Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 15 lutego 2021 r., wydanym w sprawie z powództwa S. P. (1) przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. o ustalenie, że podwyżka czynszu najmu jest zasadna w innej wysokości, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo, nie obciążając powódki kosztami procesu i nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w części oddalającej powództwo, wnosząc o jego zmianę poprzez ustalenie, że podwyżka czynszu najmu lokalu mieszkalnego Nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...), dokonana przez stronę pozwaną pismem z dnia 10 września 2018 r. ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 r., jest zasadna do wysokości 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, z zasądzeniem od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, ewentualnie o jego uchylenie w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, a także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie:

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego zebrania i rozważenia materiału dowodowego oraz dowolną ocenę dowodów dokonaną z pominięciem okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, czego przejawem jest przede wszystkim oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie na opinii biegłej ds. szacowania czynszu, którą Sąd meriti uznał za logiczną, fachową, wyczerpującą i opartą na dokumentach źródłowych, podczas gdy ze względu na brak dostępu Sądu i powódki do tych dokumentów opinia ta jest nieweryfikowalna, a ponadto nie jest też fachowa i logiczna, gdyż biegła dokonała błędnej wykładni przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 172 ze zm.), co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego, naruszenia zasady równowagi stron i pozbawienia powódki możności obrony swych praw, a w konsekwencji do oddalenia powództwa;

⚫

art. 235 ² § 1 pkt. 3 i 5 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione uznanie, że wszystkie prawidłowo zgłoszone w piśmie pełnomocnika powódki z dnia 1 lutego 2019 r. dowody z dokumentów i zeznań świadków są dowodami zmierzającymi jedynie do przedłużenia postępowania lub też dowodami nieprzydatnymi, podczas gdy zostały one zgłoszone w pierwszym piśmie procesowym pełnomocnika powódki i mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż w pierwszej kolejności zmierzały do wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, a następnie do zweryfikowania opinii biegłej, zaś ich pominięcie doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego wyłącznie w oparciu o wadliwą opinię biegłej, a w konsekwencji do oddalenia powództwa;

⚫

art. 235 ² § 1 pkt. 5 k.p.c. w związku z art. 278 § 1 k.p.c. w związku z art. 286 k.p.c. i w związku z art. 227 k.p.c. poprzez pominięcie wniosku dowodowego powódki o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego do spraw szacowania czynszów wskutek wadliwego uznania, że zmierza on wyłącznie do przedłużenia postępowania, podczas gdy błędy i poważne wątpliwości w zakresie prawidłowości opinii biegłej, wskazywane przez powódkę m.in. w głosie do protokołu rozprawy, 7 wymagały zasięgnięcia opinii innego biegłego do spraw szacowania czynszów, co doprowadziło do bezkrytycznego uznania opinii biegłej za w pełni poprawną i wiarygodną oraz do oddalenia powództwa;

⚫

art. 235 ² § 1 pkt. 5 k.p.c. w związku z art. 299 k.p.c. i w związku z art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione uznanie, że wniosek dowodowy powódki o dopuszczenie dowodu z przesłuchania stron zmierzał jedynie do przedłużenia postępowania, podczas gdy wobec oddalenia wszelkich innych wniosków dowodowych zgłoszonych przez powódkę był to jedyny wniosek dowodowy pozwalający na ustalenie niewyjaśnionych dotąd faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego wyłącznie w oparciu o wadliwą opinię biegłej, a w konsekwencji do oddalenia powództwa;

⚫

art. 2 ust. 1 pkt. 8a w związku z art. 8a ust. 4b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 172 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię przejawiającą się w uznaniu, że koszty obsługi prawnej i księgowej oraz koszty remontów poszczególnych lokali zaliczają się do ustawowej definicji „kosztów utrzymania lokalu”;

⚫

art. 8a ust. 4b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 172 ze zm.) poprzez jego błędną wykładnię przejawiającą się w uznaniu, że przy obliczeniu zwrotu kapitału w przypadku odpłatnego nabycia udziałów we współwłasności lokalu należy uwzględnić nakłady, jakie wiązałyby się z zakupem pełnego udziału, mimo że nie zostały one w rzeczywistości poniesione, a ponadto w uznaniu, że dyspozycja tego przepisu obejmuje swym zakresem nabycie udziału we współwłasności lokalu.

