Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 września 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Katarzyna Polańska - Farion

Sędziowie:SA Bogdan Świerczakowski

SO Tomasz Wojciechowski (spr.)

Protokolant: aplikant sędziowski Małgorzata Mińkowska

po rozpoznaniu w dniu 5 września 2013 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko M. R.

o rozwiązanie umowy

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 10 października 2012 r.

sygn. akt XXIV C 523/12

1. oddala apelację;

2. zasądza od M. R. na rzecz (...) W. kwotę 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 295/13

UZASADNIENIE

Pozwem z 17 maja 2012 roku (...) W. wystąpiło o rozwiązanie stosunku prawnego użytkowania wieczystego gruntu położonego w W. przy ulicy (...), objętego księgą wieczystą o numerze (...), łączącego powoda z pozwanym M. R., a ustanowionego umową z 1 czerwca 1990 roku, oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Pozwany M. R. wnosił o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 10 października 2012 roku Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo rozwiązując stosunek użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu stanowiącego działkę położoną w W. przy ulicy (...), oznaczoną w ewidencji gruntów numerem(...) w obrębie (...), o powierzchni 620 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą numer (...), łączący M. R. i (...) W., a także zasądził od M. R. na rzecz (...) W. kwotę 56.534,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją z dnia 29 marca 1990 roku orzeczono o oddaniu w użytkowanie wieczyste na 99 lat gruntu o powierzchni 620 m ² położonego w W. przy ulicy (...), stanowiącego działkę nr (...) z obrębu (...), na rzecz (...) Sp. z o.o. Nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową o wysokiej intensywności z usługami, na siedzibę i prowadzenie działalności zgodnie ze statutem. Tą samą decyzją orzeczono o sprzedaży (...) Sp. z o.o. znajdującego się na nieruchomości budynku mieszkalnego przeznaczonego do modernizacji zwalniając nabywcę z uiszczenia ceny w zamian za obowiązek pokrycia kosztów przebudowy i modernizacji oraz dalszego sprawowania zarządu nieruchomością. W umowie wskazano, że może ona ulec rozwiązaniu jeżeli użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, a w szczególności jeżeli nie przeprowadzi w podanym terminie przebudowy i modernizacji budynku.

1 czerwca 1990 roku, w wykonaniu opisanej decyzji, została zawarta umowa o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu i sprzedaż budynku. W § 4 umowy postanowiono, że umowa może ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, w szczególności jeśli nie przeprowadzi w terminie 2 lat od zawarcia umowy przebudowy i modernizacji budynku.

(...) Sp. z o.o. nie wywiązała się ze zobowiązania, co spowodowało podjęcie w 1996 roku czynności wyjaśniających, a w 1997 roku wszczęcie z urzędu postępowania w sprawie rozwiązania umowy. W związku z wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami postępowanie to jednak zostało umorzone.

Umową z 12 stycznia 2007 roku (...) Sp. z o.o. zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku na rzecz (...) Sp. z o.o. w W..

Pismem z 3 sierpnia 2011 roku Dyrektor Biura (...) (...) W. wezwał (...) Sp. z o.o. do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w terminie 30 dni pod rygorem skierowania sprawy do sądu. Spółka jednak odmówiła.

Umową z 30 grudnia 2011 roku (...) Sp. z o.o. zbyła prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku na rzecz M. R..

Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Wpisano tam prawo użytkowania wieczystego do 1 czerwca 2089 roku. Jako sposób korzystania wskazano, że jest to działka gruntu w wieczystym użytkowaniu i budynek o kubaturze 600 m ³ przeznaczony do celów mieszkalnych.

W budynku położonym na nieruchomości przy ulicy (...) od czasu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie zostały wykonane prace modernizacyjne przez żadnego z kolejnych użytkowników wieczystych.

