Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2019r.

Sąd Rejonowy w Kaliszu w I Wydziale Cywilnym, w składzie:

Przewodniczący: sędzia Michał Włodarek

Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Dulas

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2019r.

sprawy z powództwa W. (...) ul. (...) w K. (NIP 618 – 214 – 78 – 92)

przeciwko pozwanemu Ł. B. (PESEL (...))

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego Ł. B. na rzecz powoda W. (...) ul. (...) w K. kwotę 6.419,53zł (sześć tysięcy czterysta dziewiętnaście złotych 53/100) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty 6.305,61zł (sześć tysięcy trzysta pięć złotych 61/100) od dnia 27 lipca 2018r. do dnia 28 września 2018r.,

- od kwoty 6.419,53zł (sześć tysięcy czterysta dziewiętnaście złotych 53/100) od dnia 29 września 2018r. do dnia zapłaty,

2.  zasądza od pozwanego Ł. B. rzecz powodaW. (...) ul. (...) w K. kwotę 2.101,00zł (dwa tysiące sto jeden złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 1.800,00zł (jeden tysiąc osiemset złotych 00/100) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 4923/18

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym w dniu 28 września 2018r. powód W. (...)z siedzibą w K. wniósł o zasądzenie od pozwanego Ł. B. kwoty 6.305,61zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 6.305,61zł od dnia 27 lipca 2018r. do dnia wniesienia pozwu oraz od kwoty 6.419,53zł od dnia następnego od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając zgłoszone żądanie powód wskazał, że pozwany jako właściciel lokalu mieszkalnego położonego w nieruchomości przy ul. (...) w K. jest członkiem tej wspólnoty mieszkaniowej i z tego tytułu zalega z zapłatą czynszu oraz pozostałych należności, które obejmują:

-

kwotę 730,22 zł za XII 2017r. (pozostała część do zapłaty z noty księgowej nr (...)) dnia 10 grudnia 2017r.,

-

kwotę 48,28 zł za rozliczenie wody na dzień 31.12.2017r. (nota księgowa nr (...)), dnia 10 lutego 2018r.,

-

kwotę 731,61 zł za I 2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia10 stycznia 2018r.,

-

kwotę 731,61 zł za II 2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia10 lutego 2018r.,

-

kwotę 758,28 zł za III 2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia10 marca 2018r.,

-

kwotę 758,28 zł za IV 2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia10 kwietnia 2018r.,

-

kwotę 515,02 zł za rozliczenie wody na dzień 30.04.2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia 10 czerwca 2018r.,

-

kwotę 495,38 zł za V 2018r. (nota księgowa nr (...)) w kwocie 758,28 zł za opłaty za V 2018r. umniejszona o notę księgową nr (...) w kwocie – 262,90 zł za rozliczenie lokalu za 2017r., dnia 10 maja 2018r.,

-

kwotę 758,28 zł za VI 2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia10 czerwca 2018r.,

-

kwotę 778,65 zł za VII 2018r. (nota księgowa nr (...)) dnia10 lipca 2018r.,

-

kwotę 37,73 zł z tytułu noty odsetkowej z dnia 11 maja 2018r.,

-

kwotę 76,19zł z tytułu noty odsetkowej z dnia 27 lipca 2018r.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym Sądu Rejonowego w Kaliszu z dnia 19 listopada 2018r. w sprawie o sygn. akt I Nc 3219/18 uwzględniono w całości roszczenia powództwa i rozstrzygnięto o kosztach postępowania.

