Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 czerwca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Anna Walus-Rząsa

Protokolant: st. sekretarz sądowy Magdalena Kamuda

po rozpoznaniu w dniu 8 czerwca 2017 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: Syndyka Masy Upadłości Zakładu (...) - w upadłości likwidacyjnej w C.

przeciwko: D. S. (1) prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) D. S. (1)

przy udziale interwenienta ubocznego B. K.

o wydanie nieruchomości i zapłatę

I.zasądza od pozwanego D. S. (1) prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą (...) D. S. (1) na rzecz powoda Syndyka Masy Upadłości Zakładu (...) - w upadłości likwidacyjnej w C. kwotę 34.237,63 zł ( trzydzieści cztery tysiące dwieście trzydzieści siedem złotych 63/100) z ustawowymi odsetkami za czas opóźnienia od dnia 10 stycznia 2015r. do dnia zapłaty,

II.oddala powództwo w pozostałej części,

III.umarza postępowanie w zakresie żądania nakazania pozwanemu wydania powodowi nieruchomości położonej w M. stanowiącej działkę o nr ewid. (...) pow. 1,2925 ha, dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą nr (...),

IV.zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.113,51 zł ( dwa tysiące sto trzynaście złotych 51/100) tytułem kosztów procesu,

V.zasądza od powoda Syndyka Masy Upadłości Zakładu (...) - w upadłości likwidacyjnej w C. na rzecz interwenienta ubocznego B. K. kwotę 2.517,24 zł ( dwa tysiące pięćset siedemnaście złotych 24/100) tytułem kosztów procesu.

sygn. akt VI GC 131/15

UZASADNIENIE

Wyroku z dnia 22 czerwca 2017 r.

Powód Syndyk Masy Upadłości Zakładu (...) w C. T. R. w upadłości likwidacyjnej pozwem wniesionym przeciwko D. S. (1) prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) D. S. (1) wniósł o wydanie oznaczonej w pozwie nieruchomości oraz o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości 68 000 zł. z ustawowymi odsetkami od dnia 10.01.2015 r. i kosztami procesu.

Na uzasadnienie wskazał, że postanowieniem z dnia 25.07.2013 r. ogłoszono upadłość obejmującą likwidację majątku dłużnika T. R.. Upadły jest właścicielem działki w ½, który to udział wchodzi do masy upadłości, pozostały udział przypada w ramach wspólności ustawowej małżonkom B. i H. K.. Dalej wskazał, że pozwany korzystał bez tytułu prawnego z w/w nieruchomości położonej w M., dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) za okres po ogłoszeniu upadłości do daty pozwu. Pozwany przyznał, że wykorzystuje nieruchomość bezumownie.

Powód dochodzi zapłaty wynagrodzenia w wymiarze uwzględniającym udział ½ t.j. 4000 zł. miesięcznie, przyjmując, że należny czynsz za całość to kwota 10 000 zł. miesięcznie. Za okres od 1.08.2013 r. do 31.12.2014 r. powód wskazał, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego powinno odpowiadać dochodowi jaki właściciel osiągnąłby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy. Wezwanie do zapłaty okazało się bezskuteczne.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Podniósł, że od 12.01.2013 r. do 31.12.2013 r. wynajmował nieruchomość od współwłaścicieli płacąc umówiony czynsz. Strony ustaliły wysokość czynszu na 15 000 zł. netto za cały rok. Od 1.01.2014 r. wynajmuje tylko połowę nieruchomości, jako że T. R. nie był zainteresowany wynajmem swojej połowy, płacąc połowę czynszu do rąk B. K.. Pozwany wskazał, że współwłaściciele ustalili, która część placu do kogo należy. Pozostała połowa nieruchomości należąca do upadłego, nie jest wykorzystywana i stanowi pusty plac.

Pozwany podniósł, iż wobec wydania nieruchomości pozwanemu przed ogłoszenie upadłości, nadal wiążąca jest umowa najmu.

Pozwany podniósł zawyżenie stawki czynszu, wskazując na faktyczną, płaconą w oparciu o umowę.

Na rozprawie w dniu 6.10.2015 r. powód zmodyfikował żądanie pozwu żądając na podstawie art. 107 ust. 2 pr. up. i n. zapłaty za okres od sierpnia do grudnia 2013 r. kwoty 3 843,75 zł. w pozostałym zakresie podtrzymując żądanie pozwu. Powód podniósł, że pozwany włada i korzysta z całego, ogrodzonego i zamykanego bramą na klucz placu.

