Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 26 stycznia 2021 r. w Gdańsku

na rozprawie

sprawy z powództwa B. T. i L. T.

przeciwko M. C.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 23 września 2020 r., sygn. akt XV C 473/18

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

1.  w punkcie II (drugim) w ten sposób, że zasądza od pozwanej M. C. na rzecz powodów B. T. i L. T. dalszą kwotę 58.500 zł (pięćdziesiąt osiem tysięcy pięćset złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2017 roku do dnia zapłaty z tym zastrzeżeniem, że przez spełnienie świadczenia w całości lub w części do rąk jednego z powodów dług wygasa w spełnionej części również wobec jednego z nich;

2.  w punkcie III (trzecim) przez jego uchylenie;

3.  w punkcie IV (czwartym) w ten sposób, że zasądza od pozwanej M. C. na rzecz powodów B. T. i L. T. kwotę 9.317 zł (dziewięć tysięcy trzysta siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania z tym zastrzeżeniem, że przez spełnienie świadczenia w całości lub w części do rąk jednego z powodów dług wygasa w spełnionej części również wobec jednego z nich;

II.  oddala apelację pozwanej;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 10.650 zł (dziesięć tysięcy sześćset pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Karolina Sarzyńska SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Jakub Rusiński

Sygn. akt I ACa 844/20

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 23 września 2020 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku w sprawie z powództwa B. T., L. T. przeciwko M. C. o zapłatę (sygn. akt XV C 473/18):

- w punkcie pierwszym zasądził od pozwanej na rzecz B. T. i L. T. kwotę 19.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2017 r. do dnia zapłaty z tym zastrzeżeniem, że przez spełnienie całości lub części świadczenia do rąk jednego z wierzycieli dług wygasa w spełnionej części również wobec drugiego z nich,

- w punkcie drugim oddalił powództwo w pozostałej części,

- w punkcie trzecim zasądził od powodów B. T. i L. T. solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 4.062,75 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego,

- w punkcie czwartym zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 2.329,25 zł tytułem zwrotu kosztów procesu z tym zastrzeżeniem, że przez spełnienie całości lub części świadczenia do rąk jednego z wierzycieli dług wygasa w spełnionej części również wobec drugiego z nich,

- w punkcie piątym nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku od powodów solidarnie kwotę 822,94 zł oraz od pozwanej kwotę 274,32 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych w postaci wynagrodzenia biegłego.

Sąd I instancji ustalił, iż w dniu 19 lipca 2008 r. powodowie L. T. i B. T. jako wynajmujący, zawarli z pozwaną M. C. jako najemcą, umowę najmu, aneksowaną tego samego dnia, której przedmiotem był najem budynku niemieszkalnego położonego w K. przy ul. (...), o powierzchni użytkowej 560,8 m2 wraz z parkingiem mieszczącym się przed budynkiem oraz terenem zielonym zaznaczonym na mapce dołączonej do umowy. Powodowie są właścicielami przedmiotowego budynku. Budynek miał być wykorzystywany na cele oświatowe.

Strony ustaliły, że czynsz najmu od sierpnia 2008 do lipca 2009 r. włącznie będzie wynosił 1.000 zł brutto miesięcznie, w sierpniu 2009 r. – 7.500 zł brutto miesięcznie, zaś od września 2009 r. – 10.000 zł brutto miesięcznie.

Jednocześnie w paragrafie 5 umowy strony postanowiły, że adaptacji przedmiotu najmu do potrzeb prowadzonej działalności najemca dokona na własny koszt. W paragrafie 6 strony uzgodniły, że zakres remontów przekraczający rozmiary związane ze zwykłym użytkowaniem przedmiotu najmu winny być każdorazowo uzgadniane z wynajmującym, co do zakresu i sposobu ich rozliczania.

W paragrafie 9 umowy strony postanowiły, że umowa zawarta na czas oznaczony 10 lat, tj. od 19 lipca 2008 r. do 31 sierpnia 2018 r., oraz iż w razie wcześniejszego wycofania się najemcy z umowy, zobowiązuje się on do wyrównania czynszu do kwoty 7.500 zł za pierwszy rok umowy.

Wcześniej w obiekcie prowadzona była piekarnia. Sufit był nasiąknięty tłuszczem i miał żółty odcień. Wykończony był jedynie parter, piętro było w stanie surowym, nie było nawet ścianek działowych. Przed zawarciem umowy pozwana oceniła stan budynku wraz z przyprowadzonymi przez siebie fachowcami i go zaakceptowała. Pozwana w przedmiotowym budynku otworzyła przedszkole prywatne na parterze, i szkołę na piętrze. Piętro zostało zaadaptowane samodzielnie przez pozwaną – pozwana postawiła ścianki działowe, położyła podłogę w postaci wykładziny PCV, której koszt wyniósł 6.400 zł. Na parterze mieściły się 4 sale dydaktyczne, 1 sala logopedyczna, 4 łazienki, sekretariat i gabinet dyrektorki – pozwanej. Na piętrze mieściło się 6 sal dydaktycznych i 1 łazienka. W budynku występowały zacieki w momentach gwałtownych opadów. Pojawiały się pojedyncze plamy w okresach jesienno-zimowych. Występowała nieszczelność w okolicach komina spalinowego o dużym przekroju. Pozwana przystosowała pomieszczenie, w którym stał komin, i które było zalewane najczęściej, za pośrednictwem firmy budowlanej. Wszystkie pomieszczenia trzeba było oczyścić z tłuszczu. Zatrudniony przez pozwaną konserwator oczyścił ściany w łazienkach na piętrze, starł ślady pleśni i pomalował. Ściana była wilgotna, trzeba było ją przygruntować i przemalować. Plamy pleśni i grzybów dalej się pokazywały. Wówczas konserwator zeskrobywał ślady szpachelką, zmywał, gruntował i malował. Kratki wentylacyjne wlotowe i wylotowe były pozaklejane kartkami papieru, folią aluminiową. Wokół nich tworzył się grzyb, skraplała się woda. W okresie od października 2011 r. ogrzewanie było włączone na życzenie pozwanej od poniedziałku do piątku w godzinach 05:00-11:00 i od 13:00-15:00, od października 2014 r. w godzinach 06:00-08:00. Pozwana mogła sama włączyć ogrzewanie. W pomieszczeniach było zimno w okresie zimowym. Do 2012 r. w budynku był piec olejowy, a następnie został wymieniony na gazowy. Wymieniono także kaloryfery. Zmianę systemu ogrzewania sfinansowali powodowie. Pozwana dogrzewała pomieszczenia farelkami i nagrzewnicami. Powodowie nie przeprowadzali wewnątrz żadnych remontów. Na zewnątrz przeprowadzili ocieplenie i opierzenie tarasu i dachu w 2013 r. Nadto w 2013 r. wymieniono rynny i rury spustowe na koszt powoda, za kwotę 24.911,25 zł. Remont wykonywała firma zewnętrzna. Powód zamontował także daszki nad drzwiami wejściowymi. Powód uszczelniał też dach papą termozgrzewalną, na zgłoszenia pozwanej o przeciekach, ostatnio w 2016 r., kiedy położono nową papę na starą, zużywając 4 rolki, gdyż w starej były dziury. Koszt papy wyniósł 4.271,20 zł. Po remoncie przeprowadzonym w 2013 r. zalewanie z dachu ustąpiło. Jesienią prawdopodobnie 2016 r. zalało gabinet pozwanej przez kratkę wentylacyjną, przez którą lała się woda aż na podłogę. W sierpniu, październiku i grudniu 2015 r. oraz w styczniu 2016 r. pozwana korzystała z usług prania i czyszczenia w budynku powodów, których koszt wyniósł łącznie 5.900 zł. Nadto pozwana korzystała z usług remontowych – w czerwcu 2016 r., w tym z malowania i położenia wykładzin, za łączną kwotę 14.850 zł, w marcu 2017 r. z usługi usuwania szkód po zalaniu za kwotę 7.300 zł, oraz w kwietniu 2017 r. z usługi remontowej za kwotę 3.500 zł. Jednorazowo, z powodu zalegania śniegu na tarasie powodów, w jednej z sal konieczne było wyłączenie jej z użytkowania i osuszanie. Woda zaciekła do środka, w gabinecie dyrektora, w sekretariacie, w salkach obok. Raz ciekła też woda po słupie w jednej z sal. W obu przypadkach konieczna była wymiana wykładziny. Raz na piętrze pękła rura od kaloryfera i nastąpiło zalanie. W przedszkolu nie suszono prania, używano ręczników jednorazowych.

