Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 10 grudnia 2013 r. (...) W. dokonało wypowiedzenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW (...), stanowiącej działkę numer (...) położoną w obrębie ewidencyjnym (...), przy ul. (...) w W., o powierzchni 857 m ², użytkownikowi wieczystemu części tej nieruchomości w udziale wynoszącym 0, (...) - Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej ,,Politechnika. W dacie wypowiedzenia Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa ,,Politechnika uiszczała opłatę roczną za udział w tym prawie w kwocie 4.729,12 zł. Nowa wysokość opłaty rocznej została ustalona na kwotę 17.446,08 zł, (...) W. obliczyło nową opłatę według stawki 2.737 zł za 1 m ², przy czym tak ustaloną opłatę użytkownik wieczysty miał wnosić: w kwocie 9.458,24 zł w
2014 r., w kwocie 13.452,16 zł w 2015 r. i w kwocie 17.446,08 zł w 2016 r., a w latach następnych w wysokości, jak w 2016 roku. Wskazaną aktualizację opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste uzasadniano wzrostem wartości nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW (...), do kwoty 2.345.609 zł, co wynikało z operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb aktualizacji opłaty od użytkowania wieczystego przez osobę uprawnioną do szacowania wartości nieruchomości. Oświadczenia o wypowiedzeniu opłaty rocznej użytkownikowi wieczystemu Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej ,,Politechnika zostało doręczone w dniu 13 grudnia 2013 r. ( pismo z 10.12.2013 r. k. 25-25v., zwrotne potwierdzenia odbioru pisma z 10.12.2013 r. k. 26, operat szacunkowy k. 28-36v.)

W dniu 10 stycznia 2014 r. użytkownik wieczysty Spółdzielnia (...) złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości jest nieuzasadniona w wysokości zaproponowanej w przedmiotowym wypowiedzeniu i ustalenie jej w wysokości, która zostanie określona na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę na zlecenie Spółdzielni (...). ( wniosek – k. 81-82, uzupełnienie wniosku – k. 47-49)

Orzeczeniem w sprawie o sygn. KOX/75/Po/14 z dnia 25 sierpnia 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że strony wiąże od dnia 1 stycznia 2014 r. opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu położonego przy ul. (...) w wysokości 12.158,07 zł. ( orzeczenie SKO w W. – k. 22-22v.) (...) W. wniosło sprzeciw od ww. orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W.. ( sprzeciw k. 2-3). Wobec powyższego, SKO w W., działając w oparciu o treść art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przekazało akta sprawy do Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W.. ( pismo SKO w W. z 18 kwietnia 2017 roku k. 1).

W postępowaniu sądowym powódka Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa ,,Politechnika wskazała, że wartością przedmiotu sporu jest kwota 12.716,96 zł, stanowiąca różnicę pomiędzy opłatą roczną wynikającą z wypowiedzenia dokonanego przez (...) W. – 17.446,08 zł a opłatą dotychczasową – 4. 729,12 zł. ( pismo powoda z dn. 5 lipca 2017 roku – k. 88)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz od powódki zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Pozwany podniósł, że wypowiedzenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego zostało dokonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przy uwzględnieniu ustawowego obowiązku wykazania zasadności dokonania zmiany opłaty rocznej i nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy wyceny przedmiotowej nieruchomości, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. ( odpowiedź na pozew k. 100-101).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działkę o numerze (...) w obrębie ewidencyjnym 1-02-11, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) jest własnością (...) W.. Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa Politechnika oraz właściciele wyodrębnionych lokali są użytkownikami wieczystymi ww. nieruchomości. Spółdzielnia Budowlano – Mieszkaniowa Politechnika jest użytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym (...) w użytkowaniu wieczystym wyżej wskazanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość położona jest na obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, w D. M., w rejonie południowego W., przy ul. (...), w odległości około 6 km od centrum W.. Nieruchomość ma powierzchnię 857 m ² i pełni funkcję drogi, stanowi ciąg pieszo-jezdny i parking, utwardzone kostką. Przedmiotowa działka posiada dostęp do drogi publicznej – u. Etiudy Rewolucyjnej. Otoczenie działki stanowią działki zabudowane budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. ( opinie biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości z 16.12.2017 r. k. 109-127 i k. 155-155v.)

