Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 17 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy w Świnoujściu w sprawie z wniosku T. Z., K. Z. przy udziale udziale P. Ł., H. B., K. P. (1), P. F., A. L. (1), K. F., T. W., J. M. (1), R. L., J. B. (1), R. W. (1), D. W., J. N., P. M. (1), K. K. (1), R. S., B. K. (1), J. J., J. Ż., A. Z., E. W. (1), R. W. (2), M. B. (1), R. B. (1), P. B., A. L. (2), T. B., C. D., L. W., A. D., B. C., J. B. (2), E. F., W. B., B. M. (1), R. B. (2), J. M. (2), T. D., M. W., M. S., Z. Ż., J. B. (3), W. Z., R. T., A. B., D. H., I. H., M. P. (1), A. K. (1), K. B. (1), M. D., A. P., C. B., S. B., E. K., E. N., E. L. (1), M. N. (1), B. M. (2), S. D., J. M. (3), R. P., J. P., B. K. (2), J. K. (1), H. T., W. T.

1. ustanowił zarządcą nieruchomości położonej w Ś. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą numer (...), (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w M. (KRS (...)).

2. ustalił miesięczne wynagrodzenie zarządcy na kwotę 0,90 zł za jeden m ² łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

3. upoważnił zarządcę przymusowego do pobierania od właścicieli lokali i rozliczania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną stosownie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej oraz podejmowania wszelkich czynności zwykłego zarządu związanych z nieruchomością wspólną.

4. oddalił wniosek w pozostałej części w zakresie żądania zwolnienia dotychczasowych członków zarządu oraz zarządcy.

5. ustalił, że wnioskodawcy i uczestnicy postępowania ponoszą we własnym zakresie koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

6. przyznał kuratorowi dla nieznanego z miejsca pobytu uczestnika A. C. wynagrodzenie w kwocie 100 zł od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Świnoujściu.

W uzasadnieniu tego postanowienia Sąd Rejonowy wskazał, że nieruchomość położona w Ś. przy ul. (...), stanowiąca działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Świnoujściu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), zabudowana jest dwoma budynkami niemieszkalnymi, budynkiem handlowo - usługowym stanowiącym odrębną od gruntu własność, w którym wyodrębnione zostały lokale pensjonatowe, sklepowe, o innym przeznaczeniu niż mieszkalno-pensjonatowe, sklepy handlowo-usługowe i użytkowe, których właścicielami są wnioskodawcy i uczestnicy postępowania.

W księdze wieczystej gruntowej w Dziale III znajdują się wpisy o prawie przysługującym każdoczesnemu właścicielowi lokalu do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego (postojowego) oraz każdoczesnemu właścicielowi lokalu handlowo – usługowego i użytkowego prawo do wyłącznego korzystania z chodnika. Oddanie terenu do wyłącznego korzystania nastąpiło przez dewelopera podczas sprzedaży lokali w umowie o sposobie zarządu nieruchomością wspólną.

Dalej Sąd wskazał, że w dacie wyodrębniania i sprzedaży lokali przez dewelopera zawarto umowę o sposobie zarządu nieruchomością wspólną, na podstawie której powierzono zarząd nieruchomością wspólną spółce, która stała się Zarządcą Wspólnoty i powierzyła następnie wykonywanie obowiązków Zarządcy osobie fizycznej.

Na podstawie uchwały nr 1/2006 powołano Zarząd Wspólnoty w składzie: H. B., E. L. (1), L. W., K. B. (1), I. H.. Zarząd powierzył pełnienie zarządu nieruchomością wspólną Wspólnoty zarządcy A. K. (2). Uchwała nie była protokołowana przez notariusza.

Na zebraniu w dniu 05 maja 2007r., które było protokołowane przez notariusza, dokonano ponownego wyboru członków Zarządu: E. L. (1), R. B. (2), H. B., F. H., L. W. oraz powierzono administrowanie nieruchomością wspólną licencjonowanemu Zarządcy A. K. (2). Sąd wskazał, że aktualnie w skład Zarządu Wspólnoty wchodzą: E. L. (1), L. W., K. B. (1), Z. C., J. Ż.. Zarządcą w niniejszej sprawie jest A. K. (2).

Pomimo, iż Zarząd jest wieloosobowy, niejednokrotnie oświadczenia woli w imieniu Wspólnoty składane były jednoosobowo, w tym dotyczące poleceń wypłaty bez zgody właścicieli lokali i wbrew planowi gospodarczemu, w szczególności w zakresie kwoty 4.920 zł z 2015r.

Zarząd w czerwcu 2016 r. podpisał umowę z nowym zarządcą I. B..

W 2008r. trzech członków Wspólnoty (Z., Ł., M.) zwróciło się do Zarządu Wspólnoty o uwzględnienie w programie najbliższego zebrania Wspólnoty punktu dotyczącego odwołania zarządu w obecnym składzie i wybranie nowego zarządu oraz powołania licencjonowanego zarządcy. Ponownie wniosek o podjęcie uchwały dotyczącej zmiany w składzie zarządu złożono w dniu 24 lipca 2010r. (M., Z., K., K.).

Sąd ustalił także, że wnioskodawcy prowadzą w połączonych przez siebie lokalach restaurację (...), uczestnicy P. kawiarnię - (...) Kredens, K. F. smażalnię rybną D., zaś małżonkowie K. – kawiarnię Mistral. Prowadzona jest też kawiarnia H. C..

W 2007 roku podjęta została uchwała nr 4/2007 o zakazie prowadzenia działalności gastronomicznej uciążliwej na terenie Wspólnoty, a za taką działalność uznano działalność z produkcją własną (np. restauracje, pizzerie, smażalnie). W związku z tym do chwili obecnej Zarząd podejmuje działania zmierzające do realizacji tej uchwały, zmierzające do zaprzestania prowadzenia restauracji, smażalni i kawiarni w obecnym kształcie przez wnioskodawców Z., uczestników P. i K. F..

Zarząd sprzeciwiał się zadaszeniu ogródków – takim jakie jest aktualnie - znajdujących się przy lokalach gastronomicznych, a wydzielonych z części chodnika stanowiącego część wspólną, lecz oddanego do wyłącznego korzystania właścicielom danych lokali użytkowych. Zarząd zaproponował członkom Wspólnoty, aby za części wspólne chodnika przy promenadzie pozostające w wyłącznym użytkowaniu właścicieli lokali użytkowych, Wspólnota pobierała czynsz według stawek rynkowych. Takiego czynszu nie zaproponował natomiast w zakresie miejsc postojowych przyznanych do wyłącznego korzystania. Na zebraniu członków Wspólnoty w dniu 14 kwietnia 2009r. podjęto uchwałę o nabyciu miejsc parkingowych przez część właścicieli.

Zadaszenie ogródka wnioskodawców nastąpiło na podstawie projektu budowlanego z lutego 2012r. Uchwałą nr 5/2011 członkowie Wspólnoty wyrazili zgodę na wykonanie zabudowy ogródka gastronomicznego przed lokalem (...) A. zgodnie z wnioskiem K. Z..

Wspólnota udzieliła Zarządowi absolutorium za 2015 rok.

W 2010 roku Zarząd poddał pod głosowanie na zebraniu członków Wspólnoty uchwałę nr 5/2010 o udzieleniu pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty do występowania przed sądem w sprawach samowoli budowlanych dokonanych w nieruchomościach wspólnoty.

W dniu 16 lipca 2010 r. T. Z. zwrócił się pocztą e-mail do członków Wspólnoty oraz do Zarządcy z informacją o zamiarze odwołania Zarządu na specjalnie w tym celu zwołanym zebraniu w sierpniu 2010r. Poinformował też, że taką samą wolę wyraża około 20% właścicieli, a przyczyną odwołania ma być naruszanie praw części członków, działanie na ich szkodę, podejmowanie przez Zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, brak znajomości prawa lokalowego przez Zarząd i Zarządcę. W odpowiedzi na e-mail wnioskodawcy, Zarządca A. K. (2) poinformował wnioskodawcę, że to wnioskodawca rażąco naruszył prawo dokonując przebudowy i połączenia lokali oraz zabudowy ogródka.

Wnioskodawcy K. i T. Z. dokonali w 2007r. przebudowy lokali użytkowych na jeden lokal – kawiarnię na podstawie zatwierdzonego decyzją projektu budowlanego i udzielonego pozwolenia na budowę. Następnie, w 2011r. dokonali przebudowy dwóch lokali kawiarni i usługowego na jeden lokal gastronomiczny. Pomimo posiadania przez wnioskodawców prawomocnych decyzji, Zarząd zwracał się do Prezydenta Miasta Ś. o sprawdzenie prawidłowości wydania decyzji.

