Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 maja 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - SędziaSA Ksenia Sobolewska - Filcek

Sędziowie:SA Agata Zając

SO del. Grzegorz Tyliński (spr.)

Protokolant:Patryk Pałka

po rozpoznaniu w dniu 21 maja 2019 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko (...) spółka z o.o. spółce komandytowo - akcyjnej z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 4 listopada 2015 roku, sygn. akt XXV C 364/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) W. na rzecz (...) spółka z o.o. spółki komandytowo - akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 23 750 zł (dwadzieścia trzy tysiące siedemset pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 220/19

UZASADNIENIE

Powód (...) W. domagał się od pozwanego (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki (...) w W. zapłaty kwoty 255 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty.

Pozwany (...) Sp. z o. o. S. K. – A. wnosił o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 4 listopada 2015 r. (sygn. akt XXV C 364/13) Sąd Okręgowy w Warszawie: 1) zasądził od pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka (...) z siedzibą w W. na rzecz powoda (...) W. kwotę 50 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2012 roku do dnia zapłaty; 2) oddalił powództwo w pozostałym zakresie; 3) zasądził od powoda (...) W. na rzecz pozwanego (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka (...) z siedzibą w W. kwotę 1 924,43 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Rozstrzygnięcie to zapadło przy następujących ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych:

Ówczesna Gmina W.w dniu 29 listopada 2000 r. zawarła z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (poprzednikiem prawnym (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki Komandytowo – Akcyjnej z siedzibą w W.) umowę oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Na podstawie tej umowy Gmina W. będąca właścicielem niezabudowanej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o powierzchni 5 714 m ^{( 2)} (podzielonej na działki: 1. nr (...)o powierzchni 247 m ^{( 2)}, 2. nr (...) o powierzchni 2 155 m ^{( 2)}, 3. nr (...) o powierzchni 2 866 m ^{( 2)} oraz 4. nr (...) o powierzchni 446 m ^{( 2)}), dla której Sąd Rejonowy(...) VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą Kw nr (...) (a obecnie o numerze (...)) oddała (...) Spółce z o. o. w użytkowanie wieczyste na 99 lat, tj. do 29 listopada 2099 roku niezabudowane działki o numerach (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 2 601 m ^{( 2)}, a pozwany wyraził na powyższe zgodę (§ 3). Powyższa umowa oddania gruntu w użytkowanie przewidywała następujące warunki:

- oddanie w użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości nastąpiło z przeznaczeniem na budowę obiektu wielofunkcyjnego z dominacją funkcji kultury, zgodnie z koncepcją przedstawioną w ofercie i przyjętą przez komisję przetargową oraz zgodnie z warunkami ustalonymi w prawomocnych decyzjach: o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę,

- cena przedmiotowych działek gruntu ustalona została na kwotę 8 500 000 zł,

- wysokość pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stanowiąca 25% ceny gruntu wyniosła 2 125 000 zł,

- opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego stanowiące 3% ceny gruntu z ust. 2 wyniosły po 255 000 złotych i płatne były z góry do 31 marca każdego roku począwszy od roku następnego po podpisaniu niniejszej umowy z ustawowymi odsetkami w razie zwłoki,

- rozpoczęcie realizacji inwestycji miało nastąpić w ciągu dwóch lat, a jej zakończenie w ciągu pięciu lat od podpisania niniejszej umowy, w przypadku niedotrzymania powyższych terminów właściciel nieruchomości mógł naliczyć dodatkowe opłaty roczne ustalone w oparciu o art. 63 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami,

- użytkownik wieczysty zobowiązał się do zabudowy działek gruntu o numerach (...) i (...) wyżej opisanym obiektem o charakterze nieuciążliwym, powiązanym funkcjonalnie z terenami parkowymi, do wybudowania na wstępie przed rozpoczęciem właściwej inwestycji drogi pożarowej o utwardzonej nawierzchni i szerokości 4,5 m przylegającej do zachodniej granicy działki nr (...) a następnie dalej biegnącej wzdłuż północnej ściany budynku mieszkalnego przy ul. (...), a także do odtworzenia 30 miejsc parkingowych ogólnodostępnych nie objętych bilansem przyszłej inwestycji, zgodnie z wytycznymi przestrzennymi – Gmina W. scedowała na rzecz (...) Sp. z o. o. prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane w odniesieniu do terenu, na którym Spółka zobowiązana będzie wybudować parking i drogę przeciwpożarową,

- użytkownik wieczysty zobowiązany był do utrzymania obiektów i urządzeń, które zostaną wybudowane na przedmiotowym gruncie zgodnie z treścią ust. 1 w należytym stanie technicznym, a w przypadku zniszczenia lub rozbiórki tych obiektów lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego należy je odbudować w przeciągu trzech lat,

- umowa użytkowania wieczystego mogła ulec rozwiązaniu, jeżeli użytkownik wieczysty korzystałby z przedmiotowej nieruchomości w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem lub jeżeli wbrew umowie nie wzniósłby określonych w niej obiektów lub urządzeń w wyżej określonym zakresie i terminach,

