Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Poznań, dnia 14 marca 2018 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XII Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Zofia Lehmann

Protokolant:Starszy sekretarz sądowy Elżbieta Witaszczyk

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2018 r. w Poznaniu na rozprawie sprawy z powództwa

K. P., zam. ul. (...), (...)-(...) N.

G. P., zam. ul. (...), (...)-(...) N.

przeciwko P. E., zam. ul. (...), (...)-(...) P.,

M. E., zam. ul. (...), (...)-(...) P.

T. E., zam. ul. (...), (...)-(...) P.

- inne bez symbolu i o symbolu wyżej niewymienionym

I.  Zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę:

a.  w wysokości 16.683,19,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 11 września 2013 roku do dnia zapłaty;

b.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 grudnia 2013 roku do dnia zapłaty;

c.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia zapłaty;

d.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 lutego 2014 roku do dnia zapłaty;

e.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 marca 2014 roku do dnia zapłaty;

f.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty;

g.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 maja 2014 roku do dnia zapłaty;

h.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia zapłaty;

i.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 lipca 2014 roku do dnia zapłaty;

j.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty;

k.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 września 2014 roku do dnia zapłaty;

l.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 października 2014 roku do dnia zapłaty;

m.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 listopada 2014 roku do dnia zapłaty;

n.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty;

o.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty;

p.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 lutego 2015 roku do dnia zapłaty;

q.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 marca 2015 roku do dnia zapłaty;

r.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty;

s.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 maja 2015 roku do dnia zapłaty;

t.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty;

u.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 lipca 2015 roku do dnia zapłaty;

v.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty;

w.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 września 2015 roku do dnia zapłaty;

x.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 października 2015 roku do dnia zapłaty;

y.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 listopada 2015 roku do dnia zapłaty;

z.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 grudnia 2015 roku do dnia zapłaty;

aa.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty;

bb.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 lutego 2016 roku do dnia zapłaty;

cc.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 marca 2016 roku do dnia zapłaty;

dd.  w wysokości 1.500,-zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 1 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty;

ee.  w wysokości 43.477,52,-zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 2 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty.

II.  W pozostałym zakresie powództwo oddala.

III.  Koszty niniejszego postepowania rozdziela proporcjonalnie między stronami obciążają nimi powodów w 1/5 części, a pozwanych w 4/5 częściach i w związku z tym:

a.  zasądza od pozwanych na rzecz powodów kwotę 5.059,20,-zł z tytułu zwrotu części uiszczonej przez nich opłaty sądowej, kwotę 2.100,40,-zł z tytułu zwrotu części poniesionych przez nich wydatków na przeprowadzony w niniejszej sprawie dowód z opinii biegłego oraz kwotę 4.337,-zł z tytułu zwrotu części poniesionego przez nich kosztu ich procesowego zastępstwa;

b.  zasadza od powodów na rzecz pozwanych kwotę 525,10,-zł z tytułu zwrotu części wydatków poniesionych przez nich na przeprowadzony w niniejszej sprawie dowód z opinii biegłego oraz kwotę 1.097,-zł z tytułu zwrotu części poniesionego przez nich kosztu ich procesowego zastępstwa.

SSO Zofia Lehmann

UZASADNIENIE

W pozwie, który wpłynął do Sądu Okręgowego w Poznaniu w dniu 2 grudnia 2016 roku powodowie K. P. oraz G. P. , działający przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o zasądzenie od pozwanych P. E., M. E. oraz T. E. solidarnie kwoty 126.460,71,- zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 11 września 2013 roku liczonymi w następujący sposób:

a.  od kwoty 36.483,19,- zł od dnia 11 września 2013 roku do dnia zapłaty;

b.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 grudnia 2013 roku do dnia zapłaty;

c.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 stycznia 2014 roku do dnia zapłaty;

d.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 lutego 2014 roku do dnia zapłaty;

e.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 marca 2014 roku do dnia zapłaty;

f.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 kwietnia 2014 roku do dnia zapłaty;

g.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 maja 2014 roku do dnia zapłaty;

h.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 czerwca 2014 roku do dnia zapłaty;

i.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 lipca 2014 roku do dnia zapłaty;

j.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 sierpnia 2014 roku do dnia zapłaty;

k.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 września 2014 roku do dnia zapłaty;

l.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 października 2014 roku do dnia zapłaty;

m.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 listopada 2014 roku do dnia zapłaty;

n.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 grudnia 2014 roku do dnia zapłaty;

o.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 stycznia 2015 roku do dnia zapłaty;

p.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 lutego 2015 roku do dnia zapłaty;

q.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 marca 2015 roku do dnia zapłaty;

r.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty;

s.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 maja 2015 roku do dnia zapłaty;

t.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty;

u.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 lipca 2015 roku do dnia zapłaty;

v.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 czerwca 2015 roku do dnia zapłaty;

w.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 lipca 2015 roku do dnia zapłaty;

x.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 sierpnia 2015 roku do dnia zapłaty;

y.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 września 2015 roku do dnia zapłaty;

z.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 października 2015 roku do dnia zapłaty;

aa.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 listopada 2015 roku do dnia zapłaty;

bb.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 grudnia 2015 roku do dnia zapłaty;

cc.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty;

dd.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 lutego 2016 roku do dnia zapłaty;

ee.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 marca 2016 roku do dnia zapłaty;

ff.  od kwoty 1.500,-zł od dnia 1 kwietnia 2016 roku do dnia zapłaty;

gg.  od kwoty 43.477,52,-zł od dnia wniesienia powodu do dnia zapłaty.

Nadto wnieśli o zasądzenie od pozwanych na ich rzecz zwrotu kosztów niniejszego postępowania, w tym kosztów ich zastępstwa procesowego - według norm przepisanych.

W tego uzasadnieniu podali, że pozwani przez okres od stycznia 2010 roku do lipca 2011 roku nie uiszczali czynszu z tytułu łączącej ich umowy najmu należącego do nich lokalu mieszkalnego; za okres od sierpnia 2011 roku do marca 2016 roku - natomiast - z uwagi na jego ustanie domagają się od nich odszkodowania za bezumowne korzystanie z niego. Nadto wskazali, że nie uiścili w tym czasie opłat z tytułu jego użytkowania należnych spółdzielni mieszkaniowej na łączną kwotę 43.477,52,- zł. (k. 1 - 5 akt).

W odpowiedzi na pozew z dnia 28 lutego 2017 roku pozwani, także reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli o oddalenie powództwa powodów oraz o zasądzenie od nich na ich rzecz zwrotu kosztów przedmiotowego postępowania, w tym kosztów ich zastępstwa adwokackiego - według norm przepisanych.

