Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 30 grudnia 2016 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Michał Wysocki (spr.)

Sędziowie: SSO Brygida Łagodzińska SSO Arleta Lewandowska

Protokolant: prot. sąd. Barbara Miszczuk

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 grudnia 2016 r. w Poznaniu

sprawy z wniosku D. P. i I. B.

przy udziale R. K. (1), J. P., A. B. (1), A. P. (1), S. K., R. K. (2), J. K., Miasta P., L. K., K. T., D. G., A. M. i (...) Sp. z o.o. S.K. w P.

o ustanowienie drogi koniecznej

na skutek apelacji wniesionych przez uczestników: R. K. (2), J. K., H. J. i R. K. (1)

od postanowienia Sądu Rejonowego Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu

z dnia 7 marca 2013 r.

sygn. akt I Ns 2011/10

p o s t a n a w i a :

uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę przekazać Sądowi Rejonowemu Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Brygida ŁagodzińskaMichał Wysocki Arleta Lewandowska

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 7 marca 2013 r. w sprawie I Ns 2011/10 Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, po rozpoznaniu wniosku D. P. i I. B., przy udziale R. K. (1), J. P., A. B. (1), A. P. (1), A. M., S. K., C. C., R. K. (2), J. K., H. J., Miasta P., L. K., K. T., D. G. i A. B. (2) o ustanowienie drogi koniecznej w punkcie:

1.  pierwszym ustanowił na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, położonej w P., oznaczonej numerem geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgi wieczyste nr (...) służebności gruntowe drogi koniecznej przechodu i przejazdu, oraz przyłącza instalacji sanitarnej na nieruchomościach:

a)  części działki nr (...) ujawnionej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w P.,

b)  działce nr (...) ujawnionej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...) w P.,

c)  działce nr (...) ujawnionej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w P.,

d)  części działki nr (...) ujawnionej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w P.,

w obszarze określonym jako wariant II w opinii biegłego sądowego J. W. (1) z dnia 6 października 2011 r. oraz opinii tego samego biegłego z dnia 5 maja 2009 r. w zakresie części działki nr (...), stanowiących integralną część orzeczenia,

2.  drugim tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności zasądził od wnioskodawczyni:

I.  I. B. na rzecz uczestników postępowania:

a.  H. J. kwotę 7.687,50 zł,

b.  R. K. (2) kwotę 3.843,76 zł,

c.  J. K. kwotę 3.843,76 zł,

d.  R. K. (1) kwotę 8.462,25 zł,

e.  A. M. kwotę 4.231,13 zł,

f.  S. K. kwotę 4.231,13 zł;

II.  D. P. na rzecz uczestników postępowania :

a.  H. J. kwotę 2.562,50 zł,

b.  R. K. (2) kwotę 1.281,26 zł,

c.  J. K. kwotę 1.281,26 zł,

d.  R. K. (1) kwotę 2.820,75 zł,

e.  A. M. kwotę 1.410,38 zł,

f.  S. K. kwotę 1.410,38 zł;

3.  trzecim kosztami sądowymi obciążył wnioskodawczynie w stosunku: ¾ I. B. i ¼ D. P., pozostawiając szczegółowe rozliczenie w tym zakresie referendarzowi sądowemu.

Wydając powyższe rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość położona w P., obejmująca działki gruntu oznaczone numerami (...)jest własnością D. P. w ¼ części i I. B. w ¾ części. Działka nr (...) ma powierzchnię 204 m ^{( 2)}, natomiast działka nr (...) ma 207 m ^{( 2)}. Obie działki stanowią całość gospodarczą, stąd są traktowane pod względem funkcjonalnym jako jedna nieruchomość. Nieruchomość ujawniona jest w dwóch księgach wieczystych: dla działki nr (...) Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), a dla działki nr (...) księgę wieczystą nr (...). W przeszłości działki nr (...) stanowiły jedną nieruchomość należącą do Z. L. i jej matki Z. L. (po połowie). Mieszkały one w budynku znajdującym się na działkach obecnie należących do wnioskodawczyń. W umowie z dnia 19 grudnia 1964 r. Z. L. sprzedała udział w wysokości ¼ I. W. i R. W. i darowała udział w wysokości ¼ R. P.. Strony umówiły się zarazem co do sposobu korzystania z nieruchomości: małżonkowie W. mieli korzystać z części nieruchomości położonej po lewej od frontu (od ulicy (...)), R. P. miał korzystać z części położonej po prawej stronie od frontu (od ulicy (...)), Z. L. miała korzystać z pozostałej części nieruchomości, położonej na zapleczu. Strony umowy zobowiązały się także przeprowadzić w przyszłości podział nieruchomości odpowiadający ustanowionemu sposobowi korzystania. R. P. zobowiązał doprowadzić rurę odpływową z podłączeniem do kanalizacji od budynku znajdującego się w głębi nieruchomości do ulicy (...), oświadczył także, że nie będzie ze swej strony czynić żadnych przeszkód odnośnie Z. L. oraz wszelkim osobom ją reprezentującym przez część nieruchomości objętą jego zarządem i sposobem korzystania - od ul. (...) do budynku znajdującego się w głębi nieruchomości. Wyraził też zgodę na korzystanie przez Z. L. z pasa ziemi o szerokości około dwóch metrów, równoległego do ulicy (...), a przyległego do części gruntu objętej korzystaniem Z. L..

Po zawarciu umowy z dnia 19 grudnia 1964 r. między współwłaścicielami nieruchomości zaistniał konflikt, w następstwie którego doszło do zawarcia kolejnych umów między Z. L. i R. P., regulujących zasady korzystania przez nich ze wspólnej nieruchomości. Po jej podziale powstały: działka nr (...) - stanowiąca własność I. i R. małżonków W. (aktualnie A. B. (2)), działka nr (...) - stanowiąca własność R. P. (aktualnie: J. P. w ½ części, A. B. (1) w 1/10 części i A. P. (1) w 4/10 części), działki nr (...) - należące do Z. L. (aktualnie do wnioskodawczyń) oraz działka nr (...) - należąca do Skarbu Państwa (aktualnie Miasto P.). Na działkach nr (...) wybudowany został na początku lat 70 — tych dom mieszkalny w zabudowie bliźniaczej. Sposób zabudowania nieruchomości stanowiących działki nr (...) uniemożliwia swobodny dostęp z nieruchomości wnioskodawczyń do drogi publicznej (ul. (...)). Własność działki nr (...) i użytkowanie wieczyste działki nr (...) nabyli w dniu 5 lutego 1975 r. w drodze umowy sprzedaży z dnia 16 października 1974 r. i następującą po niej umowę przeniesienia własności S. N. (do ½ części) oraz D. P. (wówczas: K.) i jej mąż W. K. (po ¼ części). Udziały S. N. i W. K. w drodze umów darowizny uzyskała następnie I. B.. Nabycie nieruchomości nastąpiło z zamiarem zamieszkania w niej przez małżonków K.. W 1999 r. prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) zostało przekształcone w prawo własności. Na działce nr (...) w momencie jej nabycia przez małżonków K. i S. N. znajdował się budynek gospodarczy, przystosowany do celów mieszkalnych, który powstał w XX wieku, znacznie zniszczony i wymagający gruntownego remontu.

