Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 4 października 2011 roku A. L. i G. L. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz solidarnie od pozwanego Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. kwoty 25.211,10 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 września 2011 roku do dnia zapłaty, tytułem kary umownej.

*

Wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie:

I. zasądził od Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. solidarnie na rzecz A. L. i G. L. kwotę 25.211,10 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 7 września 2011 roku do dnia zapłaty;

II. zasądził od Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. solidarnie na rzecz A. L. i G. L. kwotę 3.695 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III. nakazał zwrócić z kasy Sądu Rejonowego Lublin-Zachód w Lublinie na rzecz Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. kwotę 105,54 zł tytułem nadpłaconych kosztów sądowych.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 25 marca 2010 roku A. L. i jej mąż G. L. (inwestorzy) zawarli z Przedsiębiorstwem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. (deweloperem) umowę numer (...). Przedmiotem tej umowy było wybudowanie przez dewelopera segmentu mieszkalnego numer (...) o powierzchni 132 m ², położonego przy ulicy (...) w L. i przeniesienie na inwestorów własności tego lokalu wraz z udziałem w gruncie równym sposobowi użytkowania działki, na której stoi segment, wydzielonej przez linię przedłużającą oś ściany wspólnej dwóch segmentów mieszkalnych (art. 3 ust. l umowy).

Cenę przedmiotu umowy określono na 495.000 zł brutto (art. 4 ust. 2), z jednoczesnym wskazaniem, że ta cena jest stała i gwarantowana (art. 4 ust. 5), oraz dokładnie określono wysokości poszczególnych rat i terminy ich wpłat, ze wskazaniem, że dokonane wpłaty nie podlegają oprocentowaniu (art. 4 ust. 2).

Termin realizacji przedmiotu umowy strony określiły na grudzień 2010 roku (art. 3 ust. 2). Zgodnie z art. 6 ust. l umowy termin realizacji przedmiotu umowy mógł ulec przedłużeniu na skutek:

a) „siły wyższej”, na przykład klęsk żywiołowych, wojny i tym podobnych,

b) opóźnień we wpłatach rat wkładu mieszkaniowego przez inwestorów,

c) zmiany standardu wykonania przedmiotu umowy, o którym mowa w art. 7,

d) mrozów uniemożliwiających prace budowlane z temperaturą w dzień poniżej – 5 stopni Celsjusza.

Inwestorom przysługiwało prawo do zmiany standardu wykonania przedmiotu umowy ujętego w dokumentacji technicznej. Dokonanie zmian ponad standard traktowane miało być jako nowe zlecenie i rozliczanie na podstawie odrębnej kalkulacji kosztów (art. 7 zawartej umowy).

Ponadto, zgodnie art. 5 umowy za zwłokę w płatności poszczególnych rat, dopłat z tytułu zmian w przedmiocie umowy, przysługiwać miały deweloperowi odsetki ustawowe za każdy dzień opóźnienia (ust. 1), z tym że w przypadku zwłoki inwestorów z zapłatą kolejnej raty lub dopłaty o okres dłuższy niż tydzień, deweloper miał uprawnienie do wstrzymania wykonania robót budowlanych, wezwania ich do zapłaty brakującej kwoty z wyznaczeniem w tym celu dodatkowego terminu, a w razie bezskutecznego jego upływu do odstąpienia od umowy z winy inwestorów.

Z drugiej strony zastrzeżono w treści tej umowy (art. 5 ust. 3), że za zwłokę, opóźnienie zakończenia terminu budowy, określonego na grudzień 2010 roku, przysługują inwestorom odsetki ustawowe za każdy dzień opóźnienia. Zgodnie z art. 11 umowy wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagały dla swej ważności formy pisemnej podpisanej przez obie strony.

Treść niektórych postanowień tej umowy została zmieniona: w dniu 25 marca 2010 roku w zakresie uzgodnienia nieco innej treści art. 3 pkt l umowy i dodania ust. 3 do art. 3, to jest, że umowa przyrzeczona przenosząca własność lokalu wraz z udziałem w gruncie miała zostać zawarta nie później niż do dnia 31 grudnia 2010 roku, a w dniu 20 maja 2010 roku w zakresie postanowienia z art. 4 pkt 2 umowy, to jest co do terminów zapłaty niektórych rat umówionej należności.

Inwestorzy – A. L. i jej mąż G. L. dokonali płatności poszczególnych rat zgodnie z ustalonym harmonogramem.

W trakcie budowy objętego umową segmentu A. L. i G. L. zgłosili deweloperowi chęć wykonania dodatkowych prac budowlanych, które polegały na: wykonaniu stolarki okiennej z obustronnym kolorem, wybudowaniu dodatkowej wentylacji – kanału Z, zmiany układu wewnętrznych ścianek działowych, drobnych zmian w instalacji elektrycznej, wodnokanalizacyjnej i centralnego ogrzewania.

Zamiar wykonania tych prac był zgłaszany przez nich właściwej osobie działającej w imieniu i na rzecz dewelopera z odpowiednim wyprzedzeniem i nie spowodowały one konieczności wprowadzania zmian w pracach już wykonanych. Ponadto inwestorzy zdecydowali się na powiększenie tarasu, co wiązało się z wykonaniem dodatkowych prac ziemnych i ukształtowaniem terenu oraz powiększeniem powierzchni kostki brukowej. Prace te zostały wykonane przez dewelopera i wycenione przez niego później, dopiero pod koniec czerwca 2011 roku, na kwotę 2.450 zł.

Deweloper w związku z powiększeniem tarasu musiał wykonać murek oporowy (cokół żelbetowy) w granicy działki jako oparcie podwyższonego poziomu terenu i przesuniętej w pobliże granicy skarpy tarasu. Ponadto koniecznym stało się wykonanie większego, niż zakładał projekt, nasypu ziemnego.

A. L. i G. L. zrezygnowali również z wykonania niektórych prac, które były umówione, a które miały polegać na postawieniu dwóch ścian działowych w przejściu między pomieszczeniem wc a jadalnią i obudową komina od strony jadalni, zrezygnowali z sufitu i ocieplenia dachu nad łazienką, części robót elektrycznych związanych z rezygnacją z instalacji RTV i telefonicznej na piętrze budynku.

