Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 czerwca 2016r.

Sąd (...)Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodnicząca : (...)

Protokolant : (...)

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2016 r. w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa R. S. (1)

przeciwko B. R., A. R. (1), W. R., J. R. i M. R.

o zapłatę

I-  oddala powództwo w stosunku do B. R.;

II-  umarza postępowanie w stosunku do A. R. (1), W. R., J. R. i M. R.;

III-  zasądza od R. S. (1) na rzecz B. R. kwotę 4.617 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV-  nakazuje pobrać od R. S. (1) na rzecz Skarbu Państwa ((...)kwotę 959,41 złotych tytułem wydatków poniesionych tymczasowo z sum budżetowych.

Sygn. akt I C 747/13

UZASADNIENIE

Powód R. S. (1) w pozwie wniesionym przeciwko B. R., A. R. (1), W. R., M. R. i J. R. domagał się zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwoty 81.916 zł z tytułu zadatku wpłaconego za zakup nieruchomości gruntowej oraz częściowego zwrotu poniesionych przez powoda kosztów budowy i wyposażenia domku letniskowego, posadowionego na działce o numerze ewidencyjnym (...), położonej w miejscowości C., gmina T., stanowiącej współwłasność pozwanych wraz z odsetkami ustawowymi od ww. kwoty od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z kwotą 17 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W uzasadnieniu powód wyjaśnił, że w 2007 r. na mocy ustaleń z A. R. (2) na terenie działki opisanej w żądaniu pozwu, będącej własnością A. R. (2) miał zamiar postanowić domek letniskowy. Celem rozpoczęcia działań zmierzających do uzyskania zgody na budowę domku przekazał A. R. (2) 8.000 zł. Zamiarem stron od początku było wydzielenie z tejże działki fragmentu gruntu, na którym zostanie posadowiony domek letniskowy i przeniesienie go na własność powoda za kwotę 5.000 zł. W związku z tym w dniu 05.05.2008 r. Powód oraz B. i A. R. (2) zawarli przedwstępną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, a powód przekazał A. R. (2) 3.000 zł tytułem zadatku. Powód na działce zbudował domek letniskowy i regularnie z niego korzystał. Rodzinie A. R. (2) był znany fakt, że zamierza on zbyć część działki z domkiem na rzecz powoda. Z uwagi na łączącą ich przyjaźń powód nie naciskał na sfinalizowanie transakcji. W dniu 20.12.2011 r. A. R. (2) zmarł, a jego następcami prawnymi są pozwani. Po śmierci A. R. (2) powód zwrócił się do jego żony B. R. o zawarcie umowy przyrzeczonej. Pozwana odmówiła dokonania tej czynności. Dlatego powód wezwał pozwanych do zwrócenia mu zainwestowanych w nieruchomość środków pieniężnych oraz zadatku z tytułu umowy przedwstępnej. Pozwani odmawiają zarówno zawarcia umowy przyrzeczonej jak i zwrotu zainwestowanych przez powoda pieniędzy.

Na rozprawie pełnomocnik powoda podał, że powód wnosi o zasądzenie kwoty dochodzonej pozwem z tytułu zwrotu poniesionych nakładów oraz wpłaconych środków pieniężnych poprzednikowi prawnemu pozwanej. Wskazał, że powód uiścił na rzecz A. R. (2) kwotę 12.000 zł na poczet zakupu działki (k. 203). Powód wskazywał, że najpierw wpłacił kwotę 8.000 zł, a następnie kwotę 4.000 zł na formalności związane z notariuszem (k. 203v). Jako podstawę prawną swego roszczenia podał art. 405 k.c. (k. 576v).

Na wypadek nie uwzględnienia żądania pozwu wniósł, aby pozwana B. R., jako właściciel nieruchomości gruntowej, przeniosła na niego własność część działki zajętej przez stanowiący przedmiot sporu domek, za stosowanym wynagrodzeniem na podstawie art. 231 k.c. (k. 99-100).

Pozwana B. R. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Podniosła, że powód dopuścił się samowoli budowlanej na działce stanowiącej własność jej męża. Zaprzeczyła, aby były czynione ustalenia w przedmiocie postawienia przez powoda domku letniskowego. Wskazała, że nigdy nie podpisywała zgłoszenia budowlanego, a podpis jej męża na umowie przedwstępnej jest podpisem sfałszowanym. Wskazywała, że przypuszczalnie budowa domku letniskowego była inwestycją zbiorową i nie wiadomo kto faktycznie poniósł koszty tej inwestycji. Odnośnie żądania powoda z art. 231 k.c. podała, że jest ono nowym roszczeniem, które jest niedopuszczalne do rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Nie wyraża zgody na przeniesienie na powoda własności ziemi zajętej pod budowę domku.

Pozwani A. R. (1), W. R., M. R., J. R. wskazali, że mocą umowy darowizny swój udział spadkowy przekazali swej matce B. R. i w związku z tym wnoszą o zwolnienie ich od udziału w sprawie.

Powód na podstawie art. 203 § 1 k.p.c. cofnął powództwo w stosunku do ww. pozwanych bez zrzeczenia się roszczenia (k. 86).

Pełnomocnik strony pozwanej wyraził zgodę na cofnięcie pozwy w stosunku do pozwanych A. R. (1), W. R., M. R. i J. R. z jednoczesnym zrzeczeniem się roszczenia (k. 108).

Sąd ustalił, co następuje:

R. S. (1), M. M. (1), J. F., M. Z. (1) i D. S. (1) byli kolegami z K. (...) R. w W.. W miejscowości C. mieli swoje łowisko. W trakcie przyjazdów poznali A. R. (2), który również był myśliwym. Z czasem zaprzyjaźnili się z A. R. (2), w trakcie przyjazdów na polowania gościli u niego w domu, byli w dobrych stosunkach z rodziną R.. W 2007 r. R. S. (1) i A. R. (2) zawarli nieformalną (ustną) umowę, na mocy której A. R. (2) zobowiązał się do przeniesienia w przyszłości na własność powoda części działki położonej w miejscowości C. gminie T. o numerze ewidencyjnym (...). Uzgodniono również, że przed przeniesieniem własności działki, działka zostanie dostosowana do celów rekreacyjnych, a koledzy z koła łowieckiego będą mieli na działce swoją kwaterę myśliwską. Uzgodniono, że na działce zostanie wybudowany domek letniskowy. Powód oraz pozostali koledzy z K. Myśliwskiego mogli swobodnie i w dowolnym czasie korzystać z działki w celach rekreacyjnych. Strony nie uzgodniły reguł rozliczeń nakładów poczynionych na działkę w okresie trwania łączącej ich umowy, ani nie porozumiały się co do terminu jej obowiązywania. Do 21.12.2007 r. A. R. (2) był wyłącznym właścicielem działki.

W dniu 24.09.2007 r. powód dokonał wpłaty na konto A. R. (2) kwoty 8.000 zł (k. 16).

A. R. (2) w dniu 05.11.2007 r. wypełnił szablon zgłoszenia zamiaru budowy wiaty gospodarczej na nieruchomości o numerze ewidencyjnym gruntów 127/1 położonej w miejscowości C. gmina T.. W zgłoszeniu określono, że termin rozpoczęcia robót nastąpi 06.12.2007 r. Przy polu dotyczącym terminu rozpoczęcia robót podpisała się B. R. (k. 11-12, 13, 14, 15). W tym samym dniu A. R. (2) wypełnił także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane (k. 13).

