Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 7 marca 2019 roku w sprawie z powództwa (...) spółki jawnej w Ł. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta Ł. o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi:

1.  ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa położonej w Ł. przy ul. (...), dla której tutejszy Sąd prowadzi księgę wieczystą nr (...), której użytkownikiem wieczystym jest (...) spółka jawna w Ł., wynosi:

a)  od dnia 1 stycznia 2015 r. – 16.257,06 zł,

b)  od dnia 1 stycznia 2016 r. – 40.956,37 zł,

c)  od dnia 1 stycznia 2017 r. i w latach kolejnych – 65.655,68 zł,

2.  ustalił, że (...) spółka jawna w Ł. ma prawo zaliczać na poczet różnic pomiędzy wysokością dotychczasowej opłaty rocznej i zaktualizowanych opłat w kolejnych latach wartość nakładów koniecznych na nieruchomość poniesionych przez (...) spółkę jawną w Ł. w wysokości 354.430 zł – aż do wyczerpania tej kwoty i całkowitego zaliczenia nakładów koniecznych,

3.  oddalił powództwo w pozostałej części,

4.  zniósł wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w części, tj. w zakresie pkt 2 i 4 wyroku. Skarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie:

1.  art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż sporne nakłady poczynione przez powoda są nakładami koniecznymi wpływającymi na cechy techniczno – użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej i w konsekwencji błędne przyjęcie, iż nakłady te podlegają zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy zaktualizowaną a dotychczasową opłatą roczną za użytkowanie wieczyste na zasadzie art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami,

2.  art. 3 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332, 1529 z późn. zm.) poprzez jego niezastosowanie, które skutkowało z kolei błędnym przyjęciem, iż sporne nakłady (z wyłączeniem nakładu poniesionego przez powoda na niwelację terenu) wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu, gdyż polegały na wykonaniu niezbędnych prac ziemnych, których rezultaty pozostają z gruntem ściśle związane. Podczas gdy nakłady te zostały poniesione na wybudowanie nowych urządzeń budowlanych zapewniających możliwość użytkowania obiektów budowlanych (wybudowanych przez powoda) zgodnie z ich przeznaczeniem, które to urządzenia nie miały żadnego wpływu na cechy techniczno-użytkowe gruntu, a przez to nie mogą być uznane za nakład konieczny w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa. Nadto wniósł o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów postępowania za I i II instancję.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna i jako taka nie zasługuje na uwzględnienie.

Wbrew zarzutom apelującego Sąd Rejonowy należycie przeprowadził postępowanie dowodowe, a na podstawie jego wyników poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Umożliwia to Sądowi Okręgowemu przyjęcie tych ustaleń za własne, co niniejszym Sąd czyni. Żadnych uwag ani zastrzeżeń nie wzbudza także dokonana ocena prawna, albowiem poczyniony na tym tle wywód jurydyczny jest spójny i przekonujący. Lektura uzasadnienia kontrolowanego orzeczenia prowadzi zaś do wniosku, że Sąd I instancji wyjątkowo wnikliwie przyjrzał się okolicznościom sprawy oraz występującym na jej gruncie problemom, nie dopuszczając się w tym zakresie żadnych błędów ani uchybień.

Odnosząc się do kluczowego zarzutu apelacji stwierdzić należy, iż Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia art. 77 ust. 6 u.g.n. W ocenie Sądu Okręgowego wskazany przepis należy traktować jako lex specialis w stosunku do ustępu 4 mającego generalny charakter. Wypada bowiem zauważyć, iż przepis ustęp 4 reguluje kwestię wszelkich nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, przy czym nakłady te nie muszą być nakładami koniecznymi i nie muszą wpływać na cechy techniczno-użytkowe gruntu. Przepis ustęp 6 obejmuje zaś swoim zakresem przedmiotowym nakłady nie skutkujące budową urządzeń infrastruktury technicznej, o ile są to nakłady konieczne i wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu np. zagęszczanie gruntu czy makroniwelacje gruntu (zob. Jakub Jan Zięty „Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną – wybrane aspekty”, opubl. Samorząd Terytorialny Nr 11/2009 str. 69). Z uwagi na brzmienie przepisu koniecznym jest zatem wyjaśnienie pojęcia nakładów koniecznych. Obszerna analiza zagadnienia została zawarta w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13, opubl. baza prawna LEX Nr 1463870). Punkt wyjścia stanowi rozróżnienie się trzech rodzajów nakładów tj. koniecznych, użytkowych i zbytkowych. Jak wyjaśnił SN przez nakłady konieczne rozumie się nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Natomiast nakłady zbytkowe służą nadaniu rzeczy cech odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych. Warto dodać, że Kodeks cywilny wyróżnia jedynie nakłady konieczne i inne nakłady (art. 226 k.c.). Podział drugiej kategorii nakładów na użyteczne i zbytkowe jest podziałem przyjętym w piśmiennictwie i w orzecznictwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.). Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.g.n. pojęcie nakładów koniecznych należy zatem rozumieć poniesione przez użytkownika wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem. Ze względu na to, że przytoczony przepis ogranicza możliwość zaliczenia nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowana do nakładów koniecznych i jednocześnie wymaga, aby wpływały one na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost wartości nieruchomości gruntowej, mogą się pojawić trudności z oceną, które z dokonanych na grunt nakładów są nakładami koniecznymi, a które np. użytecznymi. Wydaje się, że wskazanie w art. 77 ust. 6 u.g.n. jedynie na nakłady konieczne jest, co podniesiono również w literaturze, niezbyt fortunne, albowiem nakłady konieczne obejmują w zasadzie tylko nakłady służące utrzymaniu rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Mając jednak na względzie treść przepisu i zasadę racjonalnego działania ustawodawcy, należy przyjąć, iż zaliczeniu podlegają jedynie dokonane przez użytkowania nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego, zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości gruntowej. Warto też dodać, że należy – co trafnie podkreślono w piśmiennictwie – odróżniać przeznaczenie gruntu od określonego w umowie celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Przeznaczenie gruntu wynika przede wszystkim z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Określony w umowie cel oddania gruntu w użytkowanie wieczyste nie musi natomiast być tożsamy z przeznaczeniem gruntu, albowiem może zostać w umowie określony wężej niż przeznaczenie gruntu.