Uczestnik K. P. (1) zawarł w dniu 27 kwietnia 2009r., następnie w dniu 27 lutego 2010r., w dniu 26 lutego 2011r., w dniu 21 grudnia 2011r., w dniu 21 maja 2013r. ze Wspólnotą umowę najmu wspólnej części gruntu jako terenu przyległego do prowadzonej kawiarni, na czas określony z możliwością przedłużenia. Teren ten został w 2012 r. zadaszony i był wykorzystywany jako letni ogródek. Ze względu na prace remontowe balkonu apartamentu uczestniczki E. L. (1) przylegającego do tego ogródka skutkujące obniżeniem podłogi balkonu (zdjęta została warstwa ocieplenia) względem zadaszenia, powstała różnica poziomów pomiędzy podłogą balkonu i zadaszeniem. Pomimo, iż uczestnicy dysponowali dokumentacją administracyjną uznającą zadaszenie za zgodne z przepisami budowlanymi, Zarząd zgłosił okoliczność wykonania zadaszenia do (...), gdyż uznał, że nie zostało wykonane prawidłowo. Umowa najmu na teren zadaszony nie została przez Zarząd przedłużona na kolejny okres, została wypowiedziana, a pismo wypowiadające zostało podpisane przez E. L. (1) i K. B. (1). Teren dotychczas wynajmowany przez uczestników P., został wynajęty D. S. (1) w dniu 17 kwietnia 2014 r. Projekt umowy sporządzony został przez D. S. (1) i bez poprawek podpisany przez Zarząd Wspólnoty. Umowa zawarta została na czas oznaczony z możliwością przedłużenia, a o takiej możliwości zawiadomić miał najemca na piśmie wynajmującego. D. S. (1) złożył oświadczenie o woli przedłużenia umowy na kolejny okres.

Prace remontowe dotyczące balkonu E. L. (1) finansowane były ze środków Wspólnoty.

Zarząd w piśmie do Wydziału Architektury UM Ś. nie wyraził zgody na powstanie restauracji rybnej dla Spółki (...) LTD (obecnie K. F.). Wobec tego, że zgoda Zarządu nie była potrzebna, a dawała jedynie wyraz niechęci do funkcjonowania na terenie Wspólnoty tego rodzaju działalności, restauracja rybna powstała i funkcjonuje.

Zarząd sprzeciwia się wjazdowi na teren Wspólnoty samochodów dostawczych do lokali użytkowych, pomimo iż droga dojazdowa zaprojektowana jest do poruszania się samochodów ciężarowych. W tym celu Zarząd w 2010 roku poddał pod głosowanie na zebraniu członków Wspólnoty uchwałę nr 4/2010 o całkowitym zakazie wjazdu na teren Wspólnoty samochodom dostawczym do lokali użytkowych. Pomimo niepodjęcia uchwały, nadal brak jest akceptacji Zarządu dla dowozu towaru drogą dojazdową Wspólnoty.

W 2013 r. Zarząd, wobec uznania, że lokale gastronomiczne pozostające we Wspólnocie wydzielają nieprzyjemne zapachy, zlecił wykonanie ekspertyzy za kwotę 10.000 zł na temat „uciążliwości zamieszkiwania w willach miejskich, szczególnie w okresie letnim, położonych bezpośrednio przy nadmorskiej promenadzie (ul. (...) i nr 13 w Ś.), spowodowanych zmianą pierwotnej funkcji parterowego łącznika ze sklepów na restauracje inż. bud. M. U.. Kwota została z funduszu remontowego. Następnie podejmowane były działania, których celem było usuniecie urządzeń instalacji wentylacyjnej zamontowanej na dachu łącznika nad lokalami, w tym poprzez składanie zawiadomień do (...) o dokonanie kontroli tej instalacji. Wyrzutnia dachowa wnioskodawców spełnia wymogi Prawa budowlanego, co zostało stwierdzone decyzją (...) z 08 czerwca 2011 r.

W 2013 r. członkowie podjęli uchwałę w sprawie wymiany liczników wody z radiowym odczytem, które wymienione zostały dopiero w czerwcu 2014 r. Do tego czasu ubytki w zużyciu wody zostały rozłożone przez Zarządcę na właścicieli, bez uwzględnienia zasady, że spłata następuje według udziałów.

We Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) obowiązuje Regulamin porządku domowego wprowadzony uchwalą (...) i statut wprowadzony uchwałą 6/2012.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy wniosek mający oparcie w przepisie art. 26 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity – Dz.U. z 2015r., poz. 1892), uznał za zasadny. Sąd wskazał, że możliwość powołania zarządu przymusowego może pojawić się w dwóch przypadkach:

–

jeśli wspólnota, która powinna (zgodnie z przepisami ustawy lub z postanowieniami umowy właścicieli lokali) powołać zarząd (wybrać zarząd lub powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną) nie zrobiła tego,

–

jeśli wybrany zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarządzanie wspólną nieruchomością, nie wypełnia należycie swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki.

W ocenie Sądu Rejonowego wnioskodawcy wykazali istnienie drugiej przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego, czyli nie wypełnianie swoich obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki.

Sąd wyjaśnił, że z przebiegu postępowania dowodowego wynika, że we Wspólnocie przy ul. (...) w Ś. istnieje konflikt pomiędzy osobami wchodzącymi w skład Zarządu a właścicielami lokali użytkowych, w których prowadzona jest działalność gastronomiczna. Konflikt ten dotyczy rodzaju prowadzonej działalności przez lokale użytkowe. Sprzeciw Zarządu budzi prowadzenie restauracji i kawiarni ze względu na zapachy wydobywające się z kuchni tych lokali oraz związaną z tym całą organizacją tego rodzaju działalności poprzez zarzut braku właściwej wentylacji, braku kuchni do przygotowywania potraw, braku pomieszczeń socjalnych, zanieczyszczanie części wspólnych przez pracowników lokali gastronomicznych (brudzenie zewnętrznej elewacji budynku podeszwami butów), dowóz towaru drogą wewnętrzną, zakłócanie ciszy nocnej. Pomimo, iż właściciele lokali użytkowych posiadają decyzje pozwalające na zmianę sposobu użytkowania swoich lokali na gastronomiczne, ze strony Zarządu brak jest akceptacji. Jako argumenty członkowie Zarządu w toku sprawy podnosili, iż kupili w tej Wspólnocie apartamenty położone przy promenadzie, aby był spokój, a takiego spokoju nie mają.

Sąd wskazał, że nawet z zeznań samych członków Zarządu wynika, że w lokalach gastronomicznych dostawiane są stoliki i krzesła, co oznacza, że dużo osób spacerujących po promenadzie chce korzystać z tego rodzaju usług. Odnosząc się do rodzaju działalności, Sąd wskazał na plan zagospodarowania przestrzennego Gminy M. Ś., który z kolei stanowił podstawę do wydania decyzji na prowadzenie restauracji bądź kawiarni w tym miejscu.

W ocenie Sądu Rejonowego członkowie Zarządu wykorzystują swoją funkcję do forsowania własnych oczekiwań i podejmują wiele działań składając oświadczenia jako Zarząd, a wynikających z własnych zastrzeżeń jako członków Wspólnoty, aby dopiero potem na tej podstawie uzyskać akceptację Wspólnoty (lub też nie) na zebraniu. Wiele oświadczeń składanych jest tylko przez jednego członka zarządu, przy domniemanej zgodzie drugiego, jak to wynikało z przesłuchania członków Zarządu. Sąd taki sposób działania zarządu uznał za niedopuszczalny wskazując, że wszelkie dokumenty powinny zawierać podpisy dwóch członków zarządu przy wieloosobowym zarządzie.

Za słuszną Sąd Rejonowy uznał argumentację wnioskodawców, że kwestia uciążliwych zapachów powinna być przedmiotem indywidualnych roszczeń właścicieli lokali, związanych z immisją ponad przeciętną miarę, nie zaś przedmiotem działań Zarządu wobec właścicieli lokali gastronomicznych. Sąd zwrócił uwagę, że nie wszyscy uczestnicy przyłączyli się do stanowiska Zarządu i nawet nie skorzystali z możliwości zajęcia stanowiska, co winno prowadzić do wniosku, że zgadzają się z żądaniem wnioskodawców.

Sąd wskazał, że w przypadku roszczeń indywidualnych, mógłby zakazać określonych emisji ponad przeciętną miarę. Jednak obecnie celem Zarządu jest zaprzestanie prowadzenia gastronomii w lokalach użytkowych, co Sąd oceniał za niedopuszczalne w świetle decyzji administracyjnych, którymi legitymują się właściciele lokali gastronomicznych.

Sąd podniósł także, że korespondencja Zarządu z organami administracyjnymi trwa już kilka lat i nadal, składane są do (...) czy Prezydenta Miasta Ś. pisma o weryfikację stanu wentylacji grawitacyjnej, która w lokalach gastronomicznych jest prawidłowa, o prawidłowość przebudowy lokalu i zmiany ich przeznaczenia. Potwierdzeniem może być zlecenie A. K. (3) zbadanie ostatecznych decyzji administracyjnych i na podstawie jej wniosków o ponowne zbadanie spraw już załatwionych. Kwestia wentylacji, przebudowy lokali, zmiany przeznaczenia lokali, zagospodarowanie ogródków, zadaszenie ogródków podnoszona jest od 2008 r. do chwili obecnej. Wydane zostały decyzje, postanowienia, do wszystkich właściciele lokali gastronomicznych dostosowali się, jednakże Zarząd nadal składa skargi, pisma, zawiadomienia. W ocenie Sądu bycie poddawanym ciągłym kontrolom nie sprzyja ani wzajemnej atmosferze, która jest zaogniona, ale także nie sprzyja prowadzeniu działalności gospodarczej.

Sąd wskazał, że nie jest uprawniony do kwestionowania wydanych decyzji administracyjnych.

