Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I Ca 215/22

I Cz 129/22

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 listopada 2022 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Joanna Składowska

Protokolant : Elwira Kosieniak

po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2022 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa W. P.
przeciwko Ochotniczej Straży Pożarnej w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Sieradzu

z dnia 18 marca 2022 roku, sygnatura akt I C 667/16

oraz zażalenia powoda na rozstrzygnięcie o kosztach procesu zawarte w punkcie 3 wyroku

I.  zmienia zaskarżony wyrok w całości na następujący:

„1. oddala powództwo;

2. nakazuje pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Sieradzu (...) (jeden tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt sześć) złotych z tytułu zwrotu wydatków.”;

II.  zasądza od W. P. na rzecz Ochotniczej Straży Pożarnej w P. (...) (trzy tysiące pięćset pięćdziesiąt pięć) złotych z tytułu zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego;

III.  umarza postępowanie zażaleniowe.

Sygn. akt I Ca 215/22

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 18 marca 2022 r., wydanym pod sygn. akt I C 667/16, Sąd Rejonowy w Sieradzu zasądził od Ochotniczej Straży Pożarnej w P. na rzecz W. P. 25 099,19 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 20 099,19 złotych od 6 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty i od kwoty 5 000 złotych od 18 lipca 2017 r. do dnia zapłaty (pkt 1) oraz kosztami procesu w kwocie 4 876,00 złotych (pkt 3), oddalając powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2) i nakazując pobrać od Ochotniczej Straży Pożarnej w P. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Sieradzu 1 396 złotych z tytułu brakujących kosztów opinii biegłego.

Rozstrzygnięcie zapadło przy następujących ustaleniach i wnioskach:

W dniu 26 marca 2015 r. powód zawarł z Ochotniczą Strażą Pożarną
w P. umowę najmu lokalu na cele użytkowe. Zgodnie z § 1 umowy, w najem oddany został lokal użytkowy mieszczący się w P. nr 9, składający się z sali widowiskowej
i pomieszczeń socjalnych wraz ze znajdującym się w nim wyposażeniem. Zgodnie z umową, lokal miał być wykorzystywany przez najemcę w celach rozrywkowych - organizacja dyskotek i zabaw. Strony ustaliły miesięczny czynsz najmu na kwotę 1 300 złotych. Prócz uiszczania czynszu, najmu najemca zobowiązany był do ponoszenia opłat za energię elektryczną, wodę, opłat z tytułu wywozu nieczystości stałych i płynnych, opłat z tytułu podatków oraz (...). Na zabezpieczenie ewentualnych roszczeń wynajmującego najemca przekazał w dniu podpisania umowy kwotę 3 000 złotych z tytułu kaucji. Ponadto, najemca zobowiązał się do utrzymania należytego stanu technicznego i sanitarnego lokalu oraz dokonywania na swój koszt drobnych napraw wynikających z bieżącej eksploatacji. Strony ustaliły, że ewentualne planowane przez najemcę adaptacje budowlane, czy przebudowa pomieszczeń muszą być każdorazowo uzgodnione z wynajmującym i wymagają jego zgody. Umowę zawarto na czas nieokreślony.

Powód wynajął firmę (...) celem wykonania na terenie remizy prac remontowych, za które poniósł wydatek w kwocie 23 328,00 złotych. Remont obejmował m.in. uszczelnienie dachu, gipsowanie i malowanie ścian, nałożenie tynków ozdobnych, podłogę
w miejscu DJ-a, pomieszczenie na sprzęt dla DJ-a, łazienki, szatnię, bar, wykonano także elektrykę i kolorowe światła. Część mebli była robiona na wymiar, zakupione były także sofy, stoliki barowe, sztuczne kwiaty.

Powód wskazał, że zakres prac konsultował z zarządem składającym się z 5-6 osób,
z którym ustalił, że jeżeli wykona remont przez cztery miesiące nie będzie uiszczał czynszu.

Remont trwał około dwóch miesięcy, został zakończony w lutym 2015 r. Zaangażowana w niego była siostra powoda - K. P., wykonaniem zajmował się T. P.; pomagał on także powodowi przy prowadzeniu lokalu. Powód prowadził działalność bez problemów przez około dwa miesiące.

Powód czynsz najmu rozliczał z przedstawicielami zarządu w formie gotówkowej
i nie otrzymywał pokwitowań za wszystkie płatności; części z nich dokonywał na konto, jeśli nie mógł jechać do P.. Ponadto wskazał na ustne ustalenia odnośnie tego, że będzie uiszczał odpłatność jedynie wówczas, gdy na sali będą odbywały się imprezy. Świadkiem ustaleń w kwestii rozliczenia czynszu była K. P.. Wiceprezes OSP zaproponował, aby płatności za lokal uiszczane były, gdy w remizie rozpoczną się imprezy. Kwota z umowy najmu miała zostać podzielona na ilość imprez, jakie miały odbyć się w miesiącu. We wrześniu, październiku i listopadzie 2015 r. powód nie użytkował sali, jednak pozwana żądała od niego uiszczenia zapłaty za prąd, następnie powód dowiedział się, że salę zajął nowy najemca. Wobec zmiany sytuacji rodzinnej - choroby ojca powoda, zatrudniony został menadżer - J. G.. Jego zadaniem było prowadzenie imprez i utrzymywanie lokalu. Podczas przygotowań do imprezy, jaka miała odbyć się w grudniu 2015 r., wystąpiła usterka w postaci braku prądu. J. G. nie był w stanie jej usunąć i zorganizować imprezy ze względu na brak kontaktu z włodarzami remizy. Zgodnie z umową powód wypłacił mu wówczas karę umowną w kwocie 5 000 złotych.

W dniu 1 grudnia 2015 r. pozwana skierowała do powoda pismo zawierające ponaglenie do zapłaty należności za czynsz za okres od 1 kwietnia 2015 r. do 30 listopada 2015 r. w kwocie 10 400,00 złotych oraz zaległości za rachunki za energię elektryczną w kwocie 1 560 złotych. Następnie, w dniu 17 grudnia 2015 r. oraz 21 stycznia 2016 r. pozwana skierowała do powoda pismo zawierające wypowiedzenie umowy najmu. Pozwana wskazała, że w przypadku nieuregulowania czynszu, na rzeczach ruchomych, wniesionych do przedmiotu najmu przysługuje jej w oparciu o art. 670 § 1 k.c. prawo zastawu. Pismem z dnia 19 lutego 2016 r., pozwana wezwała powoda do zabrania wszystkich ruchomości znajdujących się w remizie oraz do zwrotu kluczy i poinformowała, że w razie niewywiązania się przez powoda z odbioru ruchomości zostaną one wystawione na sprzedaż, a uzyskana kwota zostanie zaliczona na poczet zaległości z tytułu czynszu oraz za energię. (...) przetransportowane zostały do lokalu obok, gdy pojawił się nowy najemca. Powód udał się po odbiór rzeczy z pełnomocnikiem
i T. P.. Na miejscu były także osoby z zarządu OSP. Powodowi udało się wejść do lokalu dopiero przy asyście policji. Powód zauważył wówczas, że korzystano z pozostawionych tam przez niego rzeczy i brak było pieniędzy, które pozostawił w dwóch kasetkach. Sprzęt powoda i wyposażenie lokalu użytkowane było przez nowego najemcę lokalu.

Dokonując oceny przeprowadzonych dowodów, Sąd pierwszej instancji nie dał wiary twierdzeniom pozwanej odnośnie zalegania przez powoda z czynszem, gdyż nie przystają one do zapewnień powoda i jego siostry, którzy zgodnie i ze szczegółami opisują kwestie ustaleń z włodarzami OSP odnośnie uiszczania należności w gotówce do rąk przedstawicieli OSP i ich propozycji odnośnie odpłatności tylko wówczas gdy będą organizowane imprezy. Nie koreluje to również z okolicznościami ekonomicznymi - strony zastrzegły przecież w umowie, że wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji dopuszczenia się przez najemcę zwłoki z płatnością czynszu najmu za co najmniej jeden okres płatności. Nie jest więc ekonomicznie uzasadnione wypowiedzenie umowy dopiero w sytuacji, gdy powód zalegałby z ośmiomiesięcznym czynszem. Sąd nie przyjął także za wiarygodne twierdzeń przedstawiciela pozwanej odnośnie zakresu remontu przeprowadzonego w lokalu przez powoda, przede wszystkim z uwagi na to, że kwota nakładów ustalona przez biegłego (20 099,19 złotych), jak i kwota na jaką opiewa faktura (23 328,00 złotych) są do siebie bardzo zbliżone. Ponadto, w szerszym zakresie niż wywodzi pozwana, zakres nakładów dokumentują zdjęcia znajdujące się w aktach sprawy.

Sąd pominął dowód z zeznań świadków W. U. i R. B., albowiem były one spóźnione i zmierzały jedynie do przedłużenia postępowania.

Jak zauważył Sąd Rejonowy, osią sporu pomiędzy powodem - najemcą a pozwaną - wynajmującym, pozostawała kwestia zwrotu poniesionych przez powoda nakładów na adaptację wynajmowanego lokalu, wobec przedwczesnego wypowiedzenia przez pozwaną umowy najmu. Zastosowanie w tym zakresie miał zaś art. 676 k.c.

Strony w łączącej je umowie najmu nie zawarły postanowienia, które rozstrzygałoby kwestię wyboru świadczenia przez wynajmującego w zakresie poczynionych przez najemcę ulepszeń, wobec czego to wynajmujący stał się do tego uprawniony. Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w powołanym przepisie. Wysokość roszczenia najemcy o zwrot nakładów ustala się, porównując wartość rzeczy przed ulepszeniami i po ich dokonaniu, biorąc pod uwagę chwilę zwrotu rzeczy wynajmującemu. W przedmiotowej sprawie wprawdzie biegły wskazał, że na skutek przeprowadzonego przez powoda remontu nie wzrosła wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, jednakże nie ma wątpliwości, że powód ulepszył nieruchomość, dostosował ją do prowadzenia działalności gospodarczej
i niewątpliwie należy mu się zwrot poczynionych na ten cel nakładów, albowiem ulepszeniami rzeczy najętej są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Strony zawarły umowę na czas nieokreślony, podczas gdy sam okres rzeczywistego korzystania przez powoda z lokalu - wyłączając okres remontu do ok. marca 2015 r. oraz grudzień 2015 r., gdzie nie mógł on już zorganizować imprez - wynosi zaledwie 9 miesięcy. Pozwana uniemożliwiła powodowi korzystanie z lokalu zgodnie z zamierzonym przez niego celem, zatrzymała należące do W. P. wyposażenie, a jego część udostępniła nowemu najemcy. Przedstawiciele OSP w P. nie zdołali skutecznie wykazać z jakich powodów uniemożliwili powodowi realizowanie umowy i dalsze korzystanie z lokalu. Powoływali się oni jedynie na okoliczność nieuregulowania przez powoda należności za czynsz, co miało być przyczyną wypowiedzenia umowy najmu dopiero w styczniu 2016 r., przy czym powód z lokalu nie mógł skorzystać już na początku grudnia, bez uprzedzenia.

Sąd ustalił, że powód poniósł nakłady na dostosowanie budynku do rodzaju prowadzonej w nim działalności, które są ulepszeniami rzeczy najętej, bowiem zwiększają jej użyteczność (z opinii biegłego wynika, że wyniosły one 20 099,19 złotych), których nie miał możliwości odzyskać i które - na skutek przedwczesnego ustania stosunku najmu - nie zostały zamortyzowane, a także zapłacił karę umowną na rzecz J. G. w kwocie 5 000 złotych. Dlatego też zasądził na rzecz powoda kwotę, jak w pkt. 1 wyroku. Dalej zaś idące żądanie nie znalazło uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym, w tym w szczególności w opinii biegłego.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., a o kosztach procesu zgodnie
z art. 98 k.p.c.

Pozwana wniosła apelację od wyroku Sądu Rejonowego, zaskarżając go w całość
i zarzucając :

I naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 6, 676 i 681 k.c., poprzez ich niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na:

a. błędnym zastosowaniu wobec pozwanej przepisu art. 6 k.c., polegającym na
nieuprawnionym przyjęciu, że pozwana winna wykazać takie okoliczności, jak
sposób zapłaty czynszu i jego częstotliwość, czy zakres wykonywanych robót
budowlanych, przy jednoczesnym braku dopuszczenia wniosków dowodowych
strony pozwanej;

b. błędnym zastosowaniu wobec pozwanej przepisów art. 676 k.c., polegającym na
przyjęciu, że pozwana dokonała wyboru polegającego na zatrzymaniu ulepszeń
podczas, gdy stanowisko pozwanej polegało niezmiennie na tym, aby to powód
zabrał ze sobą wszelkie ulepszenia które wykonał;

c. braku zastosowania w niniejszej sprawie przez Sąd pierwszej instancji art. 662 § 2 w zw. z.681 k.c., co do zakresu nakładów zgłoszonych przez strony, a opisanych w opinii biegłego J. O.;

2. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 3, 210 § 1 i 2, 217 § 1, 227, 233 § 1, 278 § 1 w zw. z art. 286 k.p.c. i 328 § 3 k.p.c., poprzez ich niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie mające istotny wpływ na wynik sprawy polegające na:

a. oddaleniu wszystkich wniosków strony pozwanej dotyczących przesłuchania czterech świadków tj. R. W.. W. U., R. J., R. B., co zaburzyło zasadę równości stron i zasadę prawdy obiektywnej w postępowaniu i uniemożliwiło wykazanie pozwanej takich okoliczności, jak brak wykonania nakładów przez powoda w określonym przez, niego terminie i w określonej przez niego wysokości, czy też stanu budynku sprzed daty wykonania remontu przez pozwanego;

b. uznanie dowodu w postaci zeznań świadków W. U. i R. B. za spóźnione i zmierzające do przedłużenia postępowania, podczas gdy ich
oddalenia zaburzyło zasadę równości stron w postępowaniu i zasadę prawdy
obiektywnej w postępowaniu oraz uniemożliwiło wykazanie pozwanej takich
okoliczności, jak brak wykonania nakładów przez, powoda w określonym przez
niego terminie i w określonej przez, niego wysokości, czy też stanu budynku
sprzed daty wykonania remontu przez pozwanego;

c. oddalenie wniosku o wydanie uzupełniającej opinii biegłego w zakresie żądanym przez stronę pozwaną w piśmie z 8 lutego 202l r., co w konsekwencji uniemożliwiło ocenę zakresu i wysokości dokonanych nakładów przez powoda;

d. błędne zastosowanie art. 98 k.p.c. w stosunku orzeczenia w zakresie kosztów skoro w wyroku Sąd pierwszej instancji nie zasądził całości kwoty wnioskowanej przez
powoda;

e. naruszenie art. 233 k.p.c., poprzez dokonanie oceny dowodów w sposób sprzeczny z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.

W oparciu o wskazane zarzuty skarżąca wniosła o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, względnie:

2.  uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania;

3.  nieobciążanie pozwanej kosztami postępowania z uwagi na fakt, że pozwana nie prowadzi działalności gospodarczej i obecnie znajduje się w trudnej sytuacji finansowej;

4.  zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Powód domagał się oddalenia apelacji na koszt skarżącej.

Sąd Okręgowy zważy, co następuje:

Apelacja pozwanej zasługiwała na uwzględnienie.

Przede wszystkim należało podzielić zarzut naruszenia przepisów regulujących postępowanie dowodowe, które skutkowało błędnymi ustaleniami w sprawie.

Sąd pierwszej instancji pominął większość wniosków dowodowych strony pozwanej na podstawie art. 235 2 § pkt 2 i 5 k.p.c. Tymczasem, do przesądzenia, że powołanie dowodów nastąpiło jedynie celem przedłużenia postępowania, okoliczności sprawy muszą niedwuznacznie wskazywać, że zaoferowany dowód nie może dać pozytywnych wyników,
a jedynym motywem jego zgłoszenia jest dążenie do przewleczenia sprawy. Dodatkowo, możliwe jest uznanie za powoływane jedynie w celu przedłużenia postępowania takich wniosków dowodowych, które jednocześnie nie dotyczą okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy, czy odnoszą się do faktu bezspornego, a także nieprzydatnego do wykazania danego faktu. Taka sytuacja nie miała w sprawie miejsca. Pominięte dowody zgłaszane były na istotne dla sprawy sporne okoliczności, tj. zakresu wykonanych przez powoda prac, dokonywanych ustaleń co do rozliczenia nakładów i płatności czynszu. Warto przy tym zauważyć, że wniosek o przesłuchanie świadków R. W. i R. J. został zgłoszony w piśmie procesowym z 16 lutego 2017 r., a wniosek
o przesłuchanie W. U. i R. B. - w piśmie z 30 marca 2017 r. Jeszcze na rozprawie z 16 marca 2017 r. Sąd udzielił zaś stronom 14 dniowego terminu na zgłoszenie wniosków dowodowych. Pomimo tego, dowody te nie zostały dopuszczone, Sąd ograniczył się do przesłuchania świadków strony powodowej, a w uzasadnieniu rozstrzygnięcia w sposób całkowicie nieuprawniony określił dowody z zeznań świadków W. U. i R. B., jako spóźnione, nie odnosząc się w ogóle do dowodów z zeznań R. W. i R. J.. Należy w tym miejscu z całą mocą podkreślić, że niedopuszczalnym jest pominięcie przez sąd zaofiarowanych przez stronę środków dowodowych z powodu dostatecznego wyjaśnienia sprawy w sytuacji, gdy ocena zebranego już materiału dowodowego prowadzi w przekonaniu sądu do niekorzystnego wyniku dla strony zgłaszającej ten wniosek dowodowy. Odrzucenie środków dowodowych z powodu należytego wyjaśnienia okoliczności dopuszczalne jest tylko wówczas, gdy dana okoliczność została zdaniem sądu wyjaśniona
w sposób zgodny z twierdzeniami strony powołującej dalsze dowody na tę okoliczność. Tylko wtedy bowiem dalsze dowody są zbędne, gdyż zmierzają do uzyskania tego samego wyniku. Nie mogło zatem być należytym uzasadnieniem nieuwzględnienia wniosków strony pozwanej o dopuszczenie określonych dowodów stwierdzenie, że przeprowadzone już dowody są wystarczająco przekonujące, skoro Sąd odrzucał prezentowaną przez tę stronę wersję zdarzeń.

Nie sposób mówić o zachowaniu zasady kontradyktoryjności i bezstronności Sądu, gdy Sąd ten realizuje jedynie wnioski dowodowe jednej ze stron. Zabieg taki uniemożliwia właściwą ocenę materiału dowodowego i poczynienie w konsekwencji prawidłowych ustaleń faktycznych.

Uchybienia powyższe zostały naprawione przez Sąd drugiej instancji, który przeprowadził dowody wnioskowane przez pozwaną, dokonał wszechstronnej oceny całokształtu materiału dowodowego w oparciu o kryteria wskazane w art. 233 k.p.c. Doprowadziło to do poczynienia częściowo odmiennych ustaleń faktycznych.

Po pierwsze, Sąd Okręgowy ustalił, że powód i przedstawiciele pozwanej (członkowie zarządu) porozumieli się, że wszelkie nakłady powód będzie finansowała we własnym zakresie. Lokal był zdatny do umówionego użytku i zmian najemca miał dokonywać na własny rachunek z założeniem, że koszty zostaną pokryte z ewentualnego zysku. Po wtóre, powód nie uiszczał należnego czynszu zgodnie z umową i nie było co do płatności jakichkolwiek dodatkowych ustaleń. Zawsze po pobraniu płatności w gotówce skarbnik wystawiał pokwitowanie. Po trzecie, w lokalu nie było ogrzewania, a powód w okresie zimowych nie zakręcił wody. Przedstawiciele pozwanej w grudniu 2015 r. zmuszeni byli wejść do lokalu w celu jego zabezpieczenia. Zastali tam już pękniętą rurę. Z tego powodu założone były nowe kłódki.

(zeznania świadków: R. B., R. J., W. U. i R. W. złożone na rozprawie w dniu 13 lipca 2022 r. - nagranie)

W przekonaniu Sądu Okręgowego, ocena dowodów dokonana przez Sąd Rejonowy nie była prawidłowa.

Sąd pierwszej instancji oparł się bezkrytycznie na twierdzeniach powoda i świadka będącego dla niego osobą najbliższą. Zestawienie twierdzeń tych osób z zeznaniami świadków zgłoszonych przez pozwaną, przy uwzględnieniu treści zawartej przez strony umowy,
w kontekście zasad logiki i doświadczenia życiowego, wskazuje, że zeznań W. P. i K. P. nie sposób uznać w całości za wiarygodne.

Przede wszystkim zaś, Sąd zupełnie pominął, że zgodnie z § 7 umowy, każda jej zamiana wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności. Poza sporem zaś pozostawało, że żadnego pisemnego aneksu do umowy nie było. Strony nie mogły zatem ustnie modyfikować zapisów o płatności czynszu - § 3 - 1 300 złotych miesięcznie z góry do 10 dnia każdego miesiąca, płatność na konto lub gotówką do rak skarbnika za pokwitowaniem odbioru, a także wymogu uzgadniania adaptacji budowlanych, czy przebudowy pomieszczeń z wynajmującym - § 5. Zatem, nawet gdyby były jakieś rozmowy na ten temat z poszczególnymi członkami zarządu nie miałyby charakteru wiążącego.

Poza tym warto zauważyć, że pozwana nie miała żadnego interesu w partycypowaniu w kosztach ewentualnych prac remontowych. Prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na urządzaniu imprez tanecznych nie należy do przedmiotu jej działalności. Ochotnicze straże pożarne funkcjonują w oparciu o przepisy ustawy o ochotniczych strażach pożarnych, ustawy Prawo o stowarzyszeniach i ustawy o ochronie przeciwpożarowej, a ich szczegółowe zadania oraz organizację określa własny statut. Wynajem sali na inne cele służyć ma społeczności lokalnej i być źródłem ewentualnych zysków na pokrycie działalności statutowej. Jest zatem oczywiste, że adaptacje i ulepszenia pozwalające na realizacje działalności gospodarczej najemcy miały służyć wyłącznie jemu. O prawdziwości wersji pozwanej przekonuje brak jakichkolwiek pisemnych porozumień co do zakresu wykonywanych prac. Świadomość, że powód wykonuje prace na własny koszt i ryzyko uzasadniała brak zainteresowania co do ich szczegółowego przebiegu i kosztów.

Poza sporem pozostawało, że ilość organizowanych imprez była niewielka, a od września 2015 r. powód zaprzestał działalności. Jednak brak jest podstaw do przyjmowania, że bardzo ograniczony zakres korzystania z sali przez powoda był wynikiem jakichkolwiek bezprawnych działań pozwanej. Sam powód zaś zeznał, że nie mógł organizować dyskotek
z uwagi na sytuację życiową. Skoro zaś powód nie uiszczał czynszu zgodnie z umową, istniała podstawa do wypowiedzenia umowy przez pozwaną.

Tezę, że do twierdzeń powoda Sąd pierwszej instancji podszedł zupełne bezkrytycznie potwierdza fakt, że nie nadał żadnego znaczenia temu, że faktura dotycząca rzekomo wykonanych w lokalu prac wystawiona została dopiero 26 stycznia 2016 r., a zatem po upływie blisko roku i wypowiedzeniu umowy przez pozwaną. Zresztą, także na potrzeby procesu pojawił się kolejny dowód w postaci umowy datowanej na 1 grudnia 2015 r., zawartej J. G., w której ustalono, że ten ostatni za prowadzenie imprezy będzie otrzymywał wynagrodzenie w wysokości 1 000 złotych, a w przypadku niewykonania umowy powód zapłaci karę umowną w kwocie 5 000 złotych. Dokument ten został złożony dopiero 27 lipca 2017 r. Bardzo też dziwić musi zawarcie umowy, w której przewidziano organizowanie imprez tanecznych w każdą sobotę przez okres zimowy w lokalu pozbawionym ogrzewana, gdy wcześniej działalność nie była prowadzona w ogóle przez trzy miesiące (wrzesień - listopad). Kompletnie zaś sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego jest przyjęcie, że powód pozostawił na sali pieniądze w kasetkach, podczas gdy nie bywał na niej następnie przez kilka miesięcy. Jak ma się również koszt wykonanych prac do czteromiesięcznego czynszu, z którego wg twierdzeń powoda był on zwolniony z uwagi na uzgodnienia co do rozliczeń. Nadto, gdy poza sporem pozostawało, że powód nie organizował dyskotek w miesiącach: wrześniu, październiku i listopadzie 2015 r., to nie miał okazji do opłacania czynszu w gotówce bezpośrednio do rąk przedstawicieli pozwanej.

Żadną miarą nie sposób zatem przyjąć, że strony uzgodniły partycypację pozwanej
w kosztach wykonanych prac. Było wręcz przeciwnie, ustalono, że ewentualne nakłady obciążać będą wyłącznie powoda.

Zasadny jest zatem również zarzut naruszenia art. 676 k.c. Przepis ten ma bowiem zastosowanie w braku odmiennej umowy stron.

Podsumowując, przy prawidłowo ustalonych faktach i uwzględnieniu zapisów umownych, to powoda obciąża okoliczność, że nie uzyskał pokrycia poniesionych kosztów
z prowadzonej działalności.

Nawet jednak gdyby przyjąć, że porozumień w tym zakresie szczegółowych nie było, pozbawione podstaw jest twierdzenie, że pozwana złożyła oświadczenie o zatrzymaniu ulepszeń w trybie 676 k.c. Pozwana nie kierowała bowiem do powoda żadnych oświadczeń
co do tej kwestii. Jak przyjmuje zaś również Sąd Rejonowy, samo przyjęcie rzeczy
z ulepszeniami przez wynajmującego nie stanowi zgody na takie świadczenie na rzecz najemcy. Pismem z 19 lutego 2016 r. pozwana wezwała powoda do odbioru wszystkich ruchomości pozostawionych w przedmiocie najmu. Powód dysponował kluczem do sali. Nowy najemca rozpoczął zaś działalność dopiero wiosną 2016 r.

Podsumowując, zaskarżone orzeczenie opiera się na błędnej ocenie, że zakończenie stosunku najmu było przedwczesne, a pozwana uniemożliwiła powodowi korzystanie
z przedmiotu najmu. Tymczasem, ograniczony zakres korzystania z lokalu wynikał z sytuacji życiowej powoda. Przedstawiciele pozwanej mieli podstawę do wejścia lokalu w grudniu
2015 r. i jego zabezpieczenia, a następnie do wypowiedzenia umowy z uwagi na zaległości czynszowe. Nadto, powód miał po wypowiedzeniu umowy możliwość zabrania tych ulepszeń, które się do tego nadawały. Co do pozostałych natomiast, to na nim spoczywało ryzyko niepokrycia, skoro zakończenie najmu nastąpiło z winy powoda.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy - na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. - zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo w całości, obciągając powoda poniesionymi w sprawie wydatkami (w apelacji nie zawarto wniosku o zmianę orzeczenia także poprzez zasądzenie zwrotu kosztów na rzecz pozwanej).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz pozwanej 3 555 złotych, na które złożyły się: koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1 800,00 złotych (§ 2 pkt 5 oraz § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r.), opłata sądowa od apelacji -1 255 złotych oraz zaliczka na wydatki - 500 złotych.