Pismem procesowym z daty 28.07.2016 r. interwencję uboczną po stronie pozwanego zgłosił B. K.. Podniósł, że syndyk nie jest uprawniony do wypowiadania umowy najmu, jako że reprezentuje tylko udział we współwłasności, jego działania nie mają na celu zachowania wspólnego prawa. Interwenient podniósł, że nie jest możliwym wynajęcie udziału w nieruchomości, w tej sytuacji przedmiotem najmu jest cała nieruchomość. Odnośnie stawki czynszu podniósł jej zawyżenie przez syndyka, wskazał m.in. na trudności z wynajmem nieruchomości.

W piśmie procesowym z daty 22.08.2016 r. powód wniósł opozycję oraz ustosunkował się do stanowiska interwenienta ubocznego, kwestionując je, wdając się z nim w polemikę i podtrzymując stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z daty 25.08.2016 r. pozwany przychylił się do stanowiska interwenienta ubocznego.

W piśmie procesowym z daty 5.09.2016 r. interwenient uboczny ustosunkował się do opozycji, podtrzymując stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z daty 13.09.2016 r. powód podtrzymał stanowisko w sprawie.

W piśmie procesowym z daty 19.09.2016 r. pozwany doprecyzował stanowisko w sprawie.

Na rozprawie w dniu 1.12.2016 r. Sąd Okręgowy oddalił opozycję powoda.

Na rozprawie w dniu 8.06.2017 r. powód cofnął pozew w zakresie żądania wydania nieruchomości, podtrzymując żądanie pozwu w pozostałej części oraz wnosząc o zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Postanowieniem z dnia 25.07.2013 r. V 1 GU (...) Sąd Rejonowy w T. Wydział V Gospodarczy Sekcja Upadłościowa ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku dłużnika T. R. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą T. R. – Zakład (...) w C., wyznaczając syndyka masy upadłości w osobie P. S..

dowody: postanowienie z dnia 25.07.2013 r. k. 14, wydruk z CEIDG upadłego k. 12,

Upadłemu przysługuje udział w wysokości ½ w prawie własności nieruchomości składającej się z działki (...) o powierzchni 1,2925 ha, objętej KW nr (...). Drugi udział w wysokości ½ prawa własności nieruchomości przysługuje na zasadzie łącznej ustawowej wspólności małżeńskiej B. i H. K..

Współwłaściciele w dacie zakupu nieruchomości w 2009 r. dokonali faktycznego podziału działki po połowie do wyłącznego korzystania. Na części przypadającej T. R. znajdował się budynek. Powierzchnia magazynowo - handlowa 393,48 m ², powierzchnia garażowa 68,68 m ². ^. Nieruchomość zakupiona została celem dalszej odsprzedaży, głównym celem nie było przeznaczenie jej na wynajem.

Nieruchomość jest zabudowana budynkiem użytkowym w złym stanie, zamykanym na klucz. Na terenie placu znajdują się skupiska gruzu i ziemi. Nieruchomość jest ogrodzona z trzech stron, z czwartej zalegają na niej stosy ziemi i gruzu. Stan częściowo utwardzonej nawierzchni i ogrodzenia wymaga nakładów. Wjazd na nieruchomość prowadzi przez bramę zamykaną na kłódkę. Na nieruchomość można także wejść przez przerwy w ogrodzeniu.

dowody: odpis zwykły KW nr (...) k. 15, zeznania świadka Ł. W. pomocniczo k. 95 i n, L. O. pom. k. 96 i następne, P. M. k. 97 i n. , zeznania świadka T. R. pom. k. 98 i n. słuchanego w drodze pomocy prawnej w charakterze świadka B. K. k. transkr. k. 129 i n, częściowo opinii biegłego sądowego P. L. k. 151-157, opinia uzupełniająca biegłego P. L. k. 244-258, opinii ustna biegłego sądowego pom. k. 394,

Powyższa nieruchomość była w 2013 r. przedmiotem najmu na mocy umowy z dnia 12.01.2013 r., w oparciu o którą współwłaściciele T. R. oraz B. K. jako wynajmujący oddali pozwanemu D. S. (1) prowadzącemu działalność gospodarczą pod firma (...) D. S. (1) jako najemcy wraz z zabudowaniami przemysłowymi w najem na okres od 12.01.2013 r. do 31.12.2013 r. Na nieruchomości miał być prowadzony skład materiałów budowanych. Przy uzgadnianiu czynszu ustalono, że teren zostanie uprzątnięty przez pozwanego, co miało wpływ na wysokość czynszu. Strony ustaliły, iż w razie pojawienia się nabywcy, pozwany dobrowolnie z najmu zrezygnuje.