Dalej zostało podniesione, że członkowie Wspólnoty nie mogli podjąć skutecznie uchwały zakazującej części członkom Wspólnoty będących właścicielami lokali użytkowych prowadzenia w tych lokalach określonej działalności. Te uwagi dotyczyły uchwały nr 4/2007, w której zakazano prowadzenia działalności gastronomicznej uciążliwej, która w ocenie Sądu nie może wywoływać zamierzonych skutków.

Według Sądu zarząd nie wypełniał swoich obowiązków, skoro nie wykonywał uchwał członków Wspólnoty, jak np. uchwały w sprawie montażu wodomierzy radiowych i prawie rok czekał z ich założeniem, czego negatywne skutki odbiły się najbardziej na wnioskodawcach. Sąd zauważył, że we Wspólnocie istnieje problem niezgodności pomiaru liczników ze wskazaniami wodomierza głównego. Nie można ustalić, w jaki sposób następuje ubytek wody. Taka sytuacja tym bardziej powinna zmuszać Zarząd do wymiany wodomierzy, skoro taka była wola członków Wspólnoty. Podkreślone także zostało, że wnioskodawcy zostali ponadto obciążeni zużytą przez Wspólnotę wodą nie według udziałów, jakie posiadają w nieruchomości wspólnej.

Odnosząc się do kwestii dotyczącej próby podjęcia uchwały o zakazie wjazdu samochodów dostawczych na teren nieruchomości, Sąd wskazał że przedstawia ona po raz kolejny podejście członków zarządu do zagadnienia funkcjonowania lokali gastronomicznych. Oczywistym jest bowiem jest, że bez dostaw towaru, taka działalność prowadzona być nie może. Sąd miał na uwadze, że uchwała nie została podjęta, lecz z przesłuchania członków Zarządu i uczestniczki W. B. wynika, że nawet przejazd samochodami do 3,5 tony nie jest akceptowany. Można odnieść uzasadnione wrażenie, że wolą Zarządu byłoby, aby samochody dostawcze z drogi Wspólnoty nie korzystały.

Sąd wskazał ponadto, że w 2013 r. zarząd próbował nałożyć na lokale gastronomiczne rynkowy czynsz za dzierżawę chodnika przy promenadzie, czyli części wspólnej, co czego co do zasady ma prawo, lecz jednocześnie takich opłat nie przewidział w stosunku do innych części wspólnych, np. miejsc postojowych pozostających w wyłącznym użytkowaniu (nie nabytych na własność). Okoliczność, że lokale gastronomiczne czerpią korzyść z posiadania chodnika na ogródki nie stanowi argumentu do obciążenia dodatkowymi opłatami.

Zarząd uznał również, że lokale gastronomiczne nie spełniają wymogów do korzystania w obecny sposób z gazu, wbrew stanowisku Straży Pożarnej, która niebezpieczeństwa nie dostrzegła.

Wreszcie dowodem na naruszanie przez Zarząd zasad prawidłowej gospodarki jest wynajęcie D. S. (1) części gruntu bez możliwości wypowiedzenia umowy przez Wspólnotę. Umowa została zredagowana tak, że to najemca decyduje, czy chce kontynuować umowę i jak wynika z pisma najemcy – chce, nawet wbrew woli Wspólnoty. Zarząd nie chciał, aby tą samą część gruntu nadal wynajmowali uczestnicy P. i wolał, aby teren przez prawie rok stał nie wynajmowany, co pozbawiło Wspólnotę dochodu za ten okres. Również sposób wyłonienia najemcy jest wysoce kontrowersyjny, jeżeli podda się analizie korespondencję e-mail pomiędzy K. P. a zarządcą. K. P. jako członek Wspólnoty oferujący przy tym lepsze warunki umowy najmu, powinien mieć pierwszeństwo w dalszym wynajmowaniu terenu. Nie może też oczywiście umknąć, w jakich okoliczność po wielu latach najmu, K. P. został pozbawiony kontynuowania stosunku najmu. Oświadczenie o braku woli Zarządu do kontynuacji stosunku najmu zapadło w czasie, kiedy powstał konflikt pomiędzy K. P. a E. L. w zakresie zadaszenia ogródka kawiarni małżonków P.. Dowodzi to wykorzystywania przez E. L. funkcji w Zarządzie do osiągania własnych celów jako członka Wspólnoty.

Sąd niegospodarność zarządu dostrzegł w wydatkowaniu pieniędzy właśnie na te wszystkie działania zmierzające do wykazania, że lokale gastronomiczne nie powinny w tej Wspólnocie funkcjonować. Podniesione zostało, że wydanie 10.000 zł za ekspertyzę nie mogło nastąpić ani z funduszu remontowego, ani z pożytków, którymi dowolnie Zarząd dysponować nie może. Mógł przecież kwotę ta wydatkować np. na opłatę za ubytek wody. Wydanie kwoty na wynagrodzenie r.pr. D. O. na potrzeb jednego tylko członka Wspólnoty, wydanie wynagrodzenia dla A. K. (3), na opinię techniczną dotyczącą wentylacji. Wszystkie te wydatki nie znajdują odzwierciedlenia w planie gospodarczym Wspólnoty. Okoliczność, że Wspólnota generuje pożytki nie uzasadnia wydatków nie uzgadnianych z członkami Wspólnoty i sprzecznych z zasadami dysponowania zaliczkami z funduszu remontowego.

Zdaniem Sądu zarząd oraz poprzedni zarządca podejmują czynności, do których uprawnienia nie mają, bowiem ich działania powinny ograniczyć się wyłącznie do części wspólnych. Nie powinni byli wchodzić do lokalu wnioskodawców w 2008 r. bez ich zgody, nie mogą też i aktualnie naruszać elementów wentylacji lokalu wnioskodawców, nie stanowiącej części wspólnej. Taka wentylacja była badana przy akceptacji Zarządu na potrzeby sporządzenia kolejnej ekspertyzy przez S. i K., ale bez zgody wnioskodawców.

Podkreślić w tym miejscu należy, że Zarząd zupełnie zlekceważył doprowadzenie wentylacji do prawidłowego stanu w apartamentach, gdzie przecież stwierdzono nieprawidłowości. Takie wybiórcze traktowanie poszczególnych członków Wspólnoty ze względu na sposób wykorzystywania lokalu musi jawić się jako dyskryminacja jednych członków kosztem innych. Wskazać przy tym należy, że apartamenty w tej Wspólnocie nie mają charakteru mieszkalnych i nie mogą służyć do stałego zamieszkiwania, a jedynie do okazjonalnego pobytu. Nie można więc akceptować poglądu, że mieszkańcy (którymi przecież nie są) muszą mieć zapewnioną ciszę, brak zapachów. Miejsce położenia tych apartamentów jest właśnie zaprzeczeniem spokoju. W sezonie letnim promenada, zwłaszcza jej nowa część, jest najbardziej obleganym miejscem przez turystów, kuracjuszy i mieszkańców. Dowodzi tego również funkcjonowanie kilku restauracji i kawiarni położonych obok siebie.

Dalej Sąd wskazał, że zarząd i zarządca nie mogą kwestionować połączenia lokali stanowiących wyłączną własność wnioskodawców, bowiem nie dotyczy to części wspólnych, a nadto wykonane zostało na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych.

Sąd dostrzegł również nieprawidłowości występujące przy prowadzeniu dokumentacji Wspólnoty w zakresie uchwał i listy z głosowania. Członkowie Zarządu potwierdzili, iż na uchwale po jej podjęciu były dokonywane poprawki kwoty uchwalonej jako zaliczki, co stanowi niedopuszczalną ingerencję w uchwałę, która jest wolą gremium, jakim są członkowie Wspólnoty. Sąd zwrócił uwagę, że niedopuszczalnym jest funkcjonowanie 3 list do głosowania, co miało miejsce np. przy uchwale 4/2010, dysponowanie pełnomocnictwami wysłanymi e-mail, a więc nie posiadającymi oryginalnych podpisów, kilkoma pełnomocnictwami od tej samej osoby na jedno zebranie, brak zawiadomienia wnioskodawców o podjętych uchwałach (nr 4/2010 i 5/2010), o których Zarząd ma obowiązek zawiadamiać, kiedy podejmowane są w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za niezasadną Sąd uznał argumentację uczestników, że okoliczności dotyczące podejmowanych uchwał mogą być weryfikowane jedynie w powództwie wytoczonym na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, przy czym podkreślił że oceniał przyczyny, które kierowały Zarządem, aby przygotować projekt danej uchwały, jak Zarząd lub Zarządca informowali członków Wspólnoty o potrzebie podjęcia takiej uchwały, jak sporządzana była dokumentacja po podjęciu uchwały.

Wysyłanie pism i e-mail przez członków Zarządu i Zarządcę do właścicieli apartamentów zawierających negatywne opinie o lokalach gastronomicznych według Sądu nie dowodzi obiektywizmu Zarządu, a wręcz wskazuje, że w chwili obecnej jego członkowie mają osobisty, negatywny stosunek do właścicieli lokali gastronomicznych.

