Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 marca 2014r

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Urszula Kubowska- Pieniążek

Sędzia SO Monika Kuźniar (spr.)

Sędzia SO Elżbieta Sobolewska-Hajbert

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2014r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko A. A.

o zapłatę

na skutek apelacji strony powodowej i pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu

z dnia 5 listopada 2013 r.

sygn. akt I C 448/11

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej dalszą kwotę 386,74 zł (trzysta osiemdziesiąt sześć złotych siedemdziesiąt cztery grosze) wraz z ustawowymi odsetkami od 23 listopada 2010r., oddalając powództwo w dalszym zakresie; zmienia go także w punkcie III w ten sposób, że należne od pozwanej na rzecz strony powodowej koszty procesu określa na kwotę 5596 zł oraz w punkcie IV w ten sposób, że nakazuje pozwanej, aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu kwotę 727,58 zł, a punkt V zaskarżonego wyroku uchyla;

II.  oddala apelację strony powodowej w pozostałym zakresie i oddala apelację pozwanej w całości;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz strony powodowej 690 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 77/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w pkt I zasądził od pozwanej A. A. na rzecz powódki Gminy W. 7524 zł z ustawowymi odsetkami od 23 listopada 2010 r. do dnia zapłaty; w pkt II dalej idące powództwo oddalił; w pkt III zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej 5255,35 zł kosztów procesu; w pkt IV nakazał pozwanej, by uiściła na rzecz strony Skarbu Państwa 691,20 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa; w pkt V nakazał stronie powodowej aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa 36,38 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa.

Rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego.

