Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lutego 2017 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: sekretarz sądowy Elżbieta Łojewska

po rozpoznaniu w dniu 1 lutego 201r. w K.

na rozprawie

sprawy z powództwa Syndyka Masy Upadłości (...) w (...) S.A w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w C.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w B.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Rejonowego w Chrzanowie z dnia 9 sierpnia 2016 r., sygnatura akt I C 1780/14

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 7 200 zł (siedem tysięcy dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Krzysztof Wąsik SSO Anna Nowak SSO Ewa Krakowiak

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 1 lutego 2017 r.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w Chrzanowie oddalił powództwo Syndyka Masy Upadłości (...) w (...) S.A w upadłości likwidacyjnej z siedzibą w C. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez: 1. wykreślenie z działu I Sp księgi wieczystej nr (...) uprawnienia wynikającego z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej polegającego na nieodpłatnej służebności przejazdu drogą wewnątrzzakładową objętą Kw nr (...) od bramy głównej do nieruchomości objętej tą księgą wieczystą oraz służebności postoju celem rozładunku i załadunku towarów na rzecz każdoczesnego wieczystego użytkownika i posiadacza działki nr (...) położonej w C. objętej tą księgą wieczystą oraz 2. wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (...) ograniczonego prawa rzeczowego związanego z inną nieruchomością polegającego na nieod-płatnej służebności przejazdu drogą wewnątrzzakładową objętą tą księgą wieczystą od bramy głównej do nieruchomości objętej Kw. (...) oraz służebności postoju celem rozładunku i załadunku towarów na rzecz każdoczesnego wieczystego użytkownika i posiadacza działki nr (...) położonej w C., 3. wpisanie strony powodowej jako właściciela nieruchomości objętej (...) (pkt. 1.), nakazał pobrać od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Chrzanowie kwotę 12 450 zł tytułem opłaty od rozszerzonego powództwa oraz kwotę 236,25 zł tytułem pobrania wydatków (pkt. 2.) oraz zasądził od strony powodowej rzecz strony pozwanej (...) sp. z o.o. w B. kwotę 7 373,08 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt. 3).

Powód domagając się uzgodnienia treści księgi wieczystej podał, że w dniu 21 grudnia 2000 r. sprzedał pozwanemu nieruchomość objętą (...), to jest prawo użytkowania wieczystego i własności budynku stolarni. W umowie tej została również ustanowiona przedmiotowa służebność przejazdu. Sprzedawana wówczas nieruchomość była nieruchomością fabryczną zbywcy, bowiem zbywca prowadził działalność w budynku stolarni, i przewidziano, że nieruchomość tę zbywca będzie od nabywcy wynajmował na kolejne 5 lat w celu prowadzenia działalności produkcyjnej. Powód podał, że umowa sprzedaży jest nieważna, bowiem zbywca nie dysponował wówczas wymaganą przez art. 388 § 1 pkt 4 k.h. zgodą walnego zgromadzenia, a w konsekwencji nieważna była także umowa ustanowienia służebności przejazdu. Niezależnie od powyższego umowa ustanowienia służebności była nieważna jako niespełniająca wymogu z art. 285 § 1 k.c., gdyż nie określono dostatecznie precyzyjnie treści służebności, to jest oznaczenia zakresu szlaku służebnego; obciążona nieruchomość ma powierzchnię ponad 17 ha, a załączony do aktu notarialnego szkic nie może służyć oznaczeniu przebiegu służebności, bowiem nie zaznaczono na nim bramy wjazdowej i nie został przeskalowany czy sporządzony przez geodetę, w związku z czym w umowie ustanowienia służebności brak jest esentialia negotii czynności prawnej.

Pozwany domagając się oddalenia powództwa zarzucił, że wniosek o wpis do księgi wieczystej został złożony w dniu 2 stycznia 2001 r. a więc podczas obowiązywania Kodeksu spółek handlowych, w związku z czym, z uwagi na konstytutywny charakter wpisu (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), do oceny umowy należy stosować przepisy k.s.h. Pozwany wskazał też, że art. 22.2 pkt 6 statutu powoda do kompetencji Rady Nadzorczej przekazywał zawarcie umowy obejmującej zbycie mienia o wartości przekraczającej 15% wartości aktywów netto spółki z ostatniego bilansu, a zatem poniżej tych 15% decyzja należała do Zarządu spółki, jak też zakwestionował wymóg uzyskania zgody walnego zgromadzenia na zbycie prawa użytkowania wieczystego, bowiem Kodeks handlowy zgodę taką wymagał tylko dla zbycia własności nieruchomości fabrycznej spółki. Pozwany podniósł również, że w nabytym przez niego budynku nie była prowadzona działalność określona w przedmiocie działalności zbywcy, wobec czego nie była to nieruchomość fabryczna zbywcy,
a w odniesieniu do treści służebności podał, że jej zakres został w umowie określony dostatecznie wyraźnie.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 21 grudnia 2000 r. w L., przed notariuszem I. P. została zawarta umowa sprzedaży (rep. A nr (...)), którą Fabryka (...) S.A. w C. sprzedała pozwanemu (...) sp. z o.o. w B. prawo użytkowania wieczystego położonej w C. działki nr (...) o pow. 0,2263 ha oraz prawo własności budynku stolarni i garaży o powierzchni użytkowej 2 310 m ². W powołanym akcie notarialnym zbywca ustanowił również służebność o treści takiej jak żądana w pozwie do wykreślenia, to jest nieodpłatną służebność przejazdu drogą wewnątrzzakładową objętą Kw. (...) od bramy głównej do nieruchomości objętej Kw. (...) oraz służebność postoju celem rozładunku i załadunku towarów na rzecz każdoczesnego wieczystego użytkownika i posiadacza działki nr (...) położonej w C., której dokładny przebieg został zaznaczony na planie sytuacyjnym stanowiącym załącznik do umowy. W umowie przewidziano, również, że nabywca wynajmie zbywcy na okres 5 lat, za czynsz miesięczny w wysokości 1 zł, część pomieszczeń w zbywanym budynku o łącznej pow. 287,9 m ², które będą tak jak dotychczas używane do produkcji opakowań drewnianych na towary ekspediowane przez (...) S.A. Do aktu notarialnego dołączono uchwałę zgromadzenia wspólników pozwanego ze zgodą na nabycie nieruchomości, zaś nie dołączono uchwały walnego zgromadzenia zbywcy, ani też o uchwale takiej nie wspomniano.