Mocą umowy zawartej w formie aktu notarialnego z 21.12.2007 r. A. R. (2) i B. R. rozszerzyli wspólność majątkową małżeńską na zabudowane gospodarstwa rolne położone w obrębie wsi C., gmina T. składające się z kilku działek gruntu, w tym działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) (k. 73-75).

A. R. (2) podpisał datowaną na 05.05.2008 r. przedwstępną umowę kupna-sprzedaży, w której jako strony zostały wpisane A. i B. R. (sprzedający) i R. S. (2) (kupujący). W umowie określono, że jej przedmiotem jest działka rekreacyjna – nieużytek rolny i wskazano, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do 12.12.2009 r. Wartość działki została określona na kwotę 5.000 zł. Wskazano, że na poczet ceny działki kupujący wręczy sprzedawcy kwotę 3.000 zł. Zgodnie z postanowieniami umowy w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego, sprzedający miał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Umowa została popisana tylko przez A. R. (2) (k. 17).

Na działce nr (...) zbudowano domek letniskowy i inne obiekty takie jak wiata z sauną, wędzarnia z grillem, wiatka gospodarcza, sucha ubikacja, ogrodzenie z żerdzi, studnia, turbina wiatrowa, zostało również wykonane przyłącze energetyczne. Budowa domku letniskowego została rozpoczęta na jesienie 2007 r., a została zakończona na wionę 2008 r., nadal jednak trwały prace wykończeniowe. W budowę domku letniskowego, obiektów rekreacyjnych i pozostałych urządzeń służących do eksploatacji domku zaangażowani byli M. M. (1), J. F., M. Z. (1), a także A. R. (2) z synami. Koszty finansowe ponosili powód oraz M. M. (1), który przekazał także część materiałów budowlanych pochodzących z odzysku z jego prywatnej budowy. Ponadto M. M. (1) przy budowie zajmował się wszystkimi kwestiami formalnymi, za wyjątkiem uzyskania pozwolenia na budowę. M. M. opłacał także roczne składki na ubezpieczenie domku. Zgodnie z projektem koncepcyjnym inwestorem domku myśliwskiego był M. M. (1) (k. 25-28). Ponadto A. R. (2) przekazał drzewo na budowę ogrodzenia, ponosił koszty związane z pracami ziemnymi oraz budową studni. Pozwany i M. M. (4) prowadzili szczegółowe notatki dotyczące poszczególnych nakładów finansowych na budowę domku. Projekt domku wykonał brat M. M. (1). Do budowy obiektu M. M. (1) wynajął firmę (...) prowadzącego Zakład (...). Warunki budowy T. B. (1) uzgadniał z M. M. (1). Zapłata za budowę obiektu nastąpiła gotówką do rąk T. B. (2). Końcowych rozliczeń dokonywali R. S. (1) i M. M. (1). Za budowę domku letniskowego i wiaty T. B. (1) wystawił fakturę z 08.12.2007 r. na kwotę 24.000 zł na nazwisko M. M. (1). W pracach wykończeniowych domku i przy zagospodarowaniu terenu pomagali J. F. i M. Z. (1). Przy pracach tych uczestniczył także A. R. (2) i jego syn. Do domku z posesji A. i B. R. doprowadzony został prąd. Kabel doprowadzający prąd został położony przez A. R. (2) wraz z synami.

Zgodnie z opinią biegłego z zakresu budownictwa wartość odtworzeniowa nakładów na nieruchomość w postaci domku myśliwskiego, wiaty z sauną, wędzarni z grillem, wiatki gospodarczej, suchej ubikacji, ogrodzenia z żerdzi, studni, turbiny wiatrowej, materiałów zużytych do wykonania przyłącza energetycznego wraz z robocizną na poziomie cen z 2015 r. z uwzględnieniem stopnia zużycia wynosi 61.985 zł, w tym domku myśliwskiego 40.292 zł. Obiekt nadaje się do rozbiórki , której szacunkowy wynosi 10.340 zł. Rozebranie domku naruszy jego konstrukcję i niemożliwym jest jego przetransportowanie w inne miejsce.

Domek letniskowy stał się kwaterą myśliwską, do której regularnie przyjeżdżali powód R. S. (1), M. M. (1), J. F., M. Z. (1) i D. S. (1). W sezonie polowań przyjeżdżali raz w miesiącu, w okresie prowadzenia prac budowlanych oraz związanych z zagospodarowaniem terenu przyjeżdżali częściej. Na co dzień kwaterą myśliwską opiekował się A. R. (2). Część z myśliwych, w tym powód oraz M. M. (1) mogli także indywidualnie korzystać z kwatery. Klucze przechowane były przed domkiem.

A. R. (2) zmarł 20.12.2011 r. a spadek po nim nabyli żona B. R. oraz dzieci A. R. (1), W. R., M. R. i J. R. (k. 32). Umową darowizny z dnia 31.05.2013 r. zawartą w formie aktu notarialnego A. R. (1), W. R., M. R., J. R. przekazali na rzecz B. R. swe udziały w zabudowanym gospodarstwie rolnym, w którego składa wchodzi działka nr (...) położona w miejscowości C. gmina T. (k. 70-72).

Po śmierci A. R. (2) myśliwi nadal korzystali z domku letniskowego. Z czasem ich przyjazdy stawały się rzadsze. Powód w dniu 16.05.2013 r. wystąpił do Koła (...) o wykreślenie go z listy członków K. z dniem 01.05.2013r. Powód z czasem przestał korzystać z domku i działki. Nigdy jednak nie zrezygnował z chęci korzystania z niej, chciał jednak uregulować kwestie z tym związane. Pozwana B. R. nie godziła się na sprzedaż pozwanemu działki, na której znajdował się domek letniskowy, nie była także zainteresowana jej wydzierżawieniem. Nie przyjmowała propozycji przedstawianych przez M. M. (1) i powoda. Pismem z 13.03.2013 r. powód wezwał pozwaną B. R. do zawarcie umowy sprzedaży działki, której dotyczyła umowa przedwstępna zawarta z A. R. (2) w dniu 05.05.2008 r. ewentualnie do zapłaty, na podstawie art. 394 k.c. kwoty 14.000 zł tytułem podwójnego zadatku (k. 9). Pismem z 28.03.2013 r. powód nadto wezwał B. R. do zapłaty kwoty 73.916 zł z tytułu poniesionych przez niego kosztów budowy i wyposażenia domku letniskowego (k. 10). Następnie pismem z 09.09.2013 r. powód wezwał spadkodawców A. R. (2) do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem (k. 36-37). Nigdy nie doszło do wydania działki przez powoda B. R.. Powód nadal korzystał z działki. Na działkę przyjeżdżali także M. M. (1) oraz M. Z. (1), którzy w grudniu 2013 r. byli na polowaniu i mieszkali w domu letniskowym. Wówczas okazało się, że został odłączony prąd do domku letniskowego. Powód przyjechał na działkę (...).01.2014 r. i stwierdził, że na zewnętrznej ścianie domku brak jest puszki elektrycznej i przewodu elektrycznego. W tym samym dniu powód złożył zawiadomienie o popełnienie przestępstwa polegającego na kradzieży przewodu elektrycznego. Postanowieniem z 17.06.2014 r. Sąd (...)w K. nie uwzględnił zażalenia R. S. (1) na postanowienie w przedmiocie umorzenia dochodzenia w sprawie kradzieży przewodu elektrycznego z powodu braku danych dostatecznie uzasadniających podejrzenie popełnienia przestępstwa. Od tej chwili powód oraz jego koledzy przestali korzystać z domku letniskowego. Powód z M. M. (1) ostatni raz na działce był w kwietniu 2016 r., aby zabrać z niej swoje prywatne rzeczy, zdemontowali turbinę wiatrową.