Pozwany w dniu 24 grudnia 2018r. skutecznie wniósł sprzeciw od przedmiotowego nakazu zapłaty i wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu sprzeciwu podniósł brak legitymacji czynnej strony powodowej. Zdaniem pozwanego powód nie ma podstaw do wystąpienia z roszczeniem bowiem powód nie udowodnił, że występuje w obrocie prawnym, zgodnie z art. 6 kc. Powód nie wskazał również na mocy jakich przepisów i dokumentacji nabył on wierzytelność względem pozwanego. Pozwany zarzucił stronie powodowej nieprawidłowości związane z prowadzeniem wspólnoty, tj. brak ciepłej wody w mieszkaniu pozwanego, nieczystości przy koszach na śmieci. Nadto zwrócił uwagę na nieprawidłowości w procesie podejmowania uchwał tj. uchwały zostały podpisane przez zarządcę nieruchomości lub zarząd wspólnoty. Pozwany poza tym zakwestionował zasadność jak i wysokość roszczenia oraz wskazał nieprawidłowości w ewidencjonowaniu rozliczeń za lokal.

W dniu 30 stycznia 2019r. odpowiedź na sprzeciw złożyła strona powodowa, wskazując jednocześnie na posiadanie przez nią legitymacji procesowej czynnej do występowania z powództwem w niniejszej sprawie.

Uzasadniając swoje stanowisko strona powodowa wskazała, że wspólnoty mieszkaniowe są jednostkami organizacyjnymi szczególnego rodzaju. Ich powstanie nie wymaga żadnego aktu kreacyjnego jak np. umowy o utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej, co więcej uzyskuje ona zdolność sądową na podstawie art. 6 zd. 2 ustawy o własności lokali. Strona powodowa wskazała, że uchwały podpisywane były przez uprawnione do tego osoby tj. K. G. i K. A., a nadto wskazano, że D. K. (1) jako zarządca nieruchomości też jest uprawniony do złożenia przedmiotowego podpisu na uchwale.

W kolejnych pismach pozwanego kierowanych do Sądu, kwestionował on przede wszystkim sam fakt istnienia roszczenia dochodzonego pozwem jak i jego wysokość. Zdaniem pozwanego powód nie wskazał podstawy na podstawie której żąda od pozwanego dochodzonej kwoty. W szczególności pozwany podnosił, że z uwagi na fakt, iż nie był informowany o wszystkich posiedzeniach zebrania właścicieli, przede wszystkim o zebraniu, na którym był powołany zarząd nie otrzymał formalnych zawiadomień. Podnosił, że wspólnota mieszkaniowa nie wywiązywała się ze swoich obowiązków tzn. nie dbała o teren wspólny. Sporadycznie telefonicznie utrzymywał kontakt z administratorem. W dużej mierze pisma pozwanego są powieleniem poprzednich pism.

Strona powodowa w odpowiedzi na pisma pozwanego wnosiła każdorazowo o oddalenie wniosków dowodowych pozwanego, argumentując, że prawidłowo wykazała swoją legitymację do wystąpienia z żądaniem przeciwko pozwanemu, należycie przedstawiła zasadność roszczenia oraz jego wysokość. Podkreślono, że pozwany wybrał osobiście formę kontaktowania się z powodem drogą mailową.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny.

Pozwany Ł. B. jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Na podstawie uchwały nr (...) z dnia 22 stycznia 2015r. pozwany był członkiem wskazanej wspólnoty mieszkaniowej.

Pozwany jako członek przywołanej wspólnoty, a także jako osoba wykonująca funkcję członka zarządu była prawidłowo i właściwie powiadamiania o zebraniach ogółu właścicieli lokali, o porządku obrad tych zgromadzeń oraz o treści podejmowanych na nich uchwał. Ponadto pozwanemu doręczano dokumenty, z których wynikała podstawa i wysokość obciążających go kosztów utrzymania lokalu i nieruchomości wspólnej oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną.

(okoliczność bezsporna, treść księgi wieczystej k. 14 – 30, uchwały k. 8-10, 57-70, karty do głosowania k. 77-90, zeznania świadka D. K. (1) k. 108v-109 00:06:33-00:31:58, protokół k. 139, korespondencja e – mail, noty księgowe, lista obecności, zawiadomienie, rozliczenia k. 113-163, zeznania świadka I. M. k. 109 00:31:58-00:45:51, częściowo przesłuchanie pozwanego Ł. B. k. 95-95v, k. 178-178v 00:05:56-00:21:24)

Począwszy od 2015r. opłaty za mieszkanie pozwany wpłacał administratorowi nieregularnie. Pozwany w różnych odstępach czasowych wpłacał różne kwoty tytułem opłat za lokal. Pozwany zaprzestał całkowicie uiszczania opłat od miesiąca maja 2018r.

