Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 marca 2017 roku

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, III Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Elżbieta Wiatrzyk – Wojciechowska

Protokolant: Katarzyna Ponikiewska

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2017 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa K. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Z.

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

Sygn. akt III C 154/15

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 27 stycznia 2017 r. powód K. Z. wniósł o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. z dnia 5 grudnia 2014 r. w sprawie odcięcia instalacji wodno-kanalizacyjnych i co, wykonanych bez koniecznego projektu i przewidzianych prawem odbiorów, doprowadzających media do prawej części poddasza nieużytkowego w celu zabezpieczenia lokali mieszkalnych i części wspólnych przed zniszczeniem. Wskazał, iż jest współwłaścicielem samodzielnego lokalu nr (...) położonego na poddaszu budynku wielorodzinnego, w którego skład wchodzi zarówno lewa, jak i prawa część poddasza.

Podniósł, iż uchwała została antydatowana, gdyż dopiero w nocy z 8 na 9 grudnia 2014 r. zarząd wspólnoty rozsyłał projekt pocztą elektroniczną, zaś 5 grudnia 2104 r. nastąpiło faktyczne odcięcie wody metodą faktów dokonanych. W ocenie powoda stanowiło to naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesów powoda, który nie został zawiadomiony o domniemanych usterkach, uchwała zaś utrudnia jemu swobodne korzystanie z lokalu.

Ponadto wskazał, że zaskarżona uchwała narusza art. 48 ust. 1 oraz art. 49b ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, gdyż wspólnota powinna zamiast decydować o rozbiórce instalacji, wystąpić do organów nadzoru budowlanego w celu legalizacji samowoli budowlanej. W ocenie powoda narusza ona także art. 2 ust. 2 zd. 2 oraz ust. 3 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wskazując, iż to starosta w zaświadczeniu, a nie wspólnota, wskazuje samodzielne lokale, zaś z zaświadczenia z 2008 r. wynika, iż lokal na poddaszu obejmuje tak prawą, jak i lewą stronę poddasza. Zarzucił także naruszenie ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (art. 7 pkt 2 i 5) (k. 1-2v).

W odpowiedzi na pozew z dnia 18 maja 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w Z. wniosła o oddalenie powództwa w całości i obciążenie powoda kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, że powód nie jest właścicielem prawej części poddasza, która nie jest częścią lokalu (...) i w tym zakresie uchwała nie ingeruje w prawo własności powoda, zaś na poddaszu nie mogą znajdować się samodzielne lokale, a z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu (...) wynika, że położony jest on na piątej kondygnacji, a nie na poddaszu nieużytkowym, którego prawa część będąca przedmiotem uchwały nie jest przeznaczona na pobyt ludzi. Pozwana wskazała jednocześnie, iż brak jest faktycznie lokalu o takim numerze na piątej kondygnacji. Podniosła także, iż jest ważna uchwała z dnia 5 grudnia 2014 r., ale weszła w życie w chwili jej podpisania -15 grudnia 2014 r. i powiadomienia o jej podjęciu w drodze indywidualnego zbierania głosów, tj. 16 grudnia 2014 r., natomiast odcięcie mediów nastąpiło 22 grudnia 2014 r. Ponadto pozwana podniosła także, że powód zyskał możliwość zalegalizowania samowoli budowlanej, jednak wobec braku dokumentów do tego niezbędnych, (...) wydał decyzję o przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania poddasza. Wskazała także, iż współwłaściciele, stosownie do treści art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, wyrazili w uchwale swoją wolę co do przebudowy części instalacji poprzez zdemontowanie liczników, które zostały zdemontowane w celu zabezpieczenia nieruchomości wspólnej i samodzielnych lokali przed zniszczeniem. Z uzasadnienia wynika nadto, iż toczy się postępowanie prowadzone przez Prokuraturę Rejonową w Wołominie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa w związku z poświadczeniem nieprawdy w zaświadczeniu Starosty (...) z 27 listopada 2008 r. (k.73-80).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2008 r. Burmistrz Miasta Z. odmówił J. D. (1), który w ramach swojej działalności wybudował budynek przy ul. (...) w Z., wydania zaświadczenia o zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na lokale użytkowe wskazując w uzasadnieniu, że poddasze stanowi VI kondygnację, zaś zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. , maksymalna ilość kondygnacji nie może przekraczać pięciu naziemnych (k.86, postanowienie).