Ponadto skarżąca wniosła o rozpoznanie w trybie art. 380 k.p.c. przez Sąd odwoławczy prawidłowości niezaskarżalnych postanowień Sądu Rejonowego z dnia 15 lutego 2021 r. i 21 lutego 2021 r. w przedmiocie odmowy:

1.  przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego ds. szacowania czynszów na te same okoliczności, co do których wydała opinię biegła K. P., z uwagi na liczne wady i niejasności opinii z dnia 9 września 2019 r., które zostały przedstawione w piśmie powódki z dnia 3 marca 2020 r. i wymagają weryfikacji;

2.  zobowiązania strony pozwanej do przedstawienia:

a.  wykazu prac przeprowadzonych przez pozwaną na nieruchomości przy ul. (...) oraz ich kosztów wraz z dokumentami źródłowymi;

b.  sprawozdań finansowych, sprawozdań z działalności spółki oraz bilansów spółki za okres ostatnich 5 lat;

c.  umowy o obsługę prawną oraz umowy o obsługę księgową;

d.  dowodu zapłaty ceny za nieruchomość;

3.  zwrócenia się do (...) Ośrodka Geodezji z zapytaniem, czy (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. widnieje w ewidencji gruntów i budynków wyłącznie jako właściciel dwóch kamienic na terenie Ł., czy większej ich ilości, a w przypadki odpowiedzi twierdzącej, o wskazanie, jakie to kamienice;

4.  przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadków: M. R., P. S. oraz wszystkich udziałowców, byłych członków zarządu i prokurentów pozwanej spółki na okoliczność sytuacji finansowej pozwanej, okoliczności nabycia przez nią obu kamienic, w tym zapłaty ceny, ilości kamienic będących własnością pozwanej, prac przeprowadzonych przez pozwaną na obu nieruchomościach, kosztów utrzymania kamienic, kosztów obsługi prawnej, w tym zakresu czynności objętych fakturami dotyczącymi obsługi prawnej pozwanej, kosztów obsługi księgowej, kosztów zarządu i reprezentacji spółki, wysokości wynagrodzenia prokurenta, kosztów zarządzania finansami, ilości podwyżek czynszu dokonanych przez pozwaną od momentu nabycia kamienic i ich przyczyn – z wyłączeniem faktów, o których świadkowie dowiedzieli się przy innych okazjach niż wykonywanie funkcji w spółce, a co do których byliby związani tajemnicą zawodową;

5.  przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadka w osobie księgowej pozwanej spółki – po wskazaniu jej danych przez stronę pozwaną – na okoliczność zakresu czynności objętych fakturami i dotyczących obsługi prawno-księgowej pozwanej;

6.  przeprowadzenia dowodu z przesłuchania świadków: L. Ż., T. W., D. J., S. P., D. P., I. (...), Z. S., D. W., A. P., K. A., E. K., A. G., B. K. i J. G. na okoliczność zakresu prac wykonanych przez pozwaną na nieruchomości przy ul. (...);

7.  przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron na okoliczności sporne, tj. co do rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości, zakresu przeprowadzonych remontów, nakładów poniesionych przez pozwaną na zakup nieruchomości, a także ilości podwyżek czynszu dokonanych przez pozwaną od momentu nabycia kamienicy, ich przyczyn oraz przyczyn zaskarżenia podwyżki czynszu przez lokatorów.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od apelującej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych.

W piśmie procesowym z dnia 8 lipca 2021 r. skarżąca wniosła o dopuszczenie dowodu z pisemnej opinii biegłej ds. (...). Gusty z dnia 25 stycznia 2021 r., sporządzonej na zlecenie Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie XVIII C 136/21, celem wykazania wadliwości wydanej w niniejszej sprawie opinii biegłej K. P. w zakresie:

⚫

zaliczenia do kosztów utrzymania nieruchomości kosztów obsługi księgowej;

⚫

uznania, że z faktur obsługi księgowej i prawnej wynika, iż koszty te były ponoszone wyłącznie w celu prawidłowego funkcjonowania dwóch kamienic, a nie w celu obsługi spółki i innych nieruchomości;

⚫

zaliczenia kosztów remontów poszczególnych lokali do kosztów utrzymania nieruchomości;

⚫

uznania, że wskazane przez pozwanego koszty nie dotyczą innych nieruchomości należących do pozwanej;

⚫

uznania, że zwrot kapitału i godziwy zysk należy liczyć od wartości pełnego udziału we własności, nie zaś kwoty, jaką spółka realnie poniosła na nabycie udziału we własności nieruchomości.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 26 października 2022 r. przed Sądem Okręgowym w Łodzi strona pozwana wniosła o pominięcie wniosku dowodowego zawartego w piśmie procesowym powódki z dnia 8 lipca 2021 r.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Złożenie apelacji skutkowało wydaniem orzeczenia kasatoryjnego.

Za w pełni zasadny należy uznać już pierwszy z podniesionych zarzutów apelacyjnych. Z art. 8a ust. 5 pkt. 2 in fine ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 172 ze zm.), zwanej dalej u.o.p.l., wynika, że w toku procesu wszczętego przez lokatora w celu ustalenia, że podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, jest niezasadna albo jest zasadna w innej wysokości, to na właścicielu spoczywa ciężar udowodnienia zasadności podwyżki. Oznacza to, że będący powodem lokator zobowiązany jest wykazać – oprócz własnej legitymacji materialnoprawnej – jedynie to, że doszło do podwyżki obciążającego go czynszu najmu i że jest to podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu (co zwykle nie nastręcza istotnych problemów), natomiast właściciel powinien udowodnić wszelkie okoliczności, których ustalenie w toku postępowania dowodowego ewentualnie pozwoli orzekającemu w sprawie Sądowi stwierdzić, że zachodzą uzasadnione przesłanki usprawiedliwiające dokonaną podwyżkę, o których mowa w art. 8a ust. 4a albo w art. 8a ust. 4e u.o.p.l. Taka ustawowa modyfikacja przewidzianej w art. 6 k.c. zasady rozkładu ciężaru dowodów ma de facto skutki równoznaczne z wprowadzeniem domniemania prawnego materialnego niezasadności dokonanej podwyżki, które w myśl art. 234 k.p.c. wiąże Sąd, o ile nie zostanie skutecznie obalone przez stronę pozwaną.

