Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku Wydział V Cywilny

w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Maryla Domel – Jasińska (spr.)

Sędzia SA Andrzej Lewandowski

Sędzia SO (del) Anna Daniszewska

Protokolant stażysta Barbara Tobiasz

po rozpoznaniu w dniu 26 października 2016 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa B. W.- (...) R. R.

przeciwko M. K.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w B.

z dnia 27 października 2015 r. sygn. akt I C 777/11

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 638/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 grudnia 2011r. powódka R. R. wniosła o zasądzenie od pozwanego M. K. na jej rzecz kwoty 240.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu podwójnej kwoty zadatku, a nadto o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kwoty 100.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu nakładów poczynionych przez powódkę na nieruchomość pozwanego. Powódka wniosła także o obciążenie pozwanego kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że w dniu 4 maja 2010r. strony zawarły w zwykłej formie pisemnej umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w (...), gmina G.. Do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego miało dojść do dnia 30 lipca 2010r. Pozwany potwierdził swoim podpisem przyjęcie zadatku w łącznej kwocie 120.000 zł. Do chwili wytoczenia powództwa pozwany nie przystąpił do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka dochodziła zatem zapłaty kwoty 240.000 zł jako dwukrotności wartości wpłaconego przez siebie zadatku, a nadto kwoty 100.000 zł tytułem poczynionych przez nią na w/w nieruchomość nakładów.

W odpowiedzi na pozew pozwany M. K. wniósł o oddalenie powództwa, a także o zasądzenie od powódki na jego rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany zaprzeczył, jakoby otrzymał od powódki zadatek w wysokości większej aniżeli 20.000 zł, przyznając jednocześnie, że w późniejszym czasie na poczet ceny sprzedaży otrzymał od A. W., który działał rzekomo w imieniu powódki, kwotę 50.000 zł. Wskazał, że z zawartej przez strony umowy jednoznacznie wynika, że kwota zadatku wynosiła 20.000 zł, natomiast pozostałą kwotę 130.000 zł określono jako resztę ceny, nie zaś dalszą część zadatku. Pozwany zaprzeczył również temu, że dopisał pod umową, iż udostępnia powódce budynek do remontu oraz działkę do zagospodarowania.

W piśmie procesowym z dnia 23 kwietnia 2012r. powódka stwierdziła, że została przez powoda wprowadzona w błąd, gdyż powód w dacie zawarcia umowy z dnia 4 maja 2010r. wskazywał, iż jest jedynym właścicielem sprzedawanej nieruchomości, a tak w rzeczywistości nie było. Powódka podniosła również, że pozwany udostępnił jej nieruchomość i wiedział, że wykonywane są tam prace remontowe. Prac tych pozwany nie zakwestionował ani nie zażądał ich zakończenia.

Podczas rozprawy w dniu 14 października 2015r. strona powodowa cofnęła żądanie w zakresie kwoty 100.000 zł z tytułu zwrotu nakładów wraz z odsetkami oraz zrzekła się roszczenia w stosunku do pozwanego.

Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 27 października 2015r. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 120.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 20 grudnia 2011r. do dnia zapłaty (pkt 1), umorzył postępowanie w zakresie żądania kwoty 100.000 zł (pkt 2), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 3), nie obciążył powódki kosztami procesu (pkt 4) oraz zasądził od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w B. kwotę 6.117 zł tytułem zwrotu części kosztów sądowych.