Mając wszystkie te argumenty na uwadze Sąd uznał, że wyznaczenie zarządcy przymusowego pomoże „uzdrowić” aktualną sytuację prawną we Wspólnocie. Oczywiście Sąd miał na względzie, że ustanowienie zarządcy przymusowego stanowi najbardziej radykalny sposób ingerencji w funkcjonowanie Wspólnoty, ale wskazał, że obecna sytuacja, która wytworzyła w jednej Wspólnocie dwie grupy – właścicieli apartamentów i właścicieli lokali gastronomicznych, przy podtrzymywaniu tego stanu przez Zarząd, który wykorzystuje swoje uprawnienia do opowiadania się po jednej ze stron, zaczęła wyczerpywać przesłanki z art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Sąd wziął w niniejszej sprawie pod uwagę to, iż ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości przez sąd powinno być z istoty rzeczy środkiem wyjątkowym. Jednakże, w ocenie Sądu działania Zarządu przedmiotowej Wspólnoty były tak poważne, że koniecznym było ustanowienie zarządcy przymusowego. Sąd zważył również, że nie dostrzegł możliwości koncyliacyjnego załatwienia sporu.

Sąd wskazał, że na zarządcę wyznaczył podmiot proponowany przez wnioskodawców - (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w M. (KRS (...)), która to spółka wyraziła zgodę na powierzenie jej funkcji zarządcy. Sąd miał na uwadze, że na rozprawie zmierzającej do zamknięcia postępowania została zgłoszona kandydatura I. B., jednak w tym zakresie Sąd uznał wniosek za spóźniony.

Powołując się na przepis art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali, nadto mając na względzie zgodę zarządcy Sąd ustalił wynagrodzenie według stawki 0,90 zł za 1 m ². Sąd wyjaśnił, że skoro do ustanawiania zarządu przymusowego na podstawie wskazanego przepisu stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące zarządu sprawowanego w toku egzekucji z nieruchomości, to należy brać pod uwagę treść art. 935 § 3 k.p.c., który umożliwia zarządcy samodzielne wykonywanie czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu i nakazuje mu uzyskiwać zgodę stron (a w razie jej braku zgodę sądu) jedynie na wykonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Takie same uprawnienia przyznaje zarządowi (i zarządcy) art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali. Odnosząc się do zakresu uprawnień zarządcy Sąd wskazał na pewne rozbieżności dotyczące ustalenia wynagrodzenia zarządcy (które będzie ustalane przez sąd, a nie przez właścicieli) oraz zwoływania zebrań właścicieli lokali, a w szczególności porządku obowiązkowego dorocznego zebrania właścicieli lokali (takie punkty jak, ocena pracy zarządcy oraz podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium nie mogą być na nim przez właścicieli skutecznie procedowane). Sąd wyjaśnił także, że ustanowienie zarządu sądowego prowadzi do ograniczenia uprawnień współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Z chwilą ustanowienia takiego zarządu zakres tego ograniczenia objawia się w pozbawieniu ich sprawowaniu zarządu, który jest narzędziem władztwa nad rzeczą. Mogą korzystać z nieruchomości tylko w taki sposób, który nie przeszkadza w sprawowaniu zarządu sądowego nieruchomością.

Podkreślone zostało również, że rozstrzygnięcie nie ma charakteru stałego i ostatecznego, gdyż wniosek o odwołanie zarządcy na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali może złożyć każdy właściciel lokalu. Zarządca wyznaczony przez Sąd funkcjonować ma dopóty, dopóki jest to potrzebne, gdyż zasadą jest, że o kwestiach związanych z zarządem (zarządzaniem nieruchomością) powinni decydować jej właściciele (współwłaściciele).

Uzasadniając rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 4 (oddalenie wniosku wnioskodawców o zwolnienie dotychczasowych członków zarządu oraz zarządcy), Sąd wskazał, że bowiem brak jest stosownej podstawy prawnej do tego rodzaju rozstrzygnięcia przez Sąd.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zawarte w punkcie 5. wydane zostało na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. Natomiast o wynagrodzeniu kuratora w punkcie 6. Sąd orzekł w oparciu o § 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 listopada 2013r. w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów ustanowionych dla strony w sprawie cywilnej (Dz.U. z 2013 r., poz. 1476), oraz uwzględniając § 8 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity z 2013r., poz. 461 ze zm.).

Apelację od powyższego orzeczenia wnieśli uczestnicy J. Ż., Z. Ż., S. D., T. D., J. S. — M., P. M. (1), K. B. (1), F. B., I. H., D. H., D. W., E. W. (2), A. Z., W. Z., E. L. (1), R. L., B. M. (2), J. M. (2), J. P., E. K., R. B. (2), M. P. (1), J. J., J. N., M. N. (1).

Orzeczenie zostało zaskarżone w części, tj. w zakresie co do punktów 1, 2,3 i 5. Orzeczeniu zarzucono:

1. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że:

- prace remontowe dotyczące balkonu E. L. (1) finansowane były wyłącznie ze środków Wspólnoty, podczas gdy współwłaściciele lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ś. - E. L. (1) i R. L. zapłacili 1.035,91 z tytułu partycypacji w kosztach remontu przywrócenia izolacji balkonu przynależnego do tego apartamentu a zapłata w wyżej wymienionej kwocie wpłynęła na rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej B. Park (...), zgodnie z uchwałą wspólnoty;

- wnioskodawcy wykazali istnienie drugiej przesłanki ustanowienia zarządcy przymusowego, czyli nie wypełnianie swoich obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki od wielu lat, a za podstawę przyjmując w szczególności zeznania wnioskodawcy a więc osoby zainteresowanej treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia, podczas gdy z zeznań uczestników oraz przedłożonej dokumentacji wynika, że zarząd wspólnoty i zarządca dbali z należytą starannością o finanse wspólnoty, wypracowując zyski dla całej wspólnoty, ograniczając przy tym wydatki między innymi poprzez nie pobieranie wynagrodzenia przez członków zarządu Wspólnoty z tytułu zajmowanego stanowiska;

2. naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i ustanowienie zarządu przymusowego a za przykład niegospodarności podawanie zlecenia przez zarząd opinii technicznej przez rzeczoznawcę budowlanego inż. bud. M. U., podczas gdy zachodziły uzasadnione obawy Wspólnoty co do zgodności działań właścicieli lokali użytkowych z prawem budowlanym, co wynika między innymi z zeznań kominiarza M. N. (2) oraz z przedłożonych opinii technicznych, przedłożonej dokumentacji z K. Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w Ś., dokumentacji z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Ś., a zatem Zarząd miał obowiązek zlecenia wykonania opinii technicznej przez specjalistę, wobec czego trudno przyjąć, że zachodziły przesłanki z w/w przepisu do ustanowienia zarządcy przymusowego, w szczególności wnioskodawcy nie wykazali, aby aktualny zarządca nie wypełniał swoich obowiązków albo naruszał zasady prawidłowej gospodarki;

- art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez błędne jego zastosowanie w sytuacji, w której w toku postępowania o ustanowienie zarządcy przymusowego członkowie Wspólnoty na prawidłowo zwołanym i przeprowadzonym zebraniu Wspólnoty dokonali wyboru zarządcy - I. B., podejmując stosowną uchwałę wymaganą większością głosów, a na zarządcę wybrali osobę posiadającą odpowiednią licencję i doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami, która to uchwała nie została zaskarżona;

- art. 5 k.c. poprzez pominięcie oceny żądania wnioskodawców z punktu widzenia jego zgodności z zasadami współżycia społecznego, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że wnioskodawcy na przestrzeni ostatnich lat podejmowali wiele czynności destabilizujących działanie Wspólnoty a także wielokrotnie naruszali przepisy prawa budowlanego, sanitarnego, tworząc tym samym zagrożenie dla życia i zdrowia wszystkich członków wspólnoty;

3. naruszenie przepisów postępowania cywilnego, a to:

- art. 233 k.p.c. w związku z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez błędną ocenę materiału dowodowego spowodowaną niedokonaniem wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonaniu ustaleń sprzecznych z treścią zebranego materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania przed Sądem I instancji oraz przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i tym samym naruszenie zasady prawdy materialnej oraz wewnętrznie sprzeczną ocenę faktów, na których oparte zostało uzasadnienie, przejawiającą się w przyjęciu, że właściciele apartamentów mają osobisty, negatywny stosunek do właścicieli lokali gastronomicznych a wyznaczenie zarządcy przymusowego (podmiot zaproponowany przez wnioskodawców) może „uzdrowić” aktualną sytuację prawną we Wspólnocie, podczas gdy uczestnicy od początku stali na stanowisku, że jedyną motywacją zarządcy wspólnoty była dbałość o bezpieczeństwo Wspólnoty przy jednoczesnym poszanowaniu prawa budowlanego, sanitarnego, pożarowego i praw innych członków Wspólnoty a ponadto nigdy celem członków zarządu ani zarządcy nie było zniweczenie działalności gospodarczej wnioskodawców jak sugeruje Sąd I instancji, uczestnicy mają obawy, że wyznaczenie zarządcy przymusowego w postaci (...) sp. z o. o., borykającego się z problemami finansowymi stanowi zagrożenie dla gospodarki wspólnoty mieszkaniowej;

