Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 maja 2014r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący - Sędzia SO Jarosław Jaroń

Sędzia SO Anna Kuczyńska

Sędzia SO Monika Kuźniar (spr.)

Protokolant: Elżbieta Biała

po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2014r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa R. S.

przeciwko K. C. i (...) S.A. w W.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu

z dnia 9 lipca 2013r.

sygn. akt I C 24/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej (...) S. A. w W. 1800 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 63/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy w pkt I oddalił powództwo R. S. przeciwko K. C. i (...) S.A. z siedzibą w W. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym; w pkt II zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej 1800 zł kosztów zastępstwa radcowskiego; w pkt III zaliczył na rachunek Skarbu Państwa brakującą część opłaty sądowej od pozwu, od której uiszczenia powód był zwolniony.

Rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) dla nieruchomości lokalowej nr (...) przy ul. (...) we W.. Właścicielem tej nieruchomości był pozwany K. C..

W dniu 24 lipca 2006r. K. C. zawarł z bratem swojej konkubiny R. K. – R. S. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży lokalu położonego przy ul. (...) we W.. Cena została ustalona na kwotę 155.000 zł i miała zostać zapłacona przez powoda w całości w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwany zobowiązał się przenieść lokal na powoda w stanie wolnym od obciążeń. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej lokal był obciążony hipoteką kaucyjną w kwocie 201.802,02 zł na rzecz (...) Banku S.A. w K..

W dniu 28 września 2006r. pozwany zawarł z (...) S.A. we W. umowę kredytu konsolidacyjnego w kwocie 196.982,32 zł i jako zabezpieczenie ustanowił hipotekę kaucyjną obciążającą lokal przy ul. (...) we W..

W dniu 13 kwietnia 2007r. pozwany K. C. złożył wniosek o wpis hipoteki na rzecz (...) S.A. w W. w kwocie 109.134,85 CHF i hipoteki kaucyjnej na rzecz tego samego podmiotu w kwocie 24.009,66 CHF ((...)) wraz z oświadczeniem banku o udzieleniu kredytu konsolidacyjnego i jego zabezpieczeniu hipotecznym na prawie do lokalu nr (...) przy ul. (...) we W. i z oświadczeniem pozwanego K. C. o ustanowieniu hipotek. Zarządzeniem z dnia 27 lipca 2007r. wniosek ten został zwrócony z powodu brakującej części opłaty sądowej od wniosku w kwocie 200 zł, a w dniu 3 sierpnia 2007r. pozwany uzupełnił brakującą opłatę (w treści przelewu wskazując nr wniosku i księgi wieczystej: „dopłata(...)”). W związku z uzupełnieniem brakującej opłaty sądowej uznano, że wniosek wywołuje skutki z pierwotną datą jego wpływu i w dniu 2 grudnia 2008r. dokonano wpisu wnioskowanych hipotek na podstawie wniosku złożonego w dniu 13 kwietnia 2007r. W dziale IV. księgi wieczystej została wpisana hipoteka na zabezpieczenie kredytu udzielonego (...) S.A. w wysokości 109.134,83 CHF na zabezpieczenie kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytowej nr (...) dnia 12 kwietnia 2007r. udzielonego K. C. i R. K. i 24.009,66 CHF na zabezpieczenie odsetek.

