Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 25 maja 2017 r.

Sąd Rejonowy w Piszu I Wydział Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2017 r. w Piszu na rozprawie

sprawy z wniosku K. P. (1), J. P. (1), J. P. (2), D. P., Z. P., T. W., E. L., B. P.

z udziałem T. O., J. M. (1), M. M. (1), A. K., L. K., G. Ł., C. S., M. P. (1), A. G., M. M. (2)

o zasiedzenie

postanawia:

1.  stwierdzić, że K. P. (2) c. F. i W. nabyła przez zasiedzenie w dniu 28 maja 2004r. nieruchomość położoną w A., Gmina O., składającą się z działek gruntu o numerach geodezyjnych (...), dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą KW (...);

2.  ustalić, iż zainteresowani ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie we własnym zakresie.

Sygn. akt Ns 490/16

UZASADNIENIE

K. P. (2) wniosła o stwierdzenie zasiedzenia zabudowanej nieruchomości rolnej składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami geodezyjnymi (...), o łącznej powierzchni 13,3696 ha, położonej w A., gmina O., dla której Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W uzasadnieniu podniosła, że w kwietniu 1974 roku A. M. (1) zobowiązała się sprzedać mężowi wnioskodawczyni, J. P. (1), opisane wyżej gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami położone w A. w gminie O.. W dniu 23 kwietnia 1974 roku sporządzona została przedwstępna umowa sprzedaży. Wnioskodawczyni z mężem zapłacili A. M. (1) 10 000 zł oraz zobowiązali się spłacić jej długi wobec banku w wysokości 200 000 zł. A. M. (1) zobowiązała się przeprowadzić postępowanie spadkowe po swoim zmarłym mężu, A. M. (2), i zawrzeć w listopadzie 1974 roku notarialną umowę sprzedaży przedmiotowego gospodarstwa.

Wnioskodawczyni wskazała, że razem z mężem przejęli przedmiotowe gospodarstwo 27 maja 1974 roku. Od tego momentu zaczęli spłacać długi właścicielki A. M. (1). Umowa sprzedaży nie została jednak zawarta. Przeciwny podpisaniu umowy był Urząd Miasta i Gminy w O.. Pracownicy tego urzędu poinformowali wnioskodawczynię i jej męża, że najpierw muszą spłacić zadłużenie wobec banku, a własność gospodarstwa nabędą przez zasiedzenie, z mocy prawa. W tej sytuacji małżonkowie P. w dniu 20 listopada 1974 roku zawarli z A. M. (1) pozorną umowę dzierżawy, na okres 50 lat. Chcieli bowiem posiadać dokument potwierdzający, że do czasu zasiedzenia gospodarstwo należy do nich. Nigdy nie płacili czynszu z tytułu umowy dzierżawy, ani nie dzielili się płodami rolnymi z gospodarstwa.

Wnioskodawczyni podniosła, że od momentu przejęcia przedmiotowego gospodarstwa uważa się za jego faktycznego właściciela. Wspólnie z mężem zapłaciła A. M. (1) 10 000 zł i spłaciła jej długi w kwocie 200 000 zł. Sami opłacali podatki od tej nieruchomości. Od około 40 lat do dnia dzisiejszego wnioskodawczyni inwestuje w budynek mieszkalny posadowiony na przedmiotowej nieruchomości, aby budynek ten nie popadł w ruinę, musiał być remontowany od podstaw. A. M. (1) i jej dzieci nigdy nie interesowali się przedmiotowym gospodarstwem.

Wnioskodawczyni wskazała, że uczestnikami niniejszego postępowania są:

- następcy prawni A. M. (2) i A. M. (1): A. K., J. M. (2), L. K., G. Ł. i C. S., którzy odziedziczyli przedmiotowe gospodarstwo rolne,

- oraz następcy prawni J. P. (1): córka T. W., córka E. L., syn K. P. (1), syn J. P. (1), syn J. P. (2), wnuczek D. P., wnuczka B. P. i wnuczek Z. P. (dzieci zmarłego syna T. P.).

Pismem procesowym z dnia 14 maja 2013 roku wnioskodawczyni poinformowała Sąd, że ujawnieni w księdze wieczystej właściciele przedmiotowej nieruchomości w dniu 19 marca 2013 roku sprzedali działkę gruntu o nr geod. (...) T. O.. Dla nieruchomości tej założona została w Sądzie Rejonowym w Piszu księga wieczysta o numerze (...).

Uczestnicy postępowania A. K., J. M. (2), L. K., G. Ł. i C. S. w odpowiedzi na wniosek wnieśli o jego oddalenie.