Budowa domku letniskowego wymagała uzyskania pozwolenia na budowę. Decyzja pozwolenia na budowę przedmiotowego domku nie została wydana. Przy realizacji inwestycji nie zostały dopełnione formalności prawne. B. R. w listopadzie 2013 r. zgłosiła Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego, że powód R. S. (1) dopuścił się na należącej do niej działce samowoli budowlanej poprzez wybudowanie na niej budynku. Postanowieniem z 30.01.2014 r. (...) wstrzymał roboty budowlane przy budowie domku letniskowego znajdującego się na działce nr (...) w miejscowości C. i nałożył na R. S. (1) obowiązek przedłożenia dokumentów w celu legalizacji przedmiotowego obiektu. Pozwany nie wywiązał się z nałożonego na niego obowiązku. Decyzją z 03.10.2014 r. (...) nakazał powodowi dokonanie rozbiórki samowolnie wybudowanego budynku, z którą to decyzją nie zgodził się powód podnosząc w odwołaniu od niej, że został on błędnie uznany za inwestora budowy obiektu. (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z 18.12.2014 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji (akta (...) w K. i akta (...) w B.). Decyzją z 21.04.2016 r. Powiatowy Inspektor nadzoru Budowlanego nakazał B. R. dokonanie rozbiórki samowolnie wybudowanego budynku letniskowego.

W listopadzie 2015 r. B. R. złożyła zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa w sprawie sfałszowania podpisu A. R. (2) na przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy A. R. (2) a R. S. (1) z dnia 05.05.2008 r. oraz sfałszowania podpisu B. R. na zgłoszeniu zamiaru budowy wiaty gospodarczej z dnia 05.11.2007 r. Postępowanie ww. sprawie prowadzone w formie dochodzenia umorzono z uwagi na brak popełnienia czynu. W toku postępowania przeprowadzono dowód z opinii biegłego z zakresu badania dokumentów i pisma ręcznego, który wykazał że kwestionowane podpisy zostały nakreślony przez A. R. (2) i B. R. (akta Ds. (...)).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie: pism kierowanych przez powoda do pozwanych (k. 9, 10, 36-37), zgłoszenia (k. 11-12), oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (k. 13), wypisu uproszczonego z rejestru gruntów i kopii mapy (k. 14-15), dowodu przelewu (k. 16), umowy z 05.05.2008 r. (k. 17), wydruków zdjęć (k. 18-24), projektu koncepcyjnego (k. 25-28), arkuszu wydatków (k. 30-32, 605-608), postanowienia (k. 32), wypisów z aktów notarialnych (k. 70-72, 73-75), informacji ze Starostwa Powiatowego w K. o braku zgłoszenia budowy (k. 105), informacji o prowadzonym postępowaniu w sprawie samowoli budowlanej (k. 109), postanowienie (...) w K. (k. 218—219), pisma ze Starostwa Powiatowego w K. (k. 232), zawiadomienia z (...) Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego (k. 264), decyzji (k. 282-283), opinii biegłego grafologa (k. 296-318), częściowych zeznań powoda (k. 621-621v wraz z nagraniem), częściowych zeznań pozwanej (k. 650v-651v wraz z nagraniemk. 204-205, 458v wraz z nagraniem), zeznań świadków T. B. (1) (k. 465-467 wraz z nagraniem k. 456), J. F. (k. 468-472 wraz z nagraniem k. 412), M. M. (1) (k. 472-480 wraz z nagraniem k. 412), M. Z. (1) (k. 481—485 wraz z nagraniem k. 426), K. K. (1) (k. 486-488 wraz z nagraniem k. 385), D. S. (2) (k. 488v-491 wraz z nagraniem k. 385), opinii biegłego sądowego J. S. (k. 501-522, 558-559, 594-598), faktury vat (k. 563), pisma powoda do Koła (...) (k. 582), decyzji (...) w K. (k. 647), odwołania (k. 648), treści wiadomości sms (k. 649), akt dochodzenia w sprawie kradzieży nr RSD 91/14, akt dochodzenia w sprawie sfałszowania podpisu nr RSD 488/13,akt postępowania administracyjnego, książki ewidencji pobytu myśliwskiego.

Sąd zważył, co następuje:

Powód dochodził zapłaty kwoty 81.916 zł, na którą składała się kwota 12.000 zł przekazana A. R. (2) na poczet ceny zakupu działki oraz w pozostałej części kwota z tytułu zwrotu części nakładów poniesionych przez powoda na budowę i wyposażenie domku letniskowego. Powód wskazywał, że łączyła go z A. R. (2) będącym poprzednikiem prawnym pozwanej przedwstępna umowa kupna-sprzedaży, na mocy której A. R. (2) zobowiązał się przenieść na jego własność część działki, na której powód wybudował domek letniskowy i w związku z tym poniósł na nią nakłady. Jako podstawę prawną swego żądania wskazał art. 405 k.c.

Orzecznictwo wskazuje, że w sprawie o zwrot nakładów zawsze należy na wstępie ustalić, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy k.c. normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych przypadkach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224-226 k.c. ani art. 405 k.c., a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. W dalszej kolejności, jeżeli stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 k.c., mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224-226 k.c. Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c., zastosowanie znajdzie art. 405 k.c., bowiem przepisy art. 224-226 k.c. mają charakter szczególny wobec art. 405 k.c. (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt III CZP 6/09, LEX nr 496385, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. akt III CKN 791/99, niepubl., z dnia 11 czerwca 2008 r., sygn. akt V CSK 28/08, niepubl; z dnia 27 czerwca 2012 r., sygn. akt IV CSK 601/11, niepubl.).

Dlatego w sprawie w pierwszej kolejności konieczne było ustalenie, czy istniała w ogóle jakakolwiek umowa, z którą wiązało się prawo powoda do nieruchomości oraz czy umowa ta zawierała postanowienia odnoszące się do nakładów czynionych przez powoda na gruncie obecnie należącym do pozwanej.

Powód podtrzymywał, że na mocy porozumienia z (...) uzyskał zgodę na wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości domku letniskowego, przy czym od początku zamiarem ich obu było przeniesienie na własność zajętej pod budowę części działki na własność powoda. W wyniku tych ustaleń A. i B. R. oraz powód 05.05.2008 r. zawarli przedwstępną umowę kupna-sprzedaży, na mocy której zobowiązali się sprzedać fragment działki za kwotę 5.000 zł.

