Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 19 listopada 2013 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie Wydział II Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Mariola Wojtkiewicz (spr.)

Sędziowie: SO Marzenna Ernest

SO Zbigniew Ciechanowicz

po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2013 r. w Szczecinie

na posiedzeniu niejawnym

sprawy skargi W. B.

na czynność komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie M. F. z dnia 30 listopada 2012 r. polegającą na sporządzeniu opisu i oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr (...), położonego w S. przy ul. (...), w sprawie Km 589/12

z udziałem

dłużnika A. M.

wierzycieli (...) Bank Spółki Akcyjnej w W. i P. P.

na skutek zażalenia wierzyciela P. P. na postanowienie Sądu Rejonowego Szczecin- Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie z dnia 22 marca 2013 r. w sprawie IX Co 9656/12

postanawia:

1.  zmienić zaskarżone postanowienie w punkcie I i II w ten sposób, że oddalić skargę;

2.  zasądzić od W. B. na rzecz wierzyciela P. P. kwotę 90 (dziewięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania zażaleniowego.

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Marzenna Ernest

Sygn. akt II Cz 856/13

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 22 marca 2013 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie uchylił protokół opisu i oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr (...) położonego w S. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), sporządzony przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie M. F. w sprawie Km 589/12 w dniu 30 listopada 2012 r. (pkt I); zasądził solidarnie od wierzycieli na rzecz skarżącej W. B. kwotę 177 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt II).

W uzasadnieniu Sąd wskazał, iż uczestniczka – obecna właścicielka lokalu W. B. – złożyła w dniu 12 grudnia 2012 r. skargę na czynność komornika sądowego w postaci opisu i oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr (...) położonego w S. przy ul. (...), sporządzonego w dniu 30 listopada 2012 r. w sprawie Km 589/12. Wniosła o ponowne dokonanie opisu i oszacowania oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania skargowego według norm przepisanych.

Biegły sądowy K. B. w piśmie z dnia 2 stycznia 2013 r., wniesionym w odpowiedzi na skargę dłużnika, ustosunkował się do zawartych w jej treści zarzutów, podtrzymując w całości określoną w opinii wartość nieruchomości.

Na wstępie Sąd zaznaczył, iż w postępowaniu egzekucyjnym brak jest szczególnych regulacji dotyczących trybu ustalania wartości nieruchomości. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego, jak też rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 09 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz. 52 ze zm.) nie zawierają żadnych przepisów w tej mierze. Przepis art. 948 § 1 k.p.c. stanowi jedynie, iż do oszacowania nieruchomości komornik powołuje biegłego lub biegłych. Zgodnie zaś z § 128 w/w rozporządzenia, do oszacowania nieruchomości komornik wyznacza biegłego z listy biegłych sądowych, a w razie potrzeby może powołać biegłych ad hoc. Stosownie zaś do § 136 rozporządzenia, sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jed. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Należy przyjąć założenie, że strony umowy są od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i wynegocjowania warunków umowy.

Powoływani biegli winni zatem w zakresie oszacowania nieruchomości stosować przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109) i jak wynika z operatu szacunkowego z dnia 24 października 2012 r. biegły powołane przepisy zastosował, ustalając wartość rynkową nieruchomości podejściem porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny transakcyjne uzyskane we wskazanym w opinii okresie (strona 21, 30 operatu). Zgodnie z § 4 ust. 4 w/w rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W myśl zaś art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podobna – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na jej położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Wbrew podniesionym w skardze zarzutom, biegły w operacie opisał zastosowaną metodę wyceny, dokonując szczegółowej analizy w tym zakresie. Nie dokonał wyceny lokalu jedynie na podstawie lokalizacji i powierzchni lokali – wziął bowiem pod uwagę także datę transakcji, uzyskaną cenę, rok budowy, charakterystykę zabudowy. Za gołosłowny uznano także zarzut dowolnego określenia rodzaju i stanu technicznego poszczególnych (wymienionych w skardze) elementów wewnętrznych lokalu, a także stanu technicznego lokalu jako dobry, zamiast bardzo dobry. Wprawdzie biegły nie ustosunkował się w odpowiedzi pisemnej do zarzutów dotyczących dowolnego określenia rodzaju i stanu technicznego poszczególnych elementów wnętrza wycenianej nieruchomości, jednakże skarżący nie przedstawił na wykazania swoich twierdzeń żadnych dowodów. Sąd wskazał iż zgodnie z obowiązującą w postępowaniu cywilnym zasadą (w tym także w postępowaniu egzekucyjnym na podstawie art. 13 § 2 k.p.c.), ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne (art. 232 k.p.c.).