- art. 316 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie przy rozstrzygnięciu sprawy zmiany stanu faktycznego mającej miejsce w jej toku, tj. pominięcie faktu, iż w dniu 27 lutego 2016 r. oraz uzupełniająco w trybie indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości B. Park (...) przy ul. (...) — 14 w Ś., wybrali Zarządcę (...) — I. B. do czynności zarządu — administrowania nieruchomością wspólną B. — Park (...) za wynagrodzeniem 0,55 zł/m ² pu miesięcznie, a powołanie zarządcy w drodze uchwały właścicieli lokali powoduje ustanie przyczyn uzasadniających powołanie zarządcy przymusowego, nawet jeżeli te istniały w dniu złożenia wniosku o ustanowienie takiego zarządcy a zatem Sąd I instancji przyjął za podstawę orzeczenia stan rzeczy, który istniał w chwili złożenia wniosku przez wnioskodawców zamiast stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, co miało istotny wpływ na treść orzeczenia;

- art. 207 § 6 k.p.c. poprzez uznanie, że wniosek uczestników dotyczący wskazania osoby I. B. do pełnienia funkcji zarządcy jest spóźniony, bowiem Sąd doręczył już wcześniej stronom odpisy pisma procesowego wnioskodawców, w którym wnioskodawcy określili proponowanego zarządcę, zakres jego uprawnień i stawkę wynagrodzenia, tymczasem wniosek ten został złożony na rozprawie w dniu 04 marca 2016 r., po której to rozprawie odbyły się jeszcze dwa terminy rozpraw tj. w dniu 14 marca 2016 r. oraz w dniu 17 czerwca 2016 r., powyższy wniosek został złożony dopiero w dniu 04 marca 2016 r. z uwagi na fakt, że dopiero przed tym terminem rozprawy powołano I. B. na stanowisko zarządcy a więc potrzeba złożenia tego wniosku powstała później a nadto wniosek ten został złożony z opóźnieniem bez winy uczestników i wbrew twierdzeniom Sądu I instancji nie spowodowałoby przewlekania sprawy, nawet przy uwzględnieniu doręczania korespondencji osobom mieszkającym za granicą, bowiem postanowienie Sądu Rejonowego zapadło w dniu 17 czerwca 2016 r.;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału, tj. pominięcie przy orzekaniu istotnych dowodów, takich jak: ekspertyza techniczna mgr inż. K. K. (5) i mgr inż. D. S. (2), opinia techniczna inż. bud. M. U. oraz okoliczność podjęcia uchwały z dnia 27 lutego 2016 r. oraz uzupełniająco w trybie indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości B. Park (...) przy ul. (...) w Ś., w przedmiocie wyboru Zarządcy (...) I. B. do czynności zarządu — administrowania nieruchomością wspólną B. — Park (...) za wynagrodzeniem 0,55 zł/m ² pu miesięcznie;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) — 14 w Ś. posiadający wspólnie większość udziałów w nieruchomości wspólnej podejmowali kiedykolwiek uchwały z pokrzywdzeniem pozostałych członków Wspólnoty, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że żadna z uchwał Wspólnoty nie została uchylona ze względu na jej krzywdzący charakter a nadto aby uczestnicy kiedykolwiek skarżyli treść uchwał, a których kwestionują zarówno treść jak i sposób ich podjęcia;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału i dowolną, nie zaś swobodną ocenę dowodów, tj. zeznań wnioskodawców i przyjęcie, że z dowodów tych wynikają nieprawidłowości w funkcjonowaniu zarządu, podczas gdy wnioski takie stoją w sprzeczności zarówno z treścią tych dowodów, jak i pozostałym materiałem zebranym w sprawie;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału i zupełne pominięcie części tych dowodów, w szczególności opinii biegłych, zeznań kominiarzy oraz dokumentacji z Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego z których wynika, że wnioskodawcy swoimi działaniami naruszają obowiązujące przepisy budowlane, dopuszczają się szeregu nieprawidłowości celowo i świadomie dążą do paraliżu działań podejmowanych przez Wspólnotę a w konsekwencji wniosek przez nich złożony uznać należy za bezpodstawny;

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału i zupełne pominięcie części tych dowodów, z których wynika, że czynności zarządu dokonywane były w interesie Wspólnoty i z korzyścią dla jej członków a więc nie można stwierdzić, że obecny zarządca nie wypełnia swoich obowiązków albo jego działania naruszają zasady prawidłowej gospodarki, wobec czego brak jest podstaw do ustanowienia zarządcy przymusowego.

Skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku w całości, nadto zasądzenie od wnioskodawców na rzecz uczestników kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, zaś ewentualnie o uchylenie Postanowienia Sądu Rejonowego w Świnoujściu z dnia 17 czerwca 2016 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu apelacji zostały rozwinięte wskazane zarzuty. Zdaniem apelujących Sąd I instancji dokonując analizy stanu faktycznego, w oparciu o który doszedł do przekonania, że wyznaczenie zarządcy przymusowego jest niezbędne, popełnił szereg błędów a nadto pominął wiele istotnych kwestii a w konsekwencji doszedł do błędnego przekonania, że ustanowienie zarządcy przymusowego było uzasadnione. W pierwszej kolejności wskazane zostało, że administracja sprawowana przez dotychczasowego Zarządcę była prowadzona prawidłowo, co potwierdza większość współwłaścicieli z wyjątkiem właścicieli lokali użytkowych, a świadczą o tym stan nieruchomości oraz osiągane przez wspólnotę zyski.

Zdaniem apelujących działanie zarządcy polegające na próbie ograniczenia możliwości korzystania z rozbudowy tzw. ogródków po stronie frontowej budynku nie jest przejawem krzywdzenia wnioskodawcy, lecz dążeniem do zapewnienia parytetu dla wszystkich współwłaścicieli, albowiem powierzchnia ta jest używana przez właścicieli lokali gastronomicznych nadprogramowo. Odnosząc się do zainteresowania turystów lokalami, apelujący podnieśli, że nie można zapominać, że rosnąca ilość klientów i personelu musi być dostosowana do warunków lokalowych, które to lokale nie są do tego przystosowane, o czym świadczy między innymi brak zaplecza socjalnego dla pracowników restauracji, którzy nie mieszczą się na zapleczu, tworząc tym samym zaplecze na dziedzińcu, za lokalem gastronomicznym, przez to tworząc uciążliwość dla pozostałych właścicieli mieszkań.

Odnosząc się do zastrzeżeń dotyczących nieprawidłowości przy podejmowaniu uchwał, apelujący wskazali że wobec braku ich zakwestionowania w odpowiednim trybie, zarzuty są bezprzedmiotowe a uchwały są wiążące. W tym kontekście uczestnicy wskazali, że nie można ustanowić zarządcy przymusowego uzasadniając to „powagą działań”, która nie wiadomo co konkretnie oznacza. W ich ocenie prawidłowość działań zarządu należy bowiem oceniać w kontekście oceny sposobu jego sprawowania i rezultatów.

Dalej zostało podkreślone, ze wnioskodawcy nie udowodnili, że miedzy współwłaścicielami istnieje jakikolwiek konflikt uniemożliwiający racjonalne gospodarowanie nieruchomością, skoro wszyscy współwłaściciele poza wnioskodawcą aprobują zarząd współwłaścicielski. Problem w ich odczuciu nie leży w osobistym negatywnym stosunku do właścicieli lokali gastronomicznych. Uczestnicy natomiast obawiają się między innymi o swoje bezpieczeństwo, które z powodu nieprawidłowości związanych z instalacją wentylacji stanowi zagrożenie pożarowe. Podniesione zostało, że do wspólnoty napływają skargi nie tylko właścicieli nieruchomości, ale także osób wynajmujących mieszkania w okresie wakacyjnym i dla wszystkich jest to bardzo duża uciążliwość, bowiem w wielu przypadkach osoby te wydały oszczędności swojego życia na zakup mieszkań, z których nie mogą korzystać bez przeszkód ani nie mogą ich sprzedać, ponieważ nikt nie chce kupić takiego mieszkania, w którym nawet ręczniki przesiąkają zapachami z pobliskiej restauracji rybnej.

Zdaniem apelujących, gdyby właściciele lokali gastronomicznych wykonali wentylację mechaniczną zgodnie z obowiązującymi przepisami, to z pewnością nie napływałoby tyle skarg do wspólnoty a wspólnota nie musiałaby podejmować żadnych działań kontrolnych czy składać skarg. Zdaniem skarżących właściciele lokali użytkowych nadużywają swojego władztwa, naruszając istotnie prawa innych współwłaścicieli zajmując miejsca wspólne prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą i z tych między innymi względów powstał konflikt, wyłącznie na gruncie wspólnoty, co nie ma żadnego związku z jakimkolwiek osobistym negatywnym stosunkiem do właścicieli lokali użytkowych.

Dalej zostało wskazane, że Sąd Rejonowy zupełnie pominął, że w dniu 27 lutego 2016 r. oraz uzupełniająco w trybie indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości B. Park (...) przy ul. (...) — 14 w Ś., wybrali Zarządcę (...) I. B. do czynności zarządu - administrowania nieruchomością wspólną B. — Park (...) za wynagrodzeniem 0,55 zł/m ² pu miesięcznie, która to uchwała także nie została zaskarżona do Sądu przez któregokolwiek z właścicieli. W związku z tym odpadła podstawa żądania wnioskodawców a Sąd powinien wziąć za podstawę orzeczenia stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

Wskazane zostało także, że zarząd podejmował dotychczas działania zmierzające do ustalenia użytkowania części wspólnych nieruchomości takich jak droga dojazdowa, która jest systematycznie zastawiana czy też korzystania z przestrzeni na tzw. dziedzińcu, za lokalami gastronomicznymi, z których nagminnie korzystają pracownicy restauracji tworząc w tych miejscach niemalże zaplecze restauracji.