Przekładając powyższe na realia niniejszej sprawy w całej rozciągłości zgodzić się trzeba ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że wskazywane przez stronę powodową nakłady w postaci zorganizowania wjazdu od strony ul. (...), wykonania przyłączy kanalizacji ogólnospławnej, sieci energetycznej z wybudowaniem trafostacji i przyłącza wodociągowego oraz niwelacji terenu stanowiły nakłady konieczne w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. Tym samym nie sposób podzielić odmiennej koncepcji skarżącego. Mianowicie jego zdaniem nakłady te nie spowodowały wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, dlatego też nie podlegały zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy zaktualizowaną a dotychczasową opłatą roczną za użytkowanie wieczyste. Wbrew temu stanowisku skarżącego tego typu działania wpływały na cechy techniczno-użytkowe gruntu, albowiem stworzyły one warunki pozwalające przystąpić do zabudowy nieruchomości gruntowej zgodnie z jej przeznaczeniem i aktualnym celem oddania w użytkowanie wieczyste. Ponadto spowodowało to znaczny wzrost wartości nieruchomości, co nie było zresztą kwestionowane przez stronę pozwaną. Nadto było to jedną z przyczyn, dla których pozwany dokonał aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste powyższego terenu. Powód przed poniesionymi nakładami płacił opłatę w wysokości 8.128,53 zł. Natomiast po podwyższeniu wartości nieruchomości opłata ta oscyluje w kwocie 65.655,68 zł. Zatem nie ulega żadnej wątpliwości, że wskazane nakłady wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu, powodując podwyższenie jego wartości. Powyższe zapatrywania zostały poparte miarodajnym materiałem dowodowym w postaci opinii biegłego sądowego. Powód udowodnił poniesienie tych nakładów, ich konieczność oraz wysokość.

Wobec powyższego prawidłowo Sąd Rejonowy ustalając wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dokonał rozliczenia nakładów koniecznych poniesionych przez (...) spółkę jawną w Ł. na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste.

Reasumując, zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 77 ust. 6 u.g.n należało uznać za nieuzasadniony.

Również zarzut naruszenia art. 3 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane nie jest zasadny.

Jak trafnie wywiódł Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 26 lutego 2016 r. w sprawie IV CSK 238/15, nakłady dokonane na nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym, nie odpowiadające definicji obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane, nie mogą być uznane za urządzenia trwale z gruntem związane w rozumieniu art. 235 § 1 k.c. Stanowią zatem części składowe gruntu. Prawo budowlane w art. 3 pkt 9 stanowi o urządzeniach budowlanych, przez które rozumie się urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Jednakże takiego charakteru nie można przypisać nakładom strony powodowej bowiem nie są one związane z konkretnym obiektem budowlanym, lecz pozostają ściśle związane z gruntem, z jego przeznaczeniem. Bowiem powód nie postawił na przedmiotowej nieruchomości obiektu, z którym bezpośrednio byłyby związane poczynione przez niego nakłady. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowo – usługowej. Wymiana starej instalacji na nową wiązała się zatem bezpośrednio z przeznaczeniem gruntu i miała na celu normalne korzystanie z gruntu.. Natomiast wykonany zjazd z nieruchomości realizuje podstawową funkcje nieruchomości, w postaci skomunikowania jej z drogą publiczną. Bez przeprowadzenia powyższego nakładu korzystanie z nieruchomości było utrudnione, a sama nieruchomość nieposiadająca bezpośredniego wjazdu na drogę publiczną posiadała obniżoną wartość rynkową. Prawidło wskazał Sąd I instancji, że z przedmiotowymi nakładami wiązało się wykonaniem niezbędnych prac ziemnych. Budowa drogi dojazdowej czy też przebudowa sieci kanalizacyjnej, wodnej i energetycznej spełniają wymogi definicji i podlegają rozliczeniu jako urządzenia infrastruktury technicznej w trybie art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami. Skoro zatem poczynione przez powoda nakłady podniosły walor techniczno-użytkowy nieruchomości, spowodowały wzrost jej wartości, a tym bardziej służyły utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym to nie można nie uznać ich za nakłady konieczne. Bowiem dostosowanie nieruchomości do jej przeznaczania umożliwia normalne korzystanie z tej nieruchomości.

Powyższe prowadzi od jednoznacznego wniosku, że przeprowadzone przez powoda nakłady konieczne zapewniły utrzymanie funkcji mieszkaniowo - usługowej gruntu w należytym stanie, uwzględniającym aktualną tendencję w zakresie budowy obiektów mieszkaniowych czy też usługowych. Nakłady te polegały przy tym na takiej zmianie cech techniczno - użytkowych gruntu, które zwiększyły jego atrakcyjność rynkową, co miało bezpośrednie przełożenie na wzrost wartości nieruchomości gruntowej.

Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy uznał, że apelacja nie zawiera zarzutów, mogących podważyć stanowisko Sądu Rejonowego, a tym samym, jako bezzasadna, podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.