W dniu 15 czerwca 2007r. Gmina W. zawarła z pozwaną A. A. umowę o sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wraz z dokumentacją fotograficzną w formie operatów szacunkowych na potrzeby naliczenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, użytkowania, trwałego zarządu, dokonywania aktualizacji tych opłat. Przedmiotowa umowa była poprzedzona umową zawartą na czas oznaczony, obowiązującą w okresie od 1 stycznia 2007r. do 15 grudnia 2007r. Operaty szacunkowe miały być wykonywane zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r., rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, a także zasadami wynikającymi z uchwały nr (...) Rady Miejskiej W. z dnia 27 lutego 1998r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy W. (§1 ust. 2 umowy). Strony ustaliły, że wysokość wynagrodzenia za sporządzenie jednego operatu szacunkowego wynosi 317 zł netto, 386,74 zł brutto (§3 umowy). Pozwana, jako wykonawca, zobowiązała się do wykonania zamówienia bez udziału podwykonawców (§5 ust. 2 umowy). Pozwana zobowiązała się przy tym do posiadania w okresie trwania umowy aktualnej polisy od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości (§4 ust. 3 umowy). W przypadku nienależytego wykonania zamówienia strona powodowa miała obowiązek wyznaczyć pozwanej dodatkowy termin na usunięcie wad operatu zachowując prawo do zastrzeżonych umową kar umownych oraz, niezależnie od kar umownych, miała prawo dochodzenia odszkodowania na zasadach wynikających z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (§4 ust. 6 i 7 umowy). Z dniem 21 maja 2008r. Gmina W. zaprzestała powierzania pozwanej sporządzania operatów szacunkowych. W dniu 12 grudnia 2007r. pozwana sporządziła operat szacunkowy prawa własności działek nr (...) obręb K., położonych we W. przy ul. (...). W opisie nieruchomości, pod poz. przeznaczenie nieruchomości (strona 2 operatu) wskazano, że dla terenu, na którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny nie istnieje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Istnieje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W. – przyjęte uchwałą Rady Miejskiej W. nr (...) z dnia 6 lipca 2006r. W przedmiotowym studium przedmiot wyceny zlokalizowany jest na terenie przeznaczonym pod przemysł. Dnia 4 kwietnia 2007r. Wydane zostało przez Prezydenta miasta W. pozwolenie nr (...) na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Tożsamy opis przeznaczenia nieruchomości znajduje się na stronie 7 verte operatu. Pod poz. 11 sposób wyceny wskazano, że wycenę nieruchomości wykonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania nieruchomości parami. Dla potrzeb wyceny określono rynek praw własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod przemysł. Ceny 1 m ^{( 2)} powierzchni działki gruntu przeznaczonych pod przemysł wahają się w przedziale od 410,60 zł/m ^{( 2)} od 725,58 zł/m ^{( 2)} i mają tendencje rosnące (poz. 12 operatu). Poz. 13.1 operatu zawiera określenie wartości prawa własności działek nr (...) położonej na terenach oznaczonych jako tereny mieszkaniowe. W ramach próbki reprezentatywnej nieruchomości wymieniono 12 transakcji ze wskazaniem dat ich dokonania, dzielnicy, ceny działki, ceny jednostkowej i powierzchni działki. W oparciu o te transakcje ustalono cenę minimalną – 410,60 zł/m ^{( 2)} i cenę maksymalną 725, 58 zł/m ^{( 2)}. W operacie wskazano, że nieruchomości wymienione pod poz. 7, 10, 12 są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z usługami. Na stronie 2 i 12 operatu wskazano, że wartość prawa własności nieruchomości wynosi 3.095.545 zł dla aktualnego sposobu użytkowania. W dołączonym do operatu protokole z badania księgi wieczystej wskazano, że z działu I wynika aktualny sposób korzystania: tereny przemysłowe. Na podstawie umowy użytkowania wieczystego z dnia 16 kwietnia 2004r. wyceniane działki zostały oddane w użytkowanie wieczyste poprzednikowi prawnemu (...) sp. z o.o. z dotychczasowym przeznaczeniem: tj. na prowadzenie działalności produkcyjno – usługowej i ze wskazaniem, że wysokość opłaty rocznej z tego tytułu wynosi 3% gruntu. Decyzją z dnia 4 kwietnia 2007r. Prezydent W. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla użytkownika wieczystego: (...) sp. z o.o inwestycji budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) we W.. Decyzją Prezydenta W. z dnia 29 kwietnia 2009r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego. W dniu 27 sierpnia 2009r. Gmina W. zawarła z użytkownikiem wieczystym (...) sp. z o.o. porozumienie ustalające wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości począwszy od 2010r. w wysokości 1% ceny gruntu w związku ze zrealizowaniem na nieruchomości przy ul. (...) budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Pozwana prowadziła działalność pod nazwą (...) i wykonywała wiele operatów na zlecenie Urzędu Miejskiego, banków, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, większych przedsiębiorstw państwowych, zatrudniała 20 pracowników. Pracownicy tworzyli własne bazy danych transakcji. W sporządzanych zestawieniach nieruchomości podobnych nie umieszczali danych umożliwiających identyfikację (i przez to weryfikację) transakcji. Pismem z dnia 21 grudnia 2007r. Prezydent W. wypowiedział opłatę rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. (...) we W. (działek nr (...), obręb K.) w kwocie 14 247 zł i zaoferował nową opłatę w wysokości 92.866,35 zł przy zachowaniu dotychczasowej 3% stawki na podstawie aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Na skutek wniosku użytkownika wieczystego (...) sp. z o.o. z siedzibą w M. o ustalenie, że podwyższenie rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadnione, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, orzeczeniem z dnia 1 lipca 2008r. stwierdziło, że aktualizacja jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu wskazano, że przeznaczenie wycenianego gruntu należało ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Rzeczoznawca dokonując wyceny posłużył się zapisami z decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, treść art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wskazuje, w jaki sposób należy ustalać przeznaczenie nieruchomości. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie określa przeznaczenia gruntu a jedynie zezwala na rozpoczęcie konkretnych robót budowlanych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało również, że do porównania przyjęto „rynek praw własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod przemysł” a do bezpośrednich porównań nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zatem wadliwie przyjęto do porównania nieruchomości o przeznaczeniu odbiegającym od przeznaczenia nieruchomości wycenianej. SKO zwróciło także uwagę, że rzeczoznawca uchybił wymogom przedstawienia bazy danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości porównywanych w sposób umożliwiający ich weryfikację. Rzeczoznawca nie wskazał ich konkretnego położenia, przeznaczenia, nr księgi wieczystej, uchybił obowiązkowi podania opisu i charakterystyki trzech nieruchomości przyjętych do ostatecznych porównań nie podając ich konkretnego położenia. Z operatu nie wynika przy tym, w jakich warunkach zostały zawarte transakcje ujęte w próbce reprezentacyjnej i przyjęte do bezpośrednich porównań. Powyższe uchybienia operatu skutkowały stwierdzeniem, że dokonana na jego podstawie aktualizacja jest nieuzasadniona. Gmina W. złożyła sprzeciw od orzeczenia SKO zarzucając, że zaproponowana wypowiedzeniem opłata roczna jest uzasadniona. Wskazano, że wysokość opłaty ustalono przy zachowaniu dotychczasowej stawki 3%. Wyrokiem z dnia 21 grudnia 2009r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu ustalił, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości jest nieuzasadnione powyżej kwoty 33.670 zł, oddalił dalej idące powództwo i zasądził od pozwanej Gminy W. na rzecz użytkownika wieczystego 5724 zł kosztów procesu. Sąd oparł się na ustaleniu dokonanym w oparciu o przeprowadzoną opinię biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, że wartość prawa własności nieruchomości wynosiła 1.122.500 zł przy wycenie jak dla terenów przemysłowych; Sąd przyjął przy tym wymagalność stawki w wysokości 3% wartości nieruchomości. Na skutek apelacji Gminy W. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 19 marca 2010r. oddalił apelację i zasądził od Gminy W. na rzecz (...) sp. z o.o. 1800 zł kosztów postępowania apelacyjnego. Pismem z dnia 13 czerwca 2008r. Zarząd(...) we W. zawiadomił Prokuraturę Rejonową W. o podejrzeniu popełnienia przestępstwa przez A. A. polegającego na wykonaniu operatów na podstawie fikcyjnych transakcji. Odpis pisma został doręczony do wiadomości Urzędowi Miejskiemu we W. w dniu 16 czerwca 2008r. Pismem z dnia 26 października 2010r. Gmina W. wezwała pozwaną do zapłaty 51.580,07 zł zwrotu wynagrodzenia za wykonanie 70 operatów wraz z kosztami postępowań sądowych poniesionych przez Gminę W., w tym kwoty 7524 zł poniesionej w sprawie o sygn. I C 765/08. W odpowiedzi na wezwanie z dnia 8 listopada 2010r. pozwana stwierdziła, że jest niezasadne. Urząd Miejski złożył zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa polegającego na poświadczeniu nieprawdy w okresie od 24 sierpnia 2007r. do dnia 20 października 2007r. we W. przez rzeczoznawcę majątkowego (pozwaną) w dokumentach w postaci operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie Urzędu Miejskiego W. określających wartość nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...), przy ul. (...), przy ul. (...), plac (...) poprzez odwołanie się w ich treści do fikcyjnych transakcji kupna sprzedaży służących następnie do określenia wartości szacowanych nieruchomości, które to operaty wystawione były na potrzeby ustalenia podstaw do aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Postępowanie zostało umorzone postanowieniem z dnia 21 marca 2011r. z powołaniem się na powagę rzeczy osądzonej. W ocenie Prokuratora zachowanie A. A. podejmowane były w tym samym czasie, co inne podobne zachowania, będące już przedmiotem postępowania w sprawie przyjętej kwalifikacji z art. 271 § 1 k.k. w zw. Z art. 12 k.k. (I Ds. 1116/08) i następnie umorzonym. Postanowieniem z dnia 7 września 2011r. Sąd uwzględnił zażalenie i uchylił zaskarżone postanowienie Prokuratury Rejonowej dla Wrocławia – Stare Miasto z dnia 21 marca 2011r. o umorzeniu dochodzenia. Wskazał przy tym na konieczność przesłuchania w charakterze świadka A. A., ustalenia, czy przy sporządzaniu operatów brały udział jeszcze inne osoby trzecie, rozważenia potrzeby zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) celem sporządzenia oceny prawidłowości operatów szacunkowych będących przedmiotem niniejszego postępowania. Dopiero po przeprowadzeniu tych dowodów będzie możliwe dokonanie ich wzajemnej konfrontacji i wyciągnięcie logicznych, zgodnych z art. 7 k.p.k. wniosków dotyczących tego, czy zaistniało przestępstwo z art. 271 k.k. Pomiędzy pozwaną a P. D. toczyła się sprawa o ochronę dóbr osobistych i zapłatę zakończona wyrokiem z dnia 18 czerwca 2004r. Nakazującym P. D. zaniechanie dalszych naruszeń dóbr osobistych powódki A. A. związanych z jej dobrym imieniem w zakresie prowadzonej przez nią działalności rzeczoznawcy majątkowego i nakazanie przeproszenie za przedstawione przez niego informacje na łamach emailowej listy dyskusyjnej. Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we W. nie był w stanie potwierdzić prawdziwości danych dot. cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównania. Na podstawie parametrów zawartych w operacie nie odnaleziono w zasobie zarządu dokumentów potwierdzających istnienie takich transakcji kupna – sprzedaży. Operat został sporządzony z naruszeniem: - art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż określono próbkę reprezentatywną jako nieruchomości mieszkaniowe sprzecznie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy; brak konsekwentnego przeprowadzenia procedury wyceny, co miało bezpośredni wpływ na oszacowaną wartość, - art. 153 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, §4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardu III.7 wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego z powodu podania informacji o 12 przyjętych do porównania transakcjach nieruchomościami w sposób uniemożliwiający ich identyfikację co przekreśla wiarygodność przeprowadzonej analizy rynku i zaniechania metodycznego przedstawienia wprowadzonej korekty cen określającej trend wzrostowy 30% w skali roku. Operat szacunkowy prawa własności działek nr (...), obręb K. położonych we W. przy ul. (...) zawiera błędy dyskwalifikujące i nie może stanowić podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. W dniu 26 maja 2011r. Gmina W. i Skarb Państwa – Prezydent Miasta W. złożyli wniosek o zawezwanie do próby ugodowej A. A. w sprawie nienależytego wykonania przez nią zobowiązania, stanowiącego jednocześnie czyn niedozwolony wzywając ją do zapłaty odszkodowania w kwocie 43.669,33 zł. Wśród kwestionowanych przez wzywającego wycen znajdował się operat dotyczący wartości nieruchomości przy ul. (...) we W..