Wszystkie prace budowlane, w tym związane ze zmianami wewnątrz budynku wprowadzonymi przez inwestorów, wykonano do dnia 28 grudnia 2010 roku. Zakończenie prac polegających na wykonaniu podjazdów i dojścia z kostki, wykonaniu ogrodzenia i uporządkowaniu terenu budowy oraz zakończeniu wszelkich robót budowlanych stwierdzono w dniu 15 kwietnia 2011 roku.

Umowę przyłączeniową, określającą zasady realizowania przyłączy wodnokanalizacyjnych do posesji przy ulicy (...)w L., Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąz siedzibą w L.i (...)Przedsiębiorstwo (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L.zawarły w dniu 13 października 2010 roku. Deweloper wykonał przyłącza wodociągowe niezgodnie z dokumentacją projektową, co zostało stwierdzone przy dokonywaniu odbioru i musiało zostać dostosowane do zastosowanych rozwiązań technicznych. Tym samym podpisanie protokołu odbioru technicznego końcowego przyłączy do posesji przy ulicy (...)w L.nastąpiło dopiero w dniu 23 maja 2011 roku.

W dniu 24 maja 2011 roku Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. wystąpiło do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego miasta L. z zawiadomieniem o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego przy ulicy (...) w L. wraz z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o braku sprzeciwu co do użytkowania obiektu budowlanego.

W dniu 8 czerwca 2011 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego miasta L.wydał zaświadczenie numer (...), w którym potwierdził przyjęcie zawiadomienia o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, położonego na działce numer (...)przy ulicy (...)w L.i nie wniósł sprzeciwu do jego użytkowania.

Numeracja segmentu będącego przedmiotem zawartej przez A.i G.małżonków L.z Przedsiębiorstwem (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnościąw L.umowy uległa zmianie w ten sposób, że przedmiotem umowy był lokal oznaczony numerem (...)zamiast numeru(...).

W dniu 27 czerwca 2011 roku, powołując się na wcześniejszą rozmowę, W. M., prezes zarządu pozwanego, wysłał G. L. przez Internet wiadomość dotyczącą rozliczenia robót dodatkowych i kwoty dopłaty w wysokości 3.500 zł, z której kwota 2.450 zł miała dotyczyć kosztu przedłużenia tarasu, a kwota 1.050 zł – okien.

W dniu l lipca 2011 roku strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokali mieszkalnych i ich sprzedaży, na podstawie której A. L.i jej mąż G. L.nabyli prawo własności lokalu mieszkalnego numer (...) położonego na pierwszej kondygnacji (wejście główne) budynku numer (...)przy ulicy (...)w L., składającego się z salonu, trzech sypialni, dwóch halli, wiatrołapu, kuchni, wc, łazienki i spiżarni z pomieszczeniami przynależnymi w postaci garażu, pomieszczenia gospodarczego i komunikacji o łącznej powierzchni 135,60 m ², a z własnością tego lokalu związany jest udział we własności do 269/536 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi działka gruntu numer (...), objętej księgą wieczystą numer (...), oraz wspólne części domu i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

W. M. działający w imieniu dewelopera oświadczył, że przed podpisaniem aktu notarialnego małżonkowie A. i G. L. zapłacili tej spółce całą umówioną cenę w kwocie 495.000 zł.

W następstwie tak znacznego przekroczenia przez Przedsiębiorstwo (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. terminu wybudowania dla małżonków A. i G. L. objętego umową segmentu, nie mogli oni wcześniej doprowadzić do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla ich dotychczasowego mieszkania na osiedlu (...) w L. hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup segmentu przy ulicy (...). Kwotę uzyskaną ze sprzedaży tego mieszkania małżonkowie L. mieli zamiar przeznaczyć na częściowo na spłatę tego kredytu hipotecznego oraz na roboty wykończeniowe w segmencie przy ulicy (...). Konsekwencją przekroczenia tego terminu przez dewelopera była konieczność uiszczania przez nich odsetek od pełnej kwoty udzielonego im kredytu od dnia 15 grudnia 2010 roku, przy jednoczesnym braku możliwości korzystania z segmentu. Gdyby przeniesienie własności nieruchomości zabudowanej segmentem przy ulicy (...) w L. nastąpiło w terminie wskazanym w umowie, to jest do dnia 31 grudnia 2010 roku, mogliby oni już z początkiem 2011 roku spowodować wszczęcie procedury bankowej związanej ze zmianą przedmiotu zabezpieczenia kredytu hipotecznego, co pozwoliłoby im na sprzedaż mieszkania na osiedlu (...) w pierwszej połowie 2011 roku. Z uwagi na niemożność sprzedaży tego mieszkania małżonkowie L. nie mogli spłacić części tego kredytu i przez to zmniejszyć wysokości płaconych przez nich, z tytułu realizacji umowy kredytowej, rat. Ponadto byli zmuszeni do wykorzystania kredytu odnawialnego w (...) Bank (...) S. A. i do ponoszenia wysokich kosztów tego kredytu z uwagi na brak własnych funduszy na prowadzenie prac wykończeniowych w segmencie przy ulicy (...) w L..

Pismem z dnia 19 sierpnia 2011 roku, doręczonym w dniu 23 sierpnia 2011 roku, Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L. zostało wezwane przez G. i A. małżonków L. do zapłaty na ich rzecz kwoty 31.910,55 zł za okres zwłoki i opóźnienia od dnia l stycznia 2011 roku do dnia 30 czerwca 2011 roku, w terminie 14 dni od dnia doręczenia tego wezwania. W wyznaczonym terminie pozwany nie odpowiedział na wezwanie i nie zadośćuczynił temu wezwaniu.

Decyzją Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 31 sierpnia 2012 roku, (...) Nr (...), uznano za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów między innymi praktykę Przedsiębiorstwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L., polegającą na bezprawnym działaniu poprzez stosowanie we wzorcu umownym używanym w obrocie z konsumentami, to jest w umowie obowiązującej do dnia 31 grudnia 2011 roku, postanowień, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 ⁴⁵ k.p.c., o treści:

- art. 6 pkt l a) i d): „Termin, o którym mowa w art. 3 pkt 2 niniejszej umowy może ulec wydłużeniu na skutek:

a) „siły wyższej”, np. klęsk żywiołowych, wojny itp.,

d) mrozów uniemożliwiających prace budowlane z temperaturą w dzień poniżej – 5 stopni Celsjusza.