Pismem z dnia 14 marca 2013 r. pozwana zwróciła się do powodów z prośbą o „wywiązanie się z warunków umowy najmu lokalu dotyczącej parkingu przed obiektem”. Wskazała, że parking ma bardzo małą ilość miejsc, a zastawianie go pojazdami powodów dodatkowo ogranicza ten obszar. Nadto pozwana wskazała, że już dwukrotnie malowała 3 pomieszczenia, w których były zacieki spowodowane spływaniem wody z tarasu. Pozwana poprosiła o naprawę rynien i ocieplenie pomieszczeń poniżej tarasu powodów.

Następnie pismem z dnia 1 sierpnia 2013 r. pozwana zwróciła się do powodów z prośbą o niepodwyższanie czynszu najmu, wskazując, że zmuszona była do wielokrotnego malowania 4 pomieszczeń oraz dogrzewania ich w celu zapobiegania wilgoci. Do malowania wykorzystywane były środki usuwające tłuszcz oraz specjalne farby, które miały pokryć plamy. Nadto wskazano, że w obrębie obiektu dochodzi do pękania ścian oraz powstają zacieki spowodowane dziurawymi rynnami. Pozwana podała, że w okresie jesiennym i zimowym zmuszona jest do dogrzewania pomieszczeń energią elektryczną.

W odpowiedzi na pismo z dnia 1 sierpnia 2013 r. powodowie wskazali, że przez pierwszy rok trwania umowy zastosowano obniżony czynsz po to, aby pozwana mogła przystosować pomieszczenia stosownie do swojej działalności. W celu zmniejszenia ogrzewania w 2012 r. powodowie ocieplili taras, a także zmienili sposób ogrzewania z olejowego na gazowy, wymieniono także kaloryfery w pomieszczeniach biurowych. Koszty związane ze zmianą sposobu ogrzewania wyniosły 10.000 zł i pokryli je powodowie. Wynajmujący wskazali, że dzięki temu koszty ogrzewania zmniejszyły się o 50 %. W kwestii rynien wskazali zaś, że ich remont zaplanowano na sierpień i zostanie wykonany.

Pismem z dnia 8 sierpnia 2013 r. pozwana wskazała, że koszty adaptacji budynku do prowadzonej działalności znacznie przekroczyły wskazaną przez powodów kwotę i podała, że poddasze obecnie zajmowane przez szkołę znajdowało się w stanie surowym. W dalszym ciągu występują tłuste plamy w pomieszczeniach przedszkola. Pozwana zarzuciła też, że taras należy do budynku, który jest objęty najmem, a powodowie adaptując go na własny użytek nie zwrócili się do najemcy o zgodę. Nadto adaptacja tarasu spowodowała powstawanie zacieków w 3 pomieszczeniach, i doszło do pęknięć ścian w jednym z pomieszczeń położonych pod tarasem na skutek przeciążenia.

Pismem z dnia 31 marca 2015 r. pozwana zwróciła się do powodów o remont dachu, ponieważ po każdych opadach deszczu powstają zacieki na ścianach, które zgodnie z zaleceniami sanepidu pozwana zmuszona jest na bieżąco usuwać.

W styczniu 2017 r. nastąpiło zalanie wodą przez obfite opady śniegu, woda wypłynęła w sali, gdzie był wylot kominowy. Powód stwierdził wówczas, że zabezpieczenie wylotu kominowego prawdopodobnie zostało wykonane niewłaściwie, woda dostała się przez zamurowane miejsce po kratce wentylacyjnej. Wyczyszczono i wymalowano ścianę.

Po styczniu 2017 r. pozwana nie zgłaszała dalszych wad budynku.

Pismem z dnia 13 kwietnia 2017 r. pozwana zarzuciła powodom nielegalny pobór energii elektrycznej, za którą płaci, w związku z czym zaproponowała rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron z dniem 31 sierpnia 2017 r.

Pozwana w maju 2016 r. złożyła wniosek do burmistrza K. o oddanie jej w użytkowanie wieczyste działek nr (...). Umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie służebności przesyłu pozwana zawarła w styczniu 2017 r. W marcu 2017 r. pozwana podjęła decyzję o budowie swojego budynku, gdyż dostała duży rachunek za prąd. Pozwana poinformowała powodów o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w sierpniu, czego powodowie nie zaaprobowali. W maju 2017 r. pozwana wystąpiła o warunki zabudowy na gruncie, na którym jest użytkownikiem wieczystym. Pozwana 7 lipca 2017 r. uzyskała pozwolenie budowę własnego budynku z przeznaczeniem na przedszkole i szkołę. Budowa obiektu pozwanej zakończyła się na początku października 2017 r. Pismem z dnia 25 września 2017 r. pozwana M. C. skierowała do powodów B. i L. T. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 19 sierpnia 2008 r. bez zachowania terminów wypowiedzenia z dniem 6 października 2017 r., na podstawie art. 682 k.c. Pozwana podała w piśmie, że lokal ma wady w postaci nadmiernego zawilgocenia oraz zagrzybienia sufitów i ścian w trzech pomieszczeniach dydaktycznych, sekretariacie i sali logopedycznej na parterze, oraz nadmiernego zawilgocenia sufitu i ścian na korytarzu oraz zagrzybienia sufitów w trzech pokojach dydaktycznych na poddaszu, a nadto pęknięć ścian nośnych budynku, które to wady zagrażają zdrowiu pozwanej, osób u niej zatrudnionych, jak również dzieci uczęszczających do przedszkola i szkoły oraz gimnazjum prowadzonego przez nią w przedmiotowym lokalu. Pozwana podczas rozmowy z powodami w dniu 26 września 2017 r. powołała się na uprawnienie do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, za dokonanym na rzecz powodów wyrównaniem czynszu za pierwszy rok trwania umowy.

W odpowiedzi na pismo pozwanej powodowie pismem z dnia 15 listopada 2017 r. wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 78.000 zł zgodnie z paragrafem 9 umowy najmu z dnia 19 lipca 2008 r., w terminie 10 dni od daty doręczenia wezwania. Wezwanie doręczono dorosłemu domownikowi pozwanej w dniu 20 listopada 2017 r.

Pozwana odmówiła zapłaty żądanej kwoty.