W dniu 10 kwietniem 2009 r. pomiędzy małżonkami J., J. D. (2) a K. Z. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (k. 12-18, Rep. (...)). Z treści § 3 h), i), j) tej umowy wynika, że w budynku mieszkalnym przy ul. (...) jest 5 kondygnacji naziemnych i znajduje się 26 lokali, m.in. lokal nr (...) o pow. użytkowej 98,80 m ², który znajduje się na poddaszu budynku.

W § 5.1. strony umowy ustanowiły odrębną własność lokalu niemieszkalnego nr (...) o pow. użytkowej 98,80 m ² składającego się z pomieszczenia gospodarczego, znajdującego się na parterze budynku przy ul. (...) w Z., z którym łączy się udział w 9880/159471 części we współwłasności gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z treści § 5.2. tego aktu wynika, że K. Z., w tak opisanym lokalu, nabył udział we współwłasności wynoszący ¾ za cenę 61.000 zł. W § 8.1 strony tego aktu określiły sposób korzystania z lokalu nr (...) przez jego współwłaścicieli w ten sposób, że:

- z części tego lokalu będą korzystać na zasadzie wyłączności współwłaściciele J. i J. D. (2) (pow. 24,70 m ²), w zakresie oznaczonym na szkicu załączonego do aktu kolorem zielonym litera A,

- z części tego lokalu będzie korzystać na zasadzie wyłączności współwłaściciel K. Z. (pow. 74,10 m ²), w zakresie oznaczonym na szkicu załączonego do aktu kolorem żółtym litera B,

W oparciu o w § 11 umowy strony wniosły do Sądu Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych o wyodrębnienie samodzielnego lokalu nr (...) o pow. 98,80 m ² pow. użytkowej i założenie księgi wieczystej. Przy sporządzeniu powyżej powołanego aktu notarialnego zostało ujęte zaświadczenie o samodzielności lokalu z dnia 27 listopada 2008 r. (k.554), z którego wynika, że na kondygnacji V znajduje się lokal nieużytkowy o funkcji gospodarczej, o nr 26, o pow. 98,80 m ² składającego się z pomieszczenia gospodarczego i wc.

Z akt Księgi wieczystej (...) wynika, że w związku z zapisem § 8.1 tego aktu, przedstawiono szkic z oznaczeniem podziału do użytkowania – litera A (kolor zielony), litera B (kolor żółty) – k. 553. Oznaczenia te są zamieszczone na rzucie poddasza z datą „10.2006 r.”, który nie zawiera podpisu architekta. Na tym rzucie powierzchnia oznaczona jako 98,80 m ² jest zaznaczona zarówno po lewej, jak i po prawej stronie poddasza, zaś pomieszczenie kotłowni zostało przesunięte w inne miejsce niż było to naniesione na rzucie poddasza, na który powołuje się pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (rzut poddasza z datą „04.2006”), złożony wraz wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie budynku.

Z oznaczenia na rzucie poddasza dołączonego do Księgi wieczystej (oznaczonego data „10.2006”), K. Z. wywodził fakt, że posiada tytuł prawny do całej powierzchni użytkowej na poddaszu (a nie tylko do lewej części), gdyż na takim szkicu poddasze jest oznaczone kolorem żółtym i powoływał się na wpis do Księgi wieczystej (...) – k. 126.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zarówno w toku postępowania niniejszego (k.486), jak i w toku postępowania administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W. ( (...)) – akta dołączone, przedstawiła także rzut tego samego poddasza z datą „04.2006” z podpisem architekta, pieczęcią złożenia takiego rzutu w Starostwie Powiatu (...), z którego wynika, że wyłącznie po lewej stronie poddasza znajduje się pomieszczenie gospodarcze o pow. 98,80 m ², zaś po prawej stronie poddasza na środku znajduje się kotłownia (pow. 28,60 m ²), a na jej ścianach są umiejscowione liczniki cieplej i zimnej wody (k. 16 tych akt i rzut poddasza załączony do pisma z dnia 15.04.2014 r. oraz rzut poddasza z k. 486 akt sprawy).

Pomieszczenie gospodarcze o łącznej pow. 98,80 m ² znajduje na poddaszu nieużytkowym, po lewej stronie od schodów prowadzących na poddasze.

