Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 grudnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu 21 listopada 2016 r. w Warszawie

sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. sp. komandytowo-akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi miasta (...) W.

o ustalenie

1. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonana przez Prezydenta miasta (...) W. wypowiedzeniem z 6 listopada 2012r. kierowanym do (...) sp. z o.o. sp. komandytowo-akcyjnej w W., dotycząca działki (...) w obrębie 6-05-04 przy ul. (...) jest niedopuszczalna;

2. zasądza od Skarbu Państwa-Prezydenta miasta (...) W. na rzecz (...) sp. z o.o. sp. komandytowo-akcyjnej w W. kwotę 7 463zł. tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3617zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

3. nakazuje pobrać od Skarbu Państwa-Prezydenta miasta (...) W. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 503,30zł tytułem uzupełnienia wydatków.

Sygn. akt XXV C 270/16

UZASADNIENIE

(...) sp. z o.o. sp. komandytowo-akcyjna w W. w zastępującym pozew wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z 14 grudnia 2012 roku (k.128-132) wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w W., przy ul. (...), o powierzchni 1478m2, dokonana przez Prezydenta (...) W. w wypowiedzeniu z 6 listopada 2012 roku jest nieuzasadniona ewentualnie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości i zasądzenie kosztów oraz zasądzenie kosztów.

Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta Stołecznego W. w odpowiedzi na pozew (k.204-208) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów na rzecz Skarbu Państwa, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości dla których Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (...), w której opisane są działki o numerach ewidencyjnych (...) (k.15-15verte). Użytkownikiem wieczystym nieruchomości w 2012 r. była (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W., której następcą prawnym jest powódka.

Na zlecenie pozwanego sporządzono operat szacunkowy dla nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne (...) o powierzchni 0, 9837 ha (k.98-126).

Wypowiedzeniem z 6 listopada 2012 roku Prezydent (...) W. wypowiedział powódce wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użyłkowania wieczystego działki (...) o powierzchni 1478m2 położonej w W. przy ul. (...), z jednoczesną ofertą nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 1 stycznia 2013 r. w kwocie 82 797,42zł, tj. 3% wartości, która zgodnie z operatem szacunkowym określona została na 2 759 914zł. (k.95).

W odpowiedzi na powyższe powódka wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek, który po złożonym skutecznie sprzeciwie stał się pozwem w niniejszej sprawie.

Wypowiedzeniem z 6 listopada 2012 roku Prezydent (...) W. wypowiedział powódce wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użyłkowania wieczystego działki (...) o powierzchni 6074m2 położonej w W. przy ul. (...), z jednoczesną ofertą nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 1 stycznia 2013 r. w kwocie 340 264,86zł, tj. 3% wartości, która zgodnie z operatem szacunkowym określona została na 11 342 162zł. (k.278).

Wypowiedzeniem z 6 listopada 2012 roku Prezydent (...) W. wypowiedział powódce wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użyłkowania wieczystego działki (...) o powierzchni 2285m2 położonej w W. przy ul. (...), z jednoczesną ofertą nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 128 005,47zł zł, tj. 3% wartości, która zgodnie z operatem szacunkowym określona została na 4 266 849zł. (k.279).

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o okoliczności bezsporne, a także na podstawie wskazanych powyżej dokumentów, których prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Celem ustalenia wartości działki ewidencyjnej, objętej wypowiedzeniem, Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości. W opinii biegła z zakresu szacowania nieruchomości ustaliła, iż wartość rynkowa prawa własności działki ewidencyjnej (...), objętej wypowiedzeniem, na 31 grudnia 2012roku wynosiła 2 661 000zł (k.229-259).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Aby dokonać aktualizacji tych opłat, organ reprezentujący właściciela gruntu powinien w jego imieniu złożyć użytkownikowi wieczystemu na piśmie wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej wraz z propozycją wysokości nowej opłaty.

Wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadnione wówczas gdy nie wystąpią przesłanki przewidziane w art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Wobec powyższego warunkiem uzasadniającym dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wzrost wartości nieruchomości. Wnioskując o uznanie aktualizacji za nieuzasadnioną wnioskodawca podnosić powinien i dowodzić, iż wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości nie nastąpił. W niniejszej sprawie, jak wynika z opinii biegłego, skuteczne wypowiedzenie byłoby uzasadnione, gdyż doszło do wzrostu wartości gruntu w okolicy, w której użytkowanie wieczyste nieruchomości przynależy powódce.

Zgodnie z art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej „kolegium”, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Przesłankowo, w takiej sprawie, sąd zajmuje się oceną ważności wypowiedzenia.

Zdaniem sądu w, w sytuacji niniejszej sprawy, organ dokonał wypowiedzenia jedynie części nieruchomości, tj. jedynie co do niektórych działek ewidencyjnych. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 20 stycznia 2016 r. (IV CSK 201/15) wskazał, że nie w każdym wypadku zmiana wysokości opłaty rocznej musi nastąpić na podstawie jednego oświadczenia właściciela nieruchomości. Może ona mieć miejsce także w częściach, co wystąpi zwłaszcza wówczas, gdy jest to uzasadnione właściwościami danej nieruchomości ujętej w księdze wieczystej (np. różnym sposobem zagospodarowania lub wartością jej poszczególnych części). W sytuacji niniejszej sprawy nie wykazano by różnymi wypowiedzeniami była objęta całość nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...). Nie wykazano by wypowiedzeniem były objęte działki (...). Aby wypowiedzenie było skuteczne, należałoby objąć nim całość nieruchomości gruntowej, a tą stanowią wszystkie działki ewidencyjne opisane w danej księdze wieczystej.