Pozwem z dnia 4 grudnia 2007r. powód wystąpił o nakazanie pozwanemu złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. na warunkach zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 24 lipca 2006r. W toku procesu, postanowieniem z dnia 19 grudnia 2007r. Sąd zabezpieczył powództwo przez ustanowienie zakazu zbycia prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. i nakazanie wpisania ostrzeżenia o toczącym się procesie do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków o nr (...). Na skutek wniosku powoda z dnia 23 sierpnia 2007r., w dniu 1 lutego 2008r. dokonano wpisu roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży zgodnie z § 2 przedwstępnej umowy sprzedaży rep. (...) z dnia 24 lipca 2006r. do księgi wieczystej o nr (...). Wyrokiem zaocznym z dnia 21 stycznia 2008r. Sąd nakazał pozwanemu, aby złożył oświadczenie o sprzedaży powodowi lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) we W. za zapłatą ceny 155.000 zł, na poczet której to ceny zaliczony zostaje zadatek w wysokości 67.000 zł, wpłacony sprzedającemu przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 24 lipca 2006r. Wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2008r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił wyrok zaoczny z dnia 21 stycznia 2008r. (pkt. I.), nakazał pozwanemu K. C., aby złożył oświadczenie woli o następującej treści: „K. C. syn M. i A. w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 24 lipca 2006r. zawartej przed notariuszem B. W. (Rep. (...)) sprzedaje R. S. lokal mieszkalny nr (...) położony we W. przy ul. (...), znajdujący się na trzeciej kondygnacji budynku wielolokalowego, składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju oraz pomieszczenia przynależnego tj. piwnicy, o łącznej powierzchni 67m ², dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...), wraz z udziałem wynoszącym (...) części we wspólnych częściach budynku i we własności gruntu objętych księgą wieczystą kw nr (...) za zapłatą ceny 155.000 zł (pkt II.)b, oddalił dalej idące powództwo (pkt III.) i zasądził od pozwanego na rzecz powoda zwrot kosztów procesu (pkt IV.). Na wniosek pełnomocnika pozwanego doręczono mu odpis wyroku z uzasadnieniem w dniu 10 września 2008r. Na wniosek pełnomocnika powoda wydano mu odpis wyroku ze stwierdzeniem prawomocności i klauzulą wykonalności w zakresie pkt IV. Na skutek wniosku powoda z dnia 4 czerwca 2012r. ( (...)) w 21 września 2012 r. wykreślono w dziale II. księgi wieczystej nr (...) pozwanego i wpisano powoda. Powód zapłacił pozwanemu łączną kwotę 78.600 zł na poczet ceny sprzedaży.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy podał, że powództwo nie było zasadne z powodu prawidłowego wpisu hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej przy ul. (...) we W.. Sąd wskazał, że z treści orzeczenia sądowego wydanego w sprawie o sygn. I C 995/07 i jego pisemnego uzasadnienia wynika, że złożenie oświadczenia woli zostało uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela („za zapłatą ceny 155.000”). W aktach sprawy o sygn. I C 995/07 i w aktach związanych z prowadzeniem księgi wieczystej znajdował się odpis orzeczenia z klauzulą wykonalności nadaną jedynie na pkt IV. wyroku, zasądzający koszty procesu w sprawie. Jednak, na wniosek powoda złożony w dniu 4 czerwca 2012r. ( (...)) wydano orzeczenie o wpisie prawa własności powoda do księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Zapadłe rozstrzygnięcie sądowe stwierdzało obowiązek pozwanego do złożenia oznaczonego oświadczenia woli i niewątpliwie zastępowało to oświadczenie (art. 64 k.p.c. i art. 1047 k.p.c.). Wobec dokonanego w dniu 24 września 2012r. wykreślenia pozwanego i wpisu powoda do działu II. księgi wieczystej o nr (...) przez Sąd wieczystoksięgowy, Sąd Rejonowy, kierując się domniemaniem wynikającym z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przyjął, że w dacie złożenia wniosku o powyższe zmiany w dziale II. powód dysponował prawem własności nieruchomości lokalowej nabytym na podstawie orzeczenia Sądu Okręgowego z dnia 7 sierpnia 2008r. (sygn. akt I C 995/07). Wprawdzie wpis prawa własności ma charakter deklaratoryjny, a powód w toku niniejszego procesu nie złożył odpisu wyroku z klauzulą wykonalności w zakresie pkt I., jak tego wymaga ustawodawca w art. 1047 § 2 k.p.c. do wystąpienia skutku polegającego na zastąpieniu orzeczeniem sądu oświadczenia uzależnionego od świadczenia wzajemnego, to z tych względów Sąd nie analizował sposobu spełnienia świadczenia wzajemnego przez powoda i zarzucanej przez pozwanego okoliczności nienależytego wywiązania się przez powoda z obowiązku wzajemnego świadczenia, stwierdzając, że wykazanie zapłaty winno nastąpić w trakcie postępowania klauzulowego. Nadto, zarówno z treści sentencji wyroku z dnia 7 sierpnia 2008r. (sygn. akt I C 995/07) jak i jego pisemnego uzasadnienia wynika, że Sąd Okręgowy podzielił stanowisko pozwanego o dokonanym zwrocie uiszczonego przez niego zadatku i braku podstaw do zaliczenia tej należności na poczet ceny sprzedaży. Sąd podał, że w toku procesu powód uzyskał zabezpieczenie powództwa przez ustanowienie zakazu zbycia prawa własności nieruchomości lokalowej i wpisanie ostrzeżenia o toczącym się procesie. Wpis ostrzeżenia o przysługującym powodowi roszczeniu nastąpił wprawdzie nie na podstawie wydanego postanowienia o zabezpieczeniu, ale w oparciu o § 2 umowy przedwstępnej, na skutek złożonego przez powoda wniosku z dnia 23 sierpnia 2007r. ((...)), w dniu 1 lutego 2008r. Przed dokonanymi przez powoda czynnościami zmierzającymi do ujawnienia w księdze wieczystej przysługującego mu roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej i przed wydaniem orzeczenia nakazującego pozwanemu przeniesienie prawa własności nieruchomości lokalowej za zapłatą ceny 155.000 zł, w okresie, gdy prawo własności lokalu nr (...) przy ul. (...) we W. przysługiwało powodowi, doszło do złożenia przez niego skutecznie, wniosku o wpis hipoteki na rzecz (...) S.A. w W. w kwocie 109 134,85 CHF i hipoteki kaucyjnej na rzecz tego samego podmiotu w kwocie 24009,66 CHF. Ostatecznie w dniu 2 grudnia 2008r. dokonano wpisu wnioskowanych zabezpieczeń hipotecznych. Wprawdzie wpis obciążenia nastąpił już po wpisie ostrzeżenia o przysługującym powodowi roszczeniu i po prawomocnym zakończeniu sprawy o nakazanie złożenia oświadczenia woli, to jednak na mocy art. 29 u.k.w.h. wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Według Sądu I instancji, dokonany wpis hipoteki był dopuszczalny, bowiem w dacie złożenia wniosku o jego dokonanie pozwanemu przysługiwało prawo własności nieruchomości lokalowej. Sąd podkreślił przy tym, że powód nie wykazał, a to na nim spoczywał ciężar wykazania tej przesłanki, że w dacie wpisu obciążenia hipotecznego przysługiwało mu prawo własności nieruchomości lokalowej. Prawomocność orzeczenia nie skutkowała bowiem automatycznie przeniesieniem prawa własności nieruchomości lokalowej, skoro Sąd zastrzegł obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego; powód nie przedstawił wyroku z postanowieniem o nadaniu klauzuli wykonalności w zakresie obowiązku złożenia oświadczenia woli stosownie do art. 1047 § 2 k.p.c. wydanym przed wpisem hipoteki do księgi wieczystej.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł powód. Sądowi I instancji zarzucił:

- dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, które pozostają w sprzeczności z zebranym w sprawie materiałem dowodowym stanowiących, że powód nie uiścił na rzecz pozwanego K. C. całości ceny z tytułu z tytułu sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W., a tym samym nie udowodnił swojego prawa własności do nieruchomości, co stoi w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności aktami Sądu Okręgowego we Wrocławiu, I Wydziału Cywilnego o sygn. I C 995/07 i znajdującym się w nich potwierdzeniem ponownego przelewu na rzecz pozwanego K. C. kwoty zadatku w wysokości 67.000 zł, kolejno zaliczonego na rzecz ceny;

- naruszenie art. 109 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez wywiedzenie z prawidłowo ustalonej okoliczności faktycznej braku prawa własności do nieruchomości pozwanego K. C. na dzień konstytutywnego wpisu hipoteki na rzecz pozwanego (...) S.A., nieprawidłowego wniosku o prawidłowości wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego, pomimo treści przywołanego przepisu, który dopuszcza ustanowienie hipoteki przymusowej jedynie na nieruchomości dłużnika;

- naruszenie art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 321 k.p.c. poprzez zakwestionowanie prawa własności powoda do nieruchomości przy ul. (...) we W., pomimo wpisu tego prawa przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, przy jednoczesnym uwzględnieniu, że roszczenie pozwu dotyczyło jedynie ustalenia prawidłowego stanu księgi wieczystej w zakresie hipoteki ustanowionej na rzecz pozwanego (...) S.A., a ustalanie prawidłowości innych wpisów w KW nr (...) pozostawało w sprzeczności z domniemaniem z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz przeczyło zakazowi orzekania ponad roszczenie pozwu.

Wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.

W odpowiedzi na apelację pozwany (...) S.A. wniósł o jej odrzucenie z uwagi na zaskarżenie innego wyroku, niż wydany w niniejszym postępowaniu, ewentualnie, o oddalenie apelacji w całości w stosunku do (...) S.A. i zasądzenie od powoda kosztów procesu. Wniósł też o oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z akt Sądu Okręgowego we Wrocławiu o sygn. akt III K 16/13, albowiem w postępowaniu tym nie doszło do skazania K. C., nadto okoliczność ta pozostaje poza sporem, jak też nie było przeszkód, aby wniosek ten złożyć przed Sądem I instancji. Wniósł też o oddalenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z uzupełniającego przesłuchania powoda.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest bezzasadna. Podniesione w niej zarzuty nie znajdują uzasadnienia.

W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd I instancji dokonał prawidłowo ustalenia stanu faktycznego który poddał właściwej analizie. Przy dokonanych ustaleniach, wbrew zarzutowi apelacji, Sąd Rejonowy nie dopuścił się żadnych sprzeczności, ani też nie pominął faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd Okręgowy w pełni podziela argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku co do braku podstaw prawnych do uwzględnienia powództwa, choć wyraża poglądy odmienne od Sądu Rejonowego, co jednak nie rzutuje na treść zaskarżonego orzeczenia. Zarzuty sformułowane w treści apelacji tej prawidłowej oceny nie są w stanie zmienić.

Na wstępie należy stwierdzić, że, wbrew twierdzeniom pozwanego banku, omyłka w oznaczeniu zaskarżonego orzeczenia nie stała na przeszkodzie w rozpoznaniu apelacji, bowiem apelacja jest skonkretyzowana w sposób umożliwiający nadanie jej biegu – zawiera oznaczenie stron, sygnaturę, a także wyczerpująco odnosi się do zaskarżonego orzeczenia poprzez zarzuty i wnioski apelacji, a także jej uzasadnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że nie mógł zostać uwzględniony zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 321 k.p.c. Żądanie przewidziane art. 10 ust. 1 u.k.w.h. może być uwzględnione tylko wówczas, gdy ustalony przez sąd stan prawny nieruchomości okaże się tożsamy ze stanem objętym żądaniem pozwu. Jeżeli natomiast stan prawny okaże się inny co do osób podlegających wpisowi lub co do rodzajów lub rozmiarów praw podlegających wpisowi w miejsce wpisów istniejących, to sąd nie może pozytywnie orzekać, ponieważ orzekłby wówczas o przedmiocie nie objętym żądaniem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2009 r. I CSK 276/08 LEX nr 578031).

Żądanie pozwu w niniejszej sprawie dotyczyło uzgodnienia treści księgi wieczystej poprzez wykreślenie hipotek, i jako takie zostało prawidłowo rozpoznane przez Sąd Rejonowy. Natomiast, wyrażony przez Sąd Rejonowy pogląd prawny co do konstytutywnego przejścia prawa własności na podstawie orzeczenia Sądu w wyniku rozpoznania żądania o nakazanie złożenia oświadczenia woli jest jedynie stanowiskiem mającym uzasadniać wydane przez Sąd Rejonowy orzeczenie.

W ocenie Sądu Odwoławczego, Sąd I instancji przeprowadził w sposób właściwy postępowanie dowodowe, ustalając okoliczności faktyczne niezbędne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, z których wywiódł prawidłowe wnioski. Wedle Sądu Okręgowego, w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, pozwalające na stwierdzenie niezgodności treści księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym.

Nie ulegało wątpliwości, że powód posiadał legitymację do wystąpienia z niniejszym powództwem. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. (Dz. U. 2001, nr 124, poz. 1361), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W uchwale Sądu Najwyższego podjętej w składzie 7 sędziów z dnia 15 marca 2006 r., III CZP 106/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 160) określono krąg osób legitymowanych do wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, stwierdzając, że może je wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w rozumieniu art. 626 (2) § 5 k.p.c. W myśl tego przepisu wniosek o dokonanie wpisu może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na doprowadzeniu jej do aktualnego stanu prawnego przez wpisanie nowego prawa, wykreślenie ujawnionego w księdze i wpisanie innego prawa bądź wreszcie sprostowanie treści wpisanego prawa i jest jedynym sposobem obalenia domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych. Niezgodność wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym o dokonanie wpisu, lecz w postępowaniu wszczętym powództwem o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. (orz. SN z 22 maja 2003r., II CKN 109/01 , Lex Polonica nr 2119910, Biul. SN 6/04, s. 42). Sąd w toku postępowania bada wszystkie dokumenty jak również treść księgi wieczystej, celem weryfikacji żądania pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Wbrew wnioskom apelacji, po analizie materiału dowodowego zebranego przez Sąd Rejonowy, Sąd Odwoławczy stanął na stanowisku, że niezgodność pomiędzy treścią księgi wieczystej, tj. stanem prawnym w niej ujawnionym, a rzeczywistym stanem prawnym, nie istnieje.

