Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 31 stycznia 2017 roku powódka W. K. wniosła pozew przeciwko T. B. (1) o zapłatę kwoty 18 951,10 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwot 9 475,55 zł od dnia 3 grudnia 2016 roku i od kwoty 9 475,55 zł od dnia 19 grudnia 2016 roku do dnia zapłaty wraz z kosztami postępowania.

W dniu 14 lutego 2017 roku Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

We wniesionym sprzeciwie pozwany zaskarżył nakaz zapłaty w całości i wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na sprzeciw powódka zaprzeczyła, że zaistniały podstawy do rozwiązania umowy najmu i doszło do skutecznego rozwiązania umowy najmu z uwagi na istnienie w przedmiocie najmu wady uniemożliwiającej korzystanie z lokalu, a w konsekwencji aby po stronie pozwanego zaktualizowało się roszczenie o zwrot kaucji.

Wyrokiem Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z 8 grudnia 2017 roku powództwo oddalono, zasądzając od powódki na rzecz pozwanego kwotę 3617 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy poczynił następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 4 marca 1999 roku B. i S. G. (wynajmujący) zawarli z pozwanym T. B. (1) (najemca) umowę najmu lokalu użytkowego przy Pl. (...) w S.. Strony postanowiły, iż przedmiot najmu będzie wykorzystywany na cele związane z prowadzeniem działalności gastronomicznej, a uzyskanie stosownych zezwoleń na przekształcenie ww. lokalu na lokal gastronomiczny obciąża najemcę. Strony umowy ustaliły, iż wydanie lokalu nastąpi w dniu 20 lutego 1999 roku celem przeprowadzenia prac remontowych i adaptacyjnych, które to prace na własny koszt zobligowany jest wykonać najemca. W § 3 ust. 2 umowy zostało wyszczególnione, iż pracami obciążającymi najemcę są: urządzenie witryny, ułożenie płytek ceramicznych podłogowych, wykonanie sufitu podwieszanego w całym lokalu, ścianek regipsowych, instalacji elektrycznej, instalacji centralnego ogrzewania, systemu wentylacyjnego, wstawienie nowych drzwi wejściowych i drzwi na zaplecze a nadto pozostałe niezbędne prace związane z adaptacją lokalu na działalność gastronomiczną. W § 3 ust. 4 umowy strony wskazały nadto, że w przypadku ustania stosunku najmu z winy najemcy, wszystkie koszty związane z remontem sklepu i adaptacją na działalność gospodarczą przypadają na rzecz wynajmującego. Umowa powyższa została zawarta na okres 8 lat, tj. od dnia 20 maja 1999 r. do 20 maja 2007 r. Zgodnie z § 9 strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy przez najemcę po 3 miesięcznym pisemnym okresie wypowiedzenia.

Po upływie okresu na jaki została zawarta umowa została przedłużona.

W dniu 1 lipca 1999 r. B. i S. G., jako właściciele lokalu użytkowego przy Pl. (...) w S., otrzymali pozwolenie na przebudowę lokalu po sklepie (...).

W drodze swojej uchwały Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wyraził S. G. zgodę na poprowadzenie kanału wentylacyjnego z lokalu Pl. (...) po ścianie klatki schodowej od strony podwórza.

Pozwany T. B. (1) wykonał instalacje grawitacyjną na własny koszt. Pozwany T. B. (1) uiścił również na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy Pl. (...) i Al. (...) kwotę 2 000 zł tytułem opłaty za umieszczenie komina wentylacyjnego na elewacji budynku wspólnoty.

Przewód wentylacyjny od czasu jego był wykorzystywany wyłącznie przez T. B. (1) w ramach prowadzonej przez niego działalności gastronomicznej w formie baru (...).

Po przystosowaniu lokalu do prowadzonej działalności gastronomicznej lokal funkcjonował bez zakłóceń. Po upływie roku od otwarcia lokalu mieszkańcy nieruchomości zaczęli zgłaszać pretensje dotyczące uciążliwości związanych z funkcjonowaniem baru.

W dniu 20 maja 2013 r. B. G. i K. G. (wynajmujące) zawarły z pozwanym T. B. (1) (najemca) umowę najmu lokalu przy Pl. (...) w S. na cele prowadzenia działalności gastronomicznej na okres od 1 lipca 2013 r. do 31 grudnia 2020 r. W § 2 ust. 3 strony postanowiły, że najemca odpowiada za stan techniczny,, prawny i finansowy wykonanych w przedmiocie umowy robót, jak i osób trzecich. Zgodnie zaś z ust. 4 najemca zobowiązał się do używania lokalu8 na cele związane z prowadzeniem działalności gastronomicznej. Zgodnie z umową najemca obowiązany był do uiszczenia opłat z tytułu czynszu najmu w kwocie 23 309,86 zł brutto miesięcznie z góry w terminie do 7 dnia każdego miesiąca za dany miesiąc. W ust. 11 najemca zobowiązał się ponosić wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem z przedmiotu najmu , w tym na podstawie wskazań liczników w przedmiocie najmu w terminie 3 dni od dnia otrzymania stosownej faktury VA. W § 5 strony ustaliły, ze najemca uiści kaucje gwarancyjną w kwocie 59 000 zł. Zgodnie z § 10 ust. 2 przed upływem okresu najmu wskazanego w ust. 1 umowa może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach wprost w niej wymienionych. Z kolei wedle § 11 jeżeli przedmiotowa umowa nie stanowi inaczej, wynajmujące mogą wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego w wypadku gdy: 1. najemca w dniu wypowiedzenia umowy przez wynajmujące zalega z zapłatą choćby części czynszu pomimo pisemnego upomnienia lub innych świadczeń przewidzianych w umowie przez okres co najmniej dwóch miesięcy; 2. Najemca systematycznie dopuszcza się opóźnienia z zapłatą czynszu lub innych świadczeń przewidzianych w umowie, pomimo pisemnego upomnienia Wynajmującego. 3.Najemca przekaże przedmiot umowy lub jego część w podnajem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody Wynajmujących; 4. Najemca wykorzystuje przedmiot najmu niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w § 2 ust. 4 umowy.

Zgodnie z ustaleniami pozwany regulował wynikające z umowy należności w ten sposób, ze po połowie na rzecz każdej z wynajmujących.

Pozwany nigdy nie kwestionował obowiązku zapłaty należności z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych wynikających z wystawianych przez wynajmujące osobno faktur VAT.

Pod koniec 2014 roku, po przejęciu zarządu przez K. (...). o.o. nasiliły się żądania wspólnoty dotyczące uciążliwości związanymi z prowadzoną przez pozwanego działalnością gastronomiczną, które sprowadzały się w szczególności do żądania przeprowadzenia demontażu komina i ograniczenia godzin działalności.