Istnienie bądź nieistnienie przesłanki opisanej w art. 8a ust. 4e u.o.p.l. o tyle łatwo jest wykazać, że wystarczające jest w tym wypadku odwołanie się do treści komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego ogłaszanego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski" o średniorocznym wskaźniku wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzedzającym podwyżkę i porównanie go z zakresem dokonanej podwyżki. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy ta przesłanka zasadności podwyżki nie wchodzi jednak w grę, gdyż z komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 stycznia 2018 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2017 r. (M. P. z 2018 r., poz. 106) wynika, że wskaźnik ten wzrósł o 2 %, natomiast podwyżka czynszu powódki była zdecydowanie wyższa – co pozwala w dalszym toku rozważań skoncentrować się już wyłącznie na kwestii ewentualnego istnienia przesłanki z art. 8a ust. 4a u.o.p.l. Zgodnie z tym przepisem, za uzasadnioną uznaje się podwyżkę zapewniającą właścicielowi pokrycie kosztów utrzymania lokalu, zwrot kapitału i zysk – przy czym te dwa ostatnie czynniki w granicach określonych w ustawie. Pojęcie kosztów utrzymania lokalu zdefiniowane zostało w art. 2 ust. 1 pkt. 8a u.o.p.l. jako ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku koszty obciążające właściciela, obejmujące opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości, jak również koszty konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, ubezpieczenia nieruchomości, a także inne koszty, o ile wynikają z umowy. Jeśli chodzi o zakres wliczanego do czynszu zwrotu kapitału w skali roku, to ustalono go w art. 8a ust. 5b pkt. 1 u.o.p.l. na 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu. Z kolei rozmiar zysku jako czynnika uzasadniającego podwyżkę ustawodawca ograniczył poprzez wprowadzenie w art. art. 8a ust. 5b pkt. 2 u.o.p.l. wymogu, aby był to zysk godziwy. W doktrynie prawa i w orzecznictwie najczęściej proponuje się odniesienie godziwego zysku do ogólnej rentowności w gospodarce oraz rentowności na rynku nieruchomości – z jednej strony, z drugiej zaś – rentowności na rynku najmu okazjonalnego w danej miejscowości i oceny sytuacji najemców na danym rynku lokalnym, choć nie wyklucza to możności uwzględnienia przez Sąd także innych okoliczności przy ustalaniu rozmiaru zysku w takich granicach, by zapewniał on właścicielowi możliwość osiągania pożytków ze swojego prawa na realnie wyważonym poziomie.

Skoro zatem to właściciel winien wykazać wszelkie okoliczności świadczące o zasadności dokonanej podwyżki, to bezsprzecznie w pierwszej kolejności spoczywa na nim ciężar przywołania twierdzeń faktycznych co do tych okoliczności. Chodzi tu przede wszystkim o twierdzenia o faktycznym poczynieniu konkretnych wydatków wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt. 8a u.o.p.l. jako koszty utrzymania lokalu, o zakresie nakładów poczynionych przez właściciela na budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu, czy też o okolicznościach mających istotne znaczenie dla stwierdzenia rozmiaru godziwego zysku, jaki ustawa uznaje za dopuszczalny element czynszu najmu – które to twierdzenia co do zasady winny zostać przytoczone już w odpowiedzi na pozew (art. 205 ¹ zd. I k.p.c. w związku z art. 126 § 1 pkt. 5 k.p.c.), ewentualnie w dalszych pismach przygotowawczych strony pozwanej (art. 205 ³ § 1 i 2 k.p.c.), bądź na rozprawie podczas uzasadniania swojego stanowiska procesowego przez stronę (art. 210 § 1 k.p.c.) lub jej informacyjnego wysłuchania (art. 212 § 1 k.p.c.). Przytoczenie twierdzeń co do istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, z których strona wywodzi skutki prawne, służy zwłaszcza wyjaśnieniu, które okoliczności są sporne między powodem i pozwanym, a które ewentualnie Sąd może uznać za bezsporne, jeśli przeciwnik procesowy je przyzna wprost (art. 229 k.p.c.) lub też nie wypowie się co do nich, a wyniki całej rozprawy pozwolą ostatecznie uznać je za przyznane (art. 230 k.p.c.). Jeśli natomiast strona powodowa zakwestionuje twierdzenia pozwanego, w szczególności wywodzić będzie, że określone, wskazane przez właściciela koszty nie zostały jednak w ogóle poniesione albo że poniesiono je na cele, które nie zostały wymienione w art. 2 ust. 1 pkt. 8a u.o.p.l., bądź zaprzeczać będzie poczynieniu przez właściciela nakładów na budowę, zakup lub ulepszenie lokalu czy też ich rozmiarowi – wówczas w toku postępowania dowodowego pozwany winien będzie te okoliczności wykazać dowodami, zaś powód także będzie uprawniony z kolei do poparcia dowodami prezentowanej przez siebie tezy, że powołane przez przeciwnika okoliczności nie miały miejsca. Rozważenie całokształtu przedstawionego przez strony materiału dowodowego, w ramach oceny dokonywanej przez Sąd w zgodzie z dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c., da właściwą podstawę do ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz – po zastosowaniu właściwych przepisów prawa materialnego – do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy.