W momencie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości istniał już obecny stan rzeczy, to te nie miały dostępu do drogi publicznej; od ul. (...) były nr (...). Mimo tej niedogodności S. N. oraz małżonkowie K. zdecydowali się na nabycie nieruchomości, kierując się zapewnieniem zbywcy, że od strony północno - wschodniej nieruchomości powstanie ulica (...) zaprojektowana i w planach miasta już wyrysowana, która jednakże na moment zawarcia umowy sprzedaży nie jest jeszcze urządzona i nie nadaje się do przejazdu i przechodu. Z uwagi na powyższe w umowie sprzedaży pomiędzy Z. L. (zbywcą) i małżonkami K. oraz S. N. (nabywcami) zawarto wzmiankę, że do działek nr (...) istnieje na razie tylko przejście przez część nieruchomości sąsiedniej, stanowiącej własność R. P., do ulicy (...), z powołaniem się na postanowienia umowy sprzedaży i darowizny z dnia 19 grudnia 1964 r.

Małżonkowie K. zamieszkali w domu na działce nr (...) i mieszkali tam przez dwa lata, następnie przez kilkanaście lat mieszkała tam S. N.. Początkowo małżonkowie K. wjeżdżali na swoje działki od ulicy (...) przez działkę nr (...), należącą wówczas do R. P., na której znajdował się w owym czasie tylko budynek mieszkalny, obok którego (do granicy działki nr (...)) znajdowała się przestrzeń o szerokości ok. 3 metrów. Z momentem, gdy po kilku latach, R. P. ogrodził swoją działkę i urządził na niej zamykaną bramę wjazdową właściciele działek nr (...) utracili faktyczną możliwość wjazdu i wyjazdu przez działkę nr (...) do drogi publicznej. Nie przyniosły rezultatu próby porozumienia się właścicieli działek nr (...) z R. P. (właścicielem działki nr (...)) co do otwarcia

przejazdu przez działkę nr (...); R. P. argumentował, że dostęp do drogi publicznej zapewni urządzenie ulicy (...). Od czasu ogrodzenia działki nr (...) przez R. P. właściciele działek nr (...) nie wjeżdżali na swoją nieruchomość samochodami; przechodzili

swoich nieruchomości od ulicy (...) przez działkę nr (...), pomiędzy granicą tej działki i znajdującymi się na niej zabudowaniami.

Wnioskodawczynie aktualnie nie mieszkają na nieruchomości obejmującej działki nr (...). Budynek posadowiony na nieruchomości wnioskodawczyń nie ma podłączenia do instalacji sanitarnej. Na działce jest jedynie szambo, istniejące jeszcze przed nabyciem nieruchomości przez obecne właścicielki, które nigdy nie było przez nie oczyszczane w inny sposób, jak przez jego opróżnianie wiadrami i wylewanie zawartości na działkę.

Na działce nr (...) znajduje się budynek mieszkalny (połowa tzw. B.) zajmowany przez właścicieli oraz budynek gospodarczy, który wybudowany został w 1988 r., jako przybudówka domu mieszkalnego, w pasie gruntu, przez który prowadziło przejście do działek wnioskodawczyń (a w przeszłości także odbywał się przejazd do tych działek). W konsekwencji wybudowania przybudówki gospodarczej pas gruntu pomiędzy domem mieszkalnym a granicą działki nr (...) i działki sąsiedniej zmniejszył się do około 1,6 metra - przestrzeń jest wystarczająca do przejścia przez nią człowieka, ale nie jest możliwe przejeżdżanie przez nią pojazdów. Przybudówka pełni funkcję magazynu; właściciele przechowują tam należące do nich przedmioty. Wybudowanie przybudówki gospodarczej na działce nr (...) nosiło cechy samowoli budowlanej. Jednakże już w toku niniejszego postępowania, decyzją z dnia 30 czerwca 2003 r. Prezydent Miasta P. zezwolił na użytkowanie wybudowanego budynku gospodarczego. Z uwagi na aktualny stan zagospodarowania (zabudowy) działki nr (...) nie istnieje możliwość ustanowienia na niej przejazdu do działek wnioskodawczyń. Nieruchomość wnioskodawczyń graniczy także z działką nr (...). Działka ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym (druga połowa tzw. „bliźniaka" posadowionego na działce nr (...)). Na działce tej, do budynku mieszkalnego dobudowany został garaż, w pasie gruntu pomiędzy 1 domem mieszkalnym a granicą działek nr (...). Istnienie tego garażu uniemożliwia przejazd samochodem od ulicy (...) do działek wnioskodawczyń. Sposób zabudowania nieruchomości stanowiących działki nr (...) uniemożliwia swobodny dostęp z nieruchomości wnioskodawczyń do drogi publicznej (ul. (...)).

Nieruchomość wnioskodawczyń graniczy z działką nr (...), która stanowi wyłączną własność uczestnika postępowania R. K. (1). Na działce tej wybudowany jest dom mieszkalny który nie został dotąd oddany do użytku i w którym nikt nie mieszka. Po śmierci rodziców uczestnik postępowania R. K. (1) stał się nadto współwłaścicielem działki nr (...) oraz działki oznaczonej numerem (...), które oddzielają działkę nr (...) od ulicy (...) (bezpośrednio przy ulicy (...) znajduje się działka nr (...)). R. K. (1) mieszka w domu znajdującym się na działce nr (...) przy ul. (...). Dom na działce nr (...) został wybudowany jeszcze za życia ojca R. K. (1) – uczestnik postępowania miał w nim zamieszkać, ale po śmierci ojca tego planu nie zrealizował. W okresie gdy budowany był dom na działce nr (...) została ustanowiona umownie (umowa między R. K. (1) a jego rodzicami) na rzecz każdoczesnego jej właściciela służebność gruntowa polegająca na prawie korzystania z 3 - metrowego pasa drogi prowadzącej od ul. (...) do działki nr (...) wzdłuż granicy działki nr (...) oraz przez działkę (...). Ustanowienie tej służebności nastąpiło, gdy uczestnik postępowania R. K. (1) nie miał jeszcze udziału we własności działki nr (...) i gdy konieczne było poprowadzenie instalacji gazowej do budynku na działce nr (...). Faktycznie, na dzień dzisiejszy służebność ta nie może być wykonywana, albowiem w pasie gruntu, na którym została ustanowiona został wybudowany przez R. K. (1) garaż. Budowa tego garażu nastąpiła już w toku postępowania. Uczestnik postępowania uzyskał pozwolenie na budowę tego garażu decyzją z dnia 9 sierpnia 2000 r., na wniosek z dnia 31 lipca 2000 r. W garażu jest parkowany samochód należący do uczestnika - wjazd do garażu następuje od ulicy (...), na wprost, bez wjeżdżania za budynek mieszkalny. Z momentem wybudowania garażu faktycznie przestała istnieć możliwość wjechania samochodem na teren nieruchomości za domem mieszkalnym na działce nr (...) - między domem a garażem pozostała przestrzeń około 1,6 m, na której dodatkowo należy wykonać skręt, by wjechać za budynek, z uwagi na wzajemne usytuowanie obu budowli.