B. G. wiedziała o zastrzeżeniach Wspólnoty, lecz informowała K. C., aby kwestie zgłaszane przez członków wspólnoty mieszkaniowej, a związanych z działalnością prowadzoną przez T. B. (1), kierować wobec T. B. (1).

W dniu 9 marca 2015 r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr 5/15 zobowiązującą zarząd wspólnoty do podpisania z właścicielkami lokalu użytkowego przy Pl. (...)/U1 o odpłatne użytkowanie powierzchni wspólnej, wykorzystywanej pod zainstalowany na ścianie komin wentylacyjny na czas określony, do rozpoczęcia remontu elewacji budynku od strony podwórza, wskazując, iż na ponowne zainstalowanie komina musi być podjęta uchwała wspólnoty po remoncie. Tego samego dnia podjęła również uchwałę nr 6/15, w które upoważniła zarząd do ograniczenia godzin działalności lokalu użytkowego (...), znajdującego się przy Pl. (...) z całodobowego otwarcia, na określone godziny od 7. 00 do 22. 00.

Pismem z dnia 19 czerwca 2015 roku, na podstawie w/w uchwał Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wezwał pozwanego do podpisania umowy dzierżawy powierzchni wspólnej pod komin wentylacyjny z dostarczeniem dokumentacji technicznej tego urządzenia oraz do skrócenia godzin otwarcia baru (...) z całodobowych do 7.00-22.00, a nadto do usunięcia kamerki ulokowanej na ściennie stanowiącej własność Wspólnoty Mieszkaniowej zajmowanej bez jej zgody i zastosowanej umowy.

Kolejnymi pismami Zarząd wspólnoty kierował do pozwanego kolejne roszczenie finansowe i windykacyjne, w tym m.in. wzywał pozwanego do zapłaty kwoty 76 000 zł z tytułu bezumownego korzystania z części wspólnych nieruchomości, w postaci elewacji budynku przy pl. (...) w S., zajętej pod komin wentylacyjny za okres od 2000 roku do końca października 2015 roku (400 zł miesięcznie).

Uchwały powyższe zostały zaskarżone w dniu 16 czerwca 2015 r. do Sądu Okręgowego w Szczecinie przez J. W. - wykonawcę testamentu K. G., która zmarła 8 kwietnia 2015 r.

Wyrokiem z dnia 18 września 2015 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie uchylił obie zaskarżone uchwały. W treści uzasadnienia do wyroku Sąd Okręgowy stwierdził, że na wykonanie instalacji na potrzeby działalności gastronomicznej prowadzonej przez T. B. (1) Zarząd wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w S. przy Placu (...) i ulicy (...) wyraził zgodę bez wymaganej zgody właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniowa, co czyniło tą czynność prawna nieważną.

Uchwały te zostały także zaskarżone przez B. G. w odrębnym postępowaniu.

W dniu 26 października 2015 roku zmarła B. G., a spadek po niej w całości nabyła powódka W. K..

Pismem z dnia 22 grudnia 2015 roku Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wezwał pozwanego m.in. do wydania części nieruchomości wspólnej w postaci ściany budynku wspólnoty, poprzez zdemontowanie komina wentylacyjnego z elewacji budynku, w ciągu 30 dni do dnia otrzymania pisma.

W kolejnych dwóch uchwałach z 14 marca 2016 roku (...) stwierdziła, że zamierza dochodzić wobec pozwanego roszczeń o zapłatę oraz roszczeń windykacyjnych.

Pismem z dnia 29 sierpnia 2016 roku pozwany w związku ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 września 2015 roku w sprawie I C 711/15 oraz w związku z roszczeniami kierowanymi do niego przez wspólnotą mieszkaniową, a także w związku ze sporem o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłej K. G. zaproponował powódce rozwiązanie umowy dzierżawy lokalu przy pl. (...) w S. z dniem 31 grudnia 2016 roku. Pozwany wyjaśnił, że w postępowaniu sądowym z powództwa Pani J. W. o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyszło na jaw, że wspólnota mieszkańców nie wyraziła zgody na instalacją komina wentylacyjnego, od którego zależy istnienie i funkcjonowanie baru (...). W ślad za tym wspólnota mieszkaniowa kieruje pod jego adresem roszczenia finansowe i windykacyjne. W maju 2016 roku wspólnota mieszkańców podjęła uchwałę upoważniającą zarząd wspólnoty do wystąpienia o wydanie części wspólnych budynku, na których zainstalowany jest przewód wentylacyjny.

W odpowiedzi na pismo powódka, poinformowała pozwanego, że nie widzi możliwości rozwiązania umowy z dniem 31 grudnia 20196 roku i zwróciła uwagę, ze niniejsza umowa została zawarta na czas oznaczony i może podlegać rozwiązaniu jedynie na podstawie postanowień zawartych w umowie. Powódka poinformowała pozwanego, że widzi możliwość rozwiązania umowy przed upływem czasu na jaki została zawarta po zapłacie odstępnego rekompensującego jej wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Pismem z dnia 3 października 2016 roku pozwany wypowiedział powódce umowę najmu lokalu położonego przy Pl. (...) w S. z dniem 31 stycznia 2017 roku na podstawie art. 664 § 3 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Pozwany wyjaśnił, że przyczyną wypowiedzenia umowy jest brak zgody wspólnoty na przeznaczenie lokalu na bar i na instalację komina wentylacyjnego warunkującego istnienie baru, co zostało ujawnione w toku postepowania sądowego. Pozwany poinformował, że wspólnota kieruje wobec niego roszczenia finansowe i windykacyjne. Pozwany wskazał, że przedstawione okoliczności stanowią istotne wady lokalu w rozumieniu art. 664 k.c., które usunąć się nie dadzą, albowiem wspólnota prezentuje stanowisku sprzeciwiające się istnieniu baru w tym miejscu, co czyni rozwiązanie umowy usprawiedliwionym i zasadnym.

W odpowiedzi powódka pismem z dnia 14 października 2015 roku poinformowała, ze złożone oświadczenie uznaje za nieskuteczne , wskazując, że podnoszone okoliczności nie mogą stanowić podstaw do rozwiązania umowy.

W piśmie z dnia 28 października pozwany podtrzymał swoje stanowisko.

W dniu 4 listopada 2016 roku powódka W. K. wystawiła pozwanemu T. B. (2) fakturę VAT nr (...) na kwotę 11 654,93 zł brutto tytułem (połowy) czynszu najmu za miesiąc listopad 2016 roku, płatną do dnia 14 listopada 2016 roku.

