Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 kwietnia 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa B. S. (1) i Z. S.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi m. W.

o ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego (...) w W.

z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. akt VI C 1397/11

1. zmienia zaskarżony wyrok w ten tylko sposób, ze w punkcie I wyroku w miejsce słów:

„ 7141,32 zł (siedem tysięcy sto czterdzieści jeden 32/100) od dnia 01 stycznia 2010 roku” wpisuje słowa „ 1097,82 (jeden tysiąc dziewięćdziesiąt siedem 82/100) złote za rok 2010, na kwotę 4119,57 (cztery tysiące sto dziewiętnaście 57/100) złote za rok 2011 i na kwotę 7141,32 (siedem tysięcy sto czterdzieści jeden 32/100) złote poczynając od 1 stycznia 2012 roku ”;

2. w pozostałym zakresie oddala apelację;

3. znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania w instancji odwoławczej.

Sygn. akt V Ca 2225/14

UZASADNIENIE

W dniu 25 sierpnia 2011 r. B. S. (1) i Z. S. wnieśli sprzeciw od orzeczenia (...) Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 29 lipca 2011 r. sygn. akt (...) oddalającego ich wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie przez Prezydenta m. W. w dniu 11 grudnia 2009 r. dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), w obrębie (...) stanowiącej działkę ewidencyjną o nr (...) o pow. 778,00 m2 było nieuzasadnione. Powodowie wskazywali, iż przedmiotowa nieruchomość jest nietypowa o kształcie wieloboku nieforemnego, obciążona służebnościami, wysokość zabudowy nie może przekraczać jednej kondygnacji, a ponadto nie ma możliwości jakiejkolwiek dalszej zabudowy gruntu. Z powyższych przyczyn, w ocenie powodów, opłata roczna za w/w nieruchomość winna być ustalona w niższej wysokości. Zgodnie z art. 80 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wniosek B. S. (1) i Z. S. z dnia 21.01.2010 r. o ustalenie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w innej wysokości zastąpił w niniejszej sprawie pozew.

W piśmie z dnia 19 marca 2012 r. pozwany Skarb Państwa- Prezydent m.
W. wskazał, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości została dokonana prawidłowo w oparciu o operat szacunkowy, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skoro wartość nieruchomości wzrosła, to uzasadniało to podwyższenie opłaty rocznej. Pozwany podkreślił również, iż powodowie nie wskazali w powództwie, jakie normy, czy też zasady obowiązujące w postępowaniu aktualizacyjnym zostały naruszone.

Wyrokiem z dnia 10 grudnia 2013 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy- Śródmieścia w W. ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego między B. S. (1) i Z. S. a Skarbem Państwa- Prezydentem m. W. w udziale wynoszącym 251/1000 we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) położoną w W. przy ul. (...) na kwotę 7.141,32 zł od dnia 1 stycznia 2010 roku. Nadto zasądził od powodów solidarnie na rzecz Skarbu Państwa- Prezydenta m. W. kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, nakazał pobrać kwotę 2.072,93 zł tytułem nieuiszczonej opłaty na poczet wydatków oraz orzekł, iż wydatki z tytułu wynagrodzenia biegłego sądowego M. J. ponoszą solidarnie powodowie. Natomiast kwotę 1.664,77 zł z tytułu wydatków wyłożonych tymczasowo ze Skarbu Państwa przejął w całości na rachunek Skarbu Państwa nie obciążając nimi powodów.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny i poczynił rozważania prawne:

Nieruchomość gruntowa położona W. przy ul. (...), stanowiąca działkę ewidencyjną o nr (...) o pow. 778,00 m2 w obrębie (...), dla której jest prowadzona księga wieczysta KW nr (...), jest własnością Skarbu Państwa. B. S. (1) i Z. S. przysługuje prawo odrębnej własności lokalu użytkowego - garażu oznaczonego literą "C" wraz z użytkowaniem wieczystym przedmiotowej nieruchomości wynoszącym 0,251 części.