Sąd Rejonowy wskazał, na podstawie jakich dowodów ustalił powyższy stan faktyczny.

Zdaniem Sądu Rejonowego w świetle całego zgromadzonego w postępowaniu w tej sprawie materiału dowodowego nie ma żadnych podstaw do poddania w wątpliwość niespornych twierdzeń stron co do wskazanych w treści ustaleń okoliczności faktycznych, czy też okoliczności twierdzonych przez jedną z nich, a wyraźnie niezaprzeczonych przez drugą.

Odnośnie dowodów z dokumentów (prywatnych i urzędowych), Sąd Rejonowy podniósł, że ich autentyczność i zgodność zawartych w ich treści informacji z prawdziwym stanem rzeczy nie była kwestionowana przez strony i nie budzi ona wątpliwości.

Dowody z przesłuchania powodów (G. L. – k. 247v-250 i A. L. – k. 250-251) oraz świadka J. A. (k. 207v-208v) Sąd Rejonowy uznał za wiarygodne, bowiem były one spójne, wzajemnie uzupełniające się i znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. Sąd Rejonowy miał na uwadze okoliczność, że świadek jest osobą najbliższą dla powodów, jednakże ten fakt nie może wpływać sam przez się na ocenę wiarygodności jego zeznań, które są obiektywne i bezstronne, o czym świadczy chociażby okoliczność, że świadek wprost przyznał, że bywał na budowie „raz na dwa miesiące, może częściej” (k. 208).

Zeznania powodów są ewidentnie wiarygodne również w świetle doświadczenia życiowego i zasad logicznego rozumowania, ponieważ niewątpliwie powodom zależało na realizacji przedmiotowej budowy ich segmentu w przewidzianym w umowie terminie, co jest tak oczywiste, że nie wymaga szczegółowych rozważań. W związku z tym ich działania w tym zakresie, w szczególności dotyczące zmian w budynku w stosunku do projektu budowlanego, nie zmierzały, ani bezpośrednio, ani pośrednio, do spowodowania wydłużenia procesu inwestycyjnego.

Zeznania świadka R. K. (k. 164v-167v) i zeznania przesłuchanego w imieniu pozwanego W. M. (k. 251-252v) Sąd Rejonowy uznał za rzetelne i wiarygodne w zakresie, w jakim podawane przez nich prace w zmianie standardu wykonania budynku mieszkalnego (segmentu), zgłaszane przez powodów, są zgodne z ustalonym na podstawie innych dowodów stanem faktycznym. W pozostałej części uznane je za niewiarygodne, bowiem nie znajdują odzwierciedlenia w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania, w tym w szczególności w informacjach zawartych w dzienniku budowy (k. 98-111).

Co do okoliczności związanych z przestawieniem komina w segmencie mieszkalnym Sąd Rejonowy obdarzył wiarą zeznania powodów, którzy twierdzili, że nie zgłaszali zmian w tym przedmiocie, co zostało potwierdzone przez świadka J. A.. Stanowisko takie jest zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, które nakazywałoby uznać, że była to zmiana na tyle poważna, że wymagała konsultacji z fachowcami z danej dziedziny i przedłożenia pozwanemu gotowych projektów zmian, tak, aby możliwe było ich naniesienie na posiadane projekty. W takim zaś wypadku pozwany dysponowałby szczegółową dokumentacją, którą mógłby przedłożyć w toku postępowania.

Pozostałe dowody zdaniem Sądu Rejonowego nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Rejonowy wskazał, że oddalił wniosek dowodowy powodów o zwrócenie się o określone informacje do banków, sformułowany w pozwie, gdyż z art. 105 ust. l pkt 2 lit. d ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo Bankowe (Dz. U. z 2002 roku, Nr 72, poz. 665, ze zm.) wynika, że w sprawie tego rodzaju jak niniejsza sąd nie może domagać się od banków takich informacji (tajemnica bankowa). Z kolei wniosek powodów o dopuszczenie dowodu z wyjaśnień stron podlegał oddaleniu, ponieważ k.p.c. nie przewiduje takiego środka dowodowego. Wniosek powodów o nakazanie pozwanemu złożenia projektu budowy budynku na nieruchomości przy ulicy (...) w L. wraz z dokumentami związanymi z tym projektem (k. 173) podlegał oddaleniu, ponieważ ten projekt wraz ze związanymi z nim dokumentami został już złożony wcześniej przez Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta L. przy piśmie datowanym na dzień 31 maja 2012 roku (k. 113).

Za nieistotny, z przyczyn omówionych niżej, Sąd Rejonowy uznał również wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność wpływu niskich temperatur i opadów śniegu oraz jego zalegania na terenie budowy (k. 46), aczkolwiek przyznał, że z uchybieniem przepisom k.p.c. nie oddalił tego wniosku w toku procesu.

Sąd Rejonowy oceniając ustalony stan faktyczny wskazał, że powodowie dochodzili od pozwanego zapłaty kary umownej.

Zgodnie z art. 483 § l k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Nienależyte wykonanie zobowiązania to również wykonanie zobowiązania (spełnienie świadczenia) po upływie terminu jego wykonania.

Kara umowna jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, wprowadzanym do umowy w ramach swobody kontraktowania, określonej w treści art. 353 ¹ k.c., mającym na celu wzmocnienie skuteczności więzi powstałej między stronami w wyniku zawartej przez nie umowy i służy realnemu wykonaniu zobowiązań. Celem jej ustanowienia jest skłonienie strony zobowiązanej do wypełnienia zobowiązania zgodnie z zawartą umową.