Uzasadniając rozstrzygnięcie Sąd uznał, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy umożliwiał ocenę, że pozwana sporządziła sporny operat z naruszeniem przepisów prawa. Dowód z opinii (...) był w pełni wyczerpujący, przeprowadzona w nim ocena jakości spornego operatu wszechstronna, oparta na obowiązujących przepisach, wyczerpująca. Z jej treści wynika, że sporny operat został sporządzony z naruszeniem: art. 153, 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, §4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardu III.7 wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego z powodu podania informacji o 12 przyjętych do porównania transakcjach nieruchomościami w sposób uniemożliwiający ich identyfikację co przekreśla wiarygodność przeprowadzonej analizy rynku i zaniechania metodycznego przedstawienia wprowadzonej korekty cen określającej trend wzrostowy 30% w skali roku. Zastrzeżenia pełnomocnika pozwanej zgłoszone na rozprawie dnia 20 września 2011r. dotyczące nieprecyzyjnej tezy dowodowej i kwestii skonfliktowania prezesa towarzystwa z pozwaną były niezasadne. Sąd podzielił przekonanie pełnomocnika pozwanej, że dowód ten może być przeprowadzony wyłącznie na okoliczność prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości położonej przy ul. (...), dz. (...), (...), gdyż taki jest zakres dyspozycji art. 157 ug.n. i uprawnień kontrolnych organizacji. Na taką też okoliczność został dopuszczony dowód z opinii (...) (w tym na okoliczność zgodności tego operatu z wymogami prawa, standardami rzeczoznawców oraz sprawdzenia wiarygodności i prawdziwości danych 12 transakcji wziętych do porównania jako próbka reprezentatywna nieruchomości w tabeli nr 13.1 na stronie 10 przedmiotowego operatu). Przekonanie pozwanej, że na skutek wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu i jej rzeczą jest uwzględnienie tej zmiany w operacie nie znajduje potwierdzenia w przepisach prawa. Takie podejście pozwanej nie zostało także konsekwentnie wskazane w sporządzonym operacie, co wprowadziło w błąd stronę powodową co do realnej wartości rynkowej nieruchomości i wysokości aktualnej opłaty rocznej. To nie Gmina zastosowała nieprawidłową stawkę opłaty rocznej (jak zarzuca to pełnomocnik pozwanej), ale pozwana, wyceniając grunt jako mieszkaniowy bez stanowiska organu w tej sprawie doprowadziła do wadliwego określenia wartości rynkowej nieruchomości a tym samym błędnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Umowa zawarta z pozwaną dotyczyła wyceny nieruchomości dla potrzeb „naliczenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, użytkowania, trwałego zarządu, dokonywania aktualizacji tych opłat”. Pozwana nie dysponowała zleceniem wykonania operatu w związku ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości powodującą zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Nawet w razie przekonania rzeczoznawcy majątkowego, że nieruchomość ma inny, niż przyjęty przez organ, stan, jego rolą winno być konsekwentne zasygnalizowanie tej kwestii w operacie, ostatecznie – sporządzenie opinii wariantowej z wyraźnym wskazaniem organowi, że u podstaw wyceny legło przekonanie o innym przeznaczeniu nieruchomości niż dotychczas przyjmowany przez organ. Tymczasem sporządzona przez pozwaną wycena wskazuje jedynie na fakt wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, by w dalszej części stwierdzić, że dla potrzeb wyceny określono rynek praw własności nieruchomości przyjętych pod przemysł (ze wskazaniem, że ceny 1 m ^{( 2)} powierzchni działki przeznaczonych pod przemysł wahają się w przedziale od 410,60 zł/m ^{( 2)} do 725,58 zł/m ^{( 2)}). Dopiero zamieszczona na stronie 10. próbka reprezentatywna nieruchomości (poz. 13.1 operatu) wskazuje, że wcześniej wskazane ceny rynkowe nieruchomości mają dotyczyć gruntów położonych na terenach oznaczonych jako tereny mieszkaniowe. Do tej niekonsekwencji pozwana nie była w stanie się odnieść w trakcie przesłuchania („ nie mam przed sobą operatu, żeby odnieść się do pytania, czy konsekwentnie wskazywałam, że ta nieruchomość jest na cele budowlane a nie przemysłowe” (k. 386). Niekonsekwencja ta doprowadziła do wadliwego określenia wysokości opłaty rocznej, bowiem organ zastosował dotychczasową stawkę opłaty rocznej (3% - dla nieruchomości przeznaczonych pod przemysł) względem znacznie wyższych wartości. Organ nie miał przy tym podstaw ingerencji w merytoryczną treść operatu, skoro przyjęcie innego przeznaczenia gruntu przez pozwaną nie było w nim eksponowane i wydawało się omyłką pisarską w świetle poprzedzających to sformułowanie deklaracji, że wycena odnosi się do nieruchomości przyjętej pod przemysł. Skutkiem wadliwie przyjętego przez pozwaną przeznaczenia mieszkaniowego nieruchomości przy niezmienności stawki opłaty za użytkowanie wieczyste było błędne określenie wysokości tej opłaty. Naturalną konsekwencją postępowania wszczętego przez użytkownika wieczystego wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości był sprzeciw strony powodowej. Strona powodowa nie miała przy tym żadnych podstaw, by podejrzewać wadliwość sporządzonej wyceny czy niepotwierdzone ceny transakcyjne. Operat zawierał listę 12 przyjętych do porównania transakcji, odwoływał się przy tym do cen nieruchomości wykorzystywanych na cele przemysłowe. To wadliwość operatu doprowadziła do niekorzystnego rozstrzygnięcia Sądu i obciążenia Gminy W. obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania za pierwszą i drugą instancję. Istotnie, w treści uzasadnienia orzeczenia Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę na przewrotność postępowania Gminy W. polegającego na stosowaniu 3% stawki opłaty za użytkowanie wieczyste przy wycenie nieruchomości jako mieszkaniowej. Ta „przewrotność” wynikała z treści opinii i wprowadzenia zleceniodawcy w błąd – pozwana nie przeprowadziła wariantowej wyceny, nie oznaczyła także, jednoznacznie, jakie przeznaczenie nieruchomości przyjmuje – z treści operatu wynika, że dotychczasowe, gdy obecnie jej linia obrony wskazuje, ze do wyceny przyjęła przeznaczenie mieszkaniowe. W sprzeciwie od orzeczenia SKO Gmina W. konsekwentnie opierała się na treści sporządzonego przez pozwaną operatu. Z tych też przyczyn Sąd uwzględnił żądanie pozwu w zakresie poniesionej przez stronę powodową szkody – kosztów procesu zasądzonych przez Sąd I. i II. instancji w łącznej wysokości 7524 zł. Szkoda ta pozostaje bowiem, w przekonaniu Sądu, w adekwatnym związku przyczynowym z zaniedbaniami pozwanej. Nie sposób przy tym podzielić stanowiska pozwanej, że strona powodowa przyczyniła się do jej powstania przez zaniechanie zawiadomienia pozwanej o toczącym się procesie.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia w pkt I, II, III, IV i 5 w części oddalającej powództwo w wysokości 386,74 zł wniosła strona powodowa.

