Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 marca 2018 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 8 marca 2018 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa J. S. (1)

przeciwko Powiatowi (...)

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie

z dnia 26 września 2017 roku, sygn. akt I C 473/17

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.050 (cztery tysiące pięćdziesiąt) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Małgorzata Gawinek Dariusz Rystał Krzysztof Górski

Sygn. akt I ACa 903/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 25 kwietnia 2017 roku, powód J. S. (1) domagał się zasądzenia od pozwanego Powiatu (...) kwoty 200.000 zł tytułem zwrotu zaliczki na zakup nieruchomości, będącej przedmiotem rokowań ogłoszonych przez pozwanego, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie, liczonymi od dnia 20 grudnia 2016 roku, do dnia zapłaty.

W odpowiedzi na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm.

Wyrokiem z dnia 26 września 2017 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 200.000 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 20 grudnia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt I) oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 15.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt II).

Sąd Okręgowy ustalił, że zarząd Powiatu (...) w dniu 13 stycznia 2015 roku ogłosił przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność Powiatu (...), położonej przy ul. (...) w R., składającej się z działek nr (...) o łącznej powierzchni 0,6180 ha, dla której Sąd Rejonowy w Gryficach prowadzi księgę wieczystą nr (...). Cenę wywoławczą określono na kwotę 2.300.000,00 zł netto, wadium zaś na kwotę 230.000,00 zł, przy czym cena powinna zostać zapłacona najpóźniej na 3 dni przed zawarciem umowy sprzedaży. W ogłoszeniu zastrzeżono, że wpłacone wadium ulegnie przepadkowi, jeżeli uczestnik, który przetarg wygra nie przystąpi do zawarcia umowy notarialnej w wyznaczonym terminie. Z uwagi na zakończenie się I przetargu wynikiem negatywnym, w dniu 29 kwietnia 2015 roku, Zarząd Powiatu (...) ogłosił II przetarg ustny nieograniczony na sprzedaż powyżej określonej nieruchomości. Cenę wywoławczą określono na kwotę 2.300.000,00 zł netto, wadium zaś na kwotę 230.000,00 zł, przy czym cena powinna zostać zapłacona najpóźniej na 3 dni przed zawarciem umowy sprzedaży. W ogłoszeniu zastrzeżono, że wpłacone wadium ulegnie przepadkowi, jeżeli uczestnik, który przetarg wygra nie przystąpi do zawarcia umowy notarialnej w wyznaczonym terminie.

W dalszej kolejności ustalono, że wobec nie dojścia do skutku II przetargu, w dniu 21 lipca 2015 roku, Zarząd Powiatu (...) ogłosił I rokowania na sprzedaż przedmiotowych nieruchomości. Cenę wywoławczą określono na kwotę 1.900.000,00 zł netto, zaliczkę zaś na kwotę 200.000,00 zł, przy czym cena powinna zostać zapłacona najpóźniej na 3 dni przed zawarciem umowy sprzedaży. W ogłoszeniu zastrzeżono, że warunkiem uczestnictwa w rokowaniach jest dokonanie wpłaty zaliczki, która w przypadku, gdy zostanie wpłacona przez osobę, która zostanie ustalona jako nabywca, zostanie zaliczona na poczet ceny nieruchomości, a w przypadku uchylenia się przez tę osobę od zawarcia aktu notarialnego w ustalonym wcześniej terminie, zaliczka ulega przepadkowi. Wobec braku chętnych zarząd ogłaszał o terminach następnych rokowań w dniach 13 listopada 2015 roku, 26 stycznia 2016 roku, 29 kwietnia 2016 roku, oraz 22 lipca 2016 roku. Warunki rokowań pozostawały niezmienione.

Sąd I instancji ustalił, że powód w dniu 26 września 2016 roku wpłacił na rachunek Starostwa Powiatowego w G. sumę 200.000,00 zł stanowiącą wymaganą treścią ogłoszenia zaliczkę, a pismem datowanym na ten sam dzień zgłosił swój udział w rokowaniach. W wyniku przeprowadzonych rokowań powód zaoferował cenę 2.000.220,00 zł netto płatną w trzech ratach: I rata w wysokości 666.740,00 zł z doliczonym podatkiem VAT od całości ceny wynoszącym 460.050,60 zł pomniejszoną o wpłaconą zaliczkę w kwocie 200.000,00 zł co łącznie wynosi 926.790,60 zł płatne na 3 dni przed zawarciem umowy notarialnej; II rata w wysokości 666.740,00 zł płatna w terminie do dnia 30 czerwca 2017 roku; III rata w wysokości 666.740,00 zł płatna w terminie do dnia 30 czerwca 2018 roku i został nabywcą przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 17 października 2016 roku pozwany zawiadomił powoda, że zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nastąpi w dniu 15 listopada 2016 roku o godz. 9:00, w Kancelarii Notarialnej Notariuszy T. S. i J. S. (2) mieszczącej się w G. przy ul. (...). Nadto - powołując się na art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wskazał, że jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i terminie wskazanym w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

W odpowiedzi na powyższe zawiadomienie, pismem z dnia 8 listopada 2016 roku powód zwrócił się z prośbą o przesunięcie terminu zawarcia umowy notarialnej o co najmniej 20 dni, wskazując, iż środki na zakup wskazanej nieruchomości miały pochodzić z kredytu bankowego, przy czym do dnia sporządzenia pisma nie uzyskał on takich środków. Pismem z dnia 15 listopada 2016 roku pozwany poinformował powoda, iż wyraża zgodę na przesunięcia terminu zawarcia umowy do dnia 15 grudnia 2016 roku. Następnie, pismem z dnia 25 listopada 2016 roku, pozwany zawiadomił powoda o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy notarialnej na dzień 15 grudnia 2016 roku, godz. 9:00 w Kancelarii Notarialnej Notariuszy T. S. i J. S. (2) mieszczącej się w G. przy ul. (...). Nadto – powołując się na art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – ponownie wskazał, że jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i terminie wskazanym w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.

Następnie ustalono, ze pismem z dnia 8 grudnia 2016 roku powód poinformował pozwanego, iż nie udało mu się uzyskać środków finansowych potrzebnych do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Wskazał, że pomimo podejmowania stosownych działań zmierzających do uzyskania finansowania inwestycji związanej z zakupem nieruchomości, gdyż instytucje finansowe odmówiły udzielenia mu stosownego kredytu. Dlatego też nie będzie on w stanie zawrzeć z pozwanym umowy sprzedaży nieruchomości. W związku z powyższym zwrócił się o dokonanie zwrotu wpłaconej przez niego zaliczki w kwocie 200.000,00 zł. W piśmie tym powód wskazał, iż zastosowany przez pozwanego - w piśmie z dnia 25 listopada 2016 roku - art. 41 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie ma w sprawie zastosowania, albowiem odnosi się on wyłącznie do przetargu i wadium wpłaconego w jego toku.