- w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego – użytkownikowi wieczystemu przysługiwało wynagrodzenie zgodnie z art. 33 o gospodarce nieruchomościami w wysokości odpowiadającej wartości naniesień określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego, za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługiwało (§ 4). (...) Sp. z o. o. wpłaciła na rzecz Gminy W. kwotę 2 125 000 złotych tytułem pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste (§ 7). W sprawach nie uregulowanych postanowieniami niniejszej umowy zastosowanie miały znaleźć przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, kodeksu cywilnego oraz inne obowiązujące przepisy prawa (§ 8). Spółka w październiku 2000 r. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy ulicy (...), zaś Burmistrz Gminy W. decyzją nr (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 30 października 2001 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu inwestycji polegającej na budowie budynku wielofunkcyjnego o dominującej funkcji kultury z garażem podziemnym, stwierdzając, że planowana lokalizacji jest zgodna z treścią zapisu i rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz spełnia wymagania inwestora zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Spółka (...) pismem z dnia 10 października 2002 r. wniosła o nienaliczanie opłat dodatkowych i wydłużenie okresu rozpoczęcia realizacji inwestycji z umowy z dnia 29 listopada 2000 r. o jeden rok z uwagi na: 1) długie oczekiwanie na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz 2) działania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) zmierzające do zablokowania inwestycji poprzez oprotestowanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu skutkujące długotrwałym postępowaniem przez SKO, złożenie skargi do NSA. Wydział (...) (...) W. pismem z dnia 5 listopada 2002 r. poinformował o podjęciu w dniu 31 października 2002 r. uchwały o pozytywnym zaopiniowaniu przedłużenia terminów rozpoczęcia i zakończenia inwestycji o jeden rok oraz zmiany umowy notarialnej w części dotyczącej terminów realizacji inwestycji z uwagi na niewywiązanie się użytkownika wieczystego z umownych terminów z przyczyn od niego niezależnych, przy czym ostateczna decyzja należeć miała do Prezydenta (...) W.. W dalszej kolejności Sąd Okręgowy ustalił, iż Zastępca (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków orzeczeniem nr (...) z 13 stycznia 2003 roku postanowił uzgodnić pod względem konserwatorskim przedstawiony projekt decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji – budowy budynku wielofunkcyjnego o dominacji funkcji kultury z garażem podziemnym, infrastrukturą i zagospodarowaniem terenu przy ul. (...) zgodnie z przedstawionym projektem budowlanym autorstwa (...) Sp. z o. o. z uwagi na zlokalizowanie projektowanego budynku w bezpośrednim sąsiedztwie (...) oraz (...). Z uzasadnienia tego postanowienia wynika, że przedstawiony projekt budowlany jest zgodny z zaopiniowanym pozytywnie przez (...) projektem koncepcyjnym. Dokonując dalszych ustaleń dotyczących postępowania administracyjnego związanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę Sąd Okręgowy wskazał, iż w pierwszej kolejności Prezydent (...) W. decyzją nr (...) z dnia 2 marca 2004 r. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę powołując się na rozbieżności między dokumentacją złożoną w przetargu a projektem budowlanym złożonym do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę – w postępowaniu przetargowym projekt dotyczył budynku o powierzchni 9 500 m ^{( 2)} i trzech kondygnacjach z antresolą wraz z garażem podziemnym, a w projekcie budowlanym przedstawiono budynek o powierzchni 15 114 m ^{( 2)} i pięciu kondygnacjach z antresolą i dwoma kondygnacjami podziemnymi. Następnie Wojewoda (...) decyzją (...) z dnia 8 kwietnia 2004 roku uchylił decyzję nr (...) Prezydenta (...) W. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując, że organ I instancji nie powołał się na okoliczności uzasadniające w świetle ustawy - Prawo budowlane decyzję odmawiającą zezwolenia na budowę. Dodatkowo z żadnych przepisów nie wynika, aby decyzja zezwalająca na budowę była uzależniona od pozytywnego stanowiska Biura (...). Uzyskanie pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę uzależnione jest jedynie od spełnienia przesłanek z art. 35 ust. 1 ww. ustawy. Prezydent (...) W. kolejną decyzją nr (...) z dnia 27 lipca 2004 roku odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę stwierdzając, że (...) Sp. z o. o. nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – przedłożony projekt budowlany jest niezgodny z posiadanym prawem do terenu, gdyż odbiega on od oferty złożonej w przetargu. Wreszcie Wojewoda (...) decyzją (...) z dnia 16 września 2004 roku uchylił decyzję nr (...) Prezydenta (...) W., zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę budynku wielofunkcyjnego o dominującej funkcji kultury z garażem podziemnym oraz dojazdem na działkach nr ew. (...) i (...) w obrębie (...) położonych przy ul. (...) róg (...) z zachowaniem warunków określonych w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy - Prawo budowlane oraz następujących warunków: 1) wykonania prac zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym stanowiącym integralną część decyzji, z zastosowaniem się do uwag i zaleceń zawartych w uzyskanych opiniach i uzgodnieniach, 2) prowadzenia robót zgodnie ze sztuką budowlaną, przepisami p. poż. i b. h. p., pod nadzorem osoby uprawnionej do kierowania robotami budowlanymi i nadzorem autorskim projektanta, 3) zawiadomienia o zakończeniu robót. Inwestor ponadto winien uzyskać pozwolenie na użytkowanie ww. budynku zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 5 ustawy - Prawo budowlane. Wojewoda (...) stwierdził, że złożony projekt budowlany jest zgodny z wymogami decyzji nr (...), inwestor przedłożył wszystkie wymagane uzgodnienia i opinie i dlatego uchylił decyzję nr (...) i wydał zezwolenie. (...) W. złożyło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. na powyższą decyzję Wojewody (...). Prawomocny postanowieniem z 7 lutego 2005 roku sąd administracyjny skargę odrzucił.

Sąd I instancji ustalił również, iż koszt realizacji inwestycji wynosił nie mniej niż 10 milionów euro. Spółka nie dysponowała taką sumą pieniędzy, wobec czego ubiegała się o kredyt bankowy. Jen z banków w 2004 r. przedstawił propozycję sfinansowania inwestycji. Jednakże oferta ważna była do końca 2004 r. Obecnie trwają rozmowy z bankami celem uzyskania finansowania inwestycji.

(...) Sp. z o. o. pismem z dnia 9 grudnia 2004 roku wniosła o wydłużenie okresu rozpoczęcia realizacji inwestycji z umowy z dnia 29 listopada 2000 roku do 29 listopada 2005 roku, a terminu zakończenia do 29 listopada 2007 roku oraz nienaliczanie dodatkowych opłat rocznych. Przedłużenie realizacji inwestycji było argumentowane: 1) długim oczekiwaniem na decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, 2) zachowaniem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)) długo trwającą procedurą wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Odpowiedź na powyższe pismo Spółka otrzymała 22 kwietnia 2005 r. Z odpowiedzi wynikało, że organ rozpatrzy możliwość ewentualnego określenia kolejnego terminu zagospodarowania nieruchomości przy ulicy (...) po zakończeniu postępowania przez (...). W tym samym czasie gdy (...) W. złożyło skargę do WSA w W.złożyło również 22 listopada 2004 roku wniosek do (...) o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody (...) z 16 września 2004 roku. Po ostatecznym zakończeniu sprawy przed WSA (postanowienie WSA z 7 lutego 2005 roku), (...) podjął 16 marca 2006 roku zawieszone wcześniej postępowanie i decyzją z 16 maja 2006 roku odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody (...) z 16 września 2004 roku. W uzasadnieniu swojej decyzji (...)Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że organ administracji architektoniczno - budowlanej nie ma prawa badania tytułu prawnego do nieruchomości, dokumentem kluczowym jest oświadczenie inwestora o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ponadto ocenił, że podnoszony przez (...) W. fakt, że planowany sposób zabudowy wynikający z projektu budowlanego jest niezgodny z treścią prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez co doszło do rażącego naruszenia art. 233 k. c., może być ewentualnie przedmiotem postępowania cywilnego. Wojewoda (...) decyzją (...) z dnia 8 marca 2005 roku zmienił ostateczną decyzję (...) z 16 września 2004 r. w ten sposób, że zatwierdził zamienny projekt budowlany i wydał pozwolenie na budowę budynku wielofunkcyjnego przy ul. (...) z zachowaniem następujących warunków: rozpoczęcia robót jedynie na podstawie ostatecznej decyzji, wykonania prac zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym stanowiącym integralną część decyzji, z zastosowaniem się do uwag i zaleceń zawartych w uzyskanych opiniach i uzgodnieniach, prowadzenia robót zgodnie ze sztuką budowlaną, przepisami p. poż. i b. h. p. oraz pod nadzorem osoby uprawnionej do kierowania robotami budowlanymi i nadzorem autorskim projektanta na podstawie art. 20 ust. 1 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane, zawiadomienia o zakończeniu robót. Od powyższej decyzji (...) W. wniosło odwołanie do (...)Inspektora Nadzoru Budowlanego, z uwagi na fakt, iż planowany sposób zabudowy, wynikający z projektu budowlanego zatwierdzonego ta decyzją jest niezgodny z treścią prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wynikającego z umowy zawartej miedzy Spółką a (...) W..