Dla nabytej przez pozwanego nieruchomości prowadzona jest aktualnie księga wieczysta (...), w której jest on wpisany jako użytkownik wieczysty i właściciel budynków na podstawie powołanego aktu notarialnego. W dziale I Sp. wymienionej księgi wieczystej, jak też w dziale III księgi wieczystej (...), wpisana jest także opisana wyżej służebność.

Wnioski o ujawnienie zbycia nieruchomości i wpis służebności zostały zawarte w treści aktu notarialnego, który wpłynął do sądu wieczystoksięgowego 2 stycznia 2001 r., zaś wpis nastąpił w dniu 7 maja 2001 r.

Księga wieczysta (...), z której odłączono sporną nieruchomość, prowadzona jest dla nieruchomości o powierzchni ponad 12 hektarów, a prawo użytkowania wieczystego i własności stanowiących odrębnych przedmiot własności budynków są w niej wpisane na rzecz upadłego.

Obowiązujący u upadłego w dniu 21 grudnia 2000 r. statut nie zawierał jakichkolwiek postanowień, w których byłaby mowa o zbywaniu nieruchomości. W art. 22.2 pkt 6 zawarte było natomiast postanowienie, że do kompetencji rady nadzorczej należy wyrażanie zgody na transakcje obejmujące zbycie lub nabycie akcji lub innego mienia, lub zaciągnięcie pożyczki pieniężnej, jeżeli wartość danej transakcji przewyższy wartość 15% aktywów netto wynikającą z ostatniego bilansu.

W dacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość zabudowana była budynkiem byłej stolarni, który składał się z budynku głównego oraz przybudówki. W okresach wcześniejszych, podczas lepszej koniunktury, upadły w budynku głównym prowadził stolarnię, a w przybudówce naprawiał pojazdy. Wobec spadku produkcji zapotrzebowanie na prace stolarskie sukcesywnie spadało i w konsekwencji przed zawarciem umowy sprzedaży upadły nie wykorzystywał w ogóle pomieszczeń na piętrze budynku głównego, pomieszczenia stolarni znajdujące się na parterze wynajął osobie trzeciej, która produkowała w nim opakowania, a sam korzystał tylko z części pomieszczeń przybudówki, a mianowicie z dwóch pomieszczeń garażowych, w których naprawiał wózki akumulatorowe, a na zaadoptowanej części pomieszczeń także drobne prace stolarskie związane z wykonywaniem opakowań do swych produktów.

Ustalenia takie poczynił Sąd na podstawie dokumentów przywołanych w uzasadnieniu oraz zeznań świadków J. B., S. K. i Z. K., które ocenił jako w pełni wiarygodne. Sąd oparł się też na zeznaniach świadków B. S. i P. M..

Mając na uwadze takie ustalenia, Sąd zważył, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd powołał się na art. 388 pkt 4 k.h., zgodnie z którym uchwały walnego zgromadzenia spółki akcyjnej wymagało zbycie nieruchomości fabrycznych spółki. Inną regulację wprowadził, od 1 stycznia 2001 r., k.s.h., który w art. 393 pkt 4 ksh dla zbycia nieruchomości wymagał uchwały walnego zgromadzenia, chyba że statut stanowi inaczej, przy czym może być ona podjęta w ciągu 2 miesięcy od zawarcia umowy (art. 17 § 2 k.s.h.). Wskazał też na art. 620 § 1 k.s.h., według którego do oceny skutków prawnych zdarzeń stosuje się przepisy obowiązujące w dniu, w którym zdarzenia te nastąpiły.

W ocenie Sądu przedmiotowa umowa musiała być oceniana przez pryzmat przepisów k.h., gdyż pod jego rządami została zawarta i bez znaczenia jest tutaj, wbrew zarzutom pozwanego data dokonania wpisu do księgi wieczystej i zasada konstytutywności wpisu przy zbyciu prawa użytkowania wieczystego i wstecznej skuteczności wpisu w księdze wieczystej z dniem złożenia wniosku o wpis, gdyż wpis nabywcy w księdze wieczystej dokonywany jest w sądowym postępowaniu rejestrowym, z ograniczoną kognicją sądu wieczystoksięgowego, natomiast czynność prawna obejmująca umowę zbycia prawa wieczystego użytkowania musi być oceniana w oparciu o przepisy dotyczące ważności czynności prawnej obowiązujące w dniu dokonania tej czynności. Warunek wpisu do księgi wieczystej nabywcy użytkowania wieczystego nie odnosi się bezpośrednio do oceny ważności czynności, na podstawie której nastąpiła zmiana użytkownika wieczystego, a przeciwnie to nieważność czynności prawnej może być przeszkodą do wpisu rzekomego nabywcy w księdze wieczystej, względnie wykreślenia wpisu już dokonanego.

W aktualnym orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że zgoda walnego zgromadzenia nie jest wymagana do zawarcia umów zobowiązujących do zbycia nieruchomości lecz jest konieczna do zawarcia umów rozporządzających nieruchomościami. Umową o skutku rozporządzającym jest natomiast umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynku. Choć nin. sprawa dotyczy uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, to jednak jej rozstrzygnięcie zależy od oceny ważności umowy sprzedaży, zaś oceny tej można dokonać wyłącznie według stanu faktycznego istniejącego w dniu jej zawarcia. Uznanie umowy sprzedaży za nieważną sprawia, że na jej podstawie nie nastąpiło przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, a w konsekwencji zbędne są rozważania na temat konstytutywności wpisu w księdze wieczystej, skoro i tak wpis ten jest niezgodny ze stanem prawnym.

Za bezzasadny uznał też Sąd zarzut pozwanego, że k.h. wymagał zgody walnego zgromadzenia na zbycie jedynie własności nieruchomości fabrycznej. W ocenie Sądu, przez nieruchomość w rozumieniu tego przepisu rozumieć należy także prawo użytkowania wieczystego. Przedmiotem zbycia nie jest w rzeczywistości nieruchomość, lecz albo prawo własności nieruchomości gruntowej albo prawo użytkowania wieczystego gruntu, przez co przyjąć należy, że w przywołanym pojęciu nieruchomości mieści się oprócz własności także prawo użytkowania wieczystego.