Strony ustaliły, płatny z góry w dniu zawarcia umowy najmu za cały okres najmu, czynsz w wysokości 15 000 zł. netto, 18 450 zł. brutto. Czynsz został zapłacony z góry i podzielony pomiędzy współwłaścicieli.

dowody: wydruk CEIDG k. 13, częściowo zdjęcia k. 16-21, umowa najmu k. 12.01.2013 r. k. 50- 51, faktura VAT nr (...) k. 52,

częściowo zeznania świadka T. R. pom. k. 98 i n. słuchanego w drodze pomocy prawnej w charakterze świadka B. K. transkr. k. 129 i n, k. 147, zeznania słuchanego w charakterze pozwanego D. S. (1) pom. 135,

W 2014 r. pozwany zawarł ustną umowę najmu przedmiotowej nieruchomości wyłącznie z B. K. i tylko w zakresie połowy nieruchomości, płacąc czynsz z góry w wysokości połowy dotychczasowego czynszu, a to 7 500 zł. netto, 9 225 zł. brutto wyłącznie na rzecz B. K..

Pozwany wiedział o podziale działki do używania, nie znał zakresu tego podziału. Miał świadomość, iż umowa za 2014 r. miała dotyczyć tylko części przypadającej B. K.. Pozwany korzystał faktycznie z całej nieruchomości składując na niej materiały budowlane, typu kostka brukowa, worki z cementem lub piaskiem. Na placu były przestrzenie, na których niczego nie składowano, panował nieład, trudno było ustalić jaka część faktycznie jest zajęta, a jaka niezajęta. Nie było widocznie wyodrębnionej jako nieużywana części. Plac był ogrodzony, wjazd prowadził przez bramę zamykaną na kłódkę. W zamkniętym na klucz budynku , który nadawał się do magazynowania znajdowały się deski, w jednym z pomieszczeń samochód.

dowody: faktura VAT nr (...) k. 53, częściowo zdjęcia k. 54-62, zeznania świadka Ł. W. pomocniczo k. 95 i n, L. O. pom. k. 96 i następne, P. M. k. 97 i n. , częściowo zeznania T. R. pom. k. 98 i n. zeznania słuchanego w charakterze pozwanego D. S. (2) pom. 135, słuchanego w drodze pomocy prawnej w charakterze świadka B. K. k. transkr. k. 129 i n, k. 147, częściowo opinii biegłego sądowego P. L. k. 151-157, opinia uzupełniająca biegłego P. L. k. 244-258, opinii ustna biegłego sądowego pom. k. 394,

Koszt najmu nieruchomości wg lokalnych cen rynkowych wraz z jej częściami składowymi zabudowanej wynosiłby za cały 2014 r. 60 787,75 zł.

dowody: częściowo opinii biegłego sądowego P. L. k. 151-157, opinia uzupełniająca biegłego P. L. k. 244-258, opinia uzupełniająca k. 330-333, opinii ustna biegłego sądowego pom. k. 394,

Wezwanie pozwanego do zapłaty w terminie 7 dni, doręczone pozwanemu w dacie 2.01.2015 r. okazało się bezskuteczne.