Pismem z dnia 10 grudnia 2013 r. (...) W. dokonało wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2013 r. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego w W. przy ul. (...), stanowiącego działkę numer (...) położoną w obrębie ewidencyjnym (...), o powierzchni 857 m ², użytkownikowi wieczystemu części tej nieruchomości w udziale wynoszącym 0, (...) – Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej ,,Politechnika. W dacie wypowiedzenia ww. Spółdzielnia uiszczała opłatę roczną za udział w tym prawie w kwocie 4.729,12 zł. W ww. piśmie pozwany zaproponował Spółdzielni od dnia 1 stycznia 2014 r. opłatę roczną w wysokości 17.446,08 zł. Nową wysokość opłat rocznych (...) W. obliczyło według stawki 2.737 zł / 1 m ². Stosownie do treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rozłożono podwyższenie ww. opłat stopniowo na kolejne trzy lata, tj. 9.458,24 zł w 2014 r., 13.452,16 zł w 2015 r. i 17.446,08 zł w 2016 r., a w latach następnych w wysokości jak w 2016 r. Wypowiedzenie oparto na operacie szacunkowym sporządzonym przez osobę uprawnioną do szacowania nieruchomości. ( pismo z 10.12..2013 r. k. 25-25v., zwrotne potwierdzenia odbioru pisma z 10.12.2013 r. k. 26, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby aktualizacji k. 28-36v.)

Rzeczywista wartość rynkowa ww. nieruchomości według stanu na dzień 31 grudnia
2013 r. wynosiła 1.105.530 zł. Wartość jednego metra kwadratowego działki wyniosła 1.290 zł. ( opinie biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości z 16.12.2017 r. k. 109-127 i k. 155-155v..)

Stawka procentowa opłaty od użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wynosi 1% wartości gruntu. ( okoliczność bezsporna).

Niniejsze postępowanie zostało wszczęte w fazie sądowej na skutek sprzeciwu (...) W. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., rozpoznającego wniosek Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej ,,Politechnika o ustalenie, że wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste, dokonane pismem z dnia 10 grudnia 2013 r. przez pozwanego jest nieuzasadnione. Orzeczenie to rozstrzygało w fazie administracyjnej spór powstały na tle aktualizacji opłaty rocznej dokonanej przez właściciela na podstawie art. 77 u.g.n. Wobec braku zakończenia tego sporu w fazie administracyjnej i złożenia sprzeciwu przez (...) W., orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. utraciło moc, sprzeciw spowodował przekazanie sprawy tutejszemu Sądowi, a wniosek użytkownika wieczystego zastąpił pozew.

Powyższe ustalenia Sąd poczynił w oparciu o powołane wyżej dowody z dokumentów oraz na podstawie pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu (...) oraz ustnej opinii uzupełniającej biegłego złożoej na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. ( k. 109-127, k.155-155v.).