Tego samego dnia powódka wystawiła pozwanemu także fakturę VAT nr (...) w tytule wskazując „R. – Wspólnota Mieszkaniowa w S. pl. (...)/U2 za miesiąc listopad 2016” na kwotę 705,16 zł, płatną do dnia 14 listopada 2016 roku,.

Pismem z dnia 28 listopada 2016 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty należności wynikających z w/w faktur VAT w łącznej wysokości 12 360,09 zł.

W dniu 1 grudnia 2016 roku powódka W. K. wystawiła pozwanemu T. B. (2) fakturę VAT nr (...) na kwotę 11 654,93 zł brutto tytułem (połowy) czynszu najmu za miesiąc grudzień 2016 roku, płatną do dnia 8 grudnia 2016 roku.

Tego samego dnia powódka wystawiła pozwanemu także fakturę VAT nr (...) w tytule wskazując „R. – Wspólnota Mieszkaniowa w S. pl. (...)/U2 za miesiąc grudzień 2016” na kwotę 705,16 zł, płatną do dnia 8 grudnia 2016 roku,.

Pismem z dnia 5 grudnia 2016 roku ponowił wezwanie do udzielenia odpowiedzi komu i w jakim trybie powinien przekazać lokal. W odpowiedzi powódka poinformowała pozwanego, że w dalszym ciągu złożone przez niego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy uznaje za nieskuteczne.

Pismem z dnia 13 grudnia 2016 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty należności wynikających z w/w faktur VAT w łącznej wysokości 12 360,09 zł.

Pismem z dnia 16 grudnia 2016 roku, zaadresowanym do pełnomocnika materialnego powódki P. S., pozwany oświadczył, że dokonuje potrącenia należności z tytułu czynszu najmu za okres listopad 2016 roku - styczeń 2017 roku w wysokości 59 000 zł z roszczeniem o zwrot kaucji gwarancyjnej w kwocie 59 000 zł oświadczając, że podatek z tytułu tych faktur ureguluje.

W dniu 20 grudnia pozwany T. B. (1) uregulował należności wynikające z faktur VAT nr (...) w całości, natomiast na poczet faktur VAT nr (...) dokonał wpłaty po 2 179,38 zł, tytułem równowartości podatku VAT.

W dniu 28 grudnia 2016 r. wspólnota i T. B. (1) zawarli ugodę, na podstawie której: T. B. (1) zobowiązał się zaprzestać prowadzenia baru w budynku wspólnoty z dniem 30 grudnia 2016 r. i z tym dniem zrzekł się wobec wspólnoty roszczeń z tytułu praw do przewodu wentylacyjnego zamontowanego na części wspólnej bez wynagrodzenia,

- wspólnota oświadczyła, iż zdemontuje przewód wentylacyjny znajdujący się na ścianie budynku na własny koszt,

- T. B. (1) zobowiązał się zapłacić na rzecz wspólnoty w terminie do 3 stycznia 2017 r. kwotę 25 800 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości, a wspólnota zrzekła się wobec niego roszczenia o odszkodowanie w wysokości przewyższającej ww. kwotę.

Powódka ani jej przedstawiciel nie brali udziału w negocjacjach co do ugody.

Na początku stycznia 2017 roku przeprowadzono demontaż komina wentylacyjnego z elewacji wspólnoty. Przed przystąpieniem do demontażu wspólnota nie informowała powódki W. K. o czynnościach planowanych w odniesieniu do przewodu wentylacyjnego.

Na początku stycznia 2017 r. E. i P. S. zauważyli, iż z budynku wspólnoty został zdemontowany przewód wentylacyjny, który został wybudowany w 1999 r. W związku z powyższym powódka w dniu 20 kwietnia 2017 roku wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej z powództwem o przywrócenie naruszonego posiadania, poprzez nakazanie pozwanej wspólnocie, aby w terminie tygodnia od uprawomocnienia się wyroku przywróciła naruszone posiadanie kanału wentylacyjnego z lokalu przy ul. (...) w S. zamontowanego na północnej ścianie budynku, na ścianie klatki schodowej od strony podwórza, poprzez jego zamontowanie

Pismem z dnia 13 stycznia 2017 roku skierowanym do pełnomocnika powódki pozwany poinformował, że zakończył prowadzenie działalności gospodarczej, a umowa została rozwiązana ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2017 roku i zwrócił się o dokonanie oględzin lokalu i odebranie kluczy, proponując termin wydania na dzień 31 stycznia 2017 roku o godzinie 10.

W dniu 31 stycznia 2017 roku pozwany bez udziału powódki, a przy udziale przybranych świadków sporządził protokół zdawczo odbiorczy przedmiotu najmu i tego samego dnia odesłał pełnomocnikowi powódki komplet kluczy do lokalu. Pełnomocnik powódki otrzymał klucze, które przekazał reprezentującemu interesy powódki P. S..

Pismem z dnia 1 marca 2017 roku pozwany złożył powódce oświadczenie o potrąceniu należności w wysokości 29 500 zł, przysługującej mu wobec powódki w związku z rozwiązaniem z dniem 31 stycznia 2017 roku z tytułu zwrotu kaucji wpłaconej w dniu 20 maja 2013 roku z przysługującymi powódce wobec niego należnościami z tytułu czynszu najmu w łącznej wysokości 28 724,83 zł, a wynikającymi z faktur VAT nr: 1/11/2016 w kwocie 9 475,55 zł, 1/12/2016 w kwocie 9 475,55 zł, 1/01/2017 w kwocie 9 475,55 zł wraz z kwotą 300 zł tytułem odsetek ustawowych na dzień 1 lutego 2017 roku z faktury wystawionych od listopada 2016 roku do stycznia 2016 roku. W związku z dokonanym potraceniem do zwrotu pozostała kwota 775,17 zł.

Pismem z dnia 25 października 2017 roku pozwany po raz kolejny złożył powódce oświadczenie o potrąceniu przysługujących mu z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej należności w kwocie 59 000 zł z należnościami powódki z tytułu czynszu najmu za okres listopad 2016 roku– styczeń 2017 roku.

Pozwany T. B. (2) przeniósł działalność gastronomiczną do lokalu położonego przy Placu (...) w S., gdzie ją aktualnie prowadzi.

Uznając powództwo za nieuzasadnione Sąd jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazał przepis art. 659 § 1 k.c. zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Pozwany natomiast sprzeciwiając się roszczeniu dochodzonemu w niniejszym postępowaniu, wskazywał, że roszczenie dochodzone pozwem w wyniku dokonanego przez niego potrącenia wzajemnej należności – podlegającej zwrotowi w związku z wypowiedzeniem umowy najmu w postaci kaucji gwarancyjnej – w całości wygasło.

