Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 388/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 27 stycznia 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Krzysztof Strzelczyk
SSA Barbara Trębska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Eugeniusza K.
przeciwko Mirosławowi B.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 27 stycznia 2010 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 26 marca 2009 r.,
1. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie I i IV i w tym zakresie
przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego,
2. oddala skargę kasacyjną w pozostałej części.
Uzasadnienie
2
Powód Eugeniusz K. domagał się zasądzenia od Mirosława B. kwoty
477.000 zł z ustawowymi odsetkami, tytułem naprawienia szkody wyrządzonej mu
przez pozwanego, nienależycie wykonującego umowę pośrednictwa jaka wiązała
strony.
Wyrokiem wstępnym z dnia 31 października 2007 r. Sąd Okręgowy w Z.
uznał roszczenie powoda za usprawiedliwione co do zasady, a następnie
wyrokiem z dnia 29 grudnia 2008 r. zasądził od pozwanego na rzecz powoda
kwotę 267.200 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 maja 2007 r., oddalając
powództwo w pozostałym zakresie. Sąd ten ustalił, że pozwany w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej był związany z Z. Szkolnym Związkiem
Sportowym (ZSZS) umową pośrednictwa do sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego gruntu w postaci działki niezabudowanej o powierzchni ok. 2300 m2
,
położonej w Z. przy ul. M.[...], początkowo za cenę 600.000 zł, a od 1 października
2005 r. za cenę 400.000 zł z możliwością negocjacji. W grudniu 2006 r. powód
zgłosił się do władz ZSZS z propozycją zakupu tej działki. Gdy dowiedział się, że
wyłączność przy sprzedaży posiada pozwany, strony zawarły umowę pośrednictwa
przy zakupie nieruchomości na cele inwestycyjne. Pozwany przekazał powodowi
ofertę sprzedaży za cenę 400.000 zł i zobowiązał się do pośredniczenia w kupnie
nieruchomości. W grudniu 2006 r. oferta powoda opiewała na kwotę 230.000 zł.
W związku z koniecznością niezwłocznego zdobycia środków na pokrycie długów,
ZSZS zaproponował pozwanemu, aby on sam nabył działkę. W dniu 5 marca
2007 r. pozwany złożył ofertę zakupu za kwotę 240.000 zł. W dniu 13 marca
2007 r. powód przedstawił ZSZS ofertę nabycia nieruchomości za kwotę 100 zł za
1 m2
powierzchni, a gdy dowiedział się, że wpłynęła korzystniejsza, 19 marca
2007 r. podwyższył cenę do 125 zł za 1 m2
. Wcześniej, bo 16 marca 2007 r., ZSZS
oraz pozwany z żoną zawarli przedwstępną umowę przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości o pow. ok. 2500 m2
. Powód został
poinformowany, że nieruchomość została sprzedana za korzystniejszą cenę.
Pozwany nie powiadomił powoda o stanowisku ZSZS co do woli natychmiastowej
3
sprzedaży i negocjacji ceny nieruchomości oraz o tym, że sam stara się o kupno tej
działki.
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Z.
przy ul. M.[...], uwzględniająca aktualny jej stan i sposób użytkowania na dzień
zawarcia umowy sprzedaży jej prawa użytkowania wieczystego, tj. 22 sierpnia
2007 r. wynosiła 483.400 zł, natomiast jej wartość rynkowa na dzień oszacowania
przez biegłego Jerzego Z. stanowiła kwotę 497.200 zł. W 2007 r. nie było w Z.
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast
z uchwale Rady Miasta Z. z dnia 28 marca 2000 r. „Studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego" działka zaliczona została do
zespołu urbanistycznego śródmiejskiego. W obecnie istniejącym „Studium...” z dnia
19 sierpnia 2008 r. nieruchomość położona jest w strefie intensywnej urbanizacji
miejskiej, na terenie dominującej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej
z usługami.
W ocenie Sądu Okręgowego szkoda powoda w postaci utraconych korzyści
wyraża się kwotą 267.200 zł, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością prawa, które
weszłoby w skład majątku powoda, gdyby nie działanie pozwanego (497.200 zł),
a wysokością środków pieniężnych jakie powód musiałby przeznaczyć na nabycie
nieruchomości (230.000 zł). W pozostałej części Sąd pierwszej instancji oddalił
powództwo jako niezasadne.
Po rozpoznaniu apelacji obydwu stron od powyższego wyroku, Sąd
Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądzoną na rzecz
powoda kwotę obniżył do 209.700 zł, w pozostałej części apelację pozwanego i w
całości apelację powoda oddalił. Przyjmując za własne ustalenia faktyczne Sądu
Okręgowego, Sąd drugiej instancji podniósł, że powód zaoferował za
nieruchomość ostatecznie cenę 125 zł za 1 m2
, czyli w sumie 287.500 zł i to tę
kwotę (a nie przyjętą przez Sąd Okręgowy – 230.000 zł) należało uwzględnić przy
ustaleniu wysokości jego szkody, stanowiącej różnicę między obecną wartością
działki, ustaloną w odniesieniu do jej aktualnego sposobu wykorzystania,
a kosztem jej nabycia jaki poniósłby powód, gdyby doszło do umowy sprzedaży
między nim a sprzedającym ZSZS. Tylko z tej przyczyny Sąd Apelacyjny zmienił
4
zaskarżony wyrok obniżając zasądzone odszkodowanie. Pozostałe zarzuty
pozwanego, a w całości zarzuty powoda, Sąd Apelacyjny uznał za niezasadne.
Powód zaskarżył powyższy wyrok skargą kasacyjną w części oddalającej
jego apelację oraz zmieniającej na jego niekorzyść wyrok Sądu Okręgowego.
W ramach pierwszej podstawy zaskarżenia, skarżący zarzucił naruszenie: art. 361
§ 1 i 2 k.c. oraz art. 363 § 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c., art. 361 § 1 k.c. w zw. z art.
471 k.c., art. 154 ust. 2 i 3 w zw. z art. 149 u.g.n., art. 154 ust. 3 w zw. z art. 149
u.g.n. , art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 i 2 w zw. z art. 150 ust. 1 pkt i ust. 2 w zw.
z art. 151 ust. 1 i art. 149 u.g.n., art. 6 k.c. w zw. z art. 382 k.p.c. i art. 391 k.p.c.,
art. 65 k.c. W ramach naruszenia przepisów postępowania skarga zarzuciła
naruszenie: art. 47914
§ 2 w zw. z art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. i art. 378 § 1 oraz
art. 386 § 1 k.p.c., art. 380 k.p.c. w zw. z art. 154 ust. 1 i 2 i art. 7 w zw. z art. 240
ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami o w zw.
z art. 391 § 1 k.p.c. , art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 368 § 1 pkt 4 k.p.c., art. 227
i art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c. , art. 378 k.p.c., art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 387 § 1
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
W konkluzji wniósł skarżący o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Z rozważanych w pierwszej kolejności zarzutów dotyczących naruszenia
przepisów procesowych, zasadnym okazał się tylko ten dotyczący uchybienia
przez Sąd Apelacyjny zasadzie prekluzji procesowej wyrażonej w art. 47914
§ 2
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 378 § 1 k.p.c., poprzez uwzględnienie apelacji
pozwanego odnośnie do błędnego ustalenia wysokości wydatków, jakie powód
poniósłby na zakup przedmiotowej nieruchomości, mimo że pozwany zarzutu
w tym zakresie nie podniósł w odpowiedzi na pozew. Ze stanowiskiem powyższym
należy się zgodzić. W pozwie powód określił swój wydatek na zakup działki na
kwotę 240.000 zł (tę kwotę uwzględnił w wyliczeniu szkody), której pozwany
w odpowiedzi na pozew nie kwestionował. Wobec faktu, że pozwany – mimo
obowiązku wynikającego z art. 47914
§ 2 k.p.c. – nie podważył powyższej kwoty
jako nakładów, które powód poniósłby kupując nieruchomość, brak było podstaw
5
do ustalenia, że zapłaciłby on za działkę 287.500 zł, tj. kwotę którą zaproponował
w swej ostatniej ofercie skierowanej do sprzedającego już po zawarciu przez tego
ostatniego umowy przedwstępnej z pozwanym. Pozwany kwestionując
w odpowiedzi na pozew wyliczenie szkody, nie twierdził, że dla jej poprawnego
ustalenia należy od ewentualnej rynkowej wartości działki odjąć kwotę 287.500 zł,
a nie 240.000 zł. Dopiero też w piśmie procesowym z dnia 12 grudnia 2008 r.