Współwłaścicielami działki nr (...) są: R. K. (1) w ½ części, A. M. w ¼ części i S. K. w ¼ części. Działka ta stanowi pas gruntu o długości 23 m i szerokości 4 m, wydzielony przy tworzeniu działek nr (...) poprzez podział większej nieruchomości. Celem wydzielenia działki nr (...) było utworzenie ulicy zapewniającej dojazd do działek powstałych w wyniku podziału, nie mających dostępu do drogi publicznej (m.in. do nieruchomości wnioskodawczyń). Współwłaściciele działki nr (...) nie wyrazili jednak zgody na jej zbycie na rzecz Miasta P. w celu urządzenia drogi. Nie doszło też do wywłaszczenia tej działki. W konsekwencji nie mogło nastąpić utworzenie na działce (...) drogi gminnej (planowanej ulicy (...)). W obrębie działki nr (...) usytuowana jest instalacja sanitarna, tj. studzienka kanalizacyjna instalacji sanitarnej. Istnieje możliwość wykonania przyłącza instalacji sanitarnej nieruchomości wnioskodawczyń do studzienki sanitarnej znajdującej się na działce nr (...). Przyłączenie nieruchomości wnioskodawczyń do studzienki kanalizacyjnej istniejącej na działce (...) pokrywałoby się z przebiegiem drogi koniecznej na działkach (...). Działka nr (...) zgodnie z wpisem w ewidencji gruntów jest przeznaczona pod drogę. Teren działki jest niezagospodarowany, zaniedbany i porośnięty dziką roślinnością jak chwasty, samosiejki krzewów i jedno stare zaniedbane drzewko owocowe. Działka od strony działek nr (...) ogrodzona jest siatką stalową.

Działka nr (...) sąsiaduje z działką nr (...). Obie położone są bezpośrednio przy ulicy (...). Działka (...) stanowi własność uczestników postępowania A. M. S. K. po ½ części, dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Na działce nr (...) znajduje się dom mieszkalny, w którym mieszka aktualnie A. M.. S. K. poza P.. Na nieruchomości znajduje się także szopa za domem mieszkalnym. Garaż usytuowany jest bezpośrednio w przyziemiu budynku mieszkalnego. Wjazd do niego znajduje się z tyłu budynku mieszkalnego; jest tam urządzony specjalny spad umożliwiający wjazd do garażu małym samochodem od ulicy (...). Dojazd do garażu prowadzi przez zamykaną bramę w ogrodzeniu od ulicy (...). Przejazd znajduje się wzdłuż domu mieszkalnego i ma szerokość ok. 3,52 m (w najwęższym miejscu). Uczestniczka postępowania obecnie nie posiada samochodu. Od wielu lat nie korzysta z garażu z uwagi na jego położenie, które uniemożliwia wjazd do garażu od ulicy (...) samochodem większym niż F. (...). W pasie biegnącym wzdłuż budynku mieszkalnego na działce (...) istnieją aktualnie przeszkody dla przebiegu drogi dojazdowej z uwagi na stan techniczny budynku. Jego ściany i strop wykazują bowiem liczne zarysowania, a nawet pęknięcia. Budynek mieszkalny posadowiony na tej działce wykazuje nadto naruszenia budowlane także wyższych kondygnacji. W konsekwencji wytyczenie drogi koniecznej biegnącej tuż przy budynku pogłębi istniejące już naruszenia budowlane.

Działka nr (...) przylegająca do działek wnioskodawczyń i stanowiąca przedłużenie działki nr (...) należy do Miasta P. (po komunalizacji) i stanowi część większej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Działka ta stanowi jedną z działek, na których miała zostać urządzona ulica (...), zapewniająca komunikację właścicielom nieruchomości tworzonych w wyniku podziału większych działek gruntu na tym terenie (m.in. nieruchomości nabytej przez wnioskodawczynie). Aktualnie działka jest niezagospodarowana, zaniedbana i zarośnięta i krzewami.

Przedłużeniem działki (...) i działki (...) - w kierunku ulicy (...) - jest działka nr (...) działki nr (...) (co do 16 m ^{( 2)}). Dla nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) Sąd Rejonowy (...)w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Działka ta została wydzielona w związku z planowaną realizacją ulicy i przejęta na własność przez Skarb Państwa w celu urządzenia drogi publicznej. Mimo prawnego wydzielenia działki nr (...) oraz pozbawienia prawa jej własności dotychczasowych właściciel, na działce nr (...) i działce (...) w części (tj. co do 16 m ^{( 2)}) nigdy nie została urządzona droga; dotychczasowi właściciele nie zostali pozbawieni posiadania ww. nieruchomości. Działka nr (...) stanowi gospodarczą i funkcjonalną całość z działkami o numerach: (...), częścią działki (...) (co do 16 m ^{( 2)}) (...). Wszystkie wymienione działki zagospodarowane są da budynków mieszkalnych, które znajdują się na działce nr (...) (budynek wielorodzinny położony przy ul. (...)) i na działce nr (...) (budynek jednorodzinny położony w tylnej części nieruchomości, w rzędzie w którym stoją także budynki na działce (...)). Własność działek (...) przypada: H. J. w udziale (...), J. K. w udziale (...) i R. K. (2) w udziale (...). Na działkach nr (...) znajdują się liczne nasadzenia zieleni ozdobnej. Żadne z nasadzeń znajdujących się na wskazanej działce nie ma charakteru pomnika przyrody. Następcy prawni właścicieli nieruchomości, którym odebrano działkę nr (...) w celu urządzenia drogi publicznej, odzyskali w toku niniejszego postępowania własność tej nieruchomości na podstawie postanowienia stwierdzającego nabycie nieruchomości przez zasiedzenie w udziałach: ½ H. J., ¼ R. K. (2) i ¼ J. K., które ujawniono w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w P.. Działka nr (...) jest ogrodzona od działek (...) siatką stalową. Część działki nr (...) - co do terenu o powierzchni 16 m ^{( 2)} bezpośrednio graniczącego z działką nr (...) - nie zostało udrożnione i zajęte pod drogę publiczną, mimo że w takim celu działka ta została wyodrębniona i przejęta na własność Skarbu Państwa (aktualny właściciel: Miasto P.). Działka ta ujawniona jest w księdze wieczystej, prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...)w P. pod numerem KW (...). Uczestnicy postępowania H. J., R. K. (2) i J. K. zamierzają nabyć przez zasiedzenie fragment działki nr (...) pozostający w ich władaniu, jako część ogrodu i w tym celu zainicjowali postępowanie sądowe (wniosek o zasiedzenie złożony w styczniu 2013r. do Sądu Rejonowego (...)w P.) .

W przeciwnym kierunku niż ulica (...), nieruchomość wnioskodawczyń graniczy z działką nr (...), ujawnioną w księdze wieczystej KW nr (...), której właścicielami są K. T. i D. G. (w udziałach po ½ części). Działka nr (...) ma 1264 m ²; zgodnie z wpisem ujawnionym w ewidencji gruntów ma w całości przeznaczenie budowlane. Od frontu nieruchomości (tj. przy ulicy (...)) usytuowany jest budynek mieszkalny (3 lokale mieszkalne), natomiast w pozostałej części urządzony jest ogród (wiele drzew owocowych, ozdobnych - od kilku- do kilkudziesięcioletnich). Nieruchomość jest zadbana i zagospodarowana. Działka jest ogrodzona od działek wnioskodawczyń i działki nr (...) betonowym płotem. Działka nr (...) z prawej strony (patrząc od ulicy (...)) graniczy z działką nr (...), która w zakresie niezabudowanym utwardzona jest w całości kostką brukową. Właścicielem działki nr (...) jest L. K..

