Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 4 listopada 2013 r. (...) W., reprezentowane przez Prezydenta (...) W. wypowiedziało K. K. i M. K. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W. (KW nr (...)), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) o powierzchni 5187 m ² w udziale wynoszącym 0, (...) związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nr (...), należącego do K. K. i M. K..

Jednocześnie (...) W., reprezentowane przez Prezydenta (...) W. ustaliło nową wysokość opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2014 r. na kwotę 1.151,79 zł. Na zasadzie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomości wskazano, że K. K. i M. K. winni wnosić opłatę roczną w następujących częściach: w 2014 r. w kwocie 562,44 zł, w 2015 r. w kwocie 857,11 zł a w 2016 r. w kwocie 1.151,79 zł.

Aktualizację opłaty uzasadniono wzrostem wartości nieruchomości do kwoty 18.538.338,00 zł, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb aktualizacji opłaty od użytkowania wieczystego przez osobę uprawnioną do szacowania wartości nieruchomości.

Oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty od użytkowania wieczystego zostało doręczone K. K. i M. K. w dniu 18 listopada 2013 r.

( pismo Prezydenta (...) W. z dnia 04.11.2013 r. – k. 42-42v; zpo pisma Prezydenta (...) W. z dnia 04.11.2013 r. – k. 43-43v; operat szacunkowy z dnia 18.06.2013 r. – k. 44-52).

W dniu 06 grudnia 2013 r., w trybie art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej powoływana również jako „ustawa” lub „u.g.n.”) użytkownicy wieczyści K. K. i M. K. złożyli skutecznie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że wspomniana dokonana pismem z dnia 04 listopada 2013 r. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości. Użytkownicy wieczyści wskazali, że opłata roczna ustalona w rzeczonym wypowiedzeniu jest rażąco zawyżona, w związku z czym winni wnosić tę opłatę w dotychczasowej wysokości. Zarazem poddali oni w wątpliwość wyliczenia przedstawione w operacie szacunkowym nieruchomości z dnia 03 lipca 2013 r., w oparciu o który właściciel gruntu dokonał wyliczeń nowej opłaty rocznej.

( wniosek K. K. i M. K. z dnia 06.12.2013 r. do SKO w W. – k. 54-55; załączniki do wniosku do SKO w W. – k. 56-56v).

W piśmie złożonym w dniu 15 lipca 2014 r. (...) W. reprezentowane przez Prezydenta (...) W. wniosło o oddalenie wniosku użytkowników wieczystych K. K. i M. K..

( odpowiedź na wniosek użytkowników wieczystych z dnia 15.07.2014 r. – k. 40-41).

Orzeczeniem z dnia 3 grudnia 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., w sprawie o sygn. akt KOX/10652/Po/13, na podstawie art. 79 ust. 3 zd. 2 i ust. 4 w zw. z art. 77 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, uznało zasadność wniosku użytkowników wieczystych K. K. i M. K., jednocześnie ustalając, że od dnia 1 stycznia 2014 r. winni oni wnosić opłatę roczną z tytułu udziału wynoszącego 0, (...) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 5187 m ², związanego z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) w kwocie 1.042,65 zł.

( orzeczenie SKO w W. z dnia 03.12.2014 r., sygn. KOX/10652/Po/13 - k. 8-8v).

Od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. użytkownicy wieczyści K. K. i M. K. złożyli sprzeciw w dniu 29 stycznia 2015 r. W sprzeciwie użytkownicy wieczyści podnieśli, że rzeczona opłata roczna nie powinna przekraczać kwoty 933,50 zł.

( sprzeciw użytkowników wieczystych K. K. i M. K. z dnia 29.01.2015 r. – k. 2-4).

Wobec wniesienia sprzeciwu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając w oparciu o treść art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przekazało akta sprawy do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W..

( pismo SKO w W. z dnia 02.09.2015 r. – k. 1).