Ustalono także, że w odpowiedzi na pismo powoda, pozwany odmówił zapłaty żądanej kwoty, wskazując iż w sporządzonym ogłoszeniu zawarte zostało wyraźne zastrzeżenie, że w przypadku uchylania się od zawarcia umowy sprzedaży zaliczka ulegnie przepadkowi. Ponadto przywołał treść § 25 ust. 1 pkt. 9 i 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Jednocześnie poinformował on, że zaliczka wpłacana przez oferentów w przypadku rokowań na zbycie nieruchomości wykazuje podobieństwo funkcjonalne z wadium.

W odpowiedzi, pismem z dnia 15 lutego 2017 roku, powód ponownie wezwał pozwanego do zwrotu przekazanej zaliczki w terminie do dnia 22 lutego 2017 roku. Wskazał on, że zatrzymanie przez pozwanego zaliczki pozbawione jest podstaw faktycznych i prawnych albowiem procedura rokowań prowadzona w oparciu o art. 39 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest odmienna od procedury stosowanej w przypadku zbycia nieruchomości w drodze przetargu. Podniósł również brak przepisów przewidujących możliwość zatrzymania zaliczki w razie ewentualnego uchylania się od zawarcia umowy, a także brak przepisów pozwalających na analogiczne stosowanie art. 42 ust 2. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nadto zwrócił on uwagę na wynikający z § 25 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, cel uiszczania zaliczki, która zmierzać ma do zabezpieczenia kosztów w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy. Jednocześnie powód wskazał, iż rokowania zostały przeprowadzone z rażącym naruszeniem obowiązujących przepisów, albowiem zgodnie z art. 39 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, zbycie nieruchomości w drodze rokowań jest możliwe w ściśle określonym terminie tj. maksymalnie 6 miesięcy od dnia zamknięcia II przetargu. Nadto, powód podniósł, iż mając na uwadze, że do zamknięcia przetargu doszło w dniu 2 lipca 2015 roku, a rokowania miały miejsce w dniu 30 września 2015 roku, to czynności podjęte przez Powiat (...) są nieważne, w związku z czym wpłacona zaliczka stanowi świadczenie nienależne.

Sąd Okręgowy zważył, iż dochodzone przez powoda świadczenie stanowi żądanie zwrotu świadczenia nienależnego w rozumieniu art. 405 k.c.

Sąd I instancji wskazał, iż spór obejmował ocenę skutków prawnych niezawarcia przez strony umowy sprzedaży nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), w kontekście dopuszczalności zwrotu zaliczki wpłaconej przez stronę powodową w związku z przystąpieniem przez nią do rokowań celem sprzedaży powyższej nieruchomości. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewiduje możliwość sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Gminy w drodze przetargu (art. 37 ust. 1 ustawy) lub w drodze bezprzetargowej, w tym także w drodze rokowań z nabywcą. Do okoliczności uzasadniających zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej należy sytuacja określona w art. 39 ust. 2 ustawy. Warunkiem możliwości ogłoszenia rokowań zmierzających do zbycia nieruchomości jest zakończenie przetargu wynikiem negatywnym. Ustawodawca określił również ścisłe terminy, w których możliwe jest zbycie nieruchomości w drodze rokowań. Sposób i tryb przeprowadzania przetargów w sposób precyzyjny określone zostały w przywołanej ustawie oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, jednakże, sposób i tryb przeprowadzania rokowań uregulowany został jedynie w powołanym rozporządzeniu. Ma to szczególne znaczenie w kontekście określenia relacji instytucji wadium do instytucji zaliczki, uiszczanych odpowiednio przy przystąpieniu do przetargu lub rokowań.

Sąd Okręgowy zważył, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz powołane rozporządzenie reguluje jego wysokość oraz terminy, a także formy jego wnoszenia i zwrotu, nadto również skutki jego uiszczenia w przypadku niedojścia umowy sprzedaży do skutku. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie reguluje natomiast istoty zaliczki uiszczanej przy rokowaniach celem sprzedaży nieruchomości. Przede wszystkim ustawodawca nie określił co ma się stać z zaliczką w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a jedyna regulacja w tym zakresie znajduje się w § 25 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia. Zdaniem Sądu I instancji konstrukcja przywołanego przepisu nakazuje przyjąć, że ustawodawca wiąże zaliczkę uiszczaną przy rokowaniach z kosztami, jakie powstają w związku z uchyleniem się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

W ocenie Sądu Okręgowego brak jest podstaw do stosowania w powyższym zakresie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wadium. Nadto, instytucja wadium pozostaje ściśle związana z zawieraniem umów w drodze i poza przetargami nie występuje w obrocie prawnym. Każdorazowo jest także ściśle regulowana, przy czym zawsze ustawodawca podkreśla jej funkcję zabezpieczającą i gwarancyjną. Skoro zatem w rokowaniach wyznaczanych celem sprzedaży nieruchomości odstąpiono od instytucji wadium, wprowadzając w zamian, zaliczkę, a jednocześnie w żaden sposób nie odesłano do stosowania w zakresie zaliczki do przepisów o wadium, to - przyjmując założenie o racjonalności prawodawcy - należy uznać, że jego zamiarem było wprowadzenie do rokowań instytucji częściowego spełnienia świadczenia przed nadejściem terminu jego wymagalności, o funkcji odmiennej aniżeli wadium, aczkolwiek precyzyjnie określonej (§ 25 ust. 1 pkt 8 powołanego rozporządzenia).

Odnosząc się zaś do twierdzeń pozwanego o swobodnym uregulowaniu przez strony sposobu postępowania z zaliczką w sytuacji nieprzystąpienia wpłacającego do zawarcia umowy, Sąd Okręgowy uznał, że o ile strony w ramach swobody umów mogą same określić termin i formę wniesienia zaliczki oraz dopuszczalność i zasady jej zwrotu, w tym w szczególności w przypadku niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, to ustalenia stron muszą jednak uwzględniać narzucony przez ustawodawcę cel pobrania zaliczki. W ocenie Sądu I instancji przesądza to o postępowaniu z wpłaconą kwotą w wypadku niezawarcia umowy, gdyż pobrana zaliczka może być zatrzymana przez zbywcę nieruchomości, ale jedynie do wysokości kosztów, jakie poniósł on w związku z nieskutecznymi rokowaniami. Wskazano, iż przyjęcie odmiennego stanowiska musiałoby poskutkować usankcjonowaniem rażącej dysproporcji sytuacji organizatora rokowań a jego uczestnika.