Ulica (...) miała powstać w obrębie działek oznaczonych numerami geodezyjnymi: (...)Spośród powyższych działek przeznaczonych pod realizację ulicy (...) przejął na własność wszystkie - poza opisaną wyżej działką nr (...). Działka nr (...) pozostała własnością uczestników postępowania A. M., S. K., R. K. (1) (uprzednio także M. K., która zmarła w toku niniejszego postępowania). W konsekwencji ulica (...) została urządzona jedynie w części, tj. w zakresie obejmującym działki nr (...) i w części działkę nr (...), przez co nie zapewnia nieruchomości wnioskodawczyń dostępu do drogi publicznej - ulicy (...). Aktualnie, dla obszaru obejmującego powyższe działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i plan taki nie jest opracowywany. Obowiązujący wcześniej plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta P., zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej P. nr (...) z dnia 6 grudnia 1994 r., utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r. Ulica (...) została przewidziana w szczegółowym planie zagospodarowania przestrzennego (...) z symbolem A, zatwierdzonym zarządzeniem z dnia 13 czerwca 1984 r. i ogłoszonym w wykazie do uchwały Zarządu Miasta P. z dnia 20 kwietnia 1995 r. jako plan zgodny z planem ogólnym miasta P.. W wymienionym planie szczegółowym zdefiniowany był przebieg ulicy (...). Pod pas drogowy ulicy (...) miały być przeznaczone działki: (...). Ulica (...) według powyższego planu łączyła ulicę (...) i ulicę (...), miała charakter ulicy pieszojezdnej wewnętrznej. Projekt urządzenia ulicy (...) figurował w planach, w ewidencji gruntów i został wymieniony w załączniku do uchwały (...)w P. z dnia 10 października 1986 r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych i lokalnych miejskich, jako droga lokalna miejska.

Aktualnie ulica (...) we wskazanym wyżej zakresie spełnia charakter komunikacyjny (znajduje się na niej wąska droga asfaltowa) i możliwy jest tą drogą dojazd od ulicy (...) do bezpośrednio położonych przy ulicy (...). Ulica (...) w zakresie obejmującym działki nr (...) i w części działkę nr (...) jest drogą publiczną posiadającą kategorię drogi gminnej. Zarząd Dróg Miejskich w P. nie przewiduje obecnie budowy ulicy (...) w jej pierwotnym przebiegu. Z uwagi na swoje parametry (40 m długości i ok. 3 m szerokości) ulica (...) przewidziana jest do pozbawienia jej kategorii drogi publicznej i zakwalifikowanie do kategorii zjazdów indywidualnych. Jednakże konkretne decyzje w tym zakresie zostaną podjęte po prawomocnym zakończeniu niniejszego postępowania.

Od strony ulicy (...), poprzez działki o numerach (...) bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością wnioskodawczyń, nie ma możliwości poprowadzenia drogi koniecznej.

Służebność drogi koniecznej przejazdu i przechodu, zapewniająca dostęp nieruchomości wnioskodawczyń do drogi publicznej - ulicy (...), winna przebiegać przez działki: (...) i część działki (...) (o pow. 16m ²). W celu zapewnienia przejezdności dla drogi urządzonej na tych działkach likwidacji musiałyby ulec drzewa owocowe i ozdobne znajdujące się na działkach (...) (w części obejmującej 16 m ²), krzewy na działce nr (...) oraz część ogrodzeń z siatki drucianej na działce (...), pomiędzy działkami (...). Szerokość drogi koniecznej wyniosłaby 4 m, a powierzchnia zajęta pod drogę konieczną - łącznie 214 m ² (92 m ² działki nr (...) m ² działki nr (...) m ² działki nr (...) m ² działki nr (...)).

Wysokość wynagrodzenia (płatnego jednorazowo) należnego z tytułu ustanowienia na działkach nr: (...) i części działki (...) (o pow. 16 m ²) służebności gruntowych (drogi koniecznej i przyłącza instalacji sanitarnej) wynosi:

1.  dla właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) - 17.266 zł,

2.  dla właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) (co do 16 m ²) - 3.234 zł,

3.  dla właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) - 22.566 zł.

Na podstawie tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd Rejonowy dokonał następujących rozważań prawnych:

Zdaniem Sądu I instancji w układzie topograficznym — sąsiednich - do nieruchomości wnioskodawczyń - nieruchomości nie ma rozwiązania, które spełniałoby wszystkie kryteria z art. 145 § 1 kc i mogło zadowolić zarówno wnioskodawczynie jak i wszystkich uczestników. Przede wszystkim z tego względu, że jest to teren charakteryzujący się ścisłą zabudową, gdzie części nieruchomości - o ile nie są zabudowane budynkami - stanowią miejsce odpoczynku i rekreacji. Wszystkie warianty przebiegu drogi ' mają swoje niedogodności.

Przebieg przez działki (...) (z których nieruchomość wnioskodawczyń została wydzielona) oraz przez działkę (...) zdezaktualizował się w wyniku ich zabudowy i stał się niemożliwy.

Przebieg drogi koniecznej przez działkę (...) został negatywnie oceniony przez Sąd Okręgowy przy rozpoznaniu wcześniej wydanego w sprawie a uchylonego orzeczenia w uzasadnieniu postanowienia z dnia 29 stycznia 2008 r. Przebieg drogi przez działkę (...) byłby nader uciążliwy, stanowił zarzewie konfliktów i kolidował nie tylko z interesem społeczno - gospodarczym, o mowa w art. 145 § 3 kc, ale stanowił bezzasadne w rozumieniu art. 64 Konstytucji RP ograniczenie własności osób dysponujących działką nr (...).

Ujawniony wariant przebiegu drogi koniecznej działki nr (...) Sąd Rejonowy ocenił jako nieodpowiedni w świetle przesłanek z art. 145 § 2 i § 3 kc. Podkreślił, że ta koncepcja wiązałaby się z przeniesieniem ciężaru ustanowienia służebności na działkę nr (...). Wskazuje na to stosunkowo wysokie - w porównaniu z innymi wariantami - wynagrodzenie za ustanowienie służebności, którego wysokość odzwierciedla równocześnie stopień ingerencji i ograniczeń związanych z ustanowieniem służebności na tej nieruchomości. W tym wariancie przebieg służebności wpływałby w największym zakresie na dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości obciążonej - działka nr (...) ma w całości przeznaczenie budowlane. Prowadziłby zatem do ograniczenia w zakresie zabudowy tej części działki, które to ograniczenie nie występuje w przypadku działek nr (...), albowiem nie są to działki przeznaczone pod zabudowę. Nadto ten wariant, stwarzałby konieczność przebudowy ogrodzenia nieruchomości - działki nr (...) (ogrodzenie z płyt betonowych). Znacznie mniejszym problemem będzie usunięcie metalowych słupków i siatki zamontowanych na granicy działek (...). W tym wariancie ustanowienie służebności stanowiłoby zatem bezzasadne, w rozumieniu art. 64 Konstytucji RP, ograniczenie własności osób dysponujących działką nr (...).

