Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2016 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Tomasz Choczaj

Protokolant: sekr. sąd. Patrycja Tokarek

po rozpoznaniu w dniu 11 kwietnia 2016 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa Ministra (...)

przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł.

o stwierdzenie nieważności umowy nabycia nieruchomości

1.  stwierdza, że umowa sprzedaży nieruchomości położonej w Ł., składającej się z działek o numerach: (...) o powierzchni 0,4605 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Łasku prowadzona była księga wieczysta (...), zawarta przez Gminę Ł.
i (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. w dniu 31 sierpnia 2012 roku przed notariuszem M. B. pod nr rep. (...), jest nieważna,

2.  zasądza solidarnie od pozwanych Gminy Ł. i (...) Sp.
z o.o. z siedzibą w Ł. na rzecz powoda Ministra (...) kwotę 7 200,00 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego,

3.  nakazuje pobrać solidarnie od pozwanych (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Sieradzu kwotę 30 316,00 zł (trzydzieści tysięcy trzysta szesnaście złotych) tytułem brakującej opłaty stosunkowej.

Sygn. akt I C 186/15

UZASADNIENIE

Minister (...) (obecnie Minister (...)
(...)) wniósł o stwierdzenia, że umowa sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2012 roku, sporządzona przed notariuszem M. B. (Kancelaria Notarialna w Ł. przy ulicy (...), Rep. A nr (...)), na mocy której (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. (KRS (...)) nabyła od Gminy Ł. prawo własności nieruchomości położonej w Ł., składającej się z działek o nr: (...), o łącznej powierzchni 0,4605 ha, dla której Sąd Rejonowy w Łasku Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą nr (...), obecnie nr (...), jest nieważna,
a ponadto wniósł o zasądzenia solidarnie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu.

Gmina Ł. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda kosztów procesu.

(...) Sp. z o.o z siedzibą w Ł. nie zajęła stanowiska
w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił, co nastepuje:

Decyzją Urzędu Wojewódzkiego w S. z dnia 16 grudnia 1991 roku stwierdzono nabycie przez Miasto i Gminę Ł. z mocy prawa własności
m.in. działki nr (...), (dowód: decyzja - k. 149) .

Urząd Miejski w Ł. decyzją z dnia 25 lutego 2011 roku zatwierdził projekt podziału działki nr (...) na kilka działek. Zostały wyodrębnione
m.in. działki o nr: (...), o powierzchni 0,1805 ha, (...), o powierzchni 0,1400 ha i (...), o powierzchni 0,1400 ha. Zostały one przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i rekreacyjną , (dowód: decyzja - k. 76 - 77) .

W dniu 31 sierpnia 2012 roku Gmina Ł. zawarła z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem M. B., umowę sprzedaży nieruchomości składającej się z działek o nr: (...), o łącznej powierzchni 0,4605 ha, położonej w Ł., dla której Sąd Rejonowy w Łasku prowadził księgę wieczystą (...), obecnie (...). W akcie tym wskazano, że przedmiotowe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo - rekreacyjną, (dowód: umowa - k. 13 - 16; odpis z księgi wieczystej - 17 - 20) .

Umową przedwstepną sprzedaży, (...) Sp. z o.o. z siedzibą
w Ł. zobowiązała się do sprzedaży w/w działek M. G., prezesowi zarządu tej spółki, (dowód: umowa przedwstepna - k. 124 - 125; umowa sprzedaży - k. 13 - 16 ) .

M. G. w piśmie z dnia 04 października 2012 roku zwrócił
się do Ministra Spraw W. i Administracji o wydanie zezwolenia
na nabycie działek o nr: (...), o łącznej powierzchni 0,4605 ha, należących do (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., ale zgody tej nie otrzymał, (dowód: wniosek - k. 126 - 128) .

W dniu 05 kwietnia 2013 roku Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Ł., na wniosek (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., zezwolił na trwałe wyłączenie z produkcji 0,0413 ha gruntów leśnych na działkach (...), (dowód - decyzja - k. 70 - 72) .

Z wypisu z rejestru gruntów z dnia 21 września 2012 rok wynikało,
że działki nr: (...)/(...), to las, (dowód: wypis z rejestru gruntów
- k. 21) .