Pismem datowanym na dzień 11 grudnia 2009 r. Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta m. W. wypowiedział B. S. (2) i Z. S. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części w/w gruntu ze skutkiem na dzień 31.12.2009 r. i ustalił ją od dnia 1 stycznia 2010 r. na kwotę 9.238,60 zł wskazując, że opłata została wyliczona poprzez przemnożenie aktualnej wartości gruntu wynoszącej 3.680.718 zł przez udział powodów w prawie użytkowania wieczystego wynoszący (...) oraz przez dotychczasową wysokość stawki procentowej- 1 %. W uzasadnieniu podał, że przyczyną podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części przedmiotowego gruntu był wzrost wartości nieruchomości, a podstawę do ustalenia wysokości opłaty rocznej stanowiła wycena
sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego .

W dniu 1 stycznia 2012 roku powodowie wnieśli do (...)
Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części przedmiotowej nieruchomości było
nieuzasadnione, a opłata powinna być ustalona w innej wysokości. Podnieśli, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości w sposób nieprawidłowy, gdyż nie wziął pod uwagę nietypowego charakteru nieruchomości. Rzeczona nieruchomość ma bowiem kształt wieloboku nieforemnego, obciążona jest służebnościami, wysokość zabudowy nie może przekraczać jednej kondygnacji, a ponadto nie ma możliwości jakiejkolwiek dalszej zabudowy gruntu. Powodowie wskazywali ponadto, iż rzeczoznawca błędnie przyjął metodę korygowania ceny średniej, która zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zakłada porównanie z właściwego rynku cen kilkunastu nieruchomości podobnych. Natomiast rzeczoznawca dokonując oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości porównywał transakcje nieruchomości, które nie były podobne do przedmiotowej nieruchomości. Ponadto powodowie podnosili, że przedmiotowy operat został wykonany niestarannie, gdyż nie zawierał rozgraniczenia służebności ustanowionych od aktualnie funkcjonujących polegających na stosunkach sąsiedzkich, ponadto rzeczoznawca niedokładnie sprawdził, jakie obiekty znajdują się na przedmiotowej działce.

Orzeczeniem z dnia 29 lipca 2011 r. (...) Kolegium Odwoławcze w W. na podstawie art. 79 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oddaliło wniosek powodów.

W toku postępowania Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość jest położona w Dzielnicy (...) m.. W., zabudowana została budynkiem garażu dwustanowiskowego podpiwniczonego i budynkiem usługowym. Ma kształt nieregularnego wielokąta. Budynki posadowione na nieruchomości stanowią przedmiot odrębnej własności. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Przebiegają przez nią elementy sieci ciepłowniczej, położone na głębokości ok. 1 m pod powierzchnią gruntu (od strony działki, na której usytuowany jest garaż) oraz elementy sieci energetycznej (od budynku mieszkalnego na działce nr (...) do ul. (...)). Nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci: nieodpłatnej służebności gruntowej polegającej na prawie przechodu i przejazdu przez działkę ew. nr (...) oraz nr (...) ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej opisanej w księdze wieczystej KW nr (...) oraz nieodpłatnej służebności gruntowej obciążającej wyłącznie działkę ew. nr (...) polegającej na prawie przechodu i korzystania z piwnic oraz korytarza znajdujących się na pierwszej kondygnacji na poziomie "1" pod budynkiem, w którym znajdują się dwa lokale użytkowe (garaże) na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ew. nr (...) opisaną w księdze wieczystej KW nr (...). Dla przedmiotowego terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na mocy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dniem 31 grudnia 2003 r. utraciły ważność miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 01 stycznia 1995 r. Wraz z nimi utracił ważność miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego m. W. z 1992 r. Dla całego obszaru miasta W. opracowany jest dokument planistyczny: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przyjęte uchwałą Rady m. W. nr (...) z dnia 10.10.2006 r. (zmienione uchwałą nr (...) z 26.02.2009 r., uzupełnione uchwałą nr (...) z 28.04.2009 r., zmienione uchwałą nr (...) z 07.10.2010 r.). Według ustaleń studium, przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem M1.20-tereny o przewadze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, dopuszczalna wysokość zabudowy wynosi 20m. Według danych z rejestru gruntów działka ew. nr (...) ma przeznaczenie opisane jako inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi. W rejestrze budynków usytuowanych na nieruchomości odnotowano dane: budynek garażu 1/-1 budynek usługowy 1/0 kondygnacyjny, o pow. zabudowy- 46 m2, roku budowy 1960.