(...) Sp. z o. o. w dniu 21 kwietnia 2005 r. wniosło skargę do Prezydenta (...) W. za pośrednictwem Delegatury (...) w Dzielnicy M. na całkowite zaniechanie czynności służbowych przez urzędników samorządowych, w tym Naczelnika Delegatury Biura (...) w Dzielnicy M. oraz rażące naruszenie obowiązków służbowych przez urzędników samorządowych, w tym celowe kwestionowanie działań organów administracji publicznej i (...) Sp. z o.o. oraz przekroczenie uprawnień powodujące powstanie rzeczywistych i wymiernych strat w Spółce. Działania urzędników wstrzymały możliwość uzyskania finansowania inwestycji i rozpoczęcia prac budowlanych przez spółkę. Kolejno (...) pismem z dnia 13 maja 2005 roku zwróciła się do Prezydenta (...) W. o przedłużenie okresu wyznaczonego na rozpoczęcie inwestycji przy ul. (...) do 29 listopada 2005 roku i terminu zakończenia realizacji tej inwestycji do 29 listopada 2007 roku oraz nienaliczanie dodatkowych opłat rocznych. Jednocześnie wezwała do wyznaczenia terminu zawarcia aneksu do umowy z dnia 29 listopada 2000 roku w zakresie zmiany terminu rozpoczęcia i zakończenia inwestycji. Spółka w dniu 2 marca 2006 roku złożyła skargę do Prezydenta (...) W. na urzędników (...) W. z uwagi na całkowite zaniechanie przez nich czynności służbowych oraz rażące naruszenie przez nich obowiązków służbowych, w tym celowe kwestionowanie działań organów administracji publicznej oraz przekroczenie uprawnień powodujące powstanie rzeczywistych i wymiernych strat w spółce. Jednocześnie wnosząc o spowodowanie zawarcia aneksu do umowy z dnia 29 listopada 2000 r. w zakresie terminów rozpoczęcia i zakończenia tej inwestycji. W ocenie skarżącego działania urzędników polegające na weryfikowaniu złożonego projektu w zakresie parametrów budynku z założeniami oferty złożonej w postępowaniu przetargowym i żądanie, aby decyzja administracyjna pokrywała się z ustaleniami umowy cywilnoprawnej nie miało żadnej podstawy prawnej. Zachowanie urzędników uniemożliwiło rozpoczęcie inwestycji, która była celem zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przy jednoczesnym obowiązku uiszczania opłat rocznych. Spółka pismem z dnia 10 maja 2006 roku skierowanym do Prezydenta (...) W. kolejny raz przedstawiła swoje zarzuty pod adresem urzędników (...) W. zajmujących się jej sprawą. W związku z wyłożeniem do publicznego wglądu w dniu 27 kwietnia 2006 roku projektu „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W.” (...) w dniu 17 maja 2006 roku wniosło o zmianę ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W. w zakresie terenu przy ul. (...), obejmującego działki (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 2 601 m ^{( 2)} poprzez oznaczenie go jako terenu przeznaczonego pod zabudowę, a nie jak w Studium jako tereny zielone, wskazując że Studium stoi w oczywistej sprzeczności z umową i skutkuje niemożliwością jej wykonania. Uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego w proponowanej postaci stanowi naruszenie słusznego interesu spółki oraz godzi w jej prawa jako użytkownika wieczystego. W dniu 7 czerwcu 2006 roku doręczono do (...) wniosek (...) W. o ponowne rozpoznanie sprawy zakończonej decyzją z 16 maja 2006 roku. Decyzją z dnia 6 lipca 2006 roku (...)Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy swoją decyzję z dnia 16 maja 2006 r. W uzasadnieniu tej decyzji (...) przytoczył ponownie argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz sprecyzował, że kwestia naruszenia przez inwestora przepisu art. 233 k. c. może stanowić przedmiot rozpoznania w postępowaniu cywilnym w ramach odpowiedzialności kontraktowej, natomiast dla organu administracji publicznej, prowadzącego postępowanie w sprawie pozwolenia, taka okoliczność nie ma znaczenia procesowego. (...) odmówił także uwzględnienia wniosku (...) W. o wstrzymanie wykonania decyzji Wojewody (...) z dnia 16 września 2004 roku. (...) W. zaskarżyło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. powyższą decyzję (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego, a Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z 4 grudnia 2006 roku oddalił skargę, stwierdzając iż (...) W. nie ma interesu prawnego do wniesienia skargi w przedmiotowej sprawie.

W postępowaniu pierwszoinstancyjnym ustalono również, iż (...) pismem z dnia 13 czerwca 2006 r. skierowanym do Prezydenta (...) W. proponowała zorganizowanie spotkania w celu omówienia możliwości polubownego rozwiązania sprawy dotyczącej nieruchomości położonej przy ulicy (...). Spółka ta w dniu 9 października 2006 roku przekazała Delegaturze Biura (...) w Dzielnicy M. pierwszy tom kolejnego projektu budowlanego wraz z planem zagospodarowania terenu i architekturą.

W dniu 29 października 2007 roku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wpłynął wniosek spadkobierców byłych właścicieli nieruchomości, której część stanowi grunt oddany Spółce w użytkowanie wieczyste, o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej Prezydium Rady Narodowej w (...) W. z 29 sierpnia 1953 r. sygn. (...) odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej (użytkowania wieczystego) nieruchomości (...) położonej w W. przy ulicy (...) oznaczonej w dniu wejścia w życie dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W.numerem hipotecznym (...) na rzecz byłej właścicielki S. P. z d. N. oraz spadkobierców po W. N. i E. B.. Nieruchomość, której dotyczy wniosek, w części pokrywa się z nieruchomością oddaną Spółce w użytkowanie wieczyste. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją (...) z dnia 29 lipca 2011 roku stwierdziło, że orzeczenie administracyjne nr (...) z dnia 29 sierpnia 1953 roku wydane przez Prezydium Rady Narodowej w (...) W. odmawiające przyznania dotychczasowym właścicielom i spadkobiercom prawa własności czasowej do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ul. (...) w stosunku do gruntu związanego z własnością konkretnych lokali mieszkalnych oraz konkretnych lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) zostało wydane z naruszeniem prawa, jednakże wobec zaistnienia nieodwracalnych skutków prawnych nie można stwierdzić jego nieważności w tym zakresie, w pozostałej części stwierdzono nieważność tego orzeczenia administracyjnego jako wydanego z rażącym naruszeniem prawa tj. art. 7 ust. 2 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W..

W dniu 18 czerwca 2008 r. (...) W. wytoczyło przeciwko Spółce powództwo o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wydanie nieruchomości. W toku tego postępowania (...) W. i Spółka podejmowały próby polubownego zakończenia sporu, nie przyniosło to jednak żadnych rezultatów. Postępowanie to w chwili obecnej zostało zawieszone.

W 2008 r. (...) W. podało do publicznej wiadomości projekt planu zagospodarowania przestrzennego przewidujący przeznaczenie nieruchomości oddanej Spółce w użytkowanie wieczyste pod zabudowę, jednak przewidujący niekorzystny dla planowanej inwestycji wskaźnik intensywności zabudowy, wskaźnik powierzchni zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy. Spółka wystąpiła z wnioskiem o wprowadzenie do projektu planu korekt tych parametrów w celu uzyskania optymalnych warunków realizacji inwestycji.

W dniu 27 października 2011 roku Spółka wystąpiła do Prezydenta (...) W. z wnioskiem o przekształcenie przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Postępowanie to zostało zawieszone postanowieniem z dnia 8 lutego 2012 r. do czasu zakończenia sprawy o sygn. akt XXIV C 1405/08 Sądu Okręgowego w W.w przedmiocie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Niezasadność tego zawieszenia została stwierdzona prawomocny wyrokiem WSA z 8 marca 2013 r. W uzasadnieniu podano, że ni ma żadnych podstaw prawnych, które uzasadniałby zawieszenie postepowania administracyjnego, bowiem w sprawie administracyjnej – o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości – obowiązkiem organu jest tylko zbadać, czy spełnione zostały przesłanki od których zależy przekształcenie tego prawa. W dniu 12 września 2013 roku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wpłynęło zażalenie (...) na niezałatwienie sprawy dotyczącej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w terminie. Tymczasem postanowieniem z 22 października 2013 r. ponownie zawieszono postępowanie w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, postanowienie to zostało utrzymane w mocy w toku instancji administracyjnej. W dniu 6 grudnia 2013 roku do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...) sp. z o.o. S. K. - A. z siedzibą w W. złożyła skargę na bezczynność Prezydenta (...) W. w postępowaniu w sprawie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) w prawo własności nieruchomości.