Za niezrozumiałą uczestnicy uznali decyzję Sądu w kontekście celu „uzdrowienia” sytuacji we wspólnocie.

Odnosząc się do opinii pozyskanych przez wspólnotę zostało wyjaśnione, że otrzymując skargi miała obowiązek zareagować, a nie posiadając wiadomości specjalnych zwróciła się o opinię do specjalistów. Treść tych opinii dodatkowo utwierdza ich w przeświadczeniu, ze działanie to było jak najbardziej konieczne. Wyjaśnione zostało także, że zapłata kwoty 10.000 złotych za sporządzenie opinii nastąpiła z funduszu remontowego, ponieważ było to jedyne konto, na którym były gromadzone środki stanowiące pożytki z tytułu dzierżawy terenu, sprzedaży parkingów, pieniądze, które wpłacano na zarząd.

Zdaniem apelujących wszystkie podejmowane działania zmierzają do uregulowania stanu nieruchomości i bezpieczeństwa całej wspólnoty.

Podniesione zostało także, że działania zarządcy przyniosły poprawę gospodarki zarządzania nieruchomością, gdyż pożytki wypracowane przez Zarząd i Zarządcę wyniosły 411.962,33 zł. Stąd nie sposób mówić o jakiejkolwiek niegospodarności.

Odnośnie działań naruszających przepisy prawa budowlanego i sanitarnego, wskazane zostało że po inspekcji sanitarnej wspólnota zapłaciła karę w kwocie 400 złotych. Z uwagi na plamy tłuszczu na dachu istnieje obawa pożaru. Podobnie rzecz się ma z zastawianiem drogi pożarowej przez samochody dostawcze. Nie dość, że jest to uciążliwe to może stanowić w przyszłości duże niebezpieczeństwo, zwłaszcza w okolicznościach niebezpieczeństwa jakie płynie z istnienia wadliwej wentylacji co grozi pożarem. Wspólnota reagowała także na bezustanne niszczenie trawników, blokad parkingowych przez dużą ilość samochodów dostawczych. Nie jest to przejawem braku akceptacji wobec lokali gastronomicznych, ale zwyczajnie, lokale te nie są przystosowane do prowadzenia takich działalności.

Postanowieniem z dnia 7 listopada 2016 r. Sad Rejonowy w Świnoujściu odrzucił apelację R. B. (2), B. M. (2), M. N., J. P. I A. Z. (k. 2795 akt sprawy). Postanowienie uprawomocniło się.

W odpowiedzi na apelację uczestników wnioskodawcy T. Z. I K. Z. wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego. W ich ocenie orzeczenie Sądu I instancji jest w pełni prawidłowe, a zarzuty apelacji w pełni chybione.

Odnosząc się do błędu w ustaleniach faktycznych wskazali, że w toku postępowania zostało wykazane, że pieniądze z budżetu wspólnoty były wydatkowane bez wymaganej zgody właścicieli I wbrew planowi gospodarczemu, w szczególności zastrzeżenia te dotyczyły kwoty 10.000 zł oraz 4.920 zł. Podnieśli, że okoliczność braku pobierania wynagrodzeń przez członków zarządu nie może oznaczać, że mogli swobodnie wydatkować pieniądze wspólnoty.

Dalej zostało wskazane, że podejmowane były wprost działania dyskryminujące właścicieli lokali użytkowych i jako przykład została wskazana sytuacja braku zawarcia umowy najmu z K. P. (1) w 2015 r.

Dodatkowo wnioskodawcy wskazali, że nie było żadnej uzasadnionej podstawy do pozyskania na koszt wspólnoty opinii specjalistów, w sytuacji gdy posiadali wszystkie niezbędne dokumenty pozwalające im na prowadzenie działalności gospodarczej.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 5 k.c. wskazali, że uczestnicy nie przedstawili żadnych konkretnych zachowań, które by o tym świadczyły.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wnioskodawcy wyjaśnili, że nie tylko z zeznań wnioskodawcy ale także innych świadków wynikało, że czynności podejmowane przez zarząd są determinowane przez partykularne interesy uczestników. Świadczą o tym działania w postaci prób nakładania na właścicieli lokali użytkowych rynkowego czynszu za dzierżawę części wspólnych, wysyłanie pism i maili do pozostałych członków wspólnoty przedstawiających w negatywnym świetle właścicieli tych lokali, pisanie skargi i donosów do organów administracyjnych.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił, że po wydaniu orzeczenia przez Sąd Rejonowy:

W stanie prawnym nieruchomości lokalowych nastąpiły następujące zmiany:

–

lokal (...).1.1 objęty księgą wieczystą (...) został nabyty I. M. i P. M. (2)

–

lokale (...).2.3, 14/2.2.2 objęte księgami wieczystymi Kw nr (...) zostały K. K. (6);

–

lokal (...).1.6 objęty księgą wieczystą Kw nr (...) został nabyty przez A. – S. K.

–

lokal (...).3.2 objęty księgą wieczystą Kw nr (...) został nabyty przez E. B. i M. B. (2);

–

lokal (...).3.3 objęty księgą wieczystą Kw nr (...) został nabyty przez J. K. (2) i J. K. (3);

–

lokal (...) objęty księgą wieczystą Kw nr (...) został nabyty przez K. S..

Właścicielem lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...) oprócz H. B. jest również K. B. (2).

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu Sąd Okręgowy wezwał do udziału w sprawie:

–

I. M. i P. M. (2) ( (...));

–

K. K. (6) ( (...), (...))

–

K. B. (2) ( (...))

–

A. – S. K. ( (...))

–

E. B. i M. B. (2) ( (...));

–

J. K. (2) i J. K. (3) ( (...))

–

K. S. ( (...))

Uczestnicy K. B. (1) i F. B. zbyli swoją nieruchomość we wspólnocie w dniu 6 września 2016 r. na rzecz I. i P. M. (2).

I. H. i D. H. zbyły lokal w dniu 4 listopada 2016 r. na rzecz M. i E. B..

A. Z. i W. Z. sprzedali lokal w dniu 29 marca 2017 r. na rzecz K. K. (6).

E. L. (1) i R. L. zbyli nieruchomość w dniu 2 grudnia 2016 r. na rzecz S. K..

M. P. (1) w dniu 25 lutego 2017 r. sprzedała lokal J. i J. K. (3). Natomiast J. N. i M. N. sprzedali lokal w dniu 5 lutego 2017 r. K. S..

Na rozprawie w dniu 27 września 2018 r. pełnomocnik uczestników cofnął apelacje wywiedzione w imieniu E. L. (1) i R. L.. Natomiast w odniesieniu do pozostałych uczestników apelacje podtrzymał.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 391 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., w razie cofnięcia apelacji sąd drugiej instancji umarza postępowanie apelacyjne. Cofnięcie apelacji będące wyrazem dyspozycyjności strony w postępowaniu sądowym, w tym przypadku nie podlega żadnej kontroli ze strony sądu II instancji i sąd ten umarza automatycznie postępowanie apelacyjne (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r. III CZP 6/00). Mając na uwadze powyższe, w oparciu o powołane przepisy Sąd Okręgowy postępowanie apelacyjne w odniesieniu do apelacji uczestników E. L. (1) I R. L. podlegało umorzeniu, o czym orzeczono w punkcie I postanowienia.

Sąd odrzucił apelację uczestników K. B. (1), F. B., I. H., D. H., W. Z., M. P. (2), J. J. odmawiając im tym samym dalszego udziału w sprawie.

Wszyscy wymienieni już po złożeniu środka odwoławczego przestali być zainteresowani w sprawie, z uwagi na zbycie należących do nich nieruchomości znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej. Sąd miał na uwadze, że w każdym stanie sprawy powinien badać, czy osoby biorące udział w postępowaniu nieprocesowym są zainteresowane w sprawie. Skutkiem ustalenia, że nie, winno być wydanie postanowienia o odmowie dopuszczenia uczestnika do udziału w postępowaniu (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1999 r., II CKU 25/98). Sąd Odwoławczy uznał, że apelujący którzy zbyli swoje nieruchomości już po wniesieniu apelacji utracili interes prawny stanowiący merytoryczną przesłankę do udziału w postępowaniu nieprocesowym w charakterze uczestnika, gdyż interes prawny ma każdy, kogo praw może dotyczyć wynik postępowania. Zbycie nieruchomości powoduje, że wynik postępowania w żaden sposób nie będzie oddziaływał na sferę ich praw. W konsekwencji Sąd odrzucił ich apelację, odmawiając tym samym dalszego udziału w sprawie, o czym orzeczono w oparciu o art. 373 k.p.c. w punkcie II postanowienia.