Sądowi I instancji zarzuciła błędne przyjęcie, że powództwo w części związanej ze zwrotem wynagrodzenia za wykonany operat wynikało z roszczenia dochodzonego jedynie na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu dzieła, naruszenie art. 233 k.p.c. polegające na przekroczeniu zasady swobodnej oceny dowodów poprzez dokonanie rozstrzygnięcia w zakresie roszczenia o zwrot wynagrodzenia za wykonany operat w wysokości 386,74 zł jedynie w oparciu o przepisy o nienależytym wykonaniu dzieła i pominięciu jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia przepisach o czynach niedozwolonych; naruszenie art. 415 k.c. w zw. z art. 361 ust. 1 k.c. poprzez brak ich zastosowania, a w konsekwencji oddalenie powództwa w zakresie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za wykonany operat szacunkowy w wysokości 386,74 zł i w związku z tym brak ustalenia, iż pomiędzy działaniem pozwanej stanowiącym czyn niedozwolony, a szkodą w majątku powoda w zakresie zapłaty wynagrodzenia za wykonany operat istnieje adekwatny związek przyczynowo-skutkowy; naruszenie art. 100 k.p.c. poprzez jego zastosowanie i obciążenie stron kosztami postępowania sądowego w proporcji 95% dla strony pozwanej do 5% dla strony powodowej, zamiast obciążenia kosztami postępowania strony pozwanej w 100%.

Wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w zakresie roszczenia o zwrot wynagrodzenia za wykonany operat szacunkowy w wysokości 386,74 zł poprzez uznanie i w konsekwencji uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 100% kosztów za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Ewentualnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniosła też, za pośrednictwem profesjonalnego pełnomocnika, pozwana w części, tj. co do: zasądzonej od pozwanej na rzecz powódki kwoty 7524 zł tytułem odszkodowania, tj. co najmniej do do pkt I wyroku oraz co do kosztów procesu za I instancję.