Przed dniem wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części spornej nieruchomości obowiązywała od dnia 01 stycznia 2006 r. opłata roczna w wysokości 548,91 zł ustalona wyrokiem Sądu Rejonowego dla Warszawy- Śródmieście w W. z dnia 24 listopada 2010 r. sygn. akt VI C 1030/07.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie niekwestionowanych przez strony wiarygodnych dowodów z dokumentów. Spór między stronami postępowania ogniskował się wokół ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości dla celów wyliczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, a w konsekwencji ustalenia, czy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
było zasadne. Pozwany dokonał aktualizacji wysokości opłaty rocznej, natomiast powodowie kwestionowali wartość gruntu oszacowaną przez rzeczoznawcę majątkowego wydającego opinię na zlecenie Prezydenta m. W..

Sąd Rejonowy wskazał dalej, że z przepisów art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że cena nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (ewentualnie związku takich jednostek) uzależniona jest od wartości tych nieruchomości. Cena obrazuje więc faktyczną wartość nieruchomości na rynku. Natomiast rzeczoznawcy majątkowi zgodnie z przepisami art. 149-159 cyt. ustawy i przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dotyczy to także szacowania nieruchomości w postępowaniu sądowym, a powołany przez sąd biegły będący rzeczoznawcą majątkowym obowiązany jest przy określaniu wartości nieruchomości przestrzegać przepisów działu IV w/w ustawy. Zatem w myśl art. 77 ust 3 ustawy nie można dokonać aktualizacji opłat, dopóki rzeczoznawca nie ustali aktualnej wartości nieruchomości, przy czym szacunek ten ma dotyczyć wyłącznie wartości gruntu z pominięciem wartości znajdujących się na gruncie budynków i budowli stanowiących własność użytkownika wieczystego.

W ocenie Sądu Rejonowego operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego działającego na zlecenie Miasta S. W. w toku postępowania przed (...) Kolegium Odwoławczym nie posiadał walorów opinii w rozumieniu art. 278 k.p.c., mógł stanowić wyłącznie dokument prywatny i nie mógł być brany pod uwagę przy ocenie zasadności wypowiedzenia i wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w postępowaniu przed sądem.

Natomiast Sąd Rejonowy uznał opinię biegłej M. J. za pełnowartościowy i wiarygodny materiał dowodowy. Opinia została sporządzona przy zastosowaniu przepisów prawa, Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Noty Interpretacyjnej nr 1 obowiązujących rzeczoznawców majątkowych. W sposób wyczerpujący odpowiedziała na pytanie postawione w tezie dowodowej postanowienia Sądu. Ustalając wartość rynkową spornej nieruchomości biegła wskazała, jakie czynniki miały wpływ na wycenę wartości nieruchomości, sporządziła wycenę stosując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, pozwalającej na oszacowanie wartości nieruchomości w sposób możliwie najbardziej miarodajny, albowiem w procesie porównawczym odrzucane zostają transakcje o cenach rażąco wysokich i rażąco niskich, które mogą zafałszować wynik analizy. W ocenie Sądu Rejonowego powyższa opinia była pełna, rzetelna, fachowa i jako taka w pełni przydatna dla celów dowodowych.

Ponieważ strona powodowa zarzuciła w/w opinii biegłego przyjęcie błędnych założeń co do możliwości inwestycyjnych, opisania nieruchomości w sposób nie wnoszący istotnych informacji co do ustalenia wartości nieruchomości, brak kompetencji biegłej przy określaniu przeznaczenia nieruchomości oraz sporządzenie wyceny nieruchomości przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej w sytuacji, gdy biegła dokonała nieprawidłowego doboru nieruchomości podobnych, co w efekcie skutkowało zawyżeniem wartości w/w działki, przeprowadzono dowód z ustnych wyjaśnień biegłej. Biegła szczegółowo i wyczerpująco ustosunkowując się do zastrzeżeń powodów podtrzymała swoje stanowisko i wnioski końcowe zawarte w opinii pisemnej, w tym co do wartości nieruchomości. Wskazała, że jak wynikało z opinii pisemnej, możliwości inwestycyjne na nieruchomości określiła
jako słabe biorąc pod uwagę wszystkie, wbrew poglądom powodów, istotne cechy
nieruchomości wpływające na przyjęcie takiej charakterystyki, jak: położenie nieruchomości, jej kształt, istniejące obciążenia w postaci ograniczonych praw rzeczowych, stopień zabudowy sąsiednich działek, nierównomierne ukształtowanie terenu. Podkreśliła też, że zgodnie z § 28 ust. 2 w zw. z ust. 2 i ust. 4 cyt. rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Takie też transakcje biegła przyjęła do porównania. Ponieważ na terenie Dzielnicy (...) w analizowanym przedziale czasowym odnotowano tylko trzy transakcje kupna- sprzedaży gruntów niezabudowanych, biegła rozszerzyła analizę rynku na dzielnice sąsiednie, także o transakcje nieruchomościami będącymi przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, których wykaz zamieściła w tabeli nr 1 opinii pisemnej.