W ocenie Sądu Okręgowego zastrzeżenie prawa odmowy zwrotu zaliczki jest nieważne, albowiem zmierza do obejścia przepisów o wadium poprzez ich zastosowanie w innym trybie sprzedaży nieruchomości niż przetarg, co jest sprzecznie z określonym przez ustawodawcę celem zaliczki wpłacanej w drodze rokowań.

Mając powyższe na uwadze uznano, że spełnienie przez stronę powodową świadczenia w postaci wpłaty zaliczki w rokowaniach wyznaczonych celem sprzedaży nieruchomości, stanowiło świadczenie nienależne.

Nadto Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że zaliczka musi podlegać zwrotowi również dlatego, że została uiszczona w postępowaniu, które nie mogło doprowadzić do zawarcia ważnej umowy sprzedaży nieruchomości ze względu na naruszenie art. 39 ust. 2 zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przywołanym przepisem jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przepis ten wprowadza ramy czasowe (nie wcześniej niż 2 tygodnie i nie później niż 6 miesięcy od zakończenia drugiego przetargu), w których istnieje możliwość uruchomienia trybu rokowań lub ogłaszanie kolejnych przetargów. Zdaniem Sądu Okręgowego wynika z niego, że strona pozwana mogła zorganizować kolejny przetarg lub kolejne przetargi, albo zbyć nieruchomość bez przetargu w drodze rokowań nie później niż 6 miesięcy od dnia zamknięcia drugiego przetargu. Początek biegu powyższego terminu rozpoczyna się zatem od w dniu następującym po dniu zamknięcia drugiego przetargu ogłoszonego celem sprzedaży nieruchomości, a nie każdego kolejnego przetargu lub każdych kolejnych rokowań wyznaczanych w tym celu. Powyższe wynikają przede wszystkim celu, dla którego ograniczenia czasowe zostały wprowadzone. W sytuacji zachowania powyższych terminów właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (art. 39 ust. 3 ustawy), co uzasadnione jest stosunkowo krótkim odstępem czasu pomiędzy sporządzeniem wykazu a datą potencjalnej sprzedaży.

Sąd Okręgowy wskazał, że w niniejszej sprawie drugi przetarg ogłoszony celem sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej w R. przy ul. (...), został zamknięty z wynikiem negatywnym w dniu 2 lipca 2015 roku, co oznacza, że strona pozwana mogła sprzedać nieruchomość w drodze rokowań bez obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w terminie do 22 stycznia 2016. Tymczasem, w ramach niejako „kontynuacji” procedury sprzedaży spornej nieruchomości, strona pozwana wyznaczyła termin piątych rokowań dopiero w dniu 30 września 2016 roku. W konsekwencji zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości po ich przeprowadzeniu oznaczałoby, że została ona zawarta z naruszeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i jako taka obarczona byłaby sankcją nieważności, zgodnie z art. 58 k.c. w zw. z art. 39 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Orzekając o odsetkach Sąd Okręgowy orzekł nad podstawie art. 455 i 481 k.c.

Podstawę orzeczenia o kosztach postępowania stanowił przepis art. 98 § 1 k.c.

Apelację od wyroku wniosła strona pozwana.

W piśmie z dnia 24 października 2017 r. pozwany zarzucił rozstrzygnięciu Sądu I instancji:

-

naruszenie przepisu § 25 ust. 2 w związku z § 4 ust. 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, poprzez jego niezastosowanie w sprawie pomimo istnienia przesłanek do jego zastosowania,

-

błędną wykładnię przepisu art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, iż zbycie nieruchomości bez przetargu w drodze rokowań po upływie 6 miesięcy od dnia zamknięcia drugiego przetargu skutkuje nieważnością rokowań oraz ewentualną nieważnością umowy zawartej w trybie tak prowadzonych rokowań,

-

błędną wykładnię przepisu art. 65 § 1 k.c. w zw. z art. 353 ¹ k.c., poprzez przyjęcie, iż strony nie mogą swobodnie uregulować sposobu postępowania z zaliczką w sytuacji nieprzystąpienia wpłacającego do zawarcia umowy, a narzuconym przez ustawodawcę celem pobrania zaliczki, jest jedynie zabezpieczenie kosztów, które powstają w związku z uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy.

W piśmie z dnia 25 października 2017 r. strona pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu:

-

art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 2 k.c. poprzez uznanie, że spełnienie przez powoda świadczenia w postaci wpłaty zaliczki w rokowaniach wyznaczonych celem sprzedaży nieruchomości, stanowiło świadczenie nienależne albowiem w przypadku niedojścia umowy do skutku lub odstąpienia od niej przez którąś ze stron, kwota ta staje się świadczeniem nienależnym, ponieważ zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, w sytuacji gdy między powodem a pozwaną ukonstytuował się stosunek umowny, regulujący losy uiszczonej przez powoda zaliczki na wypadek nieprzystąpienia do umowy sprzedaży, co wykluczało możliwość rozstrzygnięcia sprawy na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (świadczeniu nienależnym);

-

art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 25 ust. 1 pkt 9 i 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, poprzez uznanie, że zastrzeganie przez pozwaną w warunkach kolejnych rokowań rygoru zatrzymania przez organizatora wpłaconej zaliczki w przypadku nieprzystąpienia nabywcy do zawarcia umowy notarialnej spowoduje możliwość zatrzymania przez organizatora uiszczonej zaliczki jest nieważne, albowiem zmierza do obejścia przepisów o wadium poprzez ich zastosowanie w innym trybie sprzedaży nieruchomości niż przetarg, co jest sprzeczne z określonym przez ustawodawcę celem zaliczki wpłacanej w drodze rokowań, w sytuacji gdy:

-

zaliczka pełni w rokowaniach funkcję wadium, ponieważ zamiarem prawodawcy było zabezpieczenie wykonania przez uczestnika rokowań obowiązku zawarcia umowy poprzez obowiązek złożenia kwoty (kaucji) gwarancyjnej,

-

§ 25 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia przewiduje możliwość określenia w ogłoszeniu skutków uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży bez bliższego określenia, jakie to skutki organizator przetargu może ustalić w tym przypadku i bez wprowadzania jakichkolwiek ograniczeń w tym zakresie, co upoważniało pozwaną do nadania wpłaconej przez powoda zaliczce skutków zbliżonych do wadium,

-

w § 25 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia ustawodawca nie posłużył się instytucją zaliczki w rozumieniu właściwym dla przepisów k.c., co umożliwiało stronom dowolne ustalenie zasad rozliczenia tej kwoty,