Powódka kwestionowała skuteczność dokonanego przez pozwanego potrącenia, wskazując przede wszystkim, że roszczenie o zwrot kaucji nie powstało, albowiem umowa najmu, która została zawarta na czas oznaczony do roku 2020, nie przewidywała możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę.

Biorąc pod uwagę, że pozwany nie kwestionował zarówno wysokości, jak i podstaw na których powódka żądanie oparła, podkreślając jedynie, że należność ta w wyniku umorzenia z przysługująca mu wzajemnie wierzytelnością, jako zaspokojona wygasła, kluczowe dla rozstrzygnięcia okazało się ustalenie skurczności dokonanego przez pozwanego potrącenia, zaś w szczególności ocenie musiała podlegać zasadność dokonanego przez pozwanego wypowiedzenia umowy najmu, aktualizującego uprawnienie do żądania zwrotu wpłaconej przez niego kaucji gwarancyjnej.

Analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd zwrócił uwagę, że kwestie związane z możliwością rozwiązania umowy zawartej w dniu 20 maja 2013 roku na czas oznaczony do dnia 20 maja 2020 roku regulował § 10 ust. 2 i § 11. Zgodnie z pierwszym z wskazanych postanowień przed upływem okresu najmu umowa może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach wprost w niej wymienionych. Przypadki te wymieniono w § 11, zgodnie z którym jeżeli przedmiotowa umowa nie stanowi inaczej, wynajmujące mogą wypowiedzieć umowę na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego w wypadku gdy: 1. najemca w dniu wypowiedzenia umowy przez wynajmujące zalega z zapłatą choćby części czynszu pomimo pisemnego upomnienia lub innych świadczeń przewidzianych w umowie przez okres co najmniej dwóch miesięcy; 2. Najemca systematycznie dopuszcza się opóźnienia z zapłatą czynszu lub innych świadczeń przewidzianych w umowie, pomimo pisemnego upomnienia Wynajmującego. 3.Najemca przekaże przedmiot umowy lub jego część w podnajem lub do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody Wynajmujących; 4. Najemca wykorzystuje przedmiot najmu niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w § 2 ust. 4 umowy. Strony nie przewidziały możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę.

W tym stanie rzeczy, mając na uwadze treść art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym, jeżeli czas trwania umowy najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę na zasadach określonych w umowie, stwierdzić należało, że pozwany de facto nie miał uprawnienia do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Pozwany zasadności swojego postępowania upatrywał jednak w treści art. 664 § 2 k.c., zgodnie z którym jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zgodnie natomiast z § 3 w/w przepisu roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Wskazany przepis ma charakter dyspozytywny (por. J. Panowicz-Lipska, w: SPP, t. 8, 2011, s. 35), stąd strony mogą modyfikować wynikające z niego zasady. Zgodnie z przeważającym poglądem art. 664 k.c. nie wyłącza odmiennego uregulowania uprawnień i obowiązków stron w związku z rękojmią za wady rzeczy najętej (por. np. P. Nazaruk, w: Ciszewski, Komentarz, 2014, art. 664 KC, Nb 1, s. 1117; J. Jezioro, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 664 KC, Nb 1, s. 1302–1303; H. Ciepła, w: Gudowski, Komentarz, 2013, Ks. III, cz. 2, art. 664 KC, Nb 4, s. 402; K. Pietrzykowski, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 664 KC, Nb 1, s. 474), zaś zakres odpowiedzialności wynajmującego za wady może być modyfikowany (rozszerzony, zawężony, wyłączony). W ocenie Sądu treść umowy najmu jednoznacznie wskazuje, że strony wyłączyły zastosowanie tego przepisu. Stanowi o tym przede wszystkim treść § 10 ust. 2, wedle którego przed upływem okresu najmu umowa może zostać rozwiązana wyłącznie w przypadkach wprost w niej wymienionych, zaś wypadki te – wymienione w § 11 - do rozwiązania umowy uprawniały włącznie wynajmującego.

W ocenie Sądu taka konstrukcja umowy, wyrażająca brak równości stron w ochronie przed wcześniejszym wypowiedzeniem najmu, pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a w konsekwencji powinna zostać oceniona na podstawie art. 58 § 2 k.c., jako nieważna. Zgodnie bowiem z poglądami doktryny do sprzeczności w rozumieniu wskazanego przepisu z zasadami współżycia społecznego dochodzi w szczególności właśnie w sytuacji, kiedy zostaje zachwiana równowaga między stronami albo gdy przedmiot lub cel umowy jest niemożliwy do zaakceptowania z punktu widzenia uznanych w społeczeństwie wartości, przy czym owa treść, przedmiot lub cel, formalnie rzecz biorąc, nie są sprzeczne z normami prawnymi. (zob. T. Wiśniewski, (red.) G. Bieniek, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom I-II, LexisNexis 2011).

Taka też sytuacja miała miejsce na gruncie niniejszej sprawy. Strony umowy najmu z jednej strony w sposób zgodny z prawem wyłączyły zastosowanie m.in. art. 664 k.c., jednak zabieg ten doprowadził do nieuzasadnionego i sprzecznego z zasadami współżycia społecznego uprzywilejowania wyłącznie jednej strony umowy. Jak wskazuje treść umowy uprawnienie do jej rozwiązania zostało przewidziane wyłącznie na rzecz wynajmujących, odnosząc się do wielu uchybień umowy jakie może spowodować najemca, podczas gdy poprzez wprowadzenie § 10 ust. 2 umowy, najemca takiej możliwości został całkowicie pozbawiony, niezależnie od przyczyn (umownych, czy kodeksowych) z których z wypowiedzenia chciałby skorzystać, także przy tak istotnym przypadku, jak pozbawienie go możliwości dysponowania lokalem na cele na jakie został wynajęty. Tego rodzaju sformułowanie umowy z całą pewnością godzi w zasadę równości stron stosunku zobowiązaniowego i jako takie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Sąd miał przy tym na uwadze ogólna zasadę trwałości stosunku najmu zawartego na czas oznaczony wyrażoną w art. 673 § 3 k.c., stwierdzając jednak, że zasada ta nie może przybierać postaci absolutnej, a w szczególności nie może prowadzić do uprzywilejowywania w tym zakresie jednej ze stron, pozbawiając drugą stronę uprawnień przede wszystkich ustawowych, które ustawodawca dopuścił także w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Co ważne zwrócić należy uwagę, że ustalone ustawowo wypadki z zasady nie dotyczą błahych przyczyn, ale obiektywnie istotnych, które mogą wystąpić po obu stronach stosunku zobowiązaniowego.