W uzasadnieniu przyznali, że ich matka A. M. (1) w dniu 23 kwietnia 1974 roku zawarła z mężem wnioskodawczyni przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowego gospodarstwa rolnego. Uczyniła to jednak bez wymaganej zgody pozostałych współwłaścicieli, to jest spadkobierców jej męża A. M. (2), którzy nie byli przekonani ani co do zasadności zbycia gospodarstwa ani co do wysokości ceny. Przyczyny te odwiodły A. M. (1) od zamiaru sprzedaży gospodarstwa i skłoniły ją do podjęcia decyzji o wydzierżawieniu gospodarstwa J. P. (1)na warunkach określonych w umowie dzierżawy z dnia 20 listopada 1974 roku. Tym samym J. P. (1) był posiadaczem zależnym przedmiotowej nieruchomości.

Uczestnicy podnieśli, że nieprawdziwe są zawarte we wniosku twierdzenia, że umowa dzierżawy została zawarta dla pozoru, jak i mało wiarygodne są argumenty, że pracownicy Urzędu Miasta i Gminy w O. byli przeciwni podpisaniu umowy sprzedaży. Podnieśli także, że zarówno budynek mieszkalny, jak i budynki gospodarcze posadowione na przedmiotowej nieruchomości były w 1974 roku w bardzo dobrym stanie technicznym. Ojciec uczestników, A. M. (2), był budowlańcem, sam oraz z pomocą znajomych dokonywał ich remontów

Ponadto uczestnicy podnieśli, że na podstawie art. 693 § 2 zd. pierwsze kodeksu cywilnego, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Takim rodzajem świadczenia była spłata zadłużenia A. M. (1) w wysokości 200 000 zł oraz zryczałtowana kwota 10 000 zł. Umowa została zawarta na czas 50 lat z możliwością wcześniejszego jej rozwiązania i z określeniem rozliczeń stron w takim przypadku. Uczestnicy wykazywali zainteresowanie przedmiotowym gospodarstwem. Gdy po śmierci J. P. (1) pojawiali się na posesji, byli z niej wypędzani przez wnioskodawczynię i jej syna. Sposobem prowadzenia gospodarstwa i spłatą zadłużenia przez J. P. (1) interesowała się także matka uczestników, A. M. (1), która jeździła do A. zanim zmarła w 1989 roku.

Uczestnicy wskazali, że po śmierci J. P. (1) w prawa wynikające z umowy dzierżawy wstąpiła wnioskodawczyni oraz jej dzieci zamieszkujące na przedmiotowym gospodarstwie. Warunkiem przyznania wnioskodawczyni świadczeń emerytalnych było zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego, natomiast warunkiem przyznania świadczeń rentowych trwała niezdolność do pracy w gospodarstwie rolnym. Wnioskodawczyni zrezygnowała z dzierżawy przedmiotowej nieruchomości, nie powiadamiając o tym fakcie współwłaścicieli nieruchomości i wydzierżawiając ją bez ich zgody w 1997 roku J. D. i A. S. na okres 15 lat. Od czasu przekazania gruntów rolnych bez wynagrodzenia osobom trzecim, które opłacają podatek rolny, wnioskodawczyni faktycznie nie posiada przedmiotowego gospodarstwa. Ponadto w umowie dzierżawy z 1997 roku K. P. (2) wobec osób trzecich zamanifestowała swoją pozycję posiadacza zależnego, wyraźnie oświadczyła, że jest dzierżawcą.

Postanowieniem z dnia 16 lipca 2013 roku Sąd wezwał do udziału w sprawie spadkobierców zmarłego J. M. (2): A. G., M. M. (2), J. M. (1) i M. M. (1) oraz córkę A. M. (1) i A. M. (2)– M. P. (1)(k. 135v).

W dniu 8 lutego 2014 roku zmarła wnioskodawczyni K. P. (2).

Postanowieniem z dnia 19 marca 2014 roku Sąd zawiesił postępowanie w przedmiotowej sprawie na podstawie art. 174 § 1 pkt 1 kpc, które następnie postanowieniem z dnia 26 stycznia 2015 roku podjął z uwagi na przedłożenie przez uczestniczkę postępowania T. W. postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po wnioskodawczyni, zgodnie z którym w prawa zmarłej K. P. (2) wstąpili: córka T. W., córka E. L., syn K. P. (1), syn J. P. (1), syn J. P. (2), wnuczek D. P., wnuczka B. P. i wnuczek Z. P..

Na rozprawie w dniu 25 marca 2015 roku wnioskodawczyni T. W. podtrzymała przedmiotowy wniosek o stwierdzenia zasiedzenia. Podniosła, że zmarła K. P. (2) nabyła nieruchomość położoną w A. przez zasiedzenie przez upływ lat 30 od daty przejęcia nieruchomości, to jest z dniem 28 maja 2004 roku.

Pozostali wnioskodawcy J. P. (1), J. P. (2), K. P. (1), E. L., D. P., B. P. i Z. P. przychylili się do wniosku o stwierdzenie zasiedzenia.