(kartoteka księgowa właściciela k. 13 i 161, wyjaśnienia pozwanego k. 95 – 95v)

W związku z brakiem uiszczania opłat za mieszkanie powodowa wspólnota mieszkaniowa wystawiła pozwanemu noty odsetkowe z dnia 27 lipca 2018r., 11 maja 2018r., 1 grudnia 2017r., 2 stycznia 2018r., 26 stycznia 2018r. 1 lutego 2018r. 9 marca 2018r., 3 kwietnia 2018r., 26 kwietnia 2018r., 4 maja 2018r. 14 maja 2018r., 1 czerwca 2018r., 2 lipca 2018r., 3 grudnia 2018r.

(noty odsetkowe k. 32, 34, noty odsetkowe wraz z rozliczeniem zaliczki na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej 114-138, 140-163)

Zarządca nieruchomości wystawiał pozwanemu rozliczenia kosztów za dany rok dotyczące lokalu mieszkalnego pozwanego wskazując na jakie pozycje księgowano wpłaty pozwanego dotyczące m.in. rozliczenia części wspólnej nieruchomości, rozliczenia centralnego ogrzewania i podgrzewania wody, wywozu nieczystości oraz rozliczenie zimnej wody i ścieków.

(rozliczenia k. 128, 148, 152, 157)

Pismem z dnia 27 lipca 2018r. pozwany został wezwany przez stronę powodową do zapłaty zaległości powstałej na skutek nieuiszczania opłat za mieszkanie. Zobowiązanie główne wyniosło 6.305,61 zł, zaś doliczając odsetki łączna zaległość wyniosła 6.419,53 zł. Wezwanie to pozwany odebrał osobiście w dniu 31 lipca 2018r.

Na dzień wniesienia pozwu w niniejszej sprawie (tj. 28.09.2018r.) jak i na dzień zamknięcia rozprawy pozwany nie wpłacił żadnej kwoty na poczet żądanej pozwem sumy pieniężnej.

( wezwanie do zapłaty k. 31, nota odsetkowa k. 32, potwierdzenie odbioru k. 33)

Sąd odmówił wiarygodności przesłuchaniu pozwanego Ł. B. w części, tj. w zakresie jego wypowiedzi, iż nie był informowany o wszystkich zebraniach ogółu właścicieli lokali, o porządku obrad tych zgromadzeń oraz o treści podejmowanych na nich uchwał, czy też obciążających jego lokal kosztów utrzymania nieruchomości i zarządu oraz że nie wskazał korespondencji e - mail jako formy komunikacji z członkami zarządu i administratorem albowiem pozostają one w opozycji do uznanych za w całości polegających na prawdzie zeznań świadków D. K. (1) i I. M. oraz dokumentarnego materiału dowodowego.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości.

Na wstępie należy wskazać, iż niezasadny jest zarzut pozwanego braku legitymacji czynnej powoda.

Pozew jest pismem procesowym, które zawiera powództwo, tj. skierowany do sądu wniosek o udzielenie sądowej ochrony prawnej dokładnie określonemu żądaniu, uzasadnionemu i skonkretyzowanemu przytoczonymi okolicznościami faktycznymi. Żądanie pozwu jest tzw. roszczeniem formalnym (procesowym), którego treścią jest twierdzenie powoda o przysługującym mu i podlegającym ochronie prawnomaterialnym interesie.

Legitymacja procesowa wskazuje kwalifikację materialną podmiotów prowadzących spór, w tym znaczeniu, że powód jest uprawniony do występowania z żądaniem udzielenia mu ochrony prawnej w stosunku do pozwanego, a ten zobowiązany do określonego zachowania się.

