Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 272/11
POSTANOWIENIE
Dnia 16 lutego 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku G. K. i R. K. przy uczestnictwie A. K. i in. ,
o rozgraniczenie i wydanie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 16 lutego 2012 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 23 lutego 2011 r.,
1) uchyla zaskarżone postanowienie w części zmieniającej
(pkt I) postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 27
kwietnia 2009 r. i w tym zakresie oddala apelację
uczestników A. K. i M.K.
2) oddala wniosek skarżących o zasądzenie kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2009 r. Sąd Rejonowy dokonał
rozgraniczenia nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawców G. K. i R. K.,
obejmującej działkę nr 144 w L. m z nieruchomością stanowiącą działkę nr 123,
której właścicielami są uczestnicy A. K. i M. K. oraz z nieruchomością
uczestników obejmującą działkę nr 143. Przebieg granic ustalił według punktów 833,
832, 831 oraz 829, 828 i 831 oznaczonych przez biegłego zona na mapie
stanowiącej załącznik do jego opinii. Sąd nakazał również uczestnikom wydanie
części gruntu, który obecnie użytkują, a który – według ustalonego przebiegu granic
– należy do nieruchomości wnioskodawców.
Sąd ustalił, że w dniu 27 marca 1961 r. małżonkowie J. i A.. nabyli od H. T.
prawo użytkowania wieczystego działki nr 144 o powierzchni 1.000 m2
, zapisanej
obecnie w księdze wieczystej Kw /.../. W wyniku umownego działu spadku prawo
wieczystego użytkowania tej działki przypadło w 1981 r. J. R. Jego następcą była L.
R., która w dniu 17 października 2003 r. zbyła przysługujące jej prawo do działki
na rzecz wnioskodawców G. K. i R.K.
Prawo użytkowania wieczystego sąsiedniej działki oznaczonej numerem
ewidencyjnym 123, położonej przy ul. B. 10, o powierzchni 576 m2
(księga wieczysta
numer ....) nabyli w dniu 27 października 1976 r. do majątku wspólnego A. i M. K.
Prawo użytkowania wieczystego trzeciej z graniczących działek, oznaczonej
numerem ewidencyjnym 143, o powierzchni 579 m2
położonej przy ul. B. 8 (księga
wieczysta nr ....) nabyli do majątku wspólnego w dniu 5 lutego 1977 r. J. D. i J. D.
W dniu 21 listopada 1994 r. darowali je synowi A.
Od chwili, gdy uczestnicy zamieszkali na swoich działkach jako granicę
traktowali linie wyznaczone przez niski płot drewniany wybudowany przez J. R.,
nieświadomi, że nie przebiegał on po granicy wytyczonej zgodnie ze stanem prawnym
lecz był przesunięty w głąb działki nr 144 (obecnie należącej do wnioskodawców).
Późniejsze modernizacje nie zmieniły miejsca posadowienia tego płotu ani zakresu
korzystania przez sąsiadów z działek. Uczestnicy A. i M. K. od chwili zakupu
nieruchomości nr 123 korzystali z całego terenu aż do płotu oddzielającego ich
działkę od działki numer 144. Przy płocie uprawiali truskawki, ziemniaki, drzewa
owocowe. Obecnie znajduje się tam wybieg ich psa.
3
Również uczestnik J. D. traktował cały teren od płotu wzdłuż działki numer 144
jako jemu przynależny.
W 1999 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działek
nr 123 (przysługujące M. i A. K.) i 143 (przysługujące A. D.) w prawo własności.
Aktualnie współwłaścicielami działki nr 143 są J. D., A. D., W. D. i L. k.
W 2004 roku w trakcie wytyczania terenu pod budowę garaży na
nieruchomości wnioskodawców geodeta ustalił faktyczny przebieg granic. Wówczas
okazało się, że ogrodzenie działki wnioskodawców nie przebiega zgodnie z granicą
uwidocznioną w ewidencji gruntów i jest przesunięte na ich niekorzyść.
Wszczęte w lipcu 2005 r. postępowanie administracyjne w sprawie
rozgraniczenia nieruchomości stron nie doprowadziło do zawarcia ugody.