-

brak jest jakichkolwiek względów natury jurydycznej przemawiających za tym aby osobę biorącą udział w przetargu, która została ustalona jako nabywca nieruchomości dyscyplinować uprawnieniem organizatora do zatrzymania wadium w przypadku uchylania się jej od zawarcia umowy i rezygnować z analogicznego uprawnienia w stosunku do osoby biorącej udział w rokowaniach;

-

art. 58 k.c. w zw. z art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że przekroczenie terminu 6 miesięcy na sprzedaż nieruchomość w drodze rokowań bez obowiązku ponownego sporządzenia wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży skutkowałoby naruszeniem bezwzględniej obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym nieważnością tej umowy, w sytuacji gdy nie każde uchybienie przepisom o rokowaniach powoduje konieczność ich unieważnienia, a w sprawie nie zaistniały takie uchybienia, które naruszałby w jakikolwiek sposób prawa osób biorących udział w rokowaniach lub mogących mieć wpływu na ich przebieg i wynik.

Z uwagi na powyższe pozwany wniósł o zmianę skarżonego orzeczenia i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji celem ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja strony pozwanej okazała się niezasadna.

Na wstępie Sąd Apelacyjny wskazuje, że rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy sprowadzało się do oceny zarzutów zgłoszonych przez pozwanego. Obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.), oznacza związanie sądu odwoławczego zarzutami prawa procesowego (tak Sąd Najwyższy m.in. w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07), za wyjątkiem tego rodzaju naruszeń, które skutkują nieważnością postępowania. Nie dostrzegając ich wystąpienia w niniejszej sprawie, a nadto zasadniczo akceptując argumentację materialnoprawną Sądu I instancji, jak również poczynione przez ten Sąd ustalenia faktyczne, zadość wymogowi konstrukcyjnemu niniejszego uzasadnienia czyni odwołanie się do tej argumentacji, bez potrzeby jej powielania. Sąd odwoławczy akceptując ustalenia faktyczne poczynione w niniejszej sprawie przez Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne i czyni podstawa swojego rozstrzygnięcia. Jak słusznie bowiem wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 września 2015 r., I UK 431/14, niepubl., zakres odpowiedniego zastosowania art. 328 § 2 k.p.c. w postępowaniu przed sądem drugiej instancji (art. 391 § 1 k.p.c.) zależy od treści wydanego orzeczenia oraz, w dużym stopniu, od przebiegu postępowania apelacyjnego (np. tego, czy przed sądem apelacyjnym były przeprowadzane dowody), a także od działań procesowych podjętych przez sąd odwoławczy, dyktowanych rodzajem zarzutów apelacyjnych oraz limitowanych granicami wniosków apelacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 2005 r., IV CK 202/05). W przypadku, gdy sąd odwoławczy, oddalając apelację, orzeka, jak w niniejszej sprawie, na podstawie materiału zgromadzonego w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, nie musi powtarzać dokonanych już wcześniej ustaleń i ich motywów. Wystarczy stwierdzenie, że przyjmuje je za własne. Także, jeżeli sąd drugiej instancji podziela ocenę prawną, jakiej dokonał sąd pierwszej instancji, i uznaje ją za wyczerpującą, wystarczy stwierdzenie, że podziela argumentację zawartą w uzasadnieniu wyroku sądu pierwszej instancji (por. wyroki Sądu Najwyższego z 9 marca 2006 r., I CSK 147/05; z 16 lutego 2006 r., IV CK 380/05; z 8 października 1998 r., II CKN 923/97).

W okolicznościach niniejszej sprawy ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji nie są kwestionowane przez żadną ze stron postępowania, wobec czego Sąd Apelacyjny przyjął ustalenia Sądu Okręgowego za własne. Sąd Apelacyjny w przeważającej mierze podzielił również ocenę prawną roszczenia powoda.

Skarżący podniósł, że przyjęta przez powoda i zaakceptowana przez sąd pierwszej instancji podstawa prawna mogłaby zostać uznana za uzasadnioną wówczas gdyby między stronami nie istniał jakikolwiek stosunek umowny regulujący kwestię uiszczonej przez powoda zaliczki - tymczasem pomiędzy stronami został nawiązany stosunek prawny o charakterze obligacyjnym, regulujący losy uiszczonej przez powoda zaliczki na wypadek nieprzystąpienia do umowy sprzedaży, co wykluczało możliwość rozstrzygnięcia sprawy na gruncie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (świadczeniu nienależnym).

Powyższą argumentację (jak i dalszą, nawiązującą do niej) należało jednak uznać za nietrafioną, gdyż sąd I Instancji w żaden sposób nie podnosił, że stronu nie łączył stosunek umowny, lecz jedynie akcentował problematykę nieważności.

Istotą sporu w niniejszej sprawie nie było to, że poprzez przystąpienie przez strony do rokowań powód zobowiązał się do przestrzegania warunków rokowań ustalonych przez pozwaną, lecz to, czy te uzgodnione warunki w świetle regulacji kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( rozporządzenia wykonawczego) były ważne, czy też nie.

Sąd Apelacyjny w żaden sposób nie podzielił stwierdzenia skarżącego, że niezależnie od zastosowania w stosunku do rokowań w drodze analogii przepisów o przetargu, czy też uznania, że wskutek przystąpienia do rokowań doszło do nawiązania między stronami swoistego stosunku umownego, w obu wskazanych powyżej przypadkach zastosowanie wskazanej przez powoda i zaakceptowanej przez sąd podstawy prawnej roszczenia było błędne.

Powód dochodził zwrotu zaliczki uiszczonej w związku z przystąpieniem do rokowań dotyczących zbycia nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że do zbycia nieruchomości zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n. Stosownie do art. 37 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Art. 39 ust. 1 u.g.n. stanowi, że jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ albo minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60 ust. 2 pkt 1, może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, stosownie do art. 67 ust. 2 pkt 2. Zgodnie art. 39 ust. 2 u.g.n. jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, właściwy organ albo minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz do nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60 ust. 2 pkt 1, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu. Z kolei zgodnie z art. 39 ust. 3 u.g.n. przypadku zachowania terminów, o których mowa w ust. 1 i 2, właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste.

Z powołanych regulacji jednoznaczne wynika, że ustawodawca przewidział możliwość zbycia nieruchomości w drodze rokowań w razie zachowania terminu od 30 dni do 6 miesięcy od dnia zamknięcia drugiego przetargu.