Sądowi I instancji zarzuciła naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów, tj. błędną i nieobiektywną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na niesłusznym przyznaniu mocy i wiarygodności dowodowej opinii Komisji Arbitrażowej przy (...), przy jednoczesnym nieuwzględnieniu zarzutów przedstawionych przez pozwaną, dotyczących zmiany przez powódkę, a nie pozwaną przeznaczenia spornej nieruchomości, w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, co w konsekwencji skutkowało sprzecznością ustaleń faktycznych z materiałem dowodowym zebranym w sprawie. Zarzuciła nadto naruszenie art. 232 zd. 1 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji zasądzenia roszczenia od pozwanej na rzecz powódki, pomimo braku wykazania jego zasadności, tj. nieudowodnienia naruszania przez pozwaną prawa przy sporządzaniu na zlecenie powódki operatu szacunkowego spornej nieruchomości. Zarzuciła nadto naruszenie art. 154 ust. 2 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego błędną wykładnię, polegające na niewłaściwym przyjęciu, iż pozwana sporządziła wadliwie operat szacunkowy przyjmując do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przeznaczenie nieruchomości na podstawie wydanej przez powódkę decyzji o pozwoleniu na budowę dla użytkownika wieczystego zamiast w oparciu o studium uwarunkowań; naruszenie art. 157 w zw. z art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne zastosowanie w okolicznościach sprawy, tj. przyjęcie opinii Komisji Arbitrażowej uznającej za wadliwy operat szacunkowy sporządzony przez pozwaną, która to opinia dotyczyła zarzutu przekroczenia uprawnień przez pozwaną, polegającego na samodzielnej zmianie klasyfikacji nieruchomości, w sytuacji gdy to powódka, wydając decyzję o warunkach zabudowy zmieniła przeznaczenia spornej nieruchomości; naruszenie art. 155 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że w celu ustalenia cen transakcyjnych nieruchomości przez rzeczoznawcę, pewną wiedzę o zaistniałych faktycznie w obrocie cenach można czerpać jedynie z baz danych katastru, w sytuacji gdy wskazane w art. 155 ustawy o gospodarce źródło pozyskiwania przez rzeczoznawcę wiedzy o transakcjach jest wymienione jedynie przykładowo, a prawidłowość ustalonej przez pozwaną ceny nieruchomości potwierdziła wycena nieruchomości dokonana przez biegłego sądowego w sprawie prowadzonej przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu pod sygn. akt I C 765/08, z której wynika zbieżność z wyceną dokonaną rzez pozwaną.

Wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w części zasądzającej od pozwanej odszkodowania na rzecz powódki w wysokości 7524 zł oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesu za obydwie instancje według norm przepisanych oraz kosztów opłaty skarbowej.

Pozwana wniosła też apelację osobiście, zaskarżając wyrok w całości. Sądowi I instancji zarzuciła stronniczość i wspieranie pełnomocnika strony powodowej oraz nieprawidłowe przesłuchanie biegłego sądowego. Zarzuciła też, że Sąd błędnie uznał prawidłowo sporządzony przez nią operat za nieważny, jako błędne oceniła posiłkowanie się przez Sąd informacją Katastru o nieodnalezeiniu transakcji powołanych przez nią w operacie. Podała, że Sąd powinien zażądać od Gminy złożenia do akt operatów rzeczoznawców, którzy współpracowali z Gminą i podpisywali się pod donosami na pozwaną, licząc na wyeliminowanie jej z rynku pracy. Wskazała, że znaczny wzrost opłaty wynika z pazerności Gminy W.. Zarzuciła też, że Sąd nie reagował na pomówienia pełnomocnika Gminy W., który posądził pozwaną, że fałszuje operaty. Zarzuciła nadto, że zgodnie z umową pomiędzy pozwaną a Gminą, pracownicy Gminy powinni sprawdzać wykonane przez pozwaną operaty, ale tego nie robili. Podała też, że w jej ocenie, na ul. (...) nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. I z tego względu wycena mogła dotyczyć wyłącznie działki, na której powstaje budynek mieszkaniowy. Omyłka pisarska w zdaniu poprzedzającym wyliczenia wyceny: zamiast mieszkaniowy napisano przemysłowy nie ma znaczenia i błędem jest nadawanie mu tak wielkiego znaczenia.

W odpowiedzi na apelację pozwanej strona powodowa wniosła o jej oddalenie w całości oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Z wniesionych w rozpoznawanej sprawie apelacji, jedynie apelacja strony powodowej zasługuje na uwzględnienie. Apelacje zaś pozwanej wniesione przez pozwaną osobiście i przez jej pełnomocnika, są bezzasadne.

Na wstępie należy wskazać, iż Sąd Okręgowy, po ponownym rozważeniu na nowo zebranego w sprawie materiału dowodowego uznał, iż Sąd I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe i dokonał właściwych ustaleń faktycznych, które Sąd Odwoławczy przyjmuje za własne.

Jak wynika ze stanowiska strony powodowej w niniejszym procesie, przed Sądem I instancji wskazała ona na okoliczności faktyczne uzasadniające alternatywne zastosowanie reżimu odpowiedzialności deliktowej i kontraktowej.

W ocenie Sądu Odwoławczego, trafnie przyjął Sąd Rejonowy, że materialnoprawną podstawą zasądzonego w niniejszym procesie roszczenia był przepis art. 415 k.c., albowiem w okolicznościach niniejszej sprawy ten reżim jest korzystniejszy dla strony powodowej jako poszkodowanej.