Pismem z 16 marca 2012 roku pozwaną Spółkę poinformowano o wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu położonego przy ulicy (...). Pismem z 14 maja 2012 roku (...) W. wezwało pozwaną Spółkę do zapłaty kwoty 1 235 048,34 zł (należności główne oraz odsetki) tytułem opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości przy ulicy (...) za lata 2009 - 2012, w tym kwotę 255 000,50 złotych i odsetek w wysokości 3 994,33 złotych za 2012 r. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu za poprzednie lata, także były przedmiotem postępowań sądowych, w szczególności opłata za rok 2009 – (sygn. akt XXV C 820/10 - wyrok Sądu Okręgowego w W.z 30 maja 2012 roku, następnie zmieniony wyrokiem Sądu Apelacyjnego w W.sygn. akt VI ACa 1236/12 z 06 lutego 2013 roku) oraz opłata za 2010 i 2011 rok – sygn. akt XXV C 587/11 – wyrok z 22 października 2012 roku, następnie utrzymany w mocy wyrokiem Sądu Apelacyjnego w W.sygn. akt VI ACa 694/13 z 8 stycznia 2014 roku). Wyrokiem z dnia 28 listopada 2014 roku Sąd Najwyższy uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego w W.z dnia 6 lutego 2013 roku – sygn. akt VI ACa 1236/12 i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w W.do ponownego rozpoznania. Sąd Apelacyjny w W.wyrokiem z 27 lutego 2015 roku sygn. akt VI ACa 129/15 na skutek apelacji od wyroku z 30 maja 2012 roku oddalił obie apelacje rozstrzygając o kosztach. Wyrokiem z 30 września 2015 roku Sąd Najwyższy uchylił wyrok z 8 stycznia 2014 roku i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

W tak ustalonych okolicznościach faktycznych Sąd Okręgowy uznał zgłoszone powództwo za zasadne jedynie w części, zwracając w pierwszej kolejności uwagę, iż powód wywodził swoje roszczenie z łączącej strony umowy użytkowania wieczystego nieruchomości i na tej podstawie domagał się zasądzenia od pozwanej spółki opłaty rocznej za 2012 rok wraz z odsetkami ustawowymi od kwoty tej opłaty. Sąd ten zwrócił uwagę, iż prawo użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na cudzej rzeczy, uprawniającym użytkownika wieczystego, jako posiadacza zależnego, do korzystania z wyłączeniem innych osób z nieruchomości będącej jego przedmiotem, z zagwarantowaniem mu ochrony w takim zakresie, z jakiego korzysta właściciel (art. 233 k. c.). Prawo to ma charakter odpłatny, a do obowiązków użytkownika wieczystego wobec właściciela, który na swoim gruncie je ustanowił, należy świadczenie pierwszej opłaty i opłat rocznych. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego, które obciąża każdoczesnego użytkownika wieczystego. Opłata roczna ma charakter cywilnoprawny i stanowi swoisty ekwiwalent pieniężny za możliwość korzystania z gruntu w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W okolicznościach niniejszej sprawy możliwość korzystania z nieruchomości z wyłączeniem osób trzecich winna pozwalać użytkownikowi na zrealizowanie celu ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Użytkownik wieczysty co do zasady nie może zwolnić się z obowiązku wnoszenia opłat dopóty, dopóki służy mu prawo użytkowania wieczystego. W konsekwencji sytuacje, w których byłoby to możliwe (zwolnienie z obowiązku wnoszenia opłat) należy traktować jaką wyjątki, a tym samym oceniać restrykcyjnie. Obowiązek ten w ocenie Sądu Okręgowego nie może być jednak traktowany jako bezwzględny (zależny wyłącznie od wpisu do księgi wieczystej) i oderwany od całokształtu okoliczności sprawy. Za błędne uznano tu stanowisko powoda, zgodnie z którym działania organu wykonawczego (...) W. jako organu administracyjnego w ramach postępowań dotyczących wydania decyzji administracyjnych koniecznych do rozpoczęcia zabudowy ww. nieruchomości nie mogą mieć wpływu na roszczenie powoda wywodzone z przysługującego mu prawa własności. Sąd I instancji wskazał, iż takie stanowisko zostało zakwestionowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w którym prezentowano pogląd, zgodnie z którym w ramach oceny na podstawie art. 5 k. c., roszczenie właściciela nieruchomości o zapłatę opłaty rocznej przez użytkownika wieczystego mogą zostać wzięte pod uwagę także działania organu reprezentującego właściciela nieruchomości korzystającego z kompetencji publicznoprawnych, podjętych na podstawie prawa administracyjnego i mających cechy władcze. Powyższa wykładnia wskazuje na szeroki zakres przedmiotowy art. 5 k.c. Zatem zasadność żądania uiszczenia opłaty rocznej musi być oceniana na gruncie przepisów prawa cywilnego w świetle zasad współżycia społecznego z uwzględnieniem legalności działań (...) W. jako właściciela nieruchomości działającego w sferze imperium. Należy bowiem zauważyć, że sytuacja dwoistej roli właściciela gruntu w tych stosunkach jest ich immanentną cechą, wynikającą z tego, że zgodnie z treścią art. 232 § 1 k. c. przedmiotem prawa użytkowania wieczystego mogą być jedynie grunty należące do Skarbu Państwa lub do jednostek samorządu terytorialnego, czyli podmiotów prawa publicznego i cywilnego jednocześnie. Oczywiste jest zatem, że w każdym przypadku właściciel gruntu będzie występował w podwójnej roli i że nie może z tego tytułu być w jakimkolwiek stopniu zwolniony z odpowiedzialności za skutki wszystkich swoich działań związanych z realizacją postanowień umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zdaniem Sądu Okręgowego przeciwne stanowisko prowadziłoby do nieusprawiedliwionego wyłączenia stosunków prawnych związanych z użytkowaniem wieczystym spod działania normy 5 k.c. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, iż podejmowane przez Prezydenta (...) W. działania administracyjne w sprawie warunków zabudowy oraz zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwanej spółce pozwolenia na budowę, czy też dalszych działań związanych z opracowaniem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W., w którym obszar obejmujący nieruchomość oddaną spółce w użytkowanie wieczyste przeznaczony był pod tereny zielone, a nie, jak stanowiła decyzja o warunkach zabudowy, tereny mieszkalno - usługowe, a także przedłożenia projektu planu zagospodarowania przestrzennego, wpłynęły w sposób negatywy na możliwość wykonywania przez pozwaną spółkę jej zamierzeń inwestycyjnych, określonych w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego. Tym samym powinny być one ocenione negatywnie w ramach stosunku cywilnoprawnego łączącego powoda z pozwanym i uzasadniać podnoszony przez stronę pozwaną zarzut nadużycia prawa poprzez żądanie pełnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Nie sposób uznać, zdaniem Sądu Okręgowego, aby takie postępowanie właściciela nieruchomości nacechowane było należytą starannością i lojalnością wobec użytkownika wieczystego. Z działań podejmowanych przez powoda wynika jednoznacznie, że od początku postepowania administracyjnego powód – w osobach pracowników właściwych urzędów – prezentował nieuprawnione stanowisko, ze niezgodność projektu budowlanego z treścią oferty złożonej w przetargu stanowi podstawę do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę. Nieprawidłowość tego stanowiska została dostrzeżona zarówno przez Wojewodę (...) jako organ odwoławczy, jak również przez (...)Inspektora Nadzoru Budowlanego jako organ nadzorczy. Ponadto Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wskazał, że powód po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste nie ma interesu prawnego pozwalającego mu na wszczęcie jakiegokolwiek postępowania administracyjnego dotyczącego wykonywania umowy użytkowania wieczystego. Wadliwe postępowanie Prezydenta (...) W. polegało również na uznaniu, że Spółka nie ma prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz że przedłożony projekt jest niezgodny z posiadanym prawem do dysponowania nieruchomością. Organ administracji architektoniczno - budowlanej nie ma bowiem prawa badania tytułu prawnego do nieruchomości, dokumentem kluczowym jest oświadczenie inwestora o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaś złożony projekt budowlany był zgodny z wymogami decyzji o warunkach zabudowy, inwestor przedłożył wszelkie wymagane uzgodnienia i opinie.