Natomiast skarżący podniósł, że okres 6 miesięcy od zakończenia drugiego przetargu wynikiem negatywnym jest okresem wyznaczonym na rozpoczęcie rokowań, a jego upływ nie powoduje nieważności prowadzenia rokowań celem sprzedaży, jak uznał sąd okręgowy, albowiem rokowania te mogą trwać tak długo jak długo zachowuje aktualność operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości.

Dla poparcia swojego stanowiska wskazał, że zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 109/09, art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewiduje ograniczenia czasowe (nie wcześniej niż 2 tygodnie i nie później niż 6 miesięcy od zakończenia drugiego przetargu) odnośnie uruchomienia trybu rokowań, a nie jak przyjął sąd pierwszej instancji - zakończenia procedury rokowań.

Jednakże Sąd Apelacyjny nie uznał zasadności powyższej argumentacji skarżącego.

W pierwszym rzędzie nie można zaakceptować twierdzenia skarżącego, że wg Sądu Najwyższego art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przewiduje ograniczenia czasowe (nie wcześniej niż 2 tygodnie i nie później niż 6 miesięcy od zakończenia drugiego przetargu) odnośnie uruchomienia trybu rokowań – cytowane orzeczenie dotyczyło całkowicie odmiennego stanu faktycznego i nieco różnego stanu prawnego, albowiem Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli protokół uzgodnień dotyczący sprzedaży nieruchomości samorządowej został sporządzony przed 22 września 2004 r., tj. przed datą zmiany art. 39 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), to przy ocenie roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży należy uwzględnić zasadę ochrony praw słusznie nabytych.

Jedynie w uzasadnieniu Sąd Najwyższy nawiązując do konkretnego stanu faktycznego podał, że umowa sprzedaży miała być zawarta pod rządem nowej ustawy, a to nie może być zrealizowane bez naruszenia art. 39 ust. 2 GospNierU, skoro do rokowań przystąpiono po upływie dwóch lat od zakończenia drugiego przetargu, a więc po znacznym przekroczeniu terminu sześciu miesięcy, o którym stanowi art. 39 ust. 2 w obecnym brzmieniu –Sąd Najwyższy przedmiotem swoich merytorycznych rozważań nie uczynił kwestię w jakim okresie rokowania powinny być zakończone.

Zresztą zdaniem Sądu Apelacyjnego trudno się temu dziwić w sytuacji, gdy z literalnego brzmienia przepisu wynika wyraźnie, że w tym czasie powinno dojść nie tylko do zorganizowania rokowań ale także do zbycia nieruchomości (albo do zorganizowania kolejnego przetargu).

Norma art. 39 ust. 3 u.g.n. mogłaby sugerować, że jedyną sankcją za niedochowanie terminu, o którym mowa w art. 39 ust. 2 u.g.n. jest obowiązek ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, na co wskazywał skarżący w uzasadnieniu apelacji. Niemniej, oprócz powołanej ustawy, należy mieć na uwadze treść rozporządzenia wydanego na podstawie delegacji zawartej w art. 42 u.g,n., tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, zwanego dalej rozporządzeniem. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, jeżeli w terminach, o których mowa w art. 39 u.g.n., właściwy organ nie zorganizuje kolejnego przetargu lub nie przeprowadzi rokowań, jest on obowiązany, w celu zbycia nieruchomości, zorganizować ponownie pierwszy przetarg - wskazuje zatem, że naruszenie tego terminu obliguje do przeprowadzenia przetargu.

Początek biegu powyższego terminu rozpoczyna się zatem od dnia zamknięcia drugiego przetargu ogłoszonego celem sprzedaży (oddania w użytkowanie wieczyste) nieruchomości, a nie każdego kolejnego przetargu lub każdych kolejnych rokowań wyznaczanych w tym celu. Powyższe rozumienie powołanego przepisu wynika nie tylko z jego literalnego brzmienia, ale także celu, dla którego rozważane ograniczenia czasowe zostały wprowadzone ( zob. Elżbieta Klat-Górska , komentarz do art.39 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeżeli więc właściwy organ nie zachowa terminów określonych w art. 39 ust. 2 u.g.n., to nie tylko nie może zaniechać ponownego sporządzenia wykazu nieruchomości (art. 39 ust. 3 u.g.n.), ale również ma obowiązek przeprowadzić pierwszy przetarg.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższe przepisy maja charakter zdecydowanie ius cogens, a sankcję nieważności wywołują czynności sprzeczne z przepisami ustawy bezwzględnie obowiązującymi.

Prowadzenie rokowań (jak również zbycie nieruchomości w trybie rokowań) mimo niezachowania terminów, o których mowa w art. 39 ust. 2 u.g.n., skutkować będzie ich nieważnością, albowiem czynność prawna sprzeczna z ustawą stosownie do art. 58 § 1 k.c. jest nieważna.

Za słusznością dokonanej interpretacji art. 39 ust. 2 u.g.n. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia przemawia również celowościowa i systemowa powołanych przepisów. Należy mieć bowiem na uwadze, że stosownie do art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. ( w brzmieniu obowiązującym przed 1.09.2017r.) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. ,a operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego brak jest jurydycznych podstaw do przyjęcia za skarżącym, że przedmiotowe rokowania mogą trwać tak długo jak długo zachowuje aktualność operat szacunkowy, w którym określono wartość nieruchomości.

Znamienne jest też i to, że skarżący sam podkreślał ograniczoną w czasie aktualność operatu szacunkowego jak i akcentował, że także w doktrynie wskazuje się, że w art. 39 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mowa jest o tym, że w przypadku zachowania terminów określonych w ust. 1 i 2 właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste, jaki podawany jest do publicznej wiadomości - należy jednak mieć na uwadze, że nie da się w nieskończoność ciągnąć procedury przetargowej, gdyż po pewnym czasie ważność operatu szacunkowego, w którym określono wartość nieruchomości, wygaśnie, a wartość ta ulegnie zmianie i wtedy konieczne będzie ponowne oszacowanie nieruchomości oraz ponowne umieszczenie niezbytych nieruchomości w wykazie i rozpoczęcie od nowa procedur przetargowych (por. Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, publ. LEX/eL, 2017).

Pomimo powyższego skarżący nie odniósł tej argumentacji do stanu niniejszej sprawy tj. w oparciu o jaki operat szacunkowy organizował i przeprowadzał rokowania.

Ponadto kwestii podania informacji o przeznaczonej do zbycia nieruchomości w wykazie nieruchomości do sprzedaży, w tym o cenie, ma istotne znaczenie w razie zmiany ceny na skutek sporządzenia nowego operatu (art. 35 ust. 2 pkt 6GospNierU).

Cena wywoławcza natomiast ustalana jest w odniesieniu do wartości nieruchomości (art. 67 ust. 1 w zw. z art. 67 ust.2 pkt 4 u.g.n.). Stanowisko, że niedochowanie terminu, o którym mowa w art. 39 ust. 2 u.g.n. nie ma wpływu na ważność rokowań i ewentualnie zawartej w tym trybie umowy sprzedaży nieruchomości uznać należałoby więc za sprzeczne z zasadą racjonalnego i transparentnego gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, która stanowi kryterium wykładni przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto istotne jest też i to, że naruszenie zasad wynikających z art. 39 ugn , w tym w szczególności naruszenie zasady jawności i brak wymaganych ogłoszeń związanych z ustawowym obowiązkiem zorganizowania ponownego pierwszy przetarg, prowadzi do nieważności umowy zawartej z pomięciem tej procedury. – tak Sąd Najwyższy w wyroku z 11.5.2005 r. ,III CK 562/04.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 30 stycznia 2009 r., II CSK 437/08 wskazał m.in., że: „biorąc pod uwagę charakter regulacji prawnej rozporządzenia oraz cel zawartych w nim przepisów trzeba stwierdzić, że nie wszystkie są przepisami bezwzględnie obowiązującymi. Taki charakter mają jedynie przepisy służące zagwarantowaniu przestrzegania zasad przetargu, których naruszenie może mieć wpływ na wynik przetargu. Chodzi między innymi o przepisy dotyczące obowiązku przeprowadzenia przetargu (art. 37 ust.1 u.g.n.), jawności przetargu, jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału w przetargu, ustalania najkorzystniejszego wyniku przetargu (art. 42 ust.1 u.g.n.). Natomiast charakteru takiego nie mają przepisy techniczno-porządkowe, ułatwiające sprawne przeprowadzenie czynności przetargowych. Trzeba też stwierdzić, że nie zawsze naruszenia nawet przepisów zaliczanych do pierwszej grupy, będzie uzasadniało unieważnienie przetargu. Takiego skutku nie mogą mieć bowiem uchybienia nie naruszające praw osób biorących udział w przetargu ani nie mogące mieć wpływu na przebieg i wynik przetargu”.

Sąd Apelacyjny podziela wyrażony przez pozwanego pogląd, iż nie każde naruszenie przepisów u.g.n. skutkuje bezwzględną nieważnością procedury zawarcia umowy sprzedaży. Niemniej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące trybu sprzedaży nieruchomości skarbowych i samorządowych mają charakter bezwzględnie obowiązujący (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 109/09), W konsekwencji naruszenie powołanego przepisu skutkować winno stwierdzeniem nieważności rokowań.

Uznając, że przepisy regulujące tryb zbywania nieruchomości oraz normujące aktualność wycen nieruchomości mają charakter bezwzględnie obowiązujący, oznacza to, że nieważne będą na podstawie art. 58 § 1 k.c. umowy zawierane z naruszeniem dyspozycji art. 39, art. 67 ust. 1 i art. 156 ugn albowiem zdecydowanie nie mają one charakteru techniczno-porządkowego, a w razie zmiany wartości nieruchomości może dojść również do naruszenia interesu podmiotu dokonującego sprzedaży nieruchomości lub też osób biorących udział w rokowaniach, albowiem naruszenie art. 39 ust. 2 u.g.n. może skutkować zbyciem nieruchomości za cenę znacznie odbiegającą od jej wartości , a więc naruszeniem interesu jednej ze stron umowy sprzedaży.

Ponadto, skoro pozwana w niniejszej sprawie nie zachowała prawidłowego trybu rokowań , w tym przynajmniej w żaden sposób nie wykazała, że operat szacunkowy w oparciu o który był realizowana procedura rokowań ( zwłasza w zakresie ustalania ceny ) czynił powołanym powyżej wymogom art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., to i tak nawet gdyby zawarła ona z powodem umowę sprzedaży , to byłaby ona nieważna w świetle art. 58 § 1 i 2 kc

Z powyższych względów Sąd Apelacyjny uznał, że wobec tego, że strona pozwana nie przeprowadziła zgodnie z obowiązującymi normami rokowań na sprzedaż nieruchomości, to wbrew twierdzeniom strony pozwanej, nie doszło do wykreowania między stronami takiego stosunku prawnego., który uzasadniałby brak konieczności zwrotu przez pozwanego na rzecz powoda kwoty 200.000 zł.

Dlatego tez uznać należało, że zaliczka podlegała zawrotowi stosownie do art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c., a zarzuty strony pozwanej z uwagi na swój jedynie polemiczny charakter nie mogły mieć wpływu na ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w tym zakresie.

Sąd odwoławczy, podobnie jak Sąd I instancji, nie znalazł podstaw do przyjęcia, że do przedmiotowej zaliczki stosować należy przepisy o wadium.

W zakresie wadium ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości reguluje wysokość wadium oraz terminy i formy jego wnoszenia i zwrotu, jak również skutki jego uiszczenia w przypadku niedojścia umowy sprzedaży do skutku. Funkcja wadium polega na zabezpieczeniu przed uchyleniem się kontrahenta od zawarcia umowy i stanowi surogat odszkodowania.

Instytucja wadium pozostaje ściśle związana z zawieraniem umów w drodze przetargu (nieruchomościami, a szczególnie przepisy cytowanego rozporządzenia ) i np. art. 70 ⁴ k.c.,

Każdorazowo jest także ściśle regulowana, przy czym zawsze ustawodawca podkreśla jej funkcję zabezpieczającą. Skoro zatem w rokowaniach wyznaczanych celem sprzedaży nieruchomości ustawa odstępuje od pojęcia wadium i zezwala na pobranie zaliczki, a jednocześnie w żaden sposób nie odsyła do stosowania w zakresie zaliczki do przepisów o wadium, to należy uznać, że zamiarem ustawodawcy nie było wprowadzenie do rokowań instytucji zaliczki, która właśnie miała mieć charakter wadium.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera natomiast regulacji dotyczących zaliczki uiszczanej przy rokowaniach celem sprzedaży nieruchomości. W szczególności nie zostało wprost określone co ma się stać z zaliczką w sytuacji, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Ograniczona regulacja zaliczki nie powoduje jednak, że zwłasza dla oceny dopuszczalności i zasad zwrotu koniecznym jest posiłkowanie się innymi normami prawnymi, wystarczające w tym zakresie są przepisy ugn i powyższego rozporządzenia – w ustalonym stanie faktycznym brak jest zwłaszcza potrzeby posiłkowanie się w jej ocenie regulacją ogólną kodeksu cywilnego.

Regulacja § 25 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia stanowi , że w ogłoszeniu o rokowaniach po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym zamieszcza się w szczególności informacje o terminie, miejscu wpłaty oraz o wysokości zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy.

Z powołanego przepisu wynika, że ustawodawca wiąże zaliczkę uiszczaną przy rokowaniach z kosztami, jakie powstają w związku z uchyleniem się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.- taką właśnie funkcję zaliczki przewidział ustawodawca.

W ocenie Sądu Apelacyjnego brak jest jednak podstaw do stosowania w odniesieniu do zaliczki przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wadium. Należy zauważyć, że ustawodawca nie odsyła do choćby odpowiedniego stosowania przepisów o wadium do zaliczki przy rokowaniach.

W myśl § 30 cytowanego rozporządzenia w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale (a więc obejmującym przepisy od § 25) w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale, w odniesieniu do komisji przeprowadzającej rokowania, a także w zakresie sposobu i trybu przeprowadzania rokowań, stosuje się przepisy rozdziału 1, czyli te odnoszące się jedynie do sposobu ustalenia wysokości zaliczki, a nie jej funkcji – bo ta, jak to już podano powyżej została uregulowana w § 25 ust. 1 pkt 9.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego ustawodawca wyraźnie dał znać poprzez regulację § 25 ust. 1 pkt 9 przedmiotowego rozporządzenia, że wiąże instytucję zaliczki uiszczaną przy rokowaniach jedynie z kosztami, jakie powstają w związku z uchyleniem się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Pozwany w apelacji podniósł również , że: „w doktrynie wskazuje sią, że jest to rozwiązanie zbliżone do sposobu zabezpieczania wykonania umów zawieranych w trybie przetargu, w którym na uczestnika przetargu został nałożony obowiązek wpłaty wadium. W rokowaniach funkcję wadium będzie pełniła zaliczka. Wskazuje sią również, że termin „zaliczka" użyty w rozporządzeniu nie jest poprawny z jurydycznego punktu widzenia. Zamiarem prawodawcy było bowiem zabezpieczenie wykonania umowy poprzez obowiązek złożenia kwoty (kaucji) gwarancyjnej. Zaliczka stanowi bowiem wpłatę na poczet przyszłego świadczenia, z jej zapłatą nie wiążą sią inne skutki niż obowiązek zwrotu wtedy, gdy umowa nie zostaje zawarta, albo zaliczenie jej na poczet ceny w razie zawarcia umowy. Natomiast wpłata kwoty (kaucji) gwarancyjnej oznaczałaby, że gwarant (uczestnik rokowań) zobowiązuje sią jednostronnie do zawarcia umowy zbycia nieruchomości publicznej, jeśli zostanie wyłoniony jako nabywca, pod rygorem utraty wpłaconej kwoty gwarancyjnej na rzecz beneficienta gwarancji (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) (por. R. Padrak, Komentarz do rozporządzenia z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, publ. LEX/el., 2006). Pomimo powyższej jurydycznej rozbieżności w ocenie doktryny zaliczka przewidziana w § 25 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości pełni analogiczne funkcje jak wadium w przetargu. W doktrynie wskazuje się również, że w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie określono wprost sankcji z tytułu uchylenia się nabywcy od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w trybie rokowań. Odnośnie do przetargów podstawa prawna najdotkliwszego skutku, jakim jest utrata wadium, wynika z ustawy (art. 41 ust. 2). Wobec powyższego, wskazuje się, że wystarczającą podstawą do zatrzymania zaliczki są przepisy rozporządzenia (§ 25 ust. 8 i 10). Utrata zaliczki jest jednym ze składników treści stosunku zobowiązaniowego powstałego przez publikację ogłoszenia o rokowaniach, zawierającego informację w tym zakresie (por. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 52)”.

Skarżący argumentując w powyższym zakresie swoje stanowisko praktycznie w całości ograniczył się do powielenia wybranego przez siebie i wyselekcjonowanego pod kątem swoich procesowych potrzeb jednego poglądu doktryny, nie zauważając przy tym, że brak im pogłębionej jurydycznej argumentacji –dlatego w świetle poczynionych rozważań nie można było jej uznać za przekonującą.

Z punktu widzenia całości rozważań w przedmiotowym zakresie w żaden sposób nie może też umknąć to, że w § 25 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia przewidziano możliwość określenia w ogłoszeniu skutków uchylenia sią od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, bez bliższego określenia, jakie to skutki organizator przetargu może ustalić w tym przypadku. Przepisy rozporządzenia nie wprowadzają jednocześnie jakichkolwiek ograniczeń w tym zakresie.

Z powyższego przepisu należy zdaniem Sądu Apelacyjnego wyprowadzić kolejny argument przemawiający za słusznością forsowanego poglądu odnoszącego się do przedmiotowej instytucji zaliczki tj., że jej celem i funkcją nie był przepadek uiszczonej z jej tytułu kwoty w sytuacji uchylenia sią od zawarcia umowy.

Gdyby w istocie uznać za zasadnym stanowisko skarżącego, to by oznaczało niemożliwe do zaakceptowania stanowisko , że zamiarem ustawodawcy byłoby znaczące zróżnicowanie pozycji właściciela nieruchomości przynależnych Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego - (jak zaakcentował to sąd I instancji) usankcjonowaniem rażącej dysproporcji sytuacji organizatora rokowań a jego uczestnika, bowiem o ile funkcja zabezpieczająca (gwarancyjna) realizowana właśnie przez powyższy § 25 ust. 1 pkt 11 rozciąga się na obie strony uczestniczące w postępowaniu przetargowym ( albowiem dotyczy też sytuacji niedojścia umowy do skutku z winy organizatora), to zaliczka w rozumieniu ustawodawcy (dekodowanym przez sąd odwoławczy) zapewnia ochronę interesu tylko jednej ze stron tj. właścicielowi – a żadne racjonalne i jurydyczne przesłanki nie przemawiają w świetle ugn za takim pozycjonowaniem tej grupy podmiotów.

Skarżący wskazał, że nawet jeśli uznać, iż funkcja zaliczki przewidzianej w § 25 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia (uwadze skarżącego uszło, że prawidłowym punktem jest punkt 9 a nie 8 - powielając pogląd doktryny umknęło jego uwadze, że dotyczył on stanu prawnego sprzed 4.09.2013 r.- w tej dacie zmieniono m.in. punktacje), że jest zabezpieczenie kosztów rokowań w razie uchylenia się od zawarcia umowy, to w jego ocenie przepis ten umożliwia wprowadzenie do warunków rokowań zapisu przewidującego możliwość zatrzymania zaliczki na wypadek uchylania się oferenta od zawarcia umowy sprzedaży.