W tym stanie rzeczy Sąd, działając na podstawie art. 58 § 2 k.c. uznał postanowienie § 10 ust. 2 umowy, wprowadzające znaczne uprzywilejowanie wynajmującego w stosunku do pozbawionego jakichkolwiek uprawnień w zakresie możliwości rozwiązania stosunku najmu najemcy, za bezwzględnie nieważne (art. 58 § 2 k.c.).

W konsekwencji ostatecznie zastosowaniu podlegał więc art. 664 § 2 k.c. Rozstrzygając w tym zakresie Sąd nie miał wątpliwości, iż wada lokalu w postaci konieczności demontażu komina wentylacyjnego niezbędnego do funkcjonowania ze względu na charakter prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej (wobec jego wybudowania bez wymaganej uchwały wspólnoty, a jedynie za zgodą zarządu) stanowi wadę uniemożliwiającą korzystanie z przedmiotu najmu w sposób zgodny z przeznaczeniem (właśnie działalność gastronomiczna), natomiast zdecydowany i wyraźny (udokumentowany zebranym w sprawie materiałem dowodowy) brak woli wspólnoty mieszkaniowej na jego pozostawienie, przemawia za uznaniem charakteru tej wady, jako wady nieusuwalnej.

Do zmiany zajętego stanowiska nie mogły doprowadzić także twierdzenia powódki, która podnosiła, że pogląd wyrażony w uzasadnieniu Sadu Okręgowego w Szczecinie co do nieważności – wobec braku uchwały wspólnoty – zgody zarządu, jako niewiążący, nie powinien mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia. Przeciwnie, to właśnie uwzględnienie przez pozwanego tego stwierdzenia Sądu i podjęcie czynności negocjacyjnych ze wspólnotą, jeszcze przed wytoczeniem przeciwko niemu powództwa czy wydaniem decyzji administracyjnej, świadczy o rozsądnej ocenie sprawy przez pozwanego, zachowaniu przez niego należytej staranności podczas prowadzonych interesów i pozostaje niewątpliwie słuszne. Nie do przyjęcia jest bowiem pogląd, iż w każdej spornej sprawie wymagać należy władczego rozstrzygnięcia sądu lub organu administracji, dla uregulowania stosunków między podmiotami, których interesy są sprzeczne. Wymagać należy rozsądnego oglądu spraw i dążenia do ich polubownego zakończenia. Bez znaczenia jest zatem, że przeciwko pozwanemu nie przeprowadzono, żadnego postępowania o demontaż komina wentylacyjnego, który pozwany przeprowadził dobrowolnie, na podstawie zawartej ze wspólnotą ugody, zawartą bez wiedzy powódki. Co ważne dla stwierdzenia wadliwości wydanej przez zarząd przed montażem komina zgody nie było konieczne orzeczenie Sądu, w szczególności wobec faktu, że wadliwość ta dotyczyła kwestii formalnych - niezachowania właściwych procedur, co czyniło ją w istocie nieważną ex tunc. Ostatecznie Sąd stanął zatem na stanowisku, że pozwany, mając świadomość tego, że komin został umieszczony na elewacji budynku bezprawnie, a w konsekwencji, że kierowane przeciwko niemu przez wspólnotę roszczenia zarówno finansowe, jak i windykacyjne, co do zasady pozostają uzasadnione, godząc się na demontaż spornego komina i zawierając ugodę ze wspólnotą działał w celu zminimalizowania kosztów, które byłby najprawdopodobniej zobowiązany ponieść w przypadku skierowania przez wspólnotę roszczeń na drogę sądową.

Reasumując wszystko powyższe Sąd stwierdził, że pozwany miał uprawnienie do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 664 § 2 k.c. i skutecznie ją wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2017 roku, co doprowadziło do powstania po jego stronie uprawnienia do żądania zwrotu wpłaconej w kwocie 59 000 zł kaucji.

Sąd zwrócił uwagę, że termin zwrotu kaucji po ustaniu stosunku najmu nie został ustalony w umowie, a w konsekwencji roszczenie pozwanego w tym zakresie mogło stać się wymagalne w dniu wezwania do zapłaty należności (art. 455 k.c.). W aktach sprawy brak jest co prawda stosownego wezwania, jednakże Sąd uznał, że skierowane do pozwanej oświadczenie o potrąceniu z dnia 1 marca 2017 roku wywołało tożsamy skutek, albowiem wówczas po raz pierwszy po rozwiązaniu stosunku najmu pozwany zwrócił się do powódki o jej (kaucji) zwrot, który miał nastąpić poprzez kompensatę przysługujących jej należności z tytułu czynszu najmu za okres listopad 2016 – styczeń 2017 roku wraz z należymy odsetkami za opóźnienie.

W ocenie Sądu uwzględnieniu nie mogło podlegać oświadczenie złożone przez pozwanego w piśmie z dnia 16 grudnia 2016 roku. Sąd zwrócił bowiem uwagę, że w tej dacie umowa najmu w dalszym ciągu jeszcze trwała, a zatem roszczenie o zwrot kaucji nie było jeszcze wymagalne. Podobnie niewymagalny był jeszcze czynsz wyliczony do stycznia 2017 r.

Reasumując wszystko powyższe Sąd stwierdził, że pozwany pismem z dnia 1 marca 2017 roku dokonał skutecznego potrącenia wzajemnych wierzytelności stron w oparciu o art. 498 k.c., zgodnie z którym gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym (§ 1). W przypadku potrącenia wierzytelności umarzają się do wysokości wierzytelności niższej (§2). Podstawowym warunkiem dokonania potrącenia jest zatem istnienie wzajemnych wierzytelności.

Sąd nie miał przy tym wątpliwości, że pismo to dotarło do powódki, tym bardziej, że w poczet materiału dowodowego pozwany załączył także potwierdzenie nadania tego pisma.

W tym stanie rzeczy, mając na uwadze, że wierzytelność przedstawiona przez pozwanego do potrącenia była wyższa (29 500 zł) niż wierzytelność przysługująca powódce dochodzona niniejszym pozwem (18 951,10 zł + odsetki), Sąd stwierdził, że w wyniku złożonego przez pozwanego oświadczenia uległa ona umorzeniu w całości, co doprowadziło do oddalenia powództwa.