Sąd Okręgowy ocenił, iż roszczenie dochodzone w niniejszej sprawie nie zasługiwało na ochronę w pełnym zakresie także dlatego, iż działania podejmowane przez powoda uznane zostały przez ten Sąd za działania sprzeczne z zasadą współżycia społecznego, rozumianą w sposób tradycyjny jako konieczność opierania się uprawnionego na względach słuszności, oraz kierowania się w działaniu dobrymi obyczajami i dobrą wiarą. Tych ostatnich wymogów nie może bowiem całkowicie przysłaniać niezbędna staranność i troska podmiotów prawa publicznego, niewątpliwie konieczna dla ochrony interesów fiskalnych Państwa. Podmioty należące również i do takiej szczególnej kategorii muszą jednak w swych zachowaniach kierować się także usprawiedliwionym przekonaniem, że dbając o interes powszechny, chroniąc zaufanie i bezpieczeństwo obrotu, zarazem nie krzywdzą obiektywnie nikogo swoim postępowaniem. Wymóg ten wydaje się być oczywistym z mocy art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), w myśl którego urzeczywistnianie zasad sprawiedliwości społecznej jest obowiązkiem Rzeczypospolitej Polskiej będącej demokratycznym państwem prawa. Ponadto zdaniem Sądu I instancji sekwencja podejmowanych przez powoda działań w sposób istotny utrudniała pozwanej spółce osiągnąć cele objęte umową o ustanowienie użytkowania wieczystego i tym samym możliwości korzystania z nieruchomości w sposób wyznaczony treścią tej umowy. W konsekwencji działa powoda uznane zostały przez Sąd za sprzeczne z zasadą wykonywania zobowiązań, w tym wypadku obowiązków ustawowych i umownych wynikających ze stosunku prawnego użytkowania wieczystego, zgodnie z zasadami słuszności i dobrej wiary w znaczeniu obiektywnym. Nie ulega bowiem wątpliwości, że jedynym powodem niewykonania przez pozwaną umownego obowiązku wybudowania na przedmiotowej nieruchomości budynku o cechach ustalonych w umowie, było wadliwe i bezprawne postępowanie Prezydenta (...) W. jako organu administracji architektoniczno - budowlanej, będącego zarazem organem wykonawczym powoda. Sąd stanął na stanowisku, że (...) W., niezależnie od sfery działania, jest podmiotem o wysokim stopniu profesjonalizmu. Nie może zatem zasłaniać się nieznajomością prawa. Winno natomiast mieć świadomość, że posługując się niewłaściwymi środkami prawnymi, sprowadza na siebie odpowiedzialność za skutki tych działań. Bezprawna odmowa udzielenia pozwolenia na budowę oraz lekceważenie wniosków i próśb pozwanej o przedłużenie terminu na wzniesienie budynku stanowią zespół działań (...) W., który doprowadził do sparaliżowania działań pozwanej, która w takiej sytuacji nie mogła uzyskać kredytu koniecznego do realizacji tak dużej inwestycji. Wytoczenie powództwa o rozwiązanie użytkowania wieczystego jeszcze bardziej pogorszyło sytuację pozwanej. (...) W. nie rozpatrzyło także wniosku pozwanej o zmianę umowy w zakresie przeznaczenia gruntu, uzasadniając to trwaniem innych postepowań wszczętych zresztą z jego inicjatywy. Ten cały ciąg działań (...) W. doprowadził do stanu, w którym pozwana nie była w stanie wywiązać się z obowiązku wybudowania budynku ustalonego w umowie, natomiast pozostaje zobowiązana do uiszczania opłaty rocznej. W takiej sytuacji w ocenie Sądu Okręgowego obowiązek uiszczenia opłaty rocznej, w okolicznościach niniejszej sprawy podlegał stosownej redukcji.

W dalszym ciągu Sąd Okręgowy zauważył jednak, iż w realiach niniejszej sprawy oddalenie powództwa w całości doprowadziło by do sytuacji, w której to po stronie pozwanej Spółki doszłoby do przysporzenia, a korzystanie z dobrodziejstwa przepisu art. 5 k. c., nie może prowadzić do nabycia prawa a jedynie do obrony przed jego nadużyciem. Odwołując się do poglądów doktryny Sąd I instancji wskazał również, iż nadużycie prawa podmiotowego nie może prowadzić do jego utraty. Przepis art. 5 k. c., stanowi tzw. klauzulę generalną odnoszącą się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywanie, które nie jest społecznie aprobowane i w związku z tym nie korzysta z ochrony. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego kreuje określone uprawnienia po stronie użytkownika wieczystego. Zasadnicze uprawnienia w tym zakresie to m. in. prawo korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, uzyskanie własności wniesionych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń, uprawnienie do obciążenia tego prawa, rozporządzenia nim, pobierania z niego pożytków. Ponadto ustawy szczególne mogą z faktem posiadania prawa użytkowania wieczystego wiązać określone dodatkowe uprawnienie, jak na przykład prawo żądania przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności. Zdaniem Sądu naganne zachowania strony powodowej nie niweczyły w całości uprawnień pozwanej Spółki wynikających z prawa użytkowania wieczystego. Pozwana może w ograniczonym zakresie korzystać z przysługującego jej prawa, prawem tym rozporządzać co też skutecznie czyni składając wniosek o przekształcenie go w prawo własności. Skoro zatem pozwana podjęła decyzję, mimo możliwości dobrowolnego zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego, o trwaniu w tym stosunku prawnym przez ponad 15 lat, pomimo niemożności korzystania z gruntu w sposób określony w umowie, w celu zapewnienia sobie prawa trwalszego, to powinna ponosić związane z tym odpowiednie ciężary finansowe. Sąd Okręgowy stanął zatem na stanowisku, że nadużyciem prawa podmiotowego po stronie powodowej byłoby uznanie żądania opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w pełnej wysokości wynikającej z umowy stron, a zarazem jednak niezasadne w świetle całokształtu okoliczności sprawy byłoby ukształtowanie takiej sytuacji prawnej strony pozwanej, w której korzystałaby z oddanej jej w użytkowanie wieczyste nieruchomości w sposób nieodpłatny. Skoro przedmiotem procesu była realizacja obowiązku uiszczenia opłaty rocznej przez pozwaną Spółkę, nietrafnie pozwana zarzucała powodowi brak współdziałania w wykonaniu zobowiązania w rozumieniu art. 354 k. c. W zakresie spełnienia przez pozwaną obowiązku zapłaty opłaty rocznej współdziałanie ze strony powoda konieczne było w znikomym stopniu i w zasadzie ograniczało się do wskazania numeru rachunku bankowego przeznaczonego do przyjmowania wpłat z tego tytułu. W sferze cywilnoprawnej powód także uczynił wszystko, do czego był zobowiązany, tj. wydał pozwanej grunt określony w umowie. Współdziałanie natomiast w sferze publicznoprawnej nie może być co do zasady analizowane z uwagi na nierównoprawny charakter tych stosunków, w których organ administracji publicznej ma pozycję nadrzędną wobec podmiotu prawa cywilnego, o którego prawach i obowiązkach publicznoprawnych orzeka.