W niniejszym postępowaniu powód wykazał, że spełnia materialnoprawną przesłankę procesu, która decyduje o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości jego twierdzeń, że wymieniony w powództwie stosunek prawny istnieje i co jest jego przedmiotem.

W przedmiotowym postępowaniu istnieje możliwość określenia, że w procesie występują w charakterze stron te podmioty, które są jednocześnie podmiotami stosunku prawnego będącego przedmiotem procesu.

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2019.737 – j.t. ze zm.) tworzy ją ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Osobowość prawną, stosownie do brzmienia art. 33 kc mają jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną. Stwierdzić należy, że wprawdzie ani przytoczona wyżej ustawa o własności lokali, ani żadna inna ustawa nie przyznaje osobowości prawnej wspólnotom mieszkaniowym, to jednak byt prawny wspólnoty mieszkaniowej jest uzależniony od tego, czy w danej nieruchomości poza właścicielem lub współwłaścicielami w częściach ułamkowych lokali stanowiących odrębną własność (dotychczasowymi właścicielami) istnieje chociaż jeden inny podmiot będący właścicielem (lub współwłaścicielem) przynajmniej jednego takiego lokalu. Jeśli podmiotu takiego nie ma, wspólnota nie powstaje. Możliwa jest sytuacja istnienia odrębnej własności lokalu bez powstania wspólnoty mieszkaniowej (por. Komentarz do art. 6 ustawy o własności lokali, H. Izdebski [w:] Ustawa o własności lokali. Komentarz. T. Barański, K. Buliński, 2019r.). Zatem wspólnota powstaje z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości pojawia się lokal stanowiący odrębną własność osoby innej niż dotychczasowy właściciel całej nieruchomości, albo w chwili, gdy jednocześnie pojawia się większa liczba właścicieli różnych lokali (por. wyrok NSA z dnia 19.02.2013r., w sprawie I (...) 584/12, Lex nr 1356870). W kontekście tych rozważań zauważyć należy, że wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną, a do której stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych w myśl art. 33 ¹ § 1 kc. Zgodnie z tym przepisem, do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33 ¹ § 1 kc i tym samym może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania tak jak inne podmioty prawa cywilnego . Powstanie i dalsze istnienie wspólnoty mieszkaniowej nie zależy od woli jej członków, lecz wynika wprost z przepisów prawa.

Co więcej, nie ulega również wątpliwości, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie jest uzależnione od podjęcia w tym przedmiocie jakiejkolwiek uchwały (tak m.in. wyrok NSA z 21.06.2006 r., II OSK 909/05, LEX nr 265769).

Niezasadny i bezpodstawny jest również zarzut pozwanego, co do legalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz prawidłowości podejmowania uchwał.

Trzeba bowiem wskazać iż kontrola kwestionowanego obszaru powinna być dokonywana w trybie zaskarżenia uchwał w trybie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2019.737 – j.t. ze zm.), czego pozwany jak sam przyznał nie czynił.

Wyrok sądu stwierdzający nieważność sprzecznej z ustawą uchwały wspólnoty mieszkaniowej ma charakter konstytutywny.

Dopóki zatem nie zapadł prawomocny wyrok sądu stwierdzający nieważność lub nieistnienie albo uchylający uchwałę wspólnoty o powołaniu członków zarządu, osoby te są uprawnione do reprezentowania wspólnoty w postępowaniu sądowym.

Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 w/w ustawy.

Właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały wspólnoty, jeżeli zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść, czego pozwany nie wykazał – por. wyrok SN z dnia 29 listopada 2018r. w sprawie o sygn. akt IV CSK 383/17, opubl. L., postanow. SN z dnia 27 września 2013r. w sprawie o sygn. akt I CZ 75/13, opubl. L., wyrok SN z dnia 16 października 2002r. w sprawie o sygn. akt IV CKN 1351/00, opubl. L., uchwała SN z dnia 18 października 2013r. w sprawie o sygn. akt III CZP 42/13, opubl. L., wyrok SN z dnia 16 lutego 2001r. w sprawie o sygn. akt IV CKN 265/00, opubl. L., wyrok SA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2015r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 1158/14, opubl. L..

Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 232 kpc), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 kpc) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 kc).

Dobór dowodów należy do strony, to ona powinna wskazywać wyłącznie takie, które są dopuszczalne i wiarygodne. Rzeczą Sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia spraw.

Przepis prawa materialnego – art. 6 kc określa na czyje ryzyko idzie nieudowodnienie określonego faktu. Z kolei art. 232 kpc stanowi procesowe narzędzie za pomocą, którego strony mogą osiągnąć skutek w postaci udowodnienia dla nich korzystnych faktów istotnych z punktu widzenia dochodzonego roszczenia w znaczeniu materialnoprawnym. Art. 6 kc zawiera normę decyzyjną, pozwalającą ocenić wyniki przeprowadzonego postępowania dowodowego.

Obowiązkiem pozwanego było w sytuacji kwestionowania roszczeń powództwa, co do wysokości obciążających go należności lokalowych, przytoczenie okoliczności faktycznych, z których wywodzi roszczenie (art. 187 § 1 pkt 2 kpc) i wskazanie na dowody, których przeprowadzenie potwierdzi zasadność jego twierdzeń o faktach (art. 232 kpc i art. 6 kc), czemu pozwany nie sprostał, w szczególności, że zarządzeniem z dnia 6 marca 2019r., został on w trybie art. 5 kpc pouczony o treści art. 6 kc i 232 kpc, w tym zasygnalizowano powodowi konieczność uzyskania na potrzeby niniejszej sprawy wiadomości specjalnych pochodzących od biegłego.

Zgodnie z zasadami procesu cywilnego ciężar gromadzenia materiału dowodowego spoczywa na stronach (art. 232 kpc, art. 3 kpc, art. 6 kc). Jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach istotnych dla sprawy jest tylko to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń, utraci korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem (por. wyrok s.apel w B. z dnia 28sierpnia 2014r. w sprawie o sygn. akt I ACa 286/14, opubl. LEX nr 1511625).

W tym miejscu należy stwierdzić, że podstawę prawną żądania powoda w przedmiotowej sprawie stanowi art. 13 w/w ustawy.

Zgodnie z brzmieniem tego przepisu właściciel zobowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 w/w ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach (art. 12 ust. 2 w/w ustawy). Z kolei koszty zarządu nieruchomością wspólną, w myśl art. 14 cytowanej ustawy, obejmują w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Stosownie zaś do brzmienia art. 15 ust. 1 w/w ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przy czym, jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie podjęła uchwały wyznaczającej inny termin, do upływu którego członkowie wspólnoty (a takim jest bez wątpienia pozwany) zobowiązani zostali do wnoszenia powyższych opłat. Miesięczne zaliczki stają się więc wymagalne począwszy od 11. dnia każdego miesiąca.

Twierdzenia pozwanego w tym zakresie, w jakim wskazał, że nie istnieje żadna podstawa do obciążenia go należnościami przez wspólnotę mieszkaniową, są więc bezpodstawne. Obowiązek uiszczania opłat i wszelkich ustalonych przez wspólnotę mieszkaniową kwot (z tytułu korzystania z lokalu i części wspólnej nieruchomości) wynika bowiem wprost z przepisów cytowanej ustawy.

Nie sposób przy tym uznać, aby pozwany będąc członkiem zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej nie wiedział, jak podkreślał to w swoich pismach procesowych, o istnieniu obowiązku uiszczania regularnych opłat obejmujących czynsz oraz koszty zarządzania nieruchomością.