Za nieuzasadnione Sąd uznał również stanowisko pozwanego, że statut powoda w 2000 roku wyłączał obowiązek uzyskania zgody walnego zgromadzenia na zbycie nieruchomości o wartości - jak zbywana nieruchomość - 300 000 zł. Nieprawidłowa jest taka wykładnia, zgodnie z którą także do zbycia nieruchomości zastosowanie ma postanowienie statutu według którego rozporządzenie mieniem o wartości ponad 15% wartości bilansowej aktywów wymaga zgody jedynie Rady Nadzorczej, gdyż prowadziłaby ona do powstania sytuacji, w której walne zgromadzenie byłoby pozbawione jakichkolwiek kompetencji w zakresie podejmowania decyzji majątkowych, w tym także decyzji co do zbywania nieruchomości i przedsiębiorstwa. Tymczasem już o samym zbyciu przedsiębiorstwa powołany przez pozwanego statut stanowi przy kompetencjach walnego zgromadzenia, bowiem w art. 28.2 przewiduje kwalifikowaną większość w głosowaniu nad taką uchwałą. Nadto wskazać należy, iż powoływane przez pozwanego postanowienie statutu obowiązuje od 1995 roku, zaś w tamtym czasie niedopuszczalne było statutowe wyłączenie obowiązku zgody walnego zgromadzenia na zbycie nieruchomości fabrycznej. Dlatego uznać trzeba, iż omawiane postanowienie statutu nie odnosiło się do wymogu zgody na zbycie nieruchomości fabrycznej, a w konsekwencji także do zbycia nieruchomości na gruncie przepisów k.s.h.

Sąd wskazał dalej, że obowiązujący do końca 2000 roku przepis art. 388 pkt 4 k.h. miał charakter przepisu bezwzględnie obowiązującego, przez co nie było możliwe zwolnienie z obowiązku uzyskania zgody walnego zgromadzenia na zbycie nieruchomości fabrycznej, skutkiem czego zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości fabrycznej bez takiej zgody skutkowało bezwzględną nieważnością czynności prawnej – zgodnie z art. 58 k.c. Kluczowym dla rozstrzygnięcia sprawy było więc ustalenie, czy przedmiotowa nieruchomość była nieruchomością fabryczną w rozumieniu art. 388 pkt. 4 k.h. Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że taka nieruchomością nie była.

Definiując pojęcie „nieruchomości fabrycznej” Sąd wskazał, że za taką uważano, gdyż obecnie pojęcie to w przepisach nie występuje, tylko taką nieruchomość należącą do spółki, na której faktycznie prowadzi ona swoje przedsiębiorstwo. Początkowo podkreślano, że chodzi przede wszystkim o działalność wytwórczą własnych towarów bądź przetwórczą towarów obcych. W literaturze późniejszej wskazano jednak, że pojęcie nieruchomości fabrycznej należy odnieść także do spółek, które nie prowadzą działalności produkcyjnej, lecz na przykład usługową. W tym ostatnim przypadku za fabryczną należy uznać taką, na której spółka prowadzi działalność statutową. Przepis art. 388 pkt 4 k.h. miał zapobiegać pochopnemu wyzbywaniu się nieruchomości wykorzystywanych przez przedsiębiorstwo spółki lub które są przygotowywane do takiego wykorzystania, ponieważ stanowią one bazę działalności i istnienia spółki. Ten cel przepisu byłby zupełnie zniweczony w spółkach, których przedmiot działalności nie polega na produkowaniu, wytwarzaniu bądź przetwarzaniu wówczas, gdyby pojęcie nieruchomości fabrycznej wiązać tylko z przedmiotem działalności spółki w postaci produkcji. W tym zakresie Sąd odwołał się do wykładni omawianego pojęcia zaprezentowanej w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 14 marca 2007 r. (I CSK 390/06).

W ocenie Sądu I instancji nieruchomościami fabrycznymi mogły być nie tylko takie, na których prowadzona była działalność statutowa, lecz także takie, które służyły działalności pomocniczej w stosunku do podstawowej. Z punktu widzenia istnienia spółki tak samo niezbędna była bowiem dla spółki nieruchomość, na której prowadzi ona podstawową działalność, np. produkuje maszyny i urządzenia, jak i ta, na której prowadzona jest działalność pomocnicza polegająca np. na produkcji opakowań do wyrobów, bez których spółka nie może swych wyrobów zbyć. W tym drugim przypadku nieruchomość mogłaby zostać uznana za fabryczną wówczas, gdy jest niezbędna spółce dla prawidłowego wytwarzania produktów i ich zbytu, zaś zbycie nieruchomości mogłoby istotnie zakłócić funkcjonowanie przedsiębiorstwa spółki i jej istnienie. Nieruchomością fabryczną jest każda nieruchomość niezbędna spółce do prawidłowego prowadzenia statutowej działalności produkcyjnej, usługowej czy handlowej. Nie jest natomiast nieruchomością fabryczną ta, która nie służy spółce do prowadzenia podstawowej statutowej działalności, a prowadzona na niej działalność pomocnicza ma dla istnienia spółki niewielkie znaczenie i może być bez większych problemów prowadzona przez spółkę na innych jej nieruchomościach.

