Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 19 grudnia 2016 roku

Stanowiska stron.

Pozew z dnia 26-08-2013 roku (k. 2-11), podtrzymany pismem z dnia 15-12-2015 (k. 336-339) i na rozprawie. Żądanie: zapłaty 46.470 zł tytułem odszkodowania oraz odsetek za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu wg norm przepisanych.

Przytoczone w pozwie okoliczności faktyczne: Pozwany był zarządcą nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym (lokalu nr (...) przy G. 7 w W., dalej jako „lokal”), a jednocześnie dłużnikiem i właścicielem tego lokalu. W dniu 4-06-2012 odbyła się pierwsza licytacja, podczas której powód zaoferował najwyższą cenę i udzielono mu przybicia. W dniu 6-06-2012 sąd odjął zarząd pozwanemu i ustanowił zarządcą powoda. W dniu 3-07-2012 powód został wprowadzony w zarząd przez komornika. W okresie pomiędzy sporządzeniem operatu szacunkowego (25-07-2011) będącego podstawą opisu i oszacowania a wprowadzeniem powoda w zarząd (3-07-2012) pozwany wprowadził w lokalu istotne zmiany skutkujące koniecznością wykonania remontu. Pozwany zataił wykonywania tego remontu. Wykonując remonty naruszył zasady prawidłowej gospodarki, ich skutkiem było zawilgocenie i zagrzybienie lokalu, a także liczne inne zniszczenia, np. zniszczenie parkietu, stłuczenia kafli pieca. Pozwany zapewniał w dniu licytacji że lokal jest w dobrym stanie. Powód poniósł koszty na przywrócenie lokalu i piwnicy do stanu zgodnego z wymogami sanitarnymi, bo taki był obowiązek powoda jako nowego zarządcy mieszkania.

W odpowiedzi na pozew (k. 235-239), podtrzymanej pismem z dnia 22-03-2016 (k. 351-352) i na rozprawie pozwany wnosi o oddalenie powództwa w całości, zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Zarzuty: Powaga rzeczy osądzonej, ze względu na postanowienia zapadłe w postępowaniu egzekucyjnym (II Co 109/12). Powód miał świadomość tego w jakim stanie znajdował się lokal, który nabył, ego stan był uwzględniony w sporządzonej wycenie. Wykonane prace były konieczne a ponadto zwiększyły wartość nieruchomości. Brak było zawinienia pozwanego. Nieudowodnione twierdzenia powoda, niekonkretne przytaczanie opowieści sąsiadów. Wiarygodność świadków jest wątpliwa, bo są w konflikcie z pozwanym. Powód sprzedał lokal z zyskiem. Wydatki poniesione w toku zarządu powód mógł odzyskać.

Wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia.

Niesporne jest nabycie lokalu przez powoda, przysądzenie własności na jego rzecz, a także sprawowanie zarządu kolejno przez pozwanego i powoda w datach przytoczonych w pozwie.

Poniższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych niżej dokumentów albowiem żadna ze stron nie zakwestionowała ich prawdziwości, a Sąd analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy nie dopatrzył się okoliczności mogących skutkować powstaniem wątpliwości, co do ich prawdziwości.

Sąd dopuścił dowód z zeznań świadków S. G., M. T. (1) i A. P. na okoliczność stanu lokalu na dzień 3 lipca 2012 r., zmian w lokalu wprowadzonych od 4 czerwca 2012 r. do 3 lipca 2012 r. oraz wydatków poniesionych przez powoda na naprawy w lokalu, a w pozostałym zakresie wniosek o dowód z zeznań świadków oddalił (postanowienie z 14-09-2016, k. 373). Przyczyna ograniczenia tezy dowodowej przesłuchania jest wyłożona w prawnej części uzasadnienia.