Sąd Rejonowy uznał ponadto, iż pierwsza przeprowadzona w sprawie opinia biegłego J. R. nie miała walorów wiarygodności, gdyż została sporządzona niezgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. W szczególności nie zawierała skali stopniowania ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, ani charakterystyki wycenianej nieruchomości z jej oceną na tle przyjętej skali rynkowych. Ponadto biegły błędnie przyjął kryteria podobieństwa nieruchomości ustalając częściowo cenę średnią w oparciu o ceny nieruchomości, których powierzchnia znacząco przekraczała powierzchnię nieruchomości wycenianej. W efekcie metoda korygowania ceny średniej nie została przez biegłego zastosowana prawidłowo. Powyższe błędy oraz nieścisłości skutkowały tym, iż przedmiotowa opinia błędnie wyliczała wartość przedmiotowej nieruchomości i nie mogła
służyć do wyjaśnienia kwestii spornych w sprawie.

Sąd Rejonowy wskazał, że opłaty roczne za użytkowanie wieczyste mają charakter cywilnoprawny i są rodzajem ekwiwalentu za korzystanie z gruntów Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z wyłączeniem innych osób. Są one ustalane jako określony procent od wartości nieruchomości, ich wysokość powinna być uzależniona od aktualnej wartości nieruchomości, zwłaszcza że ze względu na długi okres użytkowania wieczystego zmiany wartości są nieuniknione. Stosownie do treści art. 77 ust. 1 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Co do zasady zaś zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Zasadniczą więc przesłanką aktualizacji opłaty rocznej jest zmiana wartości nieruchomości, przy czym powołany przepis art. 77 ust. 1 nie zawiera wprawdzie zastrzeżenia, że chodzi o zmianę istotną czy też znaczną, jednakże w piśmiennictwie przyjmuje się, że wszczynanie procedury aktualizacyjnej powinno dotyczyć właśnie takich przypadków. Dla ustalenia, czy nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, zachodzi potrzeba określenia jej aktualnej wartości i porównania z wartością przyjętą jako podstawą ustalenia wysokości opłaty rocznej w obowiązującej dotychczas wysokości. Stosownie zaś do treści art. 7 i 77 ust. 3 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej. W obu przypadkach podstawą aktualizacji jest wartość nieruchomości gruntowej ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Zatem nie można dokonać aktualizacji opłat, dopóki rzeczoznawca nie ustali aktualnej wartości nieruchomości, przy czym szacunek ten ma dotyczyć wyłącznie wartości gruntu.

Jak wskazał Sąd Rejonowy, organ zamierzający dokonać aktualizacji opłaty rocznej zobowiązany jest wypowiedzieć na piśmie użytkownikowi wieczystemu wysokość dotychczasowej opłaty rocznej. Wypowiedzenie to, jako w istocie wypowiedzenie zmieniające umowę o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, dla swej skuteczności musi być dokonane na piśmie w terminie najpóźniej do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, musi zawierać ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości oraz wskazanie sposobu wyliczenia nowej wysokości opłat. Użytkownik wieczysty musi również zostać poinformowany o możliwości kwestionowania zasadności aktualizacji bądź wysokości opłaty rocznej przed samorządowym kolegium odwoławczym. Zgodnie z treścią art. 78 ust.
2 powołanej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Art. 80 powołanej ustawy stanowi natomiast, iż od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z przekazaniem sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Art. 80 ust. 2 tej samej ustawy przewiduje, iż kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, a wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami zastępuje pozew. W razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc nawet, gdy sprzeciw odnosi się tylko do
części orzeczenia.

Jak podniósł Sąd Rejonowy, w niniejszej sprawie tryb dokonania aktualizacji opłaty rocznej wynikający z przepisów art. 77 - 80 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami został zachowany.