Podnieśli oni – nadto – z domaganej się przez nich kwoty zarzut potrącenia należności w wysokości:

- 14.054,62,- zł z tytułu dokonanych przez nich nakładów na w/w lokal mieszkalny w postaci wykonania w nim prac remontowych,

-122.612,- zł z tytułu nakładów polegających na wzroście jego wartości,,

-164.838,30,- zł z tytułu zwrotu zapłaconych przez nich na ich rzecz kwot wobec nienależytego wykonania zobowiązania przez powodów.

W motywacji tego stanowiska podnieśli, że poczynione przez ich nakłady na cyt. lokal są wymagalne, bowiem opuścili go w dniu 12 kwietnia 2016 roku; wyjaśnili, że w 2000 roku dokonali jego kapitalnego; czego koszt (remontu; wymiana instalacji elektrycznych wewnętrznych, wymiana okien i remont łazienki oraz WC) wyniósł kwotę 14.054,62,- zł.

Jednocześnie wyjaśnili, że uiszczając do spółdzielni mieszkaniowej czynsz dokonywali tym samym spłaty kredytu powodów, co stanowi - po jej waloryzacji - kwotę 122.612,- zł. Do potrącenia zgłosili także kwotę 164.838,30 - zł tytułem nienależytego wykonania przez nich wobec nich zobowiązania oraz wskazali, że żądanie powodów jest częściowo przedawnione, bowiem wezwanie do próby ugodowej nie było rzeczywistym wezwaniem do zapłaty; żądanie – zaś – przez nich zapłaty kwoty 43.477.52,- zł jest całkowicie nieuzasadnione, bowiem stanowi ona sumę opłat wniesionych przez pozwanych do spółdzielni mieszkaniowej ; podnieśli także w tym zakresie zarzut przedawnienia. Zakwestionowali także żądanie zasądzenia przez nich odsetek oraz zaprzeczyli, aby roszczenie zgłoszone niniejszym pozwem miało charakter roszczenia solidarnego. (k. 122 - 132 akt).

W piśmie z dnia 19 kwietnia 2017 roku powodowie podali, że rzekomo poczynione przez pozwanych w cyt. lokalu mieszkalnym w/w nakłady zostały w całości przez nich zużyte i nie przedstawiały żadnej wartości; nadto, że nie wykazali ich poniesienia . Odnośnie – natomiast - kwoty 122.612,- zł wskazali, że pozwani uiszczając czynsz do spółdzielni mieszkaniowej spełnili świadczenie nienależne oraz podnieśli tym zakresie zarzut przedawnienia; przedawnione jest także – wg nich - roszczenie powoda P. E. o zwrot kwot przekazanych mu przez nich w 1982 roku, bowiem termin ten biegł od chwili ich zapłaty. (k. 186-188 akt).

W piśmie z dnia 14 sierpnia 2017 roku pozwani podnieśli zarzut potrącenia należności z tytułu wykonanego przez nich w tym lokalu mieszkalnym remontu o wartości 19.800,- oraz należności w kwocie 130.145,49,- zł ( wkład pozwanych w spłatę kredytu). (k. 255 - 256 akt).

Na rozprawie w dniu 8 lutego 2017 roku powodowie sprecyzowali powództwo w ten sposób, że za okres od stycznia 2010 roku do lipca 2011 roku domagają się od pozwanych zapłaty zaległego czynszu, zaś za okres od sierpnia 2011 roku do marca 2016 roku odszkodowania. (k. 113 akt).

W piśmie z dnia 23 października 2017 roku pozwani rozszerzyli zarzut potrącenia do kwot:

- 19.800,- zł z tytułu dokonanych nakładów na w/w lokal,

- 122.612,- zł z tytułu spłaconego przez powodów kredytu,

- 164.838,30,- zł z tytułu kwoty wypłaconej w markach niemieckich. (k. 305 akt).

Na rozprawie z dnia 16 stycznia 2018 roku pozwani podnieśli zarzut braku istnienia pełnomocnictwa materialnego dla pełnomocnika powodów do złożenia oświadczenia
o potrąceniu; na co oświadczył, że dysponuje nim i je przedłożyć. Pełnomocnik powodów złożył także wobec pełnomocnika pozwanych ustne oświadczenie o potrąceniu. (k. 317 - 318 akt).

Ustalenia faktyczne:

Powodom G. P. oraz K. P. przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), położonym w P. w nieruchomości na Osiedlu (...) (posesja o numerze (...)).

W 1982 roku powód wyjechał do Niemiec; zamierzała do niego dołączyć powódka - nie wiedzieli czy i kiedy będą mogli wrócić do kraju. Przed tym faktem postanowili uregulować sprawy związane z wyżej wskazanym lokalem mieszkalnym i poprzez T. P. nawiązali kontakt z pozwanym P. E. oraz jego żoną B. E. . Zawarli oni odnośnie niego umowę najmu na czas nieokreślony; cyt. pozwany i jego żona zobowiązali się uiszczać za użytkowanie go opłaty do spółdzielni mieszkaniowej oraz zapłaty czynszu na rzecz powodów – umówili się też , że w zamian za oddanie im go do używania wskazany pozwany i jego żona przekażą im kwotę 2.000,- marek niemieckich (RFN), w tym 1.000,- marek niemieckich przy podpisywaniu umowy.

W 1984 roku pozwany ten zwrócił się w formie pisemnej do powodów z zapytaniem czy zamierzają wrócić do RP - wobec braku ich odpowiedzi w 1985 roku ratach przekazał im kwotę 1.000 marek niemieckich.

W/w małżonkom E. urodzili się dwaj synowie pozwani M. E. i T. E. .

bezsporne, jak również: zeznania pozwanego P. E. (k. 190 akt), zeznania powoda (k. 189 akt).

W ocenie tego pozwanego w ten sposób nieformalnie powodowie przekazali im powyższy „na własność”.

Na przełomie lat 1999 / 2000 pozwany P. E. wykonał kapitalny remont tego lokalu, w tym: wymienił instalację elektryczną, instancję wodnokanalizacyjną, okładziny ścienne (powłoki malarskie, tapety, boazeria) wraz z równaniem ścian; okładziny podłogowe (płytki terakotowe w łazience, WC, kuchni, panele podłogowe w pokojach), a nadto wymienił okna, armaturę i wyposażenie sanitarne; dokonał także zmiany układu funkcjonalnego lokalu przez wyburzenie ścianki działowej - łączna wartość kosztorysowa tych robót wyniosła kwotę 14.054,62,- zł.

dowód: zeznania pozwanego P. E. (k. 190 akt), zeznania powoda (k. 189 akt), opinia biegłego (k. 220 - 247 akt), kosztorys (k. 139 - 155 akt).

Pozwany P. E. i jego żona B. E. oraz T. E. w oparciu o art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wstąpili z mocy prawa w stosunek jego najmu - z dniem 11 lipca 2002 roku. Małoletni wówczas pozwany M. E. od tej daty wywodził swoje prawo do zamieszkiwania w nim - od swoich rodziców.

