Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 9 grudnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2015 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z wniosku B. C. i K. G.

przy uczestnictwie S. Ł.

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji uczestnika

od postanowienia Sądu Rejonowego w Chrzanowie

z dnia 25 kwietnia 2013 r., sygnatura akt I Ns 754/09

1.  zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że:

- punktom I – IV nadać brzmienie:

„I. ustalić, że przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość położona w T. obręb ewidencyjny W., w postaci działki nr (...) (poprzednie oznaczenie geodezyjne (...)) o powierzchni 0,7675 ha, objęta księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Chrzanowie (...), zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym nr (...) przypisanym do ulicy (...) w T., budynkiem gospodarczym z garażem, która stanowi własność :

- K. G. c. M. i G. w 2/4 częściach,

- B. C. s. A. i K. w ¼ części,

na podstawie umowy darowizny z dnia 11 kwietnia 1991 roku Rep. A nr (...)

- S. Ł. s. W. i M. w ¼ części na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 września 2009 roku Rep. A nr (...)

o wartości 508600,- zł (pięćset osiem tysięcy sześćset złotych);

II.  znieść współwłasność nieruchomości szczegółowo opisanej w punkcie I niniejszego postanowienia poprzez podział działki nr (...) zgodnie z opinią - projektem podziału nieruchomości sporządzonym przez biegłego geodetę mgr inż. M. F. (1) z dnia 16 maja 2014 roku, przyjętą do (...) Ośrodka (...) Starostwa Powiatowego w C. w dniu 27 maja 2014 roku pod numerem (...), która to opinia wraz z mapą podziału stanowi integralną część postanowienia, na działki:

1.  nr (...) o powierzchni 0,3177 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym,

2.  nr (...) o powierzchni 0,0177 ha,

3.  nr (...) o powierzchni 0,4321 ha;

III.  w następstwie zniesienia współwłasności nieruchomości, przyznać na wyłączną własność nowopowstałe działki:

1. działkę nr (...) szczegółowo opisaną w pkt. II ppkt 1 postanowienia o wartości 353.100 zł (trzysta pięćdziesiąt trzy tysiące sto złotych) dla wnioskodawców we współwłasności:

- K. G. c. M. i G. w 2/3 częściach,

- B. C. s. A. i K. w 1/3 części,

2. działkę nr (...) szczegółowo opisaną w pkt. II ppkt. 3 postanowienia o wartości 147.000 zł (sto czterdzieści siedem cztery tysięcy złotych) dla uczestnika S. Ł. s. W. i M. w całości,

3. działkę nr (...) szczegółowo opisaną w pkt. II ppkt. 2 postanowienia o wartości 8.500 zł (osiem tysięcy pięćset złotych)

- wnioskodawczyni K. G. w 1/3 części,

- wnioskodawcy B. C. w 1/3 części,

- uczestnikowi S. Ł. w 1/3 części,

przy czym udziały w działce (...) związane są z udziałami poszczególnych współwłaścicieli we własności działek (...);

IV.  ustanowić na nieruchomości stanowiącej działkę (...) szczegółowo opisaną w pkt. II ppkt. 3 służebność drogi koniecznej – przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działki (...) pasem o szerokości w głównym przebiegu 3 m wzdłuż granicy z działką (...) jak na mapie sporządzonej przez biegłego geodetę mgr inż. M. F. (1) z dnia 16 maja 2014 roku, przyjętej do (...) Ośrodka (...) Starostwa Powiatowego w C. w dniu 27 maja 2014 roku pod numerem (...);”

- dodać nowe punkty V-VI w brzmieniu:

„V. zasądzić tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej opisanej w punkcie IV. na rzecz uczestnika S. Ł.:

- od wnioskodawczyni K. G. kwotę 7266,67 zł

- od wnioskodawcy B. C. kwotę 3633,33 zł

płatne w terminie 2 miesięcy od prawomocności postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności;

VI.  zasądzić od uczestnika S. Ł. tytułem dopłaty do wysokości udziału kwoty:

- na rzecz wnioskodawczyni K. G. 12.250 zł (dwanaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych 00/100),

- na wnioskodawcy B. C. 4708,33 zł (cztery tysiące osiem złotych 33/100)

płatne w terminie 2 miesięcy od prawomocności postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku opóźnienia w płatności;”

- dotychczasowemu punktowi V nadać numer VII;

- uchylić dotychczasowy punkt VI;

- dotychczasowym punktom VII-IX nadać numery VIII-X;

2. oddalić apelację w pozostałej części;

3. nakazać ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w K.tytułem niepokrytych wydatków w postępowaniu apelacyjnym:

- od wnioskodawczyni K. G. kwotę 3196,47 zł (trzy tysiące sto dziewięćdziesiąt sześć złotych 47/100)

- od wnioskodawcy B. C. kwotę 1598,23 zł (tysiąc pięćset dziewięćdziesiąt osiem złotych 23/100)

- od uczestnika S. Ł. kwotę 1598,23 zł (tysiąc pięćset dziewięćdziesiąt osiem złotych 23/100);

4. stwierdzić, że w pozostałym zakresie wnioskodawcy i uczestnik ponoszą koszty swojego udziału w sprawie.