Sąd Rejonowy ustalił, że ogrodzenie dzielące nieruchomość
wnioskodawców od nieruchomości uczestników nie odzwierciedla prawnej granicy
pomiędzy nieruchomościami. Przyjął także, że uczestnicy nabyli przez zasiedzenie
prawo użytkowania wieczystego przygranicznych pasów gruntu po upływie dziesięciu
lat od momentu objęcia gruntu we władanie (odpowiednio w latach 1986 i 1987),
można im bowiem przypisać dobrą wiarę. Wskazał jednak, że wnioskodawcy nabyli
nieruchomość, której rzeczywisty stan prawny sprzeczny był ze stanem prawnym
ujawnionym w księdze wieczystej, korzystając z ochrony wynikającej
z przewidzianej w art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361, dalej oznaczaną jako „u.k.s.w.”) rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych co do prawa do nieruchomości ujawnionego
w księdze jako przysługujące zbywcy. W rezultacie Sąd uznał, że skutek w postaci
nabycia prawa do gruntu w drodze zasiedzenia przez uczestników postępowania
został zniweczony, co uzasadniało dokonanie rozgraniczenia według granicy
ewidencyjnej i zobowiązanie uczestników do wydania wnioskodawcom
przygranicznych pasów gruntu, które do nich nie należą.
Sąd Okręgowy, na skutek apelacji wniesionej jedynie przez uczestników M.
K. i A. K., zmienił zaskarżone postanowienie w części dotyczącej rozgraniczenia
nieruchomości wnioskodawców i nieruchomości apelujących uczestników, ustalając
przebieg granicy pomiędzy ich działkami zgodnie z linią wyznaczoną przy
4
uwzględnieniu nabycia przez skarżących w drodze zasiedzenia pasa
przygranicznego, ewidencyjnie stanowiącego część nieruchomości
wnioskodawców oraz oddalając żądanie wydania tego pasa gruntu
wnioskodawcom.
Sąd odwoławczy zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego,
natomiast dokonał ich odmiennej oceny prawnej. Zgodził się wprawdzie z wnioskiem,
że na skutek upływu czasu uczestnicy M. i A. K. nabyli w drodze zasiedzenia
użytkowanie wieczyste gruntu między granicami wynikającymi z dokumentów
geodezyjnych (granicami prawnymi) a granicami wytyczonymi linią ogrodzenia
(faktycznego samoistnego posiadania). Uznał jednak, że art. 5 u.k.w.h., który
rozstrzyga kolizję między prawem nabytym w drodze zasiedzenia a prawem
nabytym na mocy rękojmi na korzyść tego ostatniego prawa, nie ma zastosowania
w rozpatrywanym przypadku. Powołując się na pogląd wyrażony w uchwale Sądu
Najwyższego z dnia 28 lutego 1989 r. (III CZP 13/89, OSNC 1990/2/26), stwierdził, że
działanie rękojmi dotyczy wpisów w działach II, III i IV księgi wieczystej, natomiast nie
obejmuje opisu nieruchomości, do którego należy określenie powierzchni gruntu
i granic nieruchomości. Opis cech fizycznych nieruchomości sam przez się nie
tworzy jej stanu prawnego. W konsekwencji Sąd Okręgowy dokonał rozgraniczenia
na podstawie art. 153 k.c., uwzględniając jako kryterium stan prawny wynikający
z nabycia przez skarżących prawa użytkowania wieczystego spornej części gruntu
w drodze zasiedzenie i oddalił żądanie wydania części gruntu znajdującego się w ich
posiadaniu.
Postanowienie Sądu Okręgowego wnioskodawcy zaskarżyli skargą kasacyjną
opartą na podstawie z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 5 u.k.w.h.
w zw. z art. 153 k.c., przez ich błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że zarzut
zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości powodów nie
dotyczy prawa użytkowania wieczystego wnioskodawców lecz odnosi się tylko do
oznaczenia fizycznych cech nieruchomości oraz że instytucja rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy prawa przed nieujawnionym
w księgach wieczystych zasiedzeniem przez osobę trzecią części prawa
użytkowania wieczystego nieruchomości.
5
We wnioskach skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego „wyroku”
w całości oraz przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego
rozpoznania wraz z orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Rozbieżność pomiędzy stanowiskami Sądów obydwu instancji wynika
z odmiennej kwalifikacji nieujawnionej w księdze wieczystej zmiany obszaru
sąsiadujących nieruchomości, spowodowanej zasiedzeniem prawa użytkowania
wieczystego przygranicznego pasa przez użytkowników działki graniczącej
(uczestników M. i A. K.). Sąd pierwszej instancji ocenił, że tego rodzaju zmiana
dotyczy stanu prawnego nieruchomości i, jeśli nie została wpisana do księgi
wieczystej, nie wpływa na zakres praw nabywcy w dobrej wierze, który – korzystając
z ochrony przewidzianej w art. 5 k.w.s.h. – nabywa prawa do nieruchomości
nieuszczuplonej w wyniku zasiedzenia. Sąd drugiej instancji natomiast uznał, że
w wyniku zasiedzenia doszło wprawdzie do umniejszenia obszaru nieruchomości
nabywanej przez wnioskodawców i zmiany jej granic, jednak obszar i przebieg granic
nie odnoszą się do stanu prawnego lecz tylko opisują stan fizyczny nieruchomości.
Opis nieruchomości nie dotyczy jej stanu prawnego, co wyłącza go z zakresu działania
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Zarzuty skarżących uderzają w przyjętą przez Sąd Okręgowy wykładnię art. 5
u.k.w.h. Zdaniem wnioskodawców, zmiana przebiegu granicy wynikająca
z zasiedzenia przez inną osobę części prawa użytkowania wieczystego ujawnionego
w księdze wieczystej, i w księdze tej nie odnotowana, stanowi zmianę stanu prawnego
prowadzącą do niezgodności tego stanu oznaczonego w księdze z rzeczywistym
stanem prawnym. Nie powinna więc być traktowana jedynie jako zmiana cech
fizycznych nieruchomości. Tego rodzaju niezgodność uprawnia nabywcę w dobrej
wierze do powołania się na art. 5 u.k.w.h. jako podstawę nabycia prawa w stanie
wynikającym z wpisów w księdze wieczystej.
Stanowisko wnioskodawców uznać należy za trafne.
Stan prawny nieruchomości rozumieć należy jako stan praw do niej. Prawa
odnoszące się do nieruchomości ujęte są w działach II – IV księgi wieczystej. Nie
można jednak ustalić ich pełnej treści bez uwzględnienia opisu nieruchomości
6
zawartego w dziale I. Opis ten określa cechy fizyczne nieruchomości, które identyfikują
i umieszczają nieruchomość w przestrzeni. O ile więc same cechy fizyczne nie
mieszczą się w pojęciu stanu prawnego, ponieważ opisują tylko, dla jakiej
nieruchomości księga jest prowadzona, o tyle – w połączeniu z wynikającymi
z dalszych działów prawami do nieruchomości – nabierają znaczenia prawnego jako
wyznacznik przedmiotu określonego prawa. Z tego powodu opis nieruchomości
powinien odpowiadać stanowi rzeczywistemu i w tym celu może być prostowany
w trybie art. 62613
§ 2 k.p.c. i art. 27 u.k.w.h. Jeżeli jednak treść działu I – 0 nie
odtwarza dokładnie rzeczywistości, jest to tylko nieadekwatność odzwierciedlenia
stanu faktycznego w opisie, nie wpływająca na przedmiot praw. Przedmiot ten stanowi
nieruchomość istniejącej w przestrzeni, a nie jej opis wieczystoksięgowy. Przy takim
rozumieniu znaczenia działu I – 0 księgi wieczystej Sąd Najwyższy przyjmuje
w orzecznictwie, że wpis w tym dziale nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg
wieczystych, ustanowioną w art. 5 u.k.w.h. (por. uchwały z dnia 28 lutego 1989 r.,
III CZP 13/89, OSNC 1990/2/26 i z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 15/94, Wokanda
1994/4/5), przy czym swoją interpretację rozciągał także na wypadki, kiedy określona
część opisanej nieruchomości nie wchodziła już w jej skład, ponieważ z różnych
przyczyn została odłączona, m. in. z tego powodu, że stała się przedmiotem własności
osób trzecich. Wykładnia zastosowana w powyższych orzeczeniach prowadziła
do kwalifikowania stanów faktycznych, także zbliżonych do występującego
w niniejszej sprawie, jako dotyczących niezgodności rzeczywistości z opisem
zawartym w dziale I – 0 tak, jak to uczynił Sąd Okręgowy. Inne stanowisko Sąd
Najwyższy zajął natomiast w uchwale z dnia 27 grudnia 1994 r. (III CZP 158/94,
III CZP 158/94, OSNC 1995/4/59) i późniejszych orzeczeniach akceptujących ten sam
pogląd (por. postanowienie z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 677/99, Lex nr 52134
i postanowienia z dnia 17 listopada 2006 r., V CSK 284/06, Lex nr 607575 oraz z dnia
19 sierpnia 2009 r., III CZP 51/09, nie publ.). Co do zasady podzielił w nich
zapatrywanie, że wpisy w dziale I – 0 księgi wieczystej nie tworzą stanu prawnego
nieruchomości, uznał jednak, że w wypadku, kiedy – na skutek nieujawnionych zmian
stanu prawnego księga wieczysta obejmuje nieruchomość, do której wydzielonej
części w rzeczywistości prawo przysługuje innej osobie niż wpisana, przez co część ta
stanowi inną, odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. – wadliwość księgi
7
wieczystej nie dotyczy danych zawartych w dziale I – 0 lecz błędnego wpisu w dziale II
i zastosowanie w takim wypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest
wyłączone. Stanowisko to spotkało się z pozytywnym przyjęciem w piśmiennictwie.
Podziela je także Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.
W sprawie tej wprawdