Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie w V Wydziale Karnym w składzie:

Przewodniczący SSO Beata Ziółkowska

Protokolant Arkadiusz Janus, Marta Bloch, Dorota Nędza

przy udziale subsydiarnego oskarżyciela posiłkowego A. W.

po rozpoznaniu dnia 13.03,23.04,23.05,10.06,30.06.2014r. sprawy 1/K. P. urodz. (...) w Ł. córki T. i A. z d. J.

oskarżonej o to, że: działając w zamiarze bezpośrednim, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wspólnie i w porozumieniu z R. S., jako osoba umocowana do działania w imieniu (...) sp. z o.o z siedzibą w W. jako Prezes Zarządu, wprowadziła w dniu 21 października 2009r. w W. Panią A. W. w błąd, co do zgodności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. w budynku przy ul.(...) oraz zgodności przedmiotowego budynku z przepisami prawa budowlanego, poprzez oświadczenia że przedmiotowy budynek odpowiada wymaganiom wynikającym z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.Nr 75 poz.690), po czym błąd ten wyzyskiwała w okresie czasu do 24 października 2010r., co stworzyło w świadomości pokrzywdzonej fałszywy obraz właściwości nabywanego lokalu mieszkalnego, które to okoliczności gdyby były znane pokrzywdzonej spowodowałyby, że do zawarcia umowy zobowiązującej do nabycia lokalu w dniu 21 października 2009r. oraz wpłat środków pieniężnych na poczet ceny w ogóle by nie doszło, lub doszłoby do odstąpienia od umowy przez Pokrzywdzoną, przez co doprowadziła do niekorzystnego rozporządzenia mieniem Pokrzywdzonej poprzez pobranie kwoty 309.000,00zł na poczet ceny za lokal mieszkalny nienadający się do użytku w świetle przepisów prawa budowlanego, co skutkowało brakiem możliwości ustanowienia jego odrębnej własności

tj. o czyn określony w art.286§1 Kodeksu karnego (dalej „k.k”) w zb. z art.294§1kk w zw.z art.12kk

2/ R. S. urodz. (...) w W., syna M. i M. z d.Ż.

oskarżonego o to, że: działając w zamiarze bezpośrednim, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, wspólnie i w porozumieniu z K. P., jako osoba umocowana do działania w imieniu (...) sp. z o.o z siedzibą w W. jako pełnomocnik oraz osoba podejmująca decyzje w (...) jako jedyny wspólnik, wprowadził w dniu 21 października 2009r. w W. Panią A. W. w błąd, co do zgodności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. w budynku przy ul.(...) oraz zgodności przedmiotowego budynku z przepisami prawa budowlanego, poprzez oświadczenia że przedmiotowy budynek odpowiada wymaganiom wynikającym z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U.Nr 75 poz.690), po czym błąd ten wyzyskiwał w okresie czasu do 24 października 2010r., co stworzyło w świadomości pokrzywdzonej fałszywy obraz właściwości nabywanego lokalu mieszkalnego, które to okoliczności gdyby były znane pokrzywdzonej spowodowałyby, że do zawarcia umowy zobowiązującej do nabycia lokalu w dniu 21 października 2009r. oraz wpłat środków pieniężnych na poczet ceny w ogóle by nie doszło, lub doszłoby do odstąpienia od umowy przez Pokrzywdzoną, przez co doprowadził do niekorzystnego rozporządzenia mieniem Pokrzywdzonej poprzez pobranie kwoty 309.000,00zł na poczet ceny za lokal mieszkalny nienadający się do użytku w świetle przepisów prawa budowlanego, co skutkowało brakiem możliwości ustanowienia jego odrębnej własności

tj. o czyn określony w art.286§1kk w zb. z art.294§1kk w zw.z art.12kk

-orzeka-

K. P. i R. S. w ramach zarzucanych czynów uznaje za winnych tego, że działając wspólnie i w porozumieniu, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, K. P. jako Prezes, zaś R. S. jako jedyny wspólnik spółki z o.o. (...) Grupa Inwestycyjna z siedzibą w W., doprowadzili A. W. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości w kwocie 309.000 złotych, stanowiącej zapłatę za lokal nr (...) w budynku przy ul.(...) w W. poprzez wprowadzenie jej w błąd, co do zgodności budowy z projektem budowlanym budynku, w wyniku czego w dniu 21 października 2009r. podpisała ona umowę zobowiązującą do nabycia lokalu i dokonała zapłaty wyżej wymienionej kwoty na rzecz (...) Grupy Inwestycyjnej spółka z o.o., podczas, gdy wykonanie budynku niezgodnie z projektem budowlanym skutkowało niemożnością oddania go do użytku i przeniesienia własności lokalu na A. W., to jest popełnienia czynu z art. 286 §1kk w zw. z art. 294§1kk i za tak opisany czyn na podstawie art.286§1kk w zw. z art.294§1kk skazuje ich a na podstawie art.294§1kk wymierza każdemu z oskarżonych karę 1(jednego) roku pozbawienia wolności; na podstawie art.46§1kk zobowiązuje K. P. i R. S. do częściowego naprawienia szkody wyrządzonej przestępstwem poprzez wpłatę przez każdego z nich na rzecz A. W. kwoty po 161.949,90(sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset czterdzieści dziewięć 90/100) złotych; na podstawie art. 69 § 1 i 2 k.k. i art. 70 § 1 pkt. 1kk wykonanie orzeczonej wobec K. P. i R. S. kary pozbawienia wolności warunkowo zawiesza tytułem próby na 4 lata wobec każdego z nich; zasądza od każdego z oskarżonych na rzecz A. W. kwoty po 2425,50( dwa tysiące czterysta dwadzieścia pięć 50/100)złotych tytułem poniesionych przez nią wydatków; zwalnia oskarżonych od obowiązku ponoszenia kosztów sądowych i przejmuje je na rachunek Skarbu Państwa.

Sygn.akt VK 132/13

UZASADNIENIE

Spółka z o.o. (...) Grupa Inwestycyjna” z siedzibą w W., w dniu 24 września 2008r. podpisała z B. T. umowę o wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym oraz umowę przedwstępną sprzedaży. Na podstawie tej umowy, na nieruchomości należącej do B. T., przy ul.(...) w W., spółka (...) miała wybudować budynek mieszkalny wielorodzinny. Strony ustaliły sposób rozliczeń finansowych, przeniesienia własności, sprzedaży lokali w wybudowanym budynku.

Umowa przewidywała, że budowa będzie prowadzona na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę numer (...) z dnia 6 lutego 2008r., której uprawnienia zostaną przeniesione na (...).

Zezwolenie na budowę wydano na podstawie projektu budowy sporządzonego przez M. K..

Umowę w imieniu spółki (...) podpisywał jej ówczesny prezes R. S..

Decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę wydano w dniu 4 września 2008r.

W budynku miały znajdować się lokale mieszkalne na I, II i III piętrze.

W trakcie budowy, R. S. podjął decyzję o wybudowaniu dodatkowego piętra i stworzenie lokali dwupoziomowych. Zmiany te nie zostały zgłoszone i budowa nadal była prowadzona w oparciu o pierwotny projekt budowlany.

W wyniku tego, po przeprowadzeniu kontroli w dniu 30 stycznia 2009r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 9 lutego 2009r. wstrzymał roboty budowlane prowadzone z istotnymi odstępstwami. Decyzją z dnia 17 kwietnia 2009r. uchylono decyzję o zezwoleniu na budowę z dnia 6 lutego 2008r. nr (...).

Inwestor został zobowiązany do przedłożenia zamiennego projektu budowlanego. Projekt taki, przewidujący budowę dodatkowego piętra i lokali dwupoziomowych został sporządzony przez R. K. (1). Decyzją z dnia 20 maja 2009r. nr (...) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zatwierdził projekt budowlany zamienny i pozwolił inwestorowi na wznowienie robót przy budowie budynku.

W międzyczasie, w trakcie trwania budowy, były przedstawiane oferty sprzedaży przez spółkę (...) lokali mieszkalnych w budynku przy ul.(...). Ofertą, we wrześniu 2009r. zainteresowała się A. W.. Umówiła się na spotkanie z przedstawicielem firmy i oglądała lokale w budynku. Wybrała jedno z mieszkań. Od przedstawiciela firmy (...) otrzymała wzór umowy przedwstępnej kupna. Zdecydowała się na kupno lokalu nr (...) na III piętrze i rozpoczęła poszukiwanie banku, który udzieliłby jej kredytu. Uzyskała możliwość otrzymania kredytu hipotecznego.

W dniu 21 października 2009r., w kancelarii notarialnej w W. została zawarta umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży z udziałem K. P. –prezesa spółki (...), B. T. i A. W..

W umowie tej K. P. złożyła oświadczenie, że budowa prowadzona będzie w oparciu o ostateczną decyzję pozwolenia na budowę z dnia 6 lutego 2008r. nr (...), zgodnie z projektem budowlanym sporządzonym przez M. K.. Spółka po nabyciu nieruchomości gruntowych od B. T. i odbiorze technicznym budynku, będzie ustanawiać odrębne własności poszczególnych lokali i je sprzedawać. W budynku będzie znajdował się lokal nr (...) na III piętrze z przylegająca loggią. Z własnością lokalu związany będzie udział we współwłasności działek, na których znajduje się budynek oraz udział we współwłasności w częściach wspólnych budynku.

A. W. zobowiązała się do zapłaty ceny 309.000 złotych za lokal, w ustalonych ratach, a K. P. do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Ostateczna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży miała zostać zawarta do 30 kwietnia 2010r.

A. W. w dniu 29 października 2009r. podpisała umowę o kredyt hipoteczny z bankiem (...) na kwotę 330.000 złotych na zakup lokalu mieszkalnego. Umowa przewidywała zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki kaucyjnej na rzecz banku na odrębnej własności lokalu. Do czasu przedłożenia dokumentów potwierdzających powstanie hipoteki stosowana miała być podwyższona marża o 1, 50p.p.

W dniu 10 listopada 2009r. lokal w budynku przy ul.(...) w W. został przekazany A. W..

Do dnia 16 kwietnia 2010r. A. W. wpłaciła na rzecz spółki (...) kwotę 309.000zł. stanowiąca cenę lokalu.

W dniu 18 grudnia 2009r. spółka (...) zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o zakończeniu budowy obiektu budowlanego zrealizowanego na podstawie decyzji z dnia 20 maja 2009r. nr (...).

Jednocześnie wystąpiła o odstępstwo od wymogu zastosowania w budynku dźwigu osobowego.

Wniosek ten nie został uwzględniony z uwagi na to, że zgodę na odstępstwo należało uzyskać przed wydaniem decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, zgodnie z art.36a ust.1 ustawy Prawo budowlane.

Po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego prawomocną decyzją z dnia 27 sierpnia 2010r. nr (...) odmówił wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu przy ul.(...) w W.. Podstawą odmowy było wykonanie robót niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym zamiennym, zatwierdzonym przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla m.st. W..

W toku przeprowadzonej kontroli stwierdzono istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu i innych warunków pozwolenia na budowę w postaci m.in.:

-wykazania 16 lokali mieszkalnych zamiast projektowanych 12,

-w lokalach dwupoziomowych, przewidzianych w projekcie, niewykonanie schodów wewnętrznych i wykazanie na III i IV piętrze niezależnych lokali mieszkalnych,

-z uwagi na wykonanie na I, II, III i IV piętrze lokali mieszkalnych, zgodnie z warunkami technicznymi budynek winien posiadać windy osobowe i dostęp dla osób niepełnosprawnych.

W dniu 3 stycznia 2011r. nastąpiła sprzedaż udziałów spółki z o.o. (...) spółce akcyjnej (...)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zeznań świadków A. W. (k.72-76 akt VK 132/13, k.136-137, k.393-398 akt VI Ds. 12/13), K. S. (k.157-159), R. K. (1) (k.159-160 akt VK 132/13, k.173-174, k.228, k.432-435 akt VIDs 12/13), A. K. (k.178 akt VK 132/13, k.178-179, k.448-452 akt VIDs 12/13), Z. J. (1) ( k.178-179 akt VK 132/13, k.190-200, k.229, k.243, k.439-442 akt VIDs 12/13), E. F. (k.179-180 akt VK 132/13, k.259 akt VIDs 12/13), M. S. (k.191-195 akt VK 132/13), częściowo wyjaśnień oskarżonego R. S. (k.68-70akt VK 132/13), umowy o wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym (k.5-23 akt VIDs 12/13), decyzji o pozwoleniu na budowę i jego przeniesieniu (k.32-35, k.269 akt VIDs 12/13), decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego(k.270 akt VIDs 12/13), wypisu z aktu notarialnego (k.106-126 akt VIDs 12/13), umowy o kredyt hipoteczny (k.59-64 akt VIDs 12/13), decyzji o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie (k.160 akt VIDs 12/13), protokołu odbioru lokalu(k.88-91 akt VIDs 12/13), wniosku do Ministerstwa Infrastruktury (k.265-266 akt VIDs 12/13), decyzji o umorzeniu postępowania (k.260 akt VIDs 12/13), umowy sprzedaży udziałów (k.182-183 akt VIDs 12/13), zawiadomienia o zakończeniu budowy, decyzji o uchyleniu decyzji o pozwoleniu na budowę, postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych (załącznik nr 7 akt VIDs 12/13)

Postępowanie przygotowawcze prowadzone w Prokuraturze Okręgowej Warszawa Praga w Warszawie zostało dwukrotnie umorzone wobec braku ustawowych znamion czynu zabronionego (k. 382-385, k.459-472 akt VIDs 12/13).

W dniu 19 lipca 2013 r. został wniesiony subsydiarny akt oskarżenia.

Oskarżony R. S. nie przyznał się do popełnienia zarzucanego czynu. Wyjaśnił, że składali wniosek w 2008r. o projekt zamienny, po czym w maju 2009r. daty dokładnej nie pamięta, uzyskali zgodę na budowę budynku wyższego o jedną kondygnację. Ostatnie dwie kondygnacje, w założeniu tego projektu miały być lokalami dwupoziomowymi. W zasadzie, w połowie roku, gdy otrzymali tą zgodę, było już wiadomo, ze lokale dwupoziomowe były zbyt duże i nie było zupełnie zainteresowania nimi. Również banki odmawiały dawania dużych kredytów.

W związku z tym postanowili zmienić projekt i zrobić mieszkania jednopoziomowe. W tym celu on rozmawiał z kimś z departamentu budownictwa i infrastruktury. Dostał informacje, że taką zgodę na odstępstwo uzyska bez większych problemów. O taką zgodę wystąpili po raz pierwszy na początku lutego 2010r. O taką zgodę występuje się do ministerstwa za pośrednictwem urzędu dzielnicy, wydział architektury. Jego wniosek nigdy nie trafił do ministerstwa. Został cofnięty na etapie dzielnicy. W marcu 2010 r. jeszcze raz złożyli wniosek i ponownie został odrzucony. Następnie napisali bezpośrednio do ministerstwa. Otrzymali odpowiedź, że wszelkie pisma należy składać za pośrednictwem urzędu dzielnicy. Potem napisał jeszcze jedno pismo – chyba skargę do burmistrza, na działania wydziału architektury. Wydział architektury miał obowiązek przesłać to pismo do ministerstwa, jego rola ograniczała się do pośrednika. Ponieważ, to nie dało żadnych rezultatów, próbowali jeszcze innych rzeczy. Starali się zainstalować windę między III a IV piętrem. Uzyskali informację z ministerstwa infrastruktury, że jest to zgodne z przepisami. Takie same informacje dostali z dozoru technicznego – chodzi o windy.

W tym czasie podupadł na zdrowiu i sprzedał spółkę. Osoba, która zakupiła spółkę miała środki na zainstalowanie tej windy. Koszt windy był oszacowany na niespełna 40. 000 zł. Spółka posiadała jeszcze kwotę ok. 150.000 zł należną od nabywców lokali. Nie miał zamiaru nikogo wprowadzić w błąd. Mieszkańcy byli poinformowani, że toczy się jakaś sprawa. Wszyscy wiedzieli, że będzie czwarta kondygnacja. Wiele osób chodziło do PINB i o tym, że budynek jest niezgodny z zezwoleniem na budowę, wiedzieli wszyscy. Był taki przypadek, że jeden z lokatorów zdecydował się na zakup mieszkania na IV kondygnacji, po czym przeniósł się na 3 piętro, tak na wszelki wypadek, chociaż mieszkanie było na 3 piętrze większe. Dużo osób chodziło do PINB i do urzędu dzielnicy. Nie potrafi na 100 ℅ stwierdzić czy chodziła pani A. W., ale była ona na ten temat poinformowana, bo wielokrotnie o tym w jej lokalu rozmawiali. Projekt budowlany był również oglądany przez wielu klientów, także panią W. i to przed zawarciem umowy.

Jego doświadczenie w branży budowlanej datuje się na 20 lat. Z doświadczenia wynikało, że można wykonywać prace, jeszcze przed uzyskaniem zgody na odstępstwa. Tak dokładnie nie przypomina sobie, w jakiej formie powiedział pani A. W. o zmianie projektu. Rozmawiali o tym kilkakrotnie.

Nie potrafi wyjaśnić, dlaczego w akcie notarialnym z dnia 21.10.2009r. jest odniesienie do pozwolenia na budowę z 2008r. i nie ma informacji o zmianie projektu. Może przypuszczać, że notariusz posłużył się dokumentami złożonymi dużo wcześniej-dokumentami złożonymi do umów zawieranych jeszcze przed uzyskaniem zgody na projekt zamienny. Dokumenty do notariusza złożył pracownik spółki. Nie pamięta, kto podpisywał akt notarialny z panią W., natomiast pracownik, M. S., miał takie pełnomocnictwo. Niedokładnie znał treść umów zawieranych z osobami. Były to umowy standardowe. Pracowali trzecią budowę u tego samego notariusza i były to takie same umowy.

Wskazując w piśmie do pani A. W., o przyczynach niezależnych od firmy miał na myśli nieprzesyłanie przez urząd dzielnicy wniosków o odstępstwa. Pani W. była informowana o przyczynach, i wszyscy lokatorzy byli informowani. Często prowadził na budowie rozmowy z ludźmi. Były również spotkania przed podpisaniem umów rezerwacyjnych z ludźmi w biurze. Informował panią W. o pozwoleniu zamiennym z 20.05.2009r.

W umowie nie ma mowy o pozwoleniu zamiennym, co prawdopodobnie było niedopatrzeniem notariusza. Miał świadomość, że przy zmianie konstrukcji budynku i podwyższeniu kondygnacji z lokalami jednopoziomowymi, w miejsce dwupoziomowych, musi być zainstalowana winda. Dlatego wystąpił o zgodę na odstępstwo budowlane. Winda miała być od 3 do 4 piętra. Stanowi o tym prawo budowlane.

Istniała i nadal istnieje możliwość zainstalowania takiej windy.

Budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie. Przyczyną są dwa powody. Brak zgody na odstępstwo lub brak windy. Jego zdaniem, zamontowanie windy pozwoli na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Z panią W. spotykał się często. W sprawie usterek w mieszkaniu. Wie, że pani W. przeglądała dokumentację budynku. To było przed zawarciem umowy. Dość dokładnie próbowała się dowiedzieć o sytuacji budowy. Wie od generalnego wykonawcy – Z. J. (2), że na spotkaniu z nim taką dokumentacje przeglądała.

W wyniku pozwolenia zamiennego z maja 2009r. miała być dobudowana jedna kondygnacja. Kiedy pani A. W. zawierała umowę ze spółką, kondygnacja była ukończona. Byli na etapie tynków wewnętrznych.

W chwili nabywania lokalu przez panią W. budynek posiadał kondygnację, na którą było wydane pozwolenie zamienne z maja 2009r.

Nie miał zamiaru wybudowania budynku, który nie uzyskałby pozwolenia na użytkowanie. Po sprzedaży spółki miał spotkanie z kilkoma lokatorami, właścicielami i nowym właścicielem spółki. To było wkrótce po sprzedaży. Tłumaczył, co trzeba zrobić, aby odebrać budynek. Ma tu na myśli instalacje windy, procedur. Następnie kontaktował się z jedną z lokatorek, która jest architektem, której przekazywał projekty budynku. To były takie dwie próby. Próbował stosunkowo niedawno uzyskać pełnomocnictwo od jednej z lokatorek na reprezentowanie jej, jako właścicielki lokalu w celu występowania w tej sprawie w urzędach, ale go nie otrzymał. W tej konkretnej budowie korzystał z osób trzecich. Był to były pracownik wydziału architektury dzielnicy Ż. – wykorzystywał go do występowania o odstępstwa. Umowy zakupu lokalów przygotowywał notariusz.

Pani A. W. z pewnością była informowana o wydaniu pozwolenia na budową. Nie pamięta, czy była informacja o uchyleniu pozwolenia. Nie pamięta, czy była informacja o wstrzymaniu prac na budowie.

Pani W. była poinformowana o projekcie zamiennym. Pani W. powiedziała, że akceptuje wszystko bez żadnych zastrzeżeń.

Nie wie, jakimi dokumentami powinien dysponować notariusz, czy dawnymi, czy nowymi. Notariusz powinien dysponować wszystkimi dokumentami. Nie potrafi powiedzieć, dlaczego te nowe dokumenty nie zostały przedłożone notariuszowi. Spółkę prowadził od 2004r. Był jej właścicielem, współwłaścicielem i prezesem.

Na przestrzeni czasu mieli kilku prawników. Przed podpisaniem umowy były prowadzone rozmowy z panią W. w biurze. Nie były sporządzane żadne protokoły ze spotkań. Nigdy nie było takiej potrzeby.

Decyzja urzędowa dotyczyła lokali dwupoziomowych. Odkąd przestał być prezesem spółki zajmował się tym, czym wcześniej, to jest prowadzeniem całej budowy, monitorowaniem prac wykonawcy, przygotowywaniem dokumentów, zezwoleń, przyłączy związanych z budową, sprzedażą mieszkań, spotkaniami z klientami.

Pani P. nie podejmowała żadnych decyzji. Wszystko robił on. Nie pamięta, czy odbywały się w czasie 2008-2010r. spotkania zarządu, zgromadzenia wspólników – czynności wynikające z ksh.

Wszelkie informacje z ministerstwa infrastruktury i urzędu dozoru otrzymywał telefonicznie. Pisali pismo do urzędu dozoru, ale nie otrzymali odpowiedzi (k.68-70).

OskarżonaKatarzyna P. wyjaśniła, że praktycznie nie zajmowała się budową. Zajmowała się głównie sprawami biurowymi i marketingowymi, przygotowywaniem projektów reklam na daną inwestycję. Kontaktowała się z portalami internetowymi, bądź z prasą, gdzie umieszczała ogłoszenia w związku ze sprzedażą lokali, daną inwestycją. To były jej główne zadania. Jeżeli chodzi o budowę, to nie miała żadnego wkładu. Nie pamięta, czy jako prezes brała udział w podpisywaniu umów, bo do tego był upoważniony pracownik.

Dokładnej daty nie pamięta, ale chyba od 2008r. była prezesem spółki.

Korespondencję, którą wysyłała do klientów spółki miała zawsze przygotowaną przez innych. Czy przez oskarżonego, czy przez panią S.. Nie była codziennie w spółce, zajmowała się wychowywaniem dzieci. Korespondencja zawsze na nią czekała. Upoważniła pana S. i w związku z tym praktycznie on zajmował się wszystkim. Pan S. miał pełnomocnictwo notarialne. Przed podpisaniem dokumentów czytała je.

Wiedziała o zachodzących zmianach w trakcie budowy, bo odbywały się spotkania, rozmowy z klientami. Wszystkie rozmowy prowadził pan S., słyszała je. Jak nie było pana S., to informacji udzielała pani S.. Nie pamięta, czy zapoznawała się z dokumentacją urzędową wpływającą do spółki. Zapoznawała się z pocztą dotyczącą marketingu.

Nie wie, jaka powinna być dokumentacja przy podpisywaniu aktu notarialnego. Nie wie, dlaczego w akcie notarialnym. który podpisała, jest mowa o pierwotnym pozwoleniu, a nie ma mowy o pozwoleniu zamiennym.

Nie pamięta, czy podpisywała akt notarialny z panią W..

Była informowana o rozmowach S. z ministerstwem i urzędami. Była przy nich, kiedy odbywały się w biurze. Dotyczyły one odstępstw od projektu. W spółce pan S. decydował o tym, czy wystawić fakturę i o sprawach finansowych. Otrzymywała absolutorium od wspólników odnośnie swojego działania, jako prezes.

Nie przypomina sobie, by kiedykolwiek rozmawiała z panią W. na temat przedmiotu niniejszej sprawy. Nie ma wykształcenia budowlanego, ani technicznego. Wydaje jej się, że pani W. widziała lokal przed jego zakupem (k.71-72).

Sąd zważył, co następuje:

Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego bezspornym jest, że w dniu podpisania przez A. W. umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, trwała budowa budynku przy ul. (...) w W. na podstawie pozwolenia z dnia 20 maja 2009r.wydanego po zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego, który przewidywał wybudowanie budynku (...) kondygnacyjnego z lokalami dwupoziomowymi na 4 kondygnacji.

Przed zatwierdzeniem tego projektu, po kontroli na budowie, w dniu 24 lutego 2009r.wydano decyzję o wstrzymaniu robót. W dniu 17 kwietnia 2009r. uchylono decyzję o pozwoleniu na budowę z 6 lutego 2008r. wydaną na podstawie projektu budowlanego sporządzonego przez C. K..

Tym samym, w dniu 21 października 2009r. budowa była prowadzona na podstawie innego pozwolenia, niż to, na które powoływała się K. P. w umowie. Inny był również projekt budowy, sporządzony przez R. K. (2).

Świadek A. W. zeznała, że nie miała wiedzy, iż w dniu podpisania umowy obowiązuje inne zezwolenie i inny projekt budowy. Nikt z ramienia firmy (...) nie informował jej o zmianach. Oglądała projekt lokalu, który chciała kupić. Nie zna się na sprawach technicznych i nie interesowała się szczegółami projektu budowlanego. Nikt przed podpisanie umowy nie informował jej, że doszło do zmiany projektu na budynek z lokalami dwupoziomowymi.

Zeznania świadka pozostają w zgodzie z zeznaniami świadka K. S., który również podpisywał wstępną umowę nabycia lokalu w przedmiotowym budynku. Zarówno on jak i A. W. oczekiwali na oddanie budynku do użytku i podpisania umowy przeniesienia własności lokali. Świadek K. S. również posiadał wiedzę o budowie w oparciu o zezwolenie z 6 lutego 2008r. Dopiero w toku prowadzonego postępowania administracyjnego dowiedzieli się o niezgodności budowy z projektem, co skutkowało niemożnością oddania go do użytku.

Sąd uznał zeznania tych świadków za wiarygodne, jako spójne, konsekwentne i znajdujące potwierdzenie w dokumentach znajdujących się w aktach sprawy. Jak wynika z tych zeznań, wiedzę o projekcie zamiennym, budowie niezgodnie z projektem, świadkowie posiedli już po wybudowaniu budynku w toku toczącego się postępowania administracyjnego, a nie przed podpisaniem umów. Za wiarygodne uznać należy także zeznania A. W., że nie zna się na sprawach technicznych i interesował ją głównie projekt lokalu. Wybrała konkretny lokal i chciała znać jego projekt. Odnośnie całej budowy i jej projektu miała wiedzę wynikającą z zawartej umowy.

Wyjaśnienia oskarżonego S., że wszyscy wiedzieli o zmianach w projekcie, bo chodzili do PINB i przychodzili na budowę można uznać za wiarygodne, ale dotyczy to okresu już po zakończeniu budowy. Nie znajduje potwierdzenia wyjaśnienie, że mówił A. W. o zmianach w projekcie w czasie wielokrotnych rozmów w jej mieszkaniu. Rozmowy te dotyczyły usterek w lokalu, a nadto miały one miejsce także już po wybudowaniu budynku i oddaniu lokalu.

Wyjaśnienia te, jak również twierdzenie, że to z niedopatrzenia notariusza wynika błędna informacja zawarta w umowie, Sąd uznał za niewiarygodne, stanowiące przyjętą linię obrony zmierzającą do uniknięcia odpowiedzialności karnej.

Tak samo Sąd ocenił wyjaśnienia K. P., że nie zajmowała się sprawami spółki, a wszystkim zajmował się oskarżony S., któremu udzieliła pełnomocnictwa.

Nie negując tego, że rzeczywiście to R. S. zajmował się szczegółami prowadzonej budowy, wskazać należy, że K. P., jako prezes spółki miała wiedzę o wszystkich jej działaniach związanych z prowadzoną budową przy ul.(...). Zapoznawała się z korespondencją urzędową, wynikami przeprowadzonych kontroli. To ona także podpisywała umowę z A. W..

Jak wynika z zeznań świadka M. S., przedstawiała ona korespondencję przychodzącą do biura spółki jej przedstawicielom. Ona wysyłała korespondencję do nabywców lokali, którą podpisywali przedstawiciele spółki, oskarżeni.

Jak wynika z załączonej korespondencji kierowanej do A. W. (k.92-95 akt VI Ds. 12/13) dopiero w październiku 2010r. została ona powiadomiona przez spółkę (...), że inwestor złożył projekt zamienny i wniosek o odstępstwo.

Reasumując powyższe rozważania, uznać należy za bezsporne i niebudzące wątpliwości, że oskarżeni, jako przedstawiciele spółki (...) wiedzieli o zmianach w zezwoleniu na budowę przy ul.(...) w W. i prowadzeniu jej w oparciu o inny projekt, niż ten na podstawie, którego wydano pozwolenie na budowę w dniu 6 lutego 2008r.

Ani R. S. ani K. P. nie poinformowali A. W. o tym, że pozwolenie na budowę z dnia 6 lutego 2008r zostało uchylone, a budowa prowadzona jest w oparciu o projekt zamienny. Taka informacja podana A. W. przed podpisaniem umowy pozwoliłaby jej na świadome i samodzielne podjęcie decyzji, co do zakupu lokalu przy zmianach w prowadzonej budowie budynku.

Jak wynika z wyjaśnień oskarżonego, jak też zeznań świadków R. K. (2) i Z. J. (1), w trakcie prowadzenia robót na podstawie zezwolenia z dnia 20 maja 2009r. oskarżony zrezygnował z budowy lokali dwupoziomowych, a więc powrócono do pierwotnego projektu budowy.

Sąd nie wyklucza, chociaż nie jest możliwe precyzyjne ustalenie daty tej zmiany, mowa jest o połowie roku, że w chwili podpisania umowy z A. W. nie było już mowy o budowie lokali dwupoziomowych. Jednakże z całą pewnością w tym czasie obowiązywało pozwolenie wydane w dniu 20 maja 2009r w oparciu o projekt zamienny, z czym wiązały się określone konsekwencje, zaś A. W. została wprowadzona w błąd, co do budowy budynku w oparciu o uchylone pozwolenie i nieważny projekt.

Zarówno oskarżony R. S. jak też świadkowie R. K. (2) i Z. J. (1), zgodnie przyznali, że w trakcie budowy była wprowadzona zmiana. R. S. zdecydował o budowie mieszkań dwupoziomowych. Po tej decyzji kontrola przeprowadzona przez Inspektora Nadzoru Budowlanego stwierdziła niezgodność budowy z projektem i prace zostały wstrzymane decyzją z dnia 9 lutego 2009r. Wznowiono je po przedstawieniu projektu zamiennego i uzyskaniu nowego pozwolenia z dnia 20 maja 2009r. Projekt zamienny został sporządzony przez R. K. (2).

W trakcie budowy, R. S. ponownie zmienił decyzję i wycofał się z projektu budowy mieszkań dwupoziomowych.

W związku z tym, mimo zatwierdzonego projektu zamiennego, prowadzono budowę pierwotną, to jest w budynku pobudowano na wszystkich 5 kondygnacjach samodzielne lokale w liczbie 16, zaś projekt zamienny przewidywał liczbę 12 lokali. Ani R. S., ani K. P., jako przedstawiciele spółki (...), wbrew obowiązującym przepisom nie zawiadomili o tych zmianach inspektoratu nadzoru budowlanego, mimo, że świadkowie R. K. (2) i Z. J. (1) informowali oskarżonego, że będzie problem z oddaniem do użytku budynku budowanego niezgodnie z zezwoleniem i projektem.

Sąd dał wiarę w tym zakresie zeznaniom świadków. Obaj posiadają wieloletnie doświadczenie związane z budownictwem i wiedzę w zakresie zgodności budowy z pozwoleniem i projektem budowlanym.

Świadkowie zgodnie zeznali, że z ich doświadczenia wynika, że inwestor często dokonywał zmian w projektach budowlanych i uzyskiwał na takie zmiany pozwolenie. Pozostaje to w zgodzie z zeznaniami świadka A. K.-inspektora nadzoru budowlanego i E. F. –pracownika urzędu dzielnicy R., że możliwe są zmiany w projekcie budowlanym. Dopuszczalne jest to jednak przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Zmiany takie nie są możliwe do akceptacji już po zakończeniu budowy.

Sąd dał wiarę zeznaniom tych świadków, których wiedza opiera się na obowiązujących przepisach prawa budowlanego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami zawartymi w rozporządzeniu Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynki posiadające 5 kondygnacji winny być wyposażone w dźwig osobowy, chyba, że na 4 kondygnacji znajdują się lokale dwupoziomowe. Oczywistym, zatem było, że budowa przedmiotowego budynku przy ul.(...) w W. o 5 kondygnacjach, bez lokali dwupoziomowych, bez dźwigu osobowego, była niezgodna z przedłożonym projektem i nie uzyska pozwolenia na użytkowanie.

R. S. wyjaśnił, że po kolejnej zmianie decyzji, co do budowy, to jest odstąpienia od budowy lokali dwupoziomowych, dowiadywał się w ministerstwie o możliwości uzyskania zgody na odstępstwo. Powiedziano mu, że nie będzie z tym problemu.

O ile można przyjąć, że rzeczywiście taka możliwość istniała, to wskazać należy, że z całą pewnością nie dotyczyła ona sytuacji, gdy budynek został wybudowany. Zgodnie z art.36a ustawy Prawo budowlane dopuszczalne jest uzyskanie zgody na odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji można przypuszczać, że spółka (...) uzyskałaby pozwolenie na odstępstwo od projektu, gdyby wystąpiła o to w trakcie budowy, jak raz miało to już miejsce.

Wskazać przy tym należy, że nawet, gdyby oskarżony nie znał obowiązujących przepisów, co wydaje się niemożliwe przy prowadzonej przez niego przez wiele lat (20, jak wyjaśnił) działalności budowlanej, to miał wiedzę o konieczności uzyskania zgody na odstępstwo od projektu, bowiem taka sytuacja miała miejsce w trakcie budowy.

Kiedy podjął decyzję o budowie lokali dwupoziomowych, niezgodnie z projektem budowlanym, na podstawie, którego uzyskał zgodę na budowę w 2008r., wówczas prace budowlane zostały wstrzymane do czasu uzyskania pozwolenia.

Tym samym wiedział on, już z doświadczenia na tej budowie, że bez zezwolenia prace takie nie mogą być prowadzone.

Tak samo należy ocenić wiedzę oskarżonej w tym zakresie. Jak już wskazano, Sąd nie neguje, że nie zajmowała się ona sprawami technicznym w firmie.

Była jednak jej prezesem, a więc wiedziała o wszystkich decyzjach podejmowanych przez firmę oraz decyzjach administracyjnych związanych z budową. Wiedziała zatem o tym, że w dniu podpisania umowy z A. W., zgoda na budowę z 2008r nie obowiązuje, wobec odstępstwa od projektu i wydania zgody w dniu 20 maja 2009r. Wiedziała, że w wyniku odstępstwa od projektu prace budowlane są wstrzymywane do czasu otrzymania pozwolenia, jak to miało miejsce w styczniu 2009r.Wiedziała także o kolejnej zmianie, czyli odstępstwie od budowy lokali dwupoziomowych.

W świetle powyższych rozważań nie budzi żadnych wątpliwości, że A. W. w dniu 21 października 2009r. została wprowadzona w błąd, co do zgodności budowy budynku z pozwoleniem na budowę, zaś prowadzenie budowy niezgodnie z pozwoleniem uniemożliwiało jego oddanie do użytku, a tym samym nabycie własności lokalu przez A. W..

W ocenie Sądu, oskarżeni działali w zamiarze bezpośrednim doprowadzenia pokrzywdzonej do niekorzystnego rozporządzenia mieniem poprzez wprowadzenie jej w błąd, celem osiągnięcia korzyści majątkowej.

W dacie podpisania umowy wiedzieli, że prowadzona budowa nie jest zgodna z projektem i zezwoleniem na budowę, a więc nie będzie mogła być oddana do użytkowania. Ich obowiązkiem było powiadomienie A. W. o zmianie projektu i zmianie pozwolenia na budowę, o budowie prowadzonej niezgodnie z projektem. To ona powinna zdecydować po uzyskaniu wszystkich tych informacji, czy podpisze umowę przy takim stanie prawnym i faktycznym. Świadomie jednak została wprowadzona w błąd przez oskarżonych, co skutkowało podpisaniem umowy i zapłatą ceny za lokal.

Nie ma także wątpliwości, że celem oskarżonych było osiągnięcie korzyści majątkowej, bowiem otrzymali pieniądze od pokrzywdzonej za lokal, który nie mógł przejść na jej własność, pozostając w ich posiadaniu.

Sąd nie neguje starań spółki (...) o zatwierdzenie odstępstwa od projektu, jakie podjęto po zakończeniu budowy. Wskazuje na to obszerna dokumentacja zawarta w aktach sprawy skierowana do Wydziału Architektury (...) D. R. oraz Ministerstwa Infrastruktury. Jednakże działania te nie mają żadnego znaczenia dla oceny postępowania oskarżonych zważywszy na to, że nastąpiło to już po zawarciu umowy z A. W. ,zapłacie za lokal i zakończeniu budowy.

Jeszcze raz podkreślić należy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oczywistym jest i niebudzącym wątpliwości, że zgodę na odstępstwo od projektu można uzyskać po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa są dopuszczalne w przypadku projektu, nie zaś gotowej budowli.

Nie znajduje żadnego uzasadnienia twierdzenie oskarżonego, że był przekonany, że otrzyma takie zezwolenie już po zakończeniu budowy. Nie znajduje to żadnego oparcia zarówno w przepisach prawa jak też w poczynionych ustaleniach na podstawie zeznań świadków. Dlaczego bowiem budowa niezgodnie z projektem z 2008r. została wstrzymana do czasu uzyskania zgody na odstępstwo od projektu i wznowiona po jego uzyskaniu, a budowa niezgodnie z projektem i zezwoleniem z dnia 20 maja 2009r. miałaby zostać zalegalizowana i zatwierdzono by odstępstwo od projektu już po zakończeniu budowy.

Rozważania odnośnie wiedzy, co do konieczności uzyskania zgody na odstępstwo od projektu, niemożności uzyskania pozwolenia na użytkowanie takiej budowy po jej zakończeniu, odnosi się do obojga oskarżonych.

Jak już wskazano wyżej, R. S. prowadził wszystkie budowy i zajmował się sprawami technicznym z tym związanymi. K. P. była prezesem spółki i podejmowała wszystkie decyzje związane z prowadzonymi budowami, a tym samym miała wiedzę, co do działalności (...) odnośnie tej konkretnej budowy.

A. W. podpisując umowę w dniu 21 października 2009r. działała pod wpływem błędu, co do stanu prawnego przedmiotowej budowy, który już w dniu podpisania umowy uniemożliwiał oddanie budynku do użytku, a tym samym nabycia prawa własności lokalu, za który zapłaciła.

Oskarżeni działaniem swoim wyczerpali dyspozycje art.286§1kk w zw. z art.294§1kk zważywszy na wysokość kwoty uiszczonej przez pokrzywdzoną.

Działali oni w zamiarze bezpośrednim doprowadzenia A. W. do niekorzystnego rozporządzenia mieniem poprzez wprowadzenie jej w błąd, co do zgodności budowy z pozwoleniem i projektem, w wyniku czego uzyskali korzyść majątkową w wysokości 309.000złotych wpłaconych przez A. W. tytułem zapłaty za lokal, który był własnością spółki (...) i w świetle obowiązujących przepisów niemożliwe było przeniesienie na pokrzywdzoną prawa własności wobec niemożliwości oddania budynku do użytkowania.

Sąd wymierzając oskarżonym karę miał na względzie wysoki stopień społecznej szkodliwości czynu. Dla osiągnięcia korzyści majątkowej oskarżeni wyrządzili szkodę innej osobie pozbawiając ją środków finansowych i możliwości nabycia własności lokalu wykazując przy tym lekceważenie dla obowiązującego prawa.

Sąd miał także na uwadze, ze oskarżeni starali się naprawić wyrządzoną szkodę poprzez podejmowanie działań umożliwiających uzyskanie zgody na użytkowanie przedmiotowego budynku.

W ocenie Sądu, wymierzona kara 1 roku pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania na okres próby będzie adekwatna do winy oskarżonych i okoliczności sprawy.

Kara ta winna spełnić swe cele tak w zakresie prewencji ogólnej jak i szczególnej. Zdaniem Sąd, dotychczasowa postawa oskarżonych pozwala na przyjęcie, że pomimo niewykonania orzeczonej kary pozbawienia wolności, będą oni w przyszłości przestrzegać porządku prawnego.

Jednocześnie Sąd, zgodnie z art.46§1kk, zobowiązał oskarżonych do naprawienia w części bezpośrednio wyrządzonej szkody, poprzez wpłatę przez każdego z nich kwoty 161.949,90(sto sześćdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset czterdzieści dziewięć 90/100). Na ogólną kwotę 323899, 80 zł. składa się cena zapłacona przez pokrzywdzoną za zakupiony lokal (faktury k.97-99 akt VIDs 12/13). Nadto pokrzywdzona w celu zakupu lokalu otrzymała kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem miała być hipoteka ustanowiona na lokalu. W związku z tym, że pokrzywdzona nie nabyła jego własności, została zobowiązana do płacenia wyższych odsetek (marży), niż przy istnieniu wspomnianego zabezpieczenia.

W związku z tym dokonała ona zapłaty kwoty 14899, 80zł. tytułem wyższej marży (k.94).

Sąd nie mógł uwzględnić całości kwoty tych odsetek, bowiem została ona podana w walucie euro, nadto brak jest informacji banku, jaka kwota zapłacona przez pokrzywdzoną stanowiła zapłatę marży, a jaka zwykłych odsetek.

Sąd ustalając wysokość szkody kierował się treścią art.49§1kpk przyjmując, że wskazana kwota z tytułu zapłaty ceny mieszkania i odsetek bankowych wynikała bezpośrednio z przestępstwa. Była to bezpośrednia szkoda wyrządzona działaniem oskarżonych, które naraziło pokrzywdzoną na utratę kwoty zapłaconej za lokal i uniemożliwiło nabycie prawa własności z czym wiązały się określone uprawnienia.

Nie negując tego, że pokrzywdzona poniosła inne koszty związane z problemami wynikłymi z braku uzyskania prawa własności lokalu, w tym korzystanie z porad prawnych, bliżej nieustalonych, prowadzenia spraw w sądzie, płacenia na energię elektryczną w taryfie wyższej, niż dla klientów indywidualnych, wskazać należy, że jest to szkoda pośrednia wynikająca z przestępstwa, a tym samym nie zachodzą okoliczności określone w art.49§1kpk.

Na marginesie zauważyć należy, że pokrzywdzona przedstawiła faktury za energię elektryczną zużytą w trakcie zamieszkiwania w lokalu. Nie negując tego, że wskazana jest na nich taryfa budowlana, a nie indywidualna, to przecież pokrzywdzona i tak zużywała energię elektryczną, a sporna byłaby tylko różnica między tym, jaką płaciłaby będąc właścicielką mieszkania a tym, jaką płaci bez tego tytułu.

Sąd zasądził zgodnie z art.627kpk wydatki poniesione przez oskarżycielkę w kwocie 4851 złotych zobowiązując do jej uiszczenia oskarżonych w częściach równych. Na wskazaną kwotę składa się opłata za sporządzenie aktu oskarżenia (k.105-106), opłata zryczałtowana przy wniesieniu aktu oskarżenia (k.95) oraz koszty związane z ustanowieniem pełnomocnika w sprawie ustalone w oparciu o rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U nr 163 poz.1348 ze zm.)

Mając na uwadze trudną sytuacje finansową oskarżonych, którzy utrzymują się wyłącznie z dochodów uzyskiwanych przez oskarżonego, a mają oni na utrzymaniu dzieci, Sąd zwolnił ich od obowiązku ponoszenia kosztów sądowych przejmując je na rachunek Skarbu Państwa.

Z tych wszystkich względów Sąd orzekł jak w wyroku.