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 9 grudnia 2015 roku

Postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Chrzanowie do sygn. akt INs 754/09 postanowił:

I.  ustalić, że przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość położona w T. obręb ewidencyjny W., w postaci działki nr (...) (poprzednie oznaczenie geodezyjne (...)) o powierzchni 0,7675 ha, objęta księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Chrzanowie (...), zabudowana budynkiem mieszkalnym wolnostojącym nr (...) przypisanym do ulicy (...) w T., budynkiem gospodarczym z garażem, która stanowi własność :

- K. G. c. M. i G. w 2/4 częściach,

- B. C. s. A. i K. w ¼ części,

na podstawie umowy darowizny z dnia 11 kwietnia 1991 roku Rep. A nr (...)

- S. Ł. s. W. i M. w ¼ części na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 września 2009 roku Rep. A nr (...)

o wartości 462 100,- zł

II.  znieść współwłasność nieruchomości szczegółowo opisanej w punkcie I postanowienia poprzez podział działki nr (...) zgodnie z opinią-projektem podziału nieruchomości sporządzonym przez biegłego geodetę mgr inż. M. F. (1) z dnia 11.o8.2012 roku, zaklauzulowanej w (...) Ośrodku (...) Starostwa Powiatowego w C. w dniu 18.10.2012 r pod numerem (...), na działki:

4.  nr (...) o powierzchni 0,3177 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym,

5.  nr (...) o powierzchni 0, (...),

6.  nr (...) o powierzchni 0, (...)

7.  nr (...) o powierzchni 0, (...);

III.  w następstwie zniesienia współwłasności nieruchomości, przyznać na wyłączną własność nowopowstałe działki:

1. działkę nr (...) dla wnioskodawców we współwłasności:

- K. G. c. M. i G. w 2/3 częściach,

- B. C. s. A. i K. w 1/3 części,

2. działkę nr (...) dla uczestnika S. Ł. s. W. i M. w całości,

3. działkę nr (...):

- wnioskodawczyni K. G. w 1/3 części,

- wnioskodawcy B. C. w 1/3 części,

- uczestnikowi S. Ł. w 1/3 części,

4. działkę nr (...):

- wnioskodawczyni K. G. w 1/3 części,

- wnioskodawcy B. C. w 1/3 części,

- uczestnikowi S. Ł. w 1/3 części,

IV. zasądzić dla uczestnika S. Ł. tytułem dopłaty do wysokości udziału kwoty:

1.  od wnioskodawczyni K. G. 9484 zł,

2.  od wnioskodawcy B. C. 7008 zł

płatne w terminie 2 miesięcy od prawomocności postanowienia z ustawowymi odsetkami w przypadku zwłoki w płatności

V.  ustalić koszty postępowania na kwotę 14916,41 zł;

VI.  zasądzić od uczestnika na rzecz wnioskodawców jako wierzycieli solidarnych kwotę 500 zł tytułem zwrotu połowy opłaty sądowej ;

VII.  nakazać pobrać od wnioskodawców K. G. i B. C. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa - Kasa Sądu Rejonowego w Chrzanowie kwotę 8937,31 zł tytułem niepokrytych wydatków;

VIII.  nakazać pobrać od uczestnika S. Ł. na rzecz Skarbu Państwa - Kasa (...) kwotę 3479,10 zł tytułem niepokrytych wydatków.

IX.  pozostałe koszty pomiędzy stronami wzajemnie znieść.

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość położona w T. obręb ewidencyjny W. objęta księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Chrzanowie (...) obejmująca działkę numer (...) o powierzchni 7675 m ^{( 2)} zabudowana budynkiem mieszkalnym położonym przy ulicy (...) w T. oraz budynkiem gospodarczym z garażem. Działka ta poprzednio nosiła numer (...) – został on jednak zmieniony na podstawie operatu (...). Własność opisanej nieruchomości wpisana jest na rzecz - K. G. w 2/4 częściach, B. C. w ¼ części (na podstawie umowy darowizny z dnia 11 kwietnia 1991 roku Rep. A nr (...) oraz S. Ł. w ¼ części (na podstawie umowy sprzedaży z dnia 18 września 2009 roku Rep. A nr (...)