Jednakże należy zauważyć, że akceptując to, iż strony rokowań mogą samodzielnie ustalić o skutkach uchylenia się przez nie od zawarcia umowy sprzedaży, to nie powinny odwoływać się w tym zakresie do instytucji zaliczki, lecz w ramach swobody umów mogą same określić jaka konkretnie kwota i w jakich okolicznościach nie będzie uznawana za zaliczkę, lecz za dodatkowe zastrzeżenie umowne związane z konsekwencjami - i to dla każdej ze stron, a nie tylko strony wpłacającej daną kwotę - w sytuacji nie dojścia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Przykładowo strony mogłyby się wzorować i odpowiednio zmodyfikować do swoich potrzeb instytucję zadatku.

W powyższym zakresie strony musiałyby też złożyć zgodne oświadczenie woli.

Tymczasem pozwany sam miał duży problem z określeniem jakie znaczenie przy rokowaniach nadawał wpłaconej przez powoda kwocie 200.000 zł.

Pozwany bowiem w ogłoszeniu o rokowaniach posługiwał się pojęciem „zaliczki”, w pismach z dnia 17 października 2016 r. oraz 25 listopada 2016 r. „wadium”, a w postępowaniu apelacyjnym „kwotą (kaucją) gwarancyjną”. W piśmie z dnia 14 października 2016 r. pozwany pouczył powoda, że w razie nieprzystąpienia do zawarcia umowy organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. Na ten sam przepis pozwany powołał się w piśmie z dnia 25 listopada 2016 r. W piśmie z dnia 14 grudnia 2016 r. pozwany powołał się na § 25 ust. 1 pkt 9 i 11 rozporządzenia oraz zastrzeżenie przepadku zaliczki zawarte w ogłoszeniu o rokowaniach. W odpowiedzi na pozew pozwany argumentował, że uzasadniona jest odmowa zwrotu zaliczki, podobnie jak ma to miejsce w przypadku wadium, mimo braku przepisów regulujących tę kwestię.

Mając na uwadze powyższe rozważania należało uznać, że odmowa zwrotu zaliczki nastąpić mogła jedynie w razie powstania kosztów w wyniku uchylenia się strony powodowej od zawarcia umowy sprzedaży. Pozwany nie dowiódł, że poniósł jakiekolwiek koszty w związku z nie zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, a zatem że przysługiwało mu prawo odmowy zwrotu zaliczki uiszczonej na jego rzecz przez powoda.

Jednakże, gdyby nawet jedynie hipotetycznie przyjąć (choć wg sądu odwoławczego brak jest ku temu podstaw), że zgodnym i rzeczywistym zamiarem stron było wprowadzenie w oparciu o § 25 ust. 1 pkt 11 do warunków rokowań zapisu przewidującego możliwość zatrzymania zaliczki jako konsekwencji uchylania się przez powoda od zawarcia umowy sprzedaży lub, że tak należałoby interpretować wolę stron przy zastosowaniu przesłanek z art. 65 § 1 i 2 kc , to i tak powództwo należałoby uznać za uzasadnione.

Odmowę przez pozwanego zwrotu wpłaconej przez powoda kwoty 200. 000 zł należałoby wówczas zakwalifikować w okolicznościach niniejszej sprawy jako naruszającą zasady współżycia społecznego, a co za tym idzie nieważną w świetle art. 58 § 2 k.c.

Podkreślenia wymaga, że wyróżnienie w art. 58 k.c. jako naruszonych i skutkujących nieważnością czynności prawnych, obok powoływanych już na wstępie norm prawnych (ustawy), zasad współżycia społecznego oznacza, że zasady współżycia społecznego służą wyłącznie do kontroli czynności prawnych, nie zaś norm prawnych.

Na podstawie zasad współżycia społecznego nie można więc orzekać o nieobowiązywaniu norm prawnych. Istotę zaś przyczyny nieważności czynności prawnej wskazanej w art. 58 § 2 k.c. przedstawił Sąd Najwyższy w wyroku z 30 lutego 2011 r., sygn. I CSK 261/10 wskazując, że przepis art. 58 § 2 k.c. formułuje nieważność czynności prawnej w razie jej sprzeczności z konkretnymi zasadami współżycia społecznego, do takiej oceny czynności prawnej może dojść ze względu na cel do którego czynność prawna zmierza, rażąco krzywdzące działanie jednej ze stron, zachowanie nieuczciwe, nielojalne lub naruszenie interesu osób trzecich, konieczne jest dokonanie wartościowania zachowania z konkretnymi zasadami współżycia społecznego w kontekście skutku prawnego.

Zgodność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest, jak podkreśla się w orzecznictwie, zagadnieniem kontekstu faktycznego, gdy ocena zgodności czy też nie danej czynności prawnej z tymi zasadami polega na badaniu, czy te konkretne zasady zostały naruszone przez treść lub skutek (cel) danej czynności. Nie budzi przy tym wątpliwości, że naruszenie zasad uczciwego obrotu, lojalności wobec kontrahenta, czy równości stron w stosunku obligacyjnym przy dokonywaniu określonej czynności prawnej nie zasługuje na aprobatę społeczną i prawną (por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 listopada 2009 r., III CSK 56/09, z 9 października 2009 r., IV CSK 157/09, z 14 czerwca 2005 r., II CK 692/04).

Jak już to było wcześniej podnoszone, zaliczka w rozumieniu prezentowanym przez pozwanego zapewniała ochronę tylko i wyłącznie jego interesów , nie dając nic w zamian powodowi, gdyby to druga strona uchylała się od zawarcia umowy.

Takie zachowanie pozwanego - uprzywilejowanie organizatora przetargu poprzez udzielenie mu szczególnej ochrony prawnej bez jednoczesnego uprzywilejowania uczestnika - z całą pewnością nie można by było uznać za lojalne wobec kontrahenta – powoda, naruszające w sposób oczywisty zasady uczciwego obrotu – zwłaszcza , gdy się weźmie pod uwagę bardzo wysoką kwotę ulegającą przepadkowi na rzecz pozwanego.

Ponadto należało też mieć na uwadze, że pozwany nawet nie podnosił, że w związku z nie zawarciem umowy poniósł jakiekolwiek koszty, jak i to , że skarżący zorganizował rokowania z naruszeniem przepisów prawa, o czym była mowa wcześniej.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. apelację powoda oddalił.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c., mając na względzie zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwany przegrał w całości postępowanie apelacyjnego, wobec czego winien zwrócić powodowi poniesione przez niego koszty procesu.

Małgorzata Gawinek Dariusz Rystał Krzysztof Górski

.