W odpowiedzi na pozew, złożonej na rozprawie w dniu 9 lutego 2016 r. (...) W. wniosło o oddalenie powództwa w całości i ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) (KW nr (...)) w obrębie ewidencyjnym (...) o powierzchni 5187 m ² w udziale wynoszącym 0, (...) związanego z prawem własności lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi kwotę określoną w wypowiedzeniu dokonanym pismem z dnia 4 listopada 2013 r. Nadto pozwany wniósł o zasądzenie na jego rzecz od powodów K. K. i M. K. kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko, pozwany dowodził, że aktualizacja wartości przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa, w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie pozwanego ustalona na potrzeby aktualizacji wartość nieruchomości odzwierciedla rzeczywistą wartość tej nieruchomości.

( odpowiedź na pozew – k. 76-77).

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności:

Właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym 1-02-24 o powierzchni 5187 m ² jest (...) W. (dalej również, jako – „pozwany”). Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą o nr (...). Na nieruchomości tej posadowiony jest budynek mieszkalny, jedenastokondygnacyjny, o powierzchni użytkowej 8804,68 m ². Budynek mieszkalny jest użytkowany i zamieszkiwany. W pozostałej części działki znajdują się ciągi piesze o nawierzchni z kostki betonowej i z asfaltu oraz zieleń urządzona z trawnikiem i kilkudziesięcioma drzewami i krzewami ozdobnymi. Działka ma kształt nieregularny, lecz zrównoważony, a nadto posiada dostęp do drogi publicznej – tj. ul. (...), przez działkę (...), stanowiącą własność (...) W..

( dowody : wydruk KW nr (...) – k. 145-154; opinia zasadnicza biegłego J. S. z dnia 19.12.2016 r. wraz z załącznikami – k. 128-156; pisemna opinia uzupełniająca biegłego J. S. z dnia 20.03.2017 r. – k. 251-255; ustna opinia uzupełniająca biegłego J. S. z dnia 21.03.2017 r. – k. 259-260v).

Według stanu na dzień 31 grudnia 2013 r. wartość rynkowa działki ewidencyjnej nr (...) w obrębie ewidencyjnym 1-02-24 o powierzchni 5187 m ², dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) wyniosła kwotę 12.163.515,00 zł, przy czym wartość rynkowa 1 m ² tejże nieruchomości wyniosła kwotę 2.345,00 zł.

( dowody : wydruk KW nr (...) – k. 145-154; opinia zasadnicza biegłego J. S. z dnia 19.12.2016 r. wraz z załącznikami – k. 128-156; pisemna opinia uzupełniająca biegłego J. S. z dnia 20.03.2017 r. – k. 251-255; ustna opinia uzupełniająca biegłego J. S. z dnia 21.03.2017 r. – k. 259-260v).

Stawka procentowa opłaty od użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 1% wartości gruntu.

( okoliczność bezsporna ).

Użytkownikami wieczystymi opisanej powyżej nieruchomości, w udziale wynoszącym 0, (...) są K. K. i M. K. (dalej również, jako – „powodowie”). Udział ten związany jest z prawem własności należącego do nich lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

( okoliczności bezsporne ).

Do dnia 31 grudnia 2013 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym, związanym z tym lokalem wynosiła 281,22 zł.

( okoliczność bezsporna ).

Podstawę poczynionych w sprawie ustaleń niespornych pomiędzy stronami, przyznanych według art. 229 k.p.c. stanowiły przedstawione przez strony kopie dokumentów, które nie były kwestionowane i co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności. Przy ustalaniu powyższego stanu faktycznego Sąd wziął także pod uwagę twierdzenia stron, które nie zostały zakwestionowane przez stronę przeciwną w trybie art. 230 k.p.c.

Ustalenia w kwestii spornej, jaką była wartość przedmiotowej nieruchomości stanowiącej własność pozwanego, według daty aktualizacji opłaty roszczonej z tytułu użytkowania wieczystego, a więc na dzień 31 grudnia 2013 r., zapadły na podstawie opinii (w tym opinii uzupełniających) biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości i rzeczoznawstwa J. S.. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości położonej przy położonej przy ul. (...) w W., w świetle regulacji prawnej wynikającej z art. 278 k.p.c., wymagało wiadomości specjalnych. W ocenie Sądu, do ustalenia wartość rynkowej przedmiotowej nieruchomości doszło zgodne z obowiązującymi przepisami prawa, podejściem i metodami wyceny, a wskazana opinia jest wewnętrznie spójna, zupełna i niesprzeczna, a także należycie i wnikliwie uzasadniona.