Te rozważania doprowadziły Sąd Okręgowy do wniosku, iż zgodne z zasadami słuszności w kontekście klauzuli generalnej z art. 5 k.c., będzie przyzwolenie powodowi na żądanie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości stanowiącej 1/5 całej opłaty wynikającej z umowy użytkowania wieczystego. Stosownie do treści art. 481 § 1 k.c., Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 kwietnia 2012 r. Data początkowa naliczania odsetek wynika z treści przepisu art. 71 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651), zgodnie z którym opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.

O kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego Sąd I instancji rozstrzygnął w istocie na podstawie art. 100 k. p. c. z uwagi na to, że żadna ze stron nie utrzymała się w całości ze swoimi żądaniami. Powód wygrał sprawę w 19,6 %. ponosząc koszty procesu w wysokości 19 950 zł (12 750 zł + 7 200 zł), 19,6% tej kwoty wynosi 3 910,20 zł. Pozwana wygrała sprawę w 80,4% i poniosła koszty procesu w wysokości 7 257 zł (7 200 zł + 17 zł + 40 zł), 80,4% tej kwoty wynosi 5 834,63 zł. Różnica między wysokością kosztów poniesionych przez strony wynosi 1 924,43 zł na korzyść pozwanego i taką sumę zasądzono od powoda na rzecz pozwanej tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 4 listopada 2015 r. wniósł powód (...) W. w części – w zakresie punktu 2. i 3. Zaskarżonemu wyrokowi apelujący zarzucił:

1) naruszenie przepisu postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 233 § 1 k. p. c., poprzez przekroczenie ram swobodnej oceny dowodów i błąd w ustaleniach faktycznych i w konsekwencji wyprowadzenie wniosków, które są sprzeczne ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, polegające na przyjęciu, że jedynym powodem niewykonania przez pozwanego umownego obowiązku wybudowania na nieruchomości budynku o cechach ustalonych w umowie było wadliwe i bezprawne postępowanie Prezydenta (...) W. jako organu administracji architektoniczno - budowlanej. będącego zarazem organem wykonawczym powoda podczas, gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie sposób wyprowadzić wniosków, iż postępowania prowadzone przez Prezydenta (...) W. jako organu administracji architektoniczno - budowlanej miały charakter bezprawności, ponadto, iż wyłączną przyczyną długotrwałości tych postępowań były przyczyny leżące po stronie organu, a wreszcie to, iż uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych wydanych z zachowaniem terminów skutkowałoby zabudową przez pozwanego nieruchomości o cechach ustalonych w umowie użytkowania wieczystego, a w szczególności, że pozwany miał zapewnione sfinansowanie inwestycji jaką zamierzał zrealizować na nieruchomości;

2) naruszenie przepisu postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art. 233 § 1 k. p. c., poprzez przekroczenie ram swobodnej oceny dowodów, i błąd w ustaleniach faktycznych i w konsekwencji wyprowadzenie wniosków sprzecznych ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, poprzez przyjęcie, że pozwany zmierzał do wybudowania na nieruchomości budynku o cechach ustalonych w umowie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste zawartej w dniu 29 listopada 2000 r. przed notariuszem w W. M. G. (Repertorium (...)), podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że powód dążył do wybudowania na nieruchomości budynku o parametrach niezgodnych z celem, na jaki nieruchomość została mu oddana w użytkowanie wieczystej;

3) naruszenie przepisu postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. przepisu art 233 § 1 k. p. c., poprzez przekroczenie ram swobodnej oceny dowodów i błąd w ustaleniach faktycznych i w konsekwencji wyprowadzenie wniosków niewynikających ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, poprzez przyjęcie, iż obecnie trwają rozmowy z bankami w celu uzyskania finansowania inwestycji, podczas gdy skoro koszt sfinansowania inwestycji w 2004 r. wynosił 10 milionów euro, to sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego jest wyprowadzenie wniosku o prowadzeniu ustaleń na temat udzielenia i warunków ewentualnego kredytu o takich rozmiarach w formie ustnej;

4) naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 238 k. c., art. 71. ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisu art. 5 k. c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że żądanie przez powoda opłaty rocznej za 2012 r. w pełnej wysokości jest sprzeczne z zasadami słuszności wywiedzionymi z art. 5 k. c. wobec wcześniejszych działań powoda podejmowanych w sferze imperium skutkujących niemożnością wybudowania przez pozwanego budynku, określonego w umowie użytkowania wieczystego, podczas gdy dla odmowy ochrony prawnej prawu podmiotowemu koniecznym jest stwierdzenie, że udzielenie takiej ochrony narusza konkretnie sprecyzowane zasady współżycia społecznego, a przez to, że dochodzenie tego prawa stanowi jego nadużycie, a w sprawie niniejszej brak jest podstaw do przyjęcia, iż w roku, za który powód domaga się zasądzenia opłaty rocznej w pełnej wysokości, tj. w 2012 r., powód uniemożliwiał bądź utrudniał pozwanemu w jakikolwiek bądź sposób, w tym także w sferze imperium, korzystanie z nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie użytkowania wieczystego, a pozwany legitymując się ostatecznym pozwoleniem na budowę z dnia 16 września 2004 r., zmienionym decyzją z dnia 8 marca 2005 r., umożliwiającym realizację jego zamierzeń inwestycyjnych na nieruchomości, nie podejmował żadnych działań w tym celu, skutkiem czego nieruchomość w 2012 r. była niezabudowana i pozostaje niezabudowana do dnia dzisiejszego;

5) naruszenie przepisu postępowania, tj. art. 328 § 2 k. p. c. polegające na braku w uzasadnieniu wyroku Sądu I instancji wywodu zawierającego uzasadnienie, dlaczego zgodnym z zasadami słuszności, w kontekście klauzuli generalnej z art. 5 k. c., jest przyzwolenie powodowi na żądanie od pozwanego opłaty rocznej za 2012 r. jedynie w wysokości 1/5 opłaty rocznej wynikającej z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczystego oraz w jaki sposób okoliczności zaistniałe we wcześniejszym okresie, tj. w latach 2004 - 2006, rzutują na niemożność domagania się przez powoda pozostałej części opłaty rocznej za 2012 r. w wysokości 4/5 opłaty rocznej wynikającej z umowy użytkowania wieczystego bez jednoczesnej analizy działań pozwanego podejmowanych w 2012 r. w celu realizacji umowy użytkowania wieczystego;

6) przepisu prawa materialnego, tj. art. 5 k. c. poprzez zastosowanie do niniejszej sprawy oraz nieuwzględnienie, że art. 5 k. c. może być stosowany jedynie w wyjątkowych sytuacjach, przy czym jego stosowanie jest wyłączone w odniesieniu do podmiotu, który sam narusza zasady współżycia społecznego, podczas gdy pozwany powołując się na klauzulę generalną zasad współżycia społecznego z art. 5 k. c. sam działał niezgodnie z umową użytkowania wieczystego - która przy określaniu przeznaczenia nieruchomości na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste odwołując się do złożonej oferty w toku postępowania przetargowego na oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zobowiązywała go do wybudowania na nieruchomości budynku o ściśle określonych parametrach - dążył do zrealizowania na nieruchomości budynku o parametrach sprzecznych z określonymi w ww. ofercie.

Podnosząc powyższe zarzuty apelujący wnosił o zmianę wyroku w zaskarżonej części i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kwoty 205 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postepowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego przez radcę prawnego według norm przepisanych.