Apelacja pozostałych uczestników tj. J. Ż., Z. Ż. S. D., T. D., J. M. (4), P. M. (1), J. M. (2), E. K. o ile wnieśli o zmianę zaskarżonego orzeczenia poprzez oddalenie wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego, nie zasługiwała na uwzględnienie. Zasadny był natomiast zarzuty dotyczące zmiany osoby zarządcy przymusowego, aczkolwiek nie sposób w tym zakresie czynić zastrzeżeń dotyczących orzeczenia Sądu I instancji. Informacja bowiem o tym, że doszło do zmian w zakresie administratora dotarła do Sądu Rejonowego na tyle późno, że nie zdecydował się na kolejne odroczenie rozprawy i jest to zrozumiałe, jeśli uwzględni się ogrom pracy związany z zawiadomieniami o terminie rozprawy.

Na wstępie należy podkreślić, że dokonując kontroli instancyjnej Sąd II instancji nie stwierdził uchybień, które skutkowałby nieważnością postępowania, a których wystąpienie musi uwzględnić z urzędu.

Niewątpliwie Sąd Rejonowy ustalił, że w czerwcu 2016 r. zarząd wspólnoty po rezygnacji A. K. (2) podpisał umowę z nowym zarządcą I. B.. Oczywiście Sąd zgodnie z art. 316 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. wydając orzeczenie winien brać za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy a więc w okolicznościach niniejszej sprawy również fakt podpisania umowy z nowym zarządcą, która to okoliczność nie mogła być uznana za nieistotną, zwłaszcza że zastrzeżenia wnioskodawców dotyczyły również osoby zarządzającej wspólnotą tu: A. K. (2). Wbrew jednak temu co uważają apelujący zmiana osoby administratora wspólnoty nie pociąga za sobą skutku w postaci uznania, że wniosek o ustanowienie zarządcy jest w całości niezasadny.

Model zarządzania przyjęty we wspólnocie powoduje, że najważniejsze decyzje są podejmowane przez zarząd, w skład którego wchodzą członkowie wspólnoty, rola administratora jest istotnie ograniczona. Tym samym nieuprawnione jest twierdzenie, że zmiana administratora bezzasadnym czyni wiosek o ustanowienie zarządcy przymusowego.

W dalszej kolejności należy podkreślić, że z treści art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że zarządca przymusowy może zostać ustanowiony w jednej z trzech sytuacji: gdy zarząd (odpowiednio zarządca) nie został powołany albo gdy zarząd ( zarządca) został powołany ale nie wypełnia swoich obowiązków, albo gdy zarząd (zarządca) wykonuje swoje obowiązki w sposób nieprawidłowy tj. narusza zasady prawidłowej gospodarki.

W ocenie Sądu w ocenianej sprawie nadal zachodzą przesłanki ustanowienia zarządcy, o czym dalej.

Po uzyskaniu zgody I. B. na etapie postępowania apelacyjnego Sąd podjął decyzję o zmianie jedynie w tym zakresie orzeczenia Sądu Rejonowego. Konsekwencją zmiany rozstrzygnięcia w punkcie 1 była również zmiana punktu 2, gdyż stawka wynagrodzenia zaproponowanego przez I. B. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (...) była korzystniejsza dla wspólnoty mieszkaniowej, czemu Sąd dał wyraz w rozstrzygnięciu zawartym w punkcie II i III postanowienia wydanym w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd dostrzega, że dotychczasowe działania I. B. są akceptowane zarówno przez wnioskodawców i uczestników postępowania. Wskazana podjęła stanowcze działania dotyczące kwestii rozliczenie niedopłaty wody i uzyskała częściowy zwrot należności od przedsiębiorstwa gminnego, a była to jedna z przyczyn nieporozumień pomiędzy wnioskodawcami a zarządem. Stąd zachodzi uzasadnione przeświadczenie, że jako zarządca przymusowy posiadając szerszy wachlarz możliwości aniżeli administrator będzie mogła podejmować działania zmierzające do ustabilizowania sytuacji we Wspólnocie.

Dalej idąca apelacja uczestników nie mogła zostać uwzględniona.

W ocenie Sądu Odwoławczego Sąd pierwszej instancji w granicach wyznaczonych wnioskami stron przeprowadził pełne postępowanie dowodowe konieczne dla rozstrzygnięcia sprawy, dopuszczone dowody poddał ocenie mieszczącej w granicach wyznaczonych dyspozycją art. 233 § 1 k.p.c. i w oparciu o tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy w pełni podziela i przyjmuje za własne. Sąd Okręgowy dokonał także właściwej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego do norm prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w badanej sprawie.

Przeciwko prawidłowości rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonym postanowieniu nie mogą przemawiać zarzuty zawarte w apelacji.

Na wstępie wskazać trzeba, że w badanej sprawie wnioskodawcy wnieśli na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2018 r., poz. 716, dalej u.w.l.) o ustanowienie zarządcy przymusowego nieruchomości położonej w Ś. przy ul. (...). W ocenie wnioskodawców osoby zajmujące się zarządzeniem nieruchomością – zarząd składający się z osób fizycznych, członków wspólnoty i zarządca w osobie A. K. (2) nie wypełniali swoich obowiązków oraz naruszali zasady prawidłowej gospodarki.

Regulacja zawarta w art. 26 ust.1 u.w.l. stanowi przepis o charakterze wyjątkowym, przewidując odstępstwo od zasady wynikającej z art. 18, art. 19 i 20 u.w.l., iż to sami właściciele lokali i współwłaściciele nieruchomości wspólnej sprawują zarząd tą nieruchomością, jak i określają sposób tego zarządu. Ponieważ odebranie właścicielowi uprawnienia w zakresie zarządzania jego mieniem zawsze będzie stanowiło ingerencję w podstawowe uprawnienia wynikające z przysługiwania tego prawa rzeczowego, a określone w art. 140 k.c. w zw. z art. 195 k.c., stosowanie tego rodzaju wyjątkowych regulacji wymaga wykładni ścisłej i zawężającej w zakresie przesłanek, które mogą doprowadzić do ingerencji Sądu w to uprawnienie.

Wywody apelujących, stanowiące w istocie powtórzenie argumentacji podnoszonej w złożonych w toku postępowania pierwszoinstancyjnego pismach procesowych, nie mogą skutkować zmianą zaskarżonego orzeczenia i oddaleniem wniosku. Poglądy wyrażane w wywiedzionym środku zaskarżenia stanowią gołosłowną polemikę ze szczegółowym i wnikliwym uzasadnieniem Sądu Rejonowego, który odniósł się do poniesionych przez skarżącego zarzutów, jak i wyjaśnił przepisy prawa, które miały w tej sprawie zastosowanie. Należy zatem podzielić stanowisko Sądu Rejonowego, iż postępowanie przeprowadzone w niniejszej sprawie oraz zgromadzony materiał dowodowy przemawiały za ustanowieniem zarządcy przymusowego.

Ocena dowodów dokonana przez Sąd pierwszej instancji uwzględnia dyrektywy wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. Jest swobodna, ale nie dowolna, odnosi się do całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Pisemne motywy zaskarżonego orzeczenia zawierają wyraz własnego przekonania Sądu popartego wywodem logicznymi i wewnętrznie spójnym, dlatego w pełni odpowiadają dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c.

Po przeprowadzeniu postępowania Sąd Rejonowy ustalił, że zarząd wspólnoty nie wypełnia swoich obowiązków i narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Wyjaśnić należy, że we wspólnocie obowiązuje dwustopniowy model zarządzenia. Obok zarządu w skład którego wchodzą osoby fizyczne będące członkami wspólnoty została zawarta umowa z administratorem na podstawie przepisu art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204). W tym schemacie zarządzenia podstawowym organem jest oczywiście zarząd.

Sąd Odwoławczy ma na uwadze również podniesione w toku postępowania zarzuty dotyczące trybu zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.

W dziale III księgi wieczystej Kw nr (...) prowadzonej dla nieruchomości gruntowej – działki (...) w Ś. ul. (...) nadal ujawniony jest wpis dotyczący sposobu sprawowania zarządu - “ Zarząd (...) sprawowany będzie przez zarządcę pod nazwą (...) z siedzibą w Ś. na warunkach określonych - PW. 7”. Ów sposób zarządu został wspólnocie narzucony decyzją dewelopera przy ustanawianiu pierwszej odrębnej własności lokalu.

Natomiast Wspólnota twierdzi, że doszło do zmiany sposobu sprawowania zarządu w dniu 5 maja 2007 r. czego wyrazem ma być uchwała zaprotokołowana przez notariusza – rep. A nr 2960/2007, podjęta w trybie art. 18 ust. 2 a u.w.l. Dotychczas jednak uchwała ta nie została ujawniona w księdze wieczystej, natomiast w toku postępowania wnioskodawcy podnieśli zarzuty dotyczące sposobu jej podjęcia, wręcz zarzut jej nieistnienia wobec oddania głosów za wyłącznie przez właścicieli posiadających łącznie 46,74 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Wśród przedstawionych dowodów brak jest listy do głosowania nad uchwałą 1/2007. Przedstawiono jedynie listę obecności na zebraniu, z której wynika że w imieniu dewelopera, K. K. (1) i P. W. w zebraniu brała udział jako pełnomocnik E. G., która opuściła zebranie według twierdzeń wnioskodawców, gdyż nie posiadała stosownych pełnomocnictw. Przy tego rodzaju zarzutach, wydaje się koniecznym zweryfikowanie w oparciu o posiadaną dokumentację w jaki sposób uchwała została podjęta i czy istotnie nie jest dotknięta zarzutem nieistnienia. W takiej sytuacji koniecznym jawiłoby się podjęcie działań zmierzających do prawidłowego wyłonienia zarządu i zmiany sposobu zarządzenia nieruchomością.