Powyższa procedura, przewidziana ustawą i gwarantująca obu stronom w toku postępowania należytą możliwość obrony swojego stanowiska, z zachowaniem pomiędzy nimi równowagi procesowej, nie została dochowana przez Sąd meriti. Wprawdzie w odpowiedzi na pozew strona pozwana, formalnie rzecz biorąc, przedstawiła twierdzenia dotyczące wysokości kosztów utrzymania lokalu, jednak faktycznie ograniczyło się to do wskazania kwot kosztów ponoszonych przez pozwaną spółkę na obsługę księgową i prawną, zarządzanie finansami oraz wynagrodzenia zarządu i prokurenta – ze wskazaniem, że do kosztów związanych z nieruchomością przy ul. (...) zalicza się ich część proporcjonalna do udziału powierzchni mieszkalnej tej nieruchomości w sumie powierzchni mieszkalnej dwóch wskazanych w piśmie nieruchomości stanowiących własność spółki – oraz do podania ogólnej kwoty pozostałych kosztów eksploatacji nieruchomości, bez wskazania, jakie konkretnie wydatki się na nią składają. Doprecyzowania tych twierdzeń bezsprzecznie nie można upatrywać w załączonym do odpowiedzi na pozew zestawieniu obrotów księgi głównej za miesiąc listopad 2018 r., w którym konkretne kwoty pieniężne przypisane są do tak ogólnikowo określonych kategorii, jak „koszty remontów”, „koszty pocztowe i biurowe” czy „pozostałe koszty”. W tej sytuacji w pełni zrozumiały wydaje się wniosek powódki, zawarty w piśmie procesowym złożonym w dniu 1 lutego 2019 r., w ramach którego S. P. (1) domagała się, by Sąd zobowiązał stronę pozwaną do uzupełnienia swoich twierdzeń faktycznych o okolicznościach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy poprzez przedstawienie wykazu prac przeprowadzonych na przedmiotowej nieruchomości i przypisanie do tych prac poniesionych na dany cel kosztów. Bez takiego uzupełnienia, precyzującego ogólnikowe twierdzenia zawarte w odpowiedzi na pozew, nie było nawet możliwe zajęcie przez powódkę stanowiska co do tego, czy wskazane wydatki wiążą się z konkretnymi pracami, które rzeczywiście zostały wykonane na nieruchomości i czy były to wydatki tego rodzaju, że ich koszty można zaliczyć do kosztów utrzymania lokalu. Powódka, która z powyższej przyczyny musiała wówczas ograniczyć się z konieczności jedynie do przedstawienia twierdzenia kwestionującego w sposób generalny zakres prac wykonanych na nieruchomości, miała także prawo do zgłaszania wniosków dowodowych zmierzających do zweryfikowania podstawy faktycznej stanowiska pozwanego i ustalenia stanu faktycznego w tym zakresie. S. P. (1) z tego prawa skorzystała, powołując dowody z zeznań świadków, jak również wnosząc o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia wszelkich dokumentów związanych z wykonanymi pracami, które znajdują się w jej posiadaniu. W tymże piśmie zgłosiła ona także wątpliwości co do twierdzeń pozwanej o faktach, na których pozwana spółka opierała swoje stanowisko co do wyliczenia odpowiedniej części pozostałych przez siebie ponoszonych i wskazanych w odpowiedzi na apelację kosztów, zamierzając dowieść okoliczności przemawiających za zaliczeniem ich do kosztów utrzymania jej lokalu w innej wysokości i proporcji oraz zgłaszając w tym celu stosowne wnioski dowodowe. Dalej powódka kwestionowała także twierdzenie strony pozwanej, że spółka rzeczywiście poniosła nakłady na zakup lokalu w postaci ceny nabycia nieruchomości, zgłaszając również i w tym zakresie wnioski dowodowe. Sąd Rejonowy jednak te wszystkie wnioski oddalił postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 21 lutego 2020 r., a następnie – po ich ponowieniu przez stronę powodową – postanowieniem z dnia 15 lutego 2021 r. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że całość ustaleń faktycznych co do spornych między stronami okoliczności decydujących o uznaniu dokonanej podwyżki czynszu za zasadną została przez Sąd oparta wyłącznie na opinii biegłej z zakresu szacunku nieruchomości K. P.. Jak wynika z treści tej opinii, biegła zapoznała się z przedstawioną jej przez pozwaną dokumentacją księgową i na tej podstawie wyliczyła koszty utrzymania lokalu powódki, kwotę zwrotu kapitału w skali roku oraz godziwy zysk właściciela; wobec treści opinii biegłej, powyższe wnioski S. P. (1) zostały przez Sąd uznane zmierzające jedynie do przedłużenia postępowania, a wnioskowane dowody za zbędne.