Apelacja pozwanego została pierwotnie uwzględniona przez Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 4 kwietnia 2017 r. (sygn. akt VI ACa 155/16). W wyroku tym Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok w pkt 2 w całości w ten sposób, że zasądził od (...) Spółki z o. o. S. K. – A. na rzecz (...) W. dalszą kwotę 205 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty oraz w punkcie 3 w całości w ten sposób, że zasądził od (...) Spółki z o. o. S. K. – A. na rzecz (...) W. dalszą kwotę 19 950 zł tytułem zwrotu kosztów procesu oraz rozliczył koszy postępowania apelacyjnego. Ten wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony przez pozwaną Spółkę skargą kasacyjną. Postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2018 r. Sąd Najwyższy przyjął skargę kasacyjną do rozpoznania, zaś wyrokiem z dnia 9 stycznia 2019 r. (sygn. akt I CSK 708/17) uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie.

Jak wynika z treści uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2019 r., za trafny Sąd ten uznał zawarty w skardze kasacyjnej pozwanego zarzut naruszenia art. 5 k. c. W tym zakresie Sąd Najwyższy wskazał, iż w sytuacji, gdy powód miał możliwość podejmowania działań również w sferze publicznoprawnej, to należy ocenić, czy wywarły one wpływ na łączący strony stosunek prawny wynikający z umowy użyczenia zawartej w 2000 r., także w 2012 r. Zgodnie z umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste rozpoczęcie realizacji inwestycji, polegającej na wybudowaniu budynku wielofunkcyjnego z dominacją funkcji kultury, miało nastąpić w ciągu dwóch lat, a jej zakończenie w ciągu pięciu lat od podpisania umowy, czyli pod koniec 2005 r. Sąd Najwyższy zwrócił tu uwagę na uporczywe działania strony powodowej, która w sferze publicznoprawnej kwestionowała wydanie pozwanej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wskazując, że przedłożony przez nią projekt jest niezgodny z posiadanym prawem do terenu. Prezydent (...) W. odmówił pozwanej wydania takiej decyzji w 2004 r. Pomimo uchylenia tej decyzji przez Wojewodę (...) decyzją 27 lipca 2004 r., Prezydent (...) W. odmówił ponownie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę z uzasadnieniem, że nie ma ona prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a przedłożony przy wniosku projekt jest niezgodny z posiadanym przez nią prawem do terenu. Decyzją z 16 września 2004 r. Wojewoda (...) uchylił decyzję Prezydenta (...) W. z 27 lipca 2004 r., zatwierdził ostatecznie projekt budowany i zezwolił pozwanej na budowę budynku wielofunkcyjnego. W tej sytuacji Prezydent (...) W. nie dał za wygraną i wystąpił do (...)Inspektora Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji Wojewody (...) z 16 września 2004 r. Decyzją z 16 maja 2006 r., utrzymaną w mocy decyzją z 6 lipca 2006 r., (...)Inspektor Nadzoru Budowlanego odmówił stwierdzenia nieważności tej decyzji przyjmując, że organ administracji architektoniczno - budowlanej nie ma prawa badania tytułu prawnego do nieruchomości, na który powołuje się inwestor. Dopiero wobec tego od 6 lipca 2006 r. pozwana uzyskała formalne pozwolenie na rozpoczęcie budowy. Na tym tle pojawiła się jednak kolejna przeszkoda ze strony powodowej. Do publicznego wglądu w 2006 r. wyłożono projekt „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W." z którego wynikało, że teren przy ul. (...) jest oznaczony jako tereny zielone. Pozwana w dniu 17 maja 2006 r. wniosła o zmianę ustaleń tego Studium, wskazując, ze stoi on w oczywistej sprzeczności z umową i skutkuje niemożliwością jej wykonania. Ponadto pozwana w kwietniu 2005 r. złożyła do Prezydenta (...) W. skargę na zaniechanie czynności służbowych przez urzędników samorządowych. Wobec przedłużającego się postępowania administracyjnego w sprawie o pozwolenie na budowę, pozwana wielokrotnie zwracała się do powoda zmianę umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego w zakresie terminów rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, kolejny raz w piśmie dnia z 11 stycznia 2008 r. Pisma pozwanej pozostały bez jakiejkolwiek reakcji ze strony powodowej. Natomiast w dniu 18 czerwca 2008 r. powód wytoczył przeciwko pozwanej spółce powództwo o rozwiązanie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wydanie nieruchomości. Postępowanie w tej sprawie poprzez oddalenie powództwa zakończyło się dopiero wyrokiem Sądu Okręgowego w W.z dnia 7 grudnia 2017 r.

Na tle tych okoliczności Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, iż oczywistym było, że na to, iż strona pozwana nie mogła w 2012 r. rozpocząć planowanej inwestycji, które wartość szacuje się na 10 000 000 EUR, wpłynęła jej sytuacja, będąca konsekwencją działań w sferze publicznoprawnej strony powodowej z lat wcześniejszych, a także wystąpienie przez nią w 2008 r. z powództwem o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, które w 2012 r. nie było jeszcze zakończone. Taka sytuacja nie pozwoliła pozwanej na uzyskanie kredytu, niezbędnego dla zrealizowania takiej inwestycji, gdyż przy istniejącym niewątpliwie także w 2012 r, stanie niepewności co jej prawa do gruntu, żaden bank nie zgodziłby się na kredyt, który miał sfinansować przedsięwzięcie inwestycyjne na tym gruncie, o tak znacznej wartości. Tak więc to działania strony powodowej, która środkami publicznoprawnymi oraz prywatnoprawnymi stworzyła stan, w którym dla osób trzecich prawo użytkowania wieczystego pozwanej do gruntu było wysoce niepewne, w zasadniczym stopniu utrudniał jej również w 2012 r. korzystanie z gruntu oddanego jej przez stronę powodową w użytkowanie wieczyste zgodnie z celem określonym w umowie z dnia 29 listopada 2000 r. Realizacja inwestycji o takiej wartości zależała w pierwszym rzędzie od uzyskania kredytu. W 2012 roku zaś żaden rozsądny kredytodawca nie udzieliłby pozwanej spółce takiego kredytu, biorąc pod uwagę, że nie posiadała ona pewnego prawa do gruntu, przede wszystkim z powodu toczącego się postępowania o odebranie jej prawa użytkowania wieczystego. Mając to na uwadze, ocena możliwości zastosowania art. 5 k. c. do ustalenia należnej stronie powodowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2012, dokonana w zaskarżonym wyroku była nietrafna, gdyż nie uwzględniała całokształtu okoliczności jakie miały wpływ na możliwość korzystania przez pozwaną z gruntu oddanego jej w użytkowanie wieczyste, a w konsekwencji zasadnie sąd l instancji dokonał obniżenia tej opłaty. Nie oznaczało to trwałego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 5 k. c., lecz dążenie do takiej oceny zachowania właściciela gruntu i użytkownika wieczystego, która zgodna jest z zasadami słuszności. Jeżeli zachowanie właściciela gruntu nie będzie miało już wpływu na możliwość w danym roku korzystania z gruntu przez użytkownika wieczystego, tak aby mógł on realizować założony cel, dla którego oddano mu ten grunt w użytkowanie wieczyste, właściciel odzyska prawo do pobierania pełnej opłaty.

Ponownie rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie była zasadna, albowiem podniesione w niej zarzuty okazały się być nietrafne. W pierwszej kolejności jednak zważyć należało, iż zgodnie z art. 398 ²⁰ Kodeksu postępowania cywilnego sąd, któremu sprawa została przekazana związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy; nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa dokonaną w sprawie przez Sąd Najwyższy. Wyżej przedstawione rozważania Sądu Najwyższego wskazują wprost na konieczność powiązania – poprzez art. 5 k. c. umożliwiający odmowę udzielenia ochrony podmiotowi, który nadużywa prawa podmiotowego – działań podejmowanych przez gminę i jej organy zarówno w sferze prywatnoprawnej, jak i publicznoprawnej z zasadnością dochodzonego w niniejszym postępowaniu roszczenia.