Uczestnik postępowania T. O. wniósł o oddalenie wniosku. W uzasadnieniu podniósł, że już na podstawie pobieżnej analizy dokumentów złożonych przez samych wnioskodawców, to jest umów dzierżawy, stwierdzić można, że wnioskodawcy mijają się z prawdą. W 1974 roku nie było żadnych problemów z dostępem do Państwowego Biura Notarialnego w P., gdzie można była zawrzeć notarialną umowę sprzedaży gospodarstwa rolnego. Jednak możliwość zawarcia takiej umowy istniałaby wyłącznie w sytuacji, gdyby taką wolę sprzedaży gospodarstwa na rzecz małżonków P. wyrazili wszyscy współwłaściciele gospodarstwa, a nie jedynie A. M. (1). Gdyby natomiast przeszkody do zawarcia umowy przed notariuszem były inne, niż brak woli sprzedaży ze strony współwłaścicieli, np. wysoki koszt aktu notarialnego, to strony na pewno zawarłyby umowę sprzedaży bez udziału notariusza, bo takie poza notarialne umowy w latach 60 i 70-ych były dosyć powszechnie stosowane. Zawarto jednak wieloletnią umowę dzierżawy, w której podpisy zostały potwierdzone przez ówczesnego Naczelnika Miasta i Gminy w O.. Również treść zredagowanej umowy przedwstępnej wskazuje, że wolę sprzedaży gospodarstwa deklarowała wyłącznie A. M. (1). Pozostali współwłaściciele nie przystąpili do tej umowy, ponieważ nie wyrażali zgody na sprzedaż gospodarstwa. Zgodzili się natomiast na wieloletnią umowę dzierżawy ponieważ zapewniała im korzystną, systematyczną spłatę ciążącego na gospodarstwie zadłużenia, zabezpieczała ich interesy na przyszłość , w umowie dzierżawy zapisano bowiem możliwości jej rozwiązania gdyby wydzierżawiający chcieli podjąć inne decyzje w sprawie oddziedziczonych po ojcu udziałów w gospodarstwie rolnym. Dalej uczestnik wskazał , iż z treści nieważnej umowy przedwstępnej wynika także, że J. P. (1) miał pełną świadomość, że umowę kupna- sprzedaży , dla jej ważności zawiera się przed notariuszem . J. P. (1) zastrzegł bowiem w umowie przedwstępnej możliwość otrzymania odszkodowania, gdyby do umowy przed notariuszem nie doszło. Umowy przed notariuszem nie zawarta , a pomimo tego J. P. (1) zdecydował się na podpisanie umowy dzierżawy. Jest wysoce prawdopodobne , że P. będąc rodziną wielodzietną , mieszkając w złych warunkach, byli na tyle zdesperowani, aby warunki swoje poprawić , że zdecydowali się w pełni świadomie na jedynie dzierżawę gospodarstwa w A.. Ponadto w 1997 roku zmarła wnioskodawczyni K. P. (2) nie miała żadnych wątpliwości co do swojego statusu prawnego odnośnie przedmiotowego gospodarstwa. W umowie na poddzierżawienie gruntów J. D. i A. S. oświadczyła, że jest dzierżawcą gospodarstwa rolnego położonego w A., a nie jego właścicielem, oraz, że w stosunek dzierżawy wstąpiła jako spadkobierczyni dzierżawcy pierwotnego, to jest zmarłego męża. W konsekwencji, zdaniem uczestnika, co najmniej do 1997 roku nie może być mowy o woli K. P. (2) postępowania z przedmiotową nieruchomością jak właściciel.

Nadto uczestnik postępowania T. O. podniósł, że przedmiotowy wniosek o zasiedzenie nie został podjęty w związku z rzeczywistym stanem faktycznym, a został zainicjowany dopiero w 2009 roku w wyniku aktywności (na tamten czas przyszłych) spadkobierców K. P. (2). Nadto wskazał, że J. P. (1) za życia pozostawał z A. M. (1) i pozostałymi współwłaścicielami w dobrych relacjach. Nigdy nie negował faktu, że jest dzierżawcą gospodarstwa w A.. Corocznie dostarczał A. M. (1) płody rolne (ziemniaki). Z pewnością można też przyjąć, iż systematyczna spłata zadłużenia przedmiotowego gospodarstwa, dokonywana przez J. P. (1), była w istocie potraktowana przez strony umowy jako zapłata za długoterminową dzierżawę. Nawet jeżeli przyjąć, że posiadanie zależne , jako stan wyłączający zasiedzenie, mogłoby przejść jednak w posiadanie samoistne na rzecz rodziny P. decydujące dla takiej okoliczności jest ustalenie początkowej daty zmiany nastawienia posiadacza do wykonywania odnoście nieruchomości uprawnień jako właściciel i rozpoczęcie manifestowania tej zmiany na zewnątrz w sposób jawny. Jeśli zatem w 1997 roku w treści swobodnie zredagowanej umowy dzierżawy gospodarstwa K. P. (2)oświadczyła wobec osób trzecich , że jest dzierżawcą gospodarstwa w A. , a nie właścicielką , to o jej woli postępowania z nieruchomością jako właściciel co najmniej do 1997 roku nie może być mowy. Od 1997 roku do daty złożenia wniosku o zasiedzenie upłynęło około 16 lat, a koniecznych do dokonania zasiedzenia jest lat 30.

W piśmie procesowym z dnia 06.03.2017r. uczestnik T. O. wniósł o oddalenie wniosku o zasiedzenie co do działki gruntu nr (...).

Pozostali uczestnicy postępowania M. P. (1), A. G., M. M. (2), J. M. (1) i M. M. (1) nie zajęli stanowiska w sprawie.

Sąd ustalił, co następuje.

A. M. (4) i A. M. (2) byli współwłaścicielami, na prawie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi nieruchomości rolnej składającej się z działek gruntu o numerach geodezyjnych (...), o łącznej powierzchni 13,3696 ha, położonej w A. w gminie O., dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) k. 14-19, akta księgi wieczystej)

A. M. (2) zmarł 11 marca 1972 roku w A.. Postanowieniem z dnia 27.05.2010r. o stwierdzeniu nabycia spadku po A. M. (2) w sprawie I Ns 3/10 Sąd Rejonowy w Piszu stwierdził , że wchodzący w skład spadku po A. M. (2) udział w gospodarstwie rolnym nabyli: żona A. M. (4) oraz dzieci J. M. (2), L. K. , A. K., C. S..

(dowód: postanowienie z dnia 27.05.2010r. o stwierdzeniu nabycia spadku po A. M. (2) k. 44 akt sprawy I Ns 3/10 Sądu Rejonowego w Piszu)

Po śmierci A. M. (2), A. M. (4) wyprowadziła się z A. i zamieszkała w U.. W dniu 29 maja 1973 roku zawarła związek małżeński ze S. M..

(bezsporne, dowód: odpis skrócony aktu małżeństwa k. 4 akt sprawy I Ns 3/10 Sądu Rejonowego w Piszu; zeznania uczestniczki postępowania L. K. k. 390v; zeznania świadka A. M. (5) k. 388; zeznania świadka M. K. k. 311-311v)

W dniu 23 kwietnia 1974 roku pomiędzy A. M. (1), a J. P. (1) zawarta została umowa przedwstępna, zgodnie z którą A. M. (1) zobowiązała się sprzedać J. P. (1) opisane wyżej gospodarstwo rolne położone w A. za cenę 10 000 złotych. J. P. (1) zobowiązał się ponadto spłacić wszelkie długi obciążające gospodarstwo, sięgające wówczas 200 000 złotych, oraz pokryć koszty zawarcia umowy przed notariuszem.

Strony postanowiły, że przejęcie gospodarstwa przez J. P. (1) nastąpi 27 maja 1974 roku, natomiast umowa przyrzeczona zostanie zawarta w listopadzie 1974 roku. Do tego czasu A. M. (1) zobowiązała się dopełnić wszelkich formalności niezbędnych do przeniesienia prawa własności gospodarstwa. Ponadto strony ustaliły wysokość odszkodowania należnego stronie w przypadku odstąpienia przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Postanowiły również, że jeżeli do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej jeden ze spadkobierców A. M. (2) będzie chciał objąć przedmiotowe gospodarstwo i prowadzić je samodzielnie, zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz J. P. (1) kary umownej w łącznej wysokości 60 000 złotych.

W ostatnim akapicie umowy przedwstępnej zapisano:

„Umowę niniejszą potwierdzają spadkobiercy A. M. (2) zainteresowani w dziedziczeniu gospodarstwa rolnego – składając podpisy. W imieniu małoletniej L. M. działa jej matka A. M. (1).”

W rzeczywistości umowę podpisali: A. M. (1), J. P. (1) i jego żona K. P. (2).

(dowód: umowa przedwstępna z dnia 23.04.1974r. k. 11-11v)

W dacie zawierania umowy przedwstępnej nieruchomość w A. nie była przez nikogo zamieszkiwana.

(bezsporne, dowód: zeznania świadka H. C. k. 311; zeznania uczestniczki postępowania L. K. k. 390v)

W dniu 27 maja 1974 roku J. P. (1) wraz z żoną K. P. (2) i sześciorgiem dzieci przeprowadzili się do A.. Przedtem sprzedali stanowiące ich własność gospodarstwo rolne położone w L., gmina Z., które słabo prosperowało z uwagi na nieurodzajne gleby. Po przeprowadzce małżonkom P. urodziło się jeszcze dwoje dzieci – E. i K..