Sąd Okręgowy oparł powyższe rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

R. R. postanowiła zamieszkać wspólnie z A. i B. W., którzy byli jej krewnymi. W związku z tym porozumiała się z nimi w tej kwestii, a A. i B. W. podjęli się poszukiwania nieruchomości, w której mogliby razem z powódką zamieszkać. A. W. zainteresował się nieruchomością położoną w miejscowości (...) i wspólnie z R. R. podjęli decyzję o zakupie tej nieruchomości. Udali się w dniu 4 maja 2010r., do M. K., gdzie doszło do podpisania umowy przedwstępnej nabycia tej nieruchomości, w zwykłej formie pisemnej. Przy podpisaniu umowy obecni byli również: B. W., żona M. K. oraz Ł. S.. Na podstawie przedmiotowej umowy strony zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży, mocą której M. K. miał sprzedać R. R. prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości (...) za cenę 150.000 zł, zaś R. R. zobowiązała się powyższą nieruchomość kupić za wskazaną cenę, przy czym zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić nie później niż do dnia 30 lipca 2010r. Zgodnie z (...) tejże umowy część ceny w wysokości 20.000 zł została przez kupującego już zapłacona, co sprzedający potwierdził w umowie, natomiast pozostała część ceny, tj. 130.000 zł miała zostać przez kupującego zapłacona w terminie pięciu dni roboczych od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w obecności notariusza. Jednocześnie wskazano w w/w umowie, iż w razie niewywiązania się z niej przez sprzedającego, kupujący może żądać od sprzedającego kwoty stanowiącej dwukrotność zadatku, tj. kwoty 40.000 zł. Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w dniu 4 maja 2010 r. R. R. wręczyła M. K. kwotę 20.000 zł tytułem zadatku. Pomiędzy stronami doszło również do uzgodnienia, że z dniem 5 maja 2010 r. nabywcy nieruchomości będą mogli zamieszkać w przedmiotowej nieruchomości, jak również, że zbywca udostępnia nabywcy nieruchomość do wyremontowania oraz działkę do zagospodarowania, co zostało poświadczone przez M. K. własnoręcznym podpisem pod stosowną adnotacją na umowie. Niezwłocznie po podpisaniu umowy R. R., A. W. oraz B. W. wprowadzili się do gospodarstwa będącego przedmiotem umowy. W związku z problemami finansowymi M. K. zwrócił się do kontrahentów o wpłatę dalszej kwoty pieniężnej, skutkiem czego A. W. udał się razem z R. R. do banku, gdzie ta ostatnia dokonała wypłaty kwoty 100.000 zł. Pieniądze te zostały następnie przekazane przez małżonków A. i B. W. do rąk M. K. w dniu 7 lipca 2010r. Wpłata wskazanej sumy pieniężnej została odnotowana i poświadczona własnoręcznym podpisem M. K.. Pismem z dnia 25 sierpnia 2011r. powódka wezwała pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie 7 dni. Żądanie to ponowiła pismem z dnia 29 listopada 2011r. Ostatecznie do zawarcia umowy definitywnej nie doszło. Dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej Sąd Rejonowy w Ż. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Jako współwłaściciele nieruchomości, ujawnieni w dziale II księgi wieczystej, zostali: H. K. oraz M. K..

Powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy dokonał na podstawie załączonych do akt sprawy dowodów w postaci dokumentów urzędowych oraz prywatnych, w tym w szczególności opinii specjalistycznej z zakresu analizy pisma ręcznego i podpisów, dowodów z zeznań świadków: A. W., B. W. i Ł. S. oraz dowodu z zeznań stron.