Zaskarżona przez K. Z. uchwała z dnia 5.12.2014 r. Nr (...) dotyczy odcięcia instalacji wodno-kanalizacyjnych i co, wykonanych bez koniecznego projektu i przewidzianych prawem odbiorów, doprowadzających media do prawej części poddasza nieużytkowego w celu zabezpieczenia lokali mieszkalnych i części wspólnych przed zniszczeniem (k.60). Nie dotyczy ona tej przestrzeni, która pozostaje do wyłącznego użytkowania przez K. Z. znajdującego się po lewej stronie poddasza. Przestrzeń na poddaszu, po prawej stronie, gdzie znajduje się pomieszczenie kotłowni nie jest przynależna wyłącznie do żadnego z wydębionych lokali mieszkalnych, jest częścią wspólną.

W budynku Wspólnoty Nieruchomości (...) w Z., na V kondygnacji znajdują się lokale o numerach (...), które położone są na IV piętrze tego budynku (k. 487 – 493 - oświadczenie dewelopera – J. D. (1) prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo (...) J. D. (1) z dnia 10.10.2008 r. kierowane do Starosty Powiatu w W. oraz k. 494-495 - zaświadczenie z dnia 16.10.2008 r.).

Wpis w Księdze wieczystej (...) w Dziale I o treści, że lokal nr (...) jest lokalem niemieszkalnym oraz, że jest położony na V kondygnacji (k.231) jest niezgodny z powołanym oświadczeniem dewelopera – J. D. (1) z dnia 10.10.2008 r. (k.487-493) oraz niezgodny z zaświadczeniem Starosty (...) z dnia 16 października 2008 r. (k.494-495) a także rzutem IV piętra czyli V kondygnacji budynku (k.500) złożonego do Starostwa Powiatowego w W. w dniu 16 października 2008 r.

W dniu 18 grudnia 2014 r. na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości (...) w Z. zostały odcięte w oparciu o zaskarżoną uchwałę ZW, CW, CO (zlecenie, protokół z demontażu liczników k.61, 62).

W związku z faktem zajmowania przez K. Z. przestrzeni także po prawej stronie poddasza i treści zaświadczenia z dnia 27 listopada 2008 r. wydanego przez Starostę (...) w Prokuraturze Rejonowej w Wołominie sprawie o sygn. akt PR 2 Ds. 109.2016 wszczęte zostało postepowanie w sprawie przekroczenia uprawnień przez funkcjonariuszy publicznych w związku z wydaniem tego zaświadczenia, tj. o czyn z art. 231 § 1 k.k. (k. 508, k. 532-543v). W toku postępowania został dopuszczony dowód z opinii biegłego, z którego wynika, że lokal nr (...), na który zostało wydane zaświadczenie o samodzielności lokalu jest po lewej stronie poddasza, nie spełnia warunku samodzielności lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a nadto prawa strona poddasza nigdy nie była przedmiotem wyodrębnienia a dokonane na poddaszu podziały stanowią samowolę budowlaną. Dane odnośnie lokalu (...), podane w zaświadczeniu o samodzielności lokalu są niezgodne ze stanem faktycznym, ani danymi umieszczonymi w zatwierdzonym projekcie budowlanym, ani z wydaną decyzją o zezwoleniu na użytkowanie budynku, a rzut poddasza opatrzny datą „10.2006” Wskazał także, że załączony do podania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr (...) rzut poddasza, nazwany projektem bud-wyk, sporządzony został w październiku 2006 r., nie jest podpisany przez osoby sporządzające ten rzut nie jest zgodny z rzutem poddasza z projektu budowlanego sporządzonego w kwietniu 2006 r., na podstawie którego wydana została Decyzja Nr (...) zezwalająca na użytkowanie budynku.

Aktualnie K. Z. zajmuje przestrzeń na poddaszu budynku (...) w Z. także po prawej stronie poddasza nieużytkowego nie mając ku temu podstaw prawnych. Przestrzeń tę wydzielił tworząc izby, które pozostają w dyspozycji powoda oznaczone numerami (...), gdzie zostały doprowadzone media (instalacja wodno-kanalizacyjna, co), adoptował je na cele użytkowe, a potem mieszkalne, przez 5 lat tam mieszkał („ja mieszkałem w tym lokalu nieużytkowym, jak przystosowałem ten lokal jako użytkowy” (k.323-324 zdjęcia, zeznania powoda – k. 327, 271-272), zaś w ogłoszeniach o sprzedaży widnieją te pomieszczenia nazwane lokalami do sprzedaży, k. 512-513v.).