Trzeba tu przypomnieć niekwestionowaną w doktrynie i orzecznictwie tezę, że biegły nie może zastępować stron w przedstawianiu istotnych dla sprawy twierdzeń faktycznych, gromadzeniu materiału faktycznego czy w poszukiwaniu dowodów. Opinia biegłego ma na celu jedynie ułatwienie sądowi należytej oceny już zebranego w sprawie materiału wtedy, gdy potrzebne są do tego wiadomości specjalne, natomiast sama nie może być źródłem materiału faktycznego sprawy ani tym bardziej stanowić podstawy ustalenia okoliczności będących przedmiotem oceny biegłego. Dowód ten nie służy bowiem uzupełnianiu twierdzeń strony o faktach czy nawet do czynienia ustaleń w zakresie faktów możliwych do stwierdzenia na podstawie innych środków dowodowych, natomiast może być wykorzystany do weryfikowania wymagających wiedzy specjalnej powiązań między ustalonymi faktami albo do wyprowadzenia z tych faktów wniosków, których sformułowanie wymaga wiedzy specjalistycznej (tak np. w wyroku SN z dnia 11 lipca 1969 r., I CR 140/69, OSNC Nr 5 z 1970 r., poz. 85, w wyroku SN z dnia 28 marca 2019 r., I PK 86/18, niepubl. lub w wyroku SA w Warszawie z dnia 15 lipca 2021 r., V ACa 38/20, niepubl.). Dowód z opinii biegłego sądowego ma charakter szczególny, gdyż zasadniczo nie służy ustalaniu okoliczności faktycznych, lecz ich ocenie przez pryzmat wiadomości specjalnych. Do dokonywania wszelkich ustaleń w procesie powołany jest sąd, a nie biegły. To strony powinny wykazywać fakty, z których wywodzą skutki prawne, a zadaniem biegłego jest naświetlenie wyjaśnianych okoliczności z punktu widzenia wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego w toku procesu i udostępnionego materiału dowodowego. Wyjątkowo dokonanie ustaleń faktycznych może uzasadniać zasięgnięcie opinii biegłego, ale tylko o tyle, o ile wymaga to dysponowania wiedzą techniczną oraz doświadczeniem w danej dziedzinie (tak w wyroku SN z dnia 11 marca 2020 r., I CSK 688/18, niepubl. lub w wyroku SN z dnia 21 marca 2019 r., II CSK 62/18, OSNC-ZD Nr B z 2020 r., poz. 33). Na biegłym nie może spoczywać ciężar ustalenia stanu faktycznego sprawy przed wydaniem przez niego opinii, a dopuszczenie dowodu z opinii biegłego powinno nastąpić w chwili, gdy został już zgromadzony materiał faktyczny umożliwiający biegłemu wydanie tej opinii (tak np. w wyroku SN z dnia 15 czerwca 2010 r., II CSK 648/09, „Monitor Prawniczy” Nr 16 z 2011 r., s. 880; podobnie w postanowieniu SN z dnia 13 września 1979 r., IV CR 281/79, OSNC Nr 2 z 1980 r., poz. 36).