(bezsporne, dowód: zeznania wnioskodawców T. W. k. 388v, K. P. (1) k. 388v, E. L. k. 389 i J. P. (2) k. 389v; zeznania świadka J. J. k. 311v; odpisy skrócone aktów małżeństw E. L. i T. W. k. 5, odpisy skrócone aktów urodzeń J. P. (1) i J. P. (2) k. 5, odpisy skrócone aktów zgonu L. P., M. P. (2) i T. P. k. 5 oraz odpis skrócony aktu urodzenia K. P. (1) k. 35 akt sprawy VI Ns 166/14 Sądu Rejonowego w Szczytnie)

Pełnoletni spadkobiercy A. J. M., C. M., A. K., M. P. (1), G. Ł. i C. S. – nie wyrazili zgody na sprzedaż gospodarstwa rolnego położonego w A..

Do listopada 1974 roku nie zostało przeprowadzone postępowanie o stwierdzeniu nabycia spadku po A. M. (2).

(dowód: zeznania uczestników postępowania A. K. k. 389v-390 i L. K. k. 390v; postanowienie Sądu Rejonowego w Piszu z dnia 27.05.2010r. o stwierdzeniu nabycia spadku po A. M. (2) k. 44 akt sprawy I Ns 3/10 Sądu Rejonowego w Piszu)

W dniu 20 listopada 1974 roku pomiędzy A. M. (1), a J. P. (1) zawarta została umowa dzierżawy na okres 50 lat.

Zgodnie z umową A. M. (1) zobowiązała się oddać J. P. (1) gospodarstwo rolne położone w A. do używania i pobierania pożytków za cenę 10 000 złotych, natomiast J. P. (1) zobowiązał się przejąć wszelkie długi obciążające gospodarstwo, sięgające wówczas 200 000 złotych.

Ponadto strony postanowiły, że w przypadku, gdyby A. M. (1) lub któryś ze spadkobierców A. M. (2) „chciał objąć przedmiotowe gospodarstwo i prowadzić je samodzielnie”, zobowiązany będzie zwrócić J. P. (1) kwotę 10 000 złotych i zapłacić odszkodowanie w kwocie 90 000 złotych. Natomiast gdyby J. P. (1) chciał zakończyć dzierżawę, zobowiązany będzie do zapłaty 20 000 złotych i utraci wpłaconą A. M. (1) kwotę 10 000 złotych.

Umowę podpisali: A. M. (1), J. P. (1), jego żona K. P. (2) oraz świadkowie H. C. i W. S. (1). Własnoręczność podpisów wymienionych stwierdzona została przez Naczelnika Miasta i Gminy O. - B. C..

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 20.11.1974r. k. 12-12v; zeznania świadka H. C. k. 311)

A. M. (1) zmarła w dniu 29 czerwca 1989 roku. Postanowieniem z dnia 27.05.2010r. o stwierdzeniu nabycia spadku po A. M. (1) w sprawie I Ns 3/10 Sądu Rejonowego w Piszu stwierdził, że spadek wchodzący w skład spadku po A. M. (1) udział w gospodarstwie rolnym nabyły dzieci: J. M. (2), C. S., G. Ł..

(dowód: postanowienie z dnia 27.05.2010r. o stwierdzeniu nabycia spadku po A. M. (1) k. 44 akt sprawy I Ns 3/10 Sądu Rejonowego w Piszu, odpis skrócony aktu zgonu A. M. (1) k. 4 akt sprawy I Ns 3/10 Sądu Rejonowego w Piszu)

W dniu 4 stycznia 1990 roku zmarł J. P. (1).

(dowód: odpis skrócony aktu zgonu J. P. (1) k. 5 akt sprawy VI Ns 166/14 Sądu Rejonowego w Szczytnie)

W dniu 7 listopada 1997 roku K. P. (2) zawarła umowę dzierżawy z J. D. i A. S..

W § 1 tejże umowy K. P. (2) oświadczyła, „że jako spadkobierca po mężu J. P. (1) jest dzierżawcą gospodarstwa rolnego stanowiącego własność A. i A. małżonków M., położonego w A., gmina O., dla którego Sąd Rejonowy w Piszu prowadzi księgę wieczystą Kw. nr (...), w skład którego wchodzą między innymi niezabudowane działki gruntu: nr (...) o pow. 2,94 ha, nr (...) o pow. 1,14 ha i nr (...) o pow. 9,08 ha, a które to gospodarstwo (...) wziął w dzierżawę na podstawie umowy z dnia 20.11.1974 r.”

W § 2 umowy K. P. (2) oświadczyła, „że w związku z przejściem na emeryturę przysługujące jej prawa dzierżawy opisanego w § 1 umowy gospodarstwa rolnego, wynikające z umowy z dnia 20.11.1974 r. przenosi na rzecz: J. D., któremu oddaje w dzierżawę działkę nr (...) o pow. 9,08 ha oraz A. S., któremu oddaje w dzierżawę działki nr (...) o łącznej powierzchni 4,08 ha.”

Umowa została zawarta na okres 15 lat, to jest do dnia 6 listopada 2012 roku.

Dzierżawcy zobowiązali się do opłacania od dzierżawionych działek gruntu podatków i innych należności wynikających z prowadzenia gospodarstwa rolnego i zapewnili, że dzierżawione grunty wejdą w skład prowadzonych przez nich gospodarstw rolnych.