Opisany stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie złożonych dokumentów oceniając, że nie budziły one wątpliwości co do swej wiarygodności i nie były kwestionowane przez żadną ze stron. Stwierdzono również, że pozwany przyznał, iż w budynku nie doszło do wykonania prac modernizacyjnych. Po stosownym pouczeniu o treści art. 229 i 230 k.p.c. pozwany stwierdził, że nie ma pozytywnej wiedzy o takich pracach. Przyznanie to nie budziło wątpliwości, gdyż z żadnego z przedstawionych dowodów nie wynikało, aby jakiekolwiek prace po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste były prowadzone.

Dokonując analizy ustalonego stanu faktycznego Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności odniósł się do istoty użytkowania wieczystego. Następnie dokonał analizy przepisów mówiących o możliwości rozwiązania tego rodzaju stosunku prawnego, to jest art. 240 k.c. i 33 ust. 3 u.g.n. stwierdzając, że przesłanką jego jest oczywista sprzeczność sposobu korzystania z gruntu przez wieczystego użytkownika z przeznaczeniem tego gruntu, w szczególności niewzniesienie wbrew umowie określonych w niej budynków bądź urządzeń. Taki stan rzeczy stwierdzono w rozpoznawanej sprawie – (...) Sp. z o.o. nie wykonała umownego zobowiązania do przeprowadzenia modernizacji budynku w przewidzianym na to dwuletnim terminie. Przesądza to o istnieniu podstaw do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

Następnie Sąd Okręgowy odniósł się do zarzutów pozwanego, który wywodził, iż o treści prawa użytkowania wieczystego rozstrzyga konstytutywny wpis w księdze wieczystej, a w tym przypadku wpis ten nie obejmuje obowiązku modernizacji budynku, co oznaczałoby, że pozwany nabył prawo w stanie wolnym od tego obowiązku. Takie rozumowanie zostało przez Sąd pierwszej instancji zanegowane. Sąd ten stwierdził, że przepisy obowiązujące w dacie zawarcia umowy, a także obecnie, faktycznie przewidywały, iż postanowienia umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Nie oznacza to jednak, że jeśli nawet ujawnione nie zostaną, to kolejny nabywca prawa nie jest związany jego treścią. Nabywca taki ma bowiem świadomość, że prawo wynika z umowy, w związku z czym w swoim interesie powinien się z nią zapoznać. W ocenie Sądu, o ile sam wpis użytkowania wieczystego w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny, to wpis postanowień umowy dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości już jedynie deklaratoryjny. W tym zakresie powołano się obszernie na analogiczny pogląd wyrażony w literaturze. Wynika z niego, że każdy kolejny nabywca użytkowania wieczystego powinien wykonywać umowę o oddaniu gruntu zgodnie z jej treścią. W razie zbycia prawa nabywca powinien uzyskać informację o treści umowy. Nie można w związku z tym powoływać się nawet na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nadto zauważono, że w praktyce często zdarza się, iż sposób korzystania z nieruchomości nie jest wpisywany w księdze wieczystej. Wpis taki następuje tylko na wniosek, który nie zawsze jest składany.

Z przytoczonych argumentów wywiedziono konkluzję, że pozwany nie mógł powoływać się na brak wpisu w księdze wieczystej dotyczącego obowiązku dokonania modernizacji budynku. Wiązały go obowiązki przyjęte umową przez pierwszego użytkownika wieczystego. Niewątpliwe było, że z obowiązku modernizacji budynku żaden z kolejnych użytkowników wieczystych się nie wywiązał, co uzasadniało rozwiązanie umowy zgodnie z żądaniem pozwu.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

Od opisanego wyroku apelację wniósł pozwany zaskarżając go w całości. Zarzucił:

- naruszenie art. 33 u.g.n. przez rozpoznanie sprawy mimo braku żądania właściwego organu osoby prawnej będącej właścicielem gruntu oraz nadanie przymiotu pozwanego aktualnemu użytkownikowi wieczystemu, który nie był wezwany do rozwiązania umowy,

- naruszenie art. 240 k.c. w zw. z 233 k.c. przez rozwiązanie umowy, w której brak określenia sposobu korzystania z gruntu,

- naruszenie art. 217 k.p.c. przez zaniechanie przeprowadzenia dowodów z dokumentów dołączonych do odpowiedzi na pozew.