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie zebranych w sprawie dowodów z dokumentów, oraz zeznań słuchanych w sprawie świadków E. P. i K. C., jak i przesłuchaniu pozwanego, które pozostały wzajemnie spójne i w sposób wewnętrznie logiczny opisywały przebieg wydarzeń. Sąd częściowo oparł się również na zeznaniach świadków P. S. i E. S. w takim zakresie w jakim przystawały do pozostałego zebranego w sprawie materiału dowodowego, zwracając uwagę, że ujawnione w treści tych zeznań nieścisłości z pozostałym zebrany w sprawie materiałem dowodowym wynikały najpewniej z subiektywnego przekonania o prawdziwości własnych twierdzeń.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania znajduje podstawę prawną w treści art. 98 § 1 k.p.c. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną we wskazanym przepisie strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty poniesione przez pozwanego złożyły się skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz kwota 3 600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika procesowego, ustalona na podstawie § 2 pkt 2 rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1668).

Apelacją wniesioną 5 lutego 2018 roku powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku z 8 grudnia 0217 roku i zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki 18.951,10 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 9475,55 zł od dnia 3 grudnia 2016 roku oraz od kwoty 9475,55 zł od dnia 19 grudnia 2016 roku, jak również o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem I instancji wraz z kosztami zastępstwa adwokackiego wg norm przepisanych oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

1.  Naruszenie przepisu postępowania art. 233 §1 k.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i zastąpienie jej oceną dowolną poprzez dokonanie tej oceny w sposób ewidentnie sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego

2.  Błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę orzeczenia polegający na przyjęciu, że

-podjęcie czynności negocjacyjnych ze wspólnotą jeszcze przed wytoczeniem przeciwko pozwanemu powództwa czy wydaniem decyzji administracyjnej świadczy o rozsądnej ocenie sprawy przez pozwanego, podczas gdy właściwie dokonana ocena prowadzi do wniosku, że pozwany chciał rozwiązać umowę najmu na kilka lat przed upływem terminu, na który została zawarta i poszukiwał pretekstu do tego, by złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu. O powyższym miało świadczyć zawarcia umowy innego lokalu 1 lipca 2016 roku oraz skorzystanie z pomocy prawnej prawnika, który sporządzał pierwotną umowę na zlecenie obu stron,

- lokal powódki posiada istotną wadę, która uniemożliwia korzystanie z niego zgodnie z elem zawartej umowy najmu,

- bez znaczenia jest to, że przeciwko pozwanemu nie przeprowadzono żadnego postępowania o demontaż komina wentylacyjnego i pozwany działał w celu zminimalizowania kosztów, które najprawdopodobniej zobowiązany byłby ponieść w przypadku skierowania przez wspólnotę roszczeń na drogę sądową, podczas gdy:

a) wspólnota przegrała poprzednie spory dotyczące przedmiotowego komina wentylacyjnego, b) b) roszczenia odszkodowawcze wspólnoty były w przeważającej części przedawnione, o czym pozwany musiał wiedzieć

c) pozwany zataił przed powódką fakt prowadzenia negocjacji ze wspólnotą mieszkaniową, zawarcia z nią ugody pozasądowej i faktycznego zaakceptowania przez siebie demontażu przedmiotowego komina wentylacyjnego

d) w korespondencji przedsądowej powódka proponowała pozwanemu wszelką pomoc w związku z roszczeniami kierowanymi wobec niego przez wspólnotę

3. naruszenie prawa materialnego, art. art. 58 §2 k.c. poprzez jego zastosowanie mimo braku ku temu jakichkolwiek podstaw.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja strony powodowej okazała się nieuzasadniona.

W ocenie Sądu Okręgowego zarzuty apelacji i argumentacja przytoczona na ich uzasadnienie nie podważają prawidłowości ustaleń Sądu Rejonowego i wyprowadzonych na ich podstawie wniosków co do braku zasadności roszczenia powódki.

Sąd I instancji przeprowadził w sposób prawidłowy i wyczerpujący postępowanie dowodowe i na podstawie jego wyników poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd Odwoławczy przyjmuje za własne, nie znajdując potrzeby ich ponownego szczegółowego przedstawiania.

Nadto nie stwierdzono także uchybień natury procesowej, których zaistnienie sąd drugiej instancji byłby zobligowany brać po uwagę z urzędu.

Powódka we wniesionej do Sądu Okręgowego apelacji kwestionowała, wadliwie jej zdaniem, ustalony przez Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie stan faktyczny i podnosiła zarzuty naruszenia art. 233 §1 k.p.c., zgodnie z którym sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.

Zarzuty procesowe strony pozwanej polegające na wadliwej ocenie dowodów oparte na art. 233 k.p.c. nie zasługiwały na uwzględnienie. Jak trafnie przyjmuje się w orzecznictwie sądowym, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (tak m.in. wyrok SN z dnia 27 września 2002 r., sygn. II CKN 817/00, LEX nr 56906).

W ocenie Sądu Okręgowego przebieg rozumowania wyłaniający się z uzasadnienia wyroku Sądu Rejonowego jest logiczny i zgodny z doświadczeniem życiowym. Powódka nie zdołała natomiast w swojej argumentacji wykazać, że Sąd Rejonowy naruszył określone kryteria rozumowania przy ocenie poszczególnych dowodów, co miałoby doprowadzić go do błędnych ustaleń faktycznych.

W szczególności brak jest podstaw do przyjęcia, że pozwany poszukiwał pretekstu do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, co miało być uzasadnione uprzednim wynajęciem innego lokalu oraz skorzystaniem z usług prawniczych tego samego adwokata, który reprezentował pozwanego oraz B. G. przy sporządzaniu umowy w 2008 roku.

W odniesieniu do tej ostatniej kwestii ponownie wyjaśnić należy, że skoro powódka w apelacji wskazywała na zeznania pozwanego złożone 8 listopada 2017 roku, w których jednoznacznie przyznał on skorzystanie z usług (...) przy sporządzaniu umowy w 2008 roku, wykazywanie przez nią, że ten sam pełnomocnik we wcześniejszym okresie reprezentował B. G. było zbędne. Pozwany nie kwestionował powyższej okoliczności, co uzasadniało oddalenie wniosków dowodowych powódki.

Najistotniejsze jest jednak to, że niesporna okoliczność korzystania przez pozwanego z usług tego samego prawnika, który uprzednio reprezentował B. G., w żaden sposób nie świadczy o poszukiwaniu przez pozwanego pretekstu do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy. Często w praktyce spotykane jest korzystanie z usług prawniczych tych pełnomocników, którzy w danej sprawie, czy też w jakiejś sprawie powiązanej z inną, w której już uczestniczyli, sprawdzili się i znają ją. Skorzystanie z usług tego, czy innego pełnomocnika, dla podjęcia przez pozwanego decyzji o zmianie miejsca prowadzenia działalności w ocenie Sądu nie ma żadnego znaczenia, a przynajmniej znaczenia takiego strona powodowa nie wykazała.