W toku postępowania sporządzono dwa warianty podziału nieruchomości. Oba projekty przewidywały dokonanie podziału działki (...) na 3 nieruchomości. Jedna z działek obejmowała budynek mieszkalny (wg klasyfikacji grunt budowlany) druga pozostała część nieruchomości (wg klasyfikacji grunt rolny). Ponadto w pierwszym wariancie wydzielono jeszcze jedną działkę „oddzielającą” obie nowo powstałe działki z przeznaczeniem na drogę dojazdową biegnącą od działki oznaczonej numerem (...) (wg klasyfikacji droga). Działka o numerze (...) nie jest drogą publiczną, jej współwłaścicielami są osoby fizyczne wśród których nie znajdują się wnioskodawcy ani uczestnik postępowania. W drugim wariancie droga dojazdowa wyglądała w inny sposób, poza działką „oddzielającą” obie nowo powstałe działki wydzielono jeszcze działkę biegnącą wzdłuż wschodniej granicy o szerokości 1.5 metra biegnącą do drogi publicznej - działki (...). Ponadto w drugim wariancie działka wydzielona jako droga miała w pewnym miejscu (na łuku drogi) kształt trójkąta. Wydzielona w drugim wariancie droga wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości pokrywa się z istniejącym dojazdem na gruncie.

Wartość wszystkich nieruchomości wydzielonych pierwotnie z działki o numerze (...) nieruchomości objętej wnioskiem wynosi 462.100 zł. Działka (...) została oszacowana na 354 000 zł, działka (...) została oszacowana na kwotę 94 500 zł, działka (...) została oszacowana na kwotę 5000 zł zaś działka (...) została oszacowana na kwotę 8 600 zł

Sąd Rejonowy oparł się w tych ustaleniach na dokumentach ujawnionych w sprawie oraz . opiniach biegłych sporządzonych na potrzeby przedmiotowego postępowania. Sąd Rejonowy oparł się na opinii sporządzonej przez biegłego M. C. (1), odmawiając wiarygodności opinii sporządzonej przez biegłego W. E., albowiem do opinii biegłego E. zostały złożone zarzuty, które, w ocenie Sądu nie zostały przez biegłego skutecznie odparte. Opinia biegłej C. nie była kwestionowana przez strony, zaś Sąd uznał ją za rzetelną, rzeczową i sporządzoną według metod pozwalających w najbardziej precyzyjny sposób ustalić wartość rynkową nieruchomości.

Sąd Rejonowy oparł rozstrzygnięcie na przepisach art. 210 k.c. i 212 k.c. wskazując, że w sprawie zachodziła możliwość dokonania podziału nieruchomości. Zważywszy na konflikt między wnioskodawcami a uczestnikiem Sąd Rejonowy dzieląc nieruchomość wnioskodawcom przyznał działkę we współwłasności, zaś uczestnikowi na własność. Odnosząc się do zarzutów uczestnika odnośnie zasadności wytyczenia drogi dojazdowej Sąd I instancji wskazał, że w celu zapewnienia wydzielonym nieruchomościom dostępu do drogi publicznej jest uprawniony ustanowić służebność dostępu do drogi publicznej. Nie może jednak, w toku postępowania o zniesienie współwłasności, ustanawiać służebności drogi koniecznej obciążającej cudze, sąsiednie nieruchomości. W ocenie Sądu Rejonowego zachodziła konieczność wydzielania drogi, za pomocą której realizowany byłby dojazd do wydzielonych nieruchomości. Wskazywana jako możliwy dojazd działka (...), nie stanowi drogi publicznej i nie może służyć wskazanemu celowi. Gdyby uczestnicy postępowania byli jednocześnie jej współwłaścicielami – wtedy można by uznać, że nowo powstałe nieruchomości mają zapewniony dostęp do drogi publicznej. Z punktu widzenia uczestnika korzystnym było wydzieleni jedynie pasa o szerokości 1,5 wzdłuż granicy wschodniej przypadającej mu nieruchomości, albowiem dzięki temu zyskała ona na szerokości. Jednocześnie zaproponowany szlak odpowiada istniejącemu na gruncie, utworzonemu częściowo na działce sąsiedniej. Wydzielenie „trójkąta” w działce przeznaczonej po drogę jest przy tym konieczne z punktu widzenia zapewnienia możliwości skrętu pojazdu. Zgodnie z art. 623 kpc wobec podziału nieruchomości na części różnice wartości wydzielonych części wyrównano przez dopłaty pieniężne. Łączna wartość działek wynosiła 462 100 zł. Tym samym wartość udziału K. C. wynosi 231 050 zł a dwóch pozostałych współwłaścicieli po 115 525 zł. Do tych tez kwot Sąd Rejonowy wyrównał wartości szczegółowo wskazując w uzasadnieniu sposób obliczenia dopłat.