Według ustaleń Sądu Rejonowego, powodowie otrzymali od Skarbu Państwa- Prezydenta m. W. pisemne wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału w spornej nieruchomości gruntowej, w którym pozwany wskazał przyczynę wypowiedzenia i przedstawił oferty nowej wysokości opłaty rocznej obowiązującej od dnia 1 stycznia 2010 r. wraz ze sposobem ich kalkulacji. Wraz z wypowiedzeniem pozwany doręczył powodom pouczenie o prawie, terminie i sposobie złożenia wniosku do (...) Kolegium Odwoławczego w W. o ustalenie, że podwyższenie opłaty nie jest zasadne lub, że jest zasadne w innej wysokości. W ustawowym terminie powodowie skorzystali z prawa do wystąpienia z rzeczonym żądaniem do (...) Kolegium Odwoławczego w W.. Rzeczą Sądu orzekającego w sprawie niniejszej było zatem wydanie orzeczenia ustalającego na podstawie art. 189 k.p.c., czy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu położonego w W. przy ul. (...), związanego z prawem odrębnej własności lokalu użytkowego C było zasadne.

Jak zważył Sąd Rejonowy, ostatnia aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ułamkowej części spornego gruntu miała miejsce w 2005 r. Obecnie wartość spornej nieruchomości gruntowej wynosi 2.845.46 złotych i jest znacząco wyższa niż ustalona według stanu na 01 stycznia 2006 r. Dlatego, wobec znacznej zmiany wartości spornego gruntu uzasadniona była co do zasady aktualizacja opłat rocznych.

Po przemnożeniu kwoty odpowiadającej aktualnej wartości nieruchomości
(2.845.146,00 zł) przez wielkość udziału przysługującego powodom w prawie użytkowania wieczystego wynoszącego 0,251 części, następnie przez ustaloną stawkę procentową na poziomie 1 % Sąd Rejonowy otrzymał kwotę 7.141,32 zł.

Mając na uwadze powyższe wyliczenie Sąd Rejonowy ustalił, że opłata roczna obciążająca powodów z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części przedmiotowej nieruchomości związanego z prawem odrębnej własności lokalu użytkowego „C” wynosi od dnia 01 stycznia 2010 r. kwotę 7.141.32 zł.

Jak zaznaczył Sąd Rejonowy, zgodnie z przepisem art. 77 ust. 2a cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

W ocenie Sądu Rejonowego z treści cytowanego przepisu nie należało jednak wyprowadzać wniosku, iż pełna aktualizacja opłaty rocznej jest możliwa dopiero po upływie trzech lat. Trzeba bowiem rozróżnić pojęcie aktualizacji opłaty rocznej rozumianej jako ustalenie opłaty na poziomie adekwatnym do wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste od samego sposobu wnoszenia tejże opłaty. Cytowany przepis art. 77 ust. 2a odnosił się zdaniem Sądu Rejonowego wyłącznie do sposobu uiszczania zaktualizowanej uprzednio opłaty rocznej, przewidując stopniowe podwyższanie wysokości kwoty wnoszonej corocznie na rzecz pozwanego. Tym samym omawiana regulacja nie wykluczała możliwości ustalenia zaktualizowanej opłaty rocznej począwszy od roku kalendarzowego następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty (w tym wypadku od 2010 r.). Za takim rozumieniem przepisu przemawiać miało w szczególności zdanie trzecie art. 77 ust. 2a o treści: "Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji." Zdaniem Sądu Rejonowego powyższe sformułowanie ustawodawcy oznaczało, iż ustalenie nowej wysokości opłaty następuje z dniem wskazanym w wypowiedzeniu, natomiast jedynie obowiązek zapłaty zaktualizowanej opłaty rocznej w pełnej wysokości powstaje dopiero w czwartym roku po aktualizacji. W trzech pierwszych latach następujących po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej obowiązek zapłaty oznaczonej kwoty pieniężnej tytułem opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu stopniowo wzrasta w sposób wskazany w przepisie. Gdyby natomiast przyjąć, że opłaty roczną należy aktualizować stopniowo, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z przepisu art. 77 ust.2a, wówczas konieczna byłaby nie jedna aktualizacja opłaty, lecz cztery aktualizacje dokonywane corocznie. Należało przeto rozróżnić ustalenie opłaty rocznej przez Sąd od obowiązku zapłaty zaktualizowanej opłaty rocznej. Zdaniem Sądu Rejonowego ze stanowiskiem tym korespondowała uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. III CZP 110/12 stanowiąca, że: „W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłaty w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowę nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty".

Sąd Rejonowy, przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdził, iż nowa, ustalona wyrokiem wysokość opłat rocznych obowiązuje od dnia 1 stycznia 2010 r., a powodowie są obowiązani solidarnie płacić odpowiednio do w/w przepisu art. 77 ust. 2a cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty wyliczone w pierwszym, drugim i trzecim roku od aktualizacji.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i § 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd Rejonowy obciążył solidarnie powodów kosztami opinii biegłej M. J. w nieuiszczonej kwocie w wysokości 2.072.93 zł. Mając na uwadze, iż wadliwość pierwszej sporządzonej w sprawie opinii biegłego nic była zawiniona przez powodów Sąd Rejonowy postanowił stosując zasady słuszności wyrażone art. 102 k.p.c. nie obciążać ich kosztami jej sporządzenia w części co do kwoty 1.664,77 zł, którą przejął na rachunek Skarbu Państwa. Z uwagi na okoliczność, że na ostatniej rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku przyprowadzono dowód z ustnych wyjaśnień biegłej sądowej i wynagrodzenie należne biegłej nie zostało przyznane orzeczono o zasadzie ponoszenia kosztów sądowych w tym zakresie, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie wnosząc o zmianę wyroku poprzez ponowne ustalenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przewidzianych, z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego. W przypadku, gdyby Sąd nie znalazł podstaw do wydania orzeczenia zgodnie z powyższym, powodowie wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia Sądowi I Instancji, przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii biegłego oraz zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przewidzianych z uwzględnieniem kosztów postępowania odwoławczego.

Zaskarżonemu wyrokowi Sądu I Instancji zarzucili:

1. naruszenie prawa procesowego, tj.:

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak należytego uzasadnienia wyroku i niewskazanie podstaw pominięcia wniosku dowodowego dotyczącego powołania kolejnego biegłego;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, brak ustaleń Sądu Rejonowego na okoliczność wykazania istnienia podstawy do podwyższenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z kwoty 548,91 zł do kwoty 7.141,32 zł;

- art. 232 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. poprzez sprzeczność poczynionych przez Sąd ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego i nierozpoznanie istoty sprawy, a to poprzez brak wykazania podstaw do tak wysokiej zwyżki opłaty rocznej i nieuwzględnienie wniosku o powołanie kolejnego biegłego, w tym z uwzględnieniem metody dochodowej,

2. naruszenie prawa materialnego, tj. § 4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu przez Sąd Rejonowy, iż w świetle ustalonego stanu faktycznego opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona została na kwotę 7.141,32 zł.

Pozwany wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powodów w przeważającej części nie zasługuje na uwzględnienie.

Apelacja osadzona została przede wszystkim na zarzucie naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. dokonaniu przez Sąd I instancji błędnych ustaleń faktycznych i nieprawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, nieprawidłowościach w uzasadnieniu orzeczenia oraz obrazie przepisów prawa materialnego tj. § 4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W tym miejscu trzeba także wskazać, że Sąd Okręgowy jako sąd meriti jest związany wyłącznie zarzutami procesowymi, natomiast zobowiązany jest do samodzielnej, niezależnie od zgłoszonych w tym zakresie zarzutów, weryfikacji orzeczenia pod względem materialnoprawnym, jak również może dokonywać własnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Tym samym w każdym przypadku powinien poddać orzeczenie Sądu I instancji kontroli co do odpowiedniego zastosowania przepisów prawa materialnego.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy Sąd Okręgowy zważył, że apelujący podnosząc zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. poprzez brak ustaleń Sądu Rejonowego co do podstaw podwyższenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości powinni wykazać, posługując się argumentami wyłącznie jurydycznymi, że Sąd Rejonowy naruszył ustanowione w tym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodowej dowodów, tj. przekroczył granice swobody wyznaczone logiką, doświadczeniem życiowym, zasadami nauki bądź nie dokonał wszechstronnego rozważenia sprawy pomijając część materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie (tak też postanowienia SN z dnia 10 stycznia 2002r. II CKN 572/99 i z dnia 14 stycznia 2000 r. I CKN 1169/99, wyrok SN z dnia 9 grudnia 2009r. IV CSK 290/09, wyrok SA we Wrocławiu z dnia 31 lipca 2013r. I ACa 698/13, wyrok SA w Łodzi z dnia 24 stycznia 2013r. I ACa 1075/12, wyroki SA w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2013r. I ACa 1342/12 i z dnia 28 maja 2013r. VI ACa 1466/12). Tymczasem w żaden sposób powodowie nie wykazali spełnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek, a sam zarzut stanowił w gruncie rzeczy polemikę z ustaleniami biegłej.

Przede wszystkim trzeba było zważyć, że podstawową przesłanką wzrostu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest wzrost wartości nieruchomości. Wynika to wprost z art. 72 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 67 ust. 1 tej ustawy oraz przede wszystkim z art. 77 u.g.n. Wbrew twierdzeniom powodów, dopuszczając dowód z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste, a następnie dokonując oceny i analizy złożonych opinii Sąd Rejonowy właśnie w ten sposób prawidłowo uznał, że została wykazana zasadność podwyższenia stawki opłaty. Uzasadnienie orzeczenia w tym zakresie odpowiadało też wymogom określonym w art. 328 § 2 k.p.c.

Co więcej, należało zważyć, że w sprawie zostały w gruncie rzeczy sporządzone trzy opinie: pozasądowa- prywatna oraz dwie opinie przez biegłych sądowych. Wszystkie one, aczkolwiek różniły się co do ustalenia konkretnej wartości nieruchomości, wskazywały na znaczny wzrost wartości działki, potwierdzając istnienie podstawy dla podwyższenia opłaty.

Szerokie wywody biegłej M. J. dotyczące sytuacji na rynku nieruchomości (...) na przestrzeni lat, wbrew temu co twierdzili skarżący, stanowiły rzetelne uzupełnienie opinii w sprawie pozwalające zrozumieć mechanizmy występujące na tym rynku i przyczyny, dla których nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Było to szczególnie istotne zważywszy, że ostatnia wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste pochodziła sprzed 5 lat. Ponadto ta część opinii biegłej stanowiła realizację powinności biegłego wynikającej z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., nr 207, poz. 2109), a więc nie można było jej uznać za zbędną.

Już w toku postępowania przed Sądem I instancji powodowie kwestionowali opinię biegłej, na której ostatecznie oparł się Sąd Rejonowy, wskazując przede wszystkim na cechy indywidualne działki takie jak jej kształt, wielkość, usytuowanie, ograniczenia, warunki techniczne zabudowy, brak możliwości rozwoju inwestycyjnego, czy brak nieruchomości podobnych potrzebnych do zastosowania metody przyjętej przez biegłą. Twierdzili przy tym i te same zarzuty pojawiły się w złożonej apelacji, że biegła nie uwzględniła w/w nietypowych cech działki w opinii oraz powinna zastosować dla wyceny nieruchomości metodę dochodową.

W ocenie Sądu Okręgowego nie sposób było podzielić zarzutów powodów. Biegła bowiem w swojej opinii dostrzegła i uwzględniła wszystkie "mankamenty" wycenianej nieruchomości, opisując ją i dając temu wyraz poprzez wprowadzenie odpowiednich współczynników korygujących. Określiła cechy, jakie posiada każda nieruchomość, wskazała na ich stopniowanie w zależności od nasilenia danej cechy, wskazała na wagę danej cechy dla udziału w całości, a następnie opisała nieruchomość wycenianą. Już z opinii pisemnej wynikało, że działka powodów pod względem możliwości inwestycyjnych i parametrów działki (powierzchnia, kształt, ukształtowanie terenu) została oceniana w najniższym, najgorszym przedziale. Poza tym na skutek zastrzeżeń do opinii biegła była słuchana uzupełniająco na rozprawie, gdzie odniosła się do wszystkich zarzutów powodów, a jej wyjaśnienia zarówno w ocenie Sądu Rejonowego jak i Sądu Okręgowego były logiczne, rzetelne i zupełne.

W odniesieniu do zarzutów dotyczących zastosowanego przez biegłą sposobu wyceny, Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy, a nie strony postępowania są uprawnione do dokonania wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przy wycenach nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości powszechnie stosowane jest podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej i taką metodę zastosowała biegła. Zdaniem Sądu Okręgowego niezasadny też był zarzut nieprawidłowości metody z uwagi na brak nieruchomości podobnych. Powodowie określenie to rozumieli w potocznym znaczeniu, że zajmowaną przez nich nieruchomość powinno porównywać się wyłącznie z działkami w tej samej dzielnicy, o podobnie nieregularnym kształcie, obciążonych służebnościami, posiadających spadek terenu. Tymczasem pojęcie „nieruchomości podobnej” należy rozumieć zgodnie z definicją takiej nieruchomości zawartą w art. 16 u.g.n., w świetle której przede wszystkim istotne jest położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan prawny (własność lub użytkowanie wieczyste), sposób korzystania, przy czym należało wziąć pod uwagę, że do porównania i wyceny przyjmuje się nieruchomości jako nieruchomości niezabudowane. Biegła wyraźnie wskazała, że w najbliższym sąsiedztwie działki powodów nie było nieruchomości podobnych, dlatego też rozszerzyła zakres swoich badań. Jednakże wszelkie różnice między nieruchomością wycenianą, a pozostałymi zostały wzięte pod uwagę poprzez ustalenie średniej ceny rynkowej na podstawie zbioru nieruchomości, a następnie poprzez zastosowanie korekty tej ceny współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości badanej.

Sąd Okręgowy nie uznał również za zasadny zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. oraz art. 232 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z kolejnego biegłego. Ze wskazanych powyżej powodów w ocenie Sądu Okręgowego Sąd Rejonowy słusznie uznał sporządzoną przez biegłą opinię za pełnoprawny dowód, wyjaśniający w dostatecznym zakresie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności. Brak było zatem podstaw do uwzględnienia wniosku powodów o przeprowadzenie dowodu z kolejnej opinii zarówno przed Sądem I instancji, jak Sądem odwoławczym. Należało bowiem podkreślić, że granicę obowiązku prowadzenia przez sąd postępowania dowodowego wyznacza, podlegająca kontroli instancyjnej ocena, czy dostatecznie wyjaśniono sporne okoliczności sprawy. Sąd nie jest obowiązany do uwzględniania kolejnych wniosków dowodowych strony tak długo, aż udowodni ona korzystną dla siebie tezę i ma prawo pominąć je od momentu dostatecznego wyjaśnienia spornych okoliczności sprawy (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 stycznia 2005 r., II UK 103/04, SA w Łodzi w wyroku z dnia 7 lutego 2014r. I ACa 1029/13).

Sąd Okręgowy dodatkowo zważył, że aczkolwiek w uzasadnieniu orzeczenia nie znalazło się wyjaśnienie przyczyn oddalenia tego wniosku, to jednak z postanowienia Sądu Rejonowego oddalającego wniosek na rozprawie wyraźnie wynikał powód, dla którego nie uwzględniono wniosku powodów. Tym samym ewentualne uchybienie Sądu Rejonowego co do treści uzasadnienia nie uniemożliwiło kontroli instancyjnej i ze zrozumiałych względów nie mogło mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Natomiast Sąd Okręgowy działając jako sąd meriti, mimo braku w tym zakresie zarzutu apelacyjnego, uznał, że Sąd Rejonowy naruszył art. 77 ust. 2a u.g.n. Przepis ten stanowi, że w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Nadwyżkę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty osiągnie próg wyznaczony w przytoczonym przepisie, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Przy zastosowaniu wskazanej metody w trzecim roku od aktualizacji opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji (tak SN w wyroku z 21 maja 2014r. II CSK 451/13 i w uchwale z dnia 28 lutego 2013 r., III CZP 110/12 OSNC 2013, Nr 10, poz. 114). Dlatego też w ocenie Sądu Okręgowego jak najbardziej możliwe i konieczne jest wydanie orzeczenia uwzględniającego w/w przepis, a interpretacja przepisu dokonana przez Sąd Rejonowy przedstawiona w uzasadnieniu, że regulacja ta nie dotyczy samej wysokości opłaty, ale sposobu jej pobierania i przeciwne stanowisko prowadziłoby do konieczności trzykrotnej aktualizacji opłaty, nie jest zasadna.

Mając powyższe na uwadze, w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok tylko w zakresie zastosowania pkt. 77 ust. 2a u.g.n., o kosztach postępowania orzekając w oparciu o art. 100 k.p.c.