Wbrew twierdzeniom skarżącej, organ egzekucyjny przy dokonywaniu opisu i oszacowania prawa do lokalu nie miał obowiązku brać pod uwagę, przy ustaleniu wartości tego prawa, faktu, iż przysługuje jej „podwójny tytuł prawny” do lokalu – prawo własności udziału do 1/2 części oraz użytkowanie pozostałej części. Organ egzekucyjny wskazał w zaskarżonej czynności, iż po zajęciu przysługującego dłużniczce spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego dłużniczka przeniosła na W. B. udział do 1/2 części w przedmiotowym prawie. Rozporządzenie to jednakże nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a to zgodnie z dyspozycją art. 930 § 1 k.p.c. Prawo użytkowania pozostałej części nie jest prawem wpisanym w dziale III księgi wieczystej, a zatem nie ma wpływu na wartość ocenianej nieruchomości. (art. 948 § 2 k.p.c., art. 1000 k.p.c.)

Zaskarżona czynność komornika, sporządzona w oparciu o wskazany operat szacunkowy, w ocenie Sądu Rejonowego nie może jednakże zostać oceniona za prawidłową. W myśl bowiem art. 948 § 2 k.p.c., w oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Skarżąca zarzuciła czynności komornika brak ustalenia powierzchni, rodzaju i lokalizacji przynależności do lokalu – piwnicy. Wprawdzie, jak wynika z odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla powyższego prawa do lokalu, w księdze nie zostało ujawnione żadne pomieszczenie przynależne do lokalu, jednakże biegły w swej opinii wskazał, iż do wycenianego lokalu jest przypisana piwnica (str. 20 operatu). Powyższe stwierdzenie za biegłym zostało powielone w zaskarżonej czynności opisu i oszacowania – k. 157 akt Km 589/12. Jest to jedyna uwaga dotycząca przynależnego do lokalu pomieszczenia. Biegły nie poczynił żadnych ustaleń celem ustalenia, na jakiej podstawie powyższe pomieszczenie jest „przypisane” do wycenianego lokalu, w szczególności na podstawie jakiego stosunku prawnego jest użytkowane przez osoby zamieszkujące wyceniany lokal. W sytuacji, gdyby piwnica była pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, winna zostać opisana i wyceniona oddzielnie – zgodnie z powołanym przepisem art. 948 § 2 k.p.c. W tym zakresie zatem organ egzekucyjny winien zobowiązać biegłego do uzupełnienia operatu szacunkowego nieruchomości.

Mając na względzie powyższe, oceniając z powyższych przyczyn zaskarżoną czynność jako nieprawidłową, uchylono protokół opisu i oszacowania z dnia 30 listopada 2012 r.

O kosztach postępowania skargowego Sąd orzekł na podstawie art. 770 k.p.c. oraz zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., że koszty ponosi strona przegrywająca. Koszty te zasądzono solidarnie od wierzycieli prowadzących egzekucję ze wskazanego spółdzielczego prawa do lokalu, bowiem komornik nie jest stroną postępowania egzekucyjnego. Zwrot kosztów należnych skarżącemu od wierzyciela obejmuje uiszczony wpis od skargi na czynności komornika w kwocie 100 zł, zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 05.167.1398), kwotę 60 zł z tytułu wynagrodzenia za zastępstwo procesowe, w stawce zgodnej z treścią § 10 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Wierzyciel P. P. zaskarżył w całości powyższe postanowienie i wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i oddalenie skargi W. B. na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania oraz o zasądzenie od uczestniczki W. B. na rzecz wnioskodawcy kosztów postępowania zażaleniowego, w tym kosztów zastępstwa prawnego. Ewentualnie skarżący wniósł o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Wierzyciel podniósł, iż zgodnie z art. 244 § 1 i 2 k.c. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, szczegółowo uregulowanym w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Cechą charakterystyczną ww. prawa jest to, że w odróżnieniu do prawa odrębnej własności lokalu, właścicielowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie przysługują udziały w częściach wspólnych budynku ani gruntu, ani także nie można mówić w przypadku takich praw do lokali o lokalach przynależnych. O pomieszczeniach przynależnych w rozumieniu art. 948 § 2 k.p.c. można mówić wyłącznie w przypadku lokali stanowiących odrębną własność. Użycie przez biegłego zwrotu „przypisana jest piwnica” było prawidłowe, bowiem właściciel spółdzielczego prawa do lokalu może mieć możliwość jedynie korzystania z piwnicy w związku z faktem korzystania z lokalu mieszkalnego na zasadach własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Powyższe wynika wprost z przepisów ustawy o własności lokali, która definiując w art. 2 samodzielny lokal mieszkalny oraz jego przynależności odnosi się wyłącznie do lokalu stanowiącego odrębną własność.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest natomiast jedynie formą korzystania z lokalu spółdzielczego. Biegły nie miał zatem nawet możliwości wyceny piwnicy.