Wraz z apelacją powód złożył kilka dokumentów wnosząc o przeprowadzenie z nich dowodu i wskazując, że potrzebę powołania się na nie zrozumiał dopiero po zapoznaniu się z wyrokiem Sądu Okręgowego.

Wnioski apelacji obejmują zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa, a ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie była zasadna i – wobec niestwierdzenia wadliwości postępowania i orzeczenia Sądu pierwszej instancji podlegających uwzględnieniu z urzędu – musiała zostać oddalona na podstawie art. 385 k.p.c.

Poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia faktyczne odpowiadają treści zgromadzonego w sprawie materiału procesowego, w szczególności przeprowadzonych dowodów i są w zupełności prawidłowe. Z tego względu Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Szerszego rozważenia wymaga jedynie kwestii dokonania bądź niedokonania prac modernizacyjnych w budynku położonym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Pozwany nie zakwestionował skutecznie tezy powoda, który wskazywał, iż na przedmiotowej nieruchomości od momentu oddania jej w użytkowanie wieczyste nie doszło do modernizacji budynku. Istotnie pozwany stwierdził, że „nie ma pozytywnej wiedzy”, aby prace modernizacyjne były w budynku przeprowadzone. Takie oświadczenie nie stanowi niewątpliwie zaprzeczenia przytoczenia procesowego powoda, który konsekwentnie twierdził, iż do modernizacji od 1990 roku nie doszło. Wcześniejsza część wypowiedzi powoda (k.77) prowadzi do tych samych wniosków, skoro wskazywał on, że modernizacja budynku „wymagałaby” przeprowadzenia modernizacji również części obiektu usytuowanych na sąsiednich działkach. Z użycia tego typu sformułowań można było wnioskować, że do żadnych prac nie doszło.

Nadto nie może umknąć, iż oświadczenia stron muszą być rozpatrywane w kontekście całego materiału procesowego, w tym zwłaszcza zebranych dowodów. Należą do nich notatki z 1995 roku (k.20) i z 2011 roku (k.28) jednoznacznie wskazujące na brak jakichkolwiek prac na nieruchomości.

Do odmiennych wniosków nie prowadzą również dowody dołączone do apelacji i złożone już w toku postępowania apelacyjnego.

„Raport” z 1996 roku (k.110) stanowi dokument prywatny sporządzony przez osobę określającą się jako rzeczoznawca majątkowy, jak można sądzić z treści na zlecenie ówczesnego użytkownika wieczystego. Wymieniono w nim działania „zmierzające do racjonalnego zagospodarowania terenu” – zwrócenie się o wydanie wskazania lokalizacyjnego, uzyskanie opinii wskazującej na konieczność kompleksowego zagospodarowania terenu w kwartale ulic oraz koncepcji „programowo-przestrzennej”. Zdaniem autora wynika z tego potrzeba opracowania dalszych ekspertyz szczegółowych. Z tego wywiedziono wniosek, że użytkownik wieczysty realizuje umowę z właścicielem gruntu. W tym kontekście jest oczywiste, że jeżeli użytkownik podjąłby jakiekolwiek wymierne działania zmierzające do realizacji przyjętego umową obowiązku modernizacji budynku, zostałyby one wyliczone w omawianym raporcie. Skoro dokument na ten temat milczy, to z całą pewnością fakty takie nie miały miejsca. Jest przy tym rzeczą oczywistą, że modernizacji w rozumieniu umowy nie można utożsamiać z wymianą pism bliżej niesprecyzowanej treści. Należy jeszcze dodać, że raport sporządzono prawie 4 lata po upływie przewidzianego umową na modernizację budynku terminu.

Bez znaczenia jest kolejny dokument w postaci decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 8 października 1997 roku (k.114). Wydano go na wniosek innego podmiotu, a przy tym jego treść wskazuje, że dotyczy terenu innego niż objęty żądaniem pozwu. Powtórzyć też wypada, że samo uzyskanie tego rodzaju decyzji, nawet gdyby dotyczyła właściwego gruntu, nie odpowiadałoby powinności modernizacji budynku.