Z poczynionych przez Sąd w tej sprawie ustaleń wynika, że na dzień sprzedaży nieruchomości upadły na nieruchomości tej w praktyce nie prowadził jakiejkolwiek istotnej działalności. Korzystał wówczas z około 1/10 powierzchni jej budynków, a pozostała jej powierzchnia albo nie była w ogóle wykorzystana, albo była wynajmowana podmiotom trzecim. Co więcej upadły korzystał wywczas z pomieszczeń garażowych znajdujących się w przybudówce, a z budynku głównego nie korzystał. Działalność upadłego w tym obiekcie nie dotyczyła istotnych spraw produkcyjnych, a jedynie naprawy wózków akumulatorowych oraz produkcji prostych elementów z drewna służących do zabezpieczenia podczas transportu maszyn wytwarzanych w ramach podstawowej działalności. Prowadzenie tej działalności zostało zresztą przeniesione później na inne nieruchomości. W ocenie Sądu sporna nieruchomość w praktyce zupełnie nie była wykorzystywana przez upadłego. Prowadzona tam działalność pomocnicza nie miała istotnego znaczenia dla przedsiębiorstwa spółki i bez problemu mogła zostać przeniesiona na inne nieruchomości spółki, a jest to tym istotniejsze, że spółka miała wówczas nieruchomości o powierzchni co najmniej kilkunastu hektarów. Z okoliczności sprawy wynika jednoznacznie, że upadły dysponował wówczas także innymi nieruchomościami, na których działalność tę mógł prowadzić, a zbycie nieruchomości nie stanowiło jakiegokolwiek zagrożenia dla istnienia spółki i prowadzenia przez nią statutowej działalności. Dlatego Sąd uznał, że nieruchomość ta nie była nieruchomością fabryczną w rozumieniu art. 388 pkt 4 k.h., a jej zbycie nie wymagało uchwały walnego zgromadzenia, w związku z czym zawarta bez takiej uchwały umowa sprzedaży była ważna.

Odnosząc się do żądania w pozostałym zakresie, Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska powoda, że umowa ustanowienia służebności nie zawierała koniecznych esentialia negotii. W tym zakresie wskazał Sąd, że przebieg szlaku służebnego wynika z dołączonego do umowy szkicu (jednocześnie nie ma wymogu sporządzenia mapy przez geodetę), a może być także ustalony w oparciu o wykładnię umowy i odrębne postępowanie dowodowe z odwołaniem się do art. 287 k.c. Ponadto ustanowienie służebności nie wymaga i nie wymagało na gruncie k.h. zgody walnego zgromadzenia. Nieważność tej służebności nie może być zatem oparta o te same podstawy co nieważność umowy sprzedaży.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Na zasądzoną od powoda na rzecz pozwanego kwotę 7 373,08 zł złożyła się w pierwszej kolejności kwota 3 756,08 zł tytułem kosztów dojazdu do Sądu pełnomocnika pozwanego (3 504 km przejechane (z B.) celem stawiennictwa na 4 rozprawach oraz 990 km przejazdu z B. do K. w celu poszukiwania aktu notarialnego obejmującego uchwałę walnego zgromadzenia upadłego), ponadto kwota 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 3 600 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika pozwanego - w tym zakresie Sąd oparł się na stawce wynikającej z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych, z tym że dokonując oceny całokształtu okoliczności sprawy i jej charakteru oraz niezbędnego nakładu pracy pełnomocnika, o których mowa w art. 109 § 2 k.p.c., ustalił to wynagrodzenie w wysokości połowy stawki minimalnej.

Nie uznał natomiast Sąd za celowe i uzasadnione żądane do zwrotu przez pozwanego kwoty 95 zł koszty wydatków związanych z uzyskaniem kopii dokumentów, wskazując że koszty te dotyczą sporządzenia kopii dokumentów z akt niniejszej sprawy, akta zaś są dostępne dla pozwanego i jego pełnomocnika bez ograniczeń i można je przeglądać i czynić z nich stosowne notatki; nie są więc niezbędnymi w rozumieniu art. 98 § 1 k.p.c. koszty poniesione na sporządzenie kopii dokumentów znajdujących się w aktach sprawy.

Przy uwzględnieniu wskazanej wyżej zasady Sąd nakazał także pobrać od powoda kwotę 12 450 zł tytułem opłaty sądowej od rozszerzonego powództwa (z pierwotnej wartości 51 000 zł do 300 000 zł) oraz kwotę 326,25 zł zwrotu wydatków poniesionych przez Skarb Państwa na wynagrodzenia dla świadków.

Apelację od tego wyroku wniosła strona powodowa, która zaskarżając go w całości zarzuciła naruszenie:

- art. 388 pkt 4 k.h. poprzez uznanie, iż nieruchomość położona w C. przy ul. (...) składająca się z działki nr (...) o powierzchni 0.2263 ha nie była nieruchomością fabryczną a co za tym idzie, iż do zbycia użytkowania wieczystego wskazanej wyżej działki nie była potrzebna zgoda wyrażona przez walnego zgromadzenie akcjonariuszy;

- art. 233 k.p.c. poprzez bezpodstawne uznanie, iż „z poczynionych przez Sąd w tej sprawie ustaleń wynika, że na dzień sprzedaży nieruchomości upadły na nieruchomości tej w praktyce nie prowadził jakiejkolwiek istotnej działalności…", w sytuacji, gdy z zeznań świadków wynika, iż w pomieszczeniach była prowadzona działalność gospodarcza polegająca na produkcji elementów drewnianych oraz remontów wózków widłowych; nadto, iż prowadzona w przedmiotowej nieruchomości działalność miała znaczenie, była konieczna i istotna dla prowadzonej działalności gospodarczej związanej z przedmiotem działalności spółki.

Powołując się na takie zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy w całości podziela – przyjmując je za własne - ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, jak i oparte na nich rozważania natury prawnej, przez co szczegółowe ich tutaj powielanie uważa za zbędne (postanowienie SN z 26.04.2007 r., II CSK 18/07), ograniczając się jedynie do odniesienia się do poszczególnych zarzutów apelacji.

