Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 listopada 2017 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, Wydział I Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 03 listopada 2017 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie

sprawy z powództwa W. W. (1)

przeciwko J. W. i Z. W.

o zapłatę kwoty 120.000 złotych

1.  zasądza od pozwanych J. W. i Z. W. solidarnie na rzecz powódki W. W. (1) kwotę 19.452,50 (dziewiętnaście tysięcy czterysta pięćdziesiąt dwa 50/100) złotych;

2.  oddala powództwo w pozostałej części;

3.  zasądza od powódki W. W. (1) na rzecz pozwanych J. W. i Z. W. kwotę 4.537 (cztery tysiące pięćset trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  nakazuje pobrać od powódki W. W. (1) z zasądzonego roszczenia na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim kwotę 1.148,46 (jeden tysiąc sto czterdzieści osiem 46/100) złotych tytułem zwrotu wydatków;

5.  nakazuje pobrać od pozwanych J. W. i Z. W. solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim kwotę 218,75 (dwieście osiemnaście 75/100) złotych tytułem zwrotu wydatków;

6.  nadaje wyrokowi w punkcie 1 rygor natychmiastowej wykonalności.

Sędzia SO Ewa Tomczyk

Sygn. akt I C 829/16

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 22 czerwca 2016 r. pełnomocnik powódki W. W. (1) wniósł o zasądzenie od pozwanych J. W. i Z. W. solidarnie na rzecz powódki kwoty 120.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wytoczenia powództwa, to jest od dnia 20 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu pełnomocnik powódki wskazał, że powództwo opiera na podstawie art. 388 k.c. Wskazał, że powódka zawarła w dniu 31 marca 2016 r. z pozwanymi przedwstępną warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, która to umowa została zawarta w warunkach wyzysku, bowiem nałożone na powódkę świadczenie umowne było niewspółmierne ze świadczeniem wzajemnych pozwanych, powódka w dacie zawarcia umowy znajdowała się w przymusowym położeniu wobec wszczęcia przeciwko niej licznych egzekucji komorniczych, z czego zdawali sobie sprawę pozwani.

Pełnomocnik pozwanych w odpowiedzi na pozew uznał dochodzone roszczenie do kwoty 14.634,41 zł, a w pozostałej części wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych zwrotu kosztów procesu.

Na rozprawie w dniu 9 listopada 2016 r. pełnomocnik pozwanych uznał powództwo do kwoty 19.452,50 zł (protokół – k. 144 odwrót).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana J. W. jest bratanicą powódki W. W. (1). Strony pozostawały ze sobą w dobrych relacjach.

(bezsporne)

Powódka zaciągnęła szereg zobowiązań, których nie spłacała. W związku z tym od 2010 r. były prowadzone przeciwko niej liczne postępowania egzekucyjne.

Obwieszczeniem z dnia 25 lutego 2016 r. prowadzący postępowania egzekucyjne przeciwko powódce Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Bełchatowie T. H. (1) podał do publicznej wiadomości, że w dniu 7 kwietnia 2016 r. odbędzie się pierwsza licytacja nieruchomości W. W. (1), dla której w Sądzie Rejonowym w Bełchatowie jest urządzona księga wieczysta (...) obejmująca 6 działek ewidencyjnych. W obwieszczeniu zostały podane konkretne sumy oszacowania poszczególnych działek. Licytacja miała dotyczyć również nieruchomości, na której powódka mieszkała wraz ze swą rodziną, to jest synem R. W., córką i jej dziećmi.

(dowód: obwieszczenia o pierwszej licytacji nieruchomości – k. 35-40, k. 92)

Po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu licytacji powódka chciała pożyczyć kwotę 2.000 zł od M. M.. Następnie zwróciła się do pozwanych o pomoc w uregulowaniu jej zobowiązań wobec grożącej jej licytacji między innymi działki siedliskowej. Powódka przyszła do pozwanych ze swym synem R., powiedziała o grożącej jej licytacji. R. W. w trakcie tej rozmowy zaproponował pozwanym kupno połowy stanowiącej jego własność działki (...), to jest części niezabudowanej działki w zamian za spłatę przez pozwanych zadłużenia powódki, które powódka podawała wówczas na 17.000 zł. Zdaniem pozwanego cena 17.000 zł była zbyt niska w stosunku do wartości zaproponowanej mu działki, poprosił, by powódka i jej syn jeszcze zastanowili się nad przedstawią mu propozycją. Następnego dnia powódka z synami ponownie przyszła do pozwanych, powiedziała, że działka (...) stanowi jej własność, potwierdziła chęć sprzedaży działki.