Przebieg drogi koniecznej przez działki o numerach (...) także w okolicznościach ustalonych przy ponownym rozpoznaniu sprawy jawi się jako stanowiący najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić i uwzględniający interes społeczno - gospodarczy (art. 145 §2 i §3 kc). Ocena prawna dokonana w tym zakresie przez Sąd Okręgowy zachowała w pełni aktualność. Odmiennie ustalono przy ponownym rozpoznaniu sprawy jedynie, iż część działki nr (...) (co do 16 m ² leżących tuż przy granicy z działką nr (...) do linii stanowiącej przedłużenie granicy działki nr (...)) pozostaje we władaniu uczestników R. K. (2), J. K. i H. J., jako część ich ogrodu. Zaś w pozostałej, w przeważającej części, działka nr (...) została udrożniona i zagospodarowana pod drogę. W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że tego typu rozbieżność pomiędzy stanem faktycznym, który był przedmiotem rozpoznania Sądu Odwoławczego, a tym ustalonym przy ponownym rozpoznaniu sprawy, jest na tyle nieistotna, iż związania Sądu I instancji wskazaniem Sądu Okręgowego co do przebiegu drogi koniecznej. Nawet okoliczność, że uczestnicy postępowania R. K. (2), J. K. i H. J. uzyskają status właścicieli działki nr (...) w części obejmującej 16 m ², nie stoi na przeszkodzie wykorzystania jej do urządzenia drogi koniecznej biorąc pod uwagę aktualny stan jej zagospodarowania.

Ulica (...) - na odcinku od ulicy (...) do działki nr (...) - pozostaje drogą gminną. Przeciwko służebności drogi koniecznej przez wskazane działki nie mogła zatem przemawiać hipotetyczna okoliczność, iż w przyszłości ulica (...) może zostać pozbawiona kategorii drogi publicznej. Na chwilę zamknięcia rozprawy droga ta istnieje, jest ogólnie dostępna, utwardzona (asfaltem) w taki sposób, który umożliwia korzystanie z niej niezależnie od pory roku. Zasady wykładni nakazują dokonywać interpretacji art. 145 kc przy uwzględnianiu wzajemnych interesów wszystkich biorących udział w postępowaniu - nie tylko wyłącznie interesu właściciela nieruchomości, która zostaje obciążona w wyniku ustanowienia służebności drogowej. Okoliczności sprawy wskazują, że poprzez działkę nr (...) odbywa się komunikacja do dalej położonych działek nr (...), w tym piesza do budynku mieszkalnego pobudowanego na działce nr (...) i dojazd do dwóch garażów na działce nr (...). Podobnie przez działkę (...) istnieje jedyne możliwe pomiędzy drogą publiczną (ul. (...)) a działkami nr (...), zaś przez działkę nr (...) - do nieruchomości wnioskodawczyń. Także w ewidencji gruntów działki nr (...) ujawnione są jako przeznaczone pod drogę. Z tego względu nie można przyjąć, że ustanowienie służebności przebiegającej przez te działki będzie stanowiło nadmierne obciążenie uczestników, pomimo że na wskazanych działkach dotąd drogi nie urządzono. Z uwagi na przeznaczenie tych działek pod drogę istnienie na nich służebności w najmniejszym stopniu ograniczy korzystanie z nieruchomości. Odmiennie bowiem niż np. w przypadku działki nr (...), nie będzie wiązało się z ograniczeniami w zakresie zabudowania. Ponadto, za ustanowieniem drogi koniecznej przebiegającej przez wskazane działki w ocenie Sądu Rejonowego przemawia fakt, iż właśnie w tym wariancie koszty zapewnienia przejezdności drogi będę najniższe. Przeciwko ustanowieniu służebności drogi koniecznej przez wskazane działki nie mógł przemawiać fakt, że działka nr (...) poza funkcją komunikacyjną stanowi część ogrodu. Ani przepisy o służebności (art. 285-305 kc), ani art. 145 kc, nie zawierają zakazu ustanowienia drogi koniecznej przez działkę, która stanowi ogród. Sama przez się okoliczność takiego właśnie zagospodarowania nieruchomości nie sprzeciwiała się ustanowieniu drogi koniecznej. Nie znalazły potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym twierdzenia uczestników, iż usunięciem - w związku z zapewnieniem przejezdności - zagrożone będą gatunki roślin podlegające szczególnej ochronie. Argumentem przeciwko ustanowieniu drogi koniecznej na wskazanych działkach mogła być też okoliczność, iż szerokość tych działek jest mniejsza niż ta, wymagana dla drogi publicznej. Droga konieczna nie musi bowiem spełniać warunków technicznych przewidzianych w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich (Dz.U. nr 43, poz. 430). Inne są przesłanki powstania drogi publicznej, a inne - służebności drogi koniecznej.

W ocenie Sądu Rejonowego, właśnie wariant przebiegu drogi koniecznej przez działki nr (...) w części dotyczącej 16 m ² pozwala - przy dobrej woli uczestników - uniknąć w przyszłości konfliktów na tle korzystania z nieruchomości. W gruncie rzeczy bowiem, mając na uwadze sposób zagospodarowania nieruchomości obciążonych - tj. drugą linię zabudowy znajdującą się na działkach położonych w głębi nieruchomości - najkorzystniejsze byłoby stworzenie jednej drogi do wspólnego korzystania przez wszystkie strony.

Przyjęty ostatecznie przebieg drogi koniecznej uwzględnia w najszerszym zakresie wymagania przewidziane w art. 145 § 2 i 3 kc. W szczególności wbrew obawom uczestników nie prowadzi do przerzucenia na właścicieli nieruchomości obciążonych obowiązku zapewnienia dostępu do drogi publicznej kosztem istotnego naruszenia ich uprawnień właścicielskich. W tym przebiegu nie można mówić o nieuzasadnionym uprzywilejowaniu właścicieli nieruchomości władnącej. Jest to wersja najbardziej dogodna dla wnioskodawczyń, albowiem jest najprostsza, a urządzenie i utrzymanie drogi najmniej kosztowne. W miejscu projektowanej drogi na działkach (...) teren nie jest zabudowany. Na działkach (...) wymaga w zasadzie jedynie uporządkowania (działki są zachwaszczone, zakrzewione).

Droga konieczna będzie przebiegać w przeważającej części (tj. działki (...) w części) przez pas terenu służący w tym samym celu właścicielom nieruchomości obciążonych (charakter komunikacyjny, a nie rekreacyjny). W tym zakresie sposób wykorzystania nieruchomości obciążonych w części zajętej pod drogę konieczną nie ulegnie zmianie. Kwestia zabezpieczenia dostępu do nieruchomości obciążonych ze względów bezpieczeństwa jej mieszkańców, powinna być rozwiązana w drodze uzgodnień właścicieli tych nieruchomości i uprawnionych z tytułu służebności.

Sąd I instancji uznał, że skoro bez drogi koniecznej nieruchomość wnioskodawczyń jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej i nie może być wykorzystywana do celów mieszkalnych (zgodnie z przeznaczeniem), to mając na uwadze przesłanki z art. 145 kc oraz wytyczne Sądu Okręgowego zawarte w uzasadnieniu postanowienia z dnia 29 stycznia 2008 r., orzeczono jak w punkcie I sentencji postanowienia.

W kwestii przebiegu służebności gruntowej Sąd Rejonowy rozważył możliwość wykorzystania działek przeznaczonych pod drogę konieczną również pod kątem ustanowienia

służebności przyłącza instalacji sanitarnej. W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. 2006 r., nr 123, poz. 858) Sąd Rejonowy przyjął, że przyłącze to odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, która znajduje się za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku. Postępowanie dowodowe wykazało, że możliwość wykonania takiego przyłącza istnieje poprzez działkę (...) do studzienki kanalizacyjnej znajdującej się na tej działce, wobec czego Sąd Rejonowy orzekł, jak w punkcie I sentencji postanowienia.