Treścią zastrzeżenia kary umownej jest zobowiązanie się dłużnika do zapłaty wierzycielowi określonej z góry kwoty pieniężnej w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, ponieważ zgodnie z treścią art. 484 § l k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, a żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Tym samym kara umowna staje się niejako automatyczną sankcją przysługującą wierzycielowi w stosunku do nierzetelnego dłużnika. W orzecznictwie i doktrynie zgodnie przyjmuje się, że kara umowna należy się wierzycielowi tylko wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (art. 471 k.c.). Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania musi zatem wynikać z niezachowania przez dłużnika należytej staranności (art. 472 k.c.), czyli nastąpić z jego winy w postaci co najmniej, niedbalstwa. Dłużnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty kary umownej, jeżeli wykaże, że przyczyną niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania uzasadniającego naliczanie kary umownej są okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

Dłużnik może jednak, stosownie do treści art. 473 § l k.c., przyjąć na siebie odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności (niezawinionych), za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. W takim jednak przypadku zamiar stron rozszerzenia odpowiedzialności nie tylko, że powinien wynikać z umowy w sposób niewątpliwy, ale i okoliczności zaostrzające odpowiedzialność dłużnika powinny być oznaczone wyraźnie w samej umowie zawierającej zastrzeżenie kary umownej. Zastrzeżenie, według którego dłużnik jest zobowiązany do zapłaty określonej sumy pieniężnej bez względu na przyczyny niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, miałoby bowiem cechy gwarancji a nie kary umownej.

Sąd Rejonowy analizując umowę stron przyjął, że zastrzeżono w niej karę umowną tylko na wypadek zwłoki dłużnika (pozwanego), tj. opóźnienia, za które odpowiada dłużnik (por. art. 476 k.c.).

Wprawdzie postanowienie umowne jest w tym zakresie niejednoznaczne, gdyż mowa w nim o świadczeniu „za zwłokę, opóźnienie zakończenia terminu budowy” (...) „za każdy dzień opóźnienia”, jednakże Sąd Rejonowy, odwołując się do reguł wykładni oświadczeń woli określonych w art. 65 § 1 i § 2 k.c., uznał, że pozwany zobowiązał się do zapłaty na rzecz powodów kary umownej w wysokości odsetek ustawowych od kwoty wskazanej w treści art. 4 ust. l tej umowy, to jest od kwoty 495.000 zł, na wypadek, gdyby przekroczył umówiony termin zakończenia przedmiotowej budowy z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność. Za taką interpretacją przedmiotowego postanowienia przemawia również treść art. 6 umowy stron, wskazującego na zdarzenia, które mogą skutkować przedłużeniem się terminu wybudowania segmentu bez potrzeby zmiany w tym zakresie umowy.

Odnosząc się do okoliczności podnoszonych przez pozwanego Sąd Rejonowy wskazał, że strona pozwana nie mogła skutecznie usprawiedliwiać powstałego opóźnienia powołując się na okoliczności związane z warunkami atmosferycznymi panującymi w okresie od listopada 2010 roku do marca 2011 roku. Odpowiednie postanowienia umowy stron, dotyczące możliwości przedłużenia terminu realizacji umowy na skutek działania „siły wyższej” oraz mrozów uniemożliwiających prace budowlane z temperaturą w dzień poniżej – 5 stopni Celsjusza, zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne.

Postanowienia te uznano za wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, a tym samym wyczerpujące dyspozycję art. 385 ³ pkt 2 k.c. Oczywistym jest, że wskazane w powołanym przepisie przyczyny nie są bezpośrednio zależne od pozwanej spółki, ale negatywie rzutują na prawa konsumentów, w tym również powodów, którzy nie mogli ponosić negatywnych konsekwencji w sytuacjach, które przedsiębiorca działający jako podmiot profesjonalny mógł przewidzieć i odpowiednio zabezpieczyć się przed negatywnymi skutkami ich wystąpienia.

Pozwana spółka, będąc podmiotem profesjonalnie działającym na rynku budowlanym, powinna przy określaniu terminu realizacji inwestycji uwzględnić typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą wpłynąć na przedłużenie okresu prowadzenia robót i niezależnie od możliwości ich zaistnienia określić w przedmiotowej umowie realny i osiągalny termin wykonania zobowiązania. Należy ubocznie zauważyć, że zaobserwowane w okresie od listopada 2010 roku do marca 2011 roku warunki atmosferyczne były typowe i łatwe do przewidzenia nawet dla podmiotu niezajmującego się profesjonalnie świadczeniem usług z zakresu budownictwa.

Sankcją stwierdzenia, że dane postanowienie umowy jest „niedozwolonym postanowieniem” w rozumieniu art. 385 ¹ k.c., jest brak związania tym postanowieniem w danym stosunku prawnym (jego bezskuteczność). Z mocy unormowania art. 385 ¹ § 2 k.c. strony są związane umową w pozostałym zakresie.

Wobec tego pozwana spółka nie mogła skutecznie uzasadniać przedłużenia terminu realizacji umowy zaistnieniem niekorzystnych warunków atmosferycznych w postaci mrozów uniemożliwiających prace budowlane z temperaturą w dzień poniżej – 5 stopni Celsjusza.

Pozwany nie może również zasadnie uniknąć odpowiedzialności, podnosząc że przyczyną przekroczenia terminu umownego były prace wykonywane przez (...)Przedsiębiorstwo (...)Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L..

Z informacji nadesłanej przez (...)Przedsiębiorstwo (...)Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L.(k. 220) jednoznacznie wynika, że umowę przyłączeniową, określającą zasady realizowania przyłączy wodno-kanalizacyjnych do posesji przy ulicy (...)w L., strony, to jest (...) i pozwana spółka zawarły w dniu 13 października 2010 roku. Pozwany wykonał przyłącza wodociągowe niezgodnie z dokumentacją projektową, co zostało stwierdzone przy dokonywaniu odbioru i musiało zostać dopasowane do zastosowanych rozwiązań technicznych. Tym samym podpisanie protokołu odbioru technicznego końcowego przyłączy nastąpiło dopiero w dniu 23 maja 2011 roku.

Zaistniałe opóźnienie w tym zakresie nie było zatem spowodowane złą wolą (zachowaniem) (...) (jak twierdzi strona pozwana), ale błędami leżącymi wyłącznie po stronie pozwanej spółki. Pozwany jest profesjonalistą i powinien przewidywać, ile czasu może zająć załatwienie wszystkich formalności związanych z podłączeniem wodno-kanalizacyjnym.

Podobnie należy potraktować kwestie związane z załatwieniem formalności w urzędach, które finalnie doprowadziły do zawarcia przyrzeczonej umowy w formie aktu notarialnego dopiero w dniu l lipca 2011 roku. Załatwienie tych formalności obciążało pozwaną spółkę, która będąc profesjonalistą powinna przewidywać okres potrzebny do spełnienia wszystkich niezbędnych wymogów urzędowych. Należy jednocześnie wskazać, że te czynności urzędowe były typowe i jako takie nie mogły wpłynąć na przedłużenie czasu niezbędnego do zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej.