K. Z. nie wykazał aby dysponował zaświadczeniami o samodzielności tych lokali. Z akt sprawy wynika, że w dniu 24 września 2014 r. Starosta Powiatu (...) wydał zaświadczenie stwierdzając, że w budynku mieszkalnym ul. (...) w Z. lokal znajdujący się na poddaszu nieużytkowym po prawej stronie od schodów nad V kondygnacją nie spełnia wymogów samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca o własności lokali (k. 96, zaświadczenie).

Postanowieniem z dnia 6 czerwca 2014 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. odmówił K. Z. wydania zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych nr (...) , a postanowienie w tym przedmiocie zapadło w dniu 6 czerwca 2014 r. (k.170-173). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy tę decyzję, postanowieniem z dnia 15 października 2014 r. (k.175-177).

Postanowieniem z 16 lutego 2015 r. Burmistrz Miasta Z. odmówił wydania zaświadczenia o zgodności z obowiązującym planem miejscowym przeznaczenia poddasza na lokal niemieszkalny, nieprzeznaczony na stały pobyt ludzi oraz nieprzeznaczony na urządzenia techniczne o średniej wysokości w świetle wyższej niż 2 m – w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym na działce nr ewid. (...) z obr. (...) przy ul. (...). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z 24 listopada 2015 r. uchylił tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia (k. 307-308v). Po ponownym rozpatrzeniu organ ponownie odmówił wydania zaświadczenia postanowieniem z 20 stycznia 2016 r. Zostało ono utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w dniu 24 listopada 2016 r.

Wobec działań K. Z. w powyższym zakresie, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. postanowieniem z dnia 03 grudnia 2014 r. nakazał wstrzymanie użytkowanie poddasza budynku ul. (...) w Z., adoptowanego na cele mieszkalne (k.54), zaś decyzją z dnia 29 stycznia 2015 r. nakazał przywrócić poprzedni sposób użytkowania poddasza w budynku przy ul. (...) w Z. (k.118, decyzja). Decyzja ta została utrzymana w mocy przez (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia 19 maja 2015 r. (k 141-142).

K. Z. otrzymał projekt uchwały (...) w dniu 8 grudnia 2014 r. drogą mailową (k. 8). W związku z tym wystosował pismo do członków wspólnoty z prośbą o oddanie głosu „na nie” (k. 20). Uchwała została doręczona członkom wspólnoty 16 grudnia 2014 r. (zeznania E. M.).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów (orzeczeń, zaświadczeń), z których część została złożona w formie kserokopii, ale ich wiarygodność nie była kwestionowana. Sąd uznał, że są to wiarygodne dowody, nie dostrzegając równocześnie podstawy do ich kwestionowania z urzędu, mając w tym zakresie na względzie art. 229 k.p.c. i art. 230 k.p.c. Znaczną część przedstawionych dokumentów stanowią dokumenty urzędowe, które są wprawdzie w formie kserokopii ale powód nie kwestionował waloru ich prawdziwości, a jedynie wnioski, jakie z takich dokumentów wywodziła pozwana. W celu ustalenia sytuacji prawnej poddasza nieużytkowego, jak też prawa własności powoda do zajmowanego lokalu Sąd dopuścił dowód z akt księgi wieczystej nr (...) w zakresie wskazanym w postanowieniu dowodowym oraz dokumentów z akt postępowania administracyjnego ((...) i (...) – akta dołączone do III tomu).

W niniejszej sprawie Sąd uwzględnił także opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa sporządzonej w sprawie o sygn. akt PR 2 Ds. 109.2016 prowadzonej przez Prokuraturę Rejonową w Wołominie (k. 532-543v). Jednakże nie jest to opinia biegłego w niniejszej sprawie ale zostało oceniona jako dokument prywatny w rozumieniu art. 245 k.p.c. Twierdzenia opisane w tym dokumencie są spójne z ustaleniami Sądu wskazanymi w ustalonym powyższej stanie faktycznym, w szczególności w zakresie określenia charakteru pomieszczenia gospodarczego, jego usytuowania, powierzchni, która nie dotyczy prawej części poddasza.

Podstawą czynionych ustaleń było również przesłuchanie stron na rozprawie w dniu 6 listopada 2015 r. (k. 270-274) i w dniu 15 stycznia 2016 r. (k327-329). Zeznania obu stron ocenić należy co do zasady jako wiarygodne, w zakresie w jakim znajdują potwierdzenie w złożonym do akt sprawy dokumentach.

Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z wizji lokalnej. W ocenie Sądu kwestia będąca przedmiotem oględzin nie jest istotna na gruncie niniejszego postępowania w takim zakresie, aby wymagała zastosowania tego środka dowodowego. Ponadto zgromadzony materiał dowodowy wyjaśnia w sposób precyzyjny kwestie będące przedmiotem tezy dowodowej. Dalsze dowodzenie w tym zakresie jest zbędne dla ustaleń Sądu w niniejszym procesie i wpływałoby na bezcelowe przedłużanie postepowania.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Czynnie legitymowanym do wytoczenia powództwa jest więc każdy właściciel lokalu – zarówno ten, który brał udział w głosowaniu i głosował za uchwałą bądź przeciw niej, jak i ten, który nie brał w ogóle udziału w głosowaniu. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W niniejszej sprawie powód kwestionując uchwałę (...) z dnia 5 grudnia 2015 r. wskazywał na dwie kategorie naruszeń. Po pierwsze wskazywał, że uchwała jest antydatowana, a po wtóre wskazywał, że w jej wyniku zostały naruszone jego uprawnienia właścicielskie, które są uwidocznione w Księdze wieczystej powołując się akt notarialny z dnia 09 kwietnia 2009 r. oraz dwa złączniki dołączone do tego aktu, tj. szkic poddasza z datą „10.2006”, gdzie powierzchnia 98,80 m ² jest zamieszczona po lewej i prawej stronie poddasza i zaświadczenie z dnia 27 listopada 2008 r. o samodzielności pomieszczenia gospodarczego o pow. 98,80 m ², które nie jaką część zajmuje na poddaszu (k.9). Oba te załączniki wskazują rozbieżnie gdzie znajduje się owo pomieszczenie gospodarcze o pow. 98,80 m ². I tak, § 3 pkt i) aktu notarialnego z dnia 10 kwietnia 2009 r. wskazuje, że znajduje się ono na poddaszu budynku, co jest uwidocznione na rzucie poddasza (k.15). Natomiast zaświadczenie z dnia 27 listopada 2008 r. powołane także w tym akcie (§ 3 lit. j) o samodzielności lokali wskazuje, że pomieszczenie to jest na V kondygnacji nie precyzując gdzie mieści się dokładnie (k.9).

Tymczasem z akt sprawy w tym, z opisu technicznego budynku ul. (...) w Z. złożonego przez dewelopera do Starosty Powiatu (...) wynika, że został dołączony rzut poddasza z daty „04.2006” (k.486), a więc inny niż powód przedłożył jako szkic do aktu notarialnego z dnia 04.10.2009 r. („10.2006”, k.553). Z treści rzutu z daty „04.2006”. (k.486), wynika, że poddasze o pow. 98,80 m ² znajduje się po lewej stronie budynku, zaś z treści rzutu z daty „10.2006” (k.553) wynika, że pomieszczenie kotłowni po prawej stronie poddasza zostało przesunięte, a powód użytkuje także prawą stronę poddasza (oznaczenie kolorem żółtym litera B, § 8.1 aktu z dnia 10.04.2009 r. – k. 16v.). W toku procesu powód oprócz tego szkicu na rzucie poddasza z „10.2009 r.” nie przedstawił tytułu własności odnoszącego się do poddasza po prawej stronie, zgodnie z art. 6 k.c. Skoro zaskarżona uchwała wyraźnie wskazuje, że dotyczy odcięcia mediów znajdując się po prawej części poddasza, a więc prawa powoda nie zostały naruszone.

Poza tym, z treści pisma developera J. D. (1) prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo (...) z dnia 10.10.2006 r. wynika, że na V kondygnacji znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne (nr (...)) – k. 487, a nie jak wskazuje treść zaświadczenia o samodzielności lokalu z dnia 28 listopada 2008 r., że poddasze nieużytkowe znajduje się na V kondygnacji (k.9). Zresztą, jak słusznie zauważa pozwana, zaświadczenie o samodzielności lokalu nieużytkowego z dnia 28 listopada 2008 r. powstało później niż zaświadczenie o zezwoleniu na użytkowanie budynku (dnia 16 października 2008), a ich treść w zakresie położenia lokalu nr (...) jest wzajemnie sprzeczna, co poddaje w wątpliwość rzetelność i legalność zaświadczenia z dnia 18 listopada 2008 r.

