Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2017 r.

Sąd Rejonowy w Biskupcu I Wydział Cywilny, w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 września 2017 r. w B.

sprawy z powództwa D. S.

przeciwko Gminie B.

o nakazanie

I.  Oddala powództwo;

II.  Zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120,00 zł (sto dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Powódka D. S. wniosła o nakazanie pozwanej Gminie B. zawarcie z nią umowy najmu lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości C. 26A/10 o powierzchni użytkowej 28,20 m ², obejmującego 2 izby, usytuowanego na I kondygnacji - na czas nieokreślony.

W uzasadnieniu wskazała, że umową z dnia 18 maja 2015 r. pozwany przedłużył na kolejny okres 6 miesięcy prawo najmu powódce i jej synowi M. S. lokal socjalny położony w miejscowości C. 26A/10. W związku z kończącym się okresem, na który zawarto umowę najmu - powódka rozpoczęła starania w zakresie przedłużenia umowy na czas nieokreślony przedkładając wszystkie wymagane dokumenty. Pozwany odmówił zawarcia umowy wskazując, że przekracza próg dochodowy, posiada tytuł prawny do innego lokalu i sporadycznie korzysta z lokalu socjalnego. Powódka wskazała, że jej dochody zostały źle wyliczone, jej stałym miejsce zamieszkania jest lokal socjalny, tylko w czasie pracy na terenie Niemiec tam właśnie zamieszkuje i nie dysponuje prawem do innego lokalu mieszkalnego, tj. w (...). Jest spadkobiercą po swojej siostrze E. S. - zmarłej 3 sierpnia 2015r. w B., w skład spadku po siostrze wchodzi udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ale stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany. Budynek wymaga pilnych nakładów. Powódka nie ma możliwości stałego zamieszkiwania w ww. nieruchomości. Powódka podała, że czuje się bardziej związana z mieszkaniem socjalnym, w którym zamieszkiwała od tylu lat (pozew k. 2-3).

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina B. wnosiła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych, o ile nie zostanie przedłożony spis kosztów.

W uzasadnieniu wskazała, że roszczenie powódki jest całkowicie nieuzasadnione i jako takie powinno zostać oddalone, albowiem przyznanie lokalu socjalnego może nastąpić w drodze orzeczenia Sądu o jego przyznaniu w toku postępowania eksmisyjnego albo w drodze umowy najmu zawartego zgodnie z uchwałą Rady Gminy. Pozwana powołała przepisy art. 14 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 35 ust. 1 i 2, art. 14 ust. 6 podając, że nie mogą znaleźć zastosowania w rozpoznawanej sprawie, albowiem wobec powódki nie zapadło żadne orzeczenie eksmisyjne, zaś niniejsza sprawa nie ma charakteru sprawy o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Gmina B. jest właścicielem lokalu mieszalnego położonego w C. pod numerem 26A/10, który obecnie jest zajmowany bez tytułu prawnego przez powódkę. Zgodnie z art. 140 k.c. w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. W związku z powyższym wskazać należy, że pozwana jako właścicielka ma pełne prawo dysponować swoją własnością w sposób jaki jej odpowiada i nie jest związana żadnymi nakazami w zakresie konieczności zawierania umów najmu. Kwestię zasad i trybu wynajmu lokali socjalnych reguluje uchwała nr XXIII/154/2016 Rady Miejskiej w B. z dnia 22 czerwca 2016 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy B.. Powodem odmowy zawarcia umowy przez stronę pozwaną było przekroczenie przez powódkę kryteriów dochodowych kwalifikujących do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, jak również lokalu komunalnego. Kwota dochodu kwalifikującego do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego nie może przekraczać zgodnie z § 2 pkt 12 obecnie obowiązującej uchwały 441,28 zł. (50% najniższej emerytury, która od 1 marca 2016 r. wynosi - 882,56 * 50%= 441,28 zł). Pozwany wskazał nadto iż powodem odmowy było również posiadanie przez powódkę tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego położonego w (...), jak również nie zamieszkiwanie w lokalu socjalnym (odpowiedź na pozew k. 27-30v.).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 18 maja 2015 r. w B. została zawarta umowa najmu lokalu socjalnego C. 26a/10 pomiędzy Zakładem (...) Spółka z o.o. w B. działającym w imieniu i na rzecz Gminy B. reprezentowanym przez: Prezesa Zarządu - A. Ł. zwanym w treści umowy (...) a D. S. jako (...). Wskazano M. S. jako osobę uprawnioną do zamieszkiwania wraz z najemcą. Umowę zawarto na czas oznaczony tj. 6 miesięcy.