Pojęcie „działka gruntu” nie jest tożsame z pojęciem „nieruchomości gruntowej”, bowiem działka gruntu to całość lub część nieruchomości gruntowej. Natomiast nieruchomość gruntowa może składać się z oddalonych od siebie części, zaś działka gruntu – według definicji umieszczonej w art. 4 pkt. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – stanowi niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej. Wobec powyższego stwierdzić należy, że nieruchomość gruntowa może się składać z jednej lub z wielu działek gruntu.

Pojęcie działki gruntu na grunt ustawy o gospodarce nieruchomościami zaczerpnięte zostało z prawa geodezyjnego i kartograficznego. W § 9 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków stwierdzono, że działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Przepis ten odnosi się tak do nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste, jak i dla nieruchomości, dla których nie urządzono ksiąg wieczystych. Podkreślić należy, iż w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść księgi wieczystej. W myśl art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W judykaturze panuje przekonanie, iż dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, uznawane są za jedną nieruchomość gruntową, a stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej (por. komentarz do art. 46 kodeksu cywilnego (Dz. U.64.16.93), (w:) A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, E. Niezbecka, Z. Gawlik, A. Janiak, A. Jedliński, T. Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom I. Część ogólna, LEX, 2009). Wyodrębnienie gruntów następuje w razie założenia dla nich indywidualnie ksiąg wieczystych, choćby należały do jednego właściciela (por. komentarz do art. 46 kodeksu cywilnego (w:) B. Giesen, W.J. Katner, P. Księżak, B. Lewaszkiewicz-Petrykowska, R. Majda, E. Michniewicz-Broda, T. Pajor, U. Promińska, M. Pyziak-Szafnicka, W. Robaczyński, M. Serwach, Z. Świderski, M. Wojewoda, Kodeks cywilny. Część ogólna. Komentarz, LEX, 2009).

Przesądzającym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 roku (sygn. akt III CZP 9/09) gdzie sąd stwierdził, iż zestawiając treść art. 46 § 1 k.c. i art. 24 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, za trafne należy uznać wieczystoksięgowe rozumienie pojęcia nieruchomości, wyrażające się w formule jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość. Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych; jeżeli takie działki objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się na jedną nieruchomość, a także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z 15 maja 2013 roku (III CZP 24/13) wskazujące, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może obejmować wyłącznie całą nieruchomość gruntową, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

Jedynie na marginesie sąd zauważa, iż orzecznictwie Sądu Najwyższego istnieje jedno orzeczenie stanowiące wyjątek przedstawionej koncepcji określenia nieruchomości gruntowej tożsamej z nieruchomością dla której jest prowadzona księga wieczysta, w wyroku z dnia 20 grudnia 2006 roku (IV CSK 229/06) Sąd Najwyższy stwierdził, iż jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet, gdy stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe stanowisko nie jest aprobowane przez sąd rozpoznający niniejszą sprawę, ponieważ stan faktyczny na jakim ten pogląd został wyrażony dotyczy prawa pierwokupu.

Sąd Najwyższy w wyroku z 20 stycznia 2016 r. (IV CSK 201/15) wskazał, że nie jest możliwe stwierdzenie, że w razie zmiany wysokości opłaty w stosunku do całej nieruchomości miałaby ona tę samą wartość, co suma wartości działek, które stanowiły przedmiot wyceny biegłego. To stanowisko również wskazuje na błędną metodologię , przyjętą przez pozwanego, obliczenia wysokości wzrostu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w odniesieniu do działek objętych wypowiedzeniami.

Mając powyższe na względzie Sąd doszedł do przekonania, że celem skutecznego wypowiedzenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego pozwany powinien wypowiedzieć wysokość opłaty co do całej nieruchomości dla której prowadzona jest dana księga wieczysta. Działki co do których dokonano wypowiedzenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nie stanowią bowiem nieruchomości gruntowej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogą stanowić odrębnego przedmiotu użytkowania wieczystego.

Wobec powyższego wypowiedzenie dokonane przez pozwanego, jako naruszające art. 78 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bowiem odnoszące się do części nieruchomości a nie całej nieruchomości, jest nieważne na gruncie art. 58 § 1 k.c., jako sprzeczne z ustawą, a więc zgodnie z terminologią ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niedopuszczalne.

Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia było orzeczenie o kosztach procesu. Pozwany, jako strona przegrywająca obowiązany był zwrócić powódce, na jej wniosek, koszty procesu, w tym koszty zastępstwa procesowego (art. 98 § 1 i 2 k.p.c.). Ze względu na wartość przedmiotu sporu koszty zastępstwa procesowego to wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 3600zł zgodnie ze stawką minimalna ustaloną w § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, a także opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Ponadto pozwany obowiązany był zwrócić powódce uiszczoną opłatę sądową od pozwu a jest to kwota 3846zł.

O uzupełnieniu nieuiszczonych wydatków sąd orzekł na podstawie art.113 ust 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.