Ze względu na fakt, iż to zaświadczenie z dnia 28 listopada 2008 r. stanowiło podstawę do sporządzenia aktu notarialnego z dnia 10 kwietnia 2009 r., a następnie dokonaniu wpisu do Kw (...), zdaniem Sądu dla potrzeb rozpoznania niniejszej sprawy, konieczne było dokonanie takich ustaleń, które wskazują, że wpisy w Kw w zakresie położenia lokalu (...) nie są zgodne z rzeczywistością, co wynika z powołanych dokumentów.

Analiza całokształtu materiału dowodowego wskazuje, że prawa część poddasza nieużytkowego stanowi części wspólne budynku, które powód w sposób nieuprawniony użytkuje podejmując działania zmierzające do legalizacji pomieszczeń mieszkalnych, które na tej prawej części zorganizował (zdjęcia k.324).

Domniemanie zgodności prawa ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 i 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) jest domniemaniem wzruszalnym. Wpis prawa ma charakter deklaratywny i może zostać obalony nie tylko w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale także w każdym postępowaniu, w którym kwestia ta stanowi przesłankę rozstrzygnięcia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 555/10). Sąd podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 05 kwietnia 2006 r., (IV CSK 177/05), że obalenie domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym może być dokonane przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu. Warunkiem sine qua non skutecznego zwalczenia wiarygodności wpisu w księdze wieczystej jest legitymowanie się interesem prawnym w uzyskaniu oceny zgodnej z żądaniem.

W niniejszej sprawie taka sytuacji zachodzi. Powód zarzucając naruszenia przepisów prawa przez zaskarżoną uchwałę, z pominięciem zgromadzonego materiału dowodowego, powołuje się wyłącznie na wpis do Księgo wieczystej i szkic poddasza z oznaczeniem jako litera B (kolor żółty) powierzchni, która według niego dowodzi o prawie własności do pomieszczenia gospodarczego usytuowanego na prawej i lewej stronie poddasza o pow. 98,80 m ² (k.553). Jednocześnie w piśmie z dnia 28 września 2010 r. wskazał, że nie zamierza występować z powództwem o usunięcie niezgodności, gdyż byłoby to niezgodne z jego interesem (k.210v.).

W związku z faktem zajmowania przez K. Z. przestrzeni także po prawej stronie poddasza i treści zaświadczenia z dnia 27 listopada 2008 r. wydanego przez Starostę (...) w Prokuraturze Rejonowej w Wołominie sprawie o sygn. akt PR 2 Ds. 109.2016 wszczęte zostało postepowanie w sprawie przekroczenia uprawnień przez funkcjonariuszy publicznych w związku z wydaniem tego zaświadczenia, tj. o czyn z art. 231 § 1 k.k. (k. 508, k. 532-543v). Szkice, rzuty i oznaczenie zakresu użytkowania przestrzeni na poddaszu oraz całokształt materiału dowodowego dowodzi, że zaskarżana uchwała nie narusza przepisów prawa. K. Z. nie jest współwłaścicielem całego poddasza (przestrzeni na całym poddaszu), a jedynie jego części po lewej stronie stanowiącej pomieszczenie gospodarcze o pow. 98,80 m ² (k.486, rzut poddasza z daty „04.2006” złożony do Starostwa Powiatowego w W., opatrzony pieczęciami, jako załącznik do wniosku developera z dnia 10.10.2008 o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, k. 487-493). W dniu 16 października 2008 r. Starosta (...) wydał zaświadczenie, z którego nie wynika aby poddasze było usytuowane na V kondygnacji (k.494-495). Zatem błędny jest wpis do Kw (...), że pomieszczenie gospodarcze jest położone na V kondygnacji (k.231).

Z zapisów aktu notarialnego z dnia 10 kwietnia 2009 r. wynika tylko tyle, że powód nabył udział w ¾ udział we współwłasności lokalu niemieszkalnego nr (...) o pow. użytkowej 98,80 m ² składającego się z pomieszczenia gospodarczego, znajdującego się na poddaszu budynku przy ul. (...) w Z., z którym łączy się udział w 9880/159471 części we współwłasności gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (§ 5.1 i 5.2) za cenę 61.000 zł. Podkreślić należy, że sam szkic poddasza z daty „10.2006” dołączony do aktu notarialnego z dnia 10 kwietnia 2009 r. i oznaczone tam kolory i litery A, B dowodzą wyłącznie o zakresie korzystania z przestrzeni całego poddasza. Nie tworzą stanu prawnego innego niż wynika to z powołanych powyższej dokumentów. Wyrok w sprawie o ochronę posiadania, na który powód powoływał się w pismach nie ma żadnego znaczenia.