Jak wynika z okoliczności niniejszej sprawy, w dniu 13 kwietnia 2007r. pozwany K. C. złożył wniosek o wpis hipoteki na rzecz (...) S.A. w W. w kwocie 109 134,85 CHF i hipoteki kaucyjnej na rzecz tego samego podmiotu w kwocie 24009,66 CHF. Wpisu hipotek Sąd dokonał dopiero w dniu 2 grudnia 2008 r., po uzupełnieniu brakującej opłaty sądowej, uznając jednocześnie, że wniosek wywołuje skutki z pierwotną datą jego wpływu. Po złożeniu przez pozwanego wniosku o wpis hipoteki, a przed jego dokonaniem, powód (pozwem z dnia 4 grudnia 2007r.) wystąpił o nakazanie pozwanemu złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) we W. na warunkach zawartych w umowie przedwstępnej sprzedaży z dnia 24 lipca 2006r. W toku procesu, na skutek wniosku powoda z dnia 23 sierpnia 2007r., w dniu 1 lutego 2008r. dokonano wpisu roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży zgodnie z § 2 przedwstępnej umowy sprzedaży. Wyrokiem zaocznym z dnia 21 stycznia 2008r. Sąd nakazał pozwanemu, aby złożył oświadczenie o sprzedaży powodowi lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) we W. za zapłatą ceny 155.000 zł. Wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2008r., Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił wyrok zaoczny z dnia 21 stycznia 2008r. (pkt. I.), i nakazał pozwanemu K. C., aby złożył oświadczenie R. S. o sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...). Na wniosek pełnomocnika powoda wydano mu odpis wyroku ze stwierdzeniem prawomocności i klauzulą wykonalności w zakresie pkt IV dotyczącego kosztów procesu. Na skutek wniosku powoda z dnia 4 czerwca 2012r. ( (...)) w dniu 21 września 2012 r. wykreślono w dziale II. księgi wieczystej nr (...) pozwanego i wpisano powoda.

Wydane w dniu 24 września 2012r. przez Sąd wieczystoksięgowy deklaratoryjne orzeczenie o wpisie prawa własności lokalu mieszkalnego na rzecz powoda korzysta z rozszerzonej prawomocności materialnej i wiąże wszystkie organy. Zatem, na chwilę obecną nie ma wątpliwości, że prawo własności na powoda przeszło.

Istotne natomiast jest to, czy powołane prawo własności przysługiwało powodowi w dacie, w której Sąd wieczystoksięgowy dokonywał wpisu hipotek, tj. 2 grudnia 2008 r. Jeśliby przyjąć, że co do pkt I orzeczenia Sądu Okręgowego z dnia 21 stycznia 2008 r. winna była być uzyskana klauzula wykonalności, to powództwo było bezzasadne z tego względu, że należałoby uznać, iż skutek w postaci przejścia własności nie nastąpił, a więc w dniu dokonywania wpisu spornej hipoteki tj. w dniu 2.12.2008r. powód nie był jeszcze właścicielem nieruchomości.

Sąd Odwoławczy prezentuje pogląd, że prawo własności przeszło na powoda pomiędzy złożeniem przez pozwanego wniosku o wpis przedmiotowych hipotek, a ich prawomocnym wpisem w dziale IV księgi wieczystej. W tym kontekście, zarzut powoda, że Sąd Rejonowy błędnie przyjął, jakoby powód nie uiścił na rzecz pozwanego K. C. całości ceny z tytułu z tytułu sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W., a tym samym nie udowodnił swojego prawa własności do nieruchomości, co stoi w sprzeczności ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności aktami Sądu Okręgowego we Wrocławiu, I Wydziału Cywilnego o sygn. I C 995/07 i znajdującym się w nich potwierdzeniem ponownego przelewu na rzecz pozwanego K. C. kwoty zadatku w wysokości 67.000 zł, kolejno zaliczonego na rzecz ceny, nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia, o czym poniżej. Z tych przyczyn Sąd Odwoławczy oddalił wniosek powoda o jego przesłuchanie na ww. okoliczność. Sąd Odwoławczy oddalił również wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z akt Sądu Okręgowego we Wrocławiu o sygn. akt III K 16/13, jako nie mający znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Nie ulega wątpliwości, że podstawą materialnoprawną wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008r. nakazującego złożenie oświadczenia woli był przepis art 64 k.c. Mimo, że Sąd Okręgowy w redakcji swego orzeczenia zamieścił słowa: „nakazuje pozwanemu K. C., aby złożył oświadczenie woli o następującej treści (…)”, nie ulega wątpliwości, że wyrok ten stwierdził obowiązek pozwanego złożenia oświadczenia woli (zawartego w umowie przedwstępnej), w rozumieniu przepisu art. 64 k.c. Zwroty „stwierdza obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli” lub „zobowiązuje do założenia oświadczenia woli”, „nakazuje pozwanemu aby złożył oświadczenie woli” w praktyce orzeczniczej sądów, używane są zamiennie. Dla przykładu wskazać można tezę wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 12 września 2012 r, (patrz: I ACa 316/12, LEX nr 1223451).

Sąd Okręgowy przyjmuje, że powołany wyżej wyrok Sądu Okręgowego, zobowiązujący pozwanego do złożenia oświadczenia woli, iż sprzedaje on powodowi nieruchomość, zastąpił nie tylko oświadczenie woli pozwanego o przeniesieniu na powoda własności spornej nieruchomości, lecz spowodował, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Chwilą zawarcia umowy jest uprawomocnienie się wyroku. Oznacza to, że pozwany nie miał obowiązku złożenia dodatkowego oświadczenia woli w zakresie nabycia nieruchomości. Wyrok ten realizował roszczenie powoda o zawarcie umowy przyrzeczonej, zawarte w przedwstępnej umowie sprzedaży.

Rozważenia w tym zakresie należy rozpocząć od stwierdzenia, że zgodnie z treścią przepisu art. 64 k.c., prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Niewątpliwie, orzeczenie zobowiązujące pozwanego do złożenia oświadczenia woli zastąpiło jego oświadczenie. Powstaje pytanie, czy powód, jako druga strona umowy sprzedaży, musiał składać swoje własne oświadczenie i w jakiej formie. W tej kwestii, począwszy od uchwały SN z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSN 1968, nr 12, poz. 199, w orzecznictwie i doktrynie panuje zgodny pogląd. Różnicuje on dwie sytuacje. Pierwsza zachodzi wówczas, gdy sąd uwzględnia żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej oraz uwzględnia powództwo o zawarcie umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda. Wówczas składanie oświadczenia przez powoda jest zbędne, gdyż treść zawartej umowy wynika wprost z sentencji orzeczenia, a powód wolę swą wyraża w żądaniu pozwu. W uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego, mającej moc zasady prawnej z dnia 7 stycznia 1967 r. (III CZP 32/66, OSNC 1968/12/199), Sąd Najwyższy przyjął, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie to ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda; w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że charakterystyczną cechą stosunku prawnego łączącego kontrahentów umowy przedwstępnej jest to, że istotne postanowienia umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść więc oświadczeń woli składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest z góry określona. To samo dotyczy treści orzeczenia rozstrzygającego powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Sąd może powództwo to albo oddalić, albo w całości uwzględnić, orzekając o zawarciu umowy przyrzeczonej. Nie może natomiast bez zgody obu stron nadać zawartej umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej. Zawarcie umowy następuje przez złożenie oświadczeń woli przez obie strony. Orzeczenie zatem uwzględniające powództwo o zawarcie umowy zastępuje nie jedno, lecz dwa oświadczenia woli obu stron. Zawiera ono w istocie stwierdzenie obowiązku obu stron do złożenia oznaczonych oświadczeń woli, których treść została w sposób wiążący ustalona w umowie przedwstępnej. Stwierdzenie obowiązku obu stron następuje na wniosek powoda. Obowiązek pozwanego musi wynikać z treści umowy przedwstępnej i jego istnienie stanowi konieczną przesłankę dopuszczalności powództwa zawarcie umowy (art. 390 § 1 i 2 w zw. z art. 389 k.c.). Również obowiązek powoda wynikać może z treści umowy przedwstępnej. Jednakże powód, w świetle art. 389 k.c. może nie być zobowiązanym z mocy umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jego wola zawarcia umowy przyrzeczonej wynika wówczas z treści samego powództwa. Powód bowiem, domagając się wydania orzeczenia, które ma zastąpić oświadczenie woli obu stron, a więc zarówno oświadczenie pozwanego, jak i jego własne, wyraża przez to wolę złożenia takiego oświadczenia, koniecznego do wywołania dochodzonego skutku prawnego w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej”. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 czerwca 2002 r., II CKN 997/00, OSNC 2003/6/85, Biul.SN 2002/11/13, M. Prawn. 2003/3/126, LEX nr 55853: „z istoty rzeczy żądanie (zawarcia umowy), i uwzględniający je wyrok muszą implikować nie tylko oświadczenie woli pozwanego wymuszane w procesie, lecz także odpowiednie oświadczenie powoda. Umowa dochodzi do skutku w ten sposób, że zostają złożone z chwilą prawomocności wyroku - w drodze fikcji prawnej - zgodne oświadczenia woli stron”. Również w wyroku z dnia 19 września 2002 r. (II CKN 930/00 LEX nr 55569) Sąd Najwyższy wprost określił, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, jak też w sytuacji, gdy Sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy, całkowicie zgodnie z żądaniem pozwu, do zawarcia umowy, której składnik ma stanowić oznaczone oświadczenie woli, którego obowiązek złożenia został stwierdzony prawomocnym orzeczeniem sądu, nie jest konieczne złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, że byłoby rzeczą wysoce nieracjonalną wymagać od powódki, która przejawiła swoją wolę nabycia własności nieruchomości występując z powództwem przeciwko pozwanemu, składania dodatkowego oświadczenia woli tej samej treści. Tak też wyraził się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 września 2001 r. (V CKN 451/00 LEX nr 852592). Tożsame stanowisko Sąd Najwyższy zajął w postanowieniu z 12 września 2001r., V CKN 451/00, LEX nr 852592 i wyroku z dnia 19 września 2002 r., II CKN 930/00, LEX nr 55569.

W pozostałych wypadkach, gdy powód żąda zawarcia umowy, orzeczenie uwzględniające powództwo nie zastąpi oświadczenia powoda i ten musi dopełnić obowiązku złożenia oświadczenia odpowiedniej treści i z zachowaniem wymaganej formy (P. Machnikowski (w:) Kodeks cywilny..., red. E. Gniewek, s. 153; Z. Radwański (w:) System Prawa Prywatnego, t. II, s. 318, 319).

Tożsama sytuacja powstaje, gdy powód, w świetle art. 389 k.c. nie jest zobowiązany, z mocy umowy przedwstępnej, do zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy żąda jedynie stwierdzenia obowiązku złożenia oświadczenia woli przez pozwanego, wówczas przedmiotem osądu jest tylko to żądanie. Wtedy jednak sąd, stwierdzając obowiązek złożenia oświadczenia woli tylko jednej strony umowy, powinien, przy zastosowaniu w drodze analogii przepisu art. 1047 § 2 k.p.c., zakreślić powodowi termin do złożenia korelatywnego oświadczenia woli, by nie pozostawiać pozwanego w stanie niepewności, czy umowa dojdzie do skutku. Stosowanie analogii jest uzasadnione luką prawną wobec nieuregulowania roszczenia o zawarcie umowy (postanowienie z dnia 19 czerwca 2002 r., II CKN 997/00, OSNC 2003/6/85, Biul.SN 2002/11/13, M. Prawn. 2003/3/126, LEX nr 55853).

Jak wynika z treści umowy przedwstępnej łączącej powoda z pozwanym, po stronie powoda również istniał obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. A więc, składając pozew i domagając się wydania orzeczenia, które miało zastąpić oświadczenia woli obu stron, powód wyraził przez to wolę złożenia również własnego oświadczenia, koniecznego do wywołania dochodzonego skutku prawnego w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego, wydane orzeczenie uwzględniające powództwo, zastąpiło oświadczenia obu stron, a więc również całą umowę przyrzeczoną i winno było być podstawą wpisu do księgi wieczystej (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2002 r., II CKN 997/00, OSNC 2003/6/85, Biul.SN 2002/11/13, M.Prawn. 2003/3/126, LEX nr 55853, zgodnie z treścią którego prawomocny wyrok zobowiązujący pozwanego - zgodnie z żądaniem pozwu - do zawarcia z powodami umowy przenoszącej na nich prawo własności nieruchomości, stanowi podstawę wpisu tego prawa w księdze wieczystej).

Jeżeli sentencja orzeczenia stwierdzającego obowiązek dłużnika do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uzależni ten obowiązek od uprzedniego lub równoczesnego spełnienia przez wierzyciela oznaczonego świadczenia wzajemnego, to skutek takiego orzeczenia w postaci fikcji złożenia oświadczenia woli nastąpi dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności, którą sąd nada po złożeniu dowodu spełnienia tego świadczenia. Wedle treści art. 1047 § 1 k.p.c., jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Jeżeli złożenie oświadczenia woli jest uzależnione od świadczenia wzajemnego wierzyciela, skutek wymieniony w paragrafie poprzedzającym powstaje dopiero z chwilą prawomocnego nadania orzeczeniu klauzuli wykonalności (§ 2).