Niewątpliwie jednym z podstawowych zadań zarządcy przymusowego będzie podjęcie działań zmierzających do jej ujawnienia, a w przypadku zaistnienia jakichkolwiek przeszkód doprowadzenie do podjęcia uchwały zgodnej z przepisami w zakresie sposobu głosowania. Powstaje bowiem wątpliwość czy zmiana w istocie nastąpiła i czy wspólnota w ogóle posiada organ uprawniony do jej reprezentacji. Co do zasady wskazana okoliczność mogłaby być wystarczająca do ustanowienia zarządcy przymusowego, jednak należy wskazać, że Sąd w całej rozciągłości podziela stanowisko Sądu Rejonowego, że sposób sprawowania zarządu przez zarząd w osobach E. L. (1), L. W., K. B. (1), Z. C. i J. Ż. budzi poważne wątpliwości w odniesieniu do prawidłowości działania, gospodarności podejmowanych decyzji.

Kwestia prawidłowości sprawowania zarządu zawiera się w ocenie prowadzenia dokumentacji, sposobie zajmowania stanowiska, decyzjach uchwałodawczych, wreszcie w decyzjach gospodarczych, rzutujących na sytuację finansową wspólnoty.

Nie sposób zgodzić się z apelującymi, że działalności zarządu nie sposób czynić jakichkolwiek zastrzeżeń. Znamienne jest, że apelujący polemizują jedynie z wybiórczymi ustaleniami Sądu I instancji, inne zupełnie marginalizując. Tak jest na przykład w odniesieniu do sposobu zajmowania stanowiska przez członków zarządu, nieuzasadnionego wydatkowania pieniędzy z funduszu remontowego, opóźnień w realizacji zadania w postaci wymiany liczników wody, zawarcia umowy dzierżawy z pominięciem członka wspólnoty, próby podejmowania uchwał niezgodnych z prawem (zakaz wjazdu samochodów dostawczych na teren nieruchomości wspólnej), braku porządku w dokumentacji wspólnoty (dokonywanie nadpisywań w uchwałach, istnienie kilku list do głosowania, brak pełnomocnictw, głosowanie przez nieumocowanych pełnomocników, brak rozsyłania zawiadomień o podjętych uchwałach itp.), próby uzyskania czynszu od części wspólnych – chodnika przy promenadzie, przeznaczonego do wyłącznego korzystania przez właścicieli lokali gastronomicznych.

Sąd Odwoławczy w całej rozciągłości podziela argumentację Sądu Rejonowego poczynioną w odniesieniu do stwierdzonych nieprawidłowości i nie ma żadnej potrzeby by ją ponownie powtarzać. Wszystkie ujawnione w toku postępowania I - instancyjnego nieprawidłowości w sposobie zarządzania nieruchomością wspólną nie są zwykłą niefrasobliwością, lecz są działaniami będącymi zaprzeczeniem prawidłowej i racjonalnej gospodarki wspólnoty mieszkaniowej, a także wyrazem realizacji interesów partykularnych w tym konkretnym przypadku członków zarządu oraz właścicieli lokali użytkowych, ale nie służących do prowadzenia działalności gospodarczej. Przypomnieć bowiem należy, że żaden z lokali w tej wspólnocie nie ma charakteru mieszkalnego.

Kwestie podnoszone w apelacji uczestników są nieudolną próbą przesunięcia ciężkości postępowania na kwestie poboczne, które w przeważającej mierze powinny być rozstrzygane na gruncie postępowań administracyjnych.

Zauważania także wymaga, że zarzuca się Sądowi Rejonowemu, że jego ustalenia są dość skrótowe, by następnie podnieść zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i zupełne pominięcie części tych dowodów (jakich?), z których wynika, że czynności zarządu dokonywane były w interesie Wspólnoty i z korzyścią dla jej członków a więc nie można stwierdzić, że obecny zarządca nie wypełnia swoich obowiązków albo jego działania naruszają zasady prawidłowej gospodarki, wobec czego brak jest podstaw do ustanowienia zarządcy przymusowego. Przy tak ogólnikowym sformułowaniu trudno polemizować z apelacją uczestników, która jest mocno wybiórcza.

Całokształt okoliczności wskazuje, że osoby kierujące sprawami wspólnoty mają ustalony kierunek działań, pomijający okoliczność gdzie nieruchomość jest położona i w jakim celu inny członkowie wspólnoty nabyli w niej lokale. Przede wszystkim zaś nie można aprobować stanowiska prezentowanego przez apelującym, że skoro wspólnota zarządzana przez wymienionych osiągnęła duże korzyści finansowe, wydatkowanie wspólnych pieniędzy na opinie specjalistów było racjonalne. Wszak należy podnieść, że opinia uzyskana od M. U. nie służy wspólnocie, gdyż z jakimikolwiek roszczeniami związanymi z nadmiernymi immisjami mogą wystąpić wyłącznie poszczególni właściciele, nie zaś wspólnota jako całość. Jak jednak można dostrzec chociażby w toku tego postępowania , zmiany właścicielskie zachodzą we wspólnocie stosunkowo często i nikt dotychczas nie zdecydował się na wystąpienie z własnym żądaniem.

Akcentowana kwestia braku prawidłowego rozliczenia wody, co strony przyznały w toku postępowania apelacyjnego, częściowo została wyeliminowana, gdyż udało się odzyskać część należności od przedsiębiorstwa gminnego. Jednakże podkreślić należy, że zarząd z oczywistych względów nie był zainteresowany jakimikolwiek działaniami w tym kierunku. Przeforsowano bowiem zasadę, nie mającą oparcia w żadnym systemie prawa cywilnego, że największe koszty związane z pokryciem niedoboru, ponoszą te osoby, które dotychczas najwięcej zużywały wody. Oczywiście problem jest głębszy bo związany z faktem, że zawór główny wody obejmuje całe osiedle a nie tylko budynki wspólnoty, niemniej jednak takie działanie było wprost wymierzone przeciwko osobom prowadzącym działalność gospodarczą, w tym wnioskodawcom, których udziały w nieruchomości wspólnej są zbliżone do udziałów pozostałych osób. Z oczywistych – finansowych względów, członkowie zarządu nie byli zainteresowani rozliczeniem niedoboru wody według udziałów.

Wypada nadmienić, że dowody przeprowadzone w sprawie przez Sąd I instancji stanowią wystarczający materiał do dokonania rzetelnej oceny działań, jakie odnośnie nieruchomości wspólnej podejmowali członkowie zarządu. Nie jest także trafne stanowisko apelujących, że sąd czyniąc ustalenia oparł się wyłącznie na zeznaniach samego wnioskodawcy. Przy tak dużym skonfliktowaniu stron, czemu apelujący obecnie przeczą, a czego nie sposób nie dostrzec zapoznając się z materiałem dokumentarnym ze sprawy, zeznaniami kolejnych świadków, to nie tylko zeznania wnioskodawcy doprowadziły Sąd I instancji do oceny zasadności zgłoszonego wniosku. Braki w dokumentacji wspólnoty, wyrok wydany w sprawie I C 505/15 przez Sąd Okręgowy w Szczecinie, poszczególne decyzje, którym apelujący nawet nie przeczyli, wskazują na zupełny brak racjonalizmu w podejmowanych działaniach.

Nie można także zgodzić się z apelującymi co do postrzegania roli zarządcy przymusowego we Wspólnocie. Istotnie ta rola ma się sprowadzić do uporządkowania spraw wspólnoty, jeśli idzie o kwestie związane z rozliczeniem wody, wykreślenia wzmianki z działu III księgi wieczystej, wreszcie ustalenia czy uchwała dotycząca zmiany sposobu zarządzenia nieruchomością wspólną istotnie została podjęta. Rola zarządcy przymusowego ma także zmierzać do poprawy stosunków we Wspólnocie. Utrzymujący się konflikt, w tym wzajemne oskarżenia o naruszenia prawa, wszczynanie kolejnych spraw administracyjnych, z pewnością nie wpłynie na właściwe ułożenie stosunków i konstruktywne działania, zmierzające do wypracowania konsensusu. Osoba I. B., przy dotychczasowej akceptacji ze strony zarządu, jak również wnioskodawców, ma pomóc w wypracowaniu porozumienia.

Mając powyższe na uwadze, dalej idące żądania apelacji oddalono na zasadzie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., o czym orzeczono w punkcie IV postanowienia.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 520 § 1 k.p.c. Ostatecznie apelacja częściowo została uwzględniona, stąd nie zachodziły podstawy by o kosztach orzekać przy zastosowaniu regulacji szczególnych.

SSO Violetta Osińska SSO Katarzyna Longa SSO Tomasz Sobieraj

Sygn. akt II Ca 1314/17

ZARZĄDZENIE

1.  odnotować I zakreślić w kontrolce uzasadnień;

2.  odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi uczestnika;

3.  odpis postanowienia z uzasadnieniem doręczyć również zarządy przymusowemu I. B., (...), ul. (...), (...)-(...) Ś.

4.  akta sprawy zwrócić Sądowi Rejonowemu w Świnoujściu po dołączeniu (...)

SSO Katarzyna Longa