Pozwana B. R. wskazywała, że nie uczestniczyła w żadnych rozmowach dotyczących budowy domku letniskowego, nie wie jakie były ustalenia między powodem a jej mężem. Kiedy stała się współwłaścicielem gospodarstwa rolnego na działce był już pobudowany domek letniskowy i był wykańczany przez M. M. (1). Nigdy nie wyrażała zgody na sprzedaż działki. Nie widziała żadnych pieniędzy przekazanych przez powoda na poczet zakupu działki. Podała, że powód mógł swobodnie korzystać z działki i domku. Nigdy zakazywała powodowi korzystania z niej.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powód i A. R. (2) zawarli nieformalną umowę (umowę ustną) mocą, której A. R. (2) zobowiązał się w przyszłości przenieść na powoda część działki nr ewe. 127/1 położonej w miejscowości C., gminie T.. Jednocześnie A. R. (2) wyraził zgodę na korzystanie z tej nieruchomości przez powoda oraz jego kolegów z koła myśliwskiego, w tym M. M. (1). A. R. (2) wyraził również zgodę na wybudowanie na nieruchomości domku letniskowego, który miał być także ich kwaterą myśliwską. Treść tego rodzaju ustaleń wynika ze zgodnych w tej mierze zeznań świadków J. F. (k. 469-472), M. M. (1) (k. 472-478), M. Z. (2) (k. 482-484), K. K. (2) (k. 487-488) i D. S. (2) (k. 489-491), którym Sąd w całości dał wiarę. Fakt, że A. R. (2) i powód czynili ustne ustalenia o charakterze umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości wynika, także z przedłożonej przez powoda umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży z 05.05.2008 r. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że jakkolwiek wspomniana umowa stanowi dowód pewnych ustaleń między stronami oraz dowód innych faktów, o których będzie mowa w dalszej części uzasadnienia, to jednak jako umowa sama w sobie była umową nieważną. Po pierwsze umowa ta nie zawiera podpisu powoda, czyli jednej ze stron umowy. Po drugie nie zawiera podpisu pozwanej B. R., które w dacie jej sporządzenia była już współwłaścicielką nieruchomości. Po trzecie nie określała przedmiotu umowy przyrzeczonej. W § 1 umowy z 05.05.2008 r. wskazano, że przedmiotem jest przyrzeczenie sprzedaży działki rekreacyjnej – nieużytek rolny. Taki opis nie odpowiadał charakterowi przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie stanowiła ona działki rekreacyjnej skoro wchodziła w skład gospodarstwa rolnego. Opis ten nie zawierał także innych oznaczeń, które pozwoliłyby na zidentyfikowanie nieruchomości w sposób nie budzący wątpliwości. Dlatego umowa z 05.05.2008 r. była nieważna i nie mogła wywoływać skutków jakie wiążą się z umową przedwstępną. Nie stwarzała także podstawy do władania przez powoda nieruchomością. Podstawę do jej władania stanowiły ustne, nieformalne uzgodnienia pomiędzy powodem a A. R. (2), na mocy których A. R. (2) zobowiązał się do wcześniejszego wydania nieruchomości - przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży oraz zezwolił na korzystanie z niej, w tym na wybudowanie na niej domku letniskowego. Umowa w zakresie władania przez powoda nieruchomością oraz korzystania z nieruchomości nie miała charakteru umowy przedwstępnej, lecz stanowiła umowę definitywną. W ocenie Sądu twierdzenia pozwanej, że budowa domku letniskowego nastąpiła bez jej wiedzy i woli i bez zezwolenia jej męża nie zasługiwały na uwzględnienie. Zdaniem Sądu Okręgowego pozwana wiedziała o ustaleniach czynionych przez jej męża, wiedziała także że godził się on na wzniesienia na nieruchomości domku letniskowego. Świadczy o tym jej podpis złożony na zgłoszeniu do celów budowlanych (którego autentyczność została potwierdzona w opinii biegłego grafologa k. 296-318) oraz wskazywane przez świadków bliskie stosunki koleżeńskie z rodzinę R. jakie łączyły powoda, M. M. (1) oraz pozostałych członków kola myśliwskiego, którzy regularnie przyjeżdżali na działkę. Pozwana miała także wiedzę o kolejnych przedsięwzięciach czynionych na nieruchomości z racji bardzo bliskiej odległości działki oraz siedliska, na którym mieszkała oraz z uwagi na to, że czynnie zaangażowanym w nie był jej mąż. Fakt, że nie godziła się z decyzjami męża co do rozporządzenia nieruchomości, nie ma znaczenia dla ważności umowy jaka łączyła go z powodem. A. R. (2) w chwili jej zawarcia był bowiem wyłącznym właścicielem nieruchomości.

Bezspornie umowa jaką A. R. (2) zawarł z powodem nie nakładała na żadną ze stron egzekwowalnych obowiązków wzajemnych rozliczeń z tytułu poczynionych na nieruchomość nakładów. W tej sytuacji do ustalenia pozostawała kwestia, jaki był stosunek prawny na gruncie, którego dokonano nakładów, tj. czy jej postanowienia wypełniały istotne elementy jakiejkolwiek z umów nazwanych.

Z okoliczności sprawy wynika, że umowa na podstawie której powód wszedł w posiadanie nieruchomości objętej sporem nie była umową użyczenia. Umowa użyczenia, motywowana najczęściej bezinteresownością i chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim, ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który bezpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego. Nie jest to umowa wzajemna: świadczeniu użyczającego nie odpowiada świadczenie biorącego, bowiem nie jest on zobowiązany do żadnych świadczeń. Jest to umowa jednostronnie zobowiązująca, w której biorący korzysta z rzeczy cudzej w sposób określony przez użyczającego, a jeżeli dokonuje nakładów na rzecz, to zgodnie z art. 752 k.c. w zw. z art. 713 k.c. czyni to nie dla siebie, lecz dla użyczającego, dla jego korzyści i tylko wtedy może żądać zwrotu uzasadnionych nakładów jak osoba prowadząca cudze sprawy bez zlecenia. Zgodnie z twierdzeniami powoda przyczyną objęcia w posiadanie przedmiotowej nieruchomości i dokonania na niej budowy domku letniskowego była umowa zawarta z A. R. (2) co do przejścia na własność powoda części zajętej pod budowę nieruchomości. Powyższe potwierdziły zeznania świadków, z których jednoznacznie wynika, że wolą stron było doprowadzenie do sprzedaży tej nieruchomości ze strony A. R. (2) i kupna jej przez powoda. W tej sytuacji nie sposób przyjąć, że powód czynił nakłady w ramach stosunku użyczenia. Dokonywał ich bowiem we własnym imieniu i na swoją rzecz, we własnym interesie, a nie w interesie właściciela nieruchomości. Czynił to za zgodą i pełną aprobatą A. R. (2) w przekonaniu , że stanie się ona w przyszłości jego własnością. W tych okolicznościach nie sposób przyjąć, że powód czynił nakłady w ramach stosunku użyczenia. Łącząca strony umowa również nie była umową dzierżawy, czy najmu. Umowa dzierżawy i dzierżawy są umowami odpłatnymi i wzajemnymi, a świadczeniu wydzierżawiającego (wynajmującego) odpowiadają świadczenia dzierżawcy (najemcy) w postaci czynszu. Bezspornie powód korzystał z nieruchomości bezpłatnie. Żadna ze stron nie wskazywała, aby powód uiszczał na rzecz A. R. (2) wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości w jakiekolwiek formie.

Zdaniem Sądu umowa łącząca strony w ramach, której A. R. (2) zezwolił powodowi na korzystanie z części działki nr (...) położonej w miejscowości C. i wybudowanie na niej między innymi domku letniskowego była umową nienazwaną, bowiem jej cechy nie odpowiadały żadnej z umów o zbliżonym charakterze uregulowanych w przepisach. Czyniący nakłady powód był w takiej sytuacji posiadaczem zależnym, ale nakłady czynił dla siebie, we własnym interesie, w przekonaniu, że właściciel, zgodnie z umową zapewni mu stosowne prawo do nich. W takiej sytuacji brak umownych uregulowań w zakresie dotyczącym nakładów, ich rozliczenia, stanowi podstawę odpowiedniego zastosowania do roszczeń z powyższego tytułu, z mocy art. 230 k.c., przypisów art. 224-226 k.c. Zgodnie bowiem z art. 230 k.c., przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. W tym miejscu dodać także należy, że regulacja z art. 230 k.c. wyłącza w tej sytuacji zastosowanie przepisu z art. 405 k.c. i n.. Zdaniem Sądu Okręgowego przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu wchodząc bowiem w grę dopiero wówczas, gdy nic innego nie wynika ze stosunku łączącego strony, ani z przepisów prawa rzeczowego. Jeżeli więc przyjąć, że powód był posiadaczem zależnym na podstawie łączącej strony umowy, to w takim razie w sprawie należało zastosować wskazany wyżej art. 230 k.c., wedle którego przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 czerwca 2001 r., IV CKN 1159/00, Legalis nr 48228, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r., II CK 314/03, Legalis nr 218572, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 sierpnia 1971 r., II CR 224/71, Legalis nr 15631).