dowody: wezwanie k. 22 i n,

Ustalając powyższy stan faktyczny Sąd oparł się na dowodach z zeznań świadków w zakresie w jakim pokrywały się i uzupełniały, w tym pracowników powoda, którzy zdali relację ze swoich naocznych obserwacji dotyczących sposobu i zakresu wykorzystania nieruchomości przez pozwanego, jak też z zeznań współwłaścicieli działki T. R. i B. K., którzy z racji uczestnictwa w czynnościach dotyczących spornych nieruchomości posiadali z tego tytułu bezpośrednie i wiarygodne informacje, w tym co do faktycznego podziału nieruchomości do korzystania, jak i przedmiotu poszczególnych umów najmu. Zeznania B. K. co do przedmiotu umowy najmu z 2014 r. pokrywały się przy tym z treścią dowodu z faktury VAT nr (...) , w której wskazano płatność za najem placu w ½. Sąd nie dał jednak wiary dowodowi z zeznań świadka T. R. co do faktycznego wykorzystywania działki już po ogłoszeniu upadłości w ½ jej powierzchni, jako sprzecznymi z zeznaniami pozostałych świadków jak też dowodem z opinii biegłego. Świadek ten przy tym czerpie wnioski z tego zakresu z treści umowy, faktury VAT oraz faktu, iż pozwany zgłosił mu zamiar opuszczenia połowy działki. Powyższe nie przesądza, iż faktycznie zrezygnował z korzystania z całej nieruchomości, powyższemu zaś przeczyły zeznania świadków Ł. W., L. O., P. M., którzy zdali relację z ich pobytu na spornej nieruchomości, stąd posiadali bezpośrednie informacje co do rzeczywistego stanu faktycznego. Sąd ustalając, iż pozwany w faktycznie korzystał z całej nieruchomości wziął pod uwagę zeznania pozwanego, z których wynikało, że on sam nie wiedział jakiego podziału dokonali współwłaściciele do użytkowania, już z tego względu nie można było przyjąć, że pozwany faktycznie korzystał wyłącznie z połowy , która nie przypadała upadłemu, skoro sam nie miał ku temu odpowiednich wiadomości. Jednocześnie z zeznań świadków obecnych przy nieruchomości, pracowników syndyka zgodnie wynikało, że nawet jeśli jakiś fragment nieruchmości nie był aktualnie zajęty pod składowisko, to nadal nie można było wyodrębnić zwartej połowy nieruchomości jako planowo wyłączonej z korzystania. Nieruchomość była nadto zamykana na kłódkę, co uniemożliwiało wjazd na całość, a tym samym przemawiało za przyjęciem, że pozwany faktycznie władał całością, nawet jeśli w danej chwili nie wykorzystywał 100 % powierzchni. Powyższego nie zmienia fakt, że na nieruchomość można było dostać się przez przerwy w ogrodzeniu, czy bramkę. Przy składowaniu materiałów pozwany wykorzystywał pojazdy, tym samym dla wykorzystania nieruchomości jako składowiska potrzebnym był sprzęt, a odpowiedni dojazd prowadził przez zamykaną bramę. Korzystanie z całej nieruchomości, w tym także z budynku dodatkowo tylko potwierdza dowód z opinii biegłego, który podczas dokonywania oględzin spostrzegł, iż także budynek zamykany na klucz faktycznie wykorzystywany jest jako magazyn oraz przechowuje się w nim pojazd.

Sąd dał także wiarę dowodowi z opinii biegłego sądowego, w tym uzupełniającej i ustnej na okoliczność wysokości czynszu adekwatnego dla spornej nieruchomości za 2014 r., jako kompletnej i odpowiadającej na zadane pytania. Biegły zgodnie z ponownym zleceniem Sądu dokonał oszacowania czynszu uwzględniwszy części składowe nieruchomości, jak też bardzo dobrą lokalizację /tereny przemysłowe/ , dogodny dojazd, częściowe utwardzenie. Do analizy przyjęto informacje archiwalne adekwatne dla spornego okresu w sprawie –zarządzenia prezydenta miasta M. wykazy stawek czynszu dzierżawnego nieruchomości zabudowanych na koniec roku 2013 i rok 2014 r., dotyczące dzierżaw na terenie miasta M.. Biegły uśrednił stawkę. Przy dokonywaniu obliczeń biegły odrębnie uwzględnił stawki za plac, garaż oraz powierzchnię magazynowo - handlową. Uwzględnił przy tym różnicę co do porównywanych nieruchomości, te przyjęte do podstawy wyceny miały powierzchnię mniejszą, jak też lepszą lokalizację, co czyniło je łatwiejszymi do wynajmu, a co skutkowało odnośnie wyceny nieruchomości spornej, zastosowaniem wskaźnika pustostanów/okres bez wynajmu/ . Biegły ustosunkował się też do zarzutów stron, wskazując odnośnie materiału porównawczego przedstawionego przez stronę, jako nieprzydanego, wobec tego, iż biegły brał pod uwagę dane archiwalne z 2013 i 2014, prezentowany zaś obecnie stan działek stanowiących materiał porównawczy mógł ulec zmianie z uwagi na poczynione przez dwa lata nakłady. Biegły wyjaśnił także, że opiniując brał pod uwagę racjonalną gospodarkę nieruchomością przeznaczoną pod wynajem, zakładając jej przystosowanie, w tym usunięcie gruzu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powód wywodzi swe roszczenie z art. 225 kc w zw. z art. 224 kc w zw. z art. 230 kc żądając wynagrodzenia z tytułu z bezumownego korzystania z rzeczy w przedziale czasowym od 1.01.2014 r. do 31.12.2014 r. w wysokości ½ czynszu t.j. 48 000 zł.