W rozpoznawanej sprawie biegły jednak nie tylko ocenił i naświetlił – przy wykorzystaniu posiadanych wiadomości specjalnych – materiał faktyczny sprawy będący rezultatem przeprowadzonego już postępowania dowodowego, ale de facto – ­przy pełnej aprobacie Sądu meriti ­– zastąpił ten Sąd przy dokonywaniu ustaleń faktycznych co do całości okoliczności spornych pomiędzy stronami mających być przedmiotem jego oceny; ponadto dokonanie tych ustaleń nastąpiło przy ewidentnym naruszeniu równowagi pomiędzy stronami postępowania i przy zupełnym pozbawieniu powódki przysługujących jej uprawnień procesowych. Dostrzec należy, że o ile strona pozwana przedstawiła biegłej twierdzenia faktyczne co do powiązania wydatków składających się na kwotę podaną w odpowiedzi na pozew jako koszty utrzymania lokalu z konkretnymi pracami wykonanymi na nieruchomości i innymi wydatkami możliwymi do zaliczenia do kategorii wymienionych w art. 2 ust. 1 pkt. 8a u.o.p.l., a także przedłożyła jej dowody, że wydatki te zostały, po pierwsze, rzeczywiście poczynione, a po drugie, poczynione na cele pozwalające je uznać za koszty utrzymania lokalu powódki, to S. P. (1) nie miała możliwości zapoznać się ani z tymi twierdzeniami, ani z tymi dowodami, jak również ustosunkować się do nich, czy też przedstawić dowody okoliczności przeciwnych. Nie sposób w konsekwencji uznać, że co do owych spornych i bezsprzecznie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów zostało przeprowadzone postępowania dowodowe, zważywszy, że takowe powinno odbywać się przed Sądem orzekającym, ewentualnie przed sędzią wyznaczonym lub sądem wezwanym (art. 235 § 1 k.p.c.), nie zaś przed biegłym, dowody dla wykazania okoliczności, z których strony wywodzą skutki prawne, mogą zostać przeprowadzone po wydaniu przez Sąd postanowienia o dopuszczeniu dowodu, w którym oznaczony zostanie konkretny środek dowodowy i fakty, które mają nim zostać wykazane (art. 236 § 1 k.p.c.), chyba że chodzi o dokument znajdujący się w aktach sprawy lub do nich dołączony (art. 243 ² k.p.c.), a zarówno postępowanie dowodowe, jak i późniejsze roztrząsanie jego wyników, powinno odbywać się na rozprawie (art. 210 § 3 k.p.c.), o której obie strony procesu powinny być należycie zawiadomione (art. 149 § 2 k.p.c.) i mają prawo wziąć w niej udział. Wprawdzie niekiedy dopuszcza się w orzecznictwie możliwość sporządzenia przez biegłego opinii w oparciu o materiały spoza akt postępowania, zwłaszcza jeśli uzasadniają to poważne niedogodności lub niewspółmierność kosztów w stosunku do przedmiotu sporu albo charakter dowodu (tak w wyroku SA w Szczecinie z dnia 29 maja 2014 r., I ACa 212/14, niepubl.), niemniej jednak pogląd ten wydaje się kontrowersyjny, ponieważ ewentualność odstąpienia w takich wypadkach od przeprowadzenia postępowania dowodowego przed Sądem orzekającym ustawa przewiduje tylko pod warunkiem, że przeprowadzenie dowodu zostanie zlecone sędziemu wyznaczonemu lub sądowi wezwanemu. Potencjalnie z takim stanowiskiem można by się zgodzić, o ile owe materiały stanowiące podstawę wydania opinii biegłego dotyczyłyby okoliczności, które prima facie nie są sporne pomiędzy stronami, niemniej jednak także i wtedy ich badanie przez biegłego winno odbywać się z udziałem stron, należycie zawiadomionych o miejscu i terminie takiego badania (tak w orzeczeniu SN z dnia 8 lutego 1958 r., I CR 224/57, (...) Nr 10 z 1960 r., s. 1330), aby umożliwić im zapoznanie się z tymi materiałami i ewentualne późniejsze zakwestionowanie ich samych lub opartych na nich ocen biegłego.

W sprawie niniejszej biegła nie tylko oparła się na materiałach niebędących przedmiotem postępowania dowodowego, które dotyczyły okoliczności ewidentnie spornych pomiędzy stronami, ale ponadto nie umożliwiła powódce zapoznania się z tymi materiałami, chociaż taką możliwość miała strona pozwana, posiadająca do tej dokumentacji nieograniczony dostęp. W efekcie S. P. (1) była zmuszona do poprzestania jedynie na niemożliwych do zweryfikowania przez nią – a w konsekwencji także przez Sąd – zapewnieniach biegłej, że materiały przedstawione jej przez pozwaną przeanalizowała i oceniła w sposób właściwy. Nie pozostawało to bez znaczenia dla możności poczynienia w sprawie prawidłowych ustaleń faktycznych, zważywszy na twierdzenia i wątpliwości podnoszone w toku postępowania przez stronę powodową. Tytułem przykładu można wskazać, że biegła w toku wysłuchania jej na rozprawie wyjaśniła, że w przedstawianych jej fakturach stwierdzających koszty obsługi prawnej i księgowej wyraźnie zaznaczono, że są to koszty związane z przedmiotową nieruchomością, a wobec tego, że przekraczały one typowe stawki spotykane w praktyce zarządzania nieruchomościami, zostały one przy dokonywaniu wyliczeń obniżone przez biegłą do poziomu tych stawek. W kontekście tego rozumowania powódka nie była w żaden sposób w stanie w jakikolwiek sposób zweryfikować, czy zgodna z rzeczywistością jest wyjściowa przesłanka leżąca u jego podstaw – a może to budzić wątpliwości, zważywszy, że w dołączonych do odpowiedzi na pozew fakturach za obsługę prawną i księgową w żaden sposób nie powiązano świadczonej kwoty z nieruchomością przy ul. (...), zaś sama pozwana wskazywała, że jedynie część kosztów z faktur zalicza do kosztów utrzymania nieruchomości. Warto zauważyć, że gdyby po takiej weryfikacji przywołany przez biegłą fakt nie potwierdził się, to nadal pozostawałoby otwarte pytanie, jaką część kosztów z tych faktur (niewykluczone, ze w niższej kwocie niż ostatecznie przyjęta przez biegłą) winno się zaliczyć do kosztów utrzymania nieruchomości, na której zamieszkała powódka, a to z kolei na nowo zaktualizowałoby potrzebę przynajmniej rozważenia przez Sąd zasadności wniosków dowodowych strony powodowej zmierzających do wykazania okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kwestii.

W efekcie należy uznać, że Sąd I instancji zaniechał dokonania – w sposób zgodny z przepisami normującymi postępowanie dowodowe – ustaleń w zakresie spornych pomiędzy stronami okoliczności, błędnie przyjmując, że do ich poczynienia uprawniona jest biegła, jak również odmówił powódce prawa do zapoznania się ze szczegółowymi twierdzeniami faktycznymi przeciwnika procesowego co do spornych okoliczności sprawy oraz z przedstawionymi na ich poparcie materiałami dowodowymi, na podstawie których ostatecznie to biegła dokonała ustaleń faktycznych, zastępując w tym zakresie Sąd orzekający. W dalszej kolejności Sąd meriti uznał wnioski opinii biegłej oparte na poczynionych przez nią ustaleniach faktycznych za materiał dowodowy o wystarczającej mocy i wiarygodności dla poczynienia na jego podstawie całości ustaleń w zakresie spornych okoliczności sprawy. Skutkowało to bezzasadnym nieuwzględnieniem – jako zbędnych i zmierzających jedynie do przedłużenia postępowania – wszelkich wniosków S. P. (1) zmierzających do uzupełnienia i doprecyzowania przez stronę pozwaną jej twierdzeń faktycznych, do których mogłaby się następnie odnieść, a także mających na celu przeprowadzenie przed Sądem orzekającym postępowania dowodowego co do zidentyfikowanych w ten sposób spornych okoliczności sprawy. Przyznać trzeba rację stronie skarżącej, że nie było do takiej decyzji wystarczających podstaw i w ten sposób Sąd Rejonowy naruszył art. 235 ² § 1 pkt. 3 i 5 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. Rezultatem takiego stanowiska Sądu było oparcie całości ustaleń faktycznych co do okoliczności spornych (i wymagających tym samym przeprowadzenia dowodu) na opinii biegłego, której nie można uznać za obdarzoną jakąkolwiek mocą dowodową, skoro u jej podstaw nie leżał materiał zgromadzony w ramach postępowania dowodowego, ani ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd w toku takiego postępowania. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że w praktyce jedynie okoliczności niebędące przedmiotem sporu ustalono w zgodzie z przepisami ustawy, opierając się w tym zakresie na kilku dokumentach złożonych do akt sprawy.

Sąd odwoławczy w składzie rozpoznającym sprawę niniejszą podziela wyrażony w orzecznictwie pogląd, że nie może zostać potraktowane jako wypełnienie obowiązku sądu przeprowadzenie jedynie takich dowodów, które nie prowadzą do wyjaśnienia spornych zagadnień i dokonanie oceny roszczenia wyłącznie przez pryzmat dokumentów, których treść nie była kwestionowana przez żadną ze stron. W takim wypadku należy przyjąć, że w istocie w ogóle nie zostało przeprowadzone postępowanie dowodowe i została spełniona przesłanka uchylenia wyroku sądu pierwszej instancji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania objęta art. 386 § 4 k.p.c. (tak np. w postanowieniu SN z dnia 24 czerwca 2016 r., II CZ 37/16, niepubl. lub w wyroku SA w Warszawie z dnia 2 marca 2017 r., I ACa 2350/15, niepubl.). Nie może – rzecz jasna – takiej konstatacji zmienić fakt, że ustalenia co do okoliczności spornych zostały poczynione w oparciu o dowód, który z istoty swej nie mógł być przydatny dla ich stwierdzenia i winien był zostać dopuszczony i przeprowadzony dopiero po uprzednim dokonaniu niezbędnych ustaleń faktycznych, celem właściwego naświetlenia ich znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy przy użyciu wiadomości specjalnych. Z kolei ocena zasadności roszczenia bez oparcia jej o właściwie ustaloną podstawę faktyczną sprawia, że w sprawie zachodzi potrzeba poczynienia po raz pierwszy niezbędnych ustaleń faktycznych, zaś skorzystanie w takim wypadku z możliwości uzupełnienia postępowania dowodowego przez sąd drugiej instancji godziłoby w zasadę dwuinstancyjności postępowania sądowego, zagwarantowaną w art. 176 Konstytucji RP (tak np. w postanowieniu SN z dnia 24 stycznia 2017 r., V CZ 92/16, niepubl. i w wielu innych orzeczeniach Sądu Najwyższego przywołanych w uzasadnieniu tego postanowienia). Pozostałe zawarte w apelacji zarzuty naruszenia prawa procesowego, zmierzające do wykazania bezzasadności decyzji Sądu I instancji o oddaleniu wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego tej samej specjalności oraz dowodu z przesłuchania stron, stają się w kontekście powyżej przedstawionego poglądu Sądu odwoławczego o tyle bezprzedmiotowe, że przed przeprowadzeniem postępowania dowodowego w niezbędnym zakresie dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego byłoby przedwczesne z tych samych przyczyn, z których przedwczesne było przeprowadzenie dowodu z opinii biegłej K. P., zaś trudno decydować o celowości przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron, jeśli wobec konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości nie sposób jeszcze ustalić, czy po wyczerpaniu środków dowodowych pozostaną jeszcze niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 299 k.p.c.).