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 07.11.1997r. k. 79-79v; wypisy z rejestru gruntów k. 215 i 217)

K. P. (2) poddzierżawiła powyższe działki gruntu bez zgody wydzierżawiających – współwłaścicieli A. K., J. M. (2), L. K., C. S. i G. Ł..

Na skutek powyższego A. K. pismem z dnia 1 marca 2011 roku na podstawie art. 698 § 1 i § 2 kc wypowiedziała umowę dzierżawy przedmiotowego gospodarstwa rolnego. Z uwagi na poczynione zasiewy, termin wydania nieruchomości oznaczyła na dzień 1 sierpnia 2011 roku.

K. P. (2) i spadkobiercy J. P. (1) nie wydali nieruchomości.

W dniu 16 kwietnia 2012 roku A. K., J. M. (2), L. K., C. S. i G. Ł. wytoczyli przed Sądem Rejonowym w Piszu powództwo przeciwko K. P. (2) i spadkobiercom J. P. (1) o wydanie nieruchomości położonej w A.. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt I C 3/15 (poprzednia sygnatura VI C 37/13).

Postępowanie w tej sprawie Sąd zawiesił na podstawie art. 177 § 1 pkt 1 kpc postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2013 roku.

(dowód: akta sprawy I C 3/15 Sądu Rejonowego w Piszu)

W dniu 19 marca 2013 roku współwłaściciele gospodarstwa rolnego położonego w A. - J. M. (2), L. K., A. K., C. S. i G. Ł. - w drodze umowy sporządzonej przed notariuszem K. T. w formie aktu notarialnego, Repertorium A. nr (...), sprzedali wchodzącą w skład przedmiotowego gospodarstwa działkę gruntu o nr geod. (...), o powierzchni 9,1596 ha, T. O..

(dowód: wypis aktu notarialnego nr (...)zawierającego umowę sprzedaży przenoszącą własność w wykonaniu umowy zobowiązującej k. 81-89; wypis z rejestru gruntów k. 217)

Postanowieniem z dnia 7 października 2014r. Sąd Rejonowy w Szczytnie VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w P. w sprawie VI Ns 166/14 stwierdził nabycie spadku po J. P. (1) (zmarłym 4 stycznia 1990r.) , K. P. (2) zmarłej w dniu 8 lutego 2014r. oraz ich dwóch synach M. P. (2) zmarłym 27 listopada 2008r. i L. P. zmarłym 20 czerwca 2009r.

(dowód: postanowienie z dnia 7 października 2014r. Sądu Rejonowego w Szczytnie VI Zamiejscowego Wydziału Cywilnego z siedzibą w P. w sprawie VI Ns 166/14 k. 48)

Sąd zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 kc posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W przypadku wejścia w posiadanie nieruchomości w złej wierze nabycie nieruchomości następuje po upływie lat trzydziestu (art. 172 § 2 kc).

Ze sformułowania art. 172 § 1 kc wynika, iż podstawową przesłanką zasiedzenia jest samoistne posiadanie nieruchomości. Zgodnie z art. 336 kc posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto postępuje z rzeczą (włada nią) jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażając tym samym wolę wykonywania względem niej prawa własności (vide: wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 164/00, Lex nr 52668; postanowienie SN z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00, Lex nr 54474). Jednym zatem z niezbitych elementów nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia jest faktyczne władztwo nad rzeczą. Obejmuje ono dwa elementy: element fizyczny określony tradycyjnie jako corpus oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi). W przypadku posiadania samoistnego mamy na uwadze animus domini (posiadacz samoistny włada rzeczą ,jak właściciel"). Oznacza to, iż zakres jego posiadania odpowiada zakresowi wykonywania prawa własności w myśl art. 140 kc. Posiadacz samoistny tak samo zatem jak właściciel korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera z niej pożytki oraz inne dochody.

Z posiadaniem prawo cywilne łączy szereg domniemań prawnych, w tym domniemanie samoistnego charakteru posiadania (art. 339 kc.) oraz domniemanie ciągłości posiadania (art. 340 kc.). W przypadku, gdy w toku postępowania nie zostaną przeprowadzone dowody przeciwne za wykazane należy przyjąć te fakty, które wynikają ze wskazanych domniemań prawnych. Co do zasady przyjmuje się zatem, że ten kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Strona, która wnosi zatem o stwierdzenie na jej rzecz nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie winna jedynie wykazać fakt władania nieruchomością. W związku natomiast z istnieniem domniemania ciągłości posiadania wyfraczy, że zainteresowany wykaże, iż władał nieruchomością w dwóch punktach czasowych, obejmujących okres wymagany do zasiedzenia. W interesie strony przeciwnej jest natomiast obalenie wspomnianych domniemań prawnych.

Mając na uwadze stanowisko Sądu Okręgowego oraz zgromadzone w sprawie dowody Sąd przyjął, iż uczestnicy nie obalili domniemania, że K. P. (2) była posiadaczem samoistnym gospodarstwa rolnego w A.. Podkreślić należy, iż K. i J. P. (1) byli w momencie objęcia przedmiotowej nieruchomości w posiadanie w roku 1974, posiadaczami samoistnymi przedmiotowego gospodarstwa rolnego.

Manifestowali na zewnątrz przejawy władania rzeczą w taki sposób, aby można było przyjąć, iż traktowali oni grunt, jako własny. Płacili podatki od nieruchomości jak właściciele, a przez sąsiadów byli uznawani za jej właścicieli.

Z zeznań świadków, a przede wszystkim T. C., M. K., J. J. oraz J. D. wynika, iż K. i J. P. (1) twierdzili wobec wszystkich, że kupili nieruchomość mimo braku formalnej umowy i że są właścicielami gospodarstwa. Świadkowie ci stanowczo stwierdzili, że P. nigdy nie wozili płodów rolnych A. M. (1) i jej dzieciom, nie widzieli również, aby osoby te przyjeżdżały do gospodarstwa.

Okoliczność wożenia płodów rolnych A. M. (1) przez rodziny P. została właściwie potwierdzona, poza uczestnikami, jedynie przez W. S. (2), którego zeznania były kwestionowane przez K. P. (1). Natomiast A. M. (5), zeznał, iż widział "ze dwa razy" jak przyjeżdżał pan P.. Z jego relacji wynika, iż A. M. (1) w początkowym okresie po zawarciu umowy dzierżawy odwiedzała gospodarstwo w A..

Powyższe nie zmienia faktu, iż w dacie objęcia w posiadanie przedmiotowego gospodarstwa rolnego (27.05.1974r.) małżonkowie P. mieli pełne przekonanie co do tego, że zostali posiadaczami samoistnymi, albowiem zawarta umowa przedwstępna kupna nieruchomości dawała im możliwość zajmowania się gospodarstwem jak właściciele. O tym, że czuli się właścicielami gospodarstwa przesądza również fakt, iż sprzedali swoje gospodarstwo i osiedlili się w A. wraz z całą rodziną.

W tej sytuacji uznać należy, że umowa dzierżawy z uwagi na brak postępowania spadkowego po A. M. (2) i nieuregulowany stan prawny nieruchomości, została zawarta jedynie w celach ewidencyjno-urzędowych, dla stworzenia formalnej podstawy do władania tą nieruchomością, nie zmieniała więc samoistnego charakteru jej posiadania przez rodzinę P..

W ocenie Sądu również fakt zawarcia przez K. P. (2) umowy dzierżawy w 1997 r. nie przesądza o tym, że posiadanie nieruchomości miało charakter zależny. Fakt, że w umowie tej K. P. (2) określiła siebie jako dzierżawcę nie świadczy o tym, że nie czuła się ona właścicielką gospodarstwa. Oświadczenie to bowiem oznacza jedynie to, iż miała ona świadomość braku tytułu prawnego do nieruchomości, czyli wiedziała, iż nie ma dokumentów na to, że jest ona właścicielką. Okoliczność, że wnioskodawczyni oraz uczestnicy mogli mieć świadomość, że prawo własności im nie przysługuje, nie oznacza jeszcze braku po ich stronie przymiotu posiadaczy samoistnych.

Zgodnie z jednolitą linią judykatury świadomość posiadacza, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy ma jedynie wpływ na kwalifikowanie istnienia dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego. Dla istnienia samoistnego posiadania potrzebne jest bowiem faktyczne władanie rzeczą (corpus) oraz czynnik woli (animus domini). O charakterze posiadania nie decyduje stan prawny, na którego podstawie nastąpiło objęcie rzeczy we władanie, lecz sposób tego władania. Posiadanie samoistne wchodzić może w grę nie tylko w sytuacji, w której posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był jej właścicielem. Może zatem korzystać z zasiedzenia, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje (postanowienie SN z dnia 21.11.2012 r. V CSK 505/11 LEX nr 1293976, Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9.04.2015 r. V CSK 410/14 LEX nr 1751290.)

Samoistne posiadanie zachodzi nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale także wówczas, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale posiada rzecz i włada nią tak jakby był właścicielem (postanowienie SN z dnia 30.01.2014 r. III CSK 133/13).

Stosownie do treści art. 337 k.c. posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.

K. P. (2) składając przedmiotowy wniosek domagała się stwierdzenia zasiedzenia całości gospodarstwa rolnego, jednakże nie była ona jedyną jego posiadaczką. W umowie przedwstępnej i umowie dzierżawy figurował mąż wnioskodawczyni J. P. (1). Posiadanie, jako wartość majątkowa i źródło roszczeń, jest składnikiem majątku wspólnego małżonków. Jednakże J. P. (1) zmarł w 1990 r. pozostawiając po sobie spadkobierców, w tym również K. P. (2). Jak wskazał Sąd Okręgowy do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy niezbędne było ustalenie kto ze spadkobierców, poza K. P. (2), wstąpił w prawa J. P. (1) w zakresie dalszego posiadania gospodarstwa rolnego i może skorzystać z dobrodziejstwa zaliczenia do swojego okresu posiadania okresu posiadania poprzednika. W tym celu Sąd przeprowadził dowód z przesłuchania stron na okoliczność tego, kto wstąpił w prawa J. P. (1) w zakresie posiadania nieruchomości rolnej po jego śmierci. Z zeznań spadkobierców J. P. (1) wynika, iż to K. P. (2) prowadziła przedmiotowe gospodarstwo rolne po śmierci męża i podejmowała wszystkie decyzje dotyczące jego funkcjonowania. W pracy pomagały jej dzieci, lecz to ona dysponowała wszystkimi dochodami z gospodarstwa utrzymując rodzinę. W rodzinie P. nie było sporów i konfliktów w kwestii prowadzenia gospodarstwa rolnego przez K. P. (2). Wszystkie jej dzieci akceptowały fakt prowadzenia gospodarstwa przez matkę.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 07.09.2016r. (IV CSK 691/15) w odniesieniu do spadkobiercy, który przed otwarciem spadku nie był posiadaczem rzeczy, będącej w posiadaniu jego spadkodawcy, rozszerzyć należy zakres zastosowania reguły wyrażonej w art. 176 § 1 k.c. Wykładnia art. 176 § 2 k.c. musi uwzględniać zasady dotyczące dziedziczenia, według których spadkobiercy wchodzą we wszystkie prawa i obowiązki zmarłego (art. 922 k.c.). Do spadku wchodzi - jako swoisty aktyw majątkowy - także posiadanie samoistne, które jest stanem faktycznym. To skutkuje - co do zasady - wejściem przez spadkobierców na skutek dziedziczenia w sytuację prawną spadkodawcy związaną z posiadaniem rzeczy, zaś zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzednika prawnego w oparciu o powołane wyżej przepisy, powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców w granicach nabytego udziału.

Jednakże spadkobiercy osoby, która posiadała samoistnie nieruchomość, lecz do chwili śmierci nie nabyła jej własności mogą w drodze umownego działu spadku (art. 1037 § 1 k.c. w zw. z art. 1038 § 2 k.c.) przenieść nabyte w wyniku dziedziczenia udziały w samoistnym posiadaniu nieruchomości na rzecz jednego ze współspadkobierców, który po otwarciu spadku objął w faktyczne posiadanie całą nieruchomość. Do przeniesienia posiadania nie jest konieczne zachowanie szczególnej formy (art. 1037 § 2 k.c.), może więc dojść do tego w drodze czynności konkludentnych (art. 60 k.c.).

W tej sytuacji przyjąć należy, iż w rodzinie P., po śmierci J. P. (1) doszło do umownego działu spadku poprzez przekazania udziałów w posiadaniu jednemu ze spadkobierców tj. K. P. (2). Tym samym uznać należy, iż K. P. (2) od 27.05.1974r. przez okres 30 lat była posiadaczem samoistnym przedmiotowego gospodarstwa rolnego w złej wierze, a zatem w dniu 28.05.2004 stała się właścicielem tejże nieruchomości na skutek zasiedzenia.

Odnosząc się do stanowiska uczestnika T. O. przytoczyć należy orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2003 r. (sygn. V CK 60/03).

W uzasadnieniu swego postanowienia Sąd Najwyższy uznał m.in., że sprzedaż po upływie terminu zasiedzenia nieruchomości przez jej pierwotnych właścicieli nie jest przeszkodą do późniejszego stwierdzenia przez sąd zasiedzenia na rzecz osób, w których samoistnym posiadaniu nieruchomość się znajdowała przez okres prowadzący do nabycia własności. W postępowaniu bowiem o stwierdzenie zasiedzenia sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza tylko, kto własność nieruchomości w określonej dacie nabył, a tym samym, kto ją utracił. Kto bowiem zasiedział nieruchomość, staje się z mocy prawa jej właścicielem. Nie odbiera zainteresowanym prawa do wystąpienia o stwierdzenie zasiedzenia to, że po zasiedzeniu nieruchomość została kupiona w zaufaniu do księgi wieczystej przez osobę trzecią. Zainteresowanym zaś może być ten, kto zasiedział, ale i jego spadkobierca. Zainteresowany może, choćby przez wzgląd na art. 6 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zakwestionować skuteczność sprzedaży lub wystąpić z odpowiednim roszczeniem odszkodowawczym przeciwko zbywcy.

O kosztach postępowania związanych z udziałem uczestników postępowania w sprawie Sąd orzekł w oparciu o art. 520 § 1 kpc zgodnie z ogólną zasada postępowania nieprocesowego, uznając, iż każdy zainteresowany powinien je ponieść we własnym zakresie.