Powodowie przez 9 lat trwania umowy trzykrotnie podwyższyli czynsz o kwotę 300-400 zł. Powód w 2013 i 2017 r. wizytował obiekt. Pozwana nie zgłaszała wad budynku do sanepidu lub nadzoru budowlanego. Budynek uzyskał pozytywną opinię Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w K. dot. pomieszczeń przeznaczonych na przedszkola z dnia 21 października 2008 r. oraz pozytywną opinię tego samego organu dot. pomieszczeń przeznaczonych na działalność prywatnej szkoły, z dnia 10 lipca 2009 r. Przeprowadzone kontrole sanitarne w ramach nadzoru bieżącego w latach 2008-2016 nie wykazały zagrożenia życia i zdrowia osób przebywających na terenie budynku. Podczas kontroli rocznej stanu technicznego budynku, dokonanej w dniu 21 października 2017 r. określono stan obiektu jako dobry, nadający się do dalszego bezpiecznego użytkowania. Obecnie na piętrze śladów grzyba nie stwierdzono. Na piętrze występują plamy po przeciekach sprzed remontu dachu. Istotną wadą na piętrze jest ograniczenie wentylacji – okna są bez wymaganych nawiewników, a kratki wentylacyjne na sufitach doprowadzane nad płytami sufitowymi do kanałów wentylacyjnych poziomo. Taka wentylacja nie zapewnia wymaganej wymiany powietrza. Na parterze również stwierdzono liczne ograniczenia wentylacji – m.in. zatkana kratka wentylacyjna przy suficie. Miejscowo występowała pleśń, bez zagrożenia dla zdrowia. Budynek posiada drobne pęknięcia ścian nośnych, które nie stanowiły zagrożenia dla konstrukcji. Stan pokrycia dachowego i obróbek blacharskich po remoncie był zadowalający. Brak było związku przecieków ze stanem technicznym tarasu. W 2019 r. powodowie przeprowadzili remont systemu wentylacyjnego, podczas którego część kratek wentylacyjnych została usunięta, część pozostawiona, została wykonana wentylacja mechaniczna i wykute nowe otwory wentylacyjne.

Sąd Okręgowy zważył, iż powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Pozwana zarzucała, że przedmiot najmu ma wady, sprowadzające się do wilgoci, zagrzybienia i zalewania pomieszczeń. Sekretarka pozwanej, świadek I. O., zeznała, że w pomieszczeniach budynku było bardzo zimno w okresie zimowym. Z pism pozwanej z 2011 i 2014 r. wynika, że włączała ona ogrzewanie jedynie przez kilka godzin w ciągu dnia – początkowo przez 6 godzin od poniedziałku do piątku, a od października 2014 r. jedynie przez 2 (dwie) godziny w ciągu dnia. Świadek I. O. zeznała także, że pomieszczenia dogrzewano grzejnikami elektrycznymi. Sąd Okręgowy uznał, iż być może pozwana chcąc zmniejszyć rachunki za ogrzewanie, stosowała ogrzewanie alternatywne, co wyjaśnia wysokie rachunki za energię elektryczną. W żadnym razie nie zostało bowiem wykazane, aby powodowie kradli prąd pozwanej.

Sąd a quo zważył, iż niezależnie od zabiegów stosowanych w celu ogrzania budynku, gdyby uznać że ostatecznie do pomieszczeń dostarczano standardową dla tego typu placówek ilość ciepła, w przedmiotowym budynku mógł istotnie występować problem z utrzymaniem tego ciepła w budynku. Nie wynika to jednak z wady przedmiotu najmu, jak wskazuje pozwana. Jak stanowi art. 662 k.c., wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Wprawdzie pozwana najęła cały budynek, nie zaś lokal od powodów, jednak per analogiam Sąd Okręgowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy posłużył się przepisami zawartymi w kodeksie cywilnym, dotyczącymi konkretnie najmu lokalu, w tym art. 681 k.c., zgodnie z którym do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. W tym miejscu należy zauważyć, że umowa najmu z dnia 19 sierpnia 2008 r. modyfikowała tak określone w kodeksie obowiązki stron.

Okolicznością bezsporną było, że uprzednio w przedmiotowym budynku prowadzono piekarnię. Wiązało się to z określonymi rozwiązaniami technicznymi – istnieniem pieców i kominów tych pieców, otworami w ścianach poniżej okien, w postaci kratek wentylacyjnych, a także z określonymi mankamentami, jak zatłuszczenie ścian i sufitów. Pozwana przed zawarciem umowy stan techniczny budynku znała i badała, został on przez nią zaakceptowany.

Oczywistym dla stron i dla Sądu Okręgowego było, że budynek piekarni wymagał adaptacji. W ocenie Sądu I instancji nie można jednak uznać, aby adaptacja ta została przeprowadzona skutecznie. Jak wynika z zasad doświadczenia życiowego, piekarnia jest obiektem, który raczej oddaje ciepło niżli go wymaga. Działanie pieców, związana z tym wysoka temperatura, wymagały więc zwiększonej wentylacji – stąd np. wskazane otwory w ścianach, niespotykane przecież obecnie w budownictwie mieszkalnym czy oświatowym. Oddawane ciepło było odprowadzane bezpośrednio przez otwory w elewacji. W sytuacji wyłączenia pieców piekarniczych oczywistym jest, że przez pozostawione otwory, do środka budynku napływało powietrze z zewnątrz, mogły tworzyć się przeciągi. Z tego względu standardowa ilość ciepła dostarczana do placówek dydaktycznych typu przedszkole i szkoła, mogła okazać się niewystarczająca. Kaloryfery, farelki czy nagrzewnice nie dostarczały tyle ciepła co czynne wcześniej w budynku piece, wobec czego trudne było utrzymanie właściwej temperatury, a także suchości powietrza. Z dokumentacji ani z zeznań świadków i stron nie wynika, aby pozwana zmieniła system wentylacji na odpowiedni dla pomieszczeń dydaktycznych. Innymi słowy brak dowodów, aby system wentylacji uznać za zaadaptowany do celów działalności pozwanej. Z dokumentacji fotograficznej i zeznań świadków wynika, iż istniejące otwory zaślepiono kartkami papieru czy folią aluminiową. Brak dowodów, aby wprowadzono inne rozwiązanie zapewniające optymalną cyrkulację powietrza. Jak wskazał biegły z zakresu robót budowlanych i mykologii, istotną wadą na piętrze jest duże ograniczenie wentylacji. Zastosowany system wentylacji nie zapewniał wymaganej wymiany powietrza, a więc mógł być przyczyną dużego zawilgocenia, zwłaszcza w sytuacji, gdy w pomieszczeniach przebywa dużo ludzi – a tak było w przypadku prowadzenia na piętrze szkoły. Co więcej, przez pozostawione otwory pod oknami, do pomieszczeń wlewała się woda. To właśnie woda wpadająca przez kratkę wentylacyjną była przyczyną największego ze stwierdzonych przez pozwaną i świadków zalań, w 2017 r., kiedy zalało gabinet dyrektorki tak, że wylała się z niego woda.