Co więcej, pozwany zarzucił wspólnocie mieszkaniowej, że nie był informowany ani o zebraniach zarządu, ani o treści powziętych na tych spotkaniach uchwał. Ponadto podnosił, że jego podpis na liście obecności na zebraniu nie świadczy o tym, że głosował. Pozwany zarzucił również stronie powodowej, że w sposób nieprawidłowy prowadzi ewidencję kosztów i rozliczenia lokali. W sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej, podobnie jak w przypadku wyboru zarządu, czy udzielenia absolutorium zarządowi wspólnoty, konieczne jest podjęcie uchwały przez właścicieli lokali. Uchwały mogą być podejmowane jedynie w granicach kompetencji wspólnoty mieszkaniowej i powinny realizować interesy wszystkich członków wspólnoty, a także pozostawać w zgodzie z przepisami prawa i zasadami prawidłowej gospodarki nieruchomością. Właścicielom lokali niezadowolonym z postanowień podjętej przez zarząd uchwały przysługuje prawo do zaskarżenia jej do sądu tj. wytaczając przeciwko wspólnocie powództwo o uchylenie uchwały tej wspólnoty. Co więcej, podkreślić należy, że przepisy ustawy o własności lokali nie nakładają na wspólnotę mieszkaniową obowiązku pouczenia swego członka o możliwości i sposobie zaskarżenia jej uchwały, zaś każdy członek wspólnoty mieszkaniowej powinien być świadomy swoich uprawnień, w tym również prawa do zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Brak wiedzy co do możliwości i sposobu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej obciąża właściciela lokalu (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 4.09.2014r., w sprawie I ACa 214/14, Lex nr 1511622).

Zgodnie z art. 32 ust. 1 w/w ustawy o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 tej ustawy, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W niniejszej sprawie wprawdzie zarządca nieruchomości mailem z dnia 27 lutego 2015r. przesłał notę księgową pozwanemu z jednoczesną prośbą o podanie czy wystarczająca jest wersja elektroniczna czy konieczne jest również wysłanie listownie oryginału, to jednak przyjąć należy, że odpowiedź pozwanego, że wystarczający jest skan dokumentu (k. 141), odpowiedź pozwanego trudno uznać za nie wyrażenie zgody na korespondencję mailową z administratorem nieruchomości. Mając na względzie okres czasu, ilość maili kierowanych przez zarząd nieruchomości do pozwanego na przestrzeni lat 2015 – 2018, przyjąć należy, że pozwany wyraził zgodę na taką formę kontaktowania się z administratorem nieruchomości. Trudno bowiem przyjąć, że maile wraz z notami księgowymi byłyby pozwanemu wysyłane drogą elektroniczną w sytuacji, kiedy on tej zgody nie wyraził, bądź prosił o inną formę korespondencji np. listowną. Poza tym jak podał sam pozwany został raz poinformowany o konieczności podpisania uchwały u administratora, pojechał i podpisał uchwałę (k. 95v) – por. art. 61 kc.

Nadto, pozwany w tym zakresie nie przedłożył żadnych dowód, które pozwoliłyby ocenić sytuację z korzyścią dla pozwanego. Pozwany nie przedłożył żadnych dokumentów, z których wynikałaby chociażby wysokość rozliczeń dokonanych przez niego osobiście, przedłożenia maili kierowanych przez niego do administratora nieruchomości z informacją, że nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, kwestionujących wysokość naliczania opłat i wzywających wspólnotę do doręczenia mu tych wyliczeń. Nie udowodnił również faktu, że wielokrotnie podkreślał nieprawidłowość w wyliczeniu opłat za wodę, jak zeznał na rozprawie w dniu 13 września 2019r. (k. 178v).