podniósł, że ewentualne odszkodowanie winno być pomniejszone o inne jeszcze
wydatki jakie powód poniósłby kupując nieruchomość. W apelacji zaś zarzucając
m.in. błędne ustalenie, że suma potrzebna na nabycie przez powoda
nieruchomości wynosi 230.000 zł, podniósł jedynie, że byłaby ona wyższa, bowiem
powód musiałby nadto zapłacić prowizję pozwanemu, ponieść opłaty notarialne,
koszty geodezyjnego wydzielenia działki i koszty związane z uzyskaniem kredytu
na zakup działki. W istocie zatem pozwany nie kwestionował ceny przyjętej
przez Sąd Okręgowy jaką powód musiałby zapłacić (230.000 zł), ale
nieuwzględnienie innych jeszcze wydatków obciążających kupującego. Sąd
Apelacyjny podwyższając w ramach tego zarzutu cenę jaką powód wydatkowałby
na kupno nieruchomości, naruszył przeto nie tylko art. 47914
§ 2 k.p.c., ale także
wskazany w skardze art. 378 § 1 k.p.c. Konsekwencja poczynienia przez Sąd
Apelacyjny ustaleń z uchybieniem powyższych przepisów, było niewłaściwe
zastosowanie art. 361 § 1 i 2 k.c. dla ustalenia zakresu szkody poniesionej przez
powoda, co także podniósł skarżący.
W rezultacie zasadnie skarga kasacyjna kwestionuje zmianę przez Sąd
Apelacyjny z apelacji pozwanego wyroku Sądu Okręgowego, przez obniżenie
zasądzonego odszkodowania w wyniku ustalenia wyższej ceny jaką powód
zapłaciłby za nieruchomość.
Pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej związane są z oddaleniem przez Sąd
Apelacyjny przyczyn, dla których uznał niektóre z zarzutów apelacji za nietrafne.
Sąd Najwyższy już wielokrotnie wyjaśniał, że zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.
może być usprawiedliwiony tylko w tych wyjątkowych okolicznościach, w których
treść uzasadnienia orzeczenia sądu drugiej instancji uniemożliwia całkowicie
dokonanie oceny argumentacji, która doprowadziła do wydania zaskarżonego
orzeczenia, odczytania jaki stan faktyczny lub prawny stanowił podstawę
6
rozstrzygnięcia, a tym samym gdy nie poddaje się ono kontroli kasacyjnej (por.
niepublikowane wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 19 września 2007 r. sygn. akt II
CSK 175/07; z dnia 7 listopada 2007 r., sygn. akt II CSK 390/07; z dnia 9 listopada
2007 r., sygn. akt V CSK 263/07; z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt V CSK
288/07; z dnia 11 stycznia 2008 r., sygn. akt V CSK 240/07, z dnia 6 lutego 2008 r.,
sygn. akt II CSK 421/07, z dnia 11 kwietnia 2008 r., sygn. akt II CSK 615/07, z dnia
13 listopada 2003 r., IV CK 183/02). Nie budzi też wątpliwości, że z uwagi na
wynikający z art. 378 § 1 k.p.c. obowiązek sądu drugiej instancji rozpoznania
wszystkich zarzutów zawartych w apelacji, pisemne motywy tego sądu winny
zawierać nadto przedstawienie oceny podniesionych w apelacji zarzutów (por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2008 r. IV CSK 331/08, nie publ.).
Uzasadnienie zaskarżonego wyroku, wbrew zarzutom skargi, spełnia
powyższe wymogi. Sąd Apelacyjny wyjaśnił dlaczego uznał za niezasadny zarzut
naruszenia art. 154 ust. 2 u.g.n. oraz z jakich powodów nie uznał za uzasadnione
przyjęcie dla wyceny przedmiotowej nieruchomości optymalnego sposobu jej
użytkowania (10 i 11 strona uzasadnienia).
Wszystkie pozostałe zarzuty, zarówno dotyczące naruszenia prawa
procesowego jak i materialnego, zbędnie rozbudowane i powtarzane, dotyczą
w istocie jednej tylko kwestii, a mianowicie sposobu wyceny nieruchomości dla
potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za szkodę w postaci utraconych
korzyści, wskutek niedojścia z winy pozwanego do transakcji kupna – sprzedaży
pomiędzy powodem a sprzedającym nieruchomość ZSZS. Spór odnosił się zatem
do sposobu ustalenia wysokości szkody poniesionej przez powoda, naprawienia
której dochodził w niniejszej sprawie. Poza nim pozostaje natomiast uznanie, iż
szkodą tą jest różnica między wartością prawa jakie weszłoby do majątku powoda
(prawo użytkowania wieczystego oznaczonej nieruchomości), a nakładami jakie
poniósłby na jej nabycie. Podstawowym zagadnieniem z punktu widzenia
należnego powodowi odszkodowania było zatem ustalenie wartości prawa, którego
nie nabył on z powodu nienależytego wykonania umowy pośrednictwa przez
pozwanego.
7
Ponieważ chodzi o prawo użytkowania wieczystego wydaje się właściwym,
aby wartość tego prawa ustalić za pomocą zasad szacowania nieruchomości
przewidzianych w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
a upoważnia do tego zapis art. 149 tej ustawy, zgodnie z którym jej przepisy
dotyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez
względu na podmiot własności i cel wyceny. W art. 150 ust. 1 u.g.n. przewidziane
zostały trzy sposoby określenia wartości nieruchomości: rynkową, odtworzeniową
i katastralną. Wartość rynkową, o którą chodzi w niniejszym sporze, określa się dla
nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 u.g.n.).
Stanowi ją najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania
na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.).
Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejście do ich wyceny,
są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość
nieruchomości, przy czym dla ustalenia wartości rynkowej stosuje się przede
wszystkim podejście porównawcze lub dochodowe (art. 152 ug.n.). Podejście
porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które
były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny
i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście
dochodowe polega natomiast na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu,
że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego
dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości
przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wartość
rynkową nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi ( art. 7 u.g.n.), o których
mowa w art. 174 i nast. u.g.n., kierując się metodami i technikami wyceny
wskazanymi w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze
zm.).
W niniejszej sprawie sądy orzekające za podstawę ustalenia wysokości
szkody powoda przyjęły – w ślad za opinią biegłego Jerzego Z. – wartość rynkową
nieruchomości ustaloną przy zastosowaniu podejścia dochodowego, a to z uwagi
na brak wystarczającej ilości danych z rynku nieruchomości podobnych, które
8
dawałyby możliwość przeprowadzenia analizy rynku pod kątem określenia
wzajemnych relacji między cenami transakcyjnymi uzyskiwanymi za nieruchomości
podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości, co
uniemożliwiło zastosowanie podejścia porównawczego. Na sposób dokonanej
przez biegłego wyceny wpłynęło także wskazanie przez Sąd Okręgowy biegłemu,
iż wycena ta winna być dokonana według aktualnego sposobu użytkowania
(parking, plac manewrowy), a to z uwagi na fakt, że powód zamierzał użytkować
działkę dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, w podobny sposób
(plac manewrowy). Skarga kasacyjna kwestionując wartość rynkową
nieruchomości przyjętą dla ustalenia wysokości szkody powoda, podważa to
właśnie postanowienie, podnosząc, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. to do
rzeczoznawcy należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki
szacowania nieruchomości. W związku z tym zarzutem powoda wyjaśnienia
wymaga kwestia związania sądu orzekającego w procesie odszkodowawczym
dotyczącym żądania naprawienia szkody polegającej na utracie korzyści w związku
z uniemożliwieniem zakupu nieruchomości poniżej jej wartości, zasadami ustalenia
wartości rynkowej nieruchomości zawartymi w ustawie o gospodarce
nieruchomościami. Pojawia się pytanie o możliwość ingerencji sądu w metody
i techniki wyceny, które w myśl powołanego w skardze art. 154 ust. 1 u.g.n. należą
do rzeczoznawcy.