W pierwszej kolejności rozważyć należało zarzut nieprawidłowej oceny dowodów, gdyż ocena ta rzutuje bezpośrednio na ustalenia faktyczne, które z kolei stanowią bazę dla zastosowania właściwych norm prawa materialnego. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd zasady swobodnej oceny dowodów wynikającej z art. 233 § 1 kpc wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Taka ocena, dokonywana jest na podstawie przekonań sądu, jego wiedzy i posiadanego doświadczenia życiowego, a nadto winna uwzględniać wymagania prawa procesowego oraz reguły logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i - ważąc ich moc oraz wiarygodność - odnosi je do pozostałego materiału dowodowego (wyrok SN z dnia 10.06.1999 r., II UKN 685/98, OSNAPiUS 2000/17/655). Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (wyrok SA w Warszawie 17.05.2012 r., I ACa 31/12). Mało tego, same, nawet poważne wątpliwości co do trafności oceny dokonanej przez sąd pierwszej instancji, jeżeli tylko nie wykroczyła ona poza granice zakreślone w art. 233 § 1 kpc, nie powinny stwarzać podstawy do zajęcia przez sąd drugiej instancji odmiennego stanowiska (wyrok SN z dnia 12.04. 2012 r., I UK 347/11). W niniejszej sprawie tak definiowanych uchybień swobodnej oceny dowodów nie było, a ocena Sądu I instancji zakwestionowanych w apelacji dowodów nie uchybiała tym zasadom. Jednocześnie podkreślić należy, że do skutecznego zakwestionowania oceny dowodów dokonanej przez Sąd bezpośrednio dowody przyprowadzający nie jest wystarczające zaprzeczenie zgody na ocenę dokonaną przez Sąd, a niezbędne jest zaprezentowanie takich argumentów, które nie pozwolą pozostawić oceny dowodów Sądu I instancji jako wiążącej, bo zgodnej ze wspomnianymi zasadami logiki i doświadczenia życiowego. W ocenie Sądu Okręgowego takich argumentacji w uzasadnieniu omawianego zarzutu apelacji zabrakło, a jego umotywowanie sprowadziło się w istocie do wyrażenia sprzeciwu wobec oceny dokonanej przez Sąd i do przedstawienia własnej oceny i własnych ustaleń, co jest rzeczą nie tyle niedopuszczalną, co nie mogącą doprowadzić do efektywnego podważenia oceny dowodów dokonanej przez Sąd.

Sąd Okręgowy pomimo to dokonał własnej weryfikacji materiałów dowodowych sprawy, a w szczególności dowodów osobowych, gdyż to na nich opierały się ustalenia faktyczne w zakresie badania kluczowej dla rozstrzygnięcia sprawy przesłanki „fabryczności” nieruchomości. Weryfikacja ta doprowadziła do potwierdzenia oceny tych dowodów dokonanej przez Sąd I instancji i nie pozwoliła na podważenie poczynionych ustaleń faktycznych.

Świadek B. S. zeznał wyraźnie, że przedmiotowa nieruchomość była dla sprzedawcy zbędna. Dodał, że nawet nazywanie budynku „stolarnią” miało charakter „bardziej historyczny” niż rzeczywisty, a nazwa obiektu nie oznaczała według niego, że była tam prowadzona produkcja właściwa dla tej nazwy. (...)wyzbywał się wówczas majątku, bo był państwowym molochem, który w takiej postaci nie był w stanie funkcjonować na rynku. Podobna wyprzedaż majątku spółki była wówczas stosowana przez firmę na szeroką skalę i celem jej była restrukturyzacja przedsiębiorstwa, aby mogło utrzymać się na rynku. Na wyraźne pytanie czy nieruchomość ta miała charakter fabrycznej - a pamiętać trzeba, że świadek jest radcą prawnym a zatem jego rozumienie prawniczych pojęć jest raczej profesjonalne niż potoczne - zeznał że nieruchomość „była zaniedbana, stała odłogiem, była pusta, zbędna, niepotrzebna”, a zapamiętał ją jako dotkniętą „bezruchem”. W jego ocenie budynek był niefabryczny, bo „nie fabrykował”, nie był związany z produkcją. Z zeznań świadka absolutnie nie można odczytać by przedmiotowa nieruchomość miała charakter fabrycznej, albo by była wykorzystywana przez (...) w dacie sprzedaży zgodnie z profilem działalności tej spółki.

Świadek J. B. pracował w (...) ponad 50 lat, a budynek stolarni, który nazwał nawet „byłą stolarnią” znał bardzo dobrze, jego wiedza dla ustaleń faktycznych sprawy była więc bardzo cenna. Budynek był wykorzystywany przez (...) do najwyżej 2000 r. Później, jeszcze przed sprzedażą, przestał być przez powoda wykorzystywany, a został wydzierżawiony. Zeznał, że w budynku były wykonywane kabiny do podwozi samojezdnych, ale działalność ta zakończyła się około połowy lat 90-tych. Przed samą sprzedażą stolarnia, ani też znajdująca się również pierwotnie w budynku rymarnia, już nie funkcjonowały, a pomieszczenia były podnajmowane firmie zewnętrznej, która wykonywała „coś ze sklejek”, ale nie na potrzeby (...). W dacie sprzedaży (...) już produkcji właściwie nie prowadził, a tym samym budynek na potrzeby, dla których był przeznaczony i wcześniej był wykorzystywany już tak użytkowany nie był. Jedynie w dwóch garażach o łącznej powierzchni ok. 60 m ^{( 2)} naprawiane były wózki widłowe (...), zaś stolarnia, co wyraźnie świadek podkreślił „była nieczynna” i „nie było tam żadnej produkcji”, jak zeznał: „nie było tam nic”. Z zeznań tego świadka także nie wynika, by budynek byłej stolarni był w dacie sprzedaży budynkiem, w którym prowadzona była działalność wytwórcza sprzedawcy, by budynek ten był efektywnie wykorzystywany dla potrzeb produkcyjnych (...), a jedynie próbowano czerpać z niego dochody poprzez jego wynajmowanie, czyli działania nie związane z przedmiotem działalności spółki.

Świadek S. K. zajmował się naprawą wózków widłowych w dwóch garażach. Potwierdził, że w budynku była stolarnia oraz jakie działania były w nim kiedyś wykonywane, ale nie pamięta w których latach czynności tych zaniechano, nie pamięta kiedy wybudowano tam ogrodzenie, nie umiał powiedzieć co dokładnie stolarnia wykonywała, nie potrafił nawet powiedzieć kiedy został zwolniony z zakładu. Dodał, że w stolarni były też wykonywane przez podmiot zewnętrzny pudełka ze sklejki. Kiedy producent tych pudełek się wyprowadził, to do budynku wprowadził się B.. Kiedy (...) budynek wydzierżawił producentowi pudełek, to działalność stolarni (...) została przeniesiona do innego budynku – do przybudówki. Zeznania świadka były niezwykle chaotyczne, szeregu okoliczności i to istotnych - nawet dla niego osobiście - nie pamiętał. Ne jego zeznaniach trudno jest budować wiążące ustalenia, zwłaszcza gdyby miały pozostawać w opozycji do ustaleń, zgodnie z którymi budynek jeszcze przed sprzedażą został opróżniony z działalności produkcyjnej, a nawet dla niej pomocniczej (...), które co do zasady świadek potwierdził, nie potrafiąc jedynie umiejscowić zachodzących zmian w czasie. Zeznania jego nie pozostają jednak w sprzeczności z poczynionymi przez Sąd Rejonowy ustaleniami i wpisują się w ich ogólny nurt.