Zdaniem Sądu I instancji orzeczenie o obowiązku zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności uzasadnia art. 145 §1 kc stanowiący, że ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. Wynagrodzenie to, ma zrekompensować właścicielowi nieruchomości obciążonej ograniczenie w korzystaniu z niej, przy uwzględnieniu stopnia ingerencji w prawo własności. Co do wysokości wynagrodzenia orzeczenie oparte jest natomiast na uznaniu Sądu i wyliczeniach biegłego. Uszczuplenie prawa własności przez wykonywanie służebności usprawiedliwia co do zasady, żądanie odpowiedniego ekwiwalentu w postaci wynagrodzenia. Kierując się przesłanką „ekwiwalentności” świadczenia nie można wykluczyć, że mogą zachodzić okoliczności, które będą uzasadniać obniżenie lub podwyższenie wyliczonego przez biegłego wynagrodzenia, bądź nawet całkowitą odmowę jego wypłaty. Wykazanie okoliczności podwyższających obowiązek zapłaty wynagrodzenia winni byli udowodnić uczestnicy stosownie do reguły zawartej w art. 6 kc. Tymczasem uczestnicy nie zainicjowali żadnego postępowania dowodowego w celu wykazania szkody pozostającej w związku z ustanowieniem służebności, a polegającej np. na utracie wartości nieruchomości. Wykazane zostało natomiast przez uczestników, że ustanowienie drogi koniecznej w wariancie przebiegającym do ulicy (...) ograniczy uczestników H. J., R. K. (2) i J. K. nie tylko we władaniu działki nr (...), ale także części działki nr (...) – co do gruntu o powierzchni 16 m ². W tej sytuacji Sąd Rejonowy uznał, że należne tym uczestnikom wynagrodzenie należy podwyższyć, tak by uwzględniało także tę okoliczność. Sąd także wskazał, że koszty urządzenia drogi nie obciążają właścicieli nieruchomości, przez które droga ta ma przebiegać. Nie mogły zatem prowadzić do podwyższenia wynagrodzenia.

Wynagrodzenie zasadniczo powinno być świadczeniem jednorazowym. Stąd w orzeczeniu Sąd może ustalić to świadczenie jako spełniane częściami (okresowe), jedynie wówczas gdy wnioskodawcy i uczestnicy wyrażali taką wolę w toku postępowania. Sąd nie powinien zaś sięgać do tej formy z własnej inicjatywy. W niniejszej sprawie wnioskodawczynie wyraźnie wniosły by wynagrodzenie miało formę jednorazową.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Rejonowy przyznał właścicielom nieruchomości obciążonych wynagrodzenie jednorazowe w wysokości proporcjonalnej do wysokości ich udziałów we własności nieruchomości. Zasądzone wynagrodzenie stanowi dla nich realną wartość ekonomiczną.

Sąd I instancji wyliczył wynagrodzenie należne poszczególnym uczestnikom postępowania w następujący sposób (przyjmując za punkt wyjścia stawki obliczone przez biegłą B. H.):

1.  za działkę nr (...) w części obejmującej 16 m ² wynagrodzenie w kwocie 3.234 zł z czego ¾ od I. B. (co do kwoty 2.425,50 zł) i ¼ od D. P. (co do kwoty 808,50 zł):

⚫

w ½ na rzecz H. J.,

⚫

po ¼ części na rzecz R. K. (2) i J. K.;

2.  za działkę nr (...) wynagrodzenie w kwocie 17.266 zł z czego ¾ od I. B. (co do kwoty 12.949,50 zł) i ¼ od D. P. (co do kwoty 4.316,50 zł):

⚫

w ½ na rzecz H. J.,

⚫

po ¼ części na rzecz R. K. (2) i J. K.;

3.  za działkę nr (...) wynagrodzenie w kwocie 22.566 zł z czego ¾ od I. B. (co do kwoty 16.924,50 zł) i ¼ od D. P. (co do kwoty 5.641,50 zł):

⚫

w ½ na rzecz R. K. (1),

⚫

po ¼ części na rzecz A. M. i S. K..

Wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowych na działce (...) w części nie zasądzono na rzecz Miasta P.. Uczestnik ten bowiem w zakresie wynagrodzenia nie wniósł skutecznie apelacji od pierwotnie wydanego orzeczenia w sprawie.

Sąd uznał, że wynagrodzenie wyliczone na rzecz właścicieli działki nr (...) jest na takim poziomie, że stanowi odpowiedni ekwiwalent nie tylko za ustanowienie drogi koniecznej, ale także za ustanowienie służebności przyłącza instalacji sanitarnej. Niewątpliwie ustanowienie służebności gruntowej przyłącza instalacji sanitarnej może wiązać się z pewną ingerencją w prawo własności, np. w przypadku konserwacji, modernizacji czy naprawy urządzeń sanitarnych. Jednak częstotliwość takiej ingerencji będzie w istocie niewielka i bardzo rzadka, a po dokonaniu przyłącza - może w ogóle nie wystąpić. W ocenie Sądu Rejonowego ustalone w sprawie wynagrodzenie za ustanowienie służebności gruntowej przechodu i przejazdu jest stosunkowo wysokie mając na uwadze sposób zagospodarowania działki nr (...) (a właściwie brak tego zagospodarowania) i jej przeznaczenie; według zapisu w ewidencji gruntów - działka nr (...) stanowi drogę. Nadto, co równie istotne, studzienka kanalizacyjna, jako urządzenie kanalizacyjne, podlega eksploatacji i utrzymaniu przez przedsiębiorstwo wodociągowe. Stąd, wykonywanie tego obowiązku przez wskazane przedsiębiorstwo wiąże się już z obciążeniem działki (...) prawem wstępu na nią pracowników przedsiębiorstwa wodociągowego. Co więcej, przebieg przyłącza sanitarnego na działce nr (...) do studzienki kanalizacyjnej znajduje się w pasie drogi koniecznej, a strefy ochronne nie przekraczają granic tej drogi. Tym samym nie zostały wykazane żadne dodatkowe niedogodności dla właścicieli działki nr (...) pozostające w związku z przyłączeniem nieruchomości wnioskodawczyń do wskazanej studzienki kanalizacyjnej, od których zaistnienia biegła B. H. uzależniała zasadność ustalania odrębnego wynagrodzenia. W ocenie Sądu Rejonowego przyjęty przez biegłą B. H. współczynnik 0,17 jest na takim poziomie, że uwzględnia ingerencję w prawo własności także w zakresie wynikającym z przyłącza instalacji sanitarnej. Prawdopodobieństwo ingerencji związanych z korzystaniem ze służebności przyłącza instalacji sanitarnej jest przy tym małe i jeżeli już wystąpi, to niewątpliwie rzadko i jedynie w zakresie drogi koniecznej.

Kosztami sądowymi, w oparciu o art. 520 § 2 kpc, Sąd Rejonowy obciążył wnioskodawczynie w częściach odpowiadających wielkości ich udziałów w nieruchomości władnącej. Koszty te zdaniem Sądu powinny obciążać wnioskodawczynie, albowiem one ubiegały się o ustanowienie służebności, a opinie biegłych, których koszt jest wliczony w koszty sądowe służyły ocenie możliwości istniejących w tym względnie oraz przyczyniły się do rozstrzygnięcia sprawy. Postępowanie toczyło się z uwagi na interes wnioskodawczyń, których interes był sprzeczny z uczestnikami postępowania. Na podstawie art. 108 § 1 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc Sąd Rejonowy pozostawił szczegółowe wyliczenie kosztów sądowych referendarzowi sądowemu.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł pełnomocnik uczestników postępowania R. K. (2), J. K. i H. J. zaskarżając je w całości.