Powód domagał się także w oparciu o art. 107 § 2 pr. up. i n. zapłaty na swoją rzecz połowy czynszu należnego w oparciu umowę najmu z 2013 r. za okres po ogłoszeniu upadłości t.j. od sierpnia do grudnia 2014 r. w wysokości 3 843,75 zł.

Odnośnie roszczenia wywodzonego z art. 225 kc w zw. z art. 224 kc tytułem wstępu należało zaznaczyć, iż roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy stanowi tzw. roszczenie uzupełniające roszczenie windykacyjne i służy do wyrównania uszczerbku spowodowanego tym, iż właściciel został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy. /Komentarz, Kodeks cywilny, red. E. Gniewek, C.H. BECK., s. 364/. Przy czym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń chroniących własność ( art. 222 kc); może być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2013 r. III CZP 36/13).

W świetle powyższego, dla roszczenia powoda o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości nie ma znaczenia fakt, iż jak na to się powołał powód cofając pozew w zakresie żądania wydania nieruchomości, zbył udział w spornej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej.

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy (art. 224 § 2 kc) jest uwarunkowane ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne / II CK 162/03 wyrok SN 2004.03.31 Wokanda 2004/11/10/. W przedmiotowej sprawie powód uzasadniając swoją legitymację powoływał się na udział we współwłasności nieruchomości.

Sąd miał przy tym na uwadze sprzeciw drugiego ze współwłaścicieli, występującego w charakterze interwenienta ubocznego. Należało jednak wziąć także pod uwagę fakt, a to, że jak to ustalono w toku postępowania dowodowego współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania. Umowa o podział quoad usum wywołuje zaś daleko idące skutki w zakresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną oraz uprawnień współwłaściciela odnoście przydzielonej mu części. Jeżeli został dokonany podział quoad usum, sytuacja współwłaściciela staje się mianowicie podobna do statusu osób, którym przysługuje samodzielne prawo własności / Kometarz do art. 222 kc red. Osajda 2017, wyd. 16/K. Królikowska/.

Kolejną kwestią jest, że skutkiem umowy o podziale nieruchomości quoad usum jest podział pożytków i przychodów oraz wydatków i ciężarów w taki sposób, że pożytki i przychody pobierają tylko ci współwłaściciele, którzy jako jedyni korzystają z określonej części nieruchomości i oni też wyłącznie ponoszą wydatki i ciężary związane z tą częścią rzeczy wspólnej. Takie skutki umowy o podziale rzeczy wspólnej quoad usum wynikają z jej celu oraz z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. /wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 września 2015 r. III CSK 446/14, Komentarz do art. 206 kc red. Osajda 2017, wyd. 16/P. Księżak/.

Tym samym powodowi przysługiwało wywodzone z udziału we współwłasności i podziału rzeczy do wyłącznego korzystania prawo żądania zapłaty na swoją rzecz części pożytków związanych z wydzieloną częścią nieruchomości.

Zarzut pozwanego, iż przysługiwało mu skuteczne prawo do władania rzeczą wywodzone ze stosunku obligacyjnego okazał się natomiast bezzasadny.