Podsumowując, Sąd Okręgowy skonstatował, że pomieszczenia trudno było ogrzać, oraz zapanować nad wilgocią. W ocenie Sądu a quo za stan ten w przeważającej części odpowiedzialna jest pozwana. Nie można uznać, aby zaadaptowała ona obiekt piekarni na przedszkole i szkołę, gdyż w budynku pozostawiono zupełnie nieadekwatne rozwiązania techniczne. Obowiązek ich zmiany na odpowiednie, w szczególności profesjonalne usunięcie zbędnych otworów pod oknami (a nie ich zaklejanie kartkami papieru czy folią aluminiową) i zastąpienie ich właściwym systemem wentylacyjnym, spoczywał na pozwanej. Wynika to bezpośrednio z umowy stron i jest niezależne od obowiązków wynikających z ustawy. Pozwana przyjęła na siebie taki obowiązek, w zamian za obniżenie czynszu. Nie może więc obecnie powoływać się na okoliczność, że z pozostawionych otworów poniżej okien ciekła woda, czy że nie mogła ogrzać pomieszczeń. Remont wentylacji przeprowadzili dopiero powodowie w 2019 r., kiedy część kratek wentylacyjnych została usunięta, została wykonana wentylacja mechaniczna i wykute nowe otwory wentylacyjne. Pozwanej znany był stan techniczny budynku, jego wcześniejsze przeznaczenie i to pozwana winna była podjąć takie prace remontowe, które zapewniałyby optymalne warunki dla jej działalności gospodarczej. W ocenie biegłego budynek nie nadawał się do użytku tylko przez rażące ograniczenie wentylacji lokali. Adaptując pomieszczenia, w tym zwłaszcza piętro, które było przy zawieraniu umowy najmu nieużytkowe, pozwana winna była powierzyć prace dotyczące systemu wentylacji profesjonalnemu podmiotowi, a nie stosować prowizoryczne rozwiązania jak zatykanie kratek wentylacyjnych styropianem, czy zasłanianie otworów poniżej okien kartkami papieru. Tym bardziej, że jak wskazano wyżej, poprzednia funkcja budynku znacznie odbiegała od funkcji jaką pełnił w okresie najmu.

Co się zaś tyczy przecieków – w tym z dachu, oraz, jak twierdzi pozwana, z tarasu używanego przez powodów, to Sąd Okręgowy stwierdził, że na podstawie analizy materiału dowodowego, przecieki te istotnie występowały, jednak nie przez cały okres umowy i na pewno nie w takim stopniu, jak usiłowała to wykazać pozwana. Biegły z zakresu robót budowlanych i mykologii stwierdził także na parterze pozostałości po pleśni. Zacieki i plamy były jednak stare, suche i pochodziły sprzed remontu dachu, który przeprowadzono w 2013 r., a w przypadku mniejszych uszkodzeń poszycia dachowego także później, w tym w 2016 r. Przy tym na piętrze jedyny przeciek stwierdzono przy kominie. Biegły wskazał, że gdyby było tak, jak twierdzi pozwana, że „woda lała się po ścianach”, wówczas plamy byłyby bardzo rozległe. Jak zeznawał konserwator zatrudniony u pozwanej, świadek W. C., zeskrobywał on ślady pleśni, zmywał, gruntował i malował. Przy tym konserwator używał „jakiegoś preparatu” przed gruntowaniem, ale jego nazwy nie pamiętał. Nie wiadomo więc, czy stosowano preparaty grzybobójcze, i czy były one odpowiednie. Nie wiadomo też, jaka była przyczyna pęknięcia rury od kaloryfera na piętrze budynku, kiedy to również nastąpiło zalanie. Niemniej jednak w pomieszczeniach utrzymywała się wilgoć z powodu złej wentylacji, więc raz powstałe ogniska pleśni miały optymalne warunki do rozwoju, co nie wynikało już z samych przecieków, usuniętych w 2013 r. i w mniejszym stopniu w 2016 r. Biegły ocenił stan pokrycia dachowego i obróbek blacharskich jako zadowalający. Co do tarasu, to biegły nie znalazł związku przecieków z jego stanem technicznym. Z zeznań świadków wynikało, że zalanie wodą z tarasu było jednorazowe, i nastąpiło, gdy na tarasie zalegało dużo śniegu. Po jego usunięciu przez powoda, przeciekanie ustąpiło.

Pomimo istnienia opisanych wyżej wad, Sąd Okręgowy zważył, iż nie można uznać, aby były to wady, o których mowa w art. 682 k.c. Jak stanowi ów przepis, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Pozwana zmierzała do wykazania, że w przedmiotowym budynku woda dosłownie lała się po ścianach, przeciekał dach, woda spływała z tarasu, w okresie jesienno-zimowym konieczne były stałe remonty, była wilgoć, grzyb i nieprzyjemny zapach stęchlizny. Niewątpliwie jak wskazano już wyżej, kilkukrotnie w budynku występowały zalania – raz woda ciekła po jednym ze słupów, raz topniejący śnieg zalał parter budynku, i raz woda wlała się na parter przez pozostawiony w konstrukcji otwór poniżej okna. Oprócz tego stwierdzono plamy na ścianach i suficie po zalaniach.

Sąd I instancji zapoznał się z całym materiałem dowodowym, w tym z fotografiami przedłożonymi przez pozwaną, i stwierdził iż istotnie, w budynku występowały jednostkowe zacieki i plamy pleśni. Nie były one jednak rozległe. Podobnie biegły wskazał, że mimo ulewnego deszczu miejsca te były suche, co oznacza, że są to stare ślady. Znamienne, że jak wynika z zeznań pracowników pozwanej, po wejściu do przedszkola czuć było zapach zbutwienia, który przenosił się na ubrania, jednak rodzice dzieci uczęszczających do przedszkola nie zgłaszali uwag w tym przedmiocie. Tymczasem przedszkole jest instytucją szczególnie nadzorowaną – przede wszystkim instytucjonalnie, w drodze np. kontroli sanitarnych, lecz również przez rodziców uczniów. Rodzice ci odprowadzają dzieci pod samą salę, przebywając po drodze w szatni, korytarzu, przebierając dzieci, rozmawiając z innymi rodzicami i nauczycielkami. Spędzają zatem w przedszkolu codziennie kilka, kilkanaście minut. Nadto dzieci te spędzają w przedszkolu tyle samo czasu, co zeznające w sprawie nauczycielki. Gdyby zapach stęchlizny był na tyle intensywny, że przenosił się na ubrania, rodzice dzieci na pewno by to wyczuli i zareagowali. Tymczasem nie było zgłoszeń w tym przedmiocie. Przy tym biegły stwierdził, że jedyną wadą budynku było rażące ograniczenie wentylacji lokali – za które odpowiadała pozwana, co wskazano już wyżej. Przede wszystkim jednak zarówno Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w K., jak i biegły sporządzający opinię w niniejszej sprawie jednoznacznie orzekli, że stwierdzone wady budynku nie zagrażają zdrowiu i życiu pozwanej, ani osób przebywających w budynku.

Z tego względu Sąd Okręgowy uznał, że pozwana nie miała podstaw do wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 682 k.c., jak wskazała w treści wypowiedzenia. Przeczą temu powyższe ustalenia faktyczne. Sama pozwana zeznając przyznała, że decyzję o zmianie budynku podjęła wskutek wysokich opłat za prąd. Budynek niewątpliwie nie został przez pozwaną należycie przystosowany do funkcji oświatowej, zaniechano bowiem remontu instalacji wentylacyjnej, co z kolei powodowało konieczność dogrzewania budynku z użyciem energii elektrycznej. Nie wykazano, aby do wysokich rachunków pozwanej za prąd przyczynili się powodowie.