W 2005 roku wobec choroby cyt. B. E. , - pozwany zwrócił się do powodów o upoważnienie go do przekształcenia prawa do niego w spółdzielcze własnościowe w celu przeniesienia go na rzecz jego i w/w - w dniu 5 października 2005 roku dokonali tego. W dniu 11 grudnia 2005 roku B. E. zmarła.

bezsporne, ja również: zeznania pozwanego P. E. (k. 190 akt), zeznania powoda (k. 189 akt).

Od 2007 roku powodowie zaczęli podejmować działania mające na celu uzyskanie jego posiadania; od 2010 roku pozwani zaprzestali uiszczania opłat eksploatacyjnych od niego. Z uwagi na nieuiszczanie przez pozwanych czynszu najmu z powyższych tytułów pismem z dnia 20 maja 2011 roku powodowie wypowiedzieli im go. W dniu 8 września 2011 roku wnieśli przeciwko nim pozew o eksmisję.

W dniu 11 września 2013 roku powodowie złożyli do Sądu Rejonowego (...)w P. wniosek o zawezwanie pozwanych do próby ugodowej; na mocy której pozwani P. E. , M. E. i T. E. zapłacą im kwotę 36.493,16,- zł, w tym: z tytułu czynszu najmu za okres od stycznia 2010 roku do maja 2011 roku ( 13.857,73,- zł) oraz z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystania za okres od czerwca 2011 roku do sierpnia 2013 roku ( 22.635,46,- zł) wraz z należnymi odsetkami ustawowymi, liczonymi od daty płatności opłat za używanie lokalu w każdym miesiącu, za który zapłaty domagają się - do jej zawarcia ugody nie doszło.

dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej (k. 11 - 13 i 156 - 157akt), zeznania pozwanego P. E. (k. 190 akt), zeznania powoda (k. 189 akt).

W dniu 16 czerwca 2015 roku Sąd Rejonowy (...)w P. w sprawie o sygnaturze akt (...)nakazał pozwanym i N. E. , aby opróżnili, opuścili i wydali powodom sporny lokal mieszkalny - wyrok ten jest prawomocny. W dniu 12 kwietnia 2016 roku nastąpiło jego przekazanie powodom.

dowód: wyrok Sądu Rejonowego (...)w P. z dnia 16 czerwca 2015 roku (k. 8 i k. 574 akt Sądu Rejonowego(...)w P. w sprawie o sygnaturze (...)), protokół zdawczo odbiorczy (k. 9 - 10 akt).

W okresie od stycznia 2011 roku do marca 2016 roku pozwani nie uiszczali opłat za jego użytkowanie do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w P. ; opłaty te w łącznej wysokości 43.477,52,- zł zostały pokryte przez powodów.

dowód: przelewy (k. 14 - 71 akt).

Wysokość wynagrodzenia możliwego do uzyskania za korzystanie z niego powołany w tej sprawie biegły sądowy w wydanej przez niego opinii określił w dwóch wariantach tj. według stanowiska powodów, z którego wynika zła ocena jego stanu technicznego i standardu oraz według stanowiska pozwanych, z którego wynika średnia ocena tego stanu - na tle nieruchomości podobnych. Wskazał on, że powyższe wynagrodzenie za okres od sierpnia 2011 roku do marca 2016 roku wynosi łącznie 86.640,- zł w wariancie I oraz 92.602,- zł w wariancie II; podał też, też że w wyniku analizy rynku ustalił, że powszechną praktyką jest takie kształtowanie stosunków między stronami umów najmu, że najemcy pokrywają koszty użytkowania lokalu także na rzecz konkretnej spółdzielni mieszkaniowej.

Wykonane w nim przez pozwanych prace budowalne wpłynęły na poprawę jego stanu technicznego i standardu, który jako istotny atrybut cenotwórczy przełożył się na wzrost jego wartości . Należy mieć na uwadze, że prace te miały miejsce w 2000 roku, a więc 16 lat przed opuszczeniem i wydaniem lokalu powodom, w którym to czasie uległy one częściowemu bądź całkowitemu zużyciu. Wzrost tej wartości ocenił on według stanu na dzień jego opróżnienia i opuszczenia lokalu (12 kwietnia 2016 r.) na kwotę
19.800,- zł.

dowód: opinia biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości (k. 220 - 247 akt), opinia uzupełniająca (k. 28 i 308 akt).

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie zgromadzonych w tej sprawie dokumentów urzędowych i prywatnych, opinii biegłego z dziedziny szacowania nieruchomości W. G. oraz zeznań powoda i pozwanego P. E..

Zgodnie z treścią art. 244 k.p.c. .. dokumenty urzędowe stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone… Zgodnie natomiast z treścią art. 245 k.p.c. … dokumenty prywatne stanowią dowód tego, że osoba, która je podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie…. Zgromadzone w niniejszej sprawie nie były kwestionowane przez strony; również Sąd nie znalazł podstaw, aby robić to z urzędu. Wiarygodność kserokopii dokumentów również nie budziła wątpliwości - mimo, że kserokopia nie jest dokumentem, a stanowi jedynie element twierdzenia strony o istnieniu dokumentu o treści jej odpowiadającej, to w niniejszej sprawie żadna ze stron nie podniosła na tym tle zarzutów. Warunki zaprzeczenia ich prawdziwości zredagowane zostały odpowiednio w normach art. 252 k.p.c. i art. 253 k.p.c. –ani powodowie, ani pozwani z udziałem możliwości z art. 232 k.p.c. inicjatywy takiej nie podjęli; brak było też przesłanek ku temu, by zrobić to z urzędu.

W szeregu spraw powstaje konieczność skorzystania z – nie posiadanych przez sąd – wiadomości specjalnych; sytuację taką w treści normy art. 278 par. 1 k.p.c. w związku z art. 232 k.p.c. przewidział ustawodawca. Powstała ona i w przebiegu niniejszego postępowania koncentrując się na dziedzinie szacowania nieruchomości - dlatego też wniosek zgłoszony przez powodów o przeprowadzenie dowodu z opinii z tego zakresu został uwzględniony.

-Do celu tego zaangażowano biegłego sądowego W. G.
o tej specjalności.

-Opracowana przez niego w tej sprawie opinia w sensie źródłowym znalazła wsparcie w lekturze przedstawionych mu akt; ale i w badaniach własnych biegłego. Okazała się ona przydatna dla potrzeb rozstrzygnięcia ich sporu – i to z następującą argumentacją:

-Sporządzona została ona przede wszystkim czytelnie; wyprowadzone i przedstawione w niej wnioski poprzedzone zostały zrozumiałą prezentacją przesłanek do niej prowadzących; przy czym tak samo odnieść należało się do pojęć, procesów mieszczących się w granicach cyt. wiadomości specjalnych przez niego posiadanych; a nie posiadanych przez sąd. Odpowiadała ona narzuconej jej tezie; udzieliła odpowiedzi na postawione przed nią pytania – przy czym jej logika i uzasadnienie nie budziły zastrzeżeń; podane zostały w sposób przekonujący. Akcentacji wymagało też to, że w ani jednym momencie nie wkroczyła ona na grunt kompetencji organu uprawnionego do jego rozstrzygnięcia.