W konsekwencji Sąd II instancji uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Sąd meriti winien w pierwszej kolejności zobowiązać stronę pozwaną do przedstawienia kompletnych i szczegółowych twierdzeń faktycznych co do okoliczności mających znaczenie dla ustalenia kosztów utrzymania lokalu powódki, nakładów poczynionych na zakup lokalu oraz godziwego zysku, a następnie – po ustosunkowaniu się do nich przez powódkę – ustalić zakres okoliczności spornych i tym samym podlegających dowodzeniu przez pozwanego. W dalszej kolejności Sąd przeprowadzi postępowanie dowodowe w oparciu o dowody zawnioskowane i przedstawione przez strony – z uwzględnieniem faktu, że ustawa nakłada ciężar dowodowy w tym zakresie na pozwanego, co oczywiście nie wyklucza ewentualnego zgłaszania przez powódkę wniosków dowodowych celem wykazania niezgodności z rzeczywistością twierdzeń strony przeciwnej – by te okoliczności ustalić. Wobec tego, że do chwili obecnej – z braku szczegółowych twierdzeń faktycznych obu stron procesu o faktach istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy – nie sposób ustalić zakresu okoliczności wymagających dowodzenia, Sąd odwoławczy, rozpoznając na wniosek skarżącej, w trybie art. 380 k.p.c., zasadność niezaskarżalnych postanowień dowodowych Sądu meriti wskazanych w apelacji, może stwierdzić jedynie, że przedmiotowe orzeczenia Sądu niższej instancji były przedwczesne, pozostawiając temu Sądowi przy ponownym rozpoznawaniu sprawy decyzję w przedmiocie uwzględnienia lub oddalenia wniosków dowodowych powódki, w zależności od tego, czy po ustaleniu okoliczności spornych Sąd ten uzna, że wnioskowane dowody okażą się przydatne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy. Analiza stosunkowo ograniczonego materiału dowodowego w postaci dokumentów znajdujących się w aktach sprawy skłania Sąd odwoławczy jedynie do zwrócenia uwagi Sądu Rejonowego na fakt, że znajdujące się w aktach dowody przelewu określonych kwot tytułem zapłaty ceny za udziały w nieruchomości nie stanowią jeszcze dowodu, że taka zapłata rzeczywiście nastąpiła, zważywszy, że z twierdzeń strony pozwanej zdaje się wynikać, iż przelewy nastąpiły nie na rachunki zbywców, ale na rachunek S. S., a więc prezesa zarządu pozwanej spółki; Sąd winien ocenić znaczenie tej okoliczności w kontekście przewidzianej w art. 8a ust. 4b pkt. 1 u.o.p.l. przesłanki poczynienia nakładów na zakup lokalu. Dopiero po ustaleniu w drodze postępowania dowodowego spornych pomiędzy stronami faktów celowe będzie zapewne dopuszczenie dowodu z opinii biegłego stosownej specjalności dla dokonania stosownych wyliczeń – w oparciu o poczynione ustalenia – co do wysokości czynszu, który zapewni pokrycie kosztów utrzymania lokalu, jak również zwrot kapitału i zysk; również dla określenia zakresu przesłanki „godziwości” zysku mogą się okazać posiadane przez biegłego wiadomości specjalne dotyczące rentowności w gospodarce, na rynku nieruchomości, na rynku najmu okazjonalnego w danej miejscowości i oceny sytuacji najemców na danym rynku lokalnym. Po ustaleniu w ten sposób okoliczności istotnych dla wyniku postępowania Sąd I instancji zastosuje do nich odpowiednie przepisy prawa materialnego, dokonując ich prawidłowej wykładni. Sąd odwoławczy nie odniósł się do podniesionych w apelacji zarzutów naruszenia prawa materialnego, mając na uwadze to, że z konieczności odnoszą się one do zastosowania wskazanych przepisów na gruncie konkretnego stanu faktycznego ustalonego w danym postępowaniu, a skoro ustalenia te w całości muszą zostać przeprowadzone na nowo, rozważanie kwestii prawidłowości wykładni przywołanych norm miałoby wymiar jedynie czysto teoretyczny i oderwany od nieznanych jeszcze realiów rozpoznawanej sprawy. Stosownie do art. 108 § 2 k.p.c., rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego pozostawiono Sądowi niższej instancji.