Świadek Z. K. także potwierdził, że jeszcze przed sprzedażą nieruchomości budynek stolarni był wynajmowany firmie produkującej pudełka ze sklejki, które były eksportowane do Szwecji. Dodał jednocześnie wprost i kategorycznie, że (...) produkcji już tam wówczas nie prowadził, gdyż „wyprowadzono stamtąd stolarnię”. Działalność stolarska (...) sprowadzała się już wówczas wyłącznie do wykonywania klepek drewnianych („było kilku stolarzy”) służących zabezpieczeniu kół w transporcie i była wykonywana w dwóch boksach wynajmowanych od B.. Ze słów świadka wyraźnie wynika, że działalność ta stanowiła absolutny margines tego, do czego pierwotnie budynek był wykorzystywany. Cała ta działalność (stolarnia plus naprawa wózków widłowych) zajmowała ok. 100 m ^{( 2)}. Ogólnie treść zeznań świadka podsumować można innym cytatem z jego wypowiedzi, kiedy podał, że „przed samą sprzedażą (...) nie robił tam już nic”, bo „wszystko stamtąd wyprowadzono, część maszyn sprzedano, (...) ograniczał swoją działalność”. Jeżeli nawet chcieć uznać na podstawie zeznań świadka, że była tam jednak stolarnia, to znów powołując się na jego słowa była ona jedynie „szczątkowa”.

Świadek P. M. także zeznał, że w ramach restrukturyzacji kosztowej (...) działalność budynku była sukcesywnie przenoszona do innych obiektów, gdyż ten nie był już potrzeby z powodu relacji jego powierzchni do skali działalności stolarskiej i takich potrzeb spółki. W jego ocenie, w dacie sprzedaży działalność spółki w budynku nie była już prowadzona. W przypadku tego świadka zwraca jednak uwagę fakt, że oprócz tych bardzo ogólnych stwierdzeń świadka, w przypadku bardziej szczegółowych pytań, konsekwentnie zasłaniał się on niewiedzą lub niepamięcią.

W zakresie obiektywnej oceny charakteru przedmiotowej nieruchomości nie miały znaczenia zeznania świadka notariusza I. P., która własnej wiedzy na ten temat nie posiadała. Zeznała jedynie, że skoro do aktu nie przedłożono uchwały walnego zgromadzenia, to oznaczało, że nieruchomość była niefabryczną, gdyż w przeciwnym przypadku dokument taki byłby dołączony, a ona sama by tego wymagała, gdyż tak zawsze praktykowała w przypadkach podobnych transakcji. Dowód ten, więc choć o mniejszej wartości dowodowej niż choćby zeznania byłych pracowników strony powodowej, także potwierdza tezę o niefabrycznym przeznaczeniu nieruchomości w dacie jej zbycia.

Trudno było za to budować przekonywujące ustalenia faktyczne na podstawie zeznań syndyka strony powodowej skoro nie posiadał on żadnej własnej wiedzy na temat dla sprawy istotnej. Jego wiedza, zaprezentowana w toku przesłuchania, stanowi więc bardziej przejaw stanowiska procesowego reprezentowanej przez niego strony, niż przejaw bezstronnej relacji o faktach istotnych dla rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu nie sposób było na jego słowach budować wiążące, bo obiektywne i bezstronne, ustalenia faktyczne. Co istotne w tym miejscu, zeznający w sprawie syndyk, nie potrafił wyjaśnić na jakiej podstawie, na podstawie jakich dokumentów lub czyich relacji, doszedł w ogóle do przekonania, że sprzedana nieruchomość miała charakter fabrycznej, a pytany o powierzchnię budynku zaniżył ją blisko dziesięciokrotnie. Ustalać fakty na podstawie jego słów było rzeczą wykluczoną.

Bardziej wartościowe były zeznania – za stronę pozwaną - J. K., która nie tylko brała udział w przedmiotowej transakcji, ale też potrafiła podać dokładną powierzchnię budynku oraz nie zaprzeczyła, że działalność (...) w stolarni w dacie sprzedaży była, choć szczątkowa, czym wpisała się w ustalenia Sądu i słowa zeznających w sprawie świadków, dając jednocześnie podstawę do oceny, że nie stara się ona dla partykularnych interesów reprezentowanej strony przeinaczać, czy przekłamywać faktów.

Podsumowując stwierdzić trzeba, że nawet przeprowadzona osobiście przez Sąd odwoławczy, i w oderwaniu od tej dokonanej przez Sąd I instancji, analiza materiałów dowodowych sprawy nie pozwoliła na jakąkolwiek weryfikację poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych i na nich należało się oprzeć rozstrzygając sprawę, do czego kluczem było właściwe zdefiniowanie pojęcia nieruchomości fabrycznej, o której mowa w art. 388 pkt. 4 k.h.

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się właśnie do prawidłowej wykładni i stosowania art. 388 pkt 4 k.h.m, czyli wyczerpywała się w zarzucie apelacji dotyczącym naruszenia wskazanego przepisu prawa materialnego. Zgodnie z tym przepisem zbycie nieruchomości fabrycznych spółki wymagało uchwały walnego zgromadzenia, przy czym była to kompetencja ustawowa, przez co nie ulega wątpliwości, iż zbycie nieruchomości fabrycznej spółki bez zgody walnego zgromadzenia, jako czynność prawna sprzeczna z ustawą było nieważne zgodnie z art. 58 § 1 k.c.

Sąd Okręgowy podziela przedstawioną przez Sąd I instancji wykładnię pojęcia nieruchomości fabrycznej i dokonaną przez ten Sąd subsumpcję stanu faktycznego sprawy do normy zdekodowanej w art. 388 pkt. 4 k.h.