-Jej uzupełnienie w trybie art. 286 k.p.c. wiązało się z pewnymi niejasnościami i wątpliwościami nakierowanymi na jej treść przez strony – w reakcji na to sprecyzował on i wyjaśnił zaprezentowane w nich konkluzje; nastąpiło to w jasny sposób.

-Poza granicami zastrzeżeń pozostawały także jego kompetencje – jest on biegłym sądowym o bogatym doświadczeniu w swojej dziedzinie; autorem wielu opracowań. Trzeba też było zauważyć, że specyfika takiego dowodu wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii podlega kontroli sądu, nie posiadającego wiadomości specjalnych, i to w istocie z punktu widzenia jej zgodności z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej - takie kryteria są wystarczające dla uznania pozytywnego stosunku do niej (por. wyrok SN z 7 kwietnia 2005 roku, II CK 572/04; LEX nr 151650).

W/w nie został przesłuchany w związku z nimi na rozprawie; za czym przemówiło szereg okoliczności:

-Został on zobowiązany do ustosunkowania się do argumentów zgłoszonych do opinii przez strony, a więc miał on możliwość wyrażenia swoich poglądów w płaszczyźnie jej ustaleń – przy czym ekspozycji wymagało, że kolejne pisma stron z zastrzeżeniami do niej nie zawierały w swojej treści innych zarzutów, aniżeli pierwsze z nich z tego zakresu. W tych okolicznościach – przy braku wykazania przez nie przekonywującej motywacji tego konieczności – prowadziłoby to tylko do przedłużenia tego postępowania. To do sądu należy decyzja, jaka powinna być forma reakcji biegłego na wątpliwości stron – a więc czy zasadne jest jego przesłuchiwanie na rozprawie czy wystarczającym będzie udzielenie przez niego pisemnej odpowiedzi w tej płaszczyźnie.

-Nie jest już obowiązujący kiedyś w takich realiach pogląd, jakoby nie wzywanie biegłego na rozprawę stanowiło o naruszeniu zasady bezpośredniości. Dotyczyło to bowiem wcześniejszego orzecznictwa lat 60 – ych i 70 – ych XX wieku – wszak już w wyroku z 17 grudnia 1999 roku (II UKN 273/99, OSNAPiUS 2001, nr 8, p. 284) Sąd Najwyższy stwierdził, że dokonanie czynności sformułowanych w normie art. 286 k.p.c. pozostawione jest uznaniu sądu. Także w literaturze (por. Komentarz. Kodeks Postępowania Cywilnego, Postępowanie rozpoznawcze. Pod red. T. Erecińskiego, Lesis Nexis. Warszawa 2012, s. 1196) uznano, że norma art. 286 k.p.c. mieści się w obszarze przede wszystkim jego uprawnień. Poparciem tego jest zapatrywanie, że wielokrotnie wystarczające jest sporządzenie i złożenie opinii uzupełniającej wyłącznie w formie pisemnej (por. Kodeks Postępowania Cywilnego pod red. M. Manowskiej, LexisNexis, Warszawa 2011, s. 561). W tym świetle przyjąć należało, że - mając na względzie wykładnię przepisów art. 286 k.p.c., art. 6 k.p.c. i art. 278 par. 1 k.p.c - wolą ustawodawcy było pozostawienie sądowi możliwości zażądania wyjaśnień w formie ustnej, co determinuje użycie w przywołanym przepisie słowa może wytrącającego po jego stronie taki imperatyw działania. Wpływ na to miał również fakt, że – o czym wyżej – analizowaną opinię oceniono jako pozbawioną niejasności, wewnętrznych sprzeczności; nie była też ona niepełna; jej wnioski nie były nielogiczne bądź nasuwające wątpliwości. Jej pisemne uzupełnienia nie stanowiły o eliminacji mankamentów opinii zasadniczych, ile rozwiewały zastrzeżenia zredagowane do nich przez strony czyniąc je niezasadnymi. Dodatkowo należy wskazać, że na gruncie regulacji postępowania cywilnego, do sądu należy podejmowanie ostatecznych decyzji o przeprowadzeniu dowodu i jego zakresie – i to w konkretnych okolicznościach danej sprawy przy dbałości o sprawność postępowania.

W tym kontekście w oparciu o nią ustalono wysokość wynagrodzenia możliwego do uzyskania za korzystanie ze spornego lokalu oraz wzrost jego wartości rynkowej na skutek nakładów poczynionych w nim przez pozwanych. Podzielono także wyrażony w niej pogląd - co dyktowało także doświadczenie życiowe - że powszechną praktyką na lokalnym rynku jest takie kształtowanie stosunków między stronami umów najmu, że najemcy pokrywają koszty użytkowania jego przedmiotu na rzecz danej spółdzielni mieszkaniowej..

Zeznania pozwanego P. E. dotyczące rodzaju poczynionych przez niego w/opisanych nakładów uznano za wiarygodne, bowiem zeznania te korespondowały z dowodami z dokumentów – w tym protokołami z zeznań świadków L. B. i D. C. złożonych w związku z tym w opisanej sprawie prowadzonej przez Sąd Rejonowy(...)w P. pod sygnaturą akt(...) Z tych zatem przyczyn, nie dano wiary zeznaniom powoda, z których wynikało, że ograniczyły się one do wymiany okien.

Wątpliwości nie budziły zeznania powoda oraz pozwanego co do zawarcia przez nich (oraz powódkę i B. E.) w 1982 roku umowy najmu oraz wejścia przez pozwanych w posiadanie przedmiotowego lokalu; ich zeznania, bowiem, były w tym zakresie zgodne, poza okolicznością stanu i umeblowania lokalu w tymże roku oraz interpretacją skutków, jakie miała wywołać.

Zeznania powoda K. P. co do tego w 1982 r. pozostają w sprzeczności z zeznaniami pozwanego, że lokal ten nie było umeblowany, skoro nie pozostawało to w zgodzie uznanym za wiarygodne dokumentami, w tym z protokołami z zeznań świadków L. B. i D. C. złożonych j.w. w sprawie Sądu Rejonowego (...)w P. pod sygnaturą akt (...)

Zważeniu podległo, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w części.

W rozpoznawanej sprawie powodowie dochodzili od pozwanych odszkodowania za bezumowne korzystanie z opisanego lokalu mieszkalnego za okres od sierpnia 2011 roku do marca 2016 roku oraz niezapłaconego przez nich czynszu za okres od stycznia 2010 roku do lipca 2011 roku; oraz kwoty 43.477,52,- zł tytułem opłat za jego użytkowanie należnych wskazanej spółdzielni mieszkaniowej, a uiszczonej przez nich..