Umowa została zatem wypowiedziana z przyczyn leżących po stronie pozwanej. Budynek nie był niebezpieczny dla osób w nim przebywających. Wymagał natomiast nakładów celem jego przystosowania, które z mocy umowy obciążały pozwaną. Konieczność tych nakładów nie mogła być więc przyczyną wypowiedzenia umowy zawartej na czas ściśle oznaczony. W ocenie Sądu I instancji po stronie pozwanej zaktualizował się obowiązek określony w § 9 umowy z dnia 19 sierpnia 2008 r., zgodnie z którym w razie wcześniejszego wycofania się najemcy z umowy, zobowiązuje się on do wyrównania czynszu do kwoty 7.500 zł za pierwszy rok umowy. Jednocześnie w ocenie Sądu a quo takie zastrzeżenie umowne spełnia przesłanki uznania go za karę umowną.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Przy tym zgodnie z art. 484 k.c., w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Niepieniężnymi w rozumieniu przepisu art. 483 § 1 k.c. są te zobowiązania, których istotą jest spełnienie na rzecz wierzyciela innego świadczenia niż zapłata. Odnosi się to również do sytuacji, gdy zastrzeżenie kary umownej następuje na wypadek odstąpienia od umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2007 r., III CSK 288/06, OSP 2009, nr 4, poz. 39; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r., III CZP 39/12, OSNC 2013, nr 2, poz. 17). W tym przypadku zobowiązanie niepieniężne pozwanej polegało na pozostawaniu w stosunku najmu przez oznaczony czas. Wysokość kary oznaczono jako równowartość 12 miesięcy i różnicy pomiędzy wysokością jednomiesięcznego czynszu w pierwszym a drugim roku trwania umowy, tj. kwoty 6.500 zł – łącznie 78.000 zł. Niewątpliwie więc pozwanym przysługiwało roszczenie o zapłatę tej kwoty i stało się ono wymagalne wraz z bezskutecznym upływem 10-dniowego terminu wyznaczonego w treści wezwania do zapłaty, tj. z dniem 1 grudnia 2018 r.

Pozwana wniosła o zmniejszenie kary umownej do kwoty 6.500 zł. Sąd Okręgowy uznał wniosek pozwanej za uzasadniony w części. Sąd a quo zważył bowiem, że umowa została wypowiedziana ze skutkiem na nieco ponad 10 miesięcy przed jej rozwiązaniem, tj. ze skutkiem na dzień 6 października 2017 r., podczas gdy umowa została zawarta na okres do 19 sierpnia 2018 r. Mając na względzie interes powodów w zawarciu umowy na czas oznaczony, stwierdzić należy, że zobowiązanie do trwania w stosunku najmu zostało przez pozwaną w ok. 90 % wykonane, umowa trwała bowiem przez ponad 9 z 10 umówionych lat. Interesem powodów było zaś otrzymywanie stałych dochodów przez ten okres, bez konieczności poszukiwania nowych najemców w dłuższym okresie czasu. Jednocześnie niewątpliwie, mimo nieprzystosowania instalacji wentylacyjnej, pozwana zostawiła powodom najmowany budynek w stanie lepszym, niż był w chwili zawierania umowy. Dotyczy to zwłaszcza piętra, które było nieużytkowe a zostało zaadaptowane, wydzielono pomieszczenia i położono podłogi. Pozwana więc częściowo wykonała zobowiązanie, z tytułu którego zastrzeżono obniżkę czynszu. Z drugiej jednak strony nie było podstaw, aby okres trwania umowy w stosunku 1:1 przekładać na należną karę umowną, nawet przy uwzględnieniu wykonanych prac adaptacyjnych. Głównym celem zastrzeżenia kary umownej było bowiem utrzymanie najmu do dnia 19 sierpnia 2018 r. Powodowie liczyli się z okolicznością, że z tym dniem umowa wygaśnie i na ten termin byli przygotowani. Mogli odpowiednio wcześniej zaplanować poszukiwanie nowego najemcy lub inne działania. Tymczasem zostali zaskoczeni deklaracją pozwanej, która o zamiarze wypowiedzenia umowy ze skutkiem na dzień 6 października 2017 r. poinformowała powodów podczas rozmowy w dniu 26 września 2017 r., a zatem powodowie zostali o tym uprzedzeni jedynie na 10 dni przed rozwiązaniem umowy. Zostali pozbawieni także czynszu przewidzianego w umowie za następnych ponad 10 miesięcy. Z ustaleń faktycznych wynikało, że powodowie nie wynajęli ponownie przedmiotowego budynku, jednak nawet gdyby mieli taki zamiar, dalece utrudnione byłoby znalezienie najemcy w czasie 10 dni na tak duży obiekt w tak małej miejscowości.

Podsumowując, Sąd Okręgowy skonstatował, że niewątpliwie kara umowna podlegała miarkowaniu. Jednocześnie jednak w ocenie Sądu I instancji podstawy do jej miarkowania nie były tego rodzaju, aby uzasadniały obniżenie aż o 91,6 %, jak chciałaby pozwana. Sugerując się terminem ustanowionym ustawowo dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu, o którym mowa w art. 688 k.c. i przyjmując, że powodowie aby wynająć ponownie i czerpać zyski z takiego rodzaju budynku potrzebowali co najmniej 3 miesięcy, a jednocześnie uwzględniając, że pozwana pozostawiła budynek w lepszym stanie niż go otrzymała, Sąd uznał za uzasadnione miarkowanie kary umownej do równowartości przyjętej przez strony różnicy czynszu za 3 miesiące, tj. do kwoty 19.500 zł.

Z uwagi na okoliczność, że termin do zapłaty kary umownej upływał z dniem 30 listopada 2017 r., odsetki ustawowe za opóźnienie od powyższej kwoty zasądzono na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z żądaniem, od dnia następującego po tej dacie, tj. od 1 grudnia 2017 r. do dnia zapłaty.

Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w punkcie I i II wyroku.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z zasadą stosunkowego ich rozdzielenia, na podstawie art. 98 § 1 w zw. z art. 100 w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. Na koszty procesu poniesione przez powodów składała się opłata od pozwu w kwocie 3.900 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 5.400 zł, + opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł - 5.417 zł. Pozwana poniosła w toku procesu koszt pełnomocnika także w wysokości 5417 zł Biorąc pod uwagę, że powodowie przegrali w 75 %, pozwana zaś w 25 %, w takim samym stosunku zobowiązani są zwrócić stronie przeciwnej powyższe koszty, tj. powodowie na rzecz pozwanej kwotę 4062,75 zł, zaś pozwana na rzecz powodów kwotę 2329,25 zł 0o czym rozstrzygnięto w punktach III i IV wyroku Pozostałe koszty sądowe w postaci wynagrodzenia biegłego w wysokości 1.097,26 zł podlegają ściągnięciu na rzecz Skarbu Państwa w takim samym stosunku jak wynik sporu – powodowie ponoszą 75 % w kwocie 822,94 zł a pozwana ponosi 25% w kwocie 274,32 zł o czym orzeczono jak w punkcie V wyroku.