Sądowi I instancji zarzucono:

1.  naruszenie art. 145 § 1 i 3 kc poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędną wykładnię,

2.  naruszenie art. 233 § 1 kpc, poprzez dokonanie oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego z naruszeniem zasady swobodnej oceny dowodów, polegającym, na:

a)  uznaniu, że wariant przebiegu drogi koniecznej przez działki nr (...) pozwoli uniknąć w przyszłości konfliktów na tle korzystania z nieruchomości, w sytuacji, gdy w rzeczywistości antagonizuje on zainteresowane strony,

b)  uznaniu, że ulica (...) ma status drogi publicznej i stanowi drogę ogólnie dostępną w sytuacji, gdy ulica ta spełnia parametry wyłącznie zjazdu indywidualnego i jest przewidziana do pozbawienia jej kategorii drogi publicznej, a korzystanie z niej jest bardzo mocno ograniczone,

c)  uznaniu, że uczestnicy postępowania również będą korzystali z drogi koniecznej do dostępu do swoich nieruchomości w sytuacji, gdy mają oni dostęp do swoich nieruchomości od ulicy (...), co w konsekwencji doprowadziło do przyjęcia niewłaściwego współczynnika (...), a przez to do błędnego określenia jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej,

3.  błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę zaskarżonego orzeczenia, polegający na przyjęciu, że dla działki nr (...) Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), w sytuacji gdy działka jest ujawniona w księdze wieczystej nr (...).

Wobec powyższego skarżący wnieśli o:

1.  zmianę zaskarżonego postanowienia, poprzez ustanowienie na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w P., oznaczonej numerem geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy (...) w P. prowadzi księgi wieczyste nr (...) służebności gruntowe drogi koniecznej przechodu i przejazdu oraz przyłącza instalacji sanitarnej na nieruchomościach:

a)  działce nr (...) ujawnionej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w P.,

b)  działce nr (...) ujawnionej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w P.,

w obszarze określonym jako wariant III B opinii biegłego sądowego J. W. (1) z dnia 6 października 2011 r.

2.  zasądzenie od wnioskodawczyń na rzecz uczestników postępowania zwrotu kosztów postępowania zgodnie z art. 520 § 2 kpc.

Apelację od powyższego postanowienia wnieśli także osobiście uczestnicy postępowania R. K. (2), J. K. i H. J. zaskarżając je w całości.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1.  naruszenie art. 145 § 2 i 3 kc, poprzez wybór wariantu II przebiegu służebności Przechodu i przejazdu, który w porównaniu z innymi wariantami, w szczególności z wariantem III B, nie respektuje interesu społeczno – gospodarczego i nie gwarantuje przebiegu drogi koniecznej w sposób jak najmniej obciążający,

2.  naruszenie art. 285 § 2 kc, poprzez fakt iż Sąd wybierając wariant II uzasadnił postanowienie, m.in. korzyścią, jaką służebność gruntowa przynieść ma nieruchomościom obciążonym,

3.  art. 328 § 2 kpc, poprzez niepełne wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, tj. nie podanie przyczyn, dla których Sąd w uzasadnieniu pominął bez odrzucenia ważne dowody:

a)  pominięcie w uzasadnieniu bez podania przyczyny faktu przebiegu pod obciążoną służebnością działką nr (...) instalacji gazowych i teleinformatycznych, w sposób nie przewidujący ruchu kołowego na tym odcinku,

b)  pominięcie w uzasadnieniu bez podania przyczyny zleconej i przyjętej przez Sąd opinii biegłych A. J. i M. S. z dnia 25 listopada 2009 r., dotyczącej wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności, których wycena wariantów I i II całkowicie odbiega od opinii biegłej B. H. z dnia 19 grudnia 2012 r., na której Sąd oparł postanowienie i uzasadnienie,

c)  pominięcie w uzasadnieniu bez podania przyczyny obiektywnego stanowiska Miasta P. jako właściciela działki nr (...) obciążonej służebnością, wnoszącego o ustanowienie drogi koniecznej według wariantu III B,

d)  pominięcie w uzasadnieniu części opinii biegłych A. P. i J. W. przy jednoczesnym wskazaniu ww. opinii jako wiarygodnych,

4.  naruszenie art. 233 kpc, poprzez nieuwzględnienie przez Sąd w postanowieniu związków przyczynowo skutkowych, mimo wykazanego przez skarżących ich istnienia w praktyce, oraz sprzeczne, czyli niezgodne z zasadami logiki zapisy w uzasadnieniu:

a)  traktowanie działki (...) jako przeznaczonej na drogę, i podnoszenie tego jako jednego z argumentów uzasadnienia, przy jednoczesnym podkreślaniu przez Sąd w uzasadnieniu nieaktualności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i odstąpienia Zarządu Dróg Miejskich od budowy ul. (...),

b)  podkreślenie przez Sąd w uzasadnieniu funkcjonalnej całości działki nr (...) z całością należących do nas parceli, przy jednoczesnym nieuwzględnieniu rozbicia tej całości w przypadku wytyczenia drogi koniecznej przez środek nieruchomości, a nie np. wzdłuż obrzeży jak w wariancie III B,

c)  nie przewidzenie związku przyczynowo skutkowego między wyborem wariantu II na przebieg drogi koniecznej a nasileniem konfliktów między uczestnikami postępowania oraz dodatkowo między mieszkańcami ul. (...) oraz ulic (...),

5.  pominięcie przez Sąd ważnego dowodu, mimo wnioskowania o to podczas rozprawy.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł również pełnomocnik uczestnika postępowania R. K. (1) zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono:

1.  naruszenie art. 145 kc, poprzez niewłaściwe jego zastosowanie, polegające na ustanowieniu służebności drogi koniecznej Przechodu i przejazdu, oraz przyłącza instalacji sanitarnej, w sposób określony w punkcie 1 zaskarżonego postanowienia – pomimo braku przesłanek do takiej służebności gruntowej,

2.  naruszenie art. 145 § 1 kc, poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, ze wynagrodzenie za ustanowienie służebności należy odnosić do sposobu zagospodarowania działki, a nie do zakresu jej obciążenia służebnością,

3.  naruszenie art. 233 kpc, poprzez dokonanie oceny dowodów, sprzecznej z zasadami doświadczenia życiowego – w szczególności w zakresie opinii biegłego sądowego S. L. z dnia 26 czerwca 2012 r., oraz jego zeznań, złożonych na rozprawie w dniu 3 września 2012 r., a także zeznań biegłej B. H., złożonych na rozprawie w dniu 21 lutego 2013 r. – skutkującej przyjęciem, że ustanowienie służebności przyłącza instalacji sanitarnej będzie oznaczać jedynie niewielką i bardzo rzadką ingerencję w prawo własności nieruchomości – działki nr (...).