Warto tutaj przypomnieć, że jeżeli to samo zdarzenie stanowi czyn niedozwolony i jednocześnie niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, to wówczas mamy do czynienia ze zbiegiem roszczeń. Wedle treści art. 443 k.c. okoliczność, że działanie lub zaniechanie, z którego szkoda wynikła, stanowi niewykonanie lub nienależyte wykonanie istniejącego uprzednio zobowiązania, nie wyłącza roszczenia o naprawienie szkody z tytułu czynu niedozwolonego, chyba że z treści istniejącego uprzednio zobowiązania wynika co innego. Zastrzeżenie „chyba że z treści istniejącego uprzednio zobowiązania wynika co innego" oznacza, iż strony mogą postanowić o przyjęciu odpowiedzialności kontraktowej w trakcie kształtowania treści zobowiązania. Dochodzi do tego wówczas, gdy strony - przed zaistnieniem czynu niedozwolonego - poprzez zmodyfikowanie zakresu odpowiedzialności kontraktowej bądź w ogóle wyłączenie odpowiedzialności deliktowej - wyłączą odpowiedzialność na rzecz odpowiedzialności, określonej w treści czynności prawnej lub w przepisie ustawy.

Jeśli w sytuacji zbiegu roszczeń brak jest podstaw do przyjęcia prymatu odpowiedzialności deliktowej lub kontraktowej, wówczas nastąpi konkurencja roszczeń odszkodowawczych, opartych na podstawie deliktowej i kontraktowej, a poszkodowanemu przysługiwać będzie wybór jednego z nich (Z. Masłowski (w:) Kodeks..., s. 1093; G. Bieniek (w:) Komentarz..., s. 412; M. Safjan (w:) Kodeks..., s. 1417, 1419; W. Dubis (w:) Kodeks..., s. 789). Wybór taki ma znaczne konsekwencje, ze względu na różnice zachodzące pomiędzy reżimem prawnym obu odpowiedzialności (terminy przedawnienia, niedopuszczalność dochodzenia zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę na podstawie przepisów o odpowiedzialności kontraktowej, różnice w rozkładzie ciężaru dowodów).

Powód w pozwie ma obowiązek wskazać podstawę faktyczną swego żądania (art. 187 § 1 pkt 2 k.p.c.), a gdy dokona wyboru podstawy prawnej roszczenia, wybór ten nie jest dla sądu wiążący. Poprzez samo wskazanie faktów uzasadniających żądanie pozwu, może być dokonany przez powoda wybór jednego z roszczeń (por. wyrok SN z dnia 14 lutego 2003 r., IV CKN 1768/2000, LEX nr 78273; wyrok SN z dnia 10 listopada 2006 r., I CSK 222/06, LEX nr 421407). Natomiast sąd ma obowiązek ustalenia stanu faktycznego i wskazania podstawy prawnej rozstrzygnięcia, zgodnie z zasadą iura novit curia.

Jak wynika z orzecznictwa, w przypadku zbiegu podstaw odpowiedzialności, rzeczą sądu orzekającego jest zdecydować, na której z podstaw – deliktowej czy kontraktowej - powinna być rozstrzygnięta dana sprawa, przy uwzględnieniu tej, która jest dla poszkodowanego korzystniejsza (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 23 listopada 2006 r., I ACa 678/06, LEX nr 298407; tak również wyrok SN z dnia 15 stycznia 1998 r., III CKN 323/97, niepubl.). Przyjmując podstawę prawną rozstrzygnięcia, Sąd winien mieć na względzie jak najpełniejszą ochronę interesów poszkodowanego (por. W. Dubis (w:) Kodeks..., s. 790; M. Nesterowicz (w:) Kodeks..., s. 425; W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania... , s. 273).

Jak wynika z treści umowy zawartej pomiędzy stronami, dotyczyła ona sporządzenia przez pozwaną operatu zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r., rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz uchwałą nr (...) Rady Miejskiej W. z dnia 27 lutego 1998 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy W.. Nie ulega wątpliwości, że wycena dokonana przez rzeczoznawcę winna pozostawać w zgodzie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, o czym stanowi przepis art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodzić w tym miejscu należy się ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy, iż naruszenie przez biegłego zasad wykonywania zawodu, określonych ustawowo oraz w tzw. normach deontologicznych, może być uznane za czyn niedozwolony (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2006 r., I CSK 315/06, OSNC 2007/11/169, Biul.SN 2007/3/13, Pr.Bankowe 2007/11/23). Do przesłanek zaś odpowiedzialności deliktowej należą: zdarzenie, z którym system prawny wiąże odpowiedzialność na określonej zasadzie, oraz szkoda i związek przyczynowy między owym zdarzeniem a szkodą.

Przy przyjętej przez Sąd Rejonowy podstawie prawnej żądania w oparciu o reżim deliktowy, niezrozumiałym dla Sądu Odwoławczego było dokonanie przez Sąd I instancji rozróżnienia podstawy prawnej dochodzonego przez stronę powodową roszczenia, a w konsekwencji uznanie, że żądanie zasądzenia zwrotu kosztów częściowo przegranego procesu znajdowało uzasadnienie w przepisie art. 415 k.c., a żądanie zasądzenia tytułem odszkodowania wynagrodzenia za wykonany operat - na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu zobowiązania (dzieła).

Sąd Okręgowy uważa, że konsekwencją wyboru reżimu odpowiedzialności jest stosowanie do rozpoznawanych roszczeń wyłącznie całości przepisów dotyczących jednego reżimu odpowiedzialności – deliktowego bądź kontraktowego. Niedopuszczalne jest kumulowanie podstaw odpowiedzialności, a więc częściowo stosowanie jednego, a częściowo - drugiego reżimu („mieszanie” roszczeń). Pozostawałoby to w sprzeczności z treścią art. 443 k.c., który stanowi o zbiegu dwóch roszczeń o odmiennych podstawach prawnych, a nie jednego, opartego na różnych podstawach (tak M. Nesterowicz (w:) Kodeks..., s. 425; tenże, Podstawy prawne..., s. 110; Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania..., s. 383; W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania... , s. 273; M. Safjan (w:) Kodeks..., s. 1419; uchwała SN z dnia 26 października 1956 r., 1 CO 31/56, OSN 1958, nr 1, poz. 1).