Powyższy wyrok został zaskarżony przez strony. Pozwana zaskarżyła orzeczenie w części, tj. w zakresie punktu I oraz III-V i zarzuciła:

a) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 680 k.c. poprzez ich niezastosowanie i uznanie, że pozwana była uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu zawartej przez strony na czas określony i skutecznie umowę tę wypowiedziała, w sytuacji, w której umowa stron nie przewidywała możliwości jej wypowiedzenia i w konsekwencji oświadczenie pozwanej - wobec braku podstaw do wypowiedzenia najmu na podstawie art. 682 k.c. - było pozbawione skutków prawnych i nie doprowadziło do rozwiązania umowy łączącej strony,

- art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i zasądzenie na rzecz powodów kary umownej na podstawie postanowienia zawartego w § 9 umowy strony, pomimo że zgodnie z ustalonym przez Sąd stanem faktycznym brak było podstaw do wypowiedzenia umowy stron, oświadczenie pozwanej pozbawione były skutków prawnych, umowa rozwiązana została na mocy porozumienia stron zawartego w sposób konkludentny, co z kolei powoduje, że obowiązek zapłaty kary umownej nie powstał,

- art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez dokonanie błędnej wykładni oświadczenia woli stron zawartego w § 9 umowy stron, polegającej na bezzasadnym przyjęciu, że kara umowna przewidziana w przedmiotowym postanowieniu została zastrzeżona na wypadek niewykonania/nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego w postaci pozostawania w stosunku najmu przez określony czas, w sytuacji w której właściwa interpretacja przedmiotowego postanowienia prowadzi do wniosku, że strony w zastrzegły karę umowną na wypadek niewywiązywania się przez pozwaną z obowiązku pieniężnego - zapłaty czynszu jako konsekwencję „wcześniejszego wycofania się z umowy",

- art. 353 ¹ k.c. w zw. z art. 58 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 673 § 3 k.c. i art. 483 § 1 k.c. poprzez ich niezastosowanie/niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że postanowienie przewidujące obowiązek zapłaty kary umownej na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony i zaprzestania w związku z tym płacenia czynszu najmu jest ważne i wiąże strony, w sytuacji, w której sprzeczne jest ono z treścią ustawy (art. 673 § 3 k.c. oraz art. 483 § 1 k.c.) oraz naturą stosunku zobowiązaniowego i jako takie nieważne,

- art. 483 § 1 k.c. w zw. z art. 484 § 1 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i zasądzenie na rzecz powodów kary umownej na podstawie postanowienia zawartego umowy strony, pomimo że postanowienie to jest nieważne i nie wiąże stron,

b) sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegająca na bezzasadnym przyjęciu, że:

- umowa najmu na czas oznaczony zawarta przez strony została wypowiedziana przez pozwaną z przyczyn leżących po jej stronie, wobec czego po stronie pozwanej zaktualizował się obowiązek zapłaty kary umownej przewidziany w § 9 umowy stron, w sytuacji w której z ustalonego przez Sąd stanu faktycznego wynika bezsprzecznie, że brak było podstaw do skutecznego złożenia przez pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu umowy stron, w konsekwencji czego umowa ta nie mogła zostać wypowiedziana, rozwiązana została na mocy porozumienia stron zawartego w sposób konkludentny, co z kolei powoduje, że obowiązek zapłaty kary umownej nie powstał (tym bardziej, że postanowienie przewidujące tenże obowiązek było nieważne).

Mając powyższe na uwadze skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa również w zakresie kwoty 19.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2017 r. do dnia zapłaty, zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, według norm przepisanych, a także o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

Strona powodowa zaskarżyła wyrok w części, tj. w zakresie punktu II oraz III-V zarzucając:

a) naruszenie art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na dokonaniu wykładni oświadczeń woli stron w zakresie dokonanego zastrzeżenia w treści § 9 umowy z dnia 19 lipca 2008 r. w sposób uwzględniający późniejsze rozumienie przedmiotowego zastrzeżenia przez tylko jedną ze stron — pozwaną, w miejsce ustalenia zgodnego zamiaru obu stron i celu dokonanego zastrzeżenia, a w konsekwencji tego dokonanie błędnego uznania, że zastrzeżenie umowne określone w treści § 9 umowy najmu stanowi zastrzeżenie kary umownej podczas gdy, zgodnie z wolą stron przedmiotowe postanowienie stanowi zastrzeżenie o charakterze gwarancyjnym, które aktualizuje się w przypadku „wcześniejszego wycofania się przez pozwaną z umowy”, niezależnie od przyczyny, co spowodowało naruszenie art. 483 § 1 k.c. i art. 484 § 2 k.c. w zw. z art. 353 1 k.c. poprzez uznanie, że zastrzeżenie umowne określone w § 9 umowy najmu jest zastrzeżeniem umownym spełniającym przesłanki uznania go za karę umowną, a w dalszej kolejności uzasadniającym miarkowanie jej wysokości, podczas gdy tego rodzaju zastrzeżenie ustalone zgodnie z wolą stron, jako dopuszczalne w świetle zasady swobodnego kształtowania stosunku prawnego (art. 353 ¹ k.c.) stanowi zastrzeżenie niebędące karą umowną w rozumieniu art. 483 k.c., lecz zastrzeżenie o charakterze gwarancyjnym, bez wątpienia mające charakter represyjny, do którego nie stosuje się przepisów o karze umownej, a w konsekwencji tego nierozpoznanie istoty sprawy.

Z daleko posuniętej ostrożności procesowej, na wypadek gdyby sąd II instancji, podzielał stanowisko sądu I instancji w zakresie uznania, iż zastrzeżenie umowne wynikające z treści § 9 umowy spełnia przesłanki uznania go za karę umowną w rozumieniu art. 483 k.c. zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

b) naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. polegające na dokonaniu wybiórczej, dowolnej, nielogicznej i niezgodnej z zasadami doświadczenia życiowego oceny materiału dowodowego polegającej na:

- przyjęciu, że pozwana mimo niewłaściwej adaptacji przedmiotu umowy najmu, zostawiła powodom najmowany budynek w stanie lepszym, podczas gdy nie wynika to ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, gdyż nie zostało to wykazane przez pozwaną w myśl art. 227 k.p.c., art. 232 k.p.c., art. 6 k.c. w zw. z art. 484 § 2 k.c., co doprowadziło do błędnego ustalenia w zakresie tego faktu, a w konsekwencji tego naruszenie art. 484 § 2 k.c. poprzez miarkowanie kary umownej,

- przyjęciu, że pozwani potrzebowali co najmniej 3 miesięcy, aby wynająć budynek ponownie i czerpać zyski, a w konsekwencji błędne zastosowanie art. 484 § 2 k.c., poprzez miarkowanie kary umownej z uwzględnieniem powyższego kryterium,

c) naruszenie art. 484 § 2 k.c. w zw. z art. 483 § 1 k.c. poprzez błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, że w przedmiotowej sprawie kara umowna powinna być zmiarkowana, w tym z uwzględnieniem kryteriów wskazanych w treści uzasadnienia, w oderwaniu od funkcji dokonanego przez strony zastrzeżenia w umowie,

d) naruszenie art. 327 ¹ § 1 pkt 1 k.p.c. polegające na niewyjaśnieniu podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, obejmującej uznanie pozostawienia przez pozwaną budynku w lepszym stanie niż go otrzymała, w tym w zakresie kosztu zaadaptowania pomieszczeń na piętrze, oraz dowodów na których się oparł w zakresie powyższego uznania, a w konsekwencji tego niepoddawanie się przez wyrok kontroli instancyjnej,

e) naruszenie art. 327 ¹ § 1 pkt 1 k.p.c. polegające na wewnętrznej niespójności uzasadnienia skarżonego wyroku w zakresie uznania, że pozwana pozostawiła budynek w lepszym stanie niż go otrzymała, gdyż pozwana dokonała adaptacji pomieszczeń, podczas gdy jednocześnie w treści uzasadnienia wyroku uznaje się, że nie można uznać, aby pozwana należycie i skutecznie zaadaptowała obiekt, uniemożliwiając tym samym dokonanie skarżącym oceny toku wywodu, który doprowadził Sąd do rozstrzygnięcia sprawy.

