Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2016 r.

Sąd Rejonowy w Nysie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 7 października 2016 r. na rozprawie w N.

sprawy z powództwa K. S. (1)

przeciwko G. H. (1)

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego G. H. (1) na rzecz powoda K. S. (1) kwotę 69.301,50 zł (sześćdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta jeden złotych pięćdziesiąt groszy) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 17 października 2014r. do dnia 31 grudnia 2015r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 1 stycznia 2016r. do dnia zapłaty,

II.  umarza postępowanie co do żądania zasądzenia kwoty 202,83 zł (dwieście dwa złote osiemdziesiąt trzy grosze),

III.  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

IV.  zasądza od pozwanego G. H. (1) na rzecz powoda K. S. (1) kwotę 6.729,45 zł (sześć tysięcy siedemset dwadzieścia dziewięć złotych czterdzieści pięć groszy) tytułem zwrotu części poniesionych kosztów procesu,

V.  wyrokowi w pkt I nadaje rygor natychmiastowej wykonalności co do kwoty 38.000 zł (trzydzieści osiem tysięcy złotych),

VI.  przyznaje świadkowi Ł. M. (1) zwrot kosztów utraconego wynagrodzenia w dniu 15 czerwca 2016r. w kwocie 81,26 zł (osiemdziesiąt jeden złotych dwadzieścia sześć groszy) oraz zwrot kosztów dojazdu świadka na rozprawę w dniu 15 czerwca 2016r i z powrotem w kwocie 24 zł (dwadzieścia cztery złote) z sum budżetowych Skarbu Państwa,

VII.  nakazuje ściągnąć od pozwanego G. H. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Nysie kwotę 1.729,99 zł (jeden tysiąc siedemset dwadzieścia dziewięć złotych dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem zwrotu wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa kosztów opinii biegłego i kosztów dojazdu świadka na rozprawę,

VIII.  nakazuje ściągnąć od powoda K. S. (1) na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Nysie kwotę 92 zł (dziewięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa kosztów opinii biegłego i kosztów dojazdu świadka na rozprawę.

UZASADNIENIE

Powód K. S. (1) w pozwie złożonym do tutejszego sądu w dniu 30 września 2013 roku domagał się zasądzenia od pozwanego G. H. (1) kwoty 68.157 zł. W pozwie wskazał, że na kwotę żądaną pozwem składa się: żądanie zwrotu podwójnej kwoty zadatku wniesionego na rzecz sprzedającego lokal mieszkalny w łącznej wysokości 24.800 zł z ustawowymi odsetkami w razie uchybienia terminowi płatności; kwota 29.288 zł tytułem niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej z ustawowymi odsetkami w razie uchybienia terminowi płatności; kwoty 9.069 zł oraz 5.000 zł z tytułu zwrotu poniesionych nakładów remontowych na lokal z ustawowymi odsetkami w razie uchybienia terminowi płatności.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że 27 listopada 2012 roku została podpisana pomiędzy powodem K. S. (1) jako kupującym, a pozwanym G. H. (1) jako sprzedającym umowa przedwstępna na zakup lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ulicy (...) H3/4 o powierzchni 38 m ² za cenę 38.000 zł. W dniu podpisania umowy powód K. S. (1) zobowiązał się do wniesienia zaliczki w kwocie 12.400 zł w gotówce w dniu podpisania umowy. Powód wywiązał się w terminie z tego obowiązku. W umowie przedwstępnej wartość lokalu mieszkalnego została wyceniona na 38.000 zł, a wskazywany w umowie przedwstępnej lokal użytkowy do dnia podpisania aktu notarialnego czyli 31 grudnia 2012 roku miał zostać przekształcony pod względem prawnym przez pozwanego G. H. (1) na lokal mieszkalny (do tego czasu pozwany miał na własny koszt uzyskać wszystkie potrzebne zgody, zezwolenia oraz potwierdzenia, iż lokal wskazywany w umowie został zatwierdzony jako lokal mieszkalny). Pozwany G. H. (2) nie tylko nie podpisał aktu notarialnego z powodem do 31 grudnia 2012 roku, a jeszcze zażądał od powoda zapłaty w wysokości 29.288 zł. Kwota ta nie była adekwatna do podpisanej wcześniej umowy przedwstępnej, gdyż pozostała część ceny sprzedaży opiewała na kwotę 25.600 zł, a nie na kwotę 29.288 zł. Pozwany zaznaczył także, że nie przystąpi do umowy przedwstępnej, jeśli jak najszybciej jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego powód nie wpłaci zawyżonej kwoty 29.288 zł. Pomimo, że powód K. S. (1) dotrzymał wszystkich warunków umowy, jak również do 31 grudnia 2012 roku wpłacił zawyżoną pozostałą część ceny do dnia wniesienia pozwu pozwany nie wywiązał się z podpisanej 27 listopada 2012 roku umowy przedwstępnej. Do sfinalizowania umowy przedwstępnej w dalszym ciągu nie doszło pomimo starań, które powód poczynił w tym kierunku. Dnia 15 kwietnia 2013 roku powód stawił się wraz z żoną w kancelarii notarialnej w N. do notariusz J. K., gdzie miał być podpisany akt notarialny zakupu mieszkania na własność. Jednak tak się nie stało, zanim powód podpisał umowę dowiedział się, że nie jest to umowa na lokal mieszkalny, a w dalszym ciągu użytkowy, chociaż kilka dni wcześniej G. H. (2) poinformował go, że lokal który zamierzał kupić został przekształcony na mieszkanie. Pozwany G. H. (2) do tej pory nie wywiązał się z podpisanej umowy, nie wystawił także faktur za dokonane przez jego firmę prace remontowe lokalu. Powód wskazał, że przy zakupie materiałów do remontu nie brał faktur ponieważ nie spodziewał się, że w niedługim czasie będzie zmuszony zwrócić się do sądu o odzyskanie wszystkich oszczędności 55.000 zł + 20.000 zł kredytu, to jest 75.000 zł przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego od pozwanego G. H. (1).

Na rozprawie w dniu 10 października 2014 roku (k 67) powód zmodyfikował żądanie pozwu i wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 73.124 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. Na zmodyfikowane żądanie składały się: kwota 12.400 zł z tytułu zwrotu uiszczonego pozwanemu zadatku; zwrot kwoty 29.298 zł, która przez powoda została pozwanemu wypłacona tytułem reszty ceny nabycia nieruchomości, kwota 14.184 zł odpowiadająca wartości materiałów użytych przy remoncie lokalu; jak również kwota 17.252 zł odpowiadająca wartości robocizny związanej z remontem lokalu. Powód domagał się obecnie odzyskania od pozwanego równowartości świadczeń na jego rzecz w związku z zakupem lokalu, a to wobec odstąpienia od umowy przedwstępnej przez powoda z przyczyn leżących po stronie pozwanego, a zasadniczo odnoszących się do niedoprowadzenia przez pozwanego do uzyskania stosownej decyzji stwierdzającej, że zakupiony przez powoda lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Pozwany zapewniał powoda w chwili zawarcia umowy przedwstępnej o tym, że lokal sprzedawany powodowi jest lokalem użytkowym i wystarczy wypełnić tylko kilka formalności, aby przekształcić go na lokal mieszkalny.

Pozwany G. H. (2) na rozprawie w dniu 10 października 2014 roku (k. 68-69) wskazał, że jego firma przygotowywała powierzchnię mieszkaniową czy to pod lokale mieszkalne, usługowe czy socjalne. W tej konkretnej sprawie każdy z nabywców lokalu był poinformowany o tym, co kupuje i za jaką wartość. (...) umowy był standardowy opracowany przez pozwanego. W § 1 umowy jest dokładnie opisane, co jest przedmiotem umowy. Każdy z mieszkańców był poinformowany o cenie. Cena za 1 m ² wynosiła 1.000 zł, co wskazuje, że nie mógł być to lokal mieszkalny gotowy do zamieszkania. Ustawa o własności lokali określa, co jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Po wizycie u notariusza okazało się, że jest prawdopodobne wyrażenie zgody przez Ministerstwo Budownictwa, aby przekształcić lokal. W Polsce obowiązują przepisy, że jeśli coś jest poniżej poziomu otoczenia budynku, nie może być lokalem mieszkalnym, a jedynie użytkowym. Lokal użytkowy spełnia warunki lokalu mieszkalnego. Powód znał treść umowy. Pozwany wskazał, że obiecał K. S. (1), że dołoży wszelkich starań, aby lokal spełniał warunki lokalu mieszkalnego. Dokładny opis lokalu jest w § 1 umowy. Pozwany sprzedawał powierzchnie mieszkalne, a nie lokale i ludzie musieli sami to sobie dokończyć. Pozwany wskazał, że dwukrotnie dzwoniła do niego żona powoda i prosiła o najszybsze zawarcie umowy. Zaświadczenie o samodzielności lokalu może być wydane po zakończeniu robót budowlanych. Pozwany podał, że opłacił architekta, żeby zrobiono aktualizację po remoncie lokalu, aby uzyskać dokument od architekta i zanieść go do starostwa. Pozwany potwierdził, że notariusz powiedział, że to jest lokal niemieszkalny i pozwany zapewnił powoda, że dołoży starań, żeby przekształcić ten lokal na mieszkalny i specjalnie w tym celu miał jechać do ministerstwa. Pozwany domagał się oddalenia powództwa.

W odpowiedzi na pozew z dnia 22 października 2014 roku (k. 76-79) pozwany G. H. (2) domagał się oddalenia powództwa w części, co do kwoty 31.436 zł, orzeczenia o kosztach postępowania stosownie do rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew wskazał, że w pierwszej kolejności uznaje powództwo za zasadne w części co do kwoty 38.000 zł. W pozostałym zakresie wniósł o oddalenie powództwa z uwagi na jego bezzasadność. W kwestii uznanej wysokości powództwa pozwany podniósł zarzut potrącenia o kwotę wyliczoną przez biegłego sądowego z tytułu możliwego do uzyskania przez pozwanego czynszu najmu w okresie od 1 września 2013 roku do 18 października 2014 roku, w którym to powód bezumownie zamieszkiwał w lokalu pozwanego oraz kwoty 1.526,60 zł tytułem zwrotu opłaty za projekt lokalu, opłaty przyłączeniowej, oraz zużytej przez powoda energii. W dalszej kolejności pozwany zakwestionował tak co do zasady, jak i wysokości podaną przez powoda wartość zużytych w trakcie remontu materiałów oraz koszty robocizny. Potwierdził, że strony zawarły umowę przedwstępną lokalu i powód uiścił na rzecz pozwanego zadatek w wysokości 12.400 zł, a następnie zapłacił pozostałą część ceny nabycia lokalu przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany wskazał też, że od 1 września 2014 roku, to jest dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej zakupu lokalu do 18 października 2014 roku korzystanie z lokalu przez powoda miało charakter bezumowny. Podkreślił, że w § 1 umowy jako przedmiot wskazano lokal (suterena - pomieszczenie gospodarcze) położone w G. o powierzchni użytkowej 38 m ². Żadne z postanowień umowy nie kreowało po stronie pozwanego zobowiązania do przekształcenia przedmiotu umowy na lokal mieszkalny, uzyskania jakichkolwiek pozwoleń, czy też zaświadczeń. Podkreślił, że cena lokalu wynosiła 38.000 zł brutto tj. 1000 zł za m ² i wykluczone jest znalezienie w województwie (...) w lokalu o takiej cenie. Pozwany sprzedawał wyłącznie powierzchnię, a nie lokal mieszkalny. Roszczenie o zwrot nakładów należy rozpatrywać z uwzględnieniem sytuacji prawnej osoby władającej cudzą nieruchomością, zważyć należy, że przyszły nabywca obejmujący lokal we władanie na podstawie umowy przedwstępnej decydując się na dokonanie nakładów, czyni je na swoją rzecz, we własnym interesie, licząc na dojście umowy przyrzeczonej do skutku. Kwestię nakładów należy rozpatrywać w odniesieniu do umowy przedwstępnej i należy stosować w niniejszej sprawie przepisy o roszczeniach między posiadaczem samoistnym a właścicielem z art. 226 k.c. i następne

W piśmie procesowym z dnia 10 listopada 2014 r. (k. 87-89) powód wskazał, że jego intencją przy złożeniu pisma z dnia 1 września 2013 r. o odstąpieniu od umowy było uzyskanie od pozwanego pełnego naprawienia szkody. Nadto pismo to należy rozumieć jako kategoryczne zrezygnowanie z umowy przedwstępnej wobec zorientowania się, że pozwany wprowadził go w błąd w zakresie nabycia lokalu mieszkalnego. Jeśli chodzi o zgłoszone do potrącenia roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od 1.09.2013 r. do 18.10.2014 r. to powód wskazał, że jest ono bezzasadne, bo powód w przedmiotowym okresie nie zamieszkiwał w lokalu, a nadto pozwany nie był zainteresowany przejęciem lokalu. Nadto powód wskazał, że do zatrzymania lokalu uprawniałoby go prawo zatrzymania z art. 461 k.c. do czasu zwrotu poniesionych nakładów.

W piśmie procesowym z dnia 1 czerwca 2015 r. (k. 154) powód cofnął powództwo co do kwoty 127,83 zł ze zrzeczeniem się roszczenia.

Na rozprawie dnia 21 sierpnia 2015 r. (k. 157) powód cofnął powództwo co do kwoty 75 zł ze zrzeczeniem się roszczenia.

Na rozprawie dnia 7 października 2016 r. (k. 341, 342) powód i pozwany podtrzymali swoje dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany G. H. (2) zakupił budynek internatu oraz administracji Specjalnego Ośrodka Szkolno – (...) w G. przy ul. (...) i adaptował pomieszczenia w tym budynku na lokale mieszkalne. Ogłoszenia o sprzedaży lokali w tym budynku pozwany umieszczał w Internecie. Cena za 1 m ² lokalu w tym budynku wynosiła 1.000 zł, niezależnie od rodzaju i umiejscowienia lokalu. Żona powoda znalazła ogłoszenie o sprzedaży lokalu przy ul. (...)H3/4 w Internecie, skontaktowała się telefonicznie z pozwanym. Uzgodniła z pozwanym telefonicznie termin obejrzenia lokalu. Pozwany zaprowadził powoda i jego żonę do piwnicy, gdzie wskazał pomieszczenie przedzielone ściankami, które miało zostać przekształcone na lokal mieszkalny. Pozwany zapewniał, że przekształci pomieszczenie na lokal mieszkalny.

Dowód: decyzja z dnia 4.12.2012 r. o pozwoleniu na budowę k. 19; wypis aktu notarialnego k. 36-39; faktura VAT k. 93; zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; zeznania świadka P. W. k. 148-150, 153; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161;

W dniu 27 listopada 2012 r. w G. powód K. S. (1) jako kupujący podpisał z pozwanym G. H. (1) jako sprzedającym umowę przedwstępną na zakup lokalu mieszkalnego. (...) umowy został przygotowany przez pozwanego, dane powoda w umowie wpisywała tam współpracująca z pozwanym A. J. (1). W § 1 umowy wskazano, że jej przedmiotem jest kupno lokalu (suterena – pomieszczenie gospodarcze) położonego w G. przy ul. (...) 3/4 o powierzchni użytkowej 38 m ². Zgodnie z § 2 umowy strony uzgodniły cenę za lokal na kwotę 38.000 zł plus VAT. Powód zobowiązał się do uiszczenia na rzecz sprzedającego zadatku w kwocie 12.400 zł, płatnego do dnia 27 listopada 2012 r. Zgodnie z § 4 umowy przeniesienie własności lokalu dla powoda wyznaczono do dnia 31 grudnia 2012 r. Powód w dniu 27 listopada 2012 r, uiścił na rzecz powoda kwotę 12.400 zł tytułem zadatku. Początkowo pozwany wystawił fakturę na sprzedaż lokalu powodowi na 38 m ², a później na większy metraż żądając dopłaty.

Dowód: umowa przedwstępna z dnia 27.11.2012 r. k. 10-11; dowód wpłaty z dnia 27.11.2012 r. oraz potwierdzenie przelewu z dnia 24.12.2012 r. k. 12; zeznania świadka A. J. (2) k.127/II-128; zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; zeznania świadka R. K. k. 195, 197; zeznania świadka P. K. k. 195/II-196, 197; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161;

Aby lokal mógł zostać wydzielony powód musiał dokonać w nim prac budowlanych. Prace te w większości były wykonywane przez pracowników pozwanego. Pracownicy pozwanego wykonali w lokalu przy ul. (...) 3/4 w G. prace i wykorzystali materiały budowlane w postaci: ścian działowych, sufitów podwieszanych, tynków, elektryki za kwotę 5.460 zł; prostowania ścian i nakładania (...), zabudowania filarów, MP 75 worków, 2 worków gładzi, 1 worka kleju, 1 sztuki płyty regipsowej, uniflot 0,5 worka za kwotę 1.864 zł; wstawienia i obrobienie okna oraz tynk 20 worków za 650 zł; skucia tynku i kafelek, wykucia wentylacji, nałożenia MP 75, wykucia i wstawienia okna oraz obrobienia ścianki z oknem, położenia tynków w łazience, nadproży 3 m, profile UD 30 – 6 szt, kleju do styropianu – 1 worek, cementu 1 worek oraz prąd 71 zł za kwotę 1095 zł. Pozostałe prace remontowe w lokalu wraz z zakupem materiału powód wykonał we własnym zakresie. Prace wykonane przez powoda w lokalu wraz z materiałem były warte 18.544,50 zł brutto. Prace w lokalu, który miał być zakupiony przez powoda były wykonywane zarówno w grudniu 2012 r., jak i na początku roku 2013 r. Woda przeniknęła do tego lokalu przez ściany zewnętrzne, których izolacja nie została wykonana należycie.

Dowód: pokwitowanie k. 13; notatki Ł. M. (1) k. 14-16; dokumenty poświadczające kwalifikacje i uprawnienia budowlane powoda k. 118-125, ekspertyza techniczna sporządzona przez Ł. M. (2) (załącznik do akt); zdjęcia lokalu k. 170- zał; opinia biegłego z zakresu budownictwa A. J. (3) k. 223-311; zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; zeznania świadka Ł. M. (1) k. 128/II-129, 314/II-315, 317; zeznania świadka D. W. k. 138-139, 144, zeznania świadka Ł. M. (2) k. 139-141, 144; zeznania świadka P. W. k. 148-150, 153; zeznania świadka R. C. k. 218/II-219, 220; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161.

Pozwany zapewniał powoda, że przekształci lokal mieszkalny na użytkowy. Pozwany dokonał przekształceń innych lokali w budynkach adaptowanych na mieszkania w G. z użytkowych na mieszkalne.

Dowód: zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; zeznania świadka P. W. k. 148-150, 153; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161.

Przed nadejściem terminu zawarcia umowy przedwstępnej pozwany zobowiązał powoda do zapłaty reszty ceny za lokal przy ul. (...) H 3/4 w G.. Powód wpłacił resztę ceny nabycia lokalu w kwocie 29.288 zł w dniu 24 grudnia 2012 r. W dniu 15 kwietnia 2016 r. Zarząd Powiatu B. wyraził zgodę na wyodrębnienie lokalu, a Starosta B. wydal zaświadczenie o samodzielności lokalu przy ul. (...). W zaświadczeniu tym wskazano, że lokal ten jest lokalem użytkowym.

Dowód: zaświadczenie Starosty B. z dnia 15.04.2013 r. k. 83; pismo Zarządu Powiatu w B. z dnia 15.04.2013 r. k. 82; opis techniczny, inwentaryzacja i oświadczenia projektanta k. 84-86, zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161

Strony zgodnie ustaliły przesunięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W dniu 15 kwietnia 2013 r. strony umówiły się na podpisanie umowy sprzedaży lokalu u notariusza J. K. w N.. Notariusz przed zawarciem umowy sprzedaży wskazała powodowi i jego żonie, że przedmiotem umowy jest lokal użytkowy. W związku z tym powód wraz z żoną nie zdecydowali się podpisać w tym dniu umowy sprzedaży lokalu. Pozwany G. H. (2) obiecał powodowi, że załatwi przekształcenie lokalu na mieszkalny w Ministerstwie Infrastruktury.

Dowód: zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161.

W dniu 7 sierpnia 2013 r. powód K. S. (1) skierował do pozwanego G. H. (1) wezwanie do zapłaty kwoty 75.000 zł na którą składała się kwota 12.400 zł zadatku, kwota 29.288 zł oraz koszty remontu lokalu. Powód domagał się tej kwoty lub wskazania innego lokalu mieszkalnego o wartości ok. 75.000 zł i podpisanie aktu notarialnego na jego zakup do 16 sierpnia 2013 r. Powód zagroził, że w razie nie spełnienia tego żądania będzie domagał się również kwoty podwójnego zadatku. W dniu 1 września 2013 r. powód K. S. (1) złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Jako podstawę prawną odstąpienia podano art. 390 § 1 k.c. Pismem tym powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 87.400 zł. Złożył tam też oświadczenie, że odda pozwanemu mieszkanie, jak tylko dostanie zapłatę żądanej kwoty 87.400 zł.

Dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 7.08.2013 r. k. 17-18; oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 1.09.2013 r. k. 20; zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161.

Powód zamieszkiwał w lokalu przy ul. (...) H 3/4 w G. od końca kwietnia 2013 r. W dniu 24 września 2013 r. zdemontowano tam licznik na wodę. Za okres poprzedzający powód miał nadpłatę za wodę dostarczoną do tego lokalu w kwocie 105,12 zł.

Dowód: zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; zeznania świadka D. W. k. 138-139, 144, zeznania świadka P. W. k. 148-150, 153; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153.

Pozwany nie domagał się wydania lokalu przy ul. (...) H 3/4 w G.. Pozwany odebrał lokal przy ul. (...) H 3/4 w G. od powoda w dniu 18 października 2014 r., co zostało potwierdzone protokołem zdawczo - odbiorczym. W protokole tym powód i pozwany określili stan ogólny lokalu jako dobry: stolarka drzwiowa i okienna, płytki ścienne i podłogowe oraz panele – stan dobry. Dalej wskazano, że w lokalu znajdują się urządzenia sanitarne: kabina prysznicowa i umywalka z bateriami, kompakt wc, podgrzewacz elektryczny wody 60 l oraz ogrzewacz akumulacyjny. Stan licznika elektrycznego w protokole wskazano w protokole na 78 KW.

Dowód: protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 18.10.2014r.k. 80; pismo (...) z dnia 9.09.2013r. k. 81, zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161.

Pozwany wystawił w Internecie ogłoszenie o sprzedaży lokalu mieszkalnego, który miał być sprzedany powodowi za kwotę 74.000 zł. W toku niniejszego postępowania pozwany zbył przedmiotowy lokal w dniu 20 lutego 2016 r. na rzecz E. S. za kwotę 58.000 zł.

Dowód: wydruk ogłoszenia ze strony (...).pl k. 90-92; wydruk z aktualnej treści Kw nr (...) k. 203-208; wypis aktu notarialnego z 20.02.2016 r. k. 215-217; zeznania świadka K. S. (2) 96-100, 165-166, 167, 29, 220; przesłuchanie powoda K. S. (1) k. 15—152, 153; przesłuchanie pozwanego G. H. (1) k. 157/II-159, 161.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo K. S. (1) zasługiwało na uwzględnienie w 95 % co do należności głównej oraz częściowo w zakresie odsetek.

Postępowanie należało umorzyć na podstawie art. 355 k.p.c. co do żądania zasądzenia kwoty 202,53 zł. Zgodnie z art. 203 § 1 k.p.c. pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia - aż do wydania wyroku. W niniejszej sprawie powód pismem procesowym (k. 154) i na rozprawie (k. 157) po rozpoczęciu rozprawy cofnął pozew w zakresie powyższej kwoty ze zrzeczeniem się roszczenia. Wobec tego, że cofnięcie nastąpiło ze zrzeczeniem się roszczenia, na takie cofnięcie nie była wymagana zgoda pozwanego.

W pozostałym zakresie powództwo należało oddalić zarówno co do należności głównej, jak i co do odsetek.

Sąd ustalił stan faktyczny w sprawie na podstawie przedłożonych przez obie strony dokumentów szczegółowo opisanych pod poszczególnymi elementami stanu faktycznego. Autentyczność żadnego z tych dokumentów nie została zakwestionowana przez żadną ze stron. Do ustalenia stanu faktycznego sprawy posłużyły także zeznania świadków oraz dowód z przesłuchania stron w zakresie w jakim te zeznania się potwierdzały i uzupełniały. W szczególności na podstawie zeznań świadków i przesłuchania stron ustalono zakres i czas wykonywania prac budowalnych wykonanych przez powoda oraz pracowników pozwanego w lokalu. W tym zakresie Sąd oparł się także na pokwitowaniu podpisanym przez pozwanego oraz notatkach - pokwitowaniach podpisanych przez świadka Ł. M. (1). Także z zeznań świadków oraz przesłuchania stron wynikało, że pozwany przed wyznaczonym na 15 kwietnia 2013 r. terminem podpisania aktu notarialnego, jak i po tym terminie obiecywał powodowi przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny. Sam powód także potwierdził ten fakt.

Do ustalenia stanu faktycznego w sprawie posłużyła także opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa A. J. (3). Kwalifikacje biegłego i jego bezstronność nie budziły wątpliwości Sądu. Biegły wyliczył wartość prac i robocizny które zostały poniesione przez powoda na lokal poza kwotami znajdującymi potwierdzenie w pokwitowaniu podpisanym przez pozwanego oraz notatkach sporządzonych przez świadka M.. Do opinii biegłego żadna ze stron nie zgłosiła zarzutów.

W niniejszej sprawie 27 listopada 2012 r. doszło do zawarcia między stronami umowy przedwstępnej zakupu lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) H 3/4. Taki był nagłówek tej umowy. Cena metra kwadratowego tego lokalu wynosiła 1.000 zł podobnie jak za inne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku. Cena była niska, bo to na powodzie spoczywał ciężar wykonania w lokalu prac budowlanych, które pozwoliłyby na uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Pozwany cały czas zapewniał powoda, że uzyska przekształcenie lokalu na mieszkalny w Ministerstwie Infrastruktury. Potwierdzają to w szczególności świadkowie S. i W.. Zresztą świadek W. także zakupił od pozwanego lokal użytkowy, który został przekształcony na mieszkalny.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło więc z przyczyn leżących po stronie pozwanego, to on mimo swoich zapewnień oraz wezwań powoda z sierpnia 2013 r. nie przekształcił lokalu na mieszkalny.

Zgodnie z art. 390 § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Powód powołując się na powyższy przepis w dniu 1 września 2013 r. złożył pozwanemu oświadczenie o odstąpieniu od umowy domagając się zapłaty kwoty 87.400 zł oraz wskazując, że lokal zostanie wydany pozwanemu po zapałacie tej kwoty.

Powód domagał się w niniejszej sprawie po modyfikacji powództwa kwoty 73.124 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. Na zmodyfikowane żądanie składały się: kwota 12.400 zł z tytułu zwrotu uiszczonego pozwanemu zadatku; zwrot kwoty 29.298 zł, która przez powoda została pozwanemu wypłacona tytułem reszty ceny nabycia nieruchomości, kwota 14.184 zł odpowiadająca wartości materiałów użytych przy remoncie lokalu, jak również kwota 17.252 zł odpowiadająca wartości robocizny związanej z remontem lokalu.

Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Podstawę prawną zasądzenia rzecz powoda kwoty 12.400 zł z tytułu zwrotu zadatku oraz kwoty 29.298 zł z tytułu zwrotu reszty ceny za lokal stanowi art. 390 k.c. Przepis ten zdaniem Sądu rozpoznającego sprawę stanowi również podstawę zasądzenia kwoty z tytułu nakładów na wykończenie lokalu (chociaż doktryna i orzecznictwie w tym zakresie nie są jednolite). Nadto podstawę zasądzenia na rzecz powoda zarówno w zakresie nakładów na wykończenie lokalu, jak i zwrotu ceny za lokal i zadatku stanowi przepis art. 471 k.c.

W niniejszej sprawie powód wykazał zarówno szkodę jaką poniósł; to, że szkoda wynikała z zawinionego nienależytego wykonania umowy przez pozwanego, związek przyczynowy między szkodą, a działaniem pozwanego oraz wysokość szkody. Niewątpliwie szkodą podniesioną przez powoda są zadatek i reszta ceny lokalu oraz nakłady na wykończenie lokalu. Na istnienie szkody wskazują świadkowie, dokumentacja zdjęciowa pokwitowania. Wysokość szkody w zakresie nakładów stanowi wysokość kosztów wskazana w pokwitowaniu podpisanym przez pozwanego oraz notatkach świadka M. oraz ustalona została w pozostałym zakresie przez biegłego z zakresu budownictwa. Szkoda w zakresie nakładów na wykończenie lokalu wynosi: 9.069 zł (prace wykonane przez pozwanego stwierdzone pokwitowaniem i notatkami świadka M.) oraz 18.544,50 zł (pozostałe prace wykonane przez powoda wraz z robocizną, których wartość ustalił biegły). Łącznie koszt prac wykończeniowych będących szkodą powoda wyniósł 27.613,50 zł.

Powództwo oddalono w zakresie odsetek za okres od wniesienia pozwu do dnia modyfikacji pozwu plus 7 dni. Powód bowiem dopiero na rozprawie 10 października 2014 r. sprecyzował wysokość żądanej kwoty, jej części składowe. Wcześniej wzywał do zapłaty innych kwot lub sprzedaży lokalu mieszkalnego, domagał się zwrotu podwójnego zadatku. Dopiero więc od modyfikacji pozwu należy liczyć pozwanemu zwyczajowy czas na zapłatę tj. 7 dni.

Pozwany mimo zastrzeżenia w umowie przedwstępnej zadatku mógł domagać się naprawienia szkody w pełnej wysokości. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2009 r. (III CZP 39/09, w programie LEX) w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości.

Orzeczenie o nadaniu wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności, co do kwoty 38.000 zł uzasadnia z kolei przepis art. 333 § 1 pkt 2 k.p.c., pozwany uznał bowiem w odpowiedzi na pozew powództwo w tym zakresie.

Zdaniem Sądu nie zasługują na uwzględnienie w zakresie zarzutu potrącenia, kwoty podane przez pozwanego do potrącenia w odpowiedzi na pozew, a zatem kwota za bezumowne zamieszkiwanie w lokalu przez powoda w okresie od 1 września 2013 r. do 18 października 2014 r. oraz kwota 1.526,60 zł tytułem zwrotu opłaty za projekt lokalu, opłaty przyłączeniowej oraz zużytej przez powoda energii. Co do kwoty 1.526,60 zł, to pozwany nie przedstawił żadnych dowodów na jej wysokość, ani konieczność jej poniesienia przez powoda, a to na nim w tym zakresie spoczywał ciężar dowodu. Natomiast co do żądania wynagrodzenia za bezumowne zamieszkiwanie w lokalu, to w toku postępowania zostało wykazane, że powód zamieszkiwał w lokalu do czerwca 2013 r., a zatem do chwili kiedy wiązała strony umowa przedwstępna i powód liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast pozwany do października 2014 r. nie domagał się wydania lokalu przez powoda i zapłaty za korzystanie z niego. Nadto powód wskazał w piśmie z 1 września 2013 r., że lokal zostanie wydany po uregulowaniu jego żądań finansowych. Powód miał prawo tego dokonać zgodnie z art. 461 k.c. Zgodnie z tym przepisem zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania).

Orzeczenie w przedmiocie odsetek od zasądzonej kwoty za okres od 17 października 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. podyktowane jest przepisem art. 481 § 1 k.c. oraz 481 § 2 zd. 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym do 1 stycznia 2016 roku, czyli do czasu wejścia życie ustawy z 9 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2015.1830), powoływanej dalej jako „ustawa zmieniająca”.

Zgodnie z art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W myśl art. 481 § 2 zd. 1 k.c., jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była z góry oznaczona, należą się odsetki ustawowe.

Ustawa zmieniająca wprowadziła zmiany, m.in. w zakresie przepisu art. 481 k.c. Zmieniony został przede wszystkim § 2 art. 481 k.c. wprowadzający, tzw. „odsetki ustawowe za opóźnienie”, w myśl którego, jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego (wynoszącej 1,5%) i 5,5 punktów procentowych. Jednakże gdy wierzytelność jest oprocentowana według stopy wyższej, wierzyciel może żądać odsetek za opóźnienie według tej wyższej stopy.

Jednocześnie ustawodawca w art. 56 ustawy zmieniającej przesądził, że do odsetek należnych za okres kończący się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

W myśl art. 57 ustawy zmieniającej, ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 2016 r., z wyjątkiem art. 50, art. 51 i art. 54, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia.

Z tych względów Sąd zasądzając odsetki ustawowe za opóźnienie za okres od 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty był związany aktualnie obowiązującą treścią przepisu art. 481 § 2 k.c. i zasądził ustawowe odsetki za opóźnienie do dnia zapłaty

Orzeczenie w punkcie VI wyroku wydano na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 j.t. ze zm). W myśl art. 85 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 j.t. ze zm.) świadkowi przysługuje zwrot kosztów podróży - z miejsca jego zamieszkania do miejsca wykonywania czynności sądowej na wezwanie sądu - w wysokości rzeczywiście poniesionych, racjonalnych i celowych kosztów przejazdu własnym samochodem lub innym odpowiednim środkiem transportu. Górną granicę należności, o których mowa w ust. 1, stanowi wysokość kosztów przysługujących pracownikowi zatrudnionemu w państwowej lub samorządowej jednostce sfery budżetowej z tytułu podróży służbowej na obszarze kraju. Według tych samych zasad świadkowi przysługuje zwrot kosztów noclegu oraz utrzymania w miejscu wykonywania czynności sądowej. Wysokość kosztów, o których mowa w ust. 1 i 3, świadek powinien należycie wykazać. Zgodnie zaś z art. 86 tejże ustawy świadkowi przysługuje zwrot zarobku lub dochodu utraconego z powodu stawiennictwa na wezwanie sądu. Wynagrodzenie za utracony zarobek lub dochód za każdy dzień udziału w czynnościach sądowych przyznaje się świadkowi w wysokości jego przeciętnego dziennego zarobku lub dochodu. W przypadku świadka pozostającego w stosunku pracy przeciętny dzienny utracony zarobek oblicza się według zasad obowiązujących przy ustalaniu należnego pracownikowi ekwiwalentu pieniężnego za urlop. Górną granicę należności, o których mowa w ust. 2, stanowi równowartość 4,6% kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe, której wysokość, ustaloną według odrębnych zasad, określa ustawa budżetowa. W przypadku gdy ogłoszenie ustawy budżetowej nastąpi po dniu 1 stycznia roku, którego dotyczy ustawa budżetowa, podstawę obliczenia należności za okres od 1 stycznia do dnia ogłoszenia ustawy budżetowej stanowi kwota bazowa w wysokości obowiązującej w grudniu roku poprzedniego. Utratę zarobku lub dochodu, o których mowa w ust. 1, oraz ich wysokość świadek powinien należycie wykazać. Świadek M. stawił się na rozprawę dnia 15 czerwca 2016 r., była na niej przesłuchiwany. W należyty sposób wykazał poniesione koszty dojazdu i utraconego zarobku.

Orzekając o kosztach postępowania Sąd zastosował przepis art. 100 zd. 1 k.p.c. Zgodnie z art. 100 zd. 1 k.p.c. w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Na koszty postępowania w niniejszej sprawie złożyły się po stronie powoda koszty opłaty sądowej tj. 3.657 zł, koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego adwokata w kwocie 3.600 zł (§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.461 j.t. ze zm.). Po stronie pozwanego na koszty postępowania złożyły się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł oraz koszty opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Łącznie zatem koszty procesu po stronie powoda wyniosły 7.274 zł, a po stronie pozwanego wyniosły 3.617 zł. Powód wygrał powództwo w 95 % należało więc uznać, że powodowi należał się zwrot 95 % poniesionych kosztów procesu tj. kwota 6.910,30 zł (95 % z 7.274 zł = 6.910,30 zł), a pozwanemu należał się zwrot 5 % poniesionych kosztów procesu tj. kwota 180,85 zł (5 % z 3.617 zł = 180,85 zł). Wobec tego zasądzeniu od pozwanego na rzecz powoda podlegała kwota 6.729,45 zł jako różnica pomiędzy kosztami należnymi obu stronom (6.910,30 zł – 180,85 zł = 6.729,45 zł).

Orzeczenie w punkcie V sentencji wyroku uzasadnia przepis art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. Nr 167 poz. 1398 z późn. zm.) w związku z art. 100 k.p.c. Sąd obciążył powoda w 5 % i pozwanego w 95 % tj. w zakresie w jakim przegrali postępowanie kosztami wynagrodzenia biegłego i kosztami zwróconymi świadkowi poniesionymi przez Skarb Państwa. Łącznie koszty te wyniosły 1.821,99 zł.