Orzekając o kosztach postępowania Sąd Rejonowy zastosował w art. 520 kpc zgodnie z którym w postępowaniu nieprocesowym każdy z uczestników postępowania ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie. Sąd Rejonowy uznał, że wszystkie osoby występujące w przedmiotowej sprawie miały taki sam interes w dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości. Sąd nakazał zwrócić uczestnikowi połowę uiszczonej przez wnioskodawców opłaty sądowej to jest kwotę 500 zł. Dalej nakazał pobrać od wnioskodawców kwotę 8937,31 zł jako część (3/4) przypadających na nich wydatków oraz nakazał pobrać od uczestnika kwotę 3479,10 zł (1/4) wydatków jakie tymczasowo pokryte zostały ze skarbu państwa.

Apelację od tego postanowienia co do punktów II, III, IV, VI, VII, VIII i IX wniósł uczestnik S. Ł.. Skarżący domagał się zmiany zaskarżonego postanowienia poprzez wydzielenie trzech działek i przyznanie zabudowanej działki uczestnikom, działki niezabudowanej wnioskodawcy i rozdzielającej je działki na współwłasność wnioskodawcy i uczestników wraz z zasądzeniem dopłat. Apelujący żądał także uchylenia punktu VI postanowienia i obciążenia uczestników kosztami postępowania za obydwie instancje. Ewentualnie żądanie obejmowało uchylenie zaskarżonego postanowienia.

Skarżący zarzucił naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z a art. 13 § 2 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i nienależyte uwzględnienie wszystkich okoliczności sprawy, to jest tego, że dojazd do nieruchomości odbywa się po działce (...) a połowa szlaku drożnego oznaczonego jako działka (...) biegnie po działce sąsiedniej - (...). Nadto skarżący zarzucał naruszenie art. 623 k.p.c. poprzez odstąpienie od zasady podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli. Dalej apelujący zarzucił naruszenie § 1 4 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich poprzez wydzielenie działki (...) niespełniającej wymogów drogi dojazdowej. Ponadto zarzucono naruszenie art. 520 § 3 k.p.c.

Uczestnicy wnosili o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja jest uzasadniona w tej części w jakiej kwestionuje dokonanie w ramach zniesienia współwłasności wydzielenia działki (...), jakkolwiek tylko niektóre z zarzutów apelacji są uzasadnione. Jakkolwiek apelacją nie zaskarżono punktu I postanowienia, to jednak ze względu na integralność przedmiotu rozstrzygnięcia zmiana wartości nieruchomości pociągała za sobą konieczność ingerencji także w punkt I ale jedynie co do wartości nieruchomości.

Stan faktyczny sprawy w zakresie przedmiotu zniesienia współwłasności i podstaw nabycia nieruchomości oraz obecny sposób zagospodarowania gruntu nie są między stronami sporne. W tej części ustalenia te nie były także kwestionowane w apelacji. Ustalenia te nie budzą wątpliwości Sądu Okręgowego i w konsekwencji pozostają one podstawą rozstrzygnięcia także w postępowaniu apelacyjnym.

Niektóre z zarzutów apelacji (te dotyczące wydzielenia działki (...)) były zasadne i spowodowały konieczność przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, co z kolei spowodowało dokonanie częściowo odmiennych ustaleń przez Sąd Okręgowy. Zważywszy jednak na konieczność zachowania spójności uzasadnienia ustalenia te zostaną wskazane poniżej wraz z omówieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

Zasadnicza podstawa rozstrzygnięcia oparta na art. 210 k.c. i 212 k.c. nie była kwestionowana w apelacji. Nie budzi ona zresztą jakichkolwiek wątpliwości, stąd brak potrzeby szerszego wywodu na ten temat poza uzupełnieniem podstawy prawnej rozstrzygnięcia o art. 211 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości nie było zresztą sporne miedzy uczestnikami postępowania. Spór sprowadzał się w istocie do samego sposobu wydzielenia działek. Niesporne przy tym było, że dokonywany podział powinien nastąpić na dwie działki przedzielone trzecią – wąską na potrzeby komunikacyjne. Niesporne jest bowiem, że do zabudowań posadowionych na nieruchomości objętej wnioskiem prowadzą dwa szlaki drożne: jeden biegnący od działki nr (...) (który przecina działkę objętą wnioskiem) i drugi od działki nr (...), z tym że w tym przypadku po nieruchomości objętej wnioskiem szlak ten przebiega jedynie częściowo, to jest połową jego szerokości. Druga połowa szerokości przebiega po działce sąsiedniej. Obydwa te szlaki są wykorzystywane przez użytkowników gruntów sąsiednich na dojazd do ich nieruchomości. Działka (...) jest przy tym drogą publiczną w rozumieniu Ustawy o drogach publicznych. Szlak drożny po działce (...) nie jest drogą publiczną w rozumieniu tej ustawy (dowód: wypisy z rejestru gruntów, k. 513-514 i pismo Gminy T., k. 519). Działka (...) stanowi własność osób fizycznych ale pozostaje w zarządzie gminnym. Struktura własności działki nr (...) przesądza o tym, że nie ma ona przymiotu drogi publicznej. Drogi publiczne stanowią bowiem własność Skarbu Państwa lub właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy (art. 2a ustawy o drogach publicznych). Kwestia zapewnienia dojazdu do tworzonych w wyniku zniesienia współwłasności działek wynika stąd, że przed podziałem nieruchomość przylegała bezpośrednio do drogi publicznej jaką jest działka nr (...). Tymczasem zgodnie z art. 93 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Cel przepisu jest oczywisty. Niedopuszczalna jest sytuacja, w której na skutek zniesienia współwłasności powstawałyby działki tracące dostęp do drogi publicznej. W takim przypadku zachodziłaby bowiem wysokie prawdopodobieństwo konieczności prowadzenia w przyszłości postępowań o ustanowienie drogi koniecznej obciążających także sąsiednie nieruchomości. Wskazana wyżej zasada z art. 93 ust. 3 u.g.n. stanowi rozwinięcie postulatu z art. 145 § 2 k.c. stanowiącego, że jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Wymóg formalnego zapewnienia prawa dojazdu do nieruchomości określony w art. 93 ust. 3 u.g.n. pozwala uniknąć takich postępowań w przeszłości. Skoro podział nieruchomości nie może prowadzić do wydzielenia działek pozbawionych dostępu do drogi publicznej Sąd zmuszony był do dokonania takiego podziału aby wydzielane działki zachowały dostęp do drogi publicznej. Sąd Okręgowy podziela bowiem pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z 16 listopada 2011 roku w sprawie V CSK 478/10 (LEX nr 1095957), gdzie stwierdzono, że „[w]arunkiem zatwierdzenia projektu podziału jest zapewnienie nowo tworzonym działkom dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 u.g.n.), m.in., poprzez ustanowienie innych służebności drogowych dla wydzielonych działek, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej. Z unormowaniem tym jest zsynchronizowana regulacja prawna, tj. art. 99 u.g.n., która przewiduje, że w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek służebności zostaną ustanowione.”. Wydzielane działki gruntu muszą mieć taki dostęp zapewniony formalnie a nie tylko faktycznie. Stąd też nie można przyjąć aby szlak drożny po działce (...) stanowiącej własność osób fizycznych spełniał te wymogi. Dostęp ten jest bowiem jedynie faktyczny a nie prawny. Oceny tej nie zmienia fakt, że droga pozostaje w zarządzie gminnym. Brak jakichkolwiek formalnych uprawnień do przedmiotowego szlaku ze strony współwłaścicieli nieruchomości podlegającej podziałowi powoduje, ze nie będą oni mieli jakiegokolwiek tytułu do sprzeciwiania się zmianie przeznaczenia tego gruntu, likwidacji szlaku drożnego lub ograniczeniom w jego dostępności poza ewentualnymi powództwami posesoryjnymi mającymi z zasady tymczasowy charakter. Zarząd gminny nie zmienia tej sytuacji albowiem brak podstaw do przyjęcia, aby nie mógł on zostać w każdej chwili odjęty, skoro grunt nie stanowi własności gminy i zarząd nie opiera się na ustawowej podstawie. Sam faktyczny zarząd nie uchyla bowiem uprawnień właścicieli nieruchomości płynących z prawa własności. Sąd Okręgowy podkreśla przy tym, że sytuacji takiej nie można utożsamiać z przypadkiem, w którym orzecznictwo sądów powszechnych uznaje za posiadającą dostęp do drogi publicznej działkę połączoną z siecią dróg publicznych szlakiem ogólnodostępnym pozostającym w zarządzie gminy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 12 października 2011 w sprawie II CSK 94/11, LEX nr 1044002). Czym innym jest bowiem ustanawianie służebności drogi koniecznej skutkujące obciążeniem nieruchomości sąsiednich, a