Podobnie nic nie wnosi do sprawy pismo z 16 września 2011 roku (k.122). Jego treść nie ma znaczenia dla ustalenia okoliczności w sprawie niniejszej istotnych.

Tak też należy odnieść się do umowy o wspólne przedsięwzięcie (k.127) powtarzając po raz kolejny, że jej zawarcie nie oznacza spełnienia obowiązku wynikającego z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Jeśli chodzi o złożoną bezpośrednio przed rozprawą apelacyjną decyzję z 13 sierpnia 2013 roku (k.175), to stwierdzić należy, że niewątpliwie nie dowodzi ona – wbrew stanowisku pozwanego – iż wolą powoda było przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu, którego sprawa dotyczy, w prawo własności. Tego rodzaju decyzja, obejmująca nieruchomość sąsiednią, nie miała żadnego znaczenia dla oceny zasadności powództwa.

Odnosząc się bezpośrednio do podniesionego w apelacji zarzutu zaniechania przeprowadzenia dowodu z dokumentów dołączonych do odpowiedzi na pozew stwierdzić trzeba, że nie jest on zasadny. Dokumenty te również nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Dwa z nich dotyczyły postępowania w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej w związku z niedokonaniem modernizacji budynku. Chodziło o decyzję umarzającą postępowanie wobec wydania decyzji przez osobę nieuprawnioną oraz postanowienie uznające zażalenie na bezczynność organu wniesione przez pozwanego za nieuzasadnione (k.69 i 70), a także zaświadczenie z 2011 roku o braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Żaden z powołanych dokumentów nie świadczył o realizacji obowiązku nałożonego na wieczystego użytkownika ani też nie wykazywał okoliczności faktycznych w sprawie niniejszej istotnych.

Również zaaprobować należy rozważania prawne Sądu Okręgowego i wywiedzione z nich wnioski.

Istotnie art. 240 k.c. przewiduje możliwość rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, a w szczególności wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Podobnej treści regulację zawiera art. 33 ust. 3 u.g.n. wskazując, iż rozwiązania umowy może żądać właściwy organ i podobnie określając przesłanki wystąpienia z takim żądaniem.

Należy podzielić stanowisko Sądu pierwszej instancji, iż w rozpatrywanym przypadku zaistniały przesłanki rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.

Decyzja z 29 marca 1990 roku orzekająca o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste wskazywała na spoczywający na nabywcy prawa obowiązek przebudowy i modernizacji budynku położonego na gruncie. Nałożenie tego obowiązku nastąpiło w związku ze zwolnieniem z zapłaty ceny za własność budynku. Jednocześnie ustalono termin wynoszący dwa lata od dnia zawarcia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego. W dalszej części decyzji jednoznacznie stwierdzono, że umowa może ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik wieczysty będzie korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, a w szczególności gdy nie przeprowadzi w podanym terminie przebudowy i modernizacji budynku (k.11).

Umowa taka została zawarta 1 czerwca 1990 roku. Nie może ulegać wątpliwości, że nakładała ona na użytkownika wieczystego obowiązek dokonania przebudowy i modernizacji budynku położonego na gruncie. W umowie przytoczono powołane fragmenty decyzji z 29 marca 1990 roku. Następnie stwierdzono, że jest ona zawierana w wykonaniu powołanej decyzji. W dalszym fragmencie do umowy wpisano wprost możliwość jej rozwiązania w razie zaniechania przebudowy i modernizacji budynku w podanym terminie. Jest więc oczywiste, że jakkolwiek nie wyodrębniono w umowie osobnego fragmentu określającego obowiązki użytkownika wieczystego w rozważanym zakresie z zastrzeżeniem terminu na ich realizację, to taka treść w umowie się znalazła. Nie potrzeba żadnych dalej idących zabiegów interpretacyjnych do stwierdzenia, że z umowy wynika, iż po pierwsze użytkownik wieczysty powinien dokonać przebudowy i modernizacji budynku, a po drugie ma to uczynić w ciągu dwóch lat od jej zawarcia. Wnioski te wypływają z zawarcia w umowie informacji o treści decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego oraz stwierdzenia, że zostaje ona podpisana w wykonaniu tejże decyzji. Nadto istotne znaczenie ma już samodzielne wskazanie na możliwość rozwiązania umowy, jeżeli w czasie właściwym nie dojdzie do rozbudowy i modernizacji budynku, co uznano za egzemplifikację oczywiście nieprawidłowego sposobu korzystania z gruntu. Kreując zatem sankcję, znajdującą zresztą oparcie w przepisach prawa, stwierdzono istnienie obowiązku nałożonego na użytkownika wieczystego. Obowiązek ten ma treść określoną w samej umowie. Wykładnia tekstu umowy uwzględniająca kryteria wymienione w art. 65 k.c. prowadzi zatem do wniosku, że użytkownika wieczystego obciążono obowiązkiem przebudowy i modernizacji budynku.