Na podstawie umowy najmu powstaje stosunek o charakterze obligacyjnym, z tego stosunku wynika status najemcy lokalu i w konsekwencji - uprawnienie najemcy do władania rzeczą. Pozwanego łączyła w spornym okresie od 1.01.2014 r. do 31.12.2014 r. umowa najmu, ale zawarta tylko z jednym ze współwłaścicieli i dotycząca części nieruchomości - jego połowy, przydzielonej w ramach podziału nieruchomości quoad usum. Tym samym pozwany nie miał tytułu prawnego do korzystania z drugiej części przypadającej w ramach podziału T. R.. Co więcej, pozwanemu powyższe było wiadomym, a co wynika z zeznań T. R., z którym pozwany kontaktował się w tej sprawie już po ogłoszeniu upadłości, jak też z faktu, iż zawarł kolejną umowę najmu na 2014 r. tylko co do połowy nieruchomości, wyłącznie z drugim ze współwłaścicieli.

Tym samym, skoro pozwany faktycznie wykorzystywał całą nieruchomość, to posiadał drugą część nieruchomości bez tytułu prawnego i jednocześnie pozostawał w spornym okresie posiadaczem zależnym w złej wierze w świetle /art. 336 kc i 225 kc wzw. z art. 224 kc/.

Stosownie do powołanych przepisów posiadacz zależny w złej wierze obowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, wobec której nie posiada wobec właściciela prawa do władania. Roszczenie to zmierza do wyrównania właścicielowi uszczerbku poniesionego w skutek tego, że jego rzecz posiadał kto inny bez tytułu prawnego. Roszczenie to łączy w sobie elementy odszkodowania oraz roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia. Jednak zarówno dochodzenie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak i wysokość wynagrodzenia nie zależą od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia [por. uzasadnienie uchw. SN (7) – zasada prawna – z 10.7.1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 209; uzasadnienie uchw. SN z 7.1.1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, Nr 6, poz. 91; uchw. SN z 13.3.2008 r., III CZP 3/08, OSNC 2009, Nr 4, poz. 53 oraz wyr. SN z 15.4.2004 r., IV CK 273/03, Legalis]. Podstawą ustalenia wynagrodzenia powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. /Komentarz do kodeksu cywilnego, S. Rudnicki, Własność i inne prawa rzeczowe, W-wa 2002 , s.338; uzasadnienie: 2005.05.11 wyrok SN III CK 556/04 LEX nr 221731/.

W przedmiotowej sprawie Sąd ustalił stawkę rynkową za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w oparciu o opinię biegłego sądowego, a która wynosiła w 2014 r. 60 787,75 zł. za całość. Sąd miał też na uwadze, iż wysokość wskazana przez biegłego odbiegała od tej wynikającej z zawartej już z pozwanym umowy najmu. W toku postępowania dowodowego ustalono, iż współwłaściciele nabyli nieruchomość celem jej dalszej odsprzedaży, a nie docelowo na najem i czerpanie z tego tytułu dochodu. Najem został zawarty na czas określony, przy czym strony miały się umówić, iż w razie pojawienia się nabywcy, pozwany dobrowolnie z najmu zrezygnuje. Pozwany miał też poczynić czynności celem uporządkowania terenu. Powyższe wynikało z zeznań współwłaściciela B. K., który w przekonywujący sposób naświetlił okoliczności i cel nabycia nieruchomości i zawarcia pierwszej umowy najmu z pozwanym. Powyższe wskazuje, iż właściciele nie byli zainteresowani maksymalnym wykorzystaniem rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości jako przedmiotu najmu, czy to przez jego uporządkowane, czy znalezienie najemcy gotowego zapłacić adekwatną stawkę rynkową. Należało przy tym uwzględnić specyfikę niniejszej sprawy i to, że powodem jest syndyk masy upadłości, który działa w jej interesie oraz pośrednio w interesie wierzycieli upadłego. Jednocześnie to nie syndyk, ale upadły ustalał kwotę czynszu przyjętą w pierwszej umowie, której kontynuacją była umowa zawarta już bez udziału upadłego, a która jak się okazało była niższa niż ustalone stawki rynkowe.

Mając na uwadze powyższe Sąd za właściwe uznał przyjęcie ustalonych przez biegłego stawek rynkowych, które faktycznie mógł uzyskać właściciel przy założeniu racjonalnego wykorzystania nieruchomości t.j. a na takim m.in. założeniu biegły oparł swoją opinię.