czym innym podział gruntu na skutek znoszenia współwłasności. W tym drugim przypadku wydzielane działki gruntu nie mogą utracić dostępu do drogi publicznej. Konieczne jest zatem zachowanie takiego samego minimalnego standardu dostępu. Standardu tego nie spełnia istnienie dojazdu li tylko o charakterze faktycznym jeżeli nieruchomość przed podziałem miała bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Nieruchomość przed podziałem przylegała bowiem bezpośrednio do drogi publicznej. Wszelkie utrudnienia czynione w faktycznym dojeździe mogły być zatem usunięte poprzez wykonywanie dojazdu przez teren tejże nieruchomości. W przypadku podziału i „odcięcia” działki (...) takiej możliwości nie ma. Co więcej droga ogólnodostępna aby mogła być uznana za spełniającą standard drogi publicznej musi być ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z takim przeznaczeniem (zob. cyt. wyżej postanowienie w sprawie II CSK 94/11). Dopiero takie przeznaczenie gruntu w przepisach prawa miejscowego stanowi trwałe ograniczenie prawa właścicieli gruntu zajętego pod drogę. Tymczasem w niniejszej sprawie brak jest podstaw do przyjęcia, aby dla tego obszaru miasta obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z opinii biegłej szacującej wartość nieruchomości wynika, że ten obszar miejscowości objęty jest tylko studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (opinia biegłej, k. 593). W takiej sytuacji konieczne było zagwarantowanie wydzielanej działce (...) formalnego to jest zagwarantowanego nie tylko prawnie ale i faktycznie dostępu do drogi publicznej. Stąd też Sąd Okręgowy ustanowił służebność gruntową na rzecz tej działki. Wydzielona przez Sąd Rejonowy działka (...) o szerokości 1,5 m nie spełniała gwarancji dostępności i zarzuty podniesione w apelacji w stosunku do wydzielenia działki w takim rozmiarze są uzasadnione. Tak wydzielana działka nie zapewnia bowiem dostępu do nieruchomości ze względu na jej zbyt małą szerokość. W takim przypadku nadal dla zapewnienia dostępu konieczne jest korzystanie z gruntów sąsiednich, które to korzystanie nie opiera się jak dotąd na żadnym tytule prawnym. Stąd też niewątpliwie wydzielenie takiej działki przez Sąd Rejonowy nie było prawidłowe. Z tych względów Sąd Okręgowy postanowił ustanowić służebność drogową pasem o szerokości 3 m w całości po projektowanej działce (...) z wykorzystaniem częściowo już istniejącego szlaku drożnego. Prowadzenie służebności innym szlakiem nie jest celowe właśnie ze względu na takie częściowe już wykorzystywanie tego pasa na cele dojazdowe. Służebność taka zapewnia bowiem formalny dostęp do projektowanej działki (...) nawet w razie utraty możliwości korzystania z dotychczas istniejących faktycznych szlaków drożnych. Celowe jest przy tym ustanowienie służebności, a nie wydzielanie w tym miejscu osobnej działki drogowej. Można bowiem przewidywać, że sieć drogowa w tym obszarze ulegnie w przyszłości zmianie. Jeżeli działka (...) uzyska formalny status drogi publicznej (lub zostanie co najmniej objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub właściciele działki (...) sformalizują dostęp do swojej nieruchomości przez działki sąsiednie ( (...) lub (...)) np. poprzez ustanowienie stosownych służebności, to wówczas służebność po działce (...) może utracić znaczenie i będzie podstawa do jej zniesienia. Zmniejszy się wówczas obciążenie tej ostatniej działki. W przypadku wydzielania działki drogowej odwrócenie skutków dokonanego podziału i wydzielenia działki drogowej byłoby nader utrudnione. Z tych względów Sąd Okręgowy dokonał zmiany zaskarżonego postanowienia w punkcie II zgodnie z opinią - projektem podziału nieruchomości sporządzonym przez biegłego geodetę mgr inż. M. F. (1) z dnia 16 maja 2014 roku, przyjętą do (...) Ośrodka (...) Starostwa Powiatowego w C. w dniu 27 maja 2014 roku pod numerem (...) (k. 541) dokonując podziału na trzy działki, z przeznaczeniem działki (...) na cele komunikacyjne realizowane zarówno przez obecnych współwłaścicieli jak i właścicieli nieruchomości sąsiednich. Taki sposób podziału był zresztą niesporny, a spór sprowadzał się do konieczności wydzielenia działki (...). Inny podział nieruchomości jest zresztą nieracjonalny. Zabudowana część działki (odpowiadająca wydzielanej działce (...)) stanowi ogrodzoną i zagospodarowaną całość funkcjonalną. Niewielkie korekty granic, które byłyby uzasadnione zwianą wartości gruntów i miałyby prowadzić do wydzielenia działek dokładnie odpowiadających wartości udziałów współwłaścicieli wiązałoby się nadto z koniecznością zlecania dalszych opinii geodezyjnych i szacunkowych, których łączny koszt przewyższałby wysokość ustalanych dopłat. Dokonując wydzielenia działki (...) i przyznania jej na współwłasność właścicielom działek (...) Sąd Okręgowy związał jednak udziały we współwłasności tej działki drogowej z udziałami w działkach (...) (art. 99 u.g.n.). Tylko w ten bowiem sposób zagwarantowane pozostaje utrzymanie statusu działki (...) jako działki drogowej stanowiącej dojazd do innych wydzielanych nieruchomości.