Przedmiotowe działki porośnięte są starym lasem, mchem i runem leśnym, tworzą jeden kompleks leśny, (dowód: zeznania świadków: A. P.
- k. 78 verte i nagranie z dnia 19 października 2015 roku, minuta od 00:13:02 do 00:16:35, płyta - kopert - k. 163, B. S. - k. 78 verte - 79
i nagranie z dnia 19 października 2015 roku, minuta od 00:17:34 do 00:26:15, płyta - kopert - k. 163; uproszczony opis taksacyjny - k. 107 - 113; pismo z dnia 28 marca 2013 roku - k. 23; pismo z dnia 14 lutego 2013 roku - k. 24; pismo
z dnia 09 stycznia 2013 roku - k. 25; zdjęcia - k. 26 - 27) .

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie dokumentów, których prawdziwości strony nie negowały oraz w oparciu o zeznania świadków, które korespondują z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowych i które również nie były negowane przez strony. Jednocześnie Sąd pominął przy ustaleniu stanu faktycznego opinię biegłego z zakresu leśnictwa J. K., gdyż biegły dokonał jedynie wykładni ustawy o lasach, przez co wkroczył
w kompetencje sądu orzekającego w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż powód ma legitymację czynną do wystąpienia z żądaniem sprecyzowanym w pozwie, gdyż jest podmiotem wymieniony w art. 6 ust. 2 z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn., Dz. U. z 2014 roku, poz. 1380), posiadającym samodzielną, szczególną zdolność sądową i legitymację procesową. Ponadto powód ma interes prawny determinowany potrzebą ochrony sfery publicznoprawnej w wytoczeniu niniejszego powództwa (patrz: wyrok SN z dnia 08 lutego 2013 roku, IV CSK 313/12, niepubl ; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 roku, V CSK 509/12, Lex nr 1394098).

Przechodząc do merytorycznej oceny żądania pozwu należy stwierdzić,
że w niniejszej sprawie bezsporne jest to, że (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisu art. 1 ust. 2 pkt 4 ustawy
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a także i to, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta bez uprzedniego uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika także, że w chwili obecnej, jak i w dacie zawarcia umowy sprzedaży, nieruchomość pokryta była roślinnością leśną, a także i to, że w chwili zawarcia umowy nie została
ona wyłączona z produkcji leśnej, co nastąpiło dopiero w dniu 05 kwietnia 2013 roku, na mocy decyzji Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych
w Ł., na wniosek (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., i dotyczyło jedynie 0,0413 ha gruntów leśnych na działkach (...) , z łącznej powierzchni trzech działek wynoszącej 0,4605 ha.

Kwestia sporną w niniejszej sprawie było to ustalenie, czy przedmiotowa nieruchomość nabyta przez cudzoziemca stanowi nieruchomość leśną
w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Podstawą prawną powództwa jest art. 6 ust. 1 i 2 w/w ustawy. Zgodnie
z jego treścią nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. W razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy,
o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie właściwego ze względu
na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Wykładnia art. 6 ust. 1 i 2 w/w ustawy wskazuje, że ustawodawca wprowadził skutek nieważności bezwzględnej nabycia nieruchomości
bez wymaganego zezwolenia, zatem sąd orzeka o nieważności nabycia,
a nie o unieważnieniu nabycia. Dokonując oceny zgodności nabycia nieruchomości przez cudzoziemca z zapisami ustawy sąd wydaje orzeczenie deklaratoryjne, nie zaś kształtujące stosunek prawny (patrz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 roku III CZP 53/08, OSNC 2009/7-8/98).

W dacie zawarcia przedmiotowej umowy sprzedaży, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1 powyższej ustawy, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymagało co do zasady uzyskania zezwolenia przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych , wydawanego w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 8 ust. 2 tej ustawy obowiązywało zwolnienie obywateli i przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabywanie nieruchomości, jednakże powyższe zwolnienie zostało wyłączone przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej
do Unii Europejskiej w przypadku nabywania przez cudzoziemców nieruchomości rolnych i leśnych (art. 8 pkt 1 ust. 2).