Za faktem, iż piwnica nie jest lokalem przynależnym do wycenianego prawa przemawia także, jak sam Sąd zauważył, brak wskazania tejże piwnicy w księdze wieczystej. Nadto pełnomocnik wierzyciela przedłożył kopię pisma Spółdzielni Mieszkaniowej (...), odnoszące się do części wspólnych w nieruchomościach przy ul. (...). Pismo to co prawda dotyczy, jak już wskazano wyżej, części wspólnych w związku z wyodrębnieniem lokali i ustanowieniem ich odrębnej własności w tych nieruchomościach, ale powyższe właśnie dowodzi tego, iż w przypadku praw spółdzielczych nie może być mowy ani o udziałach w częściach wspólnych ani o przynależnościach.

W odpowiedzi na zażalenie uczestniczka W. B. wniosła o oddalenie zażalenia w całości oraz o zasądzenie od wierzyciela na jej rzecz kosztów postępowania zażaleniowego, w tym opłat skarbowych oraz kosztów zastępstwa adwokackiego w wysokości 6. krotności stawki minimalnej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie wierzyciela okazało się o tyle zasadne, że doprowadziło do zmiany zaskarżonego postanowienia i w konsekwencji oddalenia skargi na czynność komornika sądowego, polegającą na opisie i oszacowaniu własnościowego prawa do lokalu.

Na wstępie należy przypomnieć, iż opis nieruchomości należy zasadniczo do obowiązków komornika, który jednak może zlecić dokonanie niektórych czynności w tym zakresie biegłemu, natomiast oszacowania nieruchomości może dokonać jedynie powołany przez komornika rzeczoznawca uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów prawa.

W postępowaniu egzekucyjnym brak jest szczególnych regulacji dotyczących trybu ustalania wartości nieruchomości. Niemniej § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52 ze zm.) wskazuje, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Z kolei w myśl art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz., (...) ze zm.) wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Sąd I instancji w zaskarżonym postanowieniu uchylił czynność komornika sądowego w postaci protokołu opisu i oszacowania przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albowiem biegły nie wycenił pomieszczenia przynależnego, jakim zdaniem Sądu jest piwnica.

Należy podkreślić, że przedmiotem dokonanego opisu i oszacowania jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, nie zaś odrębna własność takiego lokalu. Tymczasem o lokalach przynależnych, w tym piwnicy, można mówić na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), która w art. 2 ust. 2 stanowi, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie zaś z ust. 4 tego przepisu, do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, a w szczególności piwnica.

Z kolei ustawa z dnia z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.), która reguluje kwestię własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu nie operuje w związku z nim pojęciami „pomieszczeń przynależnych” do lokalu (prawa), takich jak piwnica. Stanowi jedynie, że w przypadku złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie lokalu, spółdzielnia w formie uchwały określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych, w tym określi rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic, o ile piwnica jest w tym budynku przyporządkowana danemu lokalowi (por. art. 42 ustawy).

Brak jest zatem podstaw do obrony stanowiska, iż do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, będącego przedmiotem operatu szacunkowego, jako pomieszczenie przynależne należy piwnica, która w myśl art. 948 § 2 k.p.c. powinna podlegać odrębnej wycenie. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż piwnica znajduje się w zasobach Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S., a tym samym nie ma wpływu na treść własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

W świetle powyższych okoliczności Sąd Rejonowy w sposób wadliwy uznał, iż biegły winien uzupełnić operat szacunkowy i dokonać opisu i wyceny piwnicy, jako pomieszczenia przynależnego.

Jednocześnie Sąd I instancji prawidłowo ocenił zarzuty zgłoszone przez uczestniczkę w skardze na czynności komornika, uznając je za niezasadne. W konsekwencji należało uznać, iż sporządzony operat szacunkowy, a co za tym idzie protokół z opisu i oszacowania własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu zostały wykonane poprawnie, co czyni wywiedzioną przez W. B. skargę niezasadną.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. w punkcie 1 zmienił zaskarżone postanowienie i oddalił skargę na czynność komornika.

O kosztach postępowania zażaleniowego Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Na koszty składały się: opłata od zażalenia oraz wynagrodzenie pełnomocnika wierzyciela, ustalone zgodnie z treścią § 12 ust. 2 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz.490).

SSO Zbigniew Ciechanowicz SSO Mariola Wojtkiewicz SSO Marzenna Ernest

(...)

(...)

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...);

4.  (...)

5.  (...)

(...)