Ostatnią kwestią podnoszoną przez pozwanego, która jego zdaniem miała wpływ na terminowe wykonanie zobowiązania i podlegającą rozważeniu na gruncie przedmiotowej sprawy, było ustalenie, czy powodowie zlecili pozwanej wykonywanie dodatkowych prac budowlanych, które przedłużyłyby, a jeżeli tak, to o ile, terminowe wywiązanie się przez pozwanego z zawartej umowy.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że powodowie faktycznie zwracali się do pozwanego w trakcie procesu inwestycyjnego o wykonywanie dodatkowych prac (robót). Pozwana spółka nie udowodniła jednak, w jaki sposób wykonanie tych prac mogłoby ewentualnie przedłużyć termin zakończenia budowy i o jaki konkretnie okres czasu, a zgodnie z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. na niej spoczywał ciężar tego dowodu.

Ustalenie w tym zakresie wymagało wiadomości specjalnych – przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa, który to dowód nie został w sprawie zgłoszony.

Sąd Rejonowy dodał, że wprawdzie z art. 6 ust. l pkt c) umowy stron umowy wynika, że przekroczenie przez pozwanego terminu zbudowania przedmiotowego segmentu mogło być usprawiedliwione zmianą standardu wykonania przedmiotu umowy, o którym mowa w art. 7 umowy, ale zmiana taka wymagała jednak zmiany samej umowy z dnia 25 marca 2010 roku, gdyż miała być traktowana jako nowe zlecenie z rozliczeniem na podstawie odrębnej kalkulacji kosztów. W świetle dokonanych ustaleń niewątpliwe jest, że strony tego rodzaju umowy nie zawarły. Sąd Rejonowy zauważył, że zgodnie z treścią art. 11 umowy stron wszelkie zmiany i uzupełnienia tej umowy wymagały dla swej ważności formy pisemnej (por. art. 76 k.c.).

W konsekwencji powyższych wywodów Sąd Rejonowy uznał, że pozwany ponosi odpowiedzialność za przekroczenie terminu realizacji umowy. Zgodnie z art. 472 k.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności, a według przepisów art. 355 k.c.: dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność (§ 1); należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (§ 2).

Pozwany, jako deweloper, czyli podmiot prowadzący działalność zawodową polegającą na wznoszeniu budynków mieszkalnych z przeznaczeniem ich na sprzedaż, powinien przy zawieraniu umowy po pierwsze tak określić w niej termin zakończenia budowy, by był on realny do osiągnięcia, a po drugie tak zorganizować wykonywanie prac (robót), by ewentualne, możliwe przecież do przewidzenia warunki pogodowe, przy powszechnie znanej istotnej zmienności pogody w Polsce, nie spowodowały przekroczenia umówionego terminu. Pozwany nie dołożył takiej staranności przy wykonywaniu robót mających na celu wywiązanie się przez niego z obowiązku wybudowania w terminie dla powodów objętego umową segmentu mieszkalnego.

W następstwie dokonanej w dniu 25 marca 2010 roku (aneksem do umowy numer (...)) zmiany przedmiotowej umowy stron, określony w jej art. 3 ust. 2 termin realizacji jej przedmiotu był tożsamy z terminem, do którego miała być zawarta umowa, w drodze której pozwany miał przenieść na rzecz powodów własność segmentu (lokalu) wraz z udziałem we współwłasności działki gruntu, to jest do dnia 31 grudnia 2010 roku.

Skoro strony zawarły umowę o przeniesieniu na rzecz powodów własności segmentu (lokalu) wraz z udziałem we współwłasności działki gruntu dopiero w dniu l lipca 2011 roku, okres przedmiotowej zwłoki wynosił dokładnie 6 miesięcy, pomimo tego, że faktyczne zakończenie budowy tego segmentu nastąpiło w dniu 8 czerwca 2011 roku, to jest w dniu, w którym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego miasta L.wydał zaświadczenie numer (...), w którym potwierdził przyjęcie zawiadomienia pozwanego z dnia 24 maja 2011 roku o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, położonego na działce numer (...)przy ulicy (...)w L.i nie wniósł sprzeciwu do jego użytkowania.

Należne zatem powodom świadczenie pieniężne z tytułu kary umownej za okres objęty żądaniem pozwu, którym Sąd Rejonowy w niniejszej sprawie jest związany (art. 321 § l k.p.c.), czyli za okres od dnia l stycznia 2011 roku do dnia 23 maja 2011 roku, wynosi kwotę wskazaną w tym żądaniu, to jest kwotę 25.211,10 zł.

Odnosząc się do wniosku pozwanego o zmiarkowanie kary umownej Sąd Rejonowy podniósł, że zgodnie z treścią art. 484 § 2 k.c. dłużnik ma możliwość uzyskania częściowego zmniejszenia kary umownej w razie wystąpienia przesłanek wskazanych w tym przepisie, co następuje w drodze orzeczenia sądowego i stanowi wyjątek od sformułowanej w treści art. 484 § l k.c. zasady, zgodnie z którą w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Na podstawie powołanego przepisu miarkowanie świadczenia z tytułu tej kary jest możliwe, jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części lub gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Należy uznać, że miarkowanie kary umownej za naruszenie terminu spełnienia świadczenia nie jest możliwe w oparciu o przesłankę wykonania zobowiązania w znacznej części. Zauważyć należy, że ustalenie kary następuje tu po stwierdzeniu, że co prawda z przekroczeniem terminu, ale jednak dłużnik świadczenie spełnił, i to nie tylko w znacznej części, ale w całości. O rażącym wygórowaniu kary umownej można mówić wówczas, gdy dysproporcja kary jest nad wyraz istotna i dostrzegalna dla każdego, nawet postronnego, obserwatora, co powoduje, że system prawny nie może tolerować jej nierówności względem słusznych interesów wierzyciela. Ocena tej przesłanki została pozostawiona uznaniu sędziowskiemu uwzględniającemu okoliczności konkretnej sprawy. Przy ocenie rażącego wygórowania należy również brać pod uwagę relację pomiędzy wysokością zastrzeżonej kary umownej a wysokością wynagrodzenia należnego stronie zobowiązanej do zapłaty kary umownej, ewentualnie możliwe jest również odniesienie się do wysokości odszkodowania, jakie należałoby się wierzycielowi na zasadach ogólnych, to jest w sytuacji, gdyby kara umowna nie została w ogóle zastrzeżona.