Mając powyższe na uwadze oraz zebrany w sprawie materiał dowodowy należy stwierdzić, iż powództwo zasługuje na uwzględnienie, gdyż przedmiotowa nieruchomość nabyta przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia jest nieruchomością leśną w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Cytowana powyżej ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie zawiera legalnej definicji nieruchomości leśnej, niemniej definicja ta została wypracowana w orzecznictwie poprzez przyjęcie, że n ależy posłużyć się definicją zawartą w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jedn., Dz. U. z 2015 roku, poz. 2100 ze zm.), do której odsyła też art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 03 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn., Dz. U. z 2015 r. poz. 909 ze zm.), mającej znaczenie przy wykładni art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ze względu na cel tego przepisu, którym jest między innymi ochrona ustroju leśnego.

Wykładnia art. 3 ustawy o lasach przed 2009 rokiem prowadziła
do przyjęcia, że grunt, który ma zostać uznany za las, powinien spełniać nie tylko przesłankę wielkościową, tj. zajmowanie powierzchni co najmniej 0,1000 ha oraz jakościową, tj. pokrycie roślinnością leśną oraz runem leśnym, ale także jedno
z kryteriów funkcjonalnych, o których mowa w art. 3 ust. 1 lit. a, b, c, a więc miał być przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowić rezerwat przyrody
lub wchodzić w skład parku narodowego albo być wpisany do rejestru zabytków.

W późniejszym czasie w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, zwłaszcza po wyroku z dnia 28 stycznia 2009 roku wydanym
w sprawie o sygn. akt IV CSK 353/08 (Lex nr 527250), utrwalił się pogląd,
że w świetle art. 3 pkt 1 ustawy o lasach, za las należy także uznać grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,1000 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi), drzewami i krzewami oraz runem leśnym, który nie spełnia żadnego dodatkowego kryterium z art. 3 pkt 1 lit. a, b i c. Zaczęto przyjmować,
że dodatkowe kryteria dotyczą gruntów o obszarze co najmniej 0,1000 ha przejściowo pozbawionych roślinności leśnej. Pogląd ten został rozwinięty
w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2010 roku wydanym w sprawie
o sygn. akt I CSK 258/09 (Lex nr 565990), w którym wskazano, że nieruchomością leśną w rozumieniu art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest między innymi nieruchomość o zwartej powierzchni
co najmniej 0,1000 ha, pokryta roślinnością leśną (uprawami leśnymi)
- drzewami i krzewami oraz runem leśnym i faktycznie wykorzystywana jako las w chwili zawarcia umowy sprzedaży - bez względu na to, czy jest przeznaczona do produkcji leśnej, a także powtórzony w postanowieniu Sądu Najwyższego
z dnia 20 września 2012 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt IV CSK 41/12 (Lex nr 1232472).

Podstawę rozważań Sądu Najwyższego w powyższych orzeczeniach stanowiła definicja lasu, zawarta w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku
o lasach. Zgodnie z tym przepisem, lasem w rozumieniu ustawy jest grunt
o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym - lub przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków,
a także grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że o przeznaczeniu nieruchomości decyduje rzeczywisty stan gruntu oraz cel, na który jest on faktycznie wykorzystywany. Ponadto wskazał, że zapisy o przeznaczeniu gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego znajdują zastosowanie wyłącznie w przypadku gruntów leśnych przejściowo pozbawionych roślinności, dodatkowo nadmieniając, że jedynie
w takim przypadku wprowadzenie dodatkowego kryterium funkcjonalnego
ma racjonalną podstawę, gdyż pozwala odróżnić taki grunt od innych gruntów nie pokrytych roślinnością leśną, a będących, np. gruntami rolnymi. Zatem grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,1000 ha, porośnięty roślinnością leśną
i położony na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nieleśne (jak w niniejszej sprawie), może mimo to być faktycznie wykorzystywany jako las i nie przestaje być wówczas nieruchomością leśną.