Wbrew stanowisku powoda, w niniejszej sprawie nie miał zastosowania przepis art. 1047 § 2 k.p.c, bowiem oświadczenie woli pozwanego nie było uzależnione od świadczenia wzajemnego powoda, tj. możliwość ziszczenia się skutku w postaci złożenia oświadczenia woli nie było warunkowane zapłatą ceny sprzedaży. Żadna taka treść nie wynika z wyroku Sądu Okręgowego z dnia 7 sierpnia 2008r. mocą którego Sąd ten uchylił wyrok zaoczny z dnia 21 stycznia 2008r. (pkt. I.), nakazał pozwanemu K. C., aby złożył oświadczenie woli o następującej treści: „K. C. syn M. i A. w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 24 lipca 2006r. zawartej przed notariuszem B. W. (Rep. (...)) sprzedaje R. S. lokal mieszkalny nr (...) położony we W. przy ul. (...), znajdujący się na trzeciej kondygnacji budynku wielolokalowego, składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju oraz pomieszczenia przynależnego tj. piwnicy, o łącznej powierzchni 67m ², dla którego to lokalu Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...), wraz z udziałem wynoszącym (...) części we wspólnych częściach budynku i we własności gruntu objętych księgą wieczystą kw nr (...) za zapłatą ceny 155.000 zł (pkt II.). A więc, w swoim orzeczeniu Sąd jedynie określił sposób płatności, ustalony przez strony w umowie przedwstępnej, w żaden sposób nie uzależniając obowiązku K. C. od zapłaty ceny sprzedaży.

W niniejszej sprawie zatem, wystąpienie skutku z art. 64 k.c. uwarunkowane było jedynie uprawomocnieniem się orzeczenia, bez konieczności zaopatrywania go w klauzulę wykonalności, i w istocie klauzula taka nie została nadana (Sąd nadał klauzulę jedynie co do postanowienia o kosztach procesu).

Natomiast, nie jest zaś świadczeniem wzajemnym samo złożenie oświadczenia woli przez wierzyciela. Stosując rozumowanie przeciwne należałoby stwierdzić, że, gdy orzeczenie ma zawierać stwierdzenie obowiązku złożenia oświadczenia woli - stanowiącego element umowy - przez jedną tylko stronę, sąd powinien na podstawie przepisu art. 1047 § 2 k.p.c. w związku z art. 786 k.p.c. uzależnić złożenia oświadczenia przez pozwanego od równoczesnego złożenia odpowiedniego oświadczenia woli przez powoda. Wówczas skuteczność takiego orzeczenia zostałaby odroczona do chwili prawomocnego nadania mu klauzuli wykonalności, oczywiście po dostarczeniu przez powoda dowodu, że złożył wymagane oświadczenia woli. Pojęcie świadczenia wzajemnego jest określone w art. 488 k.c. w zw. z art. 497 k.c. Według tych przepisów, świadczenia są wzajemne, gdy są przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych, to jest takich umów, w których świadczenie jednej strony ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej strony (art. 487 k.c.). Mogą one mieć miejsce, gdy chodzi o wykonanie umów przedwstępnych, jednakże w tych wypadkach, jak to już wyżej zostało wyjaśnione, orzeczenie samo zastępuje zawarcie umowy przyrzeczonej. W tych warunkach, przepis art. 1047 § 2 k.p.c. nie będzie miał zastosowania. Jeśli jednak obowiązki stron do złożenia oznaczonych oświadczeń woli wynikają z umowy wzajemnej w rozumieniu art. 497 i 498 k.c., to sąd powinien postąpić w myśl wskazań zawartych w art. 1047 § 2 k.p.c.

Tymczasem, obowiązki stron w niniejszej sprawie dotyczyły zawarcia umowy, a więc wykonania obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej, której istotą jest zobowiązanie się jednej strony lub obydwu do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna dwustronnie zobowiązująca nie jest umową wzajemną, ponieważ strony nie zobowiązują się w taki sposób, żeby świadczenie jednej z nich miało być odpowiednikiem świadczenia drugiej (art. 487 § 2 k.c.). W związku z tym, do świadczeń będących przedmiotem zobowiązania z umowy przedwstępnej nie mają zastosowania przepisy o jednoczesności świadczeń względnie ich wzajemnej zależności (art. 488-495 k.c.). W celu osiągnięcia wspólnego celu, jakim jest zawarcie umowy przyrzeczonej, wymagane jest współdziałanie stron, polegające na wyrażeniu wobec siebie gotowości zawarcia tej umowy. W tym zakresie strony są wobec siebie wzajemnie uprawnione i zobowiązane w tym sensie, że każda z nich może wezwać drugą stronę do wykazania woli zawarcia umowy ostatecznej i może uzależnić swoje zachowanie od postawy drugiej strony. Jednocześnie, każda z nich ma obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej niezależnie od tego, czy druga strona skorzystała z uprawnienia do wystosowania wezwania. W sytuacji niewykonania umowy przedwstępnej (niezawarcia umowy przyrzeczonej), nie mają zastosowania przepisy dotyczące niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych. Niezawarcie w terminie umowy przyrzeczonej rodzi, co do zasady, skutki zwłoki dłużnika określone ogólnie w art. 477 k.c. w zw. z art. 476 k.c., w tym między innymi prawo wierzyciela do żądania wykonania zobowiązania oraz roszczenia odszkodowawcze. Szczególne postanowienia w tym przedmiocie zawierają przepisy art. 390 § 1 i 2 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2006r. IV CSK 66/06 , LEX nr 369149).

Przy stanowisku, że własność nieruchomości przeszła na powoda z datą prawomocności wyroku Sądu Okręgowego, bądź jeśliby przyjąć, że Sąd wieczystoksiegowy w orzeczeniu dokonującym wpisu prawa własności na rzez powoda /które było tylko orzeczeniem deklaratoryjnym/ potwierdził konstytutywność orzeczenia Sądu Okręgowego bez konieczności nadawania mu klauzuli wykonalności, stwierdzić należy, że z chwilą dokonania wpisu hipotek dokonane zostały one na nieruchomości, która nie była już własnością pozwanego.

W tym kontekście należy rozważyć, czy w świetle art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece taki wpis był możliwy, co ma decydujące znaczenie dla oceny podniesionyego w apelacji zarzutu naruszenia art. 109 ust. 1 u.k.w.h. Kluczowa jest w tym kontekście odpowiedź na pytanie, czy w świetle tego przepisu dopuszczalne jest wpisanie do księgi wieczystej hipoteki przymusowej, gdy dłużnik zbył nieruchomość, której obciążenia domaga się wierzyciel - wnioskodawca, dokonując tego zbycia już po złożeniu przez wierzyciela wniosku o wpis hipoteki.

W tej kwestii w doktrynie, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego prezentowane są dwa przeciwstawne stanowiska. Wedle pierwszego z nich, wniosek o wpis hipoteki przymusowej nie może być uwzględniony, gdy w chwili wpisu dłużnik nie jest już właścicielem nieruchomości, którą zbył po złożeniu wniosku o wpis hipoteki. Stanowisko to uzasadnia treść art. 109 u.k.w.h., zgodnie z którym hipotekę ustanawia się na nieruchomościach dłużnika, oraz art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., z którego wywiedziono obowiązek sądu kontrolowania, czy wpis hipoteki następuje przeciwko takiemu właścicielowi nieruchomości, który jest dłużnikiem wnioskodawcy. W orzeczeniach tych Sąd Najwyższy powołał się także na art. 316 § 1 w zw. z 13 § k.p.c., w myśl których sąd dokonuje wpisu na podstawie stanu faktycznego i prawnego z chwili orzekania, a zatem zbycie prawa, od którego uzależnione jest wpisanie innego prawa, nie może być pominięte także wtedy, gdy nastąpiło po złożeniu wniosku o wpis hipoteki. Stwierdził też, że art. 29 u.k.w.h. nadaje retroaktywną skuteczność wpisowi dopiero po jego dokonaniu (uchwała z dnia 9 marca 1995 r., sygn. akt III CZP 149/94 (Mon. Prawn. 1995, nr 11, s. 336), orzeczenia z dnia 16 maja 1997 r., sygn. akt III CKU 66/97 (niepubl.), z dnia 20 marca 1998 r., sygn. akt 541/97 (niepubl.), z dnia 13 grudnia 2001 r., sygn. akt IV CKN 369/01 (niepubl.), z dnia 21 stycznia 2004 r., sygn. akt CK 346/02 (niepubl.), i z dnia 23 stycznia 2004r., sygn. akt III CK 245/02 (OSP 2005/1/3).

Odmienny pogląd został wyrażony przez Sąd Najwyższy w orzeczeniach z dnia 12 czerwca 2008 r., sygn. akt III CSK 54/08, z dnia 23 października 1996 r. sygn. akt I CKU 13/96, z dnia 24 września 2004 r., sygn. akt I CK 365/04 (niepubl.), oraz w uchwale z dnia 29 kwietnia 2008 r., sygn. akt III CZP 17/08 (niepubl.). SN stwierdził w nich, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie złożonego wcześniej wniosku o jej wpis.

Sąd Odwoławczy opowiada się za drugim z zaprezentowanych stanowisk i aprobuje stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w postanowieniu z dnia 13 marca 2009 r. (II CSK 532/08 LEX nr 599757), w którym Sąd ten rozstrzygnął o dopuszczalności wpisania do księgi wieczystej hipoteki przymusowej, gdy dłużnik zbył nieruchomość, której obciążenia domaga się wierzyciel, dokonując tego zbycia już po złożeniu przez wierzyciela wniosku o wpis hipoteki. Sąd Najwyższy orzekł, że przeniesienie prawa własności nieruchomości i dokonanie w księdze wieczystej wpisu na rzecz nabywcy nie stanowi przeszkody do wpisu hipoteki przymusowej na podstawie złożonego wcześniej wniosku o jej wpis. Wskazał, że choć z przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe nie wynika wprost ustawowy obowiązek rozpoznawania przez sąd kolizyjnych wniosków o wpis według kolejności ich wpływu, jednak taką zasadę rozpoznawania wniosków można wywieść z art. 626 ⁶ § 1 i art. 626 ⁷ § 1 k.p.c., a także z wyrażonej w art. 3 Konstytucji zasady równości wobec prawa. Jak zauważył Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 29 kwietnia 2008 r. i w uzasadnieniu postanowienia z dnia 12 czerwca 2008 r. problem dopuszczalności wpisu hipoteki w takich okolicznościach powstaje w wyniku niezachowania przez sąd wieczystoksięgowy zasady kolejności rozpoznawania wniosków o wpis według daty wpływu, czego skutkiem, przy przyjęciu pierwszego stanowiska, jest pozbawienie treści normatywnej przepisów o hipotecznym zabezpieczeniu wierzytelności, a w konsekwencji pozbawienie wierzyciela możliwości zaspokojenia oraz postawienie niesolidnego dłużnika i nabywcy nieruchomości, mimo wzmianki o wniosku o wpis hipoteki, w bezpodstawnie korzystniejszej sytuacji, co nie może być społecznie aprobowane. Sąd Najwyższy uznał też, że podzielić należy stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone we wskazanych wyżej orzeczeniach, że choć z przepisów regulujących postępowanie wieczystoksięgowe nie wynika wprost ustawowy obowiązek rozpoznawania przez sąd kolizyjnych wniosków o wpis według kolejności ich wpływu, jednak taką zasadę rozpoznawania wniosków można wywieść z art. 626 ⁶ § 1 i art. 626 ⁷ § 1 k.p.c., a także z wyrażonej w art. 3 Konstytucji zasady równości wobec prawa. Naruszenie zasady rozpoznawania wniosków w kolejności wpływu może prowadzić do pozbawienia jakiegokolwiek znaczenia prawnego wniosku, który wpłynął wcześniej i nie został przez Sąd załatwiony przed wnioskiem złożonym później, co nie może pozostawać bez wpływu na wykładnię wskazanych wyżej przepisów. Postępowanie wieczystoksięgowe ukierunkowane jest na zapewnienie księgom wieczystym prawdziwości wpisów dla bezpieczeństwa obrotu. Między innymi dlatego należy niezwłocznie po wpłynięciu wniosku o wpis dokonać w księdze wieczystej wzmianki o wniosku, która wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, a tym samym dobrą wiarę nabywcy, który nie może wówczas zasłaniać się nieznajomością wniosku o wpis i musi liczyć się z tym, że stan prawny nieruchomości może ulec zmianie. Przyjęcie w takiej sytuacji dopuszczalności dokonania wpisu hipoteki nie narusza więc uzasadnionych praw nabywcy ani bezpieczeństwa obrotu.

Należy też zwrócić uwagę na zabezpieczającą funkcję hipoteki, umożliwiającej wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Pozbawienie wierzyciela zabezpieczenia z uwagi na przejście prawa własności nieruchomości w okresie pomiędzy złożeniem wniosku o wpis hipoteki, a dokonaniem tego wpisu przez Sąd wieczystoksiegowy, stanowiłoby sprzeczne z zasadami sprawiedliwości pokrzywdzenie wierzyciela i zniweczenie celu, któremu służy instytucja hipoteki.

Prawidłową wykładnię art. 29 zawiera uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76; por. też E. Pietrewicz, glosa aprobująca do uchwały SN z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02, Rejent 2004, nr 6, s. 112 i n.), w której SN wyjaśnił, że wynikająca z art. 29 zasada wstecznego działania wpisu ma zastosowanie także przy wpisach konstytutywnych, z tym że dopiero prawomocny wpis wywołuje skutek konstytutywny w postaci np. powstania prawa użytkowania wieczystego czy hipoteki (por. uchwała SN z dnia 9 marca 1995 r., III CZP 149/94, M. Praw. 1995, nr 11, s. 336 i n.).

Skutek wsteczny, o którym mowa w art. 29 u.k.w. związany jest tylko z wpisem, który jest dopuszczalny w chwili dokonania. Sąd Najwyższy w uchwale dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76) i w uzasadnieniu uchwały z dnia 18 lutego 1994 r., III CZP 4/94 (OSNC 1994, nr 9, poz. 170), przyjął, że okoliczność, iż wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku, nie oznacza, że postanowienie sądu o dokonaniu wpisu powinno nosić datę złożenia wniosku, a nie datę faktycznego wpisu. O mocy wstecznej wpisu można mówić dopiero z chwilą uprawomocnienia się wpisu.

W postanowieniu z dnia 28 czerwca 1995 r., II CRN 61/95 (OSNC 1995, nr 11, poz. 165), Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd prowadzący księgę wieczystą nie może uwzględnić wniosku wierzyciela o wpis hipoteki kaucyjnej, jeżeli przed jego rozpoznaniem prawo własności nieruchomości przeszło z dłużnika na rzecz innej osoby. Dopóki bowiem nie nastąpi wpis o charakterze konstytutywnym - a taki charakter ma wpis hipoteki kaucyjnej - dopóty nikt nie może powoływać się na uprawnienia wynikające z przyszłego wpisu. Pogląd ten pomija jednak unormowanie zawarte w art. 44 u.k.w.h. (obecnie w art. 626 ⁶ § 1 k.p.c.) regulującym zasadę pierwszeństwa załatwiania wniosków wcześniejszych o wpis - zgodnie z maksymą prior tempore, potior iure, według której wniosek o wpis hipoteki przymusowej powinien być rozpatrzony przed rozpoznaniem później złożonego wniosku o wpis przeniesienia prawa własności przez dłużnika. Tylko wówczas powstanie zobowiązanie rzeczowe - dłużnik osobisty stanie się dłużnikiem rzeczowym - i obowiązek ten zostanie przeniesiony skutkiem wpisu przejścia prawa własności na kolejnego nabywcę. Naruszenie przez sąd wieczystoksięgowy tej zasady w istocie ubezskutecznia instytucję hipoteki przymusowej, pozbawiając ją treści normatywnej, i przyzwala na unikanie odpowiedzialności za długi ze szkodą dla wierzycieli (orzeczenia SN: z dnia 20 marca 1998 r., I CKN 541/97, LEX nr 276406, oraz z dnia 23 września 2004 r., I CK 365/04, LEX nr 276402). Podobnie, Sąd Odwoławczy nie aprobuje orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01 (OSNC 2002, nr 10, poz. 126; por. też: S. Rudnicki, glosa aprobująca do postanowienia SN z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01, M. Praw. 2002, nr 18, s. 857 i n.), w którym SN stwierdził, że wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego na podstawie wniosku wcześniejszego niż wniosek o wpis hipoteki przymusowej czyni wadliwym wpis hipoteki, oraz orzeczenia z dnia 6 maja 2005 r., II CK 683/04 (LEX nr 424355), wyjaśniającego, że obowiązkiem sądu wieczystoksięgowego jest badanie zasadności wniosku o wpis z uwzględnieniem stanu rzeczy z chwili orzekania.

Wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, zatem nabywca nie może nabyć nieruchomości wolnej od obciążenia hipoteką, jeżeli wniosek o jej wpis zostanie następnie uwzględniony, dokonany wpis będzie bowiem miał - stosownie do art. 29 - moc wsteczną od dnia złożenia wniosku.

A zatem, reasumując, Sąd Odwoławczy stwierdza, że w przedmiotowej sprawie, pomimo, że wpis hipoteki dokonany został w dniu 2 grudnia 2008 r., a zatem po uprawomocnieniu się wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 stycznia 2008 r. nakazującego pozwanemu złożenie oświadczenia o sprzedaży R. S. lokalu mieszkalnego (choć niezaopatrzonego w pkt I w klauzulę wykonalności), wpis jest prawidłowy, albowiem wywołał skutek od dnia 13 kwietnia 2007 r., w którym to złożony został wniosek o dokonanie wpisu hipoteki.

Mając powyższe na uwadze Sąd Odwoławczy, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację powoda jako bezzasadną, o czym orzeczono jak w pkt I sentencji.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego, zawarte w pkt II sentencji, zapadło w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., § 6 pkt 6 oraz § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Zasądzona kwota 1.800 zł stanowi koszty zastępstwa procesowego.