Po wtóre, skoro powód sam powołuje się na to, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa, winien sam udowodnić zgodnie z art. 6 k.c., że zajmuje wyłącznie pomieszczenie gospodarcze o pow. 98,80 m ², gdzie jest ono położone, i wykazać fakt naruszenia przez pozwaną jego praw. Powód winien wykazać, że pozostały materiał dowodowy, w tym dokumenty powołane wcześniej nie odpowiadają prawdzie.

Tymczasem z szeregu powołanych dokumentów wynika, że powód podejmował działania aby dowolnie zajętą prawej części poddasza, które jest częścią wspólną, przekształcić na lokale niemieszkalne/mieszkalne. I tak powód, jak wynika z jego zeznań, że próbował wyodrębnić z lokalu nr (...) inne lokale, tj. (...), (...) , (...) (k.271-272, 323-324). Działania takie nie przyniosły żadnych rezultatów.

Postanowieniem (...) z 6 czerwca 2014 r. Starosta (...) odmówił wydania zaświadczenia dotyczącego samodzielności lokali niemieszkalnych (...) i (...) w budynku przy (...), zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy 15 października 2014 r. (k. 170-177).

Postanowieniem z 16 lutego 2015 r. Burmistrz Miasta Z. odmówił powodowi wydania zaświadczenia o zgodności z obowiązującym planem miejscowym przeznaczenia poddasza na lokal niemieszkalny, nieprzeznaczony na stały pobyt ludzi oraz nieprzeznaczony na urządzenia techniczne o średniej wysokości w świetle wyższej niż 2 m – w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym na działce nr ewid. (...) z obr. (...) przy ul. (...). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z 24 listopada 2015 r. uchylił tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia (k. 307-308v), zaś po ponownym rozpatrzeniu organ ponownie odmówił wydania zaświadczenia postanowieniem z 20 stycznia 2016 r. Zostało ono utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w dniu 24 listopada 2016 r.

Dodatkowo wskazać trzeba, że z zapisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego tej nieruchomości wynika, że budynki wielorodzinne mogą być realizowane do wysokości pięciu kondygnacji (k.117, zaświadczenie z dnia 05.01.2015 r.). Zatem poddasze nie może stanowić VI kondygnacji.

Nie sposób nie zauważyć także, że Burmistrz Miasta Z. już postanowieniem z dnia 15 grudnia 2008 r. odmówił developerowi J. D. (1) wydania zaświadczenia o zmianie sposobu użytkowania poddasza nieużytkowego na lokale użytkowe wskazując w uzasadnieniu, że poddasze stanowi VI kondygnację, zaś zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z., maksymalna ilość kondygnacji nie może przekraczać pięciu naziemnych (k.86, postanowienie). Bez wątpienia, powód znał stan prawny i faktyczny pomieszczenia gospodarczego, o czym zapewnił w § 4.1 aktu notarialnego z dnia 10.04.2009 r. o nabyciu ustanowionej odrębnej własności lokalu niemieszkalnego nr (...) (k.15v.).

K. Z. w sposób nieuprawniony użytkował poddasze na cele mieszkalne i sam poszukuje w tym zakresie ochrony prawnej.

Pismem z 5 listopada 2014 r. zarząd wspólnoty wezwał powoda do umożliwienia właścicielom korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez uprzątnięcie i opuszczenie zajmowanych części wspólnych, znajdujących się po prawej stronie nieużytkowego poddasza w terminie do 14 listopada 2014 r. i zaniechania dalszych naruszeń. Pismem z 10 listopada 2014 r. powód odpowiedział na wezwanie, wskazując na bezzasadność żądań z powołaniem się na wpis do Księgi wieczystej (k. 101-105).