W dniu 17 marca 2016 r. powódka z pozwanym pojechali do komornika, wówczas powódka dowiedziała się, że jej zadłużenie wynosi nie podaną wcześniej pozwanemu kwotę 17.000 zł, lecz około 70.000 zł. Strony były również w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bełchatowie, gdzie ustaliły, że księdze wieczystej (...) była wpisana hipoteka przymusowa w kwocie 13.276,61 zł na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w B.. Wobec powzięcia wiadomości o wielkości rzeczywistego zadłużenia powódki pozwany uznał, że nie zapłaci kwoty 83.000 zł za połowę działki (...).

Następnego dnia powódka ponownie przyszła do pozwanych, zaproponowała sprzedaż pozwanym całej działki (...) za spłatę jej zadłużenia u komornika i w Urzędzie Skarbowym w B.. Pozwany powiedział, że nie ma takiej sumy pieniędzy.

W najbliższą niedzielę syn powódki D. W. (1) potwierdził chęć sprzedaży przez powódkę działki w zamian za spłatę przez pozwanego jej zadłużenia u Komornika i w Urzędzie Skarbowym. Strony mówiły się, że pozwany pojedzie ponownie z powódką do komornika i Urzędu Skarbowego, co miało miejsce w dniu 22 marca 2016 r. U komornika okazało się, że dług powódki wynosi 67.362,41 zł, zaś w Urzędzie Skarbowym – 6.260 zł, które to zadłużenie pozwany spłacił. Pieniądze na ten cel posiadał z własnych oszczędności przygotowanych na wesele syna, jak również z pożyczki zaciągniętej u D. M. i pożyczek zaciągniętych przez jego synów.

Dnia 22 marca 2016 r. strony pojechały wspólnie do notariusza, gdzie powódka dowiedziała się, jakie dokumenty musi przedłożyć do aktu notarialnego.

W dniu 9 kwietnia 2016 r. pozwany przelał na rachunek komornika T. H. kwotę 1.559 zł tytułem spłaty zadłużenia powódki na rzecz wierzyciela G. C. w sprawie Km 803/12. W okresie od dnia 22 marca do dnia 31 marca 2016 r. strony kilkakrotnie spotykały się, rozmowy dotyczyły między innymi tego, że jeśli powódka odda pozwanemu 80.000 zł to nie dojdzie do sprzedaży działki. Powódka miała zastanowić się nad tym przez Ś. Wielkanocne. Po świętach powódka przyszła do pozwanego mówiąc, że nie ma pieniędzy i że spotkają się u notariusza celem zawarcia umowy sprzedaży.

(dowód: zaświadczenie Komornika T. H. z dnia 23.03.2016 r. – k. 89, zaświadczenie Komornika T. H. z dnia 30.08.2016 r. – k. 122 -125, pokwitowania –k. 85-87, potwierdzenie przelewu – k. 88, zeznania świadków D. W. (2) – k. 150 odwrót, M. W. – k. 151-151 odwrót, D. M.- k. 152- 152 odwrót, przesłuchanie pozwanego Z. W. – k. 146-147 w zw. z k. 324, przesłuchanie pozwanej J. W. – k. 147 odwrót – w zw. z k. 324 odwrót)