(dowód: umowa o najem lokalu socjalnego k. 8- 10v.)

Postanowieniem z dnia 09 listopada 2015 r. tut. Sąd Rejonowy stwierdził, iż spadek po E. S. na podstawie ustawy nabyła m.in. D. S. w ¼ części.

(dowód: postanowienie wydane w sprawie I Ns 275/15 k. 13)

Dnia 24 maja 2016 roku I. K. i U. N., pracownice Zakładu (...) Sp. z o.o. w B., udały się z kontrolą do lokalu numer (...) położonego w (...) A. Ustaliły, że w lokalu nikt nie zamieszkiwał. Z uzyskanych na miejscu informacji wynikało, że D. S. sporadycznie, dwa razy w roku bywa w lokalu, lecz tam nie nocuje.

D. S. pracuje w Niemczech, osiąga dochód ok. 1000 euro miesięcznie. Za granicą przebywa przez około 3 miesięcy w roku. Syn pozwanej M. S. pobiera świadczenie z funduszu alimentacyjnego w kwocie 500 zł miesięcznie.

(dowód: notatka służbowa k. 38, zeznania świadków I. K. k. 72-73, U. N. k. 73-74, powódki D. S. k. 93-94; decyzja z 22.09.2015 k. k. 6-7)

Pismem z dnia 18 lipca 2016 roku Gmina B. odmówiła D. S. ponownego zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W uzasadnieniu pisma wskazano, że D. S. przekracza próg dochodowy do najmu lokalu socjalnego, osiągając dochód w wysokości 899 zł w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego. Ponadto w ocenie Gminy D. S. posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w (...).

(dowód: pismo k. 11)

Sąd zważył, co następuje:

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania doprowadziła Sąd do przekonania, że roszczenie powódki nie zasługuje na uwzględnienie.

Wydane rozstrzygnięcie zostało oparte o przeprowadzone postępowanie dowodowe, tj. o dokumentację przedłożoną w sprawie oraz na podstawie osobowych źródeł dowodowych. Zasadniczą jednak kwestią była interpretacja właściwych przepisów, które mogłyby stanowić podstawę dochodzonego roszczenia, wedle ustalonego powyżej stanu faktycznego.

Analizując przepisy kodeksu cywilnego, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. - dalej: "u.o.p.l."), a w szczególności jej art. 4, art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 u.o.p.l, jak również uchwałę podjętą przez radę gminy trudno było znaleźć podstawę dochodzonego roszczenia.

W pierwszej kolejności zwrócić należało uwagę na przepis art. 674 kc, który stanowi, że po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. Jednakże kwestię zastosowania tego przepisu do lokali socjalnych przesądził już Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2010 r. w sprawie sygn. akt III CZP 51/10, którą Sąd orzekający podziela. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że z art. 20 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, iż lokale socjalne z mieszkaniowego zasobu gminy nie mogą być, z założenia, wynajmowane na czas nieoznaczony. To sprawia, że art. 674 kc nie może mieć zastosowania do lokali socjalnych, czyli nie następuje przewidziane w tym przepisie przedłużenie najmu na czas nieoznaczony z tego tylko powodu, że najemca nadal używał lokal po upływie terminu oznaczonego w umowie i było to tolerowane przez dotychczasowego wynajmującego.

Dalej wskazać należało na art. 4 u.o.p.l., który określa w sposób ogólny, programowy, zadania gmin związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. Pewna stanowczość ujęcia zawarta w art. 4 ust. 2 u.o.p.l., stosownie do którego gmina „zapewnia lokale", winna być rozumiana jako obowiązek realizowany przez gminę „na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie". Z tak sformułowanego przepisu nie można zatem wprost wywodzić roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego z gminnych zasobów mieszkaniowych, albowiem ustawodawca w dalszej części ustawy doprecyzował to ogólne sfomułowanie.

Samoistnego źródła roszczenia nie stanowią także dalsze przepisy konkretyzujące ogólną normę z art. 4 u.o.p.l., tj. art. 21 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3 u.o.p.l. Artykuł 21 ust. 1 pkt 2 dotyczy uchwalania zasad wynajmowania lokali, przy czym konkretyzacja przedmiotu tych zasad nastąpiła w ust. 3. Z użycia słowa „zasady" należy wnosić o ogólnym, kierunkowym działaniu art. 21 ust. 1 pkt 2 u.o.p.l., z którego nie można wyprowadzać konkluzji o powstaniu roszczenia o zawarcie umowy najmu konkretnego lokalu. Poza tym, uchwała rady gminy, podjęta w wykonaniu ustawowej delegacji przewidzianej w art. 21, także określa jedynie zasady wynajmowania lokali.