Kwestią sporną pomiędzy stronami była wartość nieruchomości opisanej w księdze wieczystej pod nr (...), stanowiący podstawę obliczenia spornej opłaty. W celu dokonania ustaleń w tym przedmiocie Sąd sięgnął po opinię biegłego sądowego z zakresu (...) oraz ustną opinię uzupełniającą tego biegłego. W ocenie Sądu, powyższe opinie spełniają wszelkie kryteria stanowiące o miarodajności wypowiedzi osoby dysponującej wiedzą specjalną na potrzeby sprawy cywilnej. Biegły zastosował przepis § 28 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2010 Nr 165, poz. 9604), wyselekcjonował odpowiednią grupę nieruchomości podobnych z uwzględnieniem ich wartości i stanu na dzień aktualizacji opłaty (§ 28 ust. 5 Rozporządzenia). Sporządzenie opinii poprzedziło naoczne zapoznanie się przez biegłego ze stanem nieruchomości. Biegły zgromadził zatem odpowiedni zasób danych na potrzeby sporządzenia opinii, z danych tych wywiódł jasne i sprawdzalne wniosku, które logicznie uzasadnił. Nadto biegły w sposób logiczny i jasny odniósł się w ustnej opinii uzupełniającej złożonej na rozprawie w dniu 6 kwietnia 2018 r. do uwag zgłaszanych przez pozwanego do opinii pisemnej, w szczególności przekonująco wyjaśniając dobór transakcji do porównania z uwagi na funkcję drogową przedmiotowej nieruchomości. Wszystkie te elementy pozwoliły stwierdzić, że w świetle wiedzy powszechnej i zasad doświadczenia życiowego, rzeczone opinie spełniają wszystkie wymogi stawiane tego rodzaju dowodowi. Dlatego Sąd uznał powyższe opinie za pełnowartościowy materiał dowodowy w niniejszej sprawie.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

Na gruncie niniejszej sprawy powód domagał się ustalenia, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) w W., stosownie do posiadanych przez niego udziałów w tym prawie, jest nieuzasadniona w wysokości zaproponowanej w przedmiotowym wypowiedzeniu.

Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Stosownie natomiast do treści art. 71 ust. 1 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej: „u.g.n.”), za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Co do zasady w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste następuje określenie konkretnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jednakże wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji w trybie obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, przy czym, z zastrzeżeniem art. 77 ust. 2a u.g.n. w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

W świetle treści art. 77 ust. 3 u.g.n. aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Art. 78 ust. 1 u.g.n. stanowi, że właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

Natomiast wedle art. 72 ust. 1 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, określonej zgodnie z art. 67, czyli od ceny nieruchomości ustalonej na podstawie jej wartości. Jak wynika z art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n., wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dla nieruchomości będącej przedmiotem rozpoznawanej sprawy wynosi 1% ceny (na cele mieszkaniowe). Zgodnie z naczelną zasadą ustawowej regulacji o gospodarce nieruchomościami wyrażoną w art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż na skutek zmiany wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste zaistniały podstawy do dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem badania przez Sąd wynosi 1.105.530,00 zł (tj. 1.290 zł / 1 m ²). Zaktualizowaną opłatę roczną jak stanowi art. 77 ust. 1 zdanie drugie u.g.n., ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej od wartości nieruchomości, określonej na dzień aktualizacji opłaty. Dotychczasowa stawka procentowa opłaty rocznej w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wynosiła bezspornie 1%, co wynika też z treści art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.

Wartość nieruchomości gruntowej dla potrzeb opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustala się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 67 ust. 1 u.g.n i art. 77 ust. 3 u.g.n.).

W związku z tym, że zgodnie z brzmieniem art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. oraz art. 81 ust. 2 u.g.n. to na pozwanym spoczywał ciężar wykazania zasadności dokonania aktualizacji opłaty rocznej, Sąd na jego wniosek przeprowadził dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości celem ustalenia wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste - na dzień 31 grudnia 2013 roku.

W ocenie Sądu, opinia biegłego sądowego J. S. została sporządzona w sposób rzetelny, zgodny z regułami wiedzy specjalistycznej. W wyniku ustaleń przeprowadzonych przez biegłego sądowego nieruchomość o łącznej powierzchni 857 m ² znajdująca się przy ul. (...) na dzień 31 grudnia 2013 roku miała wartość 1.105.530 zł, tj. 1.290,00 zł / 1 m ².