Co do zasady, w myśl powołanego przepisu, to rzeczoznawca dokonuje
wyboru właściwego podejścia do metody i techniki szacowania nieruchomości, przy
czym winien on uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,
przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane
o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Twierdzenie powoda,
iż w procesie odszkodowawczym, w którym potrzeba oszacowania wartości
rynkowej nieruchomości jest jedynie przesłanką do ustalenia wysokości będącego
przedmiotem sporu odszkodowania, sąd nie może biegłemu powołanemu dla
dokonania takiego oszacowania ograniczyć swobody wyboru metod i techniki
wyceny poprzez wskazanie, iż winna ona uwzględniać aktualny stan użytkowania
nieruchomości, jest chybione. Wskazać bowiem trzeba, iż zawarte w ustawie z dnia
9
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przepisy o wycenie
nieruchomości mają co prawda charakter powszechny w tym znaczeniu, że
dotyczą wszystkich nieruchomości, bez względu na ich położenie i bez względu na
podmiot własności, a zgodnie z art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia
wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których
mowa w przepisach rozdziału 1 działu V, jednak nie można pomijać, iż regulacja ta
służy wszelako innym celom niż ustalenie w postępowaniu sądowym wysokości
szkody wyrządzonej potencjalnemu nabywcy przez pośrednika, który kupił
nieruchomość dla siebie ze szkodą dla swego klienta (por. wyrok Sądu
Najwyższego z 11 stycznia 2007 r. II CSK 296/06, niepubl.).
Jak wyżej wskazano, oszacowanie wartości rynkowej przedmiotowej
nieruchomości było niezbędne dla ustalenia wysokości szkody powoda, a to
z kolei, czyli cel wyceny – także w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. – nie jest obojętne
przy wyborze metody wyceny. Jej wynik miał stanowić jedną z przesłanek ustalenia
szkody w postaci utraconych korzyści, której granice wyznacza art. 361 § 1 i 2 k.c.
Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego poglądem, w przypadku
szkody w postaci utraty spodziewanych korzyści z uwagi na hipotetyczny
charakter, wymagane jest wykazanie jej realności z tak dużym
prawdopodobieństwem, które uzasadnia przyjęcie wniosku, że utrata korzyści
rzeczywiście nastąpiła i że jest to typowe następstwo nienależytego wykonania
umowy przez pozwanego (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia
2004 r., III CK 495/02, niepubl., z dnia 28 stycznia 1999 r., III CKN 133/98, niepubl.,
z dnia 3 października 1979 r., II Cr 304/79, OSNC 1980/9/164).
Ustalając zatem prawdopodobieństwo wystąpienia u powoda szkody
w postaci utraconych korzyści, spowodowanej nienależytym wykonaniem umowy
pośrednictwa przez pozwanego, w wyniku czego powód nie nabył określonej
nieruchomości, nie sposób pominąć celu dla jakiego powód nieruchomość tę
zamierzał kupić, na co zasadnie zwróciły uwagę sądy orzekające w niniejszej
sprawie, a co także podnosił sam powód w pozwie wywodząc, iż poszukiwał działki
inwestycyjnej pod określoną, prowadzoną już przez niego działalność
gospodarczą. Przedmiotowa działka spełniała wymagane przez niego kryteria i to
decydowało o jej atrakcyjności, a nie to, że w obowiązującym już po sprzedaży
10
działki „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
miasta Z.” uchwalonych 19 sierpnia 2008 r., działka ta znajduje się w strefie
intensywnej urbanizacji miejskiej, na terenie dominacji zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej z usługami, która to okoliczność w 2007 r., kiedy ZSZS sprzedawał
nieruchomość nie była znana. Powód nie poszukiwał bowiem działki pod
budownictwo mieszkaniowe czy usługowe, ale dla wykorzystania jej jako plac
manewrowy dla prowadzonej nauki jazdy, a właśnie dla tego celu – z uwagi na
istniejącą już infrastrukturę – przedmiotowa działka się nadawała. Skoro zatem