Przechodząc do rozstrzygnięcia kwestii, czy spełnienie wymagań wskazanych w uchwale rady gminy stwarza po stronie członka wspólnoty samorządowej roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu, nie można pomijać, że rada gminy dysponuje jedynie delegacją ustawową do określania zasad wynajmowania lokali, obejmujących „w szczególności" kwestie wymienione w art. 21 ust. 3. Działania rady gminy nie mogą zatem wykraczać poza sferę ustalania tych zasad i sięgać do wywoływania skutków w dziedzinie konkretnych aktów gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy, podejmowanie bowiem czynności w tym zakresie należy nie do rady, lecz do organu wykonawczego gminy. Tymczasem przyjęcie, że wprost z uchwały wynika po stronie obywatela roszczenie o zawarcie umowy najmu prowadziłoby do odjęcia organowi wykonawczemu rzeczywistej możliwości prowadzenia gospodarki mieszkaniowej, a jego rola sprowadzałaby się do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nawiązania stosunku najmu, niejako wymuszonego koniecznością wykonania powstałego już wcześniej obowiązku określonego w treści roszczenia. Taki stan rzeczy nie mieści się w granicach ustawowej delegacji udzielonej radom gmin w art. 21 u.o.p.l., w orzecznictwie bowiem rygorystycznie rozumiana jest możliwość ingerencji przez jeden organ gminy w uprawnienia innego organu (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 1995 r., III ARN 76/94, OSNAPUS 1995, nr 11, poz. 128 i z dnia 8 lutego 1996 r., III ARN 64/95, OSNAPUS 1996, nr 16, poz. 218). Wprawdzie już ustalenie zasad wynajmowania lokali prowadzi do ograniczenia swobody gminy w doborze przyszłych najemców, jednak w zakresie wynikającym z art. 21 jest to uzasadnione koniecznością stosowania czytelnych, przyjętych ze społeczną aprobatą zasad korzystania z komunalnych zasobów mieszkaniowych. Ograniczenia te nie mogą jednak wykraczać poza ramy określone w art. 21 i być konkretyzowane - w granicach delegacji - w uchwale rady gminy (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., sygn. III CZP 37/08).

Stosownie do art. 23 ust. 2 u.o.p.l. umowa najmu lokalu socjalnego, z zastrzeżeniem art. 14 ust. 1, może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy podjętej na podstawie art. 21 ust. 3 pkt 1. Także uchwała nr XXIII/154/2016 Rady Miejskiej w B. z dnia 22 czerwca 2016 r. określa zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy B. i określa zasady wynajmowania lokali socjalnych z gminnego zasobu mieszkaniowego. Nadto § 11 tejże uchwały przewiduje jedynie możliwość, nie obowiązek Gminy B. zawarcia takiej umowy.

Nadto wskazania wymaga że powódka nie jest objęta ochroną, o której mowa w art. 14 ust. 4 u.o.p.l. Ustanowiony w tym przepisie obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź jego braku i zakaz orzeczenia o braku takiego uprawnienia względem osób tam wskazanych dotyczy bowiem jedynie spraw, których przedmiotem jest opuszczenie i opróżnienie lokalu.

Jeżeli w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzekł o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego, a gmina nie zapewnia takiego lokalu, najemca może wystąpić z roszczeniem o zobowiązanie gminy do zawarcia umowy najmu wskazanego lokalu socjalnego (uchwała SN z 28 marca 1996 r., III CZP 18/96, L..pl nr (...)). Uprawnienie takie nie przysługuje osobie, z którą może być zawarta umowa najmu lokalu socjalnego ze względu na brak tytułu prawnego do lokalu i spełnienie kryterium dochodowego wynikającego z uchwały rady gminy (por. uchwałę SN z 30 kwietnia 1997 r., III CZP 13/97, L..pl nr (...) - aktualna w obowiązującym obecnie stanie prawnym).

Mając powyższe na uwadze powództwo należało oddalić, o czym orzeczono w punkcie I wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. obciążając nimi powódkę jako stronę przegrywającą. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego ustalono zgodnie z § 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie w zw. z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie opłat za czynności adwokackie.