W oparciu o powyższe ustalenia, przyjęte przez Sąd jako podstawa wyliczeń wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należy wskazać, że opłata roczna należna od Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej ,,Politechnika z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej położonej ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) w obrębie ewidencyjnym 1-02-11 o powierzchni 857 m ², w udziale wynoszącym 0, (...) winna wynieść ostatecznie kwotę 8.222,67 zł, co wynika z następującego wyliczenia 857 m ² x 0, (...) 1.290 zł x 1% = 8.222,67 zł.

Przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi jednak, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Jednakże opisany w zacytowanym przepisie wypadek nie zachodzi w realiach niniejszej sprawy, albowiem ustalona przez Sąd zaktualizowana wysokość opłaty rocznej w wysokości 8.222.67 zł, nie przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, która wynosiła 4.729,12 zł.

Wobec powyższego w punkcie 1 wyroku Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej z tytułu należącego do powoda udziału w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej położonej ul. (...) w W.,
z dniem 1 stycznia 2014 r. na kwotę 8.222,67 zł, oddalając powództwo w pozostałej części (pkt 2. Wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., gdyż pozwany przegrał proces w zakresie 72,53%. Tym samym pozwany zobowiązany jest zwrócić 72,53 % kosztów procesu poniesionych przez powoda, a powód zobowiązany jest zwrócić 27,47 % kosztów procesów poniesionych przez pozwanego.

Powód poniósł koszty w łącznej wysokości 3.053 zł, na które złożyły się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 636 zł, wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego radcą prawnym w kwocie 2.400 zł ustalone zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia § 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.), powiększone o opłatę skarbową od dokumentu pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł. Pozwany poniósł koszty w kwocie 2.400 zł, stanowiące wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego radcą prawnym ustalone zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia § 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 z późn. zm.).

Łącznie koszty procesu wyniosły zatem 5.453 zł, z czego powód powinien ponieść 27,47% (1.497,94 zł), a pozwany 72,53%, tj. 3.955,06 zł. Skoro pozwany poniósł koszty w kwocie 2.400 zł, to powinien zwrócić na rzecz pozwanego kwotę 1.555,06 zł, którą Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda tytułem zwrotu kosztów procesu w pkt 3. wyroku.

Do rozliczenia pozostał ponadto wydatki poniesione tymczasowo przez Skarb Państwa za sporządzoną przez biegłego sądowego J. S. opinię pisemną w kwocie 1.883,42 zł, wynagrodzenie biegłego za stawiennictwo na rozprawie w kwocie 239,04 zł oraz kwota
36.90 zł tytułem zwrotu kosztów podróży biegłego. Wydatki te w łącznej wysokości
2.159,36 zł podlegały rozliczeniu stosownie do zasad rządzących rozkładem kosztów procesu (art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 zdanie pierwsze in fine k.p.c.).

Mając zaś na względzie, że powód przegrał niniejszy proces w 24,47 %, Sąd uznał, że w takiej części, przy odpowiednim zastosowaniu przyjętej w tym zakresie przez Sąd zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów, powód powinien uiścić poniesione tymczasowo ze środków Skarbu Państwa ww. koszty. Dlatego Sąd nakazał w punkcie 4 sentencji, pobrać z powyższego tytułu na rzecz Skarbu Państwa - kasy Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. od powoda kwotę 593,18 zł (24,47 % z 2.159,36 zł).

Mając powyższe na względzie oraz z uwagi na fakt, że pozwany przegrał niniejszy proces w 72,53 %, Sąd uznał, że w takiej części, przy odpowiednim zastosowaniu przyjętej w tym zakresie przez Sąd zasady stosunkowego rozdzielenia kosztów, pozwany powinien uiścić poniesione tymczasowo ze środków Skarbu Państwa ww. koszty. Dlatego Sąd nakazał pobrać z powyższego tytułu na rzecz Skarbu Państwa - kasy Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa w W. od pozwanego kwotę 1.566,18 zł (72,53% z 2.159,36 zł)
(pkt 5. wyroku).

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji orzeczenia.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi pozwanego.

Dnia 10 maja 2018 roku.