Czytelny i dość jednoznaczny związek przyczynowo-skutkowy prowadzący do wypowiedzenia umowy najmu dostrzec należy natomiast w zdarzeniach poprzedzających złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu i to w perspektywie kilku, a nawet kilkunastu poprzednich lat.

Zwrócić należy uwagę, że umowę najmu, stanowiącą kontynuację pierwotnej umowy z 2008 roku, pozwany zawarł z B. G. i K. G. 20 maja 2013 roku na okres do 31 grudnia 2020 roku. Trudno przyjąć, by w tym czasie godził się na zawarcie na okres 7 lat umowy najmu lokalu mając w perspektywie rychłą zmianę lokalizacji prowadzonego przez siebie baru.

Podkreślenia przy tym wymaga, że położenie lokalu zajmowanego wówczas przez pozwanego prowadzącego bar (...) było niezwykle korzystne – w ciągu komunikacyjnym pomiędzy centrum miasta, W. Chrobrego i S., co dla prowadzenia tego rodzaju działalności, zwłaszcza z uwzględnieniem jej całodobowego funkcjonowania miało niebagatelne znaczenie.

Na taki zamiar nie wskazuje również korespondencja pozwanego kierowana do powódki w związku z rozwiązaniem umowy (pismo z 3 października 2016 roku), w którym jednoznacznie wskazał na ujawnienie okoliczności braku zgody wspólnoty mieszkańców na prowadzoną przez niego działalność gastronomiczną. To, że oświadczenie takie zostało złożone w październiku 2016 roku, a umowę najmu innego lokalu pozwany zawarł w lipcu 2016 roku w żaden sposób nie świadczy o wcześniejszym zamiarze rozwiązania umowy.

Niezależnie od tego, że za równie prawdopodobną co teza powódki, należałoby uznać tezę o zamiarze otwarcia przez pozwanego drugiego lokalu, podkreślenia wymaga, że pierwszą informację o tym, że nie posiada on faktycznie zgody wspólnoty mieszkaniowej na korzystanie z komina wentylacyjnego – niezbędnego w prowadzeniu działalności - pozwany uzyskał po zapoznaniu się z wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 18 września 2015 roku, w którym kwestia ta została poruszona.

O stanowisku wspólnoty mieszkaniowej w związku z tym wyrokiem pozwany przekonał się także na podstawie pisma z 19 czerwca 2015 roku (k. 125), w którym wezwano – powołując się na bezprawność korzystania z komina wentylacyjnego – do podpisania umowy dzierżawy powierzchni wspólnej pod komin oraz ograniczenia godzin otwarcia baru i usunięcia kamerki ulokowanej na ścianie. We wrześniu 2015 roku pozwany otrzymał natomiast notę wspólnoty mieszkaniową, która obciążyła go za bezumowne korzystanie z części elewacji pod komin wentylacyjny, a w listopadzie 2015 roku wezwanie do zapłaty za bezumowne korzystanie z komina wentylacyjnego za cały okres korzystania a części nieruchomości wspólnoty. Wreszcie, pismem z 22 grudnia 2015 roku wspólnota wezwała pozwanego do zdemontowania komina wentylacyjnego, niezbędnego w prowadzonej przez niego działalności gastronomicznej.

W takiej sytuacji, wobec uznania – po 15-letnim okresie sporów ze wspólnotą mieszkaniową – że dalsze prowadzenie działalności w tym miejscu jest zagrożone i prędzej czy później wspólnota mieszkaniowa doprowadzi do jej zaprzestania, znalezienie innego – o gorszym położeniu, z założenia przynoszącego mniejsze zyski przynajmniej w początkowym okresie działalności lokalu – należało uznać za wyraz podjęcia decyzji o zabezpieczeniu interesów pozwanego w najlepszy możliwy w danym momencie sposób. Niewątpliwie poszukiwania innego lokalu w tym czasie miały zapobiec gwałtownemu przerwaniu działalności baru spowodowanemu choćby rozebraniem komina wentylacyjnego przez wspólnotę mieszkaniową.

Jak słusznie zwrócił uwagę pełnomocnik pozwanego, w omówionym wyżej zakresie powód wymieniał korespondencję jedynie ze wspólnotą mieszkaniową (...), od której tak naprawdę zależała dalsza możliwość prowadzenia przez niego baru. Treść tej korespondencji oraz czas jej powstania jednoznacznie świadczą o tym, że to konflikt ze wspólnotą i brak jej zgody na prowadzenie działalności przez pozwanego oraz na korzystanie z komina wentylacyjnego wybudowanego na części nieruchomości należącej do wspólnoty (a nie wyłącznie powódki) był przyczyną, dla której ostatecznie doszło do wypowiedzenia umowy powódce. Samo wypowiedzenie umowy najmu łączącej strony miało charakter wtórny i stanowiło jedynie naturalną konsekwencję konieczności rezygnacji z prowadzenia działalności w tym lokalu.

Pozwany, wbrew zarzutom apelacji, nie był w żaden sposób zobowiązany do informowania powódki o przebiegu negocjacji czy też procesów sądowych toczonych ze wspólnotą mieszkaniową, zwłaszcza że kwestie sporne pomiędzy pozwanym a wspólnotą mieszkaniową w żaden sposób nie dotyczyły lokalu, którego właścicielem jest powódka, a komina wentylacyjnego (oraz kamerki) położonego na części wspólnej nieruchomości. Samo wyrażenie przez powódkę sprzeciwu wobec rozebrania komina nie miałoby żadnego znaczenia dla toczącego się sporu, jak również dla konieczności jego demontażu, a w konsekwencji zaprzestania działalności przez pozwanego.

Sąd podzielił także argumentację pozwanego co do jedynie formalnego charakteru wad uchwał wspólnoty mieszkaniowej, które stanowiły przyczynę uchylenia tych uchwał wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 18 września 2015 roku, jak również co do braku przedawnienia roszczeń negatoryjnych oraz odszkodowawczych, które wspólnota mieszkaniowa kierowała do pozwanego.

Zgodzić się przy tym należy z Sądem I instancji, że nieprowadzenie postępowania sądowego o demontaż komina, czy też o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej, nie miało znaczenia w niniejszej sprawie. Niewątpliwym bowiem pozostaje zarówno to, że wspólnota mieszkaniowa kwestionowała prawo pozwanego do korzystania z niezbędnego w jego działalności komina wentylacyjnego, jak i to, że z wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 18 września 2015 roku jednoznacznie wynikało, że wspólnota zgody na korzystanie z tego komina w rzeczywistości nigdy nie wyraziła. Sam fakt, że brak było decyzji administracyjnej nakazującej jego rozbiórkę nie jest wystarczający do uznania braku przeszkód prowadzenia działalności gospodarczej.