Obecność pozwanego na zebraniach zarządu została udokumentowana zarówno listą obecności, co więcej wynika z nich, że głosował on za przyjęciem uchwał, które były przedmiotem zebrania zarządu w latach 2015 – 2017r. (k. 77 – 87). Godzi się zauważyć, że pozwany nie podpisał kart do głosowania dotyczących przyjęcia uchwały nr (...) w sprawie ustalenia stawki zaliczki na koszty eksploatacji w 2018r., nr (...) w sprawie ustalenia stawki zaliczki na fundusz remontowy w 2018r. oraz nr (...) w sprawie powołania zarządu wspólnoty (k. 88 – 90). Poza tym obecność pozwanego na zebraniach została potwierdzona zeznaniami świadka zarządcy nieruchomości D. K. (1) (k. 108v). W swoich depozycjach świadek podał, iż pozwany odbierał częściowo maile zawierające noty księgowe i częściowo płacił swoje zobowiązania. Świadek wskazał również, że pozwany nigdy nie skarżył uchwał oraz że był informowany o treści podejmowanych na zebraniach uchwał. Podał jednocześnie, że wspólnota wywiązuje się ze swoich obowiązków należycie i choć pozwany zgłaszał wspólnocie opóźnienia w dostawie ciepłej wody w godzinach nocnych, jest to kwestia technologiczna typowa dla ogólnej właściwości każdego mieszkania w budynku. Pozwany nie przedkładał także żadnych projektów uchwał w zakresie instalacji wodnokanalizacyjnej. W tym zakresie zeznania świadka korespondują z zeznaniami I. M., która również wskazała, że pozwany nie zgłaszał zastrzeżeń zarówno do funkcjonowania wspólnoty, jak i wysokości naliczanych opłat za lokal (k. 109). Na marginesie zauważyć należy, co już wskazano powyżej, że odnośnie wysokości opłat, z którymi pozwany się nie zgadzał, nie złożył on również wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, o czym został on pouczony na rozprawie w dniu 6 marca 2019r. (k. 95 – 95v) został pouczony, i to pod rygorem z art. 233 § 2 kpc.

W przedmiotowej sprawie strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w K. wykazała, że pozwany jest zobowiązany do zapłaty kwoty 6.419,53 zł tytułem nieuiszczonych opłat związanych z eksploatacją zajmowanego przez niego lokalu, w tym również koszty zarządzenia nieruchomością wspólną. (...) nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową niewątpliwie nie jest działalnością zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami (art. 184a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2018r., poz. 2284). Natomiast reprezentowane jest zarówno stanowisko, zgodnie z którym ma ono charakter szczególnej usługowej działalności gospodarczej wykonywanej na rzecz właścicieli lokali. Strona powodowa w uzasadnieniu pozwu w należycie przedstawiła terminy płatności, które upłynęły pozwanemu bezskutecznie. Roszczenie dochodzone pozwem, w ocenie Sądu zostało należycie udowodnione. Powodowa wspólnota wskazała na jakiej podstawie dochodzi roszczenia. Na poparcie swojego stanowiska przedłożyła szereg dokumentów m.in. maile wraz z notami księgowymi za okres od dnia 1 grudnia 2017r. do dnia 3 lipca 2018r. przesyłane w imieniu zarządcy nieruchomości D. K. (2) do pozwanego.

Nie sposób również nie zauważyć, iż pozwanemu doręczono wezwanie do zapłaty ze wskazaniem wysokości oraz terminu, do którego należy wpłacić zaległe należności. Przesyłkę tę odebrał pozwany osobiście. Zatem miał on świadomość, iż roszczenie stało się wymagalne, a powodowa wspólnota będzie dochodzić roszczenia na drodze sądowej. Tymczasem pozwany ani do dnia wniesienia pozwu, ani do dnia zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie, nie uiścił nawet części zobowiązania.

Odnośnie zaś samego roszczenia dochodzonego pozwem, Sąd uznał je zarówno co do zasadności jak i wysokości.

O roszczeniu ubocznym orzeczono w oparciu o treść art. 481 § 1 i 2 - 2 ⁴ kc.

O kosztach procesu w związku z częściowym uwzględnieniem powództwa orzeczono na podstawie art. 108 § 1 kpc w z art. 98 § 1 - 3 kpc i art. 100 kpc oraz § 2 pkt 3 w zw. z § 19 i § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015.1800 – ze zm.) oraz w oparciu o treść art. 13 ust. 1 i art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. 2019.785 – j.t.) i art. 1 ust. 1 pkt 2 i art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o opłacie skarbowej (Dz. U. 2019.1000 – j.t.).

Z tych wszystkich względów, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.