Sąd Rejonowy wskazał, że w niniejszej sprawie to pozwany podmiot profesjonalny dobrowolnie zastrzegł w umowie karę umowną na rzecz powodów i oznaczył jej wysokość. Pozwany swobodnie ukształtował wiążący go z powodami (konsumentami) umowny stosunek prawny, ustalając wysokość kary umownej za każdy dzień opóźnienia w wysokości odsetek ustawowych, a tym samym powiązał jej wysokość z okresem przekroczenia terminu wykonania przez pozwanego jego zasadniczego obowiązku wobec powodów.

Stopień zawinienia pozwanego należy uznać za stosunkowo wysoki, gdyż od profesjonalisty należy oczekiwać wyższych standardów i swoistej umiejętności przewidywania wszystkich okoliczności, które miałyby ewentualnie wpływ na powstanie opóźnienia w spełnieniu zobowiązania, tak aby określony w umowie z konsumentem (powodami) termin realizacji umowy był realny i możliwy do spełnienia.

Mając na względzie te okoliczności Sąd Rejonowy uznał, że w niniejszej sprawie kara umowna, obliczana w oparciu o wysokość odsetek ustawowych, i stanowiąca łącznie 5 % wysokości wynagrodzenia pozwanego, należna za 143 dni opóźnienia, nie jest rażąco wygórowana.

Pozwany nie wykazał, aby powodowie nie ponieśli szkody lub ponieśli ją w mniejszym zakresie niż dochodzona kwota kary umownej.

Na podstawie art. 481 § 1 i § 2 k.c. Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powodów odsetek ustawowych za opóźnienie od dochodzonej kwoty. Sąd Rejonowy wskazał, że termin spełnienia świadczenia z tytułu kary umownej nie został oznaczony w umowie stron, ani też nie wynika z właściwości tego zobowiązania, a zatem zgodnie z art. 455 k.c. powinno ono być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Sąd Rejonowy przyjął, że pozwany powinien spełnić to świadczenie w terminie 14 dni od daty doręczenia mu wezwania do zapłaty, tj. w terminie określonym przez powodów.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Rejonowy uzasadnił przepisami art. 98 § 1 i § 3 k.p.c., wskazując, że powodowie wygrali sprawę w całości i należy im się w całości zwrot poniesionych kosztów procesu, na które złożyły się: 1.261 zł opłaty od pozwu, 34 zł tytułem opłat skarbowych od pełnomocnictw i 2.400 zł tytułem wynagrodzenia ich pełnomocnika procesowego, ustalonego na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu (Dz. U. z 2002 roku, Nr 163, poz. 1348, ze zm.).

Na podstawie art. 84 ust. l i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 roku, Nr 167, poz. 1398, ze zm.), Sąd Rejonowy nakazał zwrot stronie pozwanej kwoty niewykorzystanej zaliczki.

*

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniósł pozwany Przedsiębiorstwo (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w L., zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w pkt I. i II.

Pozwany zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:

1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § l i § 2 k.c., poprzez niewłaściwą interpretację treści umowy Nr (...), tj. art. 6 ust. l pkt c) umowy, w postaci uznania, iż w przedmiotowej sprawie nie zaistniał przypadek przewidziany w tym postanowieniu, podczas gdy prace dodatkowe zlecone przez powodów miały walor zmiany standardu wykonania przedmiotu umowy,

2. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 65 § l i § 2 k.c., poprzez niewłaściwą interpretację treści umowy Nr (...), tj. art. 7 ust. 2 w zw. z art. 11 umowy, w postaci uznania, że dokonanie zmian ponad standard wymaga sporządzenia aneksu do umowy w formie pisemnej, podczas gdy to postanowienie dotyczy jedynie kwestii odrębnej kalkulacji kosztów oraz odrębnych terminów ich realizacji z uwagi na fakt, iż stanowi nowe zlecenie, dla którego strony nie przewidziały konkretnej formy,

3. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 217 § 2 k.p.c., poprzez dopuszczenie dowodów wnioskowanych przez pełnomocnika powodów, tj. z zeznań świadka J. A. oraz zdjęć dołączonych do pisma pełnomocnika powodów z dnia 31 października 2012 roku, podczas gdy Sąd powinien był pominąć spóźnione twierdzenia i dowody, z uwagi na fakt, iż strona powodowa miała możliwość ich powołania na wcześniejszym etapie postępowania,

4. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 233 § l k.p.c., poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów wykraczających poza ramy logicznego rozumowania oraz sprzecznej z doświadczeniem życiowym, a także poprzez uznanie, iż strona powodowa udowodniła swoje twierdzenia przy jednoczesnym uznaniu nieudowodnienia twierdzeń pozwanego,

5. naruszenie prawa procesowego, tj. art. 217 § l k.p.c., poprzez nieuwzględnienie wniosku pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność wpływu niskich temperatur i opadów śniegu oraz jego zalegania na terenie budowy, podczas gdy powyższe okoliczności mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy z uwagi na potrzebę ustalenia, czy w przypadku gdyby pozwany kontynuował prace w niesprzyjających warunkach atmosferycznych, doszłoby do zagrożenia dla jakości wykonanych prac.

Pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest zasadna tylko w niewielkiej części i z innych przyczyn niż w niej podniesione, a mianowicie z uwagi na konieczność prawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego przez Sąd drugiej instancji.

Sąd Odwoławczy obszernie przytoczył ustalenia faktyczne, ocenę dowodów i ocenę prawną Sądu Rejonowego, bowiem zasługują one na podzielenie prawie w całości, poza tą częścią oceny prawnej Sądu pierwszej instancji, w której przyjął on, iż zlecenie przez powodów pozwanemu dodatkowych prac, o których mowa w art. 7 umowy, wymagało do ważności umowy zmiany umowy nr (...) z dnia 25 marca 2010 roku w formie pisemnej.

Sąd drugiej instancji w pełni aprobuje ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i przyjmuje je za własne. Sąd Rejonowy ocenił dowody zgodnie z dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c.

Zauważyć należy, że pozwany wprawdzie w apelacji podniósł zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., tj. przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, ale sformułował go w sposób wadliwy, ograniczając się do ogólnikowego zanegowania tego, że Sąd Rejonowy co do zasady uznał za udowodnione twierdzenia powodów a twierdzenia pozwanego – za nieudowodnione.

Skarżący nie wskazał, które z dowodów jego zdaniem Sąd Rejonowy ocenił z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów i na czym uchybienie w ocenie konkretnego dowodu polegało. W tym stanie rzeczy zarzut ten należy uznać za gołosłowny.

Całkowicie chybiony jest zarzut naruszenia art. 217 § 2 k.p.c. Przede wszystkim należy podnieść, że po dopuszczeniu dowodu z zeznań świadka J. A. na rozprawie w dniu 30 listopada 2012 roku pełnomocnik pozwanego nie wniósł o wpisanie do protokołu zastrzeżenia o uchybieniu przepisom postępowania przez Sąd Rejonowy (art. 162 k.p.c.), a zatem strona pozwana nie może skutecznie podnieść w apelacji zarzutu, że przeprowadzenie tego dowodu, podobnie jak dowodu ze zdjęć dołączonych do pisma strony powodowej z dnia 2 listopada 2012 roku, nastąpiło z uchybieniem przepisom k.p.c. i dowody te powinny zostać pominięte (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2008 roku, sygn. III CZP 50/08, OSNC 2009/7-8/103).

Po drugie, należy zauważyć, że pismo zawierające te wnioski dowodowe pełnomocnik powodów złożył w terminie 14 dni zakreślonym stronom na rozprawie w dniu 19 października 2012 roku (k. 167) . Wcześniej Sąd Rejonowy nie zakreślał stronom terminu na złożenie wniosków dowodowych i nie formułował żadnego rygoru w tym zakresie; także z żadnego przepisu k.p.c. mającego zastosowanie w sprawie nie wynikał obowiązek powodów do zgłoszenia wszelkich wniosków dowodowych w określonym terminie. Tym samym nie ma podstaw, aby te dowody uznać za spóźnione.

Po trzecie, gdyby nawet uznać te dowody za spóźnione i je pominąć, całokształt pozostałego materiału dowodowego prowadziłby do takich samych ustaleń faktycznych, jakie poczynił Sąd Rejonowy i analogicznej oceny dowodów, a zatem nawet gdyby uchybienie takie zaistniało i strona pozwana mogła skutecznie się na nie powołać, nie miałoby to znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Wprawdzie Sąd Rejonowy z uchybieniem przepisom postępowania nie rozpoznał w sposób formalny (oddalając go) wniosku dowodowego pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność wpływu niskich temperatur oraz opadów śniegu i zalegania śniegu na terenie budowy na możliwość prowadzenia prac budowlanych przez pozwaną spółkę w okresie od listopada 2010 roku do marca 2011 roku, jednakże zgodzić się należy z oceną Sądu Rejonowego, iż dowód ten dotyczył okoliczności nieistotnych dla wyniku postępowania.

Należy bowiem pamiętać o tym, że postanowienie umowne odwołujące się do przesłanki niskich temperatur jako uzasadniającej przedłużenie terminu realizacji inwestycji, zostało uznane za niedozwoloną klauzulę umowną i jest postanowieniem bezskutecznym.

Przede wszystkim zaś trafnie Sąd Rejonowy wywiódł, że przedsiębiorca zajmujący się profesjonalnie budownictwem powinien przewidywać wpływ warunków zimowych na możliwość prowadzenia inwestycji budowlanej i mieć to na względzie przy określaniu w umowie z inwestorem terminu realizacji inwestycji budowlanej, a w konsekwencji nie może utrzymywać, że zaistnienie tego rodzaju warunków w Polsce, w strefie klimatu umiarkowanego, jest okolicznością nieprzywidywalną, całkowicie od niego niezależną i nie odpowiada za przedłużenie realizacji inwestycji z tym związane.

Zauważyć przy tym należy, że z informacji z Instytutu Meteorologii i Gospodarki Wodnej wynika (k. 237-238), że rzeczywiste warunki zimowe w sezonie 2010/2011 rozpoczęły się w dniu 30 listopada 2010 roku, kiedy to po raz pierwszy średnia dobowa temperatura spadła poniżej – 5 stopni Celsjusza, a pokrywa śniegu osiągnęła wysokość 29 cm (jeszcze w dniu 28 listopada 2010 roku wynosiła ona tylko 4 cm, a średnia dobowa temperatura wynosiła – 1,7 stopnia Celsjusza). Ponadto w okresie od grudnia 2010 roku do lutego 2011 roku występowały dni z średnią dobową temperaturą dodatnią i z niewielką pokrywą śnieżną, czy nawet bez takiej pokrywy. Takie warunki pogodowe w tej porze roku absolutnie nie mogą zostać uznane za nadzwyczajne, czy niespotykane, a pozwany powinien przewidywać ich wystąpienie.

Dodatkowo z ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego wynika, że prace budowlane zostały wykonane w zdecydowanej większości w 2010 roku, a pozostały jedynie prace związane z wykonaniem podjazdów i dojścia z kostki brukowej, ogrodzenia oraz z uporządkowaniem terenu budowy. Opóźnienie w wykonaniu tych robót w ocenie Sądu Okręgowego należy wiązać przede wszystkim z tym, że nie zakończyły się jeszcze prace związane z odbiorem przyłącza wodno-kanalizacyjnego, a bez tego pozwany nie mógł wykonać tych prac na gruncie otaczającym budynek, a także z nieprawidłową organizacją procesu inwestycyjnego. Akceptując wywód Sądu Rejonowego, że pozwany powinien również przewidzieć, iż pewną ilość czasu zajmie dopełnienie formalności budowlanych (przygotowanie i zgłoszenie zakończenia budowy), grudzień 2010 roku w zasadzie powinien zostać przeznaczony przez pozwanego na tego rodzaju czynności, skoro podpisanie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesieniu jego własności na powodów miało nastąpić do końca grudnia 2010 roku.

Pozwany w żaden sposób też nie wykazał, że nie odpowiada za przedłużenie prac związanych z wykonaniem i odebraniem przyłącza wodno-kanalizacyjnego do przedmiotowego budynku, a pismo z (...) Spółki z o. o. wyraźnie temu przeczy, bowiem mowa w nim o tym, że deweloper wykonał przyłącza niezgodnie z dokumentacją projektową i wymagały one ponownego przygotowania (k. 220).