W dniu 31 marca 2016 r. została zwarta pomiędzy powódką a pozwanymi w formie aktu notarialnego przed notariuszem J. R. (1) w Kancelarii Notarialnej w B. repertorium A – (...) przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży, na mocy której powódka zobowiązała się sprzedać pozwanym stanowiącą jej własność nieruchomość położoną w B. przy ul. (...) oznaczoną jako działka nr (...) o powierzchni 2811 m ², dla której w Sądzie Rejonowym w Bełchatowie jest urządzona księga wieczysta (...). W dacie sporządzenia umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej wpisana była wzmianka o wszczęciu egzekucji w sprawie TH KM 1001/10, a w dziale IV tej księgi wpisana była hipoteka przymusowa w kwocie 13.276,61 zł na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w B.. W dniu 31 marca 2016 r. w dziale IV księgi wieczystej wpisana była wzmianka nr Dz.KW./ (...) z dnia 29 marca 2016 r., która dotyczyła wniosku złożonego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w B. o wykreślenie z działu IV księgi wieczystej hipoteki przymusowej na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego w B.. Powódka przy akcie notarialnym oświadczyła, że wierzytelność, której spłata jest dochodzona w postępowaniu egzekucyjnym została w całości uregulowana za powódkę przez pozwanego Z. W., przy czym nie można wykreślić wpisów w dziale III księgi wieczystej gdyż postępowanie o umorzeniu postępowań egzekucyjnych nie uprawomocniło się. Powódka zobowiązała się sprzedać nieruchomość z rozpoczętą budową za cenę 80.000 zł J. i Z. małżonkom W., którzy zobowiązali się nieruchomość kupić na prawach wspólności majątkowej. Umowa została zawarta pod warunkiem, że zostanie przedstawione prawomocne postanowienie Komornika przy Sądzie Rejonowym w Bełchatowie stanowiące podstawę wykreślenia z działu III księgi wieczystej (...) wzmianki o wszczęciu egzekucji w sprawie TK KM 1001/10. W § 6 aktu notarialnego wskazano, że przyszła cena sprzedaży została zapłacona przez przyszłych kupujących w całości i jej odbiór powódka pokwitowała. Strony postanowiły, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia 30 kwietnia 2016 r. Powódka upoważniła pozwanego Z. W. do zawarcia w jej imieniu umowy sprzedaży nieruchomości w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zawarcia umowy przedwstępnej i oświadczyła, że pełnomocnictwo jest nieodwołalne i niewygasające nawet w razie jej śmierci. Powódka upoważniła i zobowiązała pozwanego do ustanowienia na rzecz jej syna D. W. (1) prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości na zasadach określonych w przepisach art. 596 – 602 k.c.

(dowód: kserokopia aktu notarialnego – k. 30 – 33)

W dniu 6 kwietnia 2016 r. Komornik zwrócił pozwanemu kwotę 14.634,41 zł stanowiącą nadpłatę dokonaną przez pozwanego w sprawach KM 2255/13 i KM 1128/11.

(dowód: przelewy – k. 90-91)

W dniu 12 kwietnia 2016 r. przed notariuszem E. Z. w Ł. repertorium A nr 2396/2016 Z. W. w oparciu o udzielone mu przez powódkę pełnomocnictwo sprzedał na swoją rzecz i na rzecz swej żony J. W. zabudową działkę (...) za cenę 80.000 zł oraz ustanowił na rzecz D. W. (1) prawo pierwokupu nieruchomości w przypadku jej sprzedaży na rzecz osób trzecich.

(dowód: kserokopia aktu notarialnego – k. 48 – 52)

W dniu 22 kwietnia 2016 r. powódka wraz z B. J. przyszła do pozwanego, zażądała potwierdzenia dokonania wpłat zadłużenia u komornika i w Urzędzie Skarbowym, doszło do kłótni między stronami, B. J. powiedziała, że powódka odda pozwanemu 80.000 zł by nie doszło do sporządzenia umowy sprzedaży. Na te słowa powódka powiedziała, że nie odda pozwanemu pieniędzy. Nadto B. J. proponowała pozwanemu pożyczkę kwoty 100.000 zł, by ten dopłacił powódce tę kwotę za sprzedaż działki. Na te słowa pozwany zaproponował, by B. J. pożyczyła powódce 80.000 zł, którą zwróciłaby pozwanemu, na co J. oznajmiła, że powódka nie będzie w stanie zwrócić jej tej kwoty.

Dnia 25 kwietnia 2016 r. pozwany poszedł do notariusza J. R. w celu umówienie terminu na podpisanie aktu notarialnego, został ustalony termin na 5 maja 2016 r. W tym dniu pozwani przyszli do notariusz J. R. (1), która powiedziała, że powódka wraz z B. J. robi jej awantury i w związku z tym wolałaby nie sporządzać aktu notarialnego. Dlatego pozwany umówił się z notariuszem z Ł..

(dowód: przesłuchanie pozwanego Z. W. – k. 146-147 w zw. z k. 324, przesłuchanie pozwanej J. W. – k. 147 odwrót – w zw. z k. 324 odwrót)

Powódka za pośrednictwem swego pełnomocnika pismem z dnia 16 maja 2016 r. zażądała zapłaty na jej rzecz od pozwanych kwoty 120.000 zł jako dopłaty do ceny nabycia nieruchomości.

Pozwani pismem z dnia 8 czerwca 2016 r. odmówili spełnienia świadczenia, wskazali, że powódka zawierając z nimi umowę przedwstępną nie była w przymusowej sytuacji. Deklarowali zwrot na rzecz powódki kwoty zwróconej im przez Komornika jako nadpłaty długów powódki, o ile powódka o to się do nich zwróci.