Sąd Najwyższy przyjął także, że nieruchomość położona na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nieleśne traci charakter nieruchomości leśnej dopiero wtedy, gdy dojdzie
do wyłączenia działki z produkcji leśnej (art. 11 ust. 1 i 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zaistniała, gdyż w chwili sporządzenia umowy nie została wydana decyzja o wyłączeniu
z produkcji leśnej. Nastąpiło to dopiero w 2013 roku i dotyczyło powierzchni 0,0413 ha.

Należy też stwierdzić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto powyższa definicję lasu (patrz: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 20 listopada 2012 roku, sygn. akt VIII SA/ Wa 588/12; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 kwietnia 2014 roku, sygn. akt II SA/Po 1301/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 maja 2011 roku, sygn. akt IV SA/ Wa 547/11; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 05 kwietnia 2012 roku, sygn. akt II SA/Bk 132/12; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2011 roku, sygn. akt IV SA/ Wa 541/11; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 07 października 2010 roku, sygn. akt II SA/ Wr 326/10; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 03 listopada 2011 roku, sygn. akt IV SA/Po 692/11; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia
11 lutego 2014 roku, sygn. akt II SA/Kr 1390/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 06 maja 2014 roku, sygn. akt II SA/ Łd 161/14).

Na koniec należy także dodać, że ustawa z dnia 24 marca 1920 roku
o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w art. 1a ust. 6 nakłada
na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązek dochowania warunków przewidzianych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn., Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.). Art. 2 pkt 1 w/w ustawy, odsyłając do definicji nieruchomości rolnej zawartej w kodeksie cywilnym dodaje, że nie są nieruchomościami rolnymi, nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Jednakże wobec braku tożsamej regulacji w odniesieniu do nieruchomości leśnej brak jest podstaw do definiowania nieruchomości leśnej przez pryzmat powołanego art. 2 pkt 1, gdyż zakres tej ustawy, co wynika z jej art. 1, dotyczy zasad kształtowania ustroju rolnego państwa, nie zaś zasad zachowania, ochrony i powiększania zasobów leśnych oraz zasad gospodarki leśnej, które zostały uregulowane w ustawie o lasach, w której brak jest zapisów tożsamych
z powołanym powyżej art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku
w odniesieniu do nieruchomości leśnych, zatem - przyjmując zasadę racjonalnego działania ustawodawcy, w ocenie Sądu brak jest podstaw do wprowadzenia
w/w wyłączenia w drodze wykładni.

Sąd Okręgowy w Sieradzu w niniejszej sprawie w pełni podziela pogląd dotyczący definicji lasu, zawarty w powyższych orzeczeniach Sądu Najwyższego
i sądów administracyjnych.

Z tych wszystkich względów należy stwierdzić, że cudzoziemiec - (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. w chwili nabycia działek o nr:(...)
(...), tworzących kompleks leśny porośniętych ponad stuletnim lasem i runem leśnym, nie posiadała zezwolenia wydanego w trybie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z 24 marca 1920 roku. Zatem zaistniały podstawy do uwzględnienia powództwa, dlatego Sąd orzekł, jak w pkt 1 wyroku,
na podstawie art. 6 ust. 1 tej ustawy w zw. art. 189 k.p.c.

O kosztach zastępstwa prawnego należnych powodowi od pozwanych Sąd orzekł, jak w pkt 2 wyroku, na postawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 105 § 2 k.p.c., z uwagi na łączące pozwanych współuczestnictwo konieczne i jednolite, uzasadniające ich solidarny obowiązek zwrotu kosztów procesu (patrz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 1977 roku, IV CZ 133/77, Lex nr 8031). Wysokość zasądzonych solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kosztów zastępstwa prawnego w kwocie 7 200,00 zł ustalona została w oparciu
o treść § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn., Dz. U. z 2013 roku, poz. 490 ze zm.)
w zw. z art. 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1804).

W brakującej opłacie stosunkowej, od uiszczenia której powód był zwolniony, Sąd orzekł, jak w pkt 3 wyroku, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy
z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz. U. 2016 roku, poz. 623) w zw. z art. 98 k.p.c. i art. 105 § 2 k.p.c. Jednocześnie Sąd nie obciążał pozwanych brakującymi kosztami opinii biegłego z zakresu leśnictwa, gdyż nie była ona przydatna przy ustalaniu stanu faktycznego.