W rozważaniach prawnych w uzasadnieniu wyroku Sąd Okręgowy stwierdził, że w realiach przedmiotowej sprawy strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z dnia 4 maja 2010r. w zwykłej formie pisemnej. Sąd ten podkreślił, iż umowa przedwstępna nabycia nieruchomości nie jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności, lecz do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wymaganie formy notarialnej dla umowy przedwstępnej dotyczącej zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości nie wynika z art. 158 k.c., lecz z art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 73 § 2 k.c. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, umowa zawarta bez zachowania formy notarialnej może być prawnie skuteczna jako umowa przedwstępna, jeżeli w świetle jej postanowień czyniłaby zadość wymogom art. 389 k.c., a brak formy notarialnej wyłączałby jedynie możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej - art. 390 § 2 k.c. Sąd Najwyższy wskazał przy tym, że przy ważności umowy przedwstępnej - ważne byłyby także dodatkowe zastrzeżenia umowne, o ile zostały przez strony poczynione (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 1973r., sygn. akt III CRN 33/73, MoP 2000, Nr 11). Powyższe rozważania Sąd Okręgowy uzupełnił o uwagi odnoszące się do podmiotów zawierających umowę przedwstępną z dnia 4 maja 2010r. Jak jednoznacznie wynika z treści umowy, została ona zawarta pomiędzy R. R. a M. K., który oświadczył, iż jest właścicielem sprzedawanej nieruchomości. Tymczasem z przedłożonego odpisu z księgi wieczystej wynika, że M. K. był jedynie współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości, natomiast drugim ze współwłaścicieli była H. K., która nie brała udziału w negocjowaniu umowy, ani nie została uwzględniona w jej treści jako współwłaściciel. Jeżeli chodzi o konsekwencje takiego stanu rzeczy, Sąd Okręgowy rozważał dwojakiego rodzaju skutki - z jednej strony ewentualną możliwość uchylenia się od błędu, o której mowa w art. 88 k.c. w zw. z art. 84 k.c., a z drugiej strony - ważność oraz skuteczność umowy, mając na względzie, że jako osoba zobowiązująca się do zbycia nieruchomości stanął wyłącznie M. K., nie mający wyłącznego prawa rozporządzania nieruchomością. W ocenie Sądu I instancji brak było jednak w realiach niniejszej sprawy podstaw do posłużenia się konstrukcją wady oświadczenia woli w postaci błędu, o którym jest mowa w art. 84 k.c. Ewentualnego błędu po stronie jednego z kontrahentów Sąd nie może bowiem brać pod uwagę z urzędu, bowiem możliwość wzruszenia wadliwej czynności prawnej możliwa jest za pomocą mechanizmu, o którym mowa w art. 88 k.c., zaś jego uruchomienie może mieć miejsce jedynie w przypadku złożenia drugiej stronie oświadczenia na piśmie. Zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że takie oświadczenie zostało w terminie skierowane pod adresem pozwanego. Koniecznym także warunkiem uchylenia się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu jest jego istotność, tj. można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (tzw. błąd istotny, vide: art. 84 § 2 k.c.). W dalszej kolejności Sąd Okręgowy rozważał wpływ stanu prawnego nieruchomości (ujawnienie w księdze wieczystej jako współwłaściciela H. K.) na ważność umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzenia rzeczą wspólną (wspólnym prawem własności) oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wspólnej jest czynnością prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, natomiast zawarta w wykonaniu takiej umowy umowa przeniesienia własności stanowiłaby rozporządzenie (umowa o podwójnym skutku - art. 155 § 1 k.c.). Obie umowy wymagały zatem, zgodnie z art. 199 k.c. zgody współwłaściciela. Wymóg zgody współwłaściciela nie oznacza, że czynność musi być dokonana tylko wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli. Sąd Okręgowy podzielił wyrażone w nauce prawa zapatrywanie, że norma art. 199 k.c. dotyczy w zasadzie stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami. Na zewnątrz każdy współwłaściciel może więc występować samodzielnie, tzn. dokonywać czynności zarządu we własnym imieniu, mimo że ustawa wyraźnie o tym nie stanowi. Współwłaściciel, który za wymaganą ustawą zgodą wszystkich współwłaścicieli dokonał czynności prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku prawnego, działa on we własnym imieniu lecz w interesie ogółu współwłaścicieli. Pozostali nie stają się stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności dotyczą bezpośrednio sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej czynności na współwłaścicieli. Jeżeli jednak współwłaściciel dokonał czynności wymienionej w art. 199 k.c. bez wymaganej zgody współwłaścicieli, skutki takiej czynności mogą kształtować się różnie, w zależności od tego czy dokonana czynność jest czynnością zobowiązującą, czy też ma skutek rozporządzający. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą i mimo że dotyczy nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego zarządu, jej zawarcie bez zgody współwłaścicieli należy uznać za skuteczne. Czynność prawna zobowiązująca dokonana bez wymaganej w art. 199 k.c. zgody wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali, jest skuteczna tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się wykonaniu, mającego w niej źródło, zobowiązania. Współwłaściciel będący stroną takiej czynności odpowiada wówczas za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania (vide: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013r., sygn. akt IV CSK 596/12, OSNC-ZD 2014/2/25). Sąd Okręgowy stwierdził jednakże, że nie zasługiwało na uwzględnienie żądanie zasądzenia na rzecz powódki kwoty stanowiącej dwukrotność wysokości zadatku. Nadmierna wysokość zadatku może uzasadnić uznanie go za mający na celu obejście ustawy i jako taki - nieważny w świetle art. 58 k.c. Wysokość zadatku pozostaje w stosownej relacji do wartości kontraktu; nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające niemal wartości przedmiotu umowy; zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 19 kwietnia 2013r., sygn. akt I ACa 161/13, OSA 2014/2/33-49). Na kanwie sprawy zbliżonej do rozstrzyganej w przedmiotowym postępowaniu Sąd Najwyższy wskazał, że „wysokość uiszczonego przez powódkę zadatku, zbliżającego się do ceny nieruchomości i dającego się na jej poczet zaliczyć, kwalifikowałaby go raczej jako zaliczkę” (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2000r., sygn. akt II CKN 707/98, OSP 2000/10/147). Na analogicznym stanowisku stanął także Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie, uznając iż przekazana pozwanemu kwota w wysokości w sumie 120.000 zł, równoważna aż 80% ceny nabycia nieruchomości miała w istocie charakter nie zadatku, lecz zaliczki - niezależnie od zastosowanego w umowie nazewnictwa. Mając to na względzie, brak było z oczywistych względów podstaw do zasądzenia kwoty dalszych 120.000 zł, skoro jedyną podstawę żądania w tym zakresie stanowiło żądanie zadatku w podwójnej wysokości. Sąd Okręgowy miał przy tym na względzie również i to, że przyjęcie, iż kwota 120.000 zł, stanowiąca 80% ceny sprzedaży, stanowiła zadatek, skutkowałoby zasądzeniem kwoty 240.000 zł, a więc kwoty znacząco przewyższającej wartość nieruchomości, co prowadziłoby do nieusprawiedliwionego wzbogacenia powódki, pozostając w konsekwencji w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Podsumowując powyższe rozważania Sąd Okręgowy stwierdził, że kwota 120.000 zł przekazana łącznie przez powódkę pozwanemu nie stanowiła zadatku, lecz zaliczkę, która - w myśl art. 410 § 2 k.c. - podlegała zwrotowi jako świadczenie nienależne, skoro odpadła podstawa świadczenia (nie doszło do zawarcia umowy definitywnej). Powództwo podlegało tym samym oddaleniu w pozostałym zakresie, skoro żądanie ponad kwotę 120.000 zł oparte zostało o żądanie dwukrotności zadatku, podczas gdy w istocie do zastrzeżenia zadatku nie doszło. Także zgłoszony przez stronę pozwaną w niniejszym postępowaniu zarzut potrącenia, Sąd Okręgowy uznał za nieskuteczny, z kilku powodów. Po pierwsze, do skutecznego potrącenia wierzytelności może dojść wówczas, gdy obie wierzytelności są wymagalne. Roszczenie pozwanego miało charakter zobowiązania bezterminowego, stąd stan wymagalności powstać może dopiero z momentem wezwania dłużnika do jego spełnienia (art. 455 k.c.). Pozwany nie zdołał jednak wykazać, że skutecznie wzywał powódkę do spełnienia tego świadczenia, a to na nim - w myśl ogólnych zasad rozkładu ciężaru dowodu (art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.) - spoczywał ciężar wykazania tej okoliczności. Po drugie, brak jest wystarczających dowodów na to, że pisma o potrąceniu oraz zgłoszeniu zarzutu potrącenia z dnia 17 lutego 2014r. i z dnia 12 marca 2014r. dotarły skutecznie do adresata, co jest wymagane z uwagi na treść art. 499 k.c. Strona pozwana przedłożyła w tym zakresie wyłącznie dowody nadania pism na poczcie, jednak bez zwrotnego potwierdzenia odbioru, co uniemożliwiało wywołanie skutków prawnych przez wskazane oświadczenia. Sąd Okręgowy podkreślił ponadto, że wskazane pisma sporządzone zostały przez pełnomocnika powoda, podczas gdy przewidziany w art. 91 k.p.c. zakres umocowania z mocy ustawy nie uprawnia pełnomocnika procesowego do złożenia materialnoprawnego oświadczenia o potrąceniu, stąd konieczne byłoby rozważenie, czy pełnomocnictwo w tym zakresie zostało udzielone w sposób dorozumiany (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2004r., sygn. akt I CK 204/04, OSNC 2005/10/176). Sąd ten wskazał również na brak konsekwencji strony pozwanej. W toku procesu uznawała ona zasadniczo roszczenie co do kwoty 70.000 zł (jako „jednokrotność" zadatku w kwocie 20.000 zł oraz wpłaconą później kwotę 50.000 zł), natomiast w oświadczeniu o potrąceniu mowa jest o potrąceniu z wierzytelnością 40.000 zł (jako „dwukrotność" kwoty 20.000 zł). Ponadto, już po zgłoszeniu zarzutu potrącenia, strona pozwana kontynuowała negocjacje związane z możliwością zawarcia ugody.

Mając na względzie powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 410 § 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 120.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 20 grudnia 2011r. do dnia zapłaty.

Odnośnie do żądania odsetek od kwoty 120.000 zł od dnia wytoczenia powództwa, Sąd Okręgowy uznał, że żądanie to zasługuje na uwzględnienie i zasądził odsetki od dnia 20 grudnia 2011r., mając na względzie treść art. 455 k.c., zgodnie z którym jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania, jak również datę wytoczenia powództwa.

W punkcie drugim sentencji wyroku Sąd Okręgowy umorzył postępowanie w zakresie żądania kwoty 100.000 zł z uwagi na to, iż strona powodowa podczas ostatniej rozprawy złożyła oświadczenie o cofnięciu żądania w tym zakresie, w połączeniu ze zrzeczeniem się roszczenia. Stosownie do treści art. 203 § 1 k.p.c. pozew może być cofnięty bez zezwolenia pozwanego aż do rozpoczęcia rozprawy, a jeżeli z cofnięciem połączone jest zrzeczenie się roszczenia - aż do wydania wyroku, natomiast zgodnie z treścią art. 355 § 1 k.p.c. sąd wydaje postanowienie o umorzeniu postępowania, jeżeli powód cofnął ze skutkiem prawnym pozew lub jeżeli wydanie wyroku stało się z innych przyczyn zbędne lub niedopuszczalne.

Z powodu argumentacji wskazanej we wcześniejszej części uzasadnienia, prowadzącej do przekonania o bezzasadności żądania dwukrotności wpłaconej przez powódkę kwoty, Sąd Okręgowy oddalił w punkcie trzecim wyroku powództwo w pozostałym zakresie.

Rozstrzygając w przedmiocie obowiązku ponoszenia kosztów postępowania Sąd Okręgowy na podstawie art. 102 k.p.c. nie obciążył powódki kosztami procesu. Powódka była wcześniej zwolniona od kosztów sądowych. Jakkolwiek Sąd ten nie podzielił zawartej w pozwie argumentacji odnośnie do możliwości zasądzenia podwójnej wysokości zadatku, w konsekwencji oddalając powództwo w zakresie żądania kwoty 120.000 zł, względy słuszności przemawiają za odstąpieniem od obciążania powódki ponoszeniem kosztów postępowania. Sąd Okręgowy miał przy tym na względzie z jednej strony okoliczności związane z osobą powódki (jest osobą schorowaną, w podeszłym wieku), a z drugiej strony okoliczności faktyczne sprawy (w efekcie wytoczenia powództwa powódka odzyskała kwotę pieniężną stanowiącą dla pozwanego świadczenie bez podstawy prawnej).

Na koszty sądowe w niniejszej sprawie składały się następujące kwoty: 17.000 zł tytułem opłaty od pozwu oraz 474,81 zł przeznaczona na wynagrodzenie dla biegłego za sporządzoną opinię. Pozwany uległ w niniejszym postępowaniu co do kwoty 120.000 zł, to jest w stosunku 35%. Mając to na względzie, Sąd Okręgowy na podstawie art. 100 k.p.c. oraz art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zasądził od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w B. kwotę 6.117 zł tytułem zwrotu części kosztów sądowych.

Apelację od przedmiotowego wyroku wniósł pozwany zaskarżając wyrok Sądu Okręgowego w części, tj. w zakresie jego punktów 1, 4 i 5.

Skarżący zarzucił naruszenie:

1.  przepisów prawa procesowego, tj. art. 102 k.p.c., art. 233 k.p.c. i art. 316 k.p.c. polegających na braku wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego w dacie zamknięcia rozprawy w zakresie ustalenia zapłaconych przez powódkę zadatku i zaliczek w ramach zawartej przedwstępnej umowy sprzedaży i nieuzasadnionym nieobciążaniem powódki zwrotem części kosztów zastępstwa prawnego pozwanego;

2.  przepisów prawa materialnego polegających na błędnej wykładni art. 455 k.c., art. 498 k.c. i nast. dotyczących potrącenia oraz niezastosowaniu art. 494 k.c. i w konsekwencji brak obniżenia zasądzonej sumy pieniężnej o wierzytelność potrąconą przez pozwanego w wysokości 40.000 zł.

W oparciu o powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie 1 poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zmianę punktów 4 i 5 wyroku poprzez zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, za obie instancje.

Do apelacji dołączono pochodzące z dnia 13 grudnia 2015r. oświadczenie o potrąceniu dalszej wierzytelności w kwocie 21.000 zł, na którą składa się wartość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okres od 6 lutego 2014r. do 5 grudnia 2015r., licząc po 1.000 zł za każdy miesiąc. Wskazano w tym oświadczeniu, iż wcześniejsze oświadczenie o potrąceniu, z dnia 17 lutego 2014r. dotyczyło kwoty 45.000 zł i okresu wcześniejszego korzystania przez 45 miesięcy. W związku z powyższym dochodzona przez powódkę kwota winna być obniżona o 66.000 zł, wraz z odsetkami liczonymi od dnia wymagalności (k. 245).

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 26 października 2016r. pełnomocnik procesowy powódki, którą jest obecnie B. W. – następca prawny R. R., wniósł o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Powódka R. R. zmarła (...)a jej jedyną spadkobierczynią jest B. W. (postanowienie Sądu Rejonowego w Ż. z 31 marca 2016r. – k. 265), która zgłosiła udział w sprawie (k. 262)

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja pozwanego nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zgłoszone w niej zarzuty nie były zasadne. Nie doszło w rozpoznawanej sprawie do wskazanych przez skarżącego naruszeń prawa materialnego i prawa procesowego. Sąd Okręgowy poczynił w sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, w oparciu o prawidłową ocenę dowodów, przeprowadzoną zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 233 § 1 k.p.c.

Materiał dowodowy sprawy uprawniał do ustalenia, wbrew zarzutowi skarżącego, że pozwany otrzymał od powódki tytułem zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości łącznie kwotę 120.000 zł, gdyż w (...) umowy z dnia 4 maja 2010r. podano, że kupujący zapłacił kwotę 20.000 zł, zaś w dniu 7 lipca 2010r. na tekście umowy pozwany pokwitował swoim podpisem odbiór kwoty 100.000 zł (k. 58-60).

Twierdzenie powoda, iż w lipcu 2010r. otrzymał on nie kwotę 100.000 zł lecz tylko 50.000 zł, trafnie Sąd Okręgowy uznał za niewiarygodne.

Kwestionowanie w apelacji wniosku wynikającego z opinii biegłego (...) dotyczącego prawdopodobieństwa autentyczności podpisów pozwanego pod dopiskami na umowie, określającymi udostępnienie kupującemu budynku do remontu i działki do zagospodarowania oraz wpłaty kwoty 100.000 zł nie mogło odnieść zamierzonego skutku, skoro pozwany na rozprawie przed Sądem Okręgowym w dniu 13 marca 2013r. potwierdził, że podpisał dopisek o dokonaniu dodatkowej wpłaty (k. 96) a jedynie zarzucił, że wpłata ta wynosiła 50.000 zł.

Nadto zauważyć należało, że biegły na rozprawie w dniu 17 lutego 2014r. określił stopień prawdopodobieństwa podpisu pozwanego na 75% (k. 152v). Z kolei na rozprawie w dniu 14 października 2015r. pozwany przyznał, że pozwolił powódce i małżonkom W. zamieszkać na nieruchomości, której dotyczyła umowa z dnia 4 maja 2010r. (k. 219). Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawała kwestia jaką kwotę, z łącznej kwoty 180.000 zł, którą powódka pobrała ze swojego konta bankowego, przekazała ona osobiście i za pośrednictwem małżonków W. na poczet ceny zakupu nieruchomości, a jaką kwotę przeznaczyła na remont, skoro pozwany pokwitował odbiór łącznej kwoty 120.000 zł.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut, iż dopisek o treści: „z dniem 7 lipca 2010r. do tej umowy dopłacamy 100 tys. złotych zadatku” stanowił deklarację dokonania dalszej zapłaty, a nie był potwierdzeniem dokonania tej zapłaty, gdyż wpłacający użyliby czasu dokonanego („dopłaciliśmy”), skoro pozwany nie zakwestionował w toku postępowania, że dalszą kwotę na poczet ceny otrzymał, a jedynie twierdził, że była to kwota o połowę niższa.

Nie doszło do naruszenia art. 498 k.c. i nast., dotyczących potrącenia.
W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, iż zarzut potrącenia jest formą dochodzenia roszczenia zrównaną w skutkach z powództwem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 2000r. sygn. akt III CKN 720/98, Lex nr 51368 i powołane tam orzecznictwo), a zatem podlega wymaganiom stawianym wobec pozwu co do określenia żądania, przytoczenia okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie oraz wskazania dowodów. W szczególności zgłaszający zarzut potrącenia w procesie ma obowiązek określić swoją wierzytelność, wykazać jej istnienie i w kategoryczny sposób wyrazić wolę potrącenia w celu wzajemnego umorzenia skonkretyzowanych wierzytelności.

Podniesienie zarzutu potrącenia nie jest obowiązkiem pozwanego a nie korzystając z niego może o to roszczenie wytoczyć odrębne powództwo.

Wymagań stawianych wobec pozwu nie spełniają pisemne oświadczenia o potrąceniu złożone przez pełnomocnika pozwanego w pismach z dnia 12 marca 2014r. (k. 158) i z dnia 13 grudnia 2015r. (k. 245).

Wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może żądać właściciel rzeczy od samoistnego posiadacza w złej wierze, odwołując się do rynkowych cen wynajmowania rzeczy tego rodzaju. Pozwany nie wykazał, aby powódka była posiadaczem nieruchomości w złej wierze, i to od 4 maja 2010r. do 5 lutego 2014r., a zatem w okresie wskazanym w piśmie z 12 marca 2014r., skoro pozwany oświadczył, że pozwolił mieszkać powódce i małżonkom W. na nieruchomości, której dotyczyła umowa z 4 maja 2010r., i nie domagał się od nich żadnych świadczeń czynszowych z tego tytułu.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 marca 2002r. sygn. akt V CKN 948/00 (OSP 2003/1/6) wskazał, że uprawniony z umowy przedwstępnej, któremu zobowiązany do zbycia rzecz udostępnił do korzystania, jest dzierżycielem tej rzeczy, a nie posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 336 k.c. Będąc zaś dzierżycielem, pozostaje pod całkowitą dominacją właściciela. Bez zgody właściciela nie może uczynić niczego, co sprowadzałoby wobec właściciela jakiekolwiek obowiązki o charakterze obligacyjnym czy rzeczowym.

Powódka nie była posiadaczem nieruchomości ani w dobrej, ani też w złej wierze, a jedynie była dzierżycielką rzeczy, stąd brak było podstaw do dochodzenia od niej przez pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, w oparciu o art. 224 § 2 k.c. lub art. 225 k.c.

Znamienne w sprawie było również to, że pozwany deklarował możliwość ugodowego załatwienia sporu, również po złożeniu oświadczenia o potrąceniu z dnia 12 marca 2014r., w tym przeniesienia na powódkę własności nieruchomości, po załatwieniu sprawy spadkowej.

Niezależnie od powyższego aspektu należało zauważyć, że naliczanie kwoty 1.000 zł miesięcznie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie zostało poparte przez pozwanego żadnym dowodem w odniesieniu do lokalnych cen rynkowych dzierżawy podobnych nieruchomości i stanowiło kwotę całkowicie dowolną. Całkowicie bezzasadne było twierdzenie pozwanego, iż „z datą wytoczenia powództwa zmaterializowała się i zaktualizowała się wierzytelność wzajemna pozwanego w postaci wynagrodzenia za korzystanie przez powódkę z cudzej rzeczy (…). Od tej bowiem chwili odpadła podstawa prawna do korzystania przez powódkę z rzeczonej nieruchomości, czyniąc z niej posiadacza malae fidei”.

Gdyby nawet przyjąć poprawność poglądu skarżącego, to jego żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od 4 maja 2010r. do 20 grudnia 2011r., tj. do dnia wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie należałoby uznać za nie znajdujące żadnego uzasadnienia.

Możliwość dochodzenia przez właściciela wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w oparciu o art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. uzależniona jest od wytoczenia przez właściciela powództwa o wydanie rzeczy, a nie od wytoczenia przez posiadacza rzeczy, którym powódka nie była, powództwa o zwrot zaliczki uiszczonej na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży rzeczy.

Sąd Okręgowy zasadnie uznał, że nie należało obciążać powódki kosztami procesu, w oparciu o art. 102 k.p.c., ze względów słusznościowych tj. z uwagi na jej wiek, stan zdrowia i fakt, iż na rozprawie w dniu 2 listopada 2012r. oświadczyła, że nie domaga się od pozwanego kwoty 340.000 zł, bo „ja takiej kwoty nie miałam i nie dawałam (…) Ja się domagam dla siebie tyle pieniędzy ile dałam” (k. 74).

Powódka w istocie rzeczy, mimo braku formalnego ograniczenia powództwa, domagała się zasądzenia kwoty uiszczonej pozwanemu, a nie kwoty podwójnego zadatku; taka kwota została na jej rzecz zasądzona, co uzasadniało nie obciążaniem jej kosztami procesu należnymi pozwanemu, w odniesieniu do oddalonej części powództwa.

Nie znajdując uzasadnionych podstaw do uwzględnienia zarzutów i wniosków skarżącego należało apelację oddalić, w oparciu o art. 385 k.p.c. i orzec o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawie art. 98 i 99 k.p.c.