Wobec powyższego skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia, poprzez oddalenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej Przechodu i przejazdu oraz przyłącza instalacji sanitarnej, oraz o zasądzenie od wnioskodawczyń na rzecz uczestnika zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Na wstępie zauważyć należy, że w toku postępowania apelacyjnego doszło do zmian podmiotowych wśród uczestników postępowania. Po pierwsze w dniu 12 sierpnia 2013r. zmarła uczestniczka H. J. i w jej miejsce w sprawie występował J. K. (k.3369). Natomiast uczestniczka C. C. zbyła swą nieruchomość na rzecz A. B. (2), a następnym nabywca tej nieruchomości została spółka (...) wezwana do udziału w sprawie w dniu 11 maja 2015r. (k.3753). Właśnie więc sytuacja prawna i faktyczna działki nr (...) położonej przy ulicy (...) była decydująca dla losów postepowania apelacyjnego. Wydając w dniu 7 marca 2013r. zaskarżone postanowienie Sąd Rejonowy miał niewątpliwie trudne zadanie przy wyborze drogi koniecznej. Nieruchomość wnioskodawczyń znajduje się bowiem w centrum P., dookoła znajdują się zabudowane nieruchomości, a Miasto P. nie wywiązało się z obietnic zapewnienia dojazdu do nieruchomości wnioskodawczyń i doszło do porzucenia działań zmierzających do przedłużenia ulicy (...). Rozstrzygając o zasadności wniosku Sąd Rejonowy musiał więc wybrać rozwiązanie, które wiązało za sobą konieczność wykonania wielu czynności przygotowawczych i poniesienia kosztów zapewnienia przejezdności. Istotne jest też i to, że po wydaniu postanowienia przez Sąd Rejonowy współwłaściciele działki nr (...) postawili budynek gospodarczy (k.3430) utrudniający przejazd przez tę działkę. Te właśnie okoliczności skłoniły Sąd Okręgowy do zwrócenia się do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym w dniu 5 czerwca 2014r. (k.3603), gdyż w istniejącej sytuacji praktycznie każdy wariant wymagał usunięcia budowli znajdującej się na którejś z działek. W grę wchodziło bowiem w pierwszej kolejności w tej nowej, zmienionej sytuacji bądź akceptacja przebiegu drogi wybranej przez Sąd Rejonowy, bądź prowadzenie drogi przez działkę nr (...), na której w latach osiemdziesiątych dobudowano budynek gospodarczy. Z odpowiedzi Sądu Najwyższego wynika, że choć co do zasady możliwe jest przeprowadzenie drogi koniecznej przez nieruchomość zabudowaną to biorąc pod uwagę zakres obciążenia nieruchomości preferowane powinno być przeprowadzenie takiej drogi w sposób nie wymagający rozebrania budowli (k.3634). Sytuacja faktyczna w sprawie zmieniła się przy tym diametralnie od chwili kiedy działkę nr (...) nabyła spółka (...). Za bezsporne uznać bowiem należy, że doszło do wyburzenia przez nowego nabywcę garażu, który wcześniej uniemożliwiał urządzenie przez tę działkę drogi koniecznej. Działania spółki doprowadziły do powstania przestrzeni umożliwiającej stworzenie drogi przejazdowej, która mogłaby doprowadzić dojazd do działek wnioskodawczyń. Niewątpliwie powstanie takiej drogi także wiąże się z uciążliwościami dla właściciela działki nr (...), tym niemniej są to w ocenie Sądu Okręgowego utrudnienia nieporównywalne z tymi, które wchodziły w grę przy innym możliwym przebiegu drogi koniecznej. Taki przebieg drogi koniecznej znajduje swoje uzasadnienie w wymogach wskazanych w art.145 § 2 i 3 kc zwłaszcza gdy się zauważy, że działka nr (...) także była w przeszłości fragmentem jednej większej działki, z której wyodrębniono kilka mniejszych nieruchomości. Przy tym wariancie nie ma konieczności wyburzania żadnego budynku (uczynił to sam nabywca po zakupie) w związku z czym maleją koszty urządzenia drogi koniecznej. Ów przejazd już dziś jest zaś wykorzystywany dla ruchu samochodów, a nieruchomość wykorzystywana jest na cele gospodarcze, a nie na mieszkalne co także jest nieobojętne z punktu widzenia przesłanek z art.145 § 2 i 3 kc. Wszystkie te argumenty skłaniają do przesądzenia (w obecnym stanie rzeczy), że zasadne z punktu widzenia argumentów prawnych i interesu społeczno – gospodarczego jest wybranie działki nr (...) jako tej, przez którą należy ustanowić służebność drogi koniecznej. Wybór ten jest zresztą akceptowany przez właścicieli innych, sąsiednich działek, a spółka (...) nie zajęła jednoznacznego stanowiska, nadsyłając jedynie odpisy umów najmu miejsc parkingowych (k.3971). Od razu zaznaczyć wypada, że przeszkodą dla przeprowadzenia takiej drogi (ciągu pieszo – jezdnego) nie jest jej szerokość (3,22m), na co zwracał uwagę biegły M. S. (2) (k.3889 – 3890). Przy sądowym ustalaniu przebiegu drogi koniecznej nie obowiązują bowiem w ocenie Sądu Okręgowego ograniczenia wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r., które mają zastosowanie tylko przy planowanej inwestycji budowlane, nie zaś w sytuacji gdy to sąd orzeka o drodze koniecznej. Oczywiście po zapoznaniu się z argumentami właściciela działki nr (...) podjęta zostanie przez sąd decyzja czy przeprowadzenie drogi przez tę nieruchomość spowoduje konieczność przebudowy wejścia i umocnienia drogi dojazdowej (taka konieczność kwestionowały wnioskodawczynie). W każdym razie dla uwzględnienia wniosku niezbędne jest dokonanie czynności dotąd dla tego przebiegu drogi nie dokonanych i wymagających przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości. W grę wchodzi zatem skorzystanie z pomocy biegłych dla określenia przebiegu drogi koniecznej (przygotowanie mapy geodezyjnej), określenie czynności faktycznych koniecznych do wykonania dla umożliwienia korzystania z przejazdu dla wnioskodawczyń i wyliczenie wynagrodzenia za ustanowioną służebność. Te czynności póki co nie zostały przeprowadzone i wykonywanie ich przez Sąd Okręgowy mogłyby dodatkowo doprowadzić do pozbawienia jednej instancji dla strony niezadowolonej z rozstrzygnięcia. Dodatkowo w grę wchodzą podobne czynności w stosunku do przyłącza instalacji sanitarnej – w tym zakresie wnioskodawczynie sugerowały dostęp także przez działkę nr (...) i ten wariant będzie wymagał weryfikacji przez biegłego. Zaskarżone rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego bez wątpienia nie zawiera przy tym orzeczenia o wysokości wynagrodzenia za przyłącze sanitarne (co uznane zostało przez Sąd Rejonowy za zbędne wobec pokrywania się tego przyłącza z drogą konieczną) co oznacza brak rozpoznania istoty sprawy (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2012r. I CZ 168/12, OSNC 2013, nr 5, poz.68). Te uwagi są tez aktualne co do uchylenia zaskarżonego postanowienia w pozostałej części wobec przyjęcia przez Sąd Okręgowy innej koncepcji końcowego rozstrzygnięcia sprawy.

Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy uchylił w całości zaskarżone postanowienie na podstawie art.386 § 4 kpc i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego uzasadnia art.108 § 2 kpc.

Brygida Łagodzińska Michał Wysocki Arleta Lewandowska