Zwrócić przy tym należy uwagę, że pozwanemu przedstawiono informację o podjęciu przez wspólnotę mieszkaniową uchwał dotyczących wystąpienia przez zarząd wspólnoty na drogę sądową w sprawie zwrotu przez pozwanego kwoty 76.000,00 zł za bezumowne korzystania z części nieruchomości wspólnych, jak również w przedmiocie stawek za korzystania z części wspólnych nieruchomości, tym reklam, klimatyzatorów, kamerek i kominów wentylacyjnych. Informacja ta pochodzi z maja 2016 roku, a zatem sprzed 1 lipca 2016 roku, kiedy to pozwany wynajął inny lokal na prowadzoną przez siebie działalność gospodarczą i w sposób jednoznaczny przekonuje o rzeczywistych przyczynach decyzji pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu łączącej go z powódką. Na podstawie tej informacji pozwany posiadł w istocie pewność, że prędzej czy później będzie zmuszony zmienić lokalizację baru, a podjęcie tej decyzji w tym czasie mogło go uchronić (i ostatecznie uchroniło w związku z zawarciem ugody ze wspólnotą) przed koniecznością toczenia kolejnych sporów sądowych, których prawdopodobieństwo wygrania było niewielkie.

Mając na uwadze powyższe, nie sposób było uwzględnić zarzutu powódki co do braku istotnej wady wynajmowanego przez nią lokalu. Powódka wskazywała na rzekomy charakter tej wady, który wynikał z dalszego funkcjonowania komina wentylacyjnego niezbędnego w działalności pozwanego oraz doprowadzenie przez pozwanego do sytuacji, w której komin został – bez wiedzy i zgody powódki – zdemontowany.

Tymczasem, zgoda powódki na demontaż komina nie była wymagana, albowiem komin ten posadowiony został na części wspólnej nieruchomości i to nie od decyzji powódki, a od decyzji wspólnoty mieszkaniowej zależało, czy – w związku z nieważnością wyrażenia zgody na jego posadowienie – komin ten pozostanie.

Nielogiczne okazały się również twierdzenia powódki o doprowadzeniu przez pozwanego do zdemontowania komina i to w porozumieniu ze wspólnotą mieszkaniową. Po pierwsze, pozwany przez 15 lat funkcjonowania baru miał świadomość sprzeciwu mieszkańców – tak wobec zapachów unoszących się przez komin, jak i wobec hałasów związanych z charakterem działalności pozwanego i całodobowym jej funkcjonowaniem, a wspólnota mieszkaniowa podejmowała liczne kroki przeciwko tej działalności, co poddaje w wątpliwość jakiekolwiek porozumienie tych podmiotów.

Po drugie zaś, podjęcie decyzji o zmianie lokalu spowodowane było nie koniecznością rozebrania komina ze względów technicznych (w takim przypadku wydana zostałaby decyzja administracyjna), a ze względów prawnych oraz faktycznych, tj. jednoznacznego i zdecydowanego sprzeciwu wspólnoty mieszkaniowej wobec prowadzenia przez pozwanego działalności w tym miejscu. Sprzeciw ten był na tyle silny i długotrwały, a jego podstawy prawne okazały się na tyle przekonujące, że ostatecznie pozwany przeniósł swoją działalność w inne – nieco gorsze pod względem położenia i potencjalnych zysków – miejsce. Zwłaszcza ta ostatnia okoliczność przekonuje co do tego, że pozwany, gdyby mógł, w dalszym ciągu prowadziłby działalność baru (...) w dotychczasowym miejscu.

Podsumowując, powódka nie wykazała, by przy ocenie zgromadzonego materiału dowodowego Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie naruszył jakiekolwiek reguły swobodnej oceny dowodów.

Wprawdzie w apelacji powódka podniosła również zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 58 §2 k.c., jednak argumentacja dotycząca naruszenia tego przepisu w istocie sprowadzała się do zarzutu badania kwestii nieważności umowy przez Sąd z urzędu.

Wstępnie zaznaczyć należy, że do naruszenia zasad współżycia społecznego nie doszło – co sugerują zarzuty powódki – przy zawieraniu umowy (w znaczeniu okoliczności jej zawierania), a w jej treści, pozbawiającej prawa do wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron przy równoczesnych, dość szerokich podstawach do wypowiedzenia umowy drugiej strony. Fakt reprezentowania przez jednego pełnomocnika dwóch stron przy sporządzaniu tej umowy nie ma żadnego wpływu na dokonaną przez Sąd Rejonowy (i podzielaną przez Sąd Odwoławczy) ocenę ważności tej umowy.

W odniesieniu do badania ważności umowy z urzędu wskazać zaś należy, że rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego zapadło w oparciu o wskazany w odpowiedzi na pozew przepis art. 664 k.c., w szczególności §2. Wprawdzie pozwany opierał obronę o przepis art. 664 §3 k.c., jednak niewątpliwe pozostaje, że to przepis art. 664 §2 k.c. stanowił podstawę argumentacji pozwanego.

Dokonując oceny zasadności postępowania pozwanego i zarzutów opartych o ww. przepis Sąd Rejonowy dokonał pełnej oceny postanowień umownych, stanowiących przecież podstawę roszczeń kierowanych przez powódkę względem pozwanego. Argumentacja dotycząca nieuprawnionego badania przez Sąd umowy stron pod kątem nieważności niektórych jej zapisów pominęła to, że we wskazanym wyżej przepisie pozwany upatrywał zasadności swojego stanowiska, a dla oceny prawidłowości jego rozumowania niezbędne było ustalenie, czy przepis ten – w świetle treści umowy – miał, czy też nie miał zastosowania do umowy stron.

Także te zarzuty powódki nie zasługiwały na uwzględnienie. W konsekwencji, na podstawie art. 385 k.p.c. apelację powódki, jako nieuzasadnioną oddalono (punkt I).

W punkcie II orzeczono o kosztach postępowania apelacyjnego, którymi zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy wyrażoną w przepisie art. 98 §1 k.p.c., w całości obciążono powódkę. Jako przegrywająca proces zobowiązana jest ona do zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego poniesionych przez pozwanego obejmujących jedynie wynagrodzenie reprezentującego go pełnomocnika. Wysokość tego wynagrodzenia ustalono w oparciu o przepis §2 pkt 5 w związku z §10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015r., poz. 1800 ze zm.).

SSO N. G. SSO A. G. SSR del. M. R.

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)