Postępowanie dowodowe prowadzone w tej sprawie wykazało, że od 1982 roku pozwany P. E. wraz ze swoją żoną zajmowali przedmiotowy lokal na podstawie umowy najmu; za tą możliwość uiścili powodom kwotę 2.000 marek niemieckich, co bezspornie było sprzeczne z obowiązującym wówczas porządkiem prawnym. Tym samym, o czym obszernie wypowiedział się Sąd Rejonowy (...)w P. w uzasadnieniu wyroku wydanego w cyt. sprawie o sygnaturze (...) (k. 580-606 akt) umowa ta okazała się nieważna.

Bezspornie także - pozwany P. E. i jego żona B. E. oraz pozwany T. E. w oparciu o art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , wstąpili z mocy prawa w stosunek jego najmu z dniem 11 lipca 2002 roku; małoletni wówczas pozwany M. E. od tej daty wywodził swoje prawo do zamieszkiwania w nim od swoich rodziców. Zgodnie, bowiem, z tym przepisem … osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.; w dniu nawiązania umowy najmu, o której mowa w ust. 1, czynsz najmu takich lokali jest naliczany w wysokości 3% wartości odtworzeniowej. ( art. 30 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy). Wstąpienie w stosunek najmu na podstawie komentowanego przepisu następowało
z dniem 11 lipca 2002 roku – stanowił, bowiem, że wstąpienie w stosunek najmu następuje "po upływie 12 miesięcy" od dnia jej wejścia w życie; . okres ten upływał w dacie 10 lipca 2012 roku, zatem nawiązanie stosunku najmu z mocy prawa następowało z dniem następnym, niezależnie od tego, czy i kiedy istnienie stosunku najmu zostało ustalone przez sąd lub potwierdzone (uznane) przez wynajmującego (zob. też uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 10.5.2016 r., VI ACa 67/15, L.).

Poza kwestią pozostawało także, od sierpnia 2010 roku do lipca 2011 roku pozwani nie uiszczali zaległego czynszu, w związku z czym pismem z dnia 20 maja 2011 roku powodowie wypowiedzieli im stosunek najmu powstały z mocy ustawy. Zatem od sierpnia 2011 roku tj. od daty rozwiązania stosunku najmu do marca 2016 roku użytkowali go bez podstawy prawnej.

Roszczenie powodów z tytułu zaległego czynszu z okres od sierpnia 2010 roku do maja 2011 roku oraz z tytułu bezumownego korzystania za okres od czerwca 2011 roku do sierpnia 2013 roku zostało zgłoszone we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej w dniu 11 września 2013 roku. Roszczenie to opiewało na kwotę 13.857,73,- zł z tytułu zaległości czynszowych oraz kwotę 22.635,36,- zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu do sierpnia 2013 roku.

Wbrew poglądowi prezentowanemu przez pozwanych - złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej przerwało bieg terminów przedawnienia roszczeń powodów w nim zgłoszonych. Roszczenie o zapłatę czynszu - jako roszczenie okresowe - stosownie do art. 118 k.c podlega trzyletniemu okresowi przedawnienia. Bieg przedawnienia ulega tymczasem przerwaniu … przez każdą czynność podjętą przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia… ( art. 123 § 1 pkt 1 kc). Trudno zatem przyznać słuszność ich twierdzeniom, szczególnie, że do ziszczenia się skutku przewidzianego w art. 124 § 1 pkt 1 k.c wystarczy, aby czynności została przedsięwzięta w np. tylko w celu ustalenia roszczenia.

Zważywszy na powyższe zarzut ten odnośnie częściowego przedawnienia roszczeń objętych wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej uznano za bezzasadny.

Wskazać w tym miejscu należy, że we wniosku tym zaległy czynsz obejmował okres do maja 2011 roku ,zaś wedle żądania pozwu do lipca 2011 roku. Nieścisłość ta nie ma jednak znaczenia z uwagi na to, że zarówno z tytułu zaległego czynszu, a następnie po wygaśnięciu stosunku najmu z tytułu bezumownego korzystania kwoty których zapłaty domagali się powodowie obliczone były według tego samego algorytmu, określonego w art. 30 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (w wysokości 3% wartości odtworzeniowej lokalu dla miasta P. wskazanej w obwieszczeniu wojewody (...)). (k. 13 akt). Zauważyć też należy, że pozwani nie kwestionowali wyliczeń zawartych we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, tym samym uznano je za przyznane.

Powodowie w odpowiedzi na pozew złożonej w dniu 1 marca 2017 roku zgłosili roszczenie o zwrot nakładów.

Zgodnie z art. 226 § 2 k.c , … samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem…

Zgodnie zaś z art. 229 § 1 k.c,… roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. To samo dotyczy roszczeń samoistnego posiadacza przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz…

Wartość poczynionych nakładów oblicza się według ich stanu i cen z chwili wydania rzeczy właścicielowi (por. wyr. SN z 13.4.1983 r., IV CR 67/83, OSN 1983, Nr 11, poz. 186; uchw. SN z 11.10.1990 r., III CZP 58/90, OSN 1991, Nr 5–6, poz. 57).; wymagalność roszczeń o wszelkie powstaje z chwilą zwrotu rzeczy właścicielowi, a jedynie w szczególnych wypadkach, takich jak np. zwłoka właściciela w odbiorze rzeczy, brak zainteresowania właściciela jej odzyskaniem, odmowa jej przyjęcia, czy zgłoszenie przez posiadacza zarzutu zatrzymania, uzasadnione jest przyjęcie innej daty wymagalności roszczenia o ich zwrot (por. wyr. SN: z 10.10.1997 r., II CKN 371/97, L.; z 30.5.2007 r., IV CSK 71/07, L.; z 22.2.2010 r., IV CSK 436/09, L.). Nakłady poczynione przez pozwanych miały charakter nakładów koniecznych, poza wyburzeniem ściany, na co nie mieli zgody powodów.

Roszczenie powodów z tego tytułu zostało zgłoszone w terminie i podlegało uwzględnieniu przy ustalaniu kwot dochodzonych przez nich w niniejszym postępowaniu. Z opinii opracowanej przez biegłego sadowego w tej sprawie wynika, że wzrost wartości rynkowej spornego lokalu na skutek ich poczynienia według stanu na dzień jego opróżnienia i jego opuszczenia lokalu ( 12 kwietnia 2016 roku) wyniósł 19.800,- zł. Tym samym uwzględniono żądanie w zakresie zwrotu nakładów poprzez zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kwoty wyliczonej przez nich w powyższym wniosku mniejszą o cyt. kwotę 19.800,- zł.

Powodowie domagali się też od pozwanych odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z tego lokalu , Materialnoprawną podstawę tego roszczenia stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym, osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu; jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. (art. 18 ust. 2 ustawy). Z kolei z ust. 3 art. 18 wyżej cytowanej ustawy wynika, .. że osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł…Z ustalonego stanu faktycznego wypływa, że pozwanym nie przysługiwało uprawnienie do lokalu socjalnego, a zatem, że w niniejszej sprawie nie znajduje on zastosowania, co wynika wprost z treści wyroku eksmisyjnego.

Z kolei osobami zajmującymi lokal bez tytułu prawnego w rozumieniu tego przepisu są osoby, którym uprzednio przysługiwał tytuł prawny do lokalu, a który to tytuł następnie wygasł, bądź też w ogóle nie istniał (por. J. Chaciński w: Ochrona praw lokatorów. Komentarz., Legalis).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że z uwagi na nieuiszczanie przez pozwanych czynszu najmu pismem z dnia 20 maja 2011 roku powodowie wypowiedzieli im stosunek najmu powstały z mocy ustawy. Tym samym po jego wygaśnięciu - od sierpnia 2011 roku pozwani zajmowali przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego; nie doszło także do uzyskania przez nich nowego, innego. Zatem, powództwo co do zasady zasługiwało na uwzględnienie.

Ustalając wysokość należnego powodom odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanych spornego lokalu w pierwszej kolejności należało określić okres tego stanu. W przedmiotowym procesie dotyczyły on od sierpnia 2011 roku do marca 2016 roku ( w dniu 12 kwietnia 2016 roku lokal został wydany powodom). Ustalenie to oparto na w/zanalizowanej i w/opisanej opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości W. G. . Określił je on w dwóch wariantach tj. według stanowiska powodów, z którego wynika zła ocena stanu technicznego i standardu tego lokalu oraz według stanowiska pozwanych, z którego wynika średnia ocena jego stanu technicznego i standardu - na tle nieruchomości podobnych; wynosi ono za cyt. okres łącznie kwotę 86.640,- zł zł w wariancie I oraz kwotę 92.602,- zł w wariancie II. Zatem wysokość wynagrodzenia możliwego do uzyskania za korzystanie z niego w wariancie I w ujęciu miesięcznym ( 59 miesięcy) wynosi 1.468,48,- zł, zaś w wariancie II w ujęciu miesięcznym wynosi 1.569,53,- zł. Zauważyć w tym miejscu należy, że cyt. biegły szacując powyższe kwoty opierał się wyłącznie na materiale dowodowym zgromadzonym w niniejszej sprawie i jego badaniach własnych, bowiem przedmiotowy lokal mieszkalny został przez powodów zbyty i nie mógł być przedmiotem oględzin. Mając powyższe na uwadze, przyjęto, że wynagrodzenie to wyniosło kwotę po 1.500,- zł miesięcznie, co stanowi wypadkową obu przedstawionych wariantów.

Pozwani podnosili, że roszczenie powodów z tytułu bezumownego korzystania nie ma charakteru solidarnego w stosunku do zajmujących je osób.

W orzecznictwie sporne jest jakiego rodzaju odpowiedzialność łączy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z dnia 7 grudnia 2007 roku (III CZP 121/07, OSNC 2008, nr 12, poz. 137), odpowiedzialność, o której mowa w art. 18 ust. 1 i 2 cyt. ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowaną w sposób przewidziany w tych przepisach, chyba że co innego zastrzeżono w umowie będącej źródłem tytułu prawnego do lokalu lub co innego wynika z ustawy.

W piśmiennictwie podnosi się także , że lokale są często zajmowane przez więcej niż jedną osobę, w konsekwencji czego krąg podmiotów zobowiązanych do zapłaty odszkodowania jest szerszy i obejmuje nie tylko osoby, który były stronami umowy z właścicielem. Przedstawiając to na przykładzie najmu, można wskazać, że uprawnienie domowników do zamieszkiwania w lokalu jest pochodną uprawnienia najemcy. Nie stają się oni z tego powodu stroną stosunku najmu, ale są lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (zob. szerzej na ten temat M. O. , Sytuacja prawna, s. 72 i n.) i dopóki stosunek najmu nie wygaśnie, solidarnie z najemcą odpowiadają za zapłatę czynszu i innych należnych opłat ( art. 688 ¹ § 1k.c). Natomiast po ustaniu stosunku najmu znajdzie w stosunku do nich zastosowanie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Podnosi się także, że w przypadku gdy część osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego może być odpowiedzialna za zapłatę odszkodowania w wysokości określonej w art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, a inna część – ta, której sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał uprawnienie do lokalu socjalnego – będzie odpowiedzialna za zapłatę odszkodowania w wysokości określonej w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. (por. Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, red. dr hab. Konrad Osajda, rok. 2018).

Skoro kilka podmiotów może być odpowiedzialnych za spełnienie tego samego świadczenia, powstaje pytanie o charakter tej odpowiedzialności – czy jest to odpowiedzialność solidarna, odpowiedzialność in solidum, czy też może odpowiedzialność podzielona ( pro rata parte). W uchwale z 21 października 2015 roku (III CZP 70/15, OSNC 2016, Nr 10, poz. 118) Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, przewidziana w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, ma charakter odpowiedzialności in solidum (tak też B.-K. , Ochrona praw lokatorów, 2017, s. 473–474). Sąd Najwyższy uznał, że nie można traktować odpowiedzialności, o której mowa w art. 18 ust. 1–3 ustawy o ochronie praw lokatorów, jako odpowiedzialności z tytułu czynu niedozwolonego, a zatem nie ma zastosowania art. 441 § 1 k.c. Jego zdaniem podstawą przyjęcia solidarności nie może być także analogia z art. 688 ¹ § 1 k.c. Według Sądu Najwyższego mamy tutaj do czynienia z odpowiedzialnością in solidum, gdyż odrębne stosunki prawne o charakterze odszkodowawczym między właścicielem a konkretną osobą zajmującą lokal łączy jeden interes prawny właściciela lokalu. Tym łącznikiem determinującym istnienie tylko jednego interesu wierzyciela, mimo nawet kilku różnych stosunków prawnych, jest – według Sądu Najwyższego – pojęcie szkody . (por. Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, red. dr hab. Konrad Osajda, rok. 2018).