Mając powyższe na uwadze strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części poprzez zasądzenie na rzecz powodów od pozwanej kwoty 58.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 grudnia 2017 r. do dnia zapłaty z tym zastrzeżeniem, że przez spełnienie całości lub części świadczenia do rąk jednego z wierzycieli dług wygasa w spełnionej części również wobec drugiego z nich, zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu za II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z normami przepisanymi oraz o ponowne rozstrzygnięcie o kosztach procesu za I instancję, a także o przeprowadzenie rozprawy.

W odpowiedzi na apelację powodów pozwana wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powodów zasługiwała na uwzględnienie, natomiast apelacja pozwanej okazała się bezzasadna, co jest wynikiem uznania przez Sąd Apelacyjny trafności zarzutów podniesionych w apelacji powodów.

Na wstępie Sąd Apelacyjny wskazuje, iż aprobuje i uznaje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji w zakresie chronologii wydarzeń, stanu pomieszczeń użytkowanych przez pozwaną, przyczyn rezygnacji przez pozwaną z dalszego najmu budynku oraz okoliczności jego opuszczenia. Tym samym nie ma potrzeby ich ponownego przytaczania.

Natomiast Sąd nie podziela stanowiska Sądu Okręgowego, jakoby zastrzeżenie poczynione w § 9 umowy stanowiło karę umowną, i w tym zakresie przychyla się do stanowiska powodów, iż było to zastrzeżenie gwarancyjne o charakterze represyjnym nie będące jednakże karą umowną, lecz dopuszczalne w świetle wyrażonej w art. 353 ¹ k.c. Taka interpretacja tego zapisu jest zgodna ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonego w wyroku z dnia 20 października 2006 r. (IV CSK 178/06, OSNC 2007/7/-8/118), w którym Sąd ten poddał szerokiej analizie zapis zawarty w umowie o dzieło zawartej na czas oznaczony, przewidujący finansowe konsekwencje w przypadku wcześniejszego wypowiedzenia umowy polegającej na serwisowaniu przez przyjmującego określonych w umowie urządzeń. Zapis ten miał zrekompensować przyjmującemu dzieło utratę zysku, jaki mógłby osiągnąć, gdyby umowa nie została rozwiązana przed upływem okresu, na jaki została zawarta .

Sąd Najwyższy wykluczając, aby zapis takowy mógł stanowić karę umowną podkreślił jego gwarancyjny charakter i wskazał, że może być ono elementem każdej innej umowy okresowej, której rozwiązanie w drodze wypowiedzenia skutkuje powstaniem szkody lub stawia stronę dotkniętą wypowiedzeniem w innej niekorzystnej sytuacji. Roszczenie z niego wynikające staje się wymagalne z chwilą wystąpienia umówionego zdarzenia, które nie należy do zdarzeń objętych odpowiedzialnością typową dla danej umowy. Sąd Najwyższy w swoich rozważaniach wprost wskazał, że tego typu zastrzeżenie może pojawić się w szeregu umów zawieranych na czas oznaczony – np. umowy kontraktacji, najmu, dzierżawy, czy użyczenia, na wypadek ich wcześniejszego rozwiązania. Sąd Najwyższy określa wprawdzie to zastrzeżenia sui generis karą umowną, co było związane z rozważanym w sprawie IV CSK 178/06 zagadnieniem przedawnienia roszczenia o zapłatę wynikającego z przedmiotowego zastrzeżenia, nie wypowiedział się jednak w żaden sposób, aby ujęcie w umowie okresowej tego typu zastrzeżenia miałoby być poddane w całości reżimowi kary umownej - przede wszystkim możliwości miarkowania ustalonej w umowie kwoty.

Przyjmując bowiem - odmiennie niż uczynił to Sąd Okręgowy - iż zapis z § 9 umowy stron nie stanowi kary umownej, to w dalszej kolejności, z uwagi na postulowane przez pozwaną w końcowej fazie procesu miarkowanie dochodzonej od niej kwoty należało rozważyć, czy regulacja z art. 484§ 2 k.c. może mieć zastosowanie per analogiam także do zastrzeżenia o charakterze gwarancyjnym poczynionego w umowie okresowej.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, brak ku temu podstaw, zważywszy że zastrzeżenie to wprowadzane jest do umowy na zasadach swobodnego jej uksztaltowania przez strony. Dowody przeprowadzone w sprawie, w żaden sposób nie dają podstaw do przyjęcia, aby strony ujmując taki zapis w umowie przewidywały możliwość negocjacji wysokości ustalonej kwoty, w zależności od momentu, w jakim strona pozwana (najemca) zdecydowałaby wycofać się z umowy - taką bowiem nomenklaturą posługiwały się stron.

Co więcej, nie ma też dostatecznych danych pozwalających wnioskować, że strony łączyły poczynione zastrzeżenie z kodeksową instytucją kary umownej czy też chciały je ukształtować w sposób do niej zbliżony. Podkreślić trzeba, że kara umowna zastrzegana jest na wypadek niewykonania zobowiązania niepieniężnego, i wpisuje się w reżim ogólnej odpowiedzialności kontraktowej dłużnika - dłużnik co do zasady może uwolnić się od obowiązku jej ponoszenia gdy wykaże, iż nie ponosi winy za niewykonanie swojego zobowiązania.

Natomiast w rozpoznawanej sprawie umowa stron nie daje podstaw do przyjęcia, aby strony przedmiotowe zastrzeżenie łączyły z wykonywaniem obowiązków wynikających z umowy najmu – podstawowym obowiązkiem najemcy jest bowiem uiszczanie czynszu, a więc obciąża go świadczenie pieniężne. Strony zastrzeżenie z § 9 umowy łączyły z ewentualną decyzją najemcy o wcześniejszym zakończeniu stosunku najmu, a w myśl art. 673 § 3 k.c., wypowiedzenie umowy najmu w przypadku oznaczonego czas trwania najmu jest dopuszczalne w wypadkach określonych w umowie. Strony wprawdzie w umowie prima facie nie wskazały konkretnego zdarzenia, zajście którego miało pozwolić na wypowiedzenie umowy, jednak zwrócić uwagę trzeba, iż taka możliwość została zastrzeżona jedynie dla najemcy. Rozwiązanie takie uprawnia zatem do konkluzji, że „wypadkiem” z art. 673 § 3 k.c. pozwalającym rozwiązać umowę przed terminem była wola najemcy, który z różnych przyczyn, trudnych do przewidzenia w chwili zawierania wieloletniej umowy, na pewnym etapie jej trwania mógł stracić zainteresowanie dalszym korzystaniem z przedmiotowego budynku. Powyższe wpisuje się w wykładnię art. 673 § 3 k.c. dokonaną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2015 r. (IV CSK 208/14, LEX nr 1656511), w uzasadnieniu którego Sąd ten odwołując się do uchwały z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 74/07, OSN 2008/9/95) wskazał na ten nurt swojego orzecznictwa uważającego za wystarczające wskazanie w umowie nawet tylko terminu wypowiedzenia, jako „faktu” będącego także postacią ustawowego „wypadku”. Takie rozumowanie Sąd Najwyższy w przywołanym wyroku uznał za racjonalne, zwłaszcza gdy wypowiedzeniu towarzyszą rzeczywiste przyczyny przemawiające za wcześniejszym zakończeniem stosunku najmu.