powód planował wykorzystywać nieruchomość zgodnie z jej dotychczasowym
przeznaczeniem i z wykorzystaniem istniejącego stanu zagospodarowania z
korzyścią dla prowadzonej już działalności gospodarczej, uzasadnionym było
uwzględnienie tego faktu przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości dla
potrzeb określenia wysokości utraconych korzyści w związku z niedojściem do
skutku kupna przez niego tejże nieruchomości. Co do zasady słusznie podnosi
skarżący, iż subiektywne czynniki w postaci zamiaru czy woli wykorzystania
nieruchomości przez przyszłego właściciela, są dla wyceny jej wartości rynkowej
prawnie obojętne, jednak nie sposób ich pominąć przy ustaleniu zakresu szkody w
postaci utraconych korzyści. Nie chodzi wszak o ustalenie szkody abstrakcyjnej, a
więc takiej jaką mogłaby ponieść każda inna osoba, której udaremniono nabycie
danej działki, ale o szkodę poniesioną przez powoda w rzeczywiście zaistniałych
okolicznościach. W takim przypadku szkoda ta ustalana jest w realiach konkretnej
sprawy przez przeprowadzenie rozumowania, opartego na analizie dostępnych
faktów, mającego odtworzyć sytuację jaka najprawdopodobniej wystąpiłaby, gdyby
nie doszło do zdarzenia wywołującego szkodę (por. z uzasadnienia wyroku Sądu
Najwyższego z dnia 16 kwietnia 2008 r., V CSK 515/07, niepubl., wyrok z dnia 27
listopada 2002 r., I CKN 1215/00, OSP 2004/1/3).
Reasumując, przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb
określenia szkody w postaci utraconych korzyści, powstałej w związku
z niedojściem do skutku transakcji kupna tej nieruchomości w wyniku
nienależytego wykonania przez pozwanego umowy pośrednictwa, zasady
szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami
mają znaczenie tylko posiłkowe, a sąd orzekający o odszkodowaniu jest
11
uprawniony do ingerowania w metody i techniki stosowane przy wycenie
sporządzonej przez biegłego sądowego, w szczególności gdy chodzi o związanie
biegłego celem wyceny i wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości. Takie
postępowanie sądu nie narusza wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na marginesie tylko podnieść należy, że
i powód początkowo stanowisko powyższe podzielał, gdyż dla wykazania wartości
rynkowej nieruchomości załączył do pozwu operat szacunkowy z kwietnia 2007 r.,
sporządzony na jego zlecenie, na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości
przy uwzględnieniu jej stanu technicznego w kontekście przeznaczenia tej
nieruchomości na plac manewrowy, czyli z uwzględnieniem jej aktualnego
użytkowania. Dopiero w toku procesu powód zmienił stanowisko i żądał ustalenia
tej wartości z uwzględnieniem optymalnego sposobu użytkowania, który zgodnie ze
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
uchwalonym w 2008 r., wskazywał na możliwość przeznaczenia gruntu pod
zabudowę mieszkalną i usługową, co mogło wpłynąć na jego wartość. Przyjęcie
zatem przez sądy orzekające, iż w okolicznościach niniejszej sprawy, fakt zmiany
Studium uwarunkowań już po dacie w jakiej powód zawarłby umowę kupna z ZSZS
gdyby nie zachowanie pozwanego, nie mieści się w granicach normalnego związku
przyczynowego między szkodą powoda a nienależytym wykonaniem zobowiązania
przez pozwanego, jest uzasadnione i wbrew zarzutowi skargi nie narusza art. 361
§ 2 k.c. w zw. z art. 363 § 2 w zw. z art. 471 k.c.
Z uwagi na zasadność zarzutu skarżącego odnośnie do dokonanej przez
Sąd Apelacyjny z apelacji pozwanego zmiany wyroku Sądu Okręgowego, Sąd
Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok w tej części
(punkt I i IV) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego
(art. 108 § 2 k.p.c. w zw. z art. 39821
k.p.c.). W pozostałej części skarga kasacyjna
jako pozbawiona uzasadnionych podstaw podlegała oddaleniu (art. 39814
k.p.c.).