Zeznania świadka S. G. nie wniosły niczego do sprawy. Świadek niczego istotnego z punktu widzenia tezy dowodowej nie pamięta, nie był w stanie opisać jak wyglądał lokal. Przede wszystkim jednak nie miał wiedzy na temat porównania stanu lokalu z 4-06- (...) i 3-07-2012. Świadek potwierdził jedynie, że powód miał uwagi co do stanu lokalu

Zeznania M. T. (1) wniosły do sprawy niewiele więcej. Ś.)iadek zeznała, że w lokalu była po raz ostatni w 2009 roku, a potem dopiero na zaproszenie T. R. (czyli w dniu 3-07-2012 – k. 62-63). W porównaniu do roku 2009 zauważyła brak grzejników. Najbardziej zszokowało ją zamurowane okno od strony wjazdu na posesję. Glify były pookładane płytą i wyrównane zaprawą (k. 375, 00:30:21). W łazience były popękane płytki z gresu (k. 375, 00:32:24). Świadek nie wie jednak kto i kiedy te zmiany w lokalu wprowadził (k. 375, 00:33:21). Świadek potwierdziła bez żadnych konkretów, że z relacji powoda wie, że powód wykonywał jakieś prace w piwnicy, nie potwierdziła natomiast nakładów na sam lokal (k. 375, 00:33:44).

Zeznania świadka A. P. ograniczyły się do potwierdzenia że sporządził prywatną opinię i potwierdzenia że odzwierciedla ona stan lokalu z czasu wizji lokalnej (k. 376-377).

Wniosek o dowód z zeznań świadka G. N. (k. 3, 8, 337) został cofnięty (k. 359).

Wynik przesłuchania stron (postanowienie z dnia 14-09-2016 – k. 377, zeznania – k. 394-396) zostanie omówiony w części prawnej uzasadnienia.

Wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku.

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 931 § 1 Kpc, zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Między stronami nie było sporne to, że pozwany jako dłużnik sprawował zarząd lokalem do 6-06-2017, kiedy to odjęto mu zarząd, przy czym nowy zarządca – powód został wprowadzony w zarząd dopiero w dniu 3-07-2012.

Nie ulega zatem wątpliwości, że te roszczenia zgłoszona przez powoda, które wywodzi on z faktu przeprowadzenia określonych zmian w substancji lokalu, należy oceniać pod kątem normy wyrażonej w art. 938 § 1 Kpc, zgodnie z którym zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. Kształt i zakres tych obowiązków definiuje art. 935 § 1 Kpc, zgodnie z którym zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki, a zgodnie z § 3, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Pozwany jako dłużnik i zarządca lokalu może być odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną przez nieprawidłowy zarząd nieruchomością egzekwowaną, a pozostającą w jego zarządzie, po pierwsze wobec stron postępowania egzekucyjnego tj. wierzycieli, po drugie od dnia licytacji również wobec nabywcy licytacyjnego, ponieważ od chwili zakończenia przetargu zarządca zarządza nieruchomością już nie tylko w interesie stron ale i w interesie nabywcy. Natomiast do tej chwili, nabywca nie jest osobą zainteresowaną, której zarządca mógłby wyrządzić szkodę przez nieprawidłowe zarządzanie nieruchomością i dlatego za ewentualne naruszenia obowiązków zaistniałe przed dniem licytacji zarządca nie odpowiada wobec nabywcy na podstawie art. 938 § 1 Kpc . Dlatego też sąd przyjął że badaniu podlegają w tym postępowaniu wyłącznie ewentualne zmiany fizyczne w substancji lokalu powodujące obniżenie jego wartości wyłącznie za okres po 4-06-2012, czyli po dniu licytacji.

Nie jest istotne dla rozstrzygnięcia tego sporu jaki lokal powód zamierzał nabyć. Należy podkreślić bowiem że nabywca licytacyjny nabywa nieruchomość na licytacji publicznej na własne ryzyko i powinien liczyć się z tym że nabywa nieruchomość w takim stanie w jakim ona się znajduje cn. w dniu poprzedzającym dzień licytacji. Zgodnie z przepisami postępowaniu egzekucyjnym (art. 953§ 1 pkt 5 Kpc) każdy potencjalny nabywca może oglądać nieruchomość w czasie 2 tygodni przed dniem licytacji. Jeżeli ewentualnie nie uczyni tego, czy to przez własne zaniechanie czy to przez obstrukcję dłużnika czy jakiejkolwiek innej osoby, to mimo wszystko nadal ma swobodę podjęcia decyzji czy pomimo nie zapoznania się z stanem nieruchomości na dzień przed licytacją przystąpić do przetargu czy też nie. Wszak jeśli nawet wpłacił wadium, a zrezygnuje z przystąpienia do przetargu, może je odebrać, bo zabezpiecza ono obowiązki nabywcy powstałe dopiero na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu. Powód musiał się liczyć z tym, że nabędzie lokal w takim stanie w jakim znajduje się on w chwili licytacji.

Trzeba też dodać że licytacja nie musi prowadzić do nabycia nieruchomości po cenie rynkowej. Ceną wywołania jest cena z założenia niższa od ceny rynkowej określonej w opisie i oszacowaniu. Innymi słowy, celem licytacji jest zbycie nieruchomości po takiej cenie jaką są gotowi uiścić uczestnicy przetargu. Powód był gotów uiścić taką cenę jaką zaoferował i powinien był liczyć się z tym że stan lokalu może odbiegać od stanu jaki wynika z opisu i oszacowania, tym bardziej, że jak wynika z treści protokołu posiedzenia sądu w dniu 4-06-2012 w sprawie II Co 109/12, nabywca brał udział w tym posiedzeniu i zdawał sobie sprawę z tego że dłużnik złożył wniosek o ponowny opis i oszacowanie (oddalony przez sąd) i że w okresie między ostatnim opisem i oszacowanie a licytacją zostały dokonane jakieś zmiany w substancji lokalu. Zdawał sobie sprawę z tego że nie zapoznał się z owym zmienionym stanem faktycznym licytowanej nieruchomości. Mimo to przystąpił do przetargu i zaoferował najwyższą cenę. Podjął w ten sposób określoną decyzję gospodarczą wiążącą się z określonym ryzykiem i nie może od nikogo domagać się pokrycia kosztów tego ryzyka.

Nie jest zatem istotne jaki lokal powód spodziewał się nabyć na licytacji. Istotne tylko czy pozwany w okresie od 4-06-2012, tj. od dnia licytacji do 3-07-2012 tj. do dnia wprowadzenia powoda w zarząd (gdy ustała faktyczna możliwość ewentualnego wprowadzania zmian w substancji lokalu przez pozwanego) niszczył lokal, uszkadzał go itd. Powód nie wykazał przekonującymi dowodami okoliczności jakoby między 4-06-2012 a 3-07-2012 pozwany uszkadzał lokal w jakimkolwiek zakresie. Zeznania świadków i stron - nie wynika z nich w sposób przekonujący czy ewentualne uszkodzenia nastąpiły przed czy po 4-06-2012. Zeznania świadków zostały już omówione wyżej. Pozwany w swoich zeznaniach konsekwentnie przeczył dokonywaniu jakichkolwiek uszkodzeń. Najbardziej stanowczym w swoim brzmieniu dowodem na tę okoliczność był dowód z przesłuchania powoda. Jest to jednak przesłuchanie strony czyli osoby zaangażowanej w spór sądowy a przez to mało obiektywny. Po drugie powód zeznawał o okolicznościach których nie był naocznym świadkiem, a zna jedynie ze słyszenia, tj. od innych osób. W dodatku źródłami informacji były dla niego osoby skonfliktowane z pozwanym (nie było to kwestionowane, zob. np. zeznanie M. T. – k. 375, 00:49:29). Większość tych osób to wierzyciele w sprawie egzekucyjnej. Zatem ten dowód nie zasługuje na wiarę, niekoniecznie nawet dlatego że powód umyślnie mija się z prawdą, ale raczej dlatego, że zarówno on sam, jak i źródła jego informacji, to osoby zaangażowane w rozmaite spory z powodem, zatem nieobiektywne, skłonne do koloryzowania, wyolbrzymiania. Trudno też uwierzyć w to że powód po ponad 4 latach mógłby pamiętać czy określone zachowania pozwanego miały miejsce przed czy po 4-06-2012, skoro przez całe postępowanie był raczej nastawiony na wykazywanie że pozwany wyrządził mu szkodę przez sam fakt że stan lokalu w chwili objęcia przez powoda zarządu różni się od stanu z dnia opisu i oszacowania i że spodziewał się kupić lokal innym niż go zastał.