(dowód: pismo –k. 109)

Pismem z dnia 20 października 2016 r. skierowanym do pozwanych powódka uchyliła się od skutków prawnych swego oświadczenia woli zawartego w § 6 przedwstępnej umowy sprzedaży, wskazując, że pozwani podstępnie wywołali u niej przeświadczenie, że tytułem ceny uregulowali jej zadłużenie w kwocie 80.000 zł podczas gdy wartość spłaconego zadłużenia wynosiła faktycznie 56.584,04 zł.

(dowód: pismo – k. 156)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) oznaczonej jako działka (...) wg stanu i wartości na dzień 31.03.2016 r. wynosi 145.800 zł. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wolnostojącym w trakcie budowy (ściany parteru i strop) o powierzchni użytkowej 115,82 m ² i powierzchni zabudowy 93,59 m ² oraz budynkiem gospodarczym o powierzchni użytkowej 36,54 m ² i powierzchni zabudowy 37,76 m ² .

(dowód: opinia biegłego do spraw szacowania nieruchomości – k. 181-208)

W toku procesu w maju 2017 r. pozwani zwrócili powódce przekazem pocztowym kwotę 19.452,50 zł, ale powódka odmówiła przyjęcia tej kwoty. Kwota ta stanowi różnice pomiędzy wysokością rzeczywiście spłaconego przez pozwanych zadłużenia powódki a kwotą 80.000 zł ustaloną jako cena zakupu nieruchomości.

(bezsporne)

Powódka ma 66 lat, nie posiada zawodu.

(bezsporne)

Powódka złożyła do organów ścigania zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. i art. 271 § 1 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k. przez notariusza z Kancelarii Notarialnej w B. J. R. (1) poprzez poświadczenie nieprawdy w akcie notarialnym na szkodę W. W. (1).

(dowód: pisma Prokuratury Rejonowej w Bełchatowie z dnia 23.10.2017 r. i z dnia 25.10.2017 r. – k. 315, 316)

Dokonując ustaleń faktycznych Sąd uznał za wiarygodne i kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy dowody z osobowych źródeł dowodowych w postaci świadków zeznań świadków: D. W. (2), M. W. i M. M. oraz przesłuchania pozwanych. Sąd odmówił wiary zeznaniom powódki oraz świadków: R. W., D. W. (1), B. J. (1), J. C. (1) i E. W. (1) w zakresie w jakim dowód ten pozostawał w sprzeczności z wyżej wskazanymi dowodami uznanymi za wiarygodne oraz obiektywnymi dowodami jakim są akty notarialne. Supozycje powódki oraz zgłoszonych przez nią świadków co do tego, że za spłatę swych zobowiązań powódka miała przenieść na pozwanego połowę działki (tj. jej niezabudowaną część) są sprzeczne z konsekwentnymi zeznaniami pozwanego, który podał, że o przeniesieniu połowy działki była mowa na początku negocjacji, kiedy powódka twierdziła, że jej zadłużenie wynosi 17.000 zł, a po tym jak okazało się, że zadłużenie powódki oscyluje w granicach 83.000 zł ustalono, że powódka przeniesie na rzecz pozwanych całą działkę (...). Okoliczności te potwierdzili świadkowie D. W. (3), M. W. i M. M.. Podkreślić należy, że świadkowie B. J., J. C., D. W. i E. W. nie uczestniczyli w rozmowach stron i posiadają swą wiedzę z przekazu powódki. Dokonując oceny sprzecznych dowodów osobowych, pochodzących od osób zaangażowanych emocjonalnie w rozstrzygany spór Sąd odwołał się do dowodów obiektywnych oraz zasad logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Niczego nie wniosły do sprawy zeznania świadków A. S., E. J. i P. M. bowiem świadkowie ci nie posiadali wiedzy na okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem transakcji zawartej między stronami Sąd ustalił w oparciu o opinię biegłego do spraw szacowania nieruchomości Z. K.. Wskazać należy, że opinia biegłego podlega ocenie według kryteriów: poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, sposobu motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej. Stosując wyżej wskazane kryteria oraz biorąc pod uwagę że biegły Z. K. jest specjalistą o niekwestionowanym poziomie wiedzy opinię biegłego należało uznać za miarodajny dowód. Biegły w opinii uzupełniającej przekonująco i wyczerpująco ustosunkował się do zarzutów do opinii formułowanych przez pełnomocników obu stron. Pełnomocnik powódki ostatecznie nie wnosił o powołanie kolejnego biegłego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powódka jako podstawę prawną swojego powództwa wskazała art. 388 k.c. argumentując i wywodząc, że pozwani wyzyskując jej przymusowe położenie związane z grożącą jej licytacją, nabyli od niej nieruchomość za cenę 80.000 zł, która to cena znacząco odbiegała od rzeczywistej wartości nieruchomości, która w czasie zawarcia umowy sprzedaży wynosiła zdaniem powódki 250.000 zł.

Zgodnie z art. 388 § 1 k.c. jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.

W świetle powyższej regulacji możliwość zastosowania tego przepisu zależy od spełnienia dwóch obiektywnych przesłanek, a mianowicie: - rażącej dysproporcji wzajemnych świadczeń i - przymusowego położenia, niedołęstwa lub niedoświadczenia wyzyskanego oraz jednej przesłanki subiektywnej, polegającej na - świadomym wykorzystaniu we własnym interesie wyzyskanego.

By można mówić o wyzysku zajść muszą kumulatywnie wszystkie trzy wymienione wyżej przesłanki.

Ciężar udowodnienia powyższych okoliczności spoczywał na powódce w myśl zasady rozłożenia ciężaru dowodu określonego w art. 6 k.c., art. 232 k.p.c. i 3 k.p.c.

Powódka nie wykazała powyższych przesłanek.

Przymusowe położenie oznacza rzeczywiście istniejącą sytuację wyzyskanego (np. majątkową, osobistą lub rodzinną), w której czuł się on zmuszony do podjęcie niekorzystnej dla niego transakcji.

Powódka twierdziła, że zawierając warunkową umowę sprzedaży znajdowała się w przymusowym położeniu z racji prowadzenia przeciwko niej licznych postępowań egzekucyjnych, a nadto, że jest z racji wieku i cech charakteru osobą niedołężną. Okoliczności na jakie powołała się powódka nie mogą być utożsamiane z przymusowym położeniem w rozumieniu powołanego wyżej przepisu. Materiał dowodowy przedstawiony przez powódkę nie pozwolił na ustalenie po jej stronie stanu niedołęstwa w rozumieniu bezradności, niemożności przezwyciężania przeszkód na skutek braku sił fizycznych lub psychicznych. Nie zachodziły również podstawy do stwierdzenia po jej stronie nieumiejętności podejmowania samodzielnych decyzji, uzależnienia od otoczenia, szczególnej podatności na nacisk osób, zwłaszcza takich, z którymi łączył ją stosunek zaufania. Także fakt, że przeciwko powódce było prowadzone postępowanie egzekucyjne i został wyznaczony termin pierwszej licytacji nieruchomości nie oznacza, że powódka była zmuszona sprzedać i to „za wszelką cenę” swą nieruchomość. Powódka sama podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości, miała czas na jej podjęcie, o zamierzonej transakcji wiedziała najbliższa rodzina powódki w postaci jej dzieci, które były aktywne w okresie podejmowania przez powódkę decyzji o sprzedaży nieruchomości pozwanym i warunkach tej sprzedaży. Istotne jest również to, że powódka zawarła sporną umowę już po spłaceniu obciążających ją długów, po wydaniu przez Komornika postanowienia o umorzeniu postępowania egzekucyjnego. Z dowodów dostarczonych przez pozwanego wynika, że pozwany proponował powódce by ta oddała mu kwotę odpowiadającą wysokości spłaconych przez niego długów powódki, ale powódka mimo to zdecydowała się przenieść na pozwanych własność nieruchomości. W tych okolicznościach Sąd uznał, że powódka powołała się na swe rzekome niedołęstwo czy też niedoświadczenie jedynie na potrzeby tej sprawy, a na pewno nie może świadczyć o ich wystąpieniu jedynie fakt, że w poprzednim okresie czasu zaciągnęła liczne zobowiązania finansowe. Powódka jest na pewno osobą zaradną życiowo, skoro próbowała uchronić swój majątek przed sprzedażą w drodze egzekucji prosząc pozwanych o spłatę jej zadłużenia, a kroki te okazały się skuteczne. O operatywności powódki można mówić także w kontekście kroków podjętych przez nią po zawarciu umowy z pozwanymi w postaci choćby wytoczenia niniejszego powództwa czy też złożenia zawiadomienia do organów ścigania o przestępstwo z art. 286 § 1 k.k. i art. 271 § 1 k.k. w zw. z art. 11 § 2 k.k.

Jeśli zaś chodzi o kwestię niedoświadczenia, na pewno zarówno powódka jak i pozwani mieli podobne rozeznanie co do zawierania umów i wiedzy o cenach obowiązujących na rynku nieruchomości. W kwestii zawarcia i podpisania aktu notarialnego oraz postanowień, które znalazły się w jego treści istotną rolę odrywał notariusz.

Powódka nie wykazała również subiektywnej przesłanki wyzysku w postaci świadomości tego stanu rzeczy strony wyzyskującej - nie udowodniła, że pozwani zmusili ją do zawarcia umowy przedwstępnej, w zamian za spłacenie za nią zadłużenia i że pozwani podsycali strach powódki przed sprzedażą w drodze licytacji publicznej jej działki siedliskowej. Całkowicie gołosłowne są również twierdzenia powódki co do tego, że pozwani mieli świadomość jaka jest rzeczywista wartość nieruchomości i że zapewniali powódkę, że kwota 80.000 zł stanowi kwotę odpowiadającą rzeczywistej wartości nieruchomości.

Powódka zawierając kwestionowaną umowę działała w stanie zdrowia pozwalającym na decydowanie o wszystkich istotnych składnikach umowy. Nie ma żadnych dowodów by wystąpiły u niej w dacie zawierania umowy jakiekolwiek zaburzenia czynności decyzyjnych i intelektualnych.

Dla oceny wystąpienia przesłanek wyzysku w kontekście przesłanki obiektywnej jaką jest szczególna sytuacja osoby wyzyskanej oraz subiektywnej przesłanki świadomości tego stanu rzeczy strony wyzyskującej należy odwołać się do chronologii wydarzeń.

Przeciwko powódce od 2010 r. były prowadzone postępowania egzekucyjne, w lutym 2016 r. powódka dowiedziała się o wyznaczonej na dzień 7 kwietnia 2016 r. pierwszej licytacji nieruchomości, dnia 22 marca 2016 r. pozwany spłacił zadłużenie powódki a po 9 dniach od spłaty tego zadłużenia została podpisania przedwstępna umowa sprzedaży. W tym czasie to jest od lutego do dnia 31 marca 2017 r. powódka prowadziła przy udziale swych synów rozmowy z pozwanym mające na celu spłatę przez pozwanego zadłużenia powódki w celu uchronienia majątku powódki przed sprzedażą w drodze licytacji publicznej. Były prowadzone wzajemne negocjacje, był to ciąg działań obu stron, konsekwentnych i przemyślanych, poprzedzonych czasem na zastanowienie, a powódka działała z pełnym rozeznaniem. Żadnych działań pozwanych realizujących taki zamiar powódka nawet nie przytoczyła, nie mówiąc już o udowodnieniu.

Nie można również na gruncie ustalonego stanu faktycznego mówić, że wystąpiła rażąca dysproporcja wzajemnych świadczeń stron. Ta przesłanka obiektywna oznacza istniejącą w chwili zawarcia umowy dysproporcję między świadczeniami stron, która ma charakter rażący. Oznacza to dysproporcję bardzo znaczną, oczywiście odbiegającą, w znaczeniu rzucającą się w oczy, od dopuszczalnej w obrocie nierównowagi świadczeń, na podstawie kryteriów obiektywnych – wartości rynkowej świadczenia. Nie ekwiwalentność obu świadczeń musi być na tyle istotna, znacząca, poważna, że jej ocena w świetle reguł słuszności kontraktowej pozwala uznać, że wartości te różnią się „w rażącym stopniu”. Rażąca dysproporcja musi istnieć w chwili zawarcia umowy.

To, że cena ustalona przez strony nie była rażąco zaniżona świadczą ustalenia biegłego do spraw szacowania nieruchomości. Z operatu szacunkowego tego biegłego wynika, że wartość rynkowa nieruchomości w dacie zawarcia umowy wynosiła 145.800 zł. Cena ustalona aktem notarialnym na kwotę 80.000 zł nie odbiegała rażąco od cen na rynku nieruchomości obowiązujących w tamtym czasie. Cena sprzedaży stanowiła 55 % wartości rynkowej nieruchomości. O rażącej dysproporcji można byłoby mówić w okolicznościach sprawy, gdyby cena ta była co najmniej dwukrotnie niższa. Nie stanowi to rażącego naruszenia zasady ekwiwalentności świadczeń gdy uwzględni się, że strony prowadziły pertraktacje co do ceny i sposobu jej płatności. Podkreślić należy, że strony transakcji mogą ustalić cenę nabycia zgodnie z zasadą kontraktowania, a ustalona cena nie była rażąco zaniżona. Prawo nie zakazuje zawierania umów, w których występuje dysproporcja między wartością określonych w umowie wzajemnych świadczeń stron, a wystąpienie takiej sytuacji nie uprawnia do podważenia ważności czy skuteczności umowy. Jedynie w sytuacji, gdy umowa przewidująca taką dyspozycję jest zawarta w celu wyzysku drugiej strony musi być uznana za wykraczającą poza zakres swobody umów wyznaczony art. 353 ¹ k.c.

Nadto powódka przystąpiła do aktu notarialnie dobrowolnie, po stosownym namyśle, z pełną możliwością działania, czego przejawem jest choćby zastrzeżenie w akcie notarialnym prawa pierwokupu na rzecz syna powódki. Akt notarialny został odczytany.

Pełnomocnik powódki w piśmie procesowym z dnia 21.10.2016 r. powołał się dodatkowo na to, że powódka w dacie podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży była pod wpływem błędu co do wysokości spłaconych przez pozwanych zobowiązań, który to błąd wywołali świadomie i celowo pozwani.

Kodeks cywilny nie definiuje błędu, ale przez sprecyzowanie przesłanek mających znaczenie prawne określa, które błędy w potocznym znaczeniu tego słowa są uważane przez prawo za wadę oświadczenia woli w rozumieniu art. 84 – 86 i art. 88 k.c. będącą podstawą do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia.

Zgodnie z art. 84 § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. W myśl § 2 tego przepisu można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). W myśl art. 86 § 1 k.c. jeżeli błąd wywołał druga strona podstępnie, uchylenie się od skudów prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd mnie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

Podstęp w potocznym rozumieniu jest to świadome wywołanie u drugiej osoby fałszywego obrazu jakiegoś faktu, sytuacji lub przekonania po to, aby skłonić ją do określonego postępowania. W znaczeniu normatywnym celem podstępnego działania jest wprowadzenie drugiej osoby w błąd po to, żeby dokonała określonej czynności prawnej.

Żadna z okoliczności mających świadczyć o wprowadzeniu powódki w błąd na skutek podstępu ze strony pozwanych, wymienionych w oświadczeniu powódki z dnia 20.10.2016 r., nie została potwierdzona w toku postępowania dowodowego. Faktem jest, co wynika z pokwitowań wystawionych przez komornika znajdujących się na kartach 85- 86, że pozwany w dniu 22 marca 2016 r. wpłacił do Komornika łącznie 67.362,41 zł oraz w Urzędzie Skarbowym w B. kwotę 6.260 zł – zatem na dzień zawarcia aktu notarialnego była to łączną kwota 73.622,41 zł. Nadto w dniu 9 kwietnia 2016 r. pozwany przelał na konto Komornika na poczet zadłużenia powódki kwotę 1.559 zł. Bezsporne jest, że w akcie notarialnym z dnia 31 marca 2016 r. powódka potwierdziła przyjęcie wyższej kwoty – tj. 80.000 zł. Wskazać należy, że powódka powołując się na błąd nie wskazała na czym miał on polegać, tym bardziej poza gołosłownymi twierdzami powódki brak w sprawie dowodów, że ewentualny błąd został wywołany przez pozwanych i to w warunkach podstępu. Ponieważ dopiero w kwietniu 2016 r. Komornik zwrócił pozwanemu nadpłacone należności, twierdzenia powódki, że w dacie zawarcia umowy przedwstępnej wysokość spłaty zadłużenia powódki wynosiła 56.584,04 zł nie polegają na prawdzie. Okoliczności sprawy wskazują, że powódka działała świadomie, wiedziała co robi i do czego zmierza.

Jednocześnie w związku z tym zarzutem wskazać należy, że powódka w niniejszej sprawie żądała zasądzenia od pozwany dopłaty do ceny sprzedaży, nie żądała zaś stwierdzenia nieważności umowy z powodu wady oświadczenia woli w postaci kwalifikowanego błędu – podstępu.

Reasumując, okoliczności sprawy nie pozwalają przyjąć, że do zawarcia spornej umowy doszło w warunkach wyzysku oraz by było zasadne w świetle przepisów regulujących wadę oświadczenia woli w postaci błędu.