Na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r. Sąd oddalił wniosek pozwanego (...) W. złożony po wydaniu opinii uzupełniającej - o powołanie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości ( k. 260). Zasadności takiego wniosku pozwany upatrywał w istocie w tym, że istnieje rozbieżność pomiędzy wartościami nieruchomości podanymi w opinii sporządzonej przez M. O. na zlecenie Prezydenta (...) W. w dniu 18 czerwca 2013 r. ( k. 44-52v) i w opinii sądowej J. S. sporządzonej na zlecenie Sądu, sięgająca 35%. Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że dowodem, na podstawie którego ustalane są okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, w świetle art. 227 k.p.c., jest dowód z opinii biegłego sądowego. Argument, że wynik ten różni się od wyniku opinii rzeczoznawcy powołanego w postępowaniu administracyjnym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przez (...) W., jest o tyle bezprzedmiotowy, że wszelkie inne opracowania dotyczące wartości nieruchomości, traktować należy jako dokumenty prywatne, niemające wymowy przydanej dowodowi z opinii biegłego. Fakt sporządzenia przez miasto stołeczne operatu, jako nieodzownej części procedury aktualizacyjnej jest przyczyną sporu a jego merytoryczna treść wyznacza z reguły ramy sporu pomiędzy stronami postępowania aktualizacyjnego, określając pozycję miasta. Spór ten podlega rozstrzygnięciu w postępowaniu cywilnym w oparciu o dowód z opinii biegłego, który podlega krytyce ze względu na merytoryczną zawartość a nie ze względu na różnicę ze stanowiskiem strony. W pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 20 marca 2017 r. biegły J. S. przychylił się do niektórych z zastrzeżeń zgłoszonych przez pozwanego w jego piśmie z dnia 01 lutego 2017 r. ( k. 173-174v) i po zweryfikowaniu wniosków z opinii zasadniczej, uaktualnił swe stanowisko, wskazując ponownie, iż wartość rynkowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., według stanu nieruchomości i cen na dzień dokonania aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wynosi kwotę 12.163.515,00 zł. Biegły sądowy J. S. dokonał wyłączenia z listy transakcji tę oznaczoną nr 8, odnoszącą się do nieruchomości przy ul. (...) (działka ewidencyjna nr (...), z obrębu 1-02-28), niemniej jednak nie wpłynęło to w żaden sposób na wartość wycenianej nieruchomości. W toku ustnego wyjaśnienia opinii biegły odniósł się do wszystkich zarzutów, a jego wyjaśnienia w ocenie Sądu były logiczne, rzetelne i zupełne. W konsekwencji uznać należało, że opinia sporządzona przez tego biegłego sądowego jest miarodajna, klarowna i stanowcza i może ona stanowić podstawę dla rozstrzygnięcia istoty sporu w niniejszej sprawie. Potrzeba powołania innych biegłych powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (por. m.in. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 4 sierpnia 1999 r. sygn. akt I PKN 20/99; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 1 sierpnia 2008 r. sygn. akt VI ACa 191/2008). Takich okoliczności pozwany zainteresowany podważeniem opinii nie wykazał.

Sąd nie przeprowadził dowodu z operatów szacunkowych przedstawionych przez powodów, które zostały sporządzone na potrzeby postępowań w innych sprawach toczących się przed tutejszym Sądem (sygn. akt I C 2798/15 i sygn. akt I C 3170/15), których przedmiot nie obejmował nieruchomości przy ul. (...) w W.. Dokumenty te ( k. 91-120 i k. 186-250) zostały pominięte przez Sąd z uwagi na ich nieistotność dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy w świetle art. 227 k.p.c.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo K. K. i M. K. okazało się zasadne w części.

Na gruncie niniejszej sprawy powodowie domagali się ustalenia przez Sąd, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym 1-02-24, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), stosownie do posiadanego przez nich udziału w tymże prawie w wysokości 0, (...), po dokonanej przez pozwanego pismem z dnia 4 listopada 2013 r. aktualizacji, winna wynosić kwotę 281,22 zł, a więc taką, jaką powodowie będący użytkownikami wieczystymi uiszczali do dnia 31 grudnia 2013 r. Tak określoną podstawą faktyczną żądania, Sąd, rozpoznając sprawę niniejszą był związany.

Zgodnie z dyspozycją art. 238 k.c. oraz art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej powoływana również jako „ustawa” lub „u.g.n.”) za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste użytkownik obowiązany jest uiszczać opłatę roczną. Wysokość opłaty rocznej uzależniona jest od dwóch przesłanek: wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz stawki procentowej, której wysokość zależy od tego na jaki cel nieruchomość ta jest wykorzystywana (art. 72 u.g.n.). W przedmiotowej sprawie stawka procentowa, w oparciu o którą ustalono opłatę roczną, wynosiła 1% wartości nieruchomości – zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. – i nie była przedmiotem sporu pomiędzy stronami.

Istotą sporu w niniejszej sprawie było wyłącznie ustalenie wartości nieruchomości gruntowej oddanej przez pozwanego powodom w użytkowanie wieczyste, na datę 31 grudnia 2013 r., przy uwzględnieniu udziału powodów w tymże prawie, wynoszącym 0, (...) związanym z własnością lokalu nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr (...).

Cenę nieruchomości gruntowej dla potrzeb opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustala się na podstawie wartości nieruchomości (art. 67 ust. 1 u.g.n.). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 u.g.n.).

W niniejszym postępowaniu powodowie jako użytkownicy wieczyści kwestionowali wynikającą ze złożonego im wypowiedzenia wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, w związku z czym, zgodnie z brzmieniem art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. oraz art. 81 ust. 2 u.g.n. na pozwanym spoczywał ciężar wykazania zasadności dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W rezultacie wywiązania się sporu w tejże kwestii, na wniosek pozwanego Sąd przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu rzeczoznawstwa i szacowania wartości nieruchomości celem ustalenia wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste na dzień dokonania aktualizacji zgodnie z dyspozycją art. 77 ust. 1 u.g.n., tj. dzień 31 grudnia 2013 r.

Pozwany kwestionując opinię zasadniczą sporządzoną przez biegłego J. S. w dniu 19 grudnia 2016 r. ( k. 173-174v), zarzucał jej przede wszystkim uchybienia w zakresie doboru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Pozwany podnosił, że próbkę reprezentacyjną tworzy 12 nieruchomości, z czego 7 z nich położonych jest w rejonie osiedla (...), czyli obszaru o gorszej urbanizacji, dostępie do infrastruktury technicznej i społecznej, w stosunku do pozostałych rejonów dzielnicy M. (...) W., w tym osiedla (...), na którym położona jest wyceniania w niniejszej sprawie nieruchomość. W rezultacie, pozwany stał na stanowisku, iż rynek lokalny został przez biegłego niewłaściwie scharakteryzowany, gdyż jego podstawę tworzą nieruchomości w dużej mierze o nieporównywalnej lokalizacji. Zastrzeżenia pozwanego wzbudziło również przyjęcie do transakcji porównawczych transakcji oznaczonej nr 8 dotyczącej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, intensywną, a więc nie spełnia założeń analizowanego rynku lokalnego. Podobne zastrzeżenia wzbudziło przyjęcie przez biegłego sądowego do listy transakcji porównawczych transakcji oznaczonej nr 10 dotyczącej nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Pozwany podkreślił przy tym, że około 65% powierzchni tej nieruchomości znajduje się poza nieprzekraczalnymi liniami zabudowy, powodując, że działka ta ma bardzo niskie możliwości inwestycyjne, co wpływa na wartość tejże nieruchomości.

Stwierdzić zatem należało, że pozwany zarzucał w istocie naruszenie § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zakresie liczby i lokalizacji nieruchomości przyjętych do porównań i braku uwzględnienia różnic w sposobie korzystania z poszczególnych nieruchomości, różnic w ich stanie techniczno prawnym oraz stanie otoczenia.

Odnosząc się do zastrzeżeń w zakresie przyjęcia do porównania nieruchomości położonych w innych rejonach dzielnicy M. (...) W. (D. i S.), które to obszary są gorzej urbanizowane, biegły sądowy szczegółowo wyjaśnił przyczyny takiego stanu rzeczy. Przyczyną takiego założenia był brak transakcji nieruchomościami niezabudowanymi w rejonie G.. Tej tezy pozwany nie zdołał podważyć (art. 6 k.c.). Pozwany nie wykazał bowiem, dysponując przy tym najszerszą bazą danych porównawczych, ani jednego przykładu transakcji nieruchomościami podobnymi w tym rejonie, którą pominąłby biegły sądowy. Warto w tym miejscu podkreślić, że opinia sporządzona na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej przez M. O. na zlecenie pozwanego ( k. 44-52v) wymienia 3 transakcje z rejonu S. oraz transakcje z innych dzielnic m.st. (...) oraz U., tym bardziej wykluczone z zakresu transakcji z rynku lokalnego dla wycenianej nieruchomości. W świetle tych rozważań, nie sposób odmówić racji biegłemu sądowemu, że brak jest transakcji na rynku lokalnym, sprowadzonym do G.. W tym stanie rzeczy biegły sądowy słusznie poszukiwał nieruchomości podobnych w obrębie tej samej dzielnicy (tj. M.), różnice wartości niwelując przy tym dużą wagą cechy lokalizacja, bo aż 40%. Biegły wyraźnie wskazał, że w najbliższym sąsiedztwie przedmiotowej działki nie było nieruchomości podobnych, dlatego też rozszerzył zakres swoich badań. Jednakże wszelkie różnice między działką wycenianą, a pozostałymi zostały wzięte pod uwagę poprzez ustalenie średniej ceny rynkowej na podstawie zbioru nieruchomości, a następnie poprzez zastosowanie korekty tej ceny współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości badanej. Opisanego postępowania biegłego sądowego nie sposób ocenić jako wadliwe.

Należy również zauważyć, że biegły sądowy przyznał rację pozwanemu w zakresie zarzutu uwzględnienia działki przy ul. (...) w W., z uwagi na rzeczywiste przeznaczenie tejże działki pod zabudowę jednorodzinną. Jak wynika z uzupełniającej opinii sporządzonej w dniu 20 marca 2017 r. ( k. 251-255) usunięcie tej działki nie prowadzi jednakże do zmiany wartości ceny nieruchomości wycenianej. Tymczasem zarzut uwzględnienia działki nr (...) przy ul. (...) w W. okazał się chybiony. Pozostawienie 35% działki w granicach linii zabudowy nie uniemożliwia realizacji celu mieszkaniowego na tej działce. Zdecydowana większość tejże działki przeznaczona jest pod wszelkie formy mieszkalnictwa, co umożliwia uwzględnienie tej transakcji w rynku porównawczym do nieruchomości wycenianej. Pogorszone możliwości inwestycyjne działki ewidencyjnej o nr (...) znalazły swe odzwierciedlenie w zakresie cechy rynkowej zatytułowanej „możliwości inwestycyjne”.

Sporem w sprawie objęte były również kwestie związane z możliwościami inwestycyjnymi nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...) o powierzchni 5187 m ². Pozwany zarzucał, że biegły sądowy dokonał niewłaściwej oceny wycenianej nieruchomości pod kątem cechy rynkowej - możliwości inwestycyjne wobec określenia jej na małym poziomie ( k. 173-174v). W przekonaniu pozwanego wycena winna obejmować wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, bez uwzględnienia znajdujących się nań zabudowań. Zdaniem pozwanego, pominięcie takiego założenia istotnie wpłynęło na obniżenie wartości wycenianej nieruchomości. Pozwany popierał w tym zakresie wniosek przedstawiony w operacie sporządzonym na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej przez M. O. w dniu 18 czerwca 2013 r. ( k. 44-52v), gdzie możliwości inwestycyjne wycenianej nieruchomości określono jako bardzo dobre.

Stanowisko pozwanego stało w sprzeczności ze wskazaniami wiedzy powszechnej i potocznym postrzeganiem cechy „możliwości inwestycyjne”. Przede wszystkim na wycenianej nieruchomości usytuowany jest jedenastokondygnacyjny budynek mieszkalny, a jego najbliższe otoczenie stanowią tereny typowe dla zagospodarowania obszarów mieszkalnictwa wielorodzinnego. Na nieruchomości tej znajdują się ciągi piesze o nawierzchni z kostki betonowej i z asfaltu oraz zieleń urządzona z trawnikiem i kilkudziesięcioma drzewami i krzewami ozdobnymi. Atrybut możliwości inwestycyjnych ocenia możliwości urbanistyczne oraz fakt czy możliwości wynikają z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Założenie, że na terenach tych istnieją bardzo dobre możliwości inwestycyjne oznaczałoby istotną ingerencję w stan zagospodarowania nieruchomości i dogęszczenie stanu jej zaludnienia w sposób niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Jak podkreślał to biegły sądowy podczas opiniowania na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r., założenie planistyczne dla nieruchomości obejmują obowiązek utrzymania na niej 40% powierzchni biologicznej czynnej oraz obowiązek utrzymania odpowiedniej liczby miejsc parkingowych. Te założenia uniemożliwiają dalsze inwestycyjne zagospodarowanie na tym terenie. Na poparcie swojej tezy pozwany posłużył się argumentem, zgodnie z którym przedmiotem wyceny jest nieruchomość bez znajdujących się na niej zabudowań (§ 28 ust. 2 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Temu założeniu biegły sądowy bynajmniej nie uchybił, albowiem przyjęte do porównania ceny transakcyjne dotyczyły nieruchomości niezabudowanych. Konsekwentnie określenie ceny nieruchomości wycenianej dotyczy samego gruntu, nie zaś wartości naniesień. Z zasady tej nie można jednak wnioskować, tak jak chce to czynić pozwany, iż obowiązek określenia ceny na podstawie transakcji nieruchomościami niezabudowanymi prowadzi do przyjęcia założenia, że nieruchomość wyceniana jest niezabudowana. Prowadziłoby to wprost do przyjęcia stanu niezgodnego z rzeczywistym zagospodarowaniem nieruchomości, a zatem wyceny stanu hipotetycznego, nieznajdującego odzwierciedlenia na gruncie. Założeniem prawodawcy nie jest tworzenie fikcji, albowiem ustępu 4. § 28 ww. rozporządzenia nie można odczytywać jako przyzwolenia dla pomijania rzeczywistego stanu zagospodarowania nieruchomości. Przepis ten nakazuje stosować do aktualizacji ceny nieruchomości niezabudowanych, zaś ustęp 5. tego paragrafu określa obowiązek uwzględnienia stanu nieruchomości na dzień aktualizacji opłat. Słusznie zatem biegły sądowy przyjął, że stan nieruchomości uwzględnia istnienie na nim budynku i naniesień typowych dla zagospodarowania działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym ( k. 252). Taki sposób zagospodarowania tej działki uniemożliwia jakąkolwiek inwestycję na cele zarobkowe. W konsekwencji słusznie biegły przydał tej cesze wartość „0”.

Wartość nieruchomości opiewała na kwotę 12.163.515 zł, przy czym wartość jednostkową tegoż gruntu określić należało na kwotę 2.345 zł za 1 m ². Biorąc to pod uwagę Sąd stwierdził, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu winna wynieść kwotę 755,72 zł (5187 m ² x 0, (...) 2.345,00 zł za 1 m ² x 1,00%). Stwierdzona na tej podstawie przez Sąd wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powodom, jest niższa aniżeli wartość ustalona przez pozwanego na potrzeby aktualizacji rocznej dokonanej pismem z dnia 4 listopada 2013 r. Pozwany dokonując wypowiedzenia przyjął bowiem, że opłata roczna obciążająca powodów z tytułu użytkowania wieczystego działki gruntu o nr 8/43 wynosi kwotę 1.151,79 zł, przy czym wartość jednostkową tegoż gruntu (tj. m ²) przyjęto na kwotę 3.574,00 zł.

W związku z tym, iż ustalona przez Sąd opłata roczna obciążając powodów w wysokości 755,72 zł jest ponad dwukrotnie wyższa od poprzedniej, wynoszącej kwotę 281,22 zł, stosownie do treści art. 77 ust. 2a u.g.n. oraz stosownie do posiadanego udziału przez powodów wynoszącego 0, (...) w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, Sąd ustalił wysokość poszczególnych opłat za trzy pierwsze lata po aktualizacji w następujący sposób: 1) za 2014 r. – kwota 562,44 zł, stanowiąca dwukrotność poprzedniej opłaty rocznej (281,22 zł x 2); 2) za 2015 r. – kwota 659,08 zł, stanowiąca dwukrotność poprzedniej opłaty powiększona o połowę nadwyżki (281,22 zł x 2 + 96,64 zł); za 2016 r. i lata kolejne – kwoty po 755,72 zł. (pkt. 1 sentencji wyroku).

W pozostałej części Sąd powództwo oddalił jako bezzasadne. (pkt. 2 sentencji wyroku).

Odnosząc się do kwestii kosztów procesu, należy zaznaczyć, że powodowie domagali się ustalenia, że wobec nieuzasadnionej aktualizacji opłaty rocznej dokonanej wypowiedzeniem z dnia 4 listopada 2013 r., opłata ta winna pozostać na dotychczasowym poziomie kwoty 281,22 zł. Tymczasem Sąd ustalił tę opłatę na kwotę 755,72 zł. Wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie odpowiada różnicy pomiędzy obiema wymienionymi wcześniej kwotami (755,72 zł – 281,22 zł), a więc kwocie w kwocie 474,50 zł. Z kolei kwota ta stanowiła 54% podwyżki proponowanej przez pozwanego w wypowiedzeniu dokonanym w dniu 4 listopada 2013 r. W konsekwencji powodów należało uznać za wygrywających w 46% zaś pozwanego w 54%.

Według takiego procentowego wyniku zgodnie z regułą art. 100 zd. 1 k.p.c. zasądzono zwrot poniesionych przez strony kosztów postępowania. Zgodnie z przywołanym przepisem, w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Na koszty po stronie powodów złożyła się opłata od pozwu w kwocie 44,00 zł. Po stronie pozwanego zaś na koszty procesu składało się wynagrodzenie pełnomocnika zawodowego będącego radcą prawnym w stawce 180 zł (§ 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu; j. t. Dz. U. z 2013 r., poz. 490) oraz zaliczka na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego za sporządzenie opinii w sprawie w kwocie 500 zł. Łącznie koszty wyniosły zatem 724 zł, z czego powodowie, zgodnie z ustalonym wynikiem procentowym zgodnie z zasadą art. 100 zd. 1 k.p.c. powinni ponieść 390,96 zł zaś pozwany 333,04 zł. Skoro powodowie ponieśli koszty w kwocie 44 zł, to powinni zapłacić pozwanemu kwotę 346,96 zł. (pkt. 3 sentencji wyroku).

W niniejszej sprawie jak dotąd nie została pokryta przez strony poniesiona tymczasowo przez Skarb Państwa kwota 2.602,82 zł. Na kwotę tę składają się wypłacone biegłemu sądowemu wynagrodzenia w wysokości 1.869,30 zł i 233,52 zł ( k. 163-164, k. 258).

Stosownie do treści art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie sąd orzeka o poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkach, stosując odpowiednio przepisy art. 113. Zgodnie zaś z przepisem art. 113 ust. 1 ww. ustawy kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.

Mając powyższe na względzie oraz z uwagi na fakt, że powodowie przegrali niniejszy proces w 54%, zaś pozwany w 46%. Sąd uznał, iż w takiej części, przy odpowiednim zastosowaniu przyjętej w tym zakresie przez Sąd zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów, strony procesu winny uiścić poniesione tymczasowo ze środków Skarbu Państwa ww. koszty. Dlatego Sąd nakazał pobrać z powyższego tytułu na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. od powodów kwotę 1.405,52 zł (54% z 2.602,82 zł) oraz od pozwanego kwotę 1.197,30 zł (46% z 2.602,82 zł).

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.