Zgodzić należy się zatem z pełnomocnikiem strony powodowej, iż cała szkoda wyrządzona przez pozwaną powstała wskutek deliktu. Na szkodę tą składają się zarówno koszty procesu sądowego poniesione przez Gminę W. oraz wynagrodzenie za nieprzydatną i wadliwą opinię.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., uwzględniając apelację pełnomocnika strony powodowej, zmienił zaskarżony wyrok w pkt I orzekając co do istoty w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej dalszą kwotę 386,74 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 23 listopada 2010 roku.

Podzielić należało stanowisko Sądu meriti, iż zobowiązanie pozwanej do naprawienia szkody spowodowanej czynem niedozwolonym miało charakter bezterminowy, a zatem jego wymagalność powstała po upływie 14 - dniowego terminu określonego w wezwaniu. Tym samym, w pozostałym zakresie apelacja strony powodowej podlegała oddaleniu.

Konsekwencją tejże zmiany była również konieczność zmiany orzeczenia o kosztach postępowania przed Sądem I instancji. Jako że strona powodowa wygrała proces, w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c., pozwaną obciążono obowiązkiem zwrotu całości kosztów procesu poniesionych przez Gminę W. oraz nakazano pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego dla Wrocławia- Fabrycznej we Wrocławiu kwoty 727,58 złotych.

Odnosząc się natomiast do apelacji pozwanej i jej pełnomocnika, w pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż zarzuty w nich zawarte sprowadzają się w istocie do polemiki z opinią sporządzoną przez Komisję Arbitrażową przy (...).

W ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd Rejonowy dokonał szczegółowej i wnikliwej oceny operatu sporządzonego przez pozwaną i uzasadnił dlaczego ustalił, że jest on niezgodny z przepisami prawa. Tymczasem, strona skarżąca uzasadniła zarzut naruszenia przepisu art. 233 k.p.c. za pomocą próby kontestowania dokonanych przez Sąd meriti ocen i ustaleń oraz usiłowaniem ich zastępowania własnymi, odmiennymi, aprobowanymi przez siebie ocenami i ustaleniami. Takie działanie nie mogło odnieść zamierzonego przez stronę skarżącą skutku.

Sąd Odwoławczy w pełni podziela argumentację Sądu Rejonowego, iż przeprowadzona przez rzeczoznawców ocena jakości spornego operatu jest wszechstronna, rzetelna i oparta na obowiązujących przepisach. Wnioski w niej zwarte są jasne, kategoryczne i przekonujące dla Sądu, nadto znajdują potwierdzenie w pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym. Okoliczność zaś, że opinia biegłych nie ma treści odpowiadającej stronie, zwłaszcza gdy w sprawie wypowiadało się kilku kompetentnych pod względem fachowości biegłych, nie stanowi dostatecznego uzasadnienia dla podważenia jej wiarygodności ani przeprowadzenia dowodu z kolejnych opinii. Zgodzić należy się ze stanowiskiem przyjmowanym wielokrotnie w judykaturze, że potrzeba powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 września 2013 r., I ACa 531/13, LEX nr 1372353).

W rozpoznawanej sprawie, w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, pozwana podniosła szereg zarzutów do opinii sporządzonej przez Komisję Arbitrażową. Członkowie Komisji zarówno pisemnie, jak i ustnie na rozprawie szczegółowo ustosunkowali się do twierdzeń pozwanej, wskazując w sposób jednoznaczny na ich niezasadność. Z tych powodów, nie sposób zgodzić się z twierdzeniem pełnomocnika pozwanej, iż Sąd pierwszej instancji pominął zarzuty wysunięte w stosunku do przedmiotowej opinii.

Wbrew twierdzeniom pozwanej, nie sam fakt przyjęcia przez nią w sporządzonym operacie przeznaczenia wycenianego gruntu na podstawie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zdyskwalifikował tenże operat. Podstawowym błędem pozwanej było bowiem przyjęcie do porównania nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod przemysł, zaś do bezpośrednich porównań przyjęcie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. W razie bowiem uznania przez rzeczoznawcę, że nieruchomość ma inny stan, aniżeli przyjęty przez właściwy organ, jego powinnością było uwypuklenie tej kwestii w operacie i sporządzenie opinii zawierającej alternatywne warianty. Tymczasem, pozwana w sporządzonym przez siebie operacie w żaden sposób nie zaakcentowała tych rozbieżności, a nadto - niekonsekwentnie - podawała z początku, iż wyceniana nieruchomość jest przeznaczona na cele przemysłowe, by następnie określić jej przeznaczenie na cele mieszkaniowe. Owa niepodważalna niekonsekwencja doprowadziła do wadliwego określenia przez Gminę W. wysokości opłaty rocznej.

W tej sytuacji, za nietrafny uznać należało podniesiony w apelacji zarzut naruszenia art. 157 w zw. z art. 73 u.g.n.

Dokonując ustaleń w zakresie przeznaczenia działek, rzeczoznawca pozostaje związany treścią art. 154 ust. 2 u.g.n., w myśl którego w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie oznacza to jednak dowolności rzeczoznawcy w zakresie ustaleń co do przeznaczenia nieruchomości. Nie może budzić wątpliwości, że tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja ustalająca warunki zabudowy określają przeznaczenie działki ( wyrok WSA z Poznaniu z 11 grudnia 2012 r. , IV SA/Po 1080/12, LEX nr 1235418).