Sąd oddalił na podstawie art. 286 kpc wniosek dowodowy z kolejnej opinii biegłego sądowego, wobec braku ku temu podstaw. Nie stanowi dostatecznego uzasadnienia dla przeprowadzenia dowodu z opinii dalszych biegłych sama tylko okoliczność, że opinia biegłych nie ma treści odpowiadającej stronie (wyr. SN z 30.5.2007 r., IV CSK 41/07, Legalis; wyr. SN z 10.1.2002 r., II CKN 639/99, Legalis; wyr. SN z 18.10.2001 r., IV CKN 478/00, ). Jakkolwiek opinia biegłych jest oparta na wiadomościach specjalnych, to podlega ona ocenie sądu w oparciu o cały zebrany w sprawie materiał, a zatem na tle tego materiału koniecznym jest stwierdzenie, czy ustosunkowała się ona do wynikających z innych dowodów faktów mogących stanowić podstawę ocen w opinii zawartych oraz czy opierając się o ten materiał w sposób logiczny i jasny przedstawia tok rozumowania prowadzący do sformułowanych w niej wniosków / wyr. SN z 24.5.2005 r., V CK 659/04, Legalis/.

W przedmiotowej sprawie opinia uzupełniająca tak pisemna, jak i pisemne ustosunkowanie się do zarzutów oraz ustna spełniły powyższy wymóg, stąd Sąd nie miał obowiązku, ani nie widział konieczności powoływania dowodu z opinii kolejnego biegłego.

Mając na uwadze tak zakres żądania pozwu, a to co do przyznania połowy należnego za całą nieruchomość czynszu jak i powyższe rozważania, Sąd w konsekwencji uznał roszczenie powoda za okres od 1.01.2014 r. do 31.12.2014 r. za wykazane i zasadne co do połowy wartości ustalonego za 2014 r. rynkowego czynszu , a to kwoty 30 393,88 zł. zasadzając tę kwotę na podstawie art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc w pkt I wyroku i oddalając powództwo w pozostałej części w pkt II wyroku.

Powód domagał się także zasądzenia kwoty połowy czynszu wynikającego z umowy najmu 2013 r. za okres od sierpnia do grudnia 2013 r. na podstawie art. 107 ustt. 2 pr. up. i n. stosownie do którego pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzanie tym czynszem, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.

Pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu lub dzierżawy za okres wymieniony w ust. 2 "nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości", z czego wynika, że najemca lub dzierżawca, który uiścił do rąk upadłego czynsz za ten okres, musi go uiścić na żądanie syndyka po raz drugi (Komentarz do art. 107 Prawo upadłościowe Gurgul 2016, wyd. 10/Gurgul) . Przepis ten oczywiście odnosi się do czynszu pobranego z góry za okres pod ogłoszeniu upadłości.

W przedmiotowej sprawie upadły pobrał należny mu w połowie czynsz z góry za cały rok 2013 r., upadłość ogłoszono w lipcu 2013 r., syndyk domagał się zapłaty czynszu należnego w połowie za okres po ogłoszeniu upadłości.

Z uwagi na powyższe Sąd uwzględnił żądanie powoda w tym zakresie w całości, zasądzając na jego rzecz na podstawie art. 107 § 2 pr. up. i n. kwotę 3 843,75 zł. w pkt I wyroku.

W przedmiocie odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia Sąd orzekł na podstawie art. 481 kc, uwzględniając datę doręczenia wezwania do zapłaty oraz wskazany w nim termin, po którym pozwany popadł w opóźnienie.

W przedmiocie umorzenia postępowania w zakresie żądania wydania nieruchomości, wobec skutecznego cofnięcia pozwu w tym zakresie Sąd orzekł w pkt III na podstawie art. 355 § 1 kpc.

W przedmiocie kosztów procesu, na które po stronie powoda złożyły się kwota opłaty od pozwu 4.000 zł , 208 zł. należności świadków, 1950,17 zł. koszt opinii biegłego, 3600 zł. zastępstwa procesowego, 17 zł. opłaty skarbowej, po stronie pozwanego 3600 zł. zastępstwa i 17 zł. opłaty skarbowej , po stronie interwenienta opłata od interwencji 800 zł. oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł, interwenienta będącego kwalifikowanym pełnomocnikiem, Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc w pkt IV i V wyroku stosunkowo je rozdzielając przy uwzględnieniu, iż powód utrzymał się ze swym żądaniem w 42,79 %, tę samą proporcję stosując przy rozliczaniu kosztów stron procesu, tak w stosunku do pozwanego jak i interwenienta ubocznego.