W glosie krytycznej do tej uchwały M. O. (2) (OSP 2006, Nr 7–8, s. 939 i n.) podnosi, że z faktu, iż kilka osób dotąd używających lokalu na podstawie jednego stosunku zobowiązaniowego po jego zakończeniu nadal go zajmuje, nie powinno się wyprowadzać wniosku o wielości stosunków prawnych. Jej zdaniem z punktu widzenia liczby stosunków prawnych nie dochodzi do zmian w charakterystyce więzi. Nie ma powodu, dla którego miałaby nastąpić zmiana zasad odpowiedzialności tych osób w kwestii zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z lokalu. Według glosatorki po wygaśnięciu stosunku najmu mamy do czynienia z solidarnością bierną, taką jak opisana w art. 688 ¹ k.c , co daje podstawę do analogicznego stosowania tego przepisu. Podkreśla przy tym, powołując się na literaturę, że konstrukcja odpowiedzialności in solidum nie jest kategorią normatywną i niczego nie wyjaśnia. Jednocześnie glosatorka wskazała, że po zakończeniu stosunku podstawowego, wskutek niewykonania obowiązku zwrotu lokalu, dochodzi do powstania nowego stosunku zobowiązaniowego, quasi-najmu, ale nie odpowiedzialności odszkodowawczej, jako pierwotnej więzi łączącej strony. Jest to jeden stosunek zobowiązaniowy, który tak bardzo przypomina najem, że przepisy o najmie powinny być tu stosowane odpowiednio, w tym art. 688 ¹ k.c. Taki zabieg jest możliwy i dopuszczalny. Ponieważ polski ustawodawca nie uregulował wszystkich konsekwencji związanych z pozostawaniem w lokalu w razie wygaśnięcia stosunku podstawowego, a sytuacja stron jest bardzo podobna do tej, jaka panuje między stronami stosunku najmu, przeto w drodze odpowiedniego stosowania należałoby uzupełnić katalog praw i obowiązków stron tego nowego stosunku prawnego. Dlatego też za zapłatę wynagrodzenia razem z byłym lokatorem (który posiadał samodzielny tytuł do zajmowania lokalu) odpowiadać powinny solidarnie wszystkie pełnoletnie stale zamieszkujące z nim osoby.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekający w niniejszej sprawie skłania się ku poglądowi wyrażonemu przez Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 7 grudnia 2007 roku (III CZP 121/07, OSNC 2008, nr 12, poz. 137) oraz powyższej glosie do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 października 2015 r.

Pełnomocnik pozwanych w toku niniejszej sprawy podniósł w piśmie procesowym, po ostatecznym sprecyzowaniu zarzut potrącenia kwot:

- 19.800,- zł z tytułu dokonanych nakładów na lokal,

- 122.612,- zł z tytułu spłaconego przez powodów kredytu,

- 164.838,30,- zł z tytułu kwoty wypłaconej w markach niemieckich. (k. 305 akt).

Wskazać w tym miejscu należy, że podniesiony na rozprawie z dnia 16 stycznia 2018 roku przez pełnomocnika powodów zarzut braku materialnego pełnomocnictwa dla pełnomocnika pozwanych do dokonania potrącenia okazał się skuteczny. W odpowiedzi na powyższe pełnomocnik pozwanych na rozprawie w tym samym dniu z powołaniem się na posiadanie materialnoprawnego pełnomocnictwa do dokonania tego w imieniu pozwanych, oświadczył, wobec pełnomocnika powodów, że tego dokonuje.

W doktrynie podnosi się, że - ponieważ potrącenie jest w pierwszej kolejności czynnością materialnoprawną, powstaje wątpliwość co do tego, czy pełnomocnik procesowy – zarówno po stronie pozwanego (potrącającego), jak i powoda – jest uprawniony do złożenia i odebrania oświadczenia o potrąceniu. Na oba te pytania należy udzielić odpowiedzi negatywnej. Pełnomocnictwo procesowe nie obejmuje upoważnienia ani do składania, ani do odbierania oświadczeń materialnoprawnych, a jedynie daje uprawnienia procesowe określone w art. 91 k.p.c. Oświadczenie woli mocodawcy o udzieleniu dodatkowego pełnomocnictwa materialnoprawnego do złożenia takiego oświadczenia może być jednak złożone w sposób dorozumiany. Złożenie oświadczenia o potrąceniu na rozprawie, pod nieobecność drugiej strony stosunku materialnoprawnego (wierzyciela i dłużnika wzajemnego), do którego oświadczenie powinno być skierowane ( art. 61 § 1k.c.), powoduje, że oświadczenie to nie wywołuje jeszcze oczekiwanego skutku, gdyż druga strona musi powziąć o nim wiadomość. Z tych samych względów doręczenie pisma procesowego zawierającego oświadczenie o potrąceniu pełnomocnikowi procesowemu dłużnika wzajemnego nie wywiera skutków przewidzianych w art. 61 § 1 zd. 1 kc. Oświadczenie o potrąceniu wierzytelności powinno być złożone dłużnikowi wzajemnemu osobiście (wyr. SN z 13.1.2016 r., II CSK 862/14, Biul. SN 2016, Nr 3).

Zarzut potrącenia okazał się nieskuteczny także z niżej wskazanych przyczyn.

W toku sprawy pełnomocnik pozwanych podniósł, że w sprawie o eksmisję pozwany P. E. złożył wobec powodów oświadczenie o potrąceniu. (k. 96 akt Sądu Rejonowego (...)w P. (...)). Co do nieskuteczności złożonego wówczas przez pozwanego oświadczenia o potrąceniu obszernie wypowiedział się Sąd Rejonowy (...)w P. w uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie o sygnaturze (...)(k. 580 - 606 akt). Przytoczyć w tym miejscu jedynie należy, że przedstawiona przez pozwanego do potrącenia wierzytelność z tytułu poniesionych nakładów była wówczas niewymagalna. Z kolei przedstawiona do potrącenia wierzytelność z tytułu nienależnego świadczenia spełnionego w wykonaniu umowy z dnia 8 października 1982 r. w chwili przedstawienia do potrącenia była przedawniona.

Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę, na podstawie wyżej przytoczonych, przepisów uznano, że powodowie wykazali co do zasady dochodzone przeciwko pozwanym roszczenia. Co do wysokości nie uwzględniono części żądanych przez powodów kwot, z uwagi na uwzględnienie roszczenia pozwanych o zwrot nakładów oraz zdublowanie roszczeń powodów w punkcie 1 t i 1 u pozwu.

Mając zatem powyższe na uwadze, Sąd w punkcie Ia sentencji wyroku zasądził od pozwanych na rzecz powodów kwotę 16.683,19,- zł, stanowiącą różnicę między żądaną przez nich kwotą w punkcie 1a pozwu (36.483,19 zł), a kwotą stanowiącą wzrost wartości nieruchomości powodów na skutek poniesionych przez nich nakładów ( 19.800,- zł).

O odsetkach w odniesieniu do kwoty zasądzonej w punkcie 1a sentencji wyroku orzeczono od dnia 11 września 2013 roku, a zatem od daty wniesienia wniosku o zawezwanie do próby ugodowej. Podstawą zasądzenia odsetek był przepis art. 481 § 1 k.c. , który stanowi, że należą się one wierzycielowi od chwili, gdy dłużnik opóźnia się ze spełnieniem wymagalnego świadczenia pieniężnego.

Uznając co do zasady oraz co do wysokości żądanie w zakresie zasądzenia od pozwanych na rzecz powodów kwot z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, nie objętych wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej, orzeczono jak w punktach I b-I dd sentencji wyroku.