Tak zaprojektowany sposób podziału spowodował konieczność nowego oszacowania wartości nieruchomości. Obecna wartość nieruchomości przed podziałem wynosi 508.600,00 zł. Wartość poszczególnych wydzielanych działek wynosi odpowiednio:

- nr (...) – 376.000,00 zł

- nr (...) – 8.500 zł;

- nr (...) – 147.000,00 zł.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności wynosi 10.900 zł, a wartość prawa użytkowania obciążającego udział we współwłasności należący do K. G. (dowód: umowa, k. 6-7) wynosi 22.900,00 zł.

Wartości te zostały ustalone na podstawie opinii biegłej (k. 587-620; 665-670; 675; 687-690). Opinia ta jest spójna. Biegła przedstawiła metodologię sporządzenia opinii, a sposób zredagowania opinii pozwala na prześledzenie toku rozumowania i podstaw takich a nie innych konkluzji biegłej. Sposobowi sporządzenia opinii oraz wiązania przesłanek z wnioskami zaprezentowanymi w opinii nie można postawić zarzutu niekompletności lub braku logiki. Wnioski opinii poparte są poszczególnymi wyliczeniami. Brak podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości porównywalnych czy też samego zastosowania poszczególnych wskaźników korekcyjnych. Z kolei wysokość zastosowanych wskaźników korekcyjnych stanowi istotę wiadomości specjalnych biegłego. Biegła w sposób przekonujący ustosunkowała się do wszystkich zarzutów sformułowanych przez strony postępowania. W szczególności szeroko wyjaśniła i zanalizowała przyczynę różnicy w wyszacowaniu nieruchomości niezabudowanej (w stosunku do oszacowania sporządzonego przed Sądem I instancji) uzasadniając to wzrostem cen tego typu nieruchomości przy braku tendencji wzrostowej w przypadku nieruchomości zabudowanych. Wnioski te poprzedziła analiza, której podstawy i wyniki biegła przedłożyła Sądowi. Sąd Okręgowy podkreśla, że samo przekonanie strony o wadliwości opinii lub niekorzystny dla jednej ze stron wynik opinii nie przekreśla mocy dowodowej takiej opinii.

W oparciu o powyższe ustalenia co do wartości poszczególnych wydzielanych nieruchomości i ustanowionej służebności Sąd Okręgowy dokonał obliczenia wartości dopłat należnych poszczególnym współwłaścicielom zgodnie z art. 212 § 1 k.c. Dla potrzeb obliczenia dopłat Sąd Okręgowy wartości nieruchomości przyjął bez obciążenia nieruchomości prawem użytkowania. Wartość nieruchomości bez prawa użytkowania wynosi 508.600 zł plus 22.900 zł (wartość obciążającego nieruchomość prawa użytkowania). Łącznie jest to więc suma 531.500 zł. W takiej sytuacji na skutek zniesienia współwłasności poszczególni współwłaściciele winni otrzymać składniki majątkowe:

- S. Ł. dysponujący ¼ udziału – 132.875 zł (531.500 : 4)

- B. C. dysponujący ¼ udziału – 132.875 zł (531.500 : 4)

- K. G. dysponująca 1/2 udziału – 265.750 zł (531.500 : 2) przy czym wartość tę należy obniżyć o wartość prawa użytkowania to jest 22.900 zł, albowiem prawo to obciąża jedynie udział we współwłasności tej uczestniczki. Nie ma zatem powodów aby wartość prawa użytkowania obciążała pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji uczestniczka ta winna otrzymać składniki majątkowe o wartości 242.500 zł (265.750 – 22.900).

Wartość przyznanych składników majątkowych wynosi tymczasem:

- dla S. Ł. – 147.000 zł (działka (...)) i 2833,33 zł (1/3 udziału w działce (...)) – razem 149.833,33 zł.

- dla B. C. - 125.333,33 zł (1/3 udziału w działce (...)) i 2833,33 zł (1/3 udziału w działce (...)) – razem 128.166,66 zł.

- dla K. G. – 227.766,67 zł (1/3 udziału w działce (...) pomniejszona o wartość prawa użytkowania 22.900 zł) i 2833,33 zł (1/3 udziału w działce (...)) – razem 230.600 zł.

Tym samym S. Ł. zobowiązany jest do dokonania dopłaty w wysokości 16.958,33 zł na rzecz pozostałych współwłaścicieli jako różnicy pomiędzy wartością otrzymanych składników majątkowych a wartością udziału (149.833,33 – 132.875). Dopłata ta podlega podziałowi pomiędzy uczestników. B. C. otrzymał majątek o wartości 4708,33 zł mniejszej od wartości jego udziału (132.875 - 128.166,66) a K. G. o wartości 12.250 zł mniejszej od wartości jej udziału (242.850 – 230.600).