Mając powyższe na uwadze, uwzględniając całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, także po dniu wydania postanowienia w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia z dnia 22 stycznia 2017 r., Sąd ostatecznie doszedł do przekonania, że powód nie posiada tytułu prawnego do zajmowania prawej części poddasza nieużytkowego, a podjęta uchwała z 5 grudnia 2014 r. nie może naruszać praw powoda. Dokumenty przedłożone przez stronę pozwaną po tym okresie pozwoliły Sądowi na ocenę całokształtu materiału dowodowego także z odniesieniem się do treść wpisów do Kw. Wnioski wysnute z powołanych dokumentów znajdują także potwierdzenie w dokumencie prywatnym jakim jest złączona do akt opinia biegłego z zakresu budownictwa T. Z. z dnia 22 grudnia 2016 r. sporządzona w sprawie toczącej się przed Prokuraturą Rejonową w Wołominie w sprawie PR 2 Ds. 109.2016 (k.532-543v.). Przy wydaniu postanowień w przedmiocie zabezpieczenia także tego z dnia 22 stycznia 2016 r. brak było takich dokumentów.

Mają na uwadze powyższe nie sposób uznać, że przedmiotowa uchwała (...) godzi w interesy powoda, narusza zasady współżycia społecznego, skoro sam powód zajmując część poddasza nieużytkowego po prawej stronie tworzy tam izby, by następnie uzyskać zaświadczenia o ich samodzielności. Stąd też powodowi dla celów faktycznych jest niezbędny dostęp do kanalizacji, co po prawej części poddasza nieużytkowego. Media te były umieszczone na ścianie kotłowni usytuowanej na prawej stronie poddasza, a więc niewątpliwie pomieszczenia wspólnego, poza przestrzenią, którą powód użytkował, co zresztą powód przyznał podczas przesłuchania (k.327). Nie sposób odmówić racji pozwanej, która wskazuje, że media ZW, CO, CW powstałe po prawej stronie poddasza w pomieszczeniach użytkowanych przez powoda zostały wykonane, bez wymaganych projektów. Powód takich nie przedstawił.

Ponadto powód wskazywał na naruszenie przepisów prawa budowlanego (art. 48 ust. 1 oraz art. 49b ust. 1 ustawy), ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 2 zd. drugie i ust. 3 i 5 oraz art. 23 ust. 3 pkt 5), jak i ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (art. 7 pkt 2 i 5). Podnosił także zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Żadna z podnoszonych okoliczności nie została jednak przez powoda wykazana w toku procesu. Nie przedstawił dowodów przemawiających za uznaniem sprzeczności uchwały z prawem, jak i zaistnienia pozostałych przesłanek zaskarżenia uchwały. Przede wszystkim uwzględniając jednak okoliczność, iż powód nie jest uprawniony do zajmowania prawej części poddasza, nie jest właścicielem czy też współwłaścicielem tej powierzchni, a ewentualnie może wskazywać na udział we współwłasności lewej części poddasza nieużytkowego o pow. 98,80 m ², której przedmiotowa uchwała nie dotyczy, uznać zatem należy, że podnoszone przez niego zarzuty są bezzasadne.

Przede wszystkim wskazać należy, że powód nie wskazał na czym polega, jego zdaniem naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną na skutek uchwalenia zaskarżonej uchwały.

Zarzut naruszenia ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków jest niezasadny. Prawa część poddasza nie stanowi wyodrębnionego lokalu będącego przedmiotem własności konkretnego właściciela (powoda). Instalacja tam zamontowana znajduje się na korytarzu, brak jest dokumentacji dotyczącej jej przeprowadzenia i usytuowania. Prawa część poddasza jest częścią wspólną wspólnoty.

Powód kwestionował datę podjęcia uchwały wobec zawarcia w jej treści daty 5 grudnia 2014 r., co pozostawało w sprzeczności z otrzymaną przez powoda wiadomością mailową z projektem w dniu 8 grudnia 2014 r. Podnieść jednak należy, iż głosowanie w przedmiocie uchwały (...) odbywało się w drodze indywidualnego zbierania głosów, które zakończone 15 grudnia 2014 r. pozwoliło przyjąć przedmiotową uchwałę 16 grudnia 2014 r. i wówczas weszła ona w życie. Pozwana wspólnota przedstawiła zlecenie odcięcia instalacji z dnia 18 grudnia 2014 r., podpisane przez wykonawcę 19 grudnia 2014 r. (k. 61), jak również protokół z demontażu liczników z 23 grudnia 2014 r., z którego wynika, iż dokonano demontażu 22 grudnia (k. 62). Powód nie kwestionował i nie obalił treści tych dokumentów, a więc nie sposób uznać, że wykazał swoje twierdzenia w tym zakresie.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa powództwo należało oddalić.