Powództwo zostało uwzględnione do kwoty 19.452,50 zł, co do której pozwani uznali powództwo (art. 213 § 2 k.p.c.). Kwota ta stanowiła różnicę pomiędzy ustaloną w akcie notarialnym ceną sprzedaży (kwota 80.000 zł) a wysokością faktycznie spłaconych przez pozwanych długów powódki u komornika i w Urzędzie Skarbowym w B. (w związku ze zwrotem przez komornika na rzecz pozwanych nadpłaty ustalonej po zakończeniu postępowania egzekucyjnego). Pozwany jeszcze przed wytoczeniem powództwa zgłaszali gotowość zwrotu powódce tej należności, a następnie w toku procesu przekazem pocztowym usiłowali oddać tę kwotę powódce, jednakże powódka odmówiła jej przyjęcia. Wskazać należy, że częściowo uznanie powództwa w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie może być traktowane jako potwierdzenie zasadności powództwa czy też uznanie okoliczności faktycznych powołanych przez powódkę na uzasadnienie swego żądania, i należy je uznać jedynie jako potwierdzenie istnienia równicy pomiędzy ustaloną w akcie notarialnym ceną a należnością faktycznie uiszczoną przez pozwanych wobec faktu zwrotu przez komornika części zadłużenia spłaconego przez pozwanego.

Sąd nie uwzględnił wniosku powódki o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia zainicjowanego przez nią postępowania w sprawie popełnienia przestępstwa przez notariusza sporządzającego akt notarialny z dnia 31 marca 2016 r.

Zgodnie z art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c. sąd może zawiesić postępowanie z urzędu jeżeli ujawni się czyn, którego ustalenie w drodze karnej lub dyscyplinarnej mogłoby wywrzeć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy cywilnej.

Przepis ten daje sądowi możliwość fakultatywnego zawieszenia postępowania w sytuacji, gdy wynik innej, toczącej się już sprawy karnej, ma zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. Ujawnienie się czynu, którego ustalenie w drodze karnej lub dyscyplinarnej mogłoby wywrzeć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy cywilnej zachodzi wtedy, gdy fakt popełnienia przestępstwa lub wykroczenia dyscyplinarnego ma prejudycjalne znaczenie dla odpowiedzialności cywilnej pozwanego.

Zawieszenie postępowania na podstawie wskazanego przepisu jest uzasadnione, jeżeli ustalenie czynu (przestępstwa) w drodze karnej mogłoby wywrzeć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy cywilnej, zaś ocena w tym zakresie należy do sądu merytorycznie rozpoznającego sprawę (wyroki z dnia: 21 lutego 2007 r., I CSK 412/06; 14 stycznia 2009 r., IV CSK 358/08 oraz 2 lutego 2010 r., II PK 157/09, OSNP 2011 nr 13-14, poz. 179, postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Pracy, (...) i Spraw Publicznych z dnia 14 maja 2012 r. I PK 26/12).

Takiego związku pomiędzy niniejszą sprawą a postępowaniem karnym powódka nie wykazała, w związku z czym jej wniosek nie został uwzględniony.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowił przepis art. 100 zd. 1 k.p.c.

Z porównania kwoty dochodzonej pozwem (120.000 zł) z kwotą zasądzoną (19.452,50 zł) wynika, że powódka przegrała sprawę w 84 %.

Koszty procesu po stronie powódki wyniosły 9.620 zł, na które złożyły się: wydatek na biegłego– 2.403 zł, wynagrodzenie z tytułu zastępstwa prawnego w kwocie 7.200 zł oraz wydatek na opłatę skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Po stronie pozwanych koszty wyniosły 7.234 zł (wynagrodzenie z tytułu zastępstwa prawnego i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł).

Łącznie koszty procesu wyniosły 16.854 zł. Powódkę z tytułu zwrotu kosztów procesu obciążała kwota 4.537 zł {(16.854 zł x 84 %) - 9.620 zł}.

Podstawę rozstrzygnięcia o pobraniu nieuiszczonych kosztów sądowych w zakresie wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa w łącznej kwocie 1.367,21zł stanowiły przepisy art. 113 ust. 1 i 2 ustawy z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 1025 ze zm.) w zw. z art. 100 zd. 1 k.p.c. W oparciu o powyższą regulację Sąd nakazał pobrać: - od powódki z zasądzonego roszczenia kwotę 1.148,46 zł (1.367,21 zł x 84 %) oraz na podstawie art. 113 ust. 4 wskazanej ustawy Sąd odstąpił od obciążenia powódki częścią nieuiszczonej opłaty sądowej od oddalonej części powództwa – od pozwanych solidarnie kwotę 218,75 zł (1.367,21 zł x 16 %).

Sędzia SO Ewa Tomczyk

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć powódce.

28.11.2017 r. Sędzia SO Ewa Tomczyk