Jednocześnie jednak działka (...) zostaje obciążona służebnością. Za ustanowienie tej służebności, niewątpliwie zmniejszającej wartość działki uprawnieni ze służebności są zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia (art. 212 § 1 k.c. w zw. z art. 145 § 1 k.c.). Wynagrodzenie to ustalono na podstawie opinii biegłego i zasądzono od wnioskodawców jako współwłaścicieli władnącej działki (...) proporcjonalnie do przypadających im udziałów.

Zasądzając dopłaty oraz wynagrodzenie za ustanowienie służebności Sąd Okręgowy wyznaczył dwumiesięczny termin na ich dokonanie (art. 212 § 3 k.c.). Termin ten jest z całą pewnością wystarczający dla pozyskania środków pozwalających na wykonanie tych zobowiązań i jest zgodny z terminem wyznaczonym w zaskarżonym postanowieniu, który to termin nie był kwestionowany w apelacji.

Częściowo uzasadniona jest także apelacja w części obejmującej koszty postępowania. Sąd Rejonowy niekonsekwentnie bowiem zastosował w sprawie art. 520 § 1 k.p.c. Stosując zasadę ogólną ponoszenia kosztów postępowania nieprocesowego z art. 520 § 1 k.p.c., w myśl której każdy z uczestników ponosi koszty swojego udziału w sprawie nie ma podstaw do zasądzania zwrotu części opłaty sądowej pomiędzy stronami. Taki zwrot stoi w sprzeczności z powyższą zasadą i w tym zakresie orzeczenie podlegało zmianie. Nie ma jednak podstaw do zastosowania w sprawie art. 520 § 3 k.p.c. Zgodnie z tym ostatnim przepisem Sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika jeżeli interesy uczestników są sprzeczne, i odpowiednio, jeżeli uczestnik postępował niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie. W sprawie o zniesienie współwłasności (o ile nie toczy się spór co do własności lub rozliczenia nakładów) każda ze stron jest jednakowo zainteresowana w rozstrzygnięciu. Trudno więc mówić w takiej sytuacji o sprzeczności interesów. Nie można tez zarzucać niesumiennego działania wnioskodawcom, którzy w ramach żądania zniesienia współwłasności mogą sugerować różne sposoby zniesienia tej współwłasności. Faktem jest, że strony co do zasady były zgodne co do podziału nieruchomości na trzy działki. Problem wydzielenia działki (...) był jednak pochodną zagadnienia dostępu nieruchomości dzielonych do drogi publicznej, który to problem znalazł odzwierciedlenie w ostatecznym rozstrzygnięciu Sądu Okręgowego tyle, że w postaci wydzielenia służebności. Stąd też nie ma podstaw do zasądzania zwrotu jakichkolwiek kwot pomiędzy samymi zainteresowanymi co oznacza, że każdy uczestnik pozostaje przy kosztach poniesionych przez siebie. Skutkuje to uchyleniem punktu VI postanowienia zasądzającego połowę opłaty od wniosku. Nie ma też podstaw do innego iż proporcjonalny do posiadanych udziałów podziału niepokrytych wydatków (art. 113 ustawy o kosztach sadowych w sprawach cywilnych), co powoduje brakiem podstaw do zmiany punktów VII do IX. Taka sama zasada legła u podstaw orzeczenia o kosztach postępowania odwoławczego.

Konsekwencją zmiany postanowienia w punktach I do IV, dodania punków V i VI w związku z ustanowieniem służebności i uchyleniem punktu VI zachodziła potrzeba zmiany numeracji pozostałych punktów zaskarżonego postanowienia.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy uznając apelację za częściowo uzasadnioną zmienił zaskarżone postanowienie na zasadzie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Orzekając o kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy oparł się na wskazanej wyżej zasadzie z art. 520 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. nie orzekając o obowiązku zwrotu jakichkolwiek kwot między stronami. Po pierwsze, jak wskazano powyżej interesy stron nie są sporne co do samej zasady zniesienia współwłasności a apelacja podlegała jedynie częściowemu uwzględnieniu. Zmieniając zaskarżone postanowienie Sąd Okręgowy wziął pod uwagę interesy i stanowiska obydwu stron. Na tej samej zasadzie rozstrzygnięto o obowiązku zwrotu niepokrytych wydatków (art. 113 ust.1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 520 § 1 k.p.c.). Na ogólną sumę wydatków w wysokości 6392,93 zł składają się wynagrodzenia biegłych: M. F. – 1334,49 zł i 641,11 zł; M. C. – 3853,66 zł, 146,12 zł, 369,37 zł i 23,62 zł; wydatki na uzyskanie odpisów z ewidencji gruntów – 24,56 zł.

SSO Krzysztof Lisek SSO Zbigniew Zgud SSR Anna Kruszewska