Rozwijając tę wykładnię wskazać należy w pierwszej kolejności, że desygnaturą pojęcia „fabryczna” jest fabrykacja, czyli takie czynności jak wyrabianie, produkowanie, wytwarzanie, przetwarzanie. Samo słowo „fabryczna” wywodzi się z języka łacińskiego od słowa fabrica - warsztat rzemieślniczy i fabricatio - wyrób, co oznacza właśnie produkcję, produkowanie, czy - właściwe fabryce, należące do fabryki i związane znaczeniowo z fabrykacją - wyrabianie, produkowanie, wytwarzanie, przetwarzanie. Wydaje się, że tak rozumiejąc pojęcie „fabryczna” uznać należało, że przedmiotowa nieruchomość w dacie sprzedaży nie była fabryczną, gdyż status taki już wcześniej utraciła. Niewątpliwie, jako fabryczna, nie tylko została zabudowana budynkiem stolarni (była w nim też rymarnia), ale była tak też przez szereg lat wykorzystywana. Niewątpliwie jednak zmiana ustroju gospodarczego w Polsce doprowadziła do stopniowego wygaszania działalności, dla której spółka została powołana. Konieczna dla ratowania bytu i ekonomicznego sensu istnienia spółki restrukturyzacja wymusiła między innymi takie ograniczenia skali działalności spółki, że ta przestała najpóźniej pod koniec lat 90-tych potrzebować przedmiotowej nieruchomości, a nawet stała się ona dla niej ciężarem. Z pewnością nie była potrzebna do utrzymywania w niej działalności rymarskiej, ale też stolarskiej. (...) rymarskiej zaniechano całkowicie, zaś stolarska była prowadzona na poziomie - jak zeznali świadkowie - szczątkowym, zaś całą nieruchomość charakteryzowały zaniedbanie, leżenie odłogiem, stanie pustą, zbędną i niepotrzebną. Nawet więc przyjmując, że jakaś całkowicie zanikowa działalność była tam prowadzona, to z pewnością nie była ona dla działalności firmy niezbędna, sprowadzała się do pracy kilku osób i do minimalnego, poniżej 10%, ułamka powierzchni obiektu. Jednocześnie, bez straty dla firmy mogła być ta działalność przeniesiona w inne miejsce, co też się wkrótce stało.

Dla oceny charakteru nieruchomości znaczenie ma rzeczywiste jej przeznaczenie i wykorzystanie w dacie transakcji, a nie te jej cechy istniejące czy to w dacie zabudowy, czy to nawet faktyczne wykorzystywanie przez wiele kolejnych lat. Nieruchomość oczywiście fabryczna może bowiem utracić taki status, tak samo jak nieruchomość niefabryczna mogła taki status uzyskać.

Jednocześnie zarazem nawet ta szczątkowa działalność stolarska nie miała cech właściwych dla wyrabiania, produkowania, wytwarzania, czy przetwarzania, co pozwala na uznanie jej za niefabryczną.

W przepisach k.h. występowało pojęcie nieruchomości bez dodatku „fabryczna” (np. art. 389 § 1 k.h.), co wskazuje na zróżnicowanie tych pojęć, a zarazem uzasadnia stosowanie wykładni ścisłej (wyrok SN z 14.03.2007 r., I CSK 390/06; wyrok SA w Warszawie z 7.03.206 r., VI ACa 942/05, OSA 2007//12/38). Na rozszerzającą interpretację przepisów o charakterze wyjątkowym nie zezwalają systemowe zasady ustalania treści przepisów. Do takich właśnie lex specialis należała norma z art. 388 pkt 4 k.h., skoro ograniczała zasadę rozdziału kompetencji pomiędzy organami spółki, w tym wypadku ogranicza zarząd w reprezentowaniu spółki (art. 369 k.h.). Z tego też względu nie jest dopuszczalna nadinterpretacja przepisu art. 388 pkt 4 k.h., prowadząca do rozszerzenia nakazu podjęcia uchwały przez walne zgromadzenie, a w dalszej konsekwencji skutkująca naruszenie art. 369 k.h. w wyniku pozaprawnego ograniczenia kompetencji zarządu spółki.

Ponadto, mimo licznych nowelizacji k.h. przepis art. 388 pkt 4 k.h. nie uległ zmianie i dopiero w przepisach kodeksu spółek handlowych zrezygnowano z pojęcia „nieruchomość fabryczna”, wprowadzając wymaganie zgody walnego zgromadzenia w każdym przypadku nabycia i zbycia nieruchomości. Oznacza to, że pojęcie fabryczności należy wykładać ściśle i odnosić je do działalności produkcyjnej, wytwórczej, czy przetwórczej, byle typowej dla działalności profesjonalnej spółki. Działalnością tą mogłaby być nawet aktywność jedynie usługowa (nie wytwórcza), pod warunkiem wszakże, że działalność usługowa stanowiłaby o sensie istnienia spółki i stanowiłaby podstawowy profil jej działalności. Takie zaniechanie ustawodawcy (pozostawienie aż do uchylenia k.h. omawianego przepisu w niezmienionym kształcie) wyraźnie dawało do zrozumienia, że na pojęcie „fabryczna” należało patrzeć ściśle, wykluczając traktowanie za takie wszystkich nieruchomości, z którymi tylko wiąże się jakakolwiek działalność spółki, czy nawet pod tę działalność wykorzystywanych, w oderwaniu od sposobu i skali jej wykorzystania oraz niezbędności dla działalności spółki. Sensem takiego zaniechania był prawdopodobnie wzgląd na gwałtownie zmieniające się realia rynkowe, w których niemal z dnia na dzień musiały zacząć funkcjonować przedsiębiorstwa państwowe, które z racji swoich rozmiarów, przerośniętego zatrudnienia, często profilu działalności abstrahującego od potrzeb rynku, miały istotnie ograniczone możliwości konkurowania na otwartym rynku z innymi, często zagranicznymi i wyspecjalizowanymi przedsiębiorstwami. Zaniechanie ustawodawcy w zmianie omawianego przepisu miało więc zapewne ułatwić takim przedsiębiorstwom jak właśnie (...), który w szczytowym okresie swojej działalności zatrudniał ok. 8 000 osób, restrukturyzację, przekształcenia i pozbywanie się niepotrzebnego majątku w sposób jak najbardziej sprawny, bez potrzeby każdoczesnego angażowania walnego zgromadzenia, które jest oczywiście organem w spółce bardzo ważnym, ale z pewnością zarazem najmniej mobilnym, a czekanie na każdoczesną jego decyzję wszędzie tam, gdzie przedmiotem transakcji mijałaby być nieruchomość niefabryczna, dla działań spółki zbyteczna, czy wręcz będąca balastem, ale zarazem mogąca być źródłem pozyskania potrzebnego kapitału, czy „zejścia z kosztów”, byłoby usankcjonowanym ustawowo utrudnieniem działalności spółek w okresie trudnych przekształceń i poszukiwań miejsca na rynku, podnoszenia konkurencyjności i wydajności, czy nowych rynków zbytu.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w przywołanym wyżej orzeczeniu odpłatne wynajmowanie niektórych pomieszczeń nie przesądzało o „fabryczności” nieruchomości, gdyż nie wiązało się z produkcją lub wytwarzaniem. Nie ma zatem wątpliwości, że działalność spółki polegająca na wynajmowaniu budynku stolarni nie oznaczała aktywności generującej po stronie nieruchomości jej „fabryczność”.

W tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na to, że nie można również przy ocenie przesłanki „fabryczności” abstrahować całkowicie od tego, że przystępujący do aktu członkowie zarządu spółki (...) stwierdzili swoim zachowaniem, w tym wypadku nieprzedłożeniem do aktu uchwały walnego zgromadzenia, że chodzi o nieruchomość, która nie jest fabryczna. Faktu tego nie można zlekceważyć wobec dwóch zasadniczych kwestii. Po pierwsze, wobec zasadniczych wątpliwości dotyczących skali i kierunku utrzymywanej na nieruchomości aktywności spółki zbywcy i zasadniczych co do tego wątpliwości wynikających ze słów świadków, którzy zeznawali, że nieruchomość i - co istotne – „była” stolarnia „była zaniedbana, stała odłogiem, była pusta, zbędna, niepotrzebna”, była dotknięta „bezruchem”, „była nieczynna”, „nie było tam żadnej produkcji”, „nie było tam nic”, czy wreszcie „przed samą sprzedażą (...) nie robił tam już nic”. Po drugie zaś wobec tego, że od daty transakcji minęło 17 lat, które w sposób oczywisty stępiły pamięć świadków, którzy z całą pewnością nie interesowali się nawet w 2000 r. czy nieruchomość była fabryczną w rozumieniu k.h., a dziś mieliby o tym przesądzać w sporze, który przez tyle lat nie istniał, doprowadzając do ugruntowania stosunków prawnych. W tym kontekście nie sposób, jak słusznie zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy, przy ocenie dowodów i przy wykładaniu na potrzeby procesu, w tej konkretnej sprawie, pojęcia „fabryczności” abstrahować od wiedzy, jaką o nieruchomości zaprezentowały wówczas osoby działające imieniem spółki, a zatem mające najlepszą wiedzę o przeznaczeniu, zagospodarowaniu i faktycznym wykorzystaniu nieruchomości. Nie można abstrahować też od tego, że także nabywca, który z całą pewnością znał nieruchomość i jej aktualny w dacie transakcji stan, a jako profesjonalista musiał znać przepis art. 388 pkt. 4 k.h., nie żądał przedstawienia uchwały walnego zgromadzenia, o której mowa w tym przepisie, a zatem nie obawiał się – właśnie z pewnością wobec odwołania się do treści tego przepisu i zbędności takiej uchwały - możliwości podważenia w przyszłości dokonanej wówczas transakcji. Także więc z tego powodu nieruchomości nie można traktować jako fabrycznej w dacie transakcji.

Pojęcie „nieruchomości fabrycznej” jest obce przepisom kodeksu cywilnego, również nie definiowały go przepisy k.h. W piśmiennictwie za „fabryczną” uważano tylko taką nieruchomość należącą do spółki, na której faktycznie prowadzi ona swoje przedsiębiorstwo. Początkowo istotnie podkreślano, że chodzi przede wszystkim o działalność wytwórczą własnych towarów bądź przetwórczą towarów obcych. W literaturze współczesnej wskazano jednak, na co już wcześniej zwrócono uwagę, że pojęcie nieruchomości fabrycznej należy odnieść także do spółek, które nie prowadzą działalności produkcyjnej, lecz na przykład usługową. W efekcie za fabryczną należy uznać taką nieruchomość, na której spółka prowadzi swoją działalność statutową. W tym wypadku byłaby to produkcja lokomotyw, która z całą pewnością na nieruchomości nie była prowadzona.

Przepis art. 388 pkt 4 k.h. miał zapobiegać pochopnemu wyzbywaniu się nieruchomości wykorzystywanych przez przedsiębiorstwo spółki lub które są przygotowywane do takiego wykorzystania, ponieważ stanowią one bazę działalności i istnienia spółki. Tylko takim działaniom miał przepis ten zapobiegać. W okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy, nie stał on więc z pewnością na przeszkodzie zbyciu tej nieruchomości bez uchwały walnego zgromadzenia, gdyż transakcja ta była dla działalności spółki (...) i jej zdolności wytwórczych całkowicie obojętna, a może nawet konieczna i pożądana w kontekście przekształceń rynkowych spółki.

Podsumowując, Sąd Okręgowy stoi na stanowisku, że za "fabryczną" uważa się tylko taką nieruchomość należącą do spółki, na której faktycznie prowadziła ona swoje przedsiębiorstwo (np. działalność produkcyjną). Chodzi zawsze o „produkcyjny” charakter nieruchomości - są nimi te, które służą celom produkcyjnym i są ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zaniechanie wykorzystywania przez spółkę zbywającą przedmiotowej nieruchomości, nawet przy uwzględnieniu absolutnie szczątkowej, zanikającej i bez większego znaczenia dla potencjału i działalności spółki, działalności na skrawku dużej nieruchomości, nie zmienia - w realiach sprawy i przy materiale dowodowym, jaki został przedstawiony – oceny, że nieruchomość nie była „fabryczną” w rozumieniu art. 388 pkt. 4 k.h., a zatem jej sprzedaż bez uchwały walnego zgromadzenia nie była nieważna.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 385 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.. Strona powodowa przegrała swoją apelację, więc była zobowiązana do zwrotu jej kosztów na rzecz strony pozwanej, która o zasądzenie tych kosztów wniosła w odpowiedzi na apelację. Na zasądzoną kwotę 7 200 zł złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej obliczone na podstawie § 2 pkt. 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.