Zaprezentowany wyżej kierunek wykładni uwzględniający, że w umowach długoterminowych na pewnym etapie ich trwania może pojawić się realna potrzeba ich wcześniejszego zakończenia z przyczyn trudnych czy wręcz niemożliwych precyzyjnie do przewidzenia w momencie zawierania umowy pozwala przyjąć, w ocenie Sądu Odwoławczego, że strony w niniejszej sprawie za takowy wypadek uznawały wolę najemczyni. Jednakże musiała liczyć się ona z koniecznością uiszczenia wynajmującym ustalonej w umowie kwoty tytułem swego rodzaju odszkodowania w związku z zerwaniem stosunku, a który w ustalonym w umowie przedziale czasowym miał im przynieść określone profity.

Wszystko to sprawia, że ustalona w § 9 umowy należność zdecydowanie odrywa się od pojęcia kary umownej w rozumieniu art. 484 §1 k.c. Konieczność jej uiszczenia nie wynika bowiem z nienależytego wykonania zobowiązania będącego następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiada, lecz jest konsekwencją skorzystania przez pozwaną z zastrzeżonego w umowie na jej rzecz uprawnienia do wcześniejszego rozwiązania umowy, co z kolei godzi w interesy powodów.

Podkreślić należy, iż postawa pozwanej przed wytoczeniem powództwa zmierzała do uniknięcia konieczności płacenia kwoty tytułem wyrównania czynszu z uwagi na powoływania się przez nią na wady rzeczy najętej, co w myśl art. 682 k.c. miałoby ją uprawniać do wypowiedzenia umowy z winy wynajmującego. Pozwana zdawała sobie zatem sprawę z ciążącego na niej obowiązku uiszczenia należności w razie przedterminowego zakończenia stosunku najmu, i chcąc tego uniknąć, podjęła próbę - nieskutecznego – jak się okazało – wykazywania wad w budynku.

Powyższe wywody prowadzą do wniosku, że skoro kwota umówiona w § 9 nie stanowi kary umownej, to nie ma może być mowy o jej miarkowaniu.

Nie ma też podstaw do przyjmowania, co zdaje się sugerować pozwana w odpowiedzi na apelację powodów, iż zastrzeżenie nie będące kara umowną lecz jedynie mające gwarantować trwałość umówionego stosunku najmu, może per analogiam do art. 484 § 2 k.c. podlegać miarkowaniu z przyczyn wskazanych w tym przepisie. Nie ma żadnych dowodów, że strony zawierając taką umowę brały pod uwagę taką możliwość – przede wszystkim, aby brali to pod uwagę powodowie, bo wszakże ewentualne miarkowanie godziłoby w ich ekonomiczny interes. Wprawdzie pozwana w odpowiedzi na apelację opowiadając się za odpowiednim stosowaniem art. 484 § 2 k.c. do zastrzeżenia umownego o charakterze gwarancyjnym powołuje się w tej mierze na wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 2 marca 2015 r. (sygn. akt I ACa 585/14), jest to jednak pogląd odosobniony i jak wskazuje uzasadnienie przywoływanego wyroku - nie poparty żadnym jurydycznym wywodem.

Opowiadając się przeciwko tej koncepcji, Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podkreśla, że przesłanka skutkująca obowiązkiem zapłaty należności z § 9 umowy odbiega od przesłanek kary umownej – przesłanką tą jest bowiem wyłącznie skorzystanie przez najemcę z zastrzeżonego w umowie prawa wcześniejszego rozwiązania umowy, i w żaden sposób nie wiąże się z niewykonywaniem obowiązków charakterystycznych dla umowy najmu. (por. wywody Sądu Najwyższego w uzasadnieniu wyroku z dnia 20 października 2006 r., IV CSK 178/06).

Konkludując, Sąd Odwoławczy stwierdza, że nie tylko nie było podstaw do potraktowania zapisu z § 9 umowy jako kary umownej, ale także do miarkowania wskazanej w nim kwoty rozumianej jako zastrzeżenie gwarancyjne poprzez stosowany przez analogię przepis art. 484 § 2 k.c., co dało podstawy do zmiany wyroku poprzez zasądzenie dalszej kwoty dochodzonej pozwem, o czym Sąd Odwoławczy orzekł na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w sposób opisany w sentencji.

Konsekwentnie, apelacja pozwanej nie mogła zostać uwzględniona.

Bezprzedmiotowe są wywody skarżącej, która w apelacji stoi na stanowisku, iż zastrzeżenie kary umownej było nieważne, bo nie określono w umowie obowiązku niepieniężnego, którego naruszenie miałoby rodzic obowiązek zapłaty tej kary. Skoro zastrzeżenie to nie jest karą umowną, o czym szeroko była mowa wyżej, to wszelkie dywagacje na temat jej ważności czy też nieważności nie mają żadnego znaczenia i nie mogą odnieść zamierzonego przez pozwaną skutku.

Co do zarzutów dotyczących niedopuszczalności zdaniem skarżącej zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, to pogląd ten jest chybiony w świetle przedstawionego wyżej stanowiska o umówionym przez strony „wypadku” wcześniejszego wypowiedzenia umowy (wola najemczyni), co zgodne jest z wykładnią art. 673 § 3 k.c. dokonaną w przywołanych wyżej judykatach Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2015 r. (IV CSK 208/14, LEX nr 1656511) i z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 74/07, OSN 2008/9/95).

Tym samym za chybione należy uznać również i ten zarzut apelującej, jakoby wskutek oświadczenia pozwanej nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy (bo zdaniem skarżącej umowa takiej możliwości skutecznie nie zastrzegała) i że do rozwiązania najmu doszło w sposób konkludentny, na skutek faktycznego opuszczenia budynku przez pozwaną i akceptacji tego stanu rzeczy przez powodów.

Przedprocesowa korespondencja stron jednoznacznie świadczy o tym, iż zakończenie stosunku najmu było jednostronną decyzją pozwanej (do czego była ona uprawniona w świetle umowy, jednakże z przewidzianymi w niej konsekwencjami finansowymi), a obecne interpretowanie „przyjęcia kluczy” przez powodów jako wspólnej decyzji stron o ich zgodnym porozumieniu co do przedwczesnego zakończenia umowy żadna miarą nie zasługuje na aprobatę. Stawianiu takich tez, jak czyni to pozwana w apelacji, przeczy chociażby wezwanie do zapłaty z dnia 15 listopada 2018 r. oraz treść odpowiedzi pozwanej z dnia 25 listopada 2018 r., gdzie jednoznacznie określiła, iż to ona wypowiada umowę i na jakiej podstawie prawnej (art. 682 k.c.) Dopiero niekorzystna dla pozwanej opinia biegłego skutkowała zmianą jej stanowiska, czego wyrazem była argumentacja zawarta w piśmie procesowym z dnia 25 czerwca 2020 r. Dodać należy, że powodowie nie mieli ani prawnych ani faktycznych możliwości zatrzymania pozwanej w budynku - wiedząc, że umowa uprawnia ją do wycofania się z umowy przed umówionym terminem jej trwania. Stąd też powodowie nie mieli żadnych podstaw do odmowy przyjmowania od pozwanej kluczy do budynku.

Z tych względów apelacja pozwanej na mocy art. 385 k.p.c. podlegała oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego, na które składa się wynagrodzenie pełnomocnika powodów od własnej apelacji i apelacji pozwanej oraz opłata od apelacji Sąd orzekł na mocy art. 385 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. i § 2 pkt 5i 5 i § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018r., poz. 265).

SSO Karolina Sarzyńska SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Jakub Rusiński