Dokonana przez Sąd Okręgowy ocena, w zakresie podstawy prawnej rozliczeń między stronami w związku z wydatkami poniesionymi przez powoda na nieruchomość znajduję także oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Sąd Najwyższy przyjmował bowiem, że osobę budującą na cudzym gruncie za zgodą właściciela, który zobowiązał się przenieść na nią własność części nieruchomości, należy traktować jak współposiadacza w dobrej wierze, któremu, jeżeli nie żąda przeniesienia udziału we współwłasności, przysługuje prawo żądania zwrotu nakładów na podstawie art. 226 k.c. (porównaj między innymi uchwałę z dnia 20.08.1973 r., III CZP 17/73, OSNC 1974/4/66 oraz wyrok z dnia 08.03.1974 r., III CRN 353/73, OSNC 1975/4/64).

Rozpatrując przyjętą podstawę prawną wskazać należy, że zgodnie z art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. W myśl art. 226 § 2 samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Z powyższej regulacji, która na mocy art. 230 k.c. znajduje odpowiednie zastosowanie do stosunku między właścicielem a posiadaczem zależnym, wynika że ustawodawca uzależnił zakres roszczenia posiadacza o zwrot nakładów, przed wszystkim od dobrej, czy złej wiary posiadacza. Od tego przymiotu posiadania zależy sposób i zakres rozliczeń z tytułu nakładów. Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do przyjęcia, że powód był posiadaczem w złej wierze od dnia zawarcia z A. R. (2) ustnej umowy nienazwanej do chwili, kiedy A. R. (2) i pozwana B. R. rozszerzyli swoją wspólność majątkową małżeńską na zabudowane gospodarstwo rolne, w którego skład wchodziła także działka nr (...) położona w miejscowości C. (umowa z 21.12.2007 r. k. 73-75). Z jednej bowiem strony zachodzi domniemanie dobrej wiary , zgodnie z treścią art. 7 k.c., a z drugiej wejścia powoda w posiadanie nieruchomości nastąpiło w oparciu o umowę zawartą przez powoda z jej właścicielem A. R. (2). W sprawie nie ujawniły się żadne okoliczności, które świadczyłyby, że A. R. (2) kiedykolwiek żądał od powoda wydania nieruchomości, nie godził się na swobodne korzystanie z niej przez kolegów z Koła (...), czy zmienił zdanie co do sprzedaży części nieruchomości na rzecz powoda. Przeciwnie z faktu, że A. R. (2) w dniu 05.05.2008 r. podpisał przedwstępną umowę kupna-sprzedaży wynika, że strony nienazwanego stosunku zobowiązaniowego co do zasadniczych jego postanowień, nie dokonywały zmian. Autentyczność jego podpisu na umowie nie budziła wątpliwości. Została ona dowiedziona na podstawie opinii biegłego (296-318). Sąd okręgowy uznał opinię uznał za dowód wiarygodny.

Sąd natomiast przyjął, że powód był posiadaczem zależnym w złej wierze od końca 2007 r., to jest od chwili w której na mocy umowy rozszerzenia wspólności małżeńskiej majątkowej pozwana B. R. stała się współwłaścicielką przedmiotowej działki. Od tej chwili A. R. (2) przestał być wyłącznym dysponentem nieruchomości. Wszelkie rozporządzenia co do niej wymagały zgody pozwanej B. R.. Powód oraz M. M. (1) z pewnością mieli świadomość, że małżonkowie R. rozszerzyli wspólność majątkową. Zgodnie z zeznaniami M. M. (1), świadek sam przygotowywał przedwstępną umowę kupna-sprzedaży, w której jako stronę sprzedającą określił (...). Umowa datowana jest na dzień 05.05.2008 r., zatem jej sporządzenie nastąpiło na kilka miesięcy po uzyskania przez pozwaną praw właścicielskich do nieruchomości. Oznacza to, że powód chciał uregulować dalsze korzystanie z nieruchomości uwzględniając przy tym nowy stan prawny jaki powstał po stronie właściciela nieruchomości. Powód miał zatem świadomość, że dalsze posiadanie i korzystanie z nieruchomości na zasadach stosunku zobowiązaniowego łączącego z A. R. (2) nie jest możliwe bez uzyskania zgody B. R., która stała się jej współwłaścicielką na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. B. R. twierdziła, że wprawdzie nie zabraniała powodowi oraz pozostałym osobom z K. Myśliwskiego i ich znajomym, korzystania z działki, ale nigdy nie wyrażał zgody na budowę domku myśliwskiego oraz sprzedaż nieruchomości. Sąd dał wiarę twierdzeniom pozwanej. Okoliczność, że pozwana wiedziała o prowadzonej budowie, co jednoznacznie wynika ze złożonego przez nią podpisu na zgłoszeniu z 05.11.2007 r. (k. 11), którego autentyczność została potwierdzona w opinii grafologa oraz faktu, że przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w bardzo bliskiej odległości od domu pozwanej- jest nawet z niego widoczna, nie świadczy o tym, że pozwana nie była przeciwna inwestycjom czynionym na nieruchomość i jej sprzedaży. Z przedłożonej przez powoda umowy przedwstępnej wynika, że B. R. jej nie podpisała. Umowa został podpisana tylko przez A. R. (2). W ocenie Sądu Okręgowego stanowi to dowód tego, że w istocie pozwana nie była zainteresowana sprzedażą działki. Powód nie miał podstaw, aby sądzić iż w przyszłości uzyska własność nieruchomości, odpadła zatem przyczyna dla której zawarł z A. R. (2) umowę, na podstawie której jako posiadacz zależny w dobrej wierze mógł czynić nakłady na nieruchomość. Brak podpisu na umowie przedwstępnej jednego ze współwłaścicieli nieruchomości stanowi dowód tego, że pozwana manifestowała sprzeciw co do przeniesienia własności nieruchomości, co oznacza że powód z dniem rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej nie mógł już korzystać z domniemania dobrej wiary. Miał on bowiem świadomość, że w przyszłości może nie dojść do przeniesienia własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 226 § 1 i 2 k.c. powód zatem mógł za okres do końca 2007 r. żądać nakładów koniecznych, o tyle o ile nie miały one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy oraz innych nakładów o tyle, o ile zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Za dalszy okres mógł natomiast żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. I to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. W związku z tym, że rozważaniu wymagała kwestia, jaki charakter miały poczynione na nieruchomość nakłady.

Rozważania w tym przedmiocie należało poprzedzić ustaleniami, jakie konkretnie nakłady zostały poczynione na nieruchomość. Bezspornie na działce należącej obecnie do pozwanej, zostały wzniesione domek myśliwski, wiata z sauną, wędzarnia z grillem, wiatka gospodarcza, sucha ubikacja, ogrodzenie z żerdzi, studnia, turbina wiatrowa oraz zostało wykonane przyłącze energetyczne. Zakres i rodzaj powstałych na nieruchomości naniesień wynikał z opinii biegłego z zakresu budownictwa, której strony w tym przedmiocie nie kwestionowały. Jeżeli chodzi o pojęcie nakładów koniecznych to należy przez to rozumieć wszelkie wydatki niezbędne dla utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym, zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem rzeczy. Do takich nakładów należy zaliczyć np. wydatki na remont i konserwację rzeczy, czy spełnienie obowiązków publicznoprawnych (por. E.Gniewek, Komentarz s. 378). Nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające jedynie do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne), albo do nadania jej wyglądu lub charakteru odpowiadającego szczególnemu upodobaniu tego, kto ich dokonuje (nakłady zbytkowe), stanowią inne nakłady w rozumieniu art. 226 i 227 k.c., a nie nakłady konieczne (por. wyrok Sądu najwyższego z dnia 20 grudnia 1995 r. II CRN 191/95, Lex nr 1294391). Mając powyższe na uwadze nie można za nakłady konieczne uznać nakładów związanych z wybudowaniem domku letniskowego oraz innych wyszczególnionych naniesień oraz wykonania ogrodzenia i przyłącza energetycznego na niezabudowaną nieruchomość wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego. Wszystkie nakłady zostały bowiem poczynione w celach rekreacyjnych, służących dla okresowego pobytu osób, a nie służyły one utrzymaniu nieruchomości w należytym stanie, ani jej polepszeniu. Zgodnie z opisem pozwanej przedmiotowa nieruchomość stanowi stare siedlisko, częściowo jest użytkowana rolniczo, w miejscu gdzie postawiono jest domek stanowi ona nieużytek rolny. Powód temu nie przeczył.

Uznając, że nakłady z którymi związane było roszczenie powoda były innymi nakładami, o których mowa w art. 226 § 1 i 2 k.c. (określanymi w orzecznictwie mianem nakładów użytecznych, zbytkowych), należało przyjąć że powód nie miał roszczenie o zwrot tych nakładów, które zostały poczynione po utracie przez niego atrybuty posiadacza zależnego w dobrej wierze. W tym kontekście rolą powoda było wykazanie, w jakim okresie, które konkretnie nakłady powstały. Powód tego nie wykazał. Nie wynika to, ani z zestawienia prac przedstawionych przez powoda (k. 30-31), ani z zeznań świadków. Pozwana wprawdzie oświadczyła, że stała się właścicielką nieruchomości, po tym jak domek został już wzniesiony, jednak dowody zgromadzone w sprawie nie pozwoliły, czy pod tym pojęciem należy rozumieć wzniesienie budynku w stanie surowym, czy kompletnym do użytkowania. Inaczej mówiąc, rolą powoda było wykazanie jaki zakres robót był wykonany przy budowie domku letniskowego w chwili uzyskania prawa do nieruchomości przez pozwaną. Ponadto zgodnie z zeznaniami świadka M. M. (1) budowa domku rozpoczęła się jesienią 2007 r. a zakończyła się na wiosnę 2008 r. (k. 474), z czego niewątpliwie wynika że część nakładów została poniesiona w pół roku po tym jak pozwana stałą się współwłaścicielką nieruchomości. Jeżeli nawet w sprawie okazałoby się, że wszystkie nakłady zostały poczynione w okresie, w którym powód był posiadaczem w dobrej wierze to powód nie wykazał także w jaki sposób nakłady te zwiększyły wartość nieruchomości, w chwili jej wydania właścicielowi (art. 226 § 1 k.c.). Powód nie wykazał jaką korzyść i czy w ogóle uzyskała pozwana w związku z działaniem polegającym na poczynieniu tychże nakładów na jej nieruchomość. Oczywistym jest, że grunt sam w sobie przedstawia wartość niższą, niż grunt wyposażony w budynki i instalacje. Jednakże w sprawie należało wziąć pod uwagę także okoliczność, że w chwili obecnej została wydana decyzja, zgodnie z którą wybudowany budynek letniskowy został uznany za samowolę budowlaną i w związku z tym nakazuje ona jego rozbiórkę, co niewątpliwie zmniejsza wartość nieruchomości (k. 647). Koszty rozbiórki zgodnie z opinią biegłego wynosi szacunkowo 10.340 zł. Podstawą ustaleń faktycznych w przedmiocie uzyskania przez powódkę korzyści nie może być opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa, która wycenia jedynie prace związane z poczynieniem nakładów oraz i zakres. Opinia stanowi jedynie wycenę konkretnych prac, a nie wartość korzyści uzyskanej przez pozwaną w związku ze zwiększeniem wartości nieruchomości (opinia k. 501-522).

Ponadto powód z punktu widzenia roszczenia wynikającego z art. 226 k.c., powinien wskazać jakie konkretnie nakłady poczynił i podać ich wartość. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że inwestycja na nieruchomość pozwanej była inwestycją wspólną poczynioną przez kolegów z koła łowieckiego, w której udział miał także A. R. (2). Świadek T. B. (1) zeznał, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na przedmiotowej działce stawiał domek letniskowych wraz w wolnostojącą wiatą gospodarczą. Warunki budowy uzgadniał z M. M. (1). Zapłata za wykonaną pracę nastąpiło gotówką do ręki. Płacili obydwaj panowie tj. powód oraz M. M. (1). Świadek nie pamiętam, czy pieniądze zostały zapłacone w takcie budowy, czy na jej końcu. Zakres ich robót obejmował wykonanie prac na zewnątrz domku oraz wykonanie boazerii w środku (k. 465-467 wraz z nagraniem k. 454). Zgodnie z fakturą datowaną na 08.12.2007 r. wystawioną przez T. B. (3) z tytułu budowy domku letniskowego J. F. zeznał, że powód zdecydował się kupić od A. R. (2) działkę, na której postanowił urządzić kwaterę myśliwską. Zgodnie z jego zeznaniami finansowo w budowie uczestniczyli powód oraz M. M. (1), natomiast świadek i M. Z. (1) uczestniczyli w tym roboczo. Pracami organizacyjnymi przy budowie zajmował się M. M. (1). Powód i M. M. (1) prowadzili książkę wydatków w związku z ponoszonymi przez siebie kosztami. Wskazał, że wraz z pozostałymi kolegami pomagał przy zagospodarowaniu terenu, przy budowie wędzarni, kominka i pozostałych pracach wykonywanych na zewnątrz. Zeznał, że kabel doprowadzający prąd z posesji A. R. (2), kładł A. R. (2) wraz z synem. M. Z. (1) przywoził rośliny do zasadzenia od swojej rodziny, która prowadziła firmę ogrodniczą (k. 468-472, wraz z nagraniem k. 412). Świadek M. M. (1) zeznał, że sporządził umowę przedwstępną. Wskazał, że prace przy domku rozpoczęły się 2007 r. zaś sam domek stanął na wiosnę 2008 r. Świadek określił, że projekt domku wykonał jego brat, środki finansowe wykładał powód oraz on sam. Świadek załatwiał również wszystkie sprawy formalno-organizacyjne przy budowie. Świadek podał, że przekazał kabel na doprowadzenie prądu, zaś A. R. (2) z synami wykonali prace ziemne do doprowadzenia prądu. Świadek wskazał, że koszty ponosił także M. Z. (3). Każdy kto wnosił jakieś prace przy budowie, ponosił koszty. Świadek wynajął firmę do wykonania budowy. Poniósł również koszty związane z materiałami budowlanymi, które pochodziły z jego prywatnej budowy. Ponadto podał, że A. R. (2) przekazał drzewo do budowę ogrodzenia, ponosił koszty związane z pracami ziemnymi oraz budową studni (k. 472- 479, wraz z nagraniem k. 412). Zeznania pozostałych świadków, tj. M. Z. (1), K. K. (1) oraz D. S. (1) potwierdzały zeznania świadków co do istnienia porozumienia między powodem i A. R. (2) co do budowy domku letniskowego oraz zobowiązania się A. R. (2) przeniesienia w przyszłości części działki na własność powoda. Świadkowie potwierdzili, że na działce zostały poczynione nakłady w postaci domku letniskowego, jednak świadkowie stanowczo nie potrafili określić szczegółów dotyczących prac, kiedy rozpoczęła się budowa, kiedy została zakończona i jakie konkretnie pracy były przez kogo wykonywane. Sąd dał wiarę zeznaniom świadków w wyżej opisanym zakresie. Ich zeznania były logiczne i zgodne. Świadkowie opisywali czynności i zdarzenia, w których sami uczestniczyli. Sąd nie dał wiary zeznaniom świadków M. M. (1), świadka K. K. (1) oaz D. S. (1), w których wynikało, że ostateczne koszty poczynienia nakładów poniósł powód. Świadek K. K. (3) swoje zeznania opierała w tej mierze na relacji powoda. Zeznania świadka M. M. (5), że większość nakładów finansowana była przez powoda pozostaje w sprzeczności z zestawieniem kosztów przedłożonym przez powoda, a którego wynika, że finansowe koszty przedsięwzięcia obaj ponosili w zbliżonym zakresie. Dopiero w odpowiedzi na zarzut strony pozwanej, powód zaczął podnosić że dokonał wszelkich rozliczeń z M. M. (4) i w związku z tym jest jedyną osobą, która poniosła koszty finansowe. Potwierdzeniem tego miało być przedłożone do akt postępowania oświadczenie (k. 584). Zwrócić jednak należy uwagę, że pojawiło się ono na końcowym etapie postępowania i zdaniem Sądu Okręgowego zostało ono przedłożono jedynie na potrzeby sprawy.

Z wyżej przedstawionych dowodów, które Sąd uznał za wiarygodne wynika, że powód nie był jedyną osobą, która czyniła nakłady na nieruchomość i poniosła w związku z tym koszty. Powód był głównym inwestorem, ale takie miano należy przypisać także M. M. (1), który nadto zajmował się wszelkimi sprawami organizacyjno-formalnymi. Nakład w postaci robocizny ponieśli także J. L. i M. Z. (1), a także A. R. (2) oraz jego synowie. Ponadto A. R. (2) poniósł koszty materiałów przeznaczonych na ogrodzenie oraz koszty budowy studni. W tej sytuacji, jakkolwiek powód był osobą, która prócz M. M. (1) poniosła gro kosztów związanych z budową domku letniskowego wraz z urządzeniami służącymi jego eksploatacji i zagospodarowaniem terenu, to jednak nie można tylko z tego tytułu zasądzić na jego rzecz żądanej kwoty, czy chociażby jej części. Powód żądał rozliczenia nakładów i żądana przez niego kwota z tego tytułu musiała odpowiadać nakładom rzeczywiście przez niego sfinansowanym. Powód w tym celu zobowiązany był sprecyzować z tytułu jakich konkretnie nakładów żąda zapłaty i jakie konkretnie kwoty im odpowiadają. Powód nie sprecyzował co składa się na kwotę dochodzonego roszczenia tytułem rozliczenia nakładów. Wymogów obowiązku wyszczególnienia nakładów powoda nie spełnia przedłożony przez niego arkusz kosztów wykonania domku myśliwskiego (k. 605-608). Wskazana specyfikacja kosztów nie odpowiada wysokości zgłoszonego przez niego roszczenia. Arkusz wyceny prac nie przystaje do jego żądania. W pozwie powód w żądaniu wskazał ogólnie kwotę 81.916 zł wskazując, że jest to kwota z tytułu zadatku wpłaconego na zakup nieruchomości oraz częściowego zwrotu poniesionych przez niego kosztów budowy i wyposażenia domku letniskowego. Z uzasadnienia pozwu wynika, że w kwocie tej mieści się 8.000 zł, która została przekazana na rzecz A. R. (2) celem rozpoczęcia działań zmierzających do uzyskania zgody na budowę oraz kwota 3.000 dana tytułem zadatku. Na rozprawie pełnomocnik powoda sprecyzował, że wnosi o zasądzenie kwoty dochodzonej pozwem z tytułu zwrotu poniesionych nakładów oraz wpłaconych środków pieniężnych poprzednikowi prawnemu pozwanej. Wskazał, że powód uiścił na rzecz A. R. (2) kwotę 12.000 zł na poczet zakupu działki (k. 203). Powód wskazywał, że najpierw wpłacił kwotę 8.000 zł, a następnie kwotę 4.000 zł na formalności związane z notariuszem (k. 203v). Z dołączonego do pozwu arkusza kosztów wykonania domku myśliwskiego, wynika że wartość kosztów, które poniósł powód wynosi 58.562 zł, w tym mieści się także koszt działki 8.000 zł. Żądanie określone w pozwie jest zatem wyższe niż zakres pracy, które jako poniesione przez siebie wskazuje powód. Ponadto trudno jest uznać, aby do nakładów na nieruchomość doliczyć koszty wyżywienia, czy pisma procesowego. Zestawienie to zawiera ponadto szereg punktów opisanych skrótowo, które nie można przyporządkować poszczególnym rodzajom nakładów. Nie można było zatem wykluczyć, że przedstawiony arkusz zawiera również koszty nie związane ściśle z poczynionymi nakładami na nieruchomość, które w ramach rozliczeń pomiędzy posiadaczem nieruchomości, a jej właścicielem mogłyby zostać uwzględnione. Dlatego powód nie wykazał, jakie konkretnie nakłady poczynił oraz jaką miały one wartość. Opinia biegłego dotyczyła wyceny wszystkich obiektów i prac wykonanych na działce pozwanej, a powód był obowiązany w aspekcie żądań z podstawy prawnej art. 230 k.c. w zw. z art. 226 k.c. wyszczególnić, z którymi pracami i kwotami związane jest jego żądanie.

Nawet jeżeli przyjąć, że żądanie powoda oparte na podstawie art. 230 k.c. w zw. z art. 226 § 1 k.c. jako żądanie posiadacza zależnego w dobrej wierze o zwrot nakładów użytecznych na nieruchomość jest zasadne, to i tak nie mogło zostać ono uwzględnione z uwagi, iż było ono przedwczesne. Roszczenie o zwrot nakładów innych nakładów (użytecznych) staje się wymagalne nie z chwilą ich dokonania, ale z chwilą wydania rzeczy właścicielowi (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 2008 r. V CSK 28/08, Lex nr 424277, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 16 grudnia 2014 r. I ACa 687/14, Legalis nr 1180048). W ocenie Sądu Okręgowego ze strony powoda nie doszło do wydania nieruchomości pozwanej.

Powód podnosił, że działka jest w chwili obecnej we władaniu pozwanej. Wskazywał, że nie posiada do klucza do domku. Świadek M. M. (1) potwierdził, że nie posiadają kluczy do domku, który były ogólnie dostępne, ukryte w pobliży domku, ale zginęły (k. 475). Pozwana podnosiła, że grunt wraz domkiem letniskowym jest w posiadaniu powoda. Pozwana nigdy nie posiadała kluczy do tego domku (k. 203v). Zaprzeczała twierdzeniom, że nie zezwoliła powodowi korzystać z nieruchomości po śmierci męża. Twierdziła, że nie wyrażała jedynie zgody na propozycje składane przez powoda i M. M. (1) na sprzedaż, czy wydzierżawienie działki (k. 204v). Domek jest zamknięty tak jak to zostało pozostawione przez powoda. Wskazywała, ze powód miał udostępnione klucze do działki, ale jego interesował tylko zwrot pieniędzy. Powód wystąpił z kołka łowieckiego i przyjazd na działkę utracił dla niego sens.

W ocenie Sądu Okręgowego okoliczność, że powód oraz jego koledzy nie korzystają obecnie z domku letniskowego, nie przyjeżdżają na polowania i wypoczynek nie świadczy, że powód wyraził wolę wyzbycia się władania działką, a pozwana wyraziła wolę jej odebrania, co skutkowałoby przyjęciem że doszło do wydania spornej części nieruchomości. Między stronami powstał konflikt na tle ostatecznego uregulowania stanu prawnego powstałej na działce samowoli budowlanej oraz uregulowania w sposób formalny korzystania przez powoda z nieruchomości, jednak powód cały czas swobodnie mógł korzystać z działki oraz obiektów budowlanych, tak jak to miało miejsce przed śmiercią A. R. (2). Z akt dochodzenia w sprawie kradzieży prądu Nr (...) 91.14 wynika, że powód, M. M. (4) i ich koledzy z koła łowieckiego na działce przebywali w grudniu 2013 r. Powód nadal czuł się osobą uprawnioną do zarządzania nieruchomością i nadal czuł się osobą posiadającą do niej prawa. Wyrazem tego było podjęcie kroków związanych z wyjaśnieniem przyczyny odcięcia prądu od działki i dokonanie przez niego zgłoszenia kradzieży przewodu energetycznego. Świadek M. M. (4) zeznał, że obecnie nie mogą korzystać z działki bo nie mają kluczy do domku, które zginęły (k. 475), co potwierdził świadek M. Z. (1) (k. 484). Świadek K. K. (1) zeznał, że przestali korzystać z działki bo nie było już prądu, nie posiadali klucza do domku, teren został zaniedbany (k. 488). Podobne okoliczności zaprzestania przyjazdów na teren działki podał świadek D. S. (2) (k. 490v). Z materiału dowodowego wynika zatem, że obecnie domek letniskowy stoi bez użytku, jednak wynika to z wyłącznej woli powoda, a nie na skutek czynności podejmowanych przez pozwaną. Powód nie udowodnił, że pozwana zabraniała mu wejścia na teren nieruchomości. Nie udowodnił, że odłączenie dostępu do energii elektrycznej i zaginięcie klucza, było działaniem pozwanej, która w ten sposób chciała pozbawić go posiadania nieruchomości. Poza tym trudno uznać, że zaginięcie ogólnodostępnego klucza było przeszkodą do dalszego korzystania z nieruchomości, skoro powód jeszcze w kwietniu 2016 r. mimo tego przebywał na działce wraz z M. M. (4), mógł swobodnie zabrać z niej swoje rzeczy i zdemontować turbinę wiatrową. Pozwana temu nie sprzeciwiała się. Pozwana miała przecież możliwość wystąpić przeciwko powodowi z powództwem o ochronę posiadania, ale ze środków takich nie skorzystała, nie widziała takiej potrzeby. Powód przestał korzystać z działki, ale nie wyraził woli jej zwrotu pozwanej. W niniejszej sprawie zgłosił także roszczenie o przeniesienie na jego własność części nieruchomości zajętej pod budowę domku letniskowego, co świadczy o tym że nadal decydujące znaczenie ma dla niego zobowiązanie A. R. (2) do przeniesienia własności spornej części działki. Dlatego dopóki powód nie zrezygnował z roszczenie o przeniesienie własności zabudowanego gruntu, nie można mówić o ustaniu stosunku zobowiązaniowego łączącego strony co do możliwości korzystania przez powoda z gruntu pozwanej.

Z wyżej przedstawionych przyczyn roszczenie od zwrot wartości nakładów było niezasadne i podlegało oddaleniu.

Powód żądał także zapłat kwoty 12.000 zł, którą przekazał A. R. (2) na poczet zakupu działki. Powód jednak nie przedstawił żadnych dowodów na okoliczność z jakiego tytułu powyższe kwoty zostały wpłacone na konto A. R. (2). Nie określały tego dowody przelewów. Sam powód w toku postępowania różnie określał wpłaty gotówkowego dokonywane na rzecz A. R. (2). W pozwie podawał, że kwotę 8.000 zł wpłacił na poczet formalności zmierzających do uzyskania zgody na budowę domku oraz że po zawarciu umowy z 05.05.2008 r. przekazał mu kwotę 3.000 zł tytułem zadatku. Na rozprawie z kolei podnosił, że wpłacił łącznie kwotę 12.000 zł, przy czym kwota 4.000 zł przekazana została na koszty notariusza. Pozwana zaprzeczała, aby wiedziała o jakichkolwiek pieniądzach otrzymanych przez powoda przez jej męża. Wobec braku jednolitego stanowiska powoda i braku wyraźnego oznaczenia tytułu przelewu nie sposób określić jakie wzajemne rozliczenia finansowego prowadzili powód i A. R. (2). Z jakiego tytułu powód wpłacił na jego rzecz łącznie kwotę 12.000 zł wynikającą z przelewów, skoro nie dokonano zgłoszenia zamiaru budowy uprawnionym organom, a umowa przedwstępna kupna – sprzedaży na podstawie, której powód zobowiązał się do przekazania kwoty 3.000 zł tytułem zadatku była umową nieważną, czego powód miał świadomość, gdyż zawierała ona jedynie podpis A. R. (2). Dlatego roszczenie o zapłatę kwoty 12.000 również podlegało oddaleniu.

Na uwzględnienie za nie zasługiwało także żądanie przeniesienia na rzecz powoda własności części nieruchomości zajętej pod budowę domku letniskowego, gdyż roszczenie z art. 231 k.c. dotyczy samoistnego posiadacza gruntu, a nie posiadacza zależnego jakim jest powód.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy oddalił powództwo w stosunku do B. R. (punkt I).

Na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. Sąd Okręgowy umorzył postępowania w stosunku do A. R. (1), W. R., J. R. i M. R., gdyż powód przed rozpoczęciem rozprawy cofnął powództwo w stosunku do wyżej wymienionych, a w ocenie Sądu czynność ta nie była sprzeczna z prawem lub zasadami współżycia społecznego, czy zmierzała do obejścia prawa, gdyż obecnie jedynym właścicielem spornej nieruchomości jest pozwana B. R..

O kosztach procesu Sąd orzekła na zasadzie odpowiedzialności za wynik sprawy, tj. na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na koszty należy od powoda pozwanej złożyły się koszty ustanowienia w sprawie adwokata (3.600 zł) ustalone na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. z 2013 r., poz. 461), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) oraz wpłacona przez pozwaną zaliczka na opinię biegłego grafologa, o który to dowód wnioskował powód (1.000 zł). Dlatego Sąd orzekł jak w punkcie III wyroku. Na podstawie art. 113 ustawy o kosztach w sprawach cywilnych Sąd nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa kwotę 959,41 zł tytułem wydatków poniesionych tymczasowo z sum budżetowych na poczet opinii biegłego. Dlatego Sąd orzekł jak w punkcie IV wyroku.