W niniejszej sprawie, dla terenu, na którym zlokalizowany miał być przedmiot wyceny, brak było aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istniało natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy W.. W studium tym opiniowane grunty miały przeznaczenie przemysłowe. W związku z powyższym, przeznaczenie wycenianego gruntu pozwana winna była ustalić na podstawie właśnie tego studium, nie zaś w oparciu o decyzję zatwierdzającą projekt budowlany. Założenie zaś innego przeznaczenia nieruchomości, co prawidłowo stwierdziła zarówno Komisja Arbitrażowa, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 1 lipca 2008 roku, stanowi naruszenie przepisu art. 154 ust. 2 u.g.n.

Nietrafny był również argument dokonania przez Sąd Rejonowy błędnej wykładni art. 155 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Zasadnie wskazuje apelująca, że jednym, a nie jedynym ze źródeł pozyskiwania przez rzeczoznawcę informacji o nieruchomościach jest kataster nieruchomości. Z art. 155 ust. 1 u.g.n. wynika bowiem, że rzeczoznawca wykorzystuje wszelkie (zarówno niezbędne, jak i dostępne) dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w podanych w tym przepisie źródłach. W związku z powyższą regulacją, pominięcie przy sporządzaniu operatu danych dostępnych w którymś z wymienionych źródeł, nie powinno zatem mieć miejsca. Opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. Jak trafnie wskazał w wyroku z 27 kwietnia 2010 r. WSA w Lublinie (II SA/Lu 85/10, LEX nr 619935): „Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu, co przecież nie oznacza, że wszystkie. Rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie precyzuje, jakie są to dokumenty istotne, bez wątpienia jednak za takie należy uznać dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania”. Tymczasem, w niniejszej sprawie, w ramach próbki reprezentatywnej nieruchomości wymieniono 12 transakcji, których identyfikacja była niemożliwa. Pozwana nie wskazała konkretnego ich położenia, przeznaczenia, numeru księgi wieczystej czy numeru ewidencyjnego. Nie znajdowały się one także w bazie katastru. Wzywana przez Sąd oraz (...) do wskazania danych pozwalających na identyfikację tychże nieruchomości, pozwana nie przedłożyła żadnych stosownych dokumentów. Zasadnie zatem stwierdził Sąd Rejonowy, że twierdzenia pozwanej, iż korzystała z innych źródeł niż kataster, z informacji pochodzących z prowadzonego biura pośrednictwa, od innych rzeczoznawców czy z Internetu, przy braku możliwości odnalezienia tychże danych umożliwiających identyfikację nieruchomości i transakcji przyjętych do porównania, w sposób jednoznaczny wskazują na brak wiarygodnej bazy cen transakcyjnych. Powyższe zaś przekreślało wiarygodność przeprowadzonej przez pozwaną analizy rynku i stanowiło naruszenie przepisu art. 155 u.g.n.

Z tych przyczyn, za chybiony należy także uznać zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 232 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. Jak bowiem prawidłowo ustalił Sąd I instancji, na podstawie wszechstronnie zebranego w sprawie, a następnie prawidłowo ocenionego materiału dowodowego, w tym - w oparciu o rzetelną i trafną opinię Komisji Arbitrażowej, operat został sporządzony przez pozwaną z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a powyższe uchybienia dyskwalifikowały go jako podstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości grunowej dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste.

A zatem, wskazane w orzeczeniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia 1 lipca 2008r. wskazującym na uchybienia i nieścisłości w operacie sporządzonym przez pozwaną, wydanym z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa znalazły w pełni potwierdzenie w materiale dowodowym na podstawie którego procedował Sąd I instancji.

W związku z powyższym, skoro sporny operat szacunkowy nie mógł być dowodem wzrostu wartości rynkowej gruntu w postępowaniu administracyjnym przed SKO, tym samym, pozwana naraziła stronę powodową na częściowo przegrany proces i w związku z powyższym – konieczność poniesienia jego kosztów w części przegranej. Jako że opinia okazała się bezużyteczna, strona powodowa poniosła też szkodę w zakresie wynagrodzenia zapłaconego pozwanej za sporządzenie operatu, a roszczenie to, mające źródło w odpowiedzialności deliktowej, nie było przedawnione. A zatem, pomiędzy nieprzydatnym i niezgodnym z przepisami prawa operatem a szkodą zachodził adekwatny związek przyczynowy, uzasadniający uwzględnienie roszczenia powodowej Gminy w całości.

Sąd Okręgowy nie dostrzegł żadnych błędów w procedowaniu Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie, w szczególności takich, na jakie wskazuje w wywiedzionej apelacji pozwana. Postępowanie zostało przez Sąd pierwszej instancji przeprowadzone w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami, w sposób bezstronny i rzetelny. Na szczególną uwagę zasługuje wyznaczenie do sporządzenia opinii Komisji Arbitrażowej przy (...), a zaniechanie powołania Stowarzyszenia z terenów D. miało właśnie na celu zapewnienie obiektywizmu i bezstronności.

Na podstawie art. 381 k.p.c., Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe złożone przez pozwaną w postępowaniu apelacyjnym uznając, iż strona mogła i powinna była je powołać w postępowaniu prze Sądem I instancji. Sąd Odwoławczy, podejmując decyzję w tym zakresie, wziął pod uwagę fakt, iż z żądaniem przedłożenia powyższej dokumentacji zwracał się do pozwanej zarówno Sąd Rejonowy, jak i Komisja Arbitrażowa. Pomimo tego, skarżąca nie przedłożyła w toku całego, trwającego ponad 2,5 roku postępowania powyższych dokumentów. Owe zaniechania strony reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika nie mogą być konwalidowane na etapie postępowania odwoławczego.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło w oparciu o przepis art. 98 § 1 k.p.c. Jako że pozwana przegrała postępowanie odwoławcze, obowiązana jest zwrócić stronie powodowej koszty przez nią poniesione, na które składają się: opłata sądowa od apelacji (30 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości łącznie 660 zł wynikające z § 6 pkt 1 i 4 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490).