O odsetkach w odniesieniu do kwot zasądzonych w punktach I b-I dd sentencji wyroku, orzeczono od 1. dnia każdego miesiąca. Postawą zasądzenia odsetek był przepis art. 481 § 1 k.c., który stanowi, iż należą się one wierzycielowi od chwili, gdy dłużnik opóźnia się ze spełnieniem wymagalnego świadczenia pieniężnego. Zauważyć należy, że przynajmniej w treści wniosku o zawezwanie do próby ugodowej pozwani powzięli świadomośc, że zajmują sporny lokal mieszkalny bez tytułu prawnego. Tym samym pozostawali w zwłoce z zapłatą odszkodowania na rzecz powodów, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów , wraz z upływem każdego kolejnego miesiąca aż do chwili opuszczenia lokalu.

Powodowie domagali się także zasądzenia od powodów kwoty 43.477,52,- zł tytułem zwrotu opłat związanych z użytkowaniem spornego lokalu należnych spółdzielni mieszkaniowej ; które uiścili w okresie od 20 stycznia 2011 roku do 15 marca 2016 roku.

Pozwani podnosili, że brak jest podstawy, aby obciążyć ich tego rodzaju opłatami.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że występujący w tej sprawie biegły w wyniku analizy rynku stwierdził, że powszechną praktyką na lokalnym rynku jest takie kształtowanie stosunków między stronami umów najmu, że najemcy pokrywają koszty użytkowania lokalu na rzecz określonej spółdzielni mieszkaniowej. Powyższy pogląd należało podzielić; przemawia też za tym doświadczenie życiowe, szczególnie, że powszechnie wiadomym jest, że opłaty za użytkowanie lokalu do spółdzielni mogą obejmować m.in. zaliczki na poczet zużycia na wody czy ogrzewania, z których korzystają osoby zajmujące je.

Należność z tego tytułu wyniosła łącznie 43.477,52,- zł, na potwierdzenie czego powodowie przedłożyli kopie dokonanych z tego tytułu przelewów.

Odnośnie podniesionego przez pozwanych w tym zakresie zarzutu przedawnienia
Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał skorzystanie przez nich z tego zarzutu za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c ).

W orzecznictwie podnosi się, że korzystanie z zarzutu przedawnienia jest "czynieniem użytku ze swego prawa" w szerokim znaczeniu przyjętym w art. 5 k.c. Podniesienie tego zarzutu sprzeczne z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego nie jest skuteczne (zob. np. uchw. SN(7) z 29.11.1996 roku, II PZP 3/96, OSNAP 1997, Nr 14, poz. 249). Nie wydaje się jednak uzasadnione poszukiwanie dla zarzutu przedawnienia jakichś specjalnych kryteriów nadużycia prawa (w szczególności odwołujących się do uchylonego art. 117 § 3 k.c); ogólne kryteria wyróżnione na tle art. 5 k.c są tu wystarczające (podobnie M. Pyziak-Szafnicka (red.), Kodeks, 2009, s. 1038). Aby uznać podniesienie zarzutu przedawnienia za nadużycie prawa, trzeba ocenić zachowanie dłużnika jako naruszenie zasad współżycia społecznego. Do tego nie wystarczy negatywna ocena skutków upływu terminu przedawnienia dla wierzyciela (gdyż te skutki ustawodawca generalnie zaaprobował, wprowadzając instytucję przedawnienia), ale niezbędne jest także uznanie zachowania dłużnika za moralnie naganne. Chodzi przede wszystkim o przypadki nadużycia zaufania – gdy dłużnik wcześniej wywołał swoim postępowaniem u wierzyciela uzasadnione oczekiwanie spełnienia świadczenia. (zob. wyr. SN z 27.6.2001 r., II CKN 604/00, OSN 2002, Nr 3, poz. 32). (por. E. G., P. M. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 8, W. 2017.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy Sąd negatywnie ocenił postawę pozwanych, którzy zaniechali wnoszenia opłat do spółdzielni, nie informując o tym powodów, a jednocześnie nadal mieszkali w spornym lokalu i korzystali z mediów, które były pokrywane z tychże opłat. Nadużyli tym samym zaufania powodów, szczególnie, że wcześniej pozwani regulowali te opłaty. W tych okolicznościach podniesienie przez nich zarzutu przedawnienia odnośnie zwrotu opłat związanych z użytkowaniem spornego lokalu należnych spółdzielni mieszkaniowej uznano za nadużycie prawa. Tym samym zarzut przedawnienia w tym zakresie nie podlegał uwzględnieniu.

Mając powyższe na uwadze orzeczpno, jak w punkcie I ee sentencji wyroku.

O odsetkach w odniesieniu do kwoty zasądzonej w punkcie I ee sentencji wyroku, orzeczono od daty wniesienia pozwu czyli od dnia 2 grudnia 2016 roku. Postawą zasądzenia odsetek o przepis art. 481 § 1 k.c. , który stanowi, iż odsetki należą się wierzycielowi od chwili, gdy dłużnik opóźnia się ze spełnieniem wymagalnego świadczenia pieniężnego.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu. W szczególności w odniesieniu do punktu 1a pozwu, bowiem żądana tym punktem należność w kwocie 36.483,19,- zł została pomniejszona o kwotę 19.800,- zł, tytułem wzrostu wartości nieruchomości powodów na skutek poczynionych przez pozwanych nakładów.

Nadto na skutek omyłki w punktach 1v i 1w po raz wtóry powodowie sformułowali roszczenia zawarte już w puntach 1 t i 1 u pozwu. Z uwagi na powyższe roszczenie w tym zakresie także podlegało oddaleniu.

O kosztach postępowania rozstrzygnął zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia wyrażoną w art. 108 par. 1 k.p.c.; art. 98 par 1 i par 3 k.p.c. oraz art. 100 zd. 1 k.p.c. oraz ustawą o kosztach sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku. Powodowie wygrał proces w 4/5, a pozwani w 1/5. Z uwagi na powyższe obciążono powodów kosztami postępowania w 4/5 części, a pozwanych w 1/5 części.

Na koszty postępowania złożyły się następujące kwoty: 6.324,- zł tytułem opłaty od pozwu, 17,- zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 5.252,87,- zł tytułem kosztów opinii biegłego, 5.400,- zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego w oparciu o § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych; każda ze stron uiściła po 2.000.- zł tytułem zaliczki na poczet wydatków związanych z opinią biegłego.

Z uwagi na powyższe, orzeczono jak w punkcie II a i b sentencji wyroku.

SSO Zofia Lehmann

ZARZĄDZENIE

1.  proszę odnotować uzasadnienie w kontrolce,

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron,

3.  przedłożyć za 14 dni lub z apelacją.

P., dnia 15 sierpnia 2018 oku. SSO Zofia Lehmann