Powyższa negatywna ocena wiarygodności zeznań powoda dotyczy wszystkich uszkodzeń, takich jak porysowany parkiet, uszkodzone kafle, usunięte kaloryfery. Brak dowodu że stało się to po licytacji, a nie w trakcie owego remontu który pozwany przeprowadzał w okresie po wykonaniu operatu szacunkowego na potrzeby opisu i oszacowania. Należy tu przypomnieć że sam fakt iż pozwany taki remont wykonywał i w jaki sposób, nie jest istotny dopóki działo się to przed 4-06-2012.

Zeznania świadków ani stron nie potwierdziły faktu dokonywania remontów czy jakichkolwiek innych zmian w lokalu w okresie po 4-06-2012, dlatego Sąd postanowił oddalić wnioski stron o dowód z opinii biegłych na okoliczność ustalenia wartości szkód (wniosek – k. 2) na okoliczność czy cena zawarta w operacie szacunkowym odpowiadała stanowi lokalu przed remontem czy po jego wykonaniu oraz czy dokonane prace były konieczne i czy podwyższyły wartość nieruchomości (wniosek – k. 236).

Jeśli natomiast chodzi o zwrot kosztów poniesionych przez powoda na odgrzybianie piwnicy i lokalu, to roszczenie owo należy potraktować jako wydatki poniesione przez zarządcę (powód był zarządcą od 6-06-2012) z własnych funduszy na czynności wykonywane w związku z zarządem, czyli prowadzenie prawidłowej gospodarki nieruchomością. Zarządca jest zobowiązany do poniesienia wydatków np. na usunięcie zagrzybienia. Art. 939 § 4 Kpc stwierdza wyraźnie że wynagrodzenia za sprawowanie zarządu i zwrotu poniesionych wydatków nie można dochodzić powództwem. I z tego powodu powództwo oddalono również w tym zakresie, a zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu.

W związku z powyższym orzeczono jak w pkt 1 wyroku.

Koszty.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu o art. 98 k.p.c. na zasadzie odpowiedzialności za wynik postępowania. Na zasądzoną kwotę złożyły koszty zastępstwa procesowego, których wysokość została ustalona na podstawie § 2 ust. 1 i 2 oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych … (Dz.U. 2013 r. poz. 490). Nie doliczono 30 zł tytułem opłaty od zażalenia na postanowienie o zabezpieczeniu (k. 291), ponieważ zażalenie zostało oddalone (k. 299).

W związku z powyższym orzeczono jak w pkt 2 wyroku.

O kosztach pomocy prawnej udzielonej z urzędu orzeczono w pkt 3 wyroku na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 26 maja 1982 r. Prawo o adwokaturze oraz na podstawie § 2 ust. 1 i 3 oraz § 19-20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. 2013 r. poz. 461).

Nieuiszczonymi kosztami sądowymi (pkt 3 wyroku) nie obciążono żadnej ze stron, ponieważ brak ku temu podstaw prawnych - art. 113 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2014 r. poz. 1025).

ZARZĄDZENIE

(...)