Nie ulega wątpliwościom, iż pierwszy użytkownik wieczysty jest związany postanowieniami umowy w części określającej jego obowiązki dotyczące zagospodarowania nieruchomości, niezależnie od tego czy znajdą one wyraz w treści wpisów w księdze wieczystej.

Słusznie Sąd Okręgowy dokonał rozgraniczenia między wpisami dotyczącymi ustanowienia i przeniesienia użytkowania wieczystego a wpisem obejmującym postanowienia umowy traktujące o sposobie korzystania z nieruchomości. Pierwszy z wymienionych dotyczy art. 27 u.g.n., a wcześniej dotyczył art. 19 ust. 1 u.g.g.w.n., które jednolicie stanowiły, że czynności te „wymagają” wpisu w księdze wieczystej. Z kolei druga sytuacja objęta jest art. 30 u.g.n., a poprzednio art. 19 ust. 2 u.g.g.w.n., wedle których postanowienia umów „podlegają” ujawnieniu w księdze wieczystej.

Już z samej wykładni językowej wynika, że o ile w przypadku ustanowienia i zbycia użytkowania wieczystego wpis w księdze wieczystej jest niezbędny i stanowi warunek konieczny skuteczności tych czynności, o tyle w przypadku postanowień umowy określających sposób korzystania z gruntu ustawodawca niezbędności takiej nie ustanowił. Z rozważanych, ani też z żadnych innych przepisów, nie wynika aby warunkiem koniecznym obowiązywania umowy w zakresie dotyczącym sposobu korzystania z gruntu było przeniesienie zapisów tego dotyczących do księgi wieczystej. Jest przy tym oczywiste, że szereg elementów określonych w umowie między właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym ma charakter dla nich wiążący, chociaż w księdze wieczystej ujawnieniu nie podlega. Dotyczy to choćby wysokości opłat – pierwszej i rocznych oraz ich stawek procentowych.

Jak z powyższych uwag wynika dla pierwszego użytkownika wieczystego niewątpliwie wiążąca była umowa określająca jego obowiązki, w tym dokonanie modernizacji budynku położonego na gruncie. Nie miało znaczenia niewpisanie tego obowiązku w księdze wieczystej.

Art. 240 k.c. stanowi, że przesłanką rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego jest oczywista sprzeczność sposobu korzystania z gruntu przez użytkownika z przeznaczeniem tego gruntu. Jako przykład podaje się brak wzniesienia określonych umową budynków i urządzeń. Art. 33 ust. 3 u.g.n. warunku „oczywistości” nie powtarza. Z orzecznictwa sądowego wynika jednak, że mimo rozbieżności redakcji obu przepisów warunek ten obowiązuje (przykładowo wyroki Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2010 roku, V CSK 168/10, z 18 czerwca 2010 roku, V CSK 414/09, z 28 marca 2012 roku, V CSK 163/11).

Jak stwierdzono powyżej obowiązek modernizacji budynku położonego na gruncie nie został zrealizowany.

Do przebudowy i modernizacji budynku nie doszło w okresie, kiedy prawo użytkowania wieczystego przysługiwało (...) Sp. z o.o., a więc między 1990 a 2007 rokiem. W tym też czasie upłynął przewidziany umową dwuletni termin. Zatem już w okresie przysługiwania prawa użytkowania wieczystego pierwotnemu nabywcy ziściły się przesłanki rozwiązania umowy.

W realiach niniejszej sprawy nie ma wątpliwości, że zaistniała przesłanka do rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego, skoro użytkownik wieczysty we właściwym czasie nie przeprowadził prac w zakresie rozbudowy i modernizacji budynku położonego na gruncie. Obowiązek ten miał kluczowe znaczenie dla stron umowy i stanowił oczywisty odpowiednik przewidzianego ustawą wzniesienia budynku na oddawanym gruncie. Stąd brak jego realizacji oznaczał oczywistą sprzeczność zachowania użytkownika wieczystego z umownie określonym sposobem korzystania z gruntu czyli jego przeznaczeniem (przykładowo w kwestii oczywistej sprzeczności korzystania z gruntu z jego przeznaczeniem w sytuacji niewzniesienia budynku – wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 roku, III CKN 1409/00 i z 28 stycznia 2011 roku, I CSK 132/10).

Już zatem w okresie, kiedy użytkownikiem wieczystym był (...) Sp. z o.o. zaistniały podstawy do rozwiązania użytkowania wieczystego. Prawo żądania rozwiązania tego stosunku prawnego powstało po stronie ówczesnego właściciela gruntu, którego następcą prawnym pod tytułem ogólnym jest powód.

Sytuacji tej nie zmieniło późniejsze dwukrotne zbycie użytkowania wieczystego. Z niczego nie wynika w szczególności by przeniesienie użytkowania wieczystego na kolejny podmiot powodowało wygaśnięcie prawa do żądania rozwiązania tego stosunku prawnego już istniejącego po stronie właściciela gruntu. Nie ma tu oczywiście znaczenia instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż istnienie prawa do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego, ani wystąpienia przesłanek je warunkujących, nie wpisuje się w księdze wieczystej. Stąd nie można twierdzić, że brak wpisów w tym przedmiocie działa na korzyść nabywcy prawa. Zbycie użytkowania wieczystego nie powoduje również, że przed nabywcą otwiera się nowy termin na zagospodarowanie terenu w sposób określony w umowie kreującej to prawo.

Warto w tym miejscu powołać się na stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uzasadnieniu wyroku z dnia wyroku z dnia 15 września 2005 roku (II CK 59/05) oraz zapadłego w bardzo zbliżonych stanie faktycznym wyroku z dnia 15 kwietnia 2011 roku (II CSK 473/10). W obu przypadkach przyjęto, iż postanowienia umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego określające sposób korzystania z gruntu, w tym obowiązki użytkownika wieczystego, wiążą nie tylko pierwszego użytkownika wieczystego, ale także nabywców tego prawa. W drugim z wymienionych przypadków doszło do zbycia prawa już po upływie terminu zakreślonego na dokonanie zabudowy gruntu. Poglądy te należy niewątpliwie podzielić.

W powołanych orzeczeniach zawarte jest również potwierdzenie wyrażonego przez Sąd pierwszej instancji stanowiska wskazującego na związanie nabywcy prawa treścią umowy je ustanawiającej.

Rację miał również Sąd Okręgowy wywodząc za jednym ze stanowisk doktryny, iż nie ma tutaj znaczenia brak wpisu w księdze wieczystej obejmującego informacje o określonym w umowie sposobie korzystania z nieruchomości.

Jak wspomniano powyżej wpis ten ma znaczenie jedynie deklaratoryjne.

Zauważyć też trzeba, że prawo użytkowania wieczystego z definicji istnieje w granicach treściowych określonych umową, co wynika wprost z art. 233 k.c. Zasadniczo zatem umowa wyznacza jego treść. Jedynie wyjątkowo prawo mogło powstać bez zawarcia umowy, co jednak nie dotyczyło sprawy niniejszej. Wynika z tego, że nabywca użytkowania wieczystego musi mieć świadomość, iż uzyskiwane przez niego prawo jest ograniczone nie tylko abstrakcyjnymi zapisami ustawowymi, ale i rozwiązaniami przyjętymi jednostkowo w umowie, która je wykreowała. Z niczego nie wynika, by w następstwie zbycia prawa mogło ono „uwolnić się” od tego rodzaju ograniczeń, a więc w rzeczywistości uzyskać odmienną, faktycznie szerszą, treść. Instytucją taką nie jest wspomniana już rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wynika to już z faktu, że nabywca prawa powinien mieć świadomość możliwości istnienia umownych granic prawa, zwłaszcza dotyczących obowiązków użytkownika wieczystego, i zaniechując zapoznania się z nimi wykazuje się niedbalstwem przesądzającym o złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h.

W realiach rozpoznawanej sprawy w tym kontekście miały znaczenie również powiązania osobowe kolejnych nabywców prawa użytkowania wieczystego, na co zwróciła uwagę strona powodowa. Umowa z 12 stycznia 2007 roku, w której zresztą jako źródło prawa powołano umowę z 1 czerwca 1990 roku, obejmowała wniesienie tego prawa przez (...) Sp. z o.o. do majątku (...) Sp. z o.o. jako aportu na pokrycie wartości udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym. W imieniu drugiej ze spółek działał M. R. jako prezes zarządu. Kolejna umowa z 30 grudnia 2011 roku została zawarta między tą spółką, reprezentowaną tym razem przez pełnomocnika, a M. R.. W umowie tej wskazano na skierowanie do zbywającej spółki pisma z dnia 3 sierpnia 2011 roku zawierającego żądanie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego z uwagi na zaniechanie modernizacji budynku.

Kwestie te mają jednak o tyle mniejsze znaczenie, że podstawy do rozwiązania umowy zaistniały jeszcze w okresie, kiedy użytkowanie wieczyste należało do (...) Sp. z o.o.

W tym kontekście podzielić należy pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 13 lutego 2002 roku (IV CKN 661/00), w którego uzasadnieniu stwierdzono, że gdy w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego został oznaczony termin zabudowania nieruchomości, nawet budowa po terminie może być uznana za równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Zatem zaistnienie przesłanek rozwiązania umowy w przeszłości daje możliwość także późniejszego występowania z takim żądaniem, a jak wyjaśniono sytuacji tej nie zmienia również przeniesienie użytkowania wieczystego na inny podmiot. Nie ma znaczenia również okoliczność, iż od zaistnienia przesłanek do wystąpienia z żądaniem rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego upłynął dłuższy okres. Żądanie takie nie jest roszczeniem, a więc nie podlega przedawnieniu.

W ustalonym stanie faktycznym nie można dopatrzeć się jakichkolwiek elementów, z których wynikałoby, że zaniechanie wykonania obowiązku przebudowy i modernizacji budynku wynikało z okoliczności niezależnych od użytkownika wieczystego bądź z innych przyczyn stanowiło nadużycie prawa podmiotowego przez właściciela.

Materiał procesowy nie dał podstaw do stwierdzenia dlaczego do modernizacji budynku nie doszło. Ze stanowiska pozwanego wynika jedynie, że w przeszłości podejmowano działania dotyczące ustalenia sposobu możliwego zagospodarowania działek sąsiednich. Były one jednak bardzo mało intensywne, a przynajmniej taki wniosek należy wysnuć z odstępów czasowych dzielących poszczególnych czynności. Opisany już „raport” (k.110) wymienia jedynie dwa zdarzenia z okresu między zawarciem umowy a momentem jego sporządzenia, czyli kwietniem 1996 roku. Nie wiadomo dlaczego pierwszy oraz kolejni użytkownicy wieczyści nie podejmowali bardziej energicznych starań w tym zakresie, a w szczególności w ogóle zaniechali prac w samym budynku.

Nie jest przekonywające stanowisko pozwanego, który wskazywał na brak obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Taka sytuacja ma miejsce dopiero od 2004 roku, kiedy to wygasły plany wcześniej obowiązujące. Co istotniejsze jednak brak planu nie stoi na przeszkodzie pracom budowlanym zwłaszcza dotyczącym już istniejących obiektów.