Sąd Okręgowy w pełni też aprobuje ustalenie faktyczne Sądu Rejonowego, że termin realizacji inwestycji nie uległ przedłużeniu ze względu na zlecone przez powodów prace dodatkowe. Należy podnieść, że miały one – wbrew wywodom pozwanego – stosunkowo niewielki zakres, konieczność ich wykonania była zgłaszana pozwanemu na odpowiednim etapie budowy i ze stosownym wyprzedzeniem, przez co pozwany mógł je uwzględnić w harmonogramie robót i zamówień, a dodatkowo równocześnie powodowie z części prac przewidzianych w projekcie zrezygnowali. Pozwany utrzymywał też, że na przedłużenie się realizacji inwestycji wpływ miały takie zmiany, które w żaden sposób nie wynikały ze zlecenia powodów, np. zmiana położenia komina, czy zmiana technologii wykonania schodów z piwnicy na parter.

Należy jedynie przyznać rację skarżącemu co do tego, że błędna jest wykładnia umowy dokonana przez Sąd Rejonowy, iż zlecenie prac dodatkowych zmieniających standard wykonania umowy wymagało każdorazowo zmiany umowy „głównej”, tj. umowy z dnia 25 marca 2010 roku. Kierując się zasadami wykładni oświadczeń woli stron sformułowanym w art. 65 § 1 i § 2 k.c. takiego sensu postanowieniom umowy stron przypisać nie można, żadna ze stron umowy też nie twierdziła, że taki był zamiar stron i aby w ten sposób rozumiały one zawartą umowę. Wręcz przeciwnie, widoczne jest, że niewielkie zmiany standardu wykonania przedmiotu umowy były zgodnie ustalane przez strony na bieżąco, w czasie postępu robót budowlanych. W ocenie Sądu Okręgowego art. 7 umowy stron należy rozumieć w ten sposób, że tego rodzaju zmiany będą rozliczane osobno (nie mieszczą się w ustalonym w umowie z dnia 25 marca 2010 roku wynagrodzeniu dewelopera). Postanowienie to nie określa jednak, w jakiej formie będą zawierane umowy dotyczące tych zmian, ani też nie wymaga wcześniejszego sporządzenia kalkulacji kosztów, które równie dobrze mogły być rozliczane powykonawczo. Nie można zatem przyjąć, że umowy dotyczące tych zmian są nieważne, gdyż niezgodnie z postanowieniem art. 11 umowy nie zostały sporządzone w formie pisemnej.

Nie ma to jednak żadnego znaczenia dla wyniku procesu, gdyż – jak to już wyżej wskazano – nie można przyjąć, aby te zmiany zlecone przez powodów spowodowały przedłużenie się terminu realizacji inwestycji.

Zmiana zaskarżonego wyroku – w nieznacznym zakresie – jest jedynie wynikiem tego, że Sąd Rejonowy nieprawidłowo przyjął, że dochodzone świadczenie należy się powodom zgodnie z ich żądaniem solidarnie (solidarność czynna).

Zgodnie z art. 369 k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej.

Żadne z postanowień umowy stron nie zastrzega (wprost czy w drodze wykładni umowy) solidarności w zakresie roszczenia powodów o zapłatę kary umownej.

Z żadnego przepisów k.c. czy k.r.io., w tym dotyczących ustroju małżeńskiej wspólności ustawowej, nie wynika również, aby po stronie małżonków wspólnie zawierających umowę zachodziła solidarność czynna w zakresie przysługujących im świadczeń.

Zarazem nie można przyjąć, że zobowiązanie pozwanego wobec powodów jako pieniężne uległo podziałowi (art. 379 k.c.), bowiem poza sporem jest, iż każdy z małżonków mógłby dochodzić całego świadczenia z umowy w ramach zarządu majątkiem wspólnym, a wierzytelność z tego tytułu w całości wchodzi do ich majątku wspólnego.

Tym samym należało uznać, że żądane w pozwie świadczenie należy się powodom niepodzielnie (łącznie, por. art. 380 § 1 k.c.). Wprawdzie sytuacja ta jest sytuacją zbliżoną do solidarności zobowiązania, ale jednak nie tożsamą, a zatem w tej części, dotyczącej tylko żądania solidarności, powództwo podlegało oddaleniu, gdyż zasądzenie świadczenia łącznie na rzecz dwojga powodów należy uznać za uwzględnienie żądania w mniejszym rozmiarze niż zasądzenie świadczenia na rzecz dwojga powodów solidarnie.

Zagadnienie to leży w sferze prawidłowego zastosowania prawa materialnego, a zatem zostało z urzędu wzięte pod rozwagę przez Sąd Odwoławczy (por. np. uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego – zasada prawna z dnia 31 stycznia 2008 roku, sygn. III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55).

Także przepis art. 105 § 2 k.p.c. nie dawał podstaw do przyjęcia solidarności po stronie powodów w odniesieniu do żądania zwrotu kosztów procesu (mowa w nim o solidarności w przypadku współuczestników sporu odpowiadających solidarnie co do istoty), jednakże rozstrzygnięcie o kosztach procesu leży w sferze zastosowania przepisów prawa procesowego i jest badane tylko na zarzut strony, a takowego w odniesieniu do tego rozstrzygnięcia nie było (art. 378 § 1 k.p.c.). Nieznaczna zmiana rozstrzygnięcia sprawy co do istoty nie rodziła natomiast konieczności zmiany rozstrzygnięcia o kosztach procesu przed Sądem pierwszej instancji, które pozostaje co do kierunku i łącznej wysokości poprawne, znajduje uzasadnienie w art. 100 k.p.c. zdanie drugie, a jedynie koszty te powinny zostać rozdzielone na rzecz powodów po połowie.

Wobec nieznacznego uwzględnienia apelacji pozwanego i jej oddalenia w pozostałym zakresie, na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 105 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. należało zasądzić od pozwanego na rzecz powodów w częściach równych zwrot kosztów postępowania odwoławczego obejmujących wynagrodzenie pełnomocnika powodów w stawce minimalnej za drugą instancję.

Z tych względów na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.