Dokonując oceny przedstawionych w apelacji zarzutów w pierwszej kolejności należało zwrócić uwagę, iż zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postepowania dowodowego, zostały w istocie ocenione już przez Sąd Najwyższy jako niezasadne. Sąd ten zwrócił uwagę z jednej strony na widoczną po stronie organów (...) W. uporczywość działania zmierzającą do uniemożliwienia pozwanej Spółce uzyskania pozwolenia na budowę, przy czym działania te obejmowały nie tylko kreowanie niekorzystnych dla pozwanego aktów administracyjnych (odmownych decyzji administracyjnych), ale również – po uwzględnieniu wniesionego przez pozwanego odwołania przez organ administracji wyższego rzędu, inicjowanie postępowań zmierzających do uchylenia ostatecznej w tym zakresie decyzji administracyjnej. Znamiennym jest to, iż wszystkie te działania zakończyły się całkowitym niepowodzeniem, a tym samym nie sposób było uznać, iż wątpliwości wskazywane przez organy (...) W. są jakkolwiek zasadne. Za przesądzone należy również uznać zarówno to, iż pozwana Spółka dążyła do pobudowania budynku zgodnego z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, jak również to, iż w realiach faktycznych sprawy (trwający latami spór z właścicielem gruntu, jak już wskazano inicjowany przez (...) W., z czasem również ujawnienie roszczeń przedwojennych właścicieli nieruchomości (...)) udzielenie pozwanej Spółce kredytu bankowego – a realizacja takiej inwestycji bez kredytu zazwyczaj nie jest możliwa – było wątpliwe. Te rozważania prowadzą do wniosku, iż podniesione w apelacji zarzuty dotyczące nieprawidłowych ustaleń faktycznych nie były zasadne.

Dokonując oceny kolejnego czwartego zawartego w apelacji powoda zarzutu w pierwszej kolejności ponownie należało zwrócić uwagę, iż w wyniku podejmowanych przez powoda działań, mających walor działań uporczywych, nieruchomość oddana pozwanej Spółce w użytkowanie wieczyste, na której miał powstać budynek wielofunkcyjny, nadal – w roku 2012 - pozostawała niezabudowana. Jak już wskazano wpływ działań poprzednio podejmowanych przez organy (...) W. na ten stan, nie wzbudzał żadnych wątpliwości. Na tym tle Sąd I instancji zasadnie wywodził, iż opłata roczna za użytkowanie wieczyste nie jest ekwiwalentem z tytułu możliwości czerpania zysków z inwestycji zamierzonej lub realizowanej przez użytkownika wieczystego na nieruchomości, ale jest ekwiwalentem za korzystanie z nieruchomości jak właściciel. W rozpoznawanej sprawie to korzystanie z prawa użytkowania wieczystego, jak właściciel, w związku ze wskazywanymi już działaniami powoda w latach 2000 - 2006, które wywierały skutki jeszcze w roku 2012 r. – uległo w sposób niewątpliwy ograniczeniu z punktu widzenia celu określonego w umowie. Cel umowy nie mógł być zrealizowany, zaś podmiotem korzystającym z zaistniałej sytuacji było i jest (...) W.. W tej sytuacji żądanie powoda zapłaty od pozwanej pełnej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste za rok 2012 r. stanowi nadużycie prawa podmiotowego i nie może korzystać z ochrony. Zasadnie Sąd Okręgowy wywodził dalej, iż nadużycie prawa podmiotowego nie może prowadzić do jego utraty, a tym samym brak jest tu podstaw, aby żądanie powoda uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego w całości, zwłaszcza że pozwana nadal dysponuje gruntem i ubiega się o przedłużenie terminu na zagospodarowanie terenu. Tym samym brak byłoby możliwości odmowy udzielenia powodowi ochrony w całości.

Uznając również za przesądzoną konieczność oceny zgłoszonego roszczenia przez pryzmat art. 5 k. c. – co czyni zarzut naruszenia art. 5 k. c. niezasadnym – w sprawie należało odtworzyć tego rodzaju model stosunków, który z jednej strony odzwierciedlałby działania powoda, bezpośrednio i w sposób nieuzasadniony godzące w interesy pozwanego, z drugiej strony uwzględniałby, iż co do zasady użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wnoszenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Dokonane Sąd Okręgowy wyważenie tych okoliczności, które ostatecznie doprowadziło do wniosku, iż pozwany winien wnosić opłatę roczną odpowiadającą jej wysokości około 20%, nie wzbudza istotnych wątpliwości. Za takim szczególnym potraktowaniem pozwanego (pozbawionego w ten sposób znaczącej części opłaty rocznej) przemawiają wyżej już opisane działania – zarówno w sferze administracyjnoprawnej (nieuzasadnione i uporczywe czy to oddalanie wniosków pozwanego, czy to inicjowanie kolejnych postępowań, w których uwzględnienie wniosków (...) W. niweczyłoby społeczno – gospodarczy cel, jaki w związku z uzyskaniem użytkowania wieczystego gruntu pozwany chciał realizować), jak i cywilnoprawnej (wytoczenie powództwa, którego celem jest rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego i windykacja nieruchomości). Działania te jakkolwiek nieuzasadnione, okazały się być skuteczne – nie ulega wątpliwości, iż celem, który przyświecał pozwanej Spółce (jej poprzednikowi prawnemu) przy zawieraniu umowy użytkowania wieczystego było zabudowanie tej nieruchomości stosownym budynkiem, nie zaś utrzymywanie – atrakcyjnie położonej nieruchomości – jako niezbudowanego gruntu. W takiej sytuacji uwzględnienie zgłoszonego powództwa w 20%, co uczynił Sąd I instancji, należało uznać za słuszne.

Za niezasadny należało również uznać ostatni z zarzutów zawartych w apelacji – zarzut naruszenia art. 328 § 2 k. p. c. W tym zakresie ogólnie wskazać należy, iż zarzut naruszenia przepisów postępowania, aby mógł być uznany za zasadny, winien wskazywać wpływ takiego uchybienia na treść rozstrzygnięcia. Tymczasem uzasadnienie orzeczenia sporządzane jest już po jego ogłoszeniu, a zatem wpływ jego wadliwości na treść wyroku może być co najwyżej względny. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k. p. c. może zostać uwzględniony wyjątkowo – jeżeli uzasadnienie wyroku zostało sporządzone w sposób, który wyklucza możliwość dokonania kontroli instancyjnej. Tego rodzaju sytuacja jednak w realiach sprawy niniejszej nie występuje. Sposób sporządzenia uzasadnienia wyroku przez Sąd Okręgowy w sprawie niniejszej nie wykluczał możliwości dokonania stosownej kontroli instancyjnej.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda jako bezzasadną – stosownie do art. 385 k. p. c.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Na koszty postępowania przed Sądem Apelacyjnym oraz Sądem Najwyższym złożyły się – kwota 5 400 zł kosztów zastępstwa procesowego przed Sądem Apelacyjnym – ustalona na podstawie § 13 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 461 ze zm.). kwota 10 250 zł poniesiona przez pozwanego tytułem opłaty od skargi kasacyjnej oraz kwota 8 100 zł kosztów zastępstwa w postępowaniu kasacyjnym ustalona na podstawie § 10 ust. 4 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. poz. 1800 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wnoszenia skargi kasacyjnej – w kwocie 8 100 zł. Łącznie wysokość tych kosztów wyniosła zatem 23 750 zł.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji.