Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 9 sierpnia 2018 r.

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSR Daria Ratymirska

Protokolant: st. sekr. sąd. Karolina Nesterewicz

po rozpoznaniu w dniu 9 sierpnia 2018 r. w Kłodzku

na rozprawie

sprawy z wniosku M. M. i B. M.

z udziałem J. G. (1) i M. I. (1)

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

p o s t a n a w i a :

I. ustanowić na nieruchomości, położonej w S. W., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej obecnie własność uczestników postępowania J. G. (1) i M. I. (1), służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, położonej w S. W., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), która to nieruchomość stanowi obecnie współwłasność wnioskodawców M. M. i B. M. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej – przebiegającą na powierzchni działki nr (...), wynoszącej 0,0013 ha, wzdłuż drogi asfaltowej, oznaczonej jako działka nr (...), według oznaczenia na mapie, sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i (...) z dnia 7.12.2017r., dołączonej do akt niniejszej sprawy na k-146; polegającą na prawie korzystania z wyżej opisanej nieruchomości w zakresie niezbędnym do przejazdu i przechodu, w tym wyrównania poziomu gruntów pomiędzy nieruchomościami władnącą i służebną, wybudowania i utrzymania urządzeń, potrzebnych do powstania drogi koniecznej, oraz przeprowadzaniu niezbędnych urządzeń liniowych w celu zaopatrzenia działki nr (...) w media, takiej jako woda, prąd, gaz, kanalizacja i telekomunikacja;

II. tytułem wynagrodzenia za ustanowienie powyższej służebności w łącznej kwocie 650 zł, zasądzić od wnioskodawców M. M. i B. M. solidarnie na rzecz uczestnika postępowania J. G. (1) kwotę 433,30 zł; na rzecz uczestniczki postępowania M. I. (1) kwotę 216,70 zł;

III. zasądzić na rzecz wnioskodawców solidarnie od uczestnika postępowania J. G. (1) kwotę 2.133,30 zł, od uczestniczki postępowania M. I. (1) kwotę 1.066,70 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania

IV. nakazać uczestnikom postępowania uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Kłodzku: J. G. (1) kwotę 1266,53 zł, M. I. (1) kwotę 633,27 zł, tytułem wydatków, poniesionych w postępowaniu tymczasowo przez Skarb Państwa na wynagrodzenie biegłego.

(...)

UZASADNIENIE

M. M. i B. M. wnieśli o ustanowienie na nieruchomości, położonej w S. W., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej obecnie własność uczestników postępowania J. G. (1) i M. I. (1), służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, położonej w S. W., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), która to nieruchomość stanowi obecnie współwłasność wnioskodawców M. M. i B. M. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej – polegającej na przejazdu i Przechodu, przeprowadzaniu niezbędnych urządzeń liniowych w celu zaopatrzenia działki nr (...) w media, takie jako woda, prąd, gaz, kanalizacja i telekomunikacja na pasie gruntu o szerokości 5m oraz na możliwości wycinki drzew na potrzebę dojazdu, za wynagrodzeniem jednorazowym w kwocie 650 zł.

Uczestnicy postępowania wnieśli o oddalenie wniosku. Podnieśli, że działka nr (...), stanowi długi wąski obszar gruntu, o szerokości 2-3 metry, ciągnący się wzdłuż drogi gminnej. Jej rozmiary i kształt nie pozwalają im na jakiekolwiek jej zagospodarowania. Przyczyną wydzielenia działki o tak nieekonomicznym kształcie był plany poszerzenia drogi publicznej przez Gminę S., działka ta miała być rezerwą gruntu pod tę drogę. Zarzucili ponadto, że wnioskodawcy nie wykazali, że ich nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Niezależnie od powyższego, podnieśli, że proponowane przez wnioskodawców wynagrodzenie jest za niskie. Na rozprawie w dniu 9 sierpnia 2018r. uczestnicy wnieśli o oddalenie wniosku z uwagi na zasady współżycia społecznego, podnosząc, że wnioskodawcy wykazali się niedbalstwem, kupując nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej. Z ostrożności, wnieśli o ustanowienie służebności, ale nie za jednorazowym wynagrodzeniem, a wynagrodzeniem płatnym miesięcznie w kwotach po 400 zł, oraz wnieśli o uwzględnienie w postanowieniu, że wnioskodawcy wyrównają grunt pomiędzy nieruchomościami, wybudują urządzenia niezbędne do powstania drogi koniecznej i usuną drzewa.

Wnioskodawcy sprzeciwili się ustaleniu okresowego wynagrodzenia, wnieśli o ustalenie jednorazowego wynagrodzenia w kwocie 650 zł, jak dotychczas, mimo przyjęcia przez biegłego wynagrodzenie w wys. 400 zł. Wnioskodawca zobowiązał się, że wykona powyższe prace, związane z ustanowieniem drogi koniecznej we własnym zakresie, w tym usunie drzewa, oraz usunie ewentualne szkody, powstałe przy wykonywaniu tych robót.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wnioskodawcy M. M. i B. M. są współwłaścicielami nieruchomości niezabudowanej, położonej w S. W., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej. Nieruchomość – działkę nr (...), wydzieloną z nieruchomości objętej księgą wieczystą (...) - nabyli w dniu 2.11.2012r. na podstawie umowy sprzedaży od S. i W. R.. W akcie notarialnym (...), sporządzonym przez notariusza D. T. z Kancelarii Notarialnej w O. wpisano oświadczenie stawających, że działka nr (...) posiada dostęp do drogi publicznej, bez informacji, gdzie ten dostęp jest ulokowany. Przed zakupem wnioskodawcy nie sprawdzili, ani nie ustalili faktycznego dostępu do drogi publicznej.

Działka uczestników nr (...) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest jako tereny dróg dojazdowych i tereny dróg dojazdowych wewnętrznych (symbol KD i KDW).

Nieruchomość wnioskodawców nie ma dostępu do drogi publicznej.

Uczestnicy postępowania J. G. (1) i M. I. (1) są współwłaścicielami nieruchomości, położonej w S. W., oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), w udziałach odpowiednio 2/3 i 1/3 części.

Zarówno wnioskodawcy, jak i uczestnicy zwracali się do Gminy S. o rozwiązanie problemu dojazdu do działki budowlanej wnioskodawców, w tym o wykup działki nr (...) na potrzeby poszerzenia istniejącej drogi publicznej, wzdłuż której przebiega działka nr (...) i w tym celu została wydzielona. W odpowiedzi Gmina informowała, że nie planuje obecnie modernizacji drogi publicznej nr (...), przyległej do działki nr (...), a co za tym idzie nabycia działki nr (...).

Działka uczestników nr (...) znajduje się pomiędzy działką wnioskodawców nr (...) a asfaltową drogą gminną, oznaczoną jako działka nr (...). Działka nr (...) ma wydłużony kształt, stanowi wąski pas gruntu, położony wzdłuż dróg gminnych, oznaczonych jako działki nr (...). Porośnięta jest drzewami, znajduje się na niej skarpa oraz rów wraz z przepustem wzdłuż drogi asfaltowej. Taka lokalizacja uniemożliwia dostęp do drogi z działki wnioskodawców. Dostęp do drogi asfaltowej, zlokalizowanej na działce (...), mogłoby zapewnić wnioskodawcom urządzenie drogi przez sąsiednią działkę uczestników nr (...). Wiąże się to z koniecznością wycinki drzew. Powierzchnia drogi koniecznej na działce nr (...) wynosi 0,0013 ha.

Wartość wynagrodzenia, z tytułu ustanowienia służebności drogi koniecznej wynosi 400 zł.

Dowód:

odpis z księgi wieczystej (...) (k-7);

odpis z księgi wieczystej (...) (k-8);

wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej dz. nr 104/31 (k-4, 5)

umowa sprzedaży z dnia 2.11.2012r. (k-48-50);

pisma wnioskodawczyni do Burmistrza S. z dn. 11.01.2016, 10.03.2016 (k-43, 45);

pisma Burmistrza S. z dn. 19.01.2016r., 23.03.2016r. (k-44, 46);

pismo Burmistrza S. z dn. 23.03.2017r. (k-54);

opinia biegłego z zakresu geodezji i (...) wraz z mapą do ustalenia służebności gruntowej (k-117-173);

zeznania wnioskodawcy (k-34v.)

zeznania uczestniczki (k-34v.-35)

Sąd zważył, co następuje:

Wniosek uczestników o uzupełnienie opinii biegłego z zakresu geodezji i (...) podlegał oddaleniu, ponieważ wykraczał poza tezę dowodową (zgodnie z postanowieniem dowodowym z dnia 2.03.2017r. pkt I, k-35), zaś uczestnicy, pomimo wezwania, nie uiścili zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego (art. 130(4)§ 1, 2, 4, 5 kpc). Zarządzenie z dnia 5.03.2018r. o wezwaniu uczestników do uiszczenia zaliczki w kwocie 3000 zł jest prawomocne (k-198, 202).

Opinię biegłego A. Z. Sąd ocenił, jako wiarygodną, spójną, jasną, sporządzoną w sposób fachowy i rzetelny. Zgodnie ze zleceniem Sądu, biegły, po przeprowadzeniu oględzin nieruchomości i analizie dokumentacji geodezyjnej, ustalił, że nieruchomość wnioskodawców nie ma dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi asfaltowej, zlokalizowanej na działce (...), może zapewnić wnioskodawcom urządzenie drogi przez sąsiednią działkę uczestników nr (...), na powierzchni drogi koniecznej wynoszącej 0,0013 ha. Projektując drogę konieczną, biegły uwzględnił potrzeby nieruchomości, nie mającej dostępu do drogi publicznej, z najmniejszym obciążeniem gruntu, przez który droga ma prowadzić. Jednocześnie, zgodnie ze zleceniem, biegły ustalił jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Po analizie danych, dotyczących rynku i wycenianej nieruchomości, biegły wybrał i uzasadnił sposób określenia wartości służebności stosując przy wycenie podjecie porównawcze i metodę korygowania ceny średniej (art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami), uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Podstawą prawną ustanowienia służebności drogi koniecznej są przepisy art. 145 kc.

Zgodnie z przepisem art. 145§1 kc, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (§ 2). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (§ 3).

Przez brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich należy rozumieć nie tylko zupełną izolację nieruchomości, lecz także przypadek, w którym ten dostęp wprawdzie istnieje, ale jest szczególnie niedogodny. Wobec nieistnienia definicji legalnej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej należy tę przesłankę stosowania art. 145 k.c. rozważać na tle okoliczności konkretnej sprawy. Zasadniczo, jeżeli nie jest możliwe korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem przy istniejącym dostępie do drogi publicznej, dostęp ten jest nieodpowiedni.

W rozpoznawanej sprawie poza sporem był, że nieruchomość wnioskodawców nie ma dostępu do drogi publicznej, co potwierdził w swojej opinii biegły sądowy. W tej sytuacji wnioskodawcom, jako właścicielom nieruchomości izolowanej, służyło roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej na fragmencie działki nr (...). Nie sprzeciwia się temu interes uczestników, których to działka i tak jest przeznaczona w przyszłości do wykorzystywania jako droga.

Służebność drogi koniecznej została ustanowiona za odpowiednim wynagrodzeniem, należnym od wnioskodawców (właścicieli nieruchomości władnącej) na rzecz właścicieli nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie to co do zasady powinno mieć charakter świadczenia jednorazowego. Ustawodawca nie wskazał, jak określać wysokość tego wynagrodzenia. Przy jego ustaleniu w niniejszej sprawie Sąd skorzystał z wiadomości specjalnych biegłego sądowego, sięgając zarazem do dorobku orzecznictwa i doktryny, dotyczącego wynagrodzenia, należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej za ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.04.2012r. ( II CSK 401/11, LEX nr 1211144), ustanowienie służebności drogi koniecznej w postępowaniu sądowym jest, ujmując w uproszczeniu, rodzajem wywłaszczenia, tyle, że nie ze względu na cel publiczny, lecz prywatny. Skutkiem ustanowienia tej służebności jest w istocie pozbawienie dotychczasowego właściciela możności wykorzystywania gruntu, zajętego pod drogę, natomiast skutkiem ustanowienia służebności przesyłu wyłącznie ograniczenie użytkowania, polegające na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem. Wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności, uwzględniać wartość nieruchomości i w takim kontekście mieć na względzie straty właściciela z uszczuplenia prawa własności. Inwestycja na nieruchomości obciążonej jest zdarzeniem nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń ma również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej perspektywie nie powinna przekraczać wartości obciążonej nieruchomości, a jeśli nieruchomość może być nadal wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio niższa od wartości nieruchomości. W ramach obiektywnych kryteriów można zastosować odpowiednie ceny rynkowe za korzystanie z nieruchomości w zakresie służebności, których wysokość powinna uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności ( tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2010 r. II CSK 444/09, LEX nr 578038). Ustalając wysokość wynagrodzenia Sąd miał na uwadze, że uczestnicy nie korzystają w żadnym zakresie z przedmiotowej nieruchomości. Jak sami twierdzili, jej rozmiary i kształt nie pozwalają im na jakiekolwiek jej zagospodarowania, zaś powierzchnia działki, zajęta na potrzeby służebności drogowej wynosi jedynie 0,0013 ha.

Wnioskodawcy uzyskują tytuł prawny do korzystania z nieruchomości uczestników, co jest związane z obowiązkiem zapłaty odpowiedniego ekwiwalentu, w postaci wynagrodzenia, co wyklucza odszkodowanie ( por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1988 r., III CZP 76/88, OSNCP 1989, nr 11, poz. 182). W judykaturze wyrażono pogląd, że nie stanowi pogorszenia rzeczy zmniejszenie jej wartości, które podlega kompensacji w ramach wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a więc np. normalne jej zużycie eksploatacyjne, gdyż w przeciwnym razie posiadacz płaciłby podwójnie ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 1969 r., II CR 13/69, nie publ.). Uszczerbek właściciela związany z pogorszeniem nieruchomości tylko w następstwie zbudowania na niej i eksploatacji urządzeń, potrzebnych do korzystania z drogi koniecznej, jest rekompensowany świadczeniem, jakie może on uzyskać za obciążenie jego prawa służebnością. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności (art. 305 ² k.c.) powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości ( por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 1988 r., III CZP 76/88 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2000 r., II CKN 1060/98, nie publ.). Nie wyłącza to odpowiedzialności za szkodę na zasadach ogólnych, można bowiem dochodzić naprawienia szkody z powodu pogorszenia rzeczy, związanego z nieprawidłowym korzystaniem z niej (por. : SN w uchwale z dnia 8 września 2011r., III CZP 43/11, OSNC 2012/2/18).

Mając na uwadze, że wnioskodawcy wyrazili zgodę na obciążenie ich wynagrodzeniem w wysokości wyższej, niż wynika to z opinii biegłego, Sąd zasądził wynagrodzenie w kwocie wskazanej we wniosku, z uwzględnieniem udziałów uczestników we własności nieruchomości obciążonej (650 zł x 2/3 = 266,70 zł; x 1/2 = 133,30 zł).

Podzielając stanowisko uczestników, że wnioskodawcy, kupując nieruchomości w 2012 roku, nie dołożyli należytej staranności przy zbadaniu jej dostępu do drogi publicznej i w tym zakresie powołali się lekkomyślnie na stanowisko sprzedawcy, który zapewnił ich o takim dostępie, bez wskazania konkretnego położenia, to jednak w aktualnym stanie, kiedy nie mają oni żadnego dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia im zabudowanie działki zgodnie z przeznaczeniem, a zarazem Gmina S. odmawia załatwienia sprawy przez wykup od uczestników całej działki nr (...), w celu poszerzenia drogi gminnej, to brak jest uzasadnionych podstaw do uznania, że wnioskodawcy czynią ze swego prawa użytek sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (art. 5 kc).

Orzeczenie w pkt III oparto na przepisie art. 520§2 kpc. Interesy uczestników w postępowaniu były sprzeczne. Uczestnicy J. G. i M. I. konsekwentnie domagali się oddalenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a z ostrożności kwestionowali oferowane im przez wnioskodawców wynagrodzenie, jako zaniżone. Ostatecznie Sąd uwzględnił wniosek o ustanowienie służebności, zarówno to co do zasady jak i wysokości wynagrodzenia. Dlatego, traktując uczestników, jako przegrywających sprawę (w rozumieniu przepisów o kosztach postępowania), zasądzono od nich na rzecz wnioskodawców solidarnie zwrot poniesionych kosztów, w skład których weszła opłata sądowa od wniosku, uiszczona zaliczka na wynagrodzenie biegłego (200 + 3000), obciążając uczestników tymi kosztami zgodnie z udziałami uczestników w nieruchomości obciążonej (2/3 i 1/3).

Uwzględniając powyższe, Sąd obciążył ponadto uczestników kosztami opinii biegłego, poniesionymi w postępowaniu tymczasowo przez Skarb Państwa, ponad uiszczoną zaliczkę (1899,80 zł, k- 182), na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych [Dz.U. Nr 167, poz. 1398 ze zm.] w zw. z art. 520§2 kpc (pkt IV postanowienia).