Podobnie bez znaczenia pozostają uwagi dotyczące konieczności zagospodarowania gruntu z uwzględnieniem kompleksowego charakteru inwestycji na nim oraz działkach sąsiednich. Zauważyć należy, że modernizacja budynku, o której mowa w umowie z 1990 roku z definicji taką kompleksową inwestycją nie jest. Nabywca użytkowania wieczystego w 1990 roku zobowiązywał się dokonać tejże modernizacji, a nie inwestycji na tym i okolicznych gruntach. Użytkownik wieczysty nie może samowolnie zwolnić się z obowiązku realizacji postanowień umowy planując inwestycję innego rodzaju umową tą nieprzewidzianą, gdyż oznaczałoby to jednostronną zmianę umowy. Nie bez znaczenia jest także okoliczność, iż do kompleksowego zagospodarowania działek sąsiednich nie doszło do chwili obecnej i nic nie wskazuje, by miało to w przewidywalnym czasie nastąpić.

Jest bezdyskusyjne, że udowodnienie, iż do realizacji obowiązków użytkownika wieczystego doszło z przyczyn nieleżących po jego stronie, obciąża tegoż użytkownika, a nie właściciela gruntu występującego o rozwiązanie stosunku prawnego. Zachodzi tutaj przypadek nienależytego wykonania umowy obwarowany szczególnego rodzaju sankcją. W ramach możliwości i ciężarów dowodowych właściciela gruntu leży wykazanie, że użytkownik wieczysty korzysta z gruntu sprzecznie z umową. On natomiast powinien udowodnić okoliczności, które ten stan rzeczy obiektywnie usprawiedliwiają, jako że z nich potencjalnie może wywodzić skutki prawne przeciwstawiając je żądaniu powoda (tak np. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 marca 2012 roku, V CSK 163/11).

Nie ma także znaczenia dla rozstrzygnięcia zarzut pozwanego dotyczący niewystąpienia z żądaniem rozwiązania umowy przez organ powoda uprawniony do jego reprezentacji. Przedterminowe rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego może nastąpić w drodze umowy właściciela i użytkownika lub wskutek wytoczenia powództwa odpowiedniej treści. W rozpoznawanej sprawie chodzi o drugą z wymienionych sytuacji. Pozew został sporządzony i podpisany przez pełnomocnika procesowego posiadającego umocowanie w postaci pełnomocnictwa procesowego o odpowiedniej treści i zakresie. Brak podstaw do oczekiwania by to organ pozwanego, to jest Prezydent(...), takie żądanie sygnował.

Pozwanym w sprawie o rozwiązanie stosunku użytkowania wieczystego musi być z istoty rzeczy aktualny użytkownik wieczysty, gdyż to jego prawa dotykać będzie rozstrzygnięcie.

Podobnie bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż do pozwanego M. R. przed wszczęciem procesu nie kierowano pism dotyczących rozwiązania użytkowania wieczystego. Nabywając to prawo wstąpił w odpowiednim zakresie w sytuację prawną swego poprzednika, który pismo takie otrzymał, co wynika jednoznacznie z treści umowy z 30 grudnia 2011 roku. Nawet zresztą gdyby pisma takiego nigdy nie było, nie oznaczałoby to niezasadności powództwa, skoro obowiązuje przepisy nie przewidują przesłanki rozwiązania użytkowania wieczystego w postaci przeprowadzenia jakichkolwiek czynności przed wytoczeniem powództwa w tym przedmiocie.

Jak z powyższego wynika zarzuty apelacji okazały się niezasadne. Jednocześnie nie stwierdzono uchybień branych pod uwagę z urzędu, a stanowisko Sądu Okręgowego uznano za prawidłowe i przekonywająco umotywowane. Przesądzało to o oddaleniu apelacji na podstawie art. 385 k.p.c.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji. O kosztach procesu w instancji odwoławczej rozstrzygnięto na podstawie art. 98 w zw. z 391 § 1 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia zawodowego pełnomocnika powoda określono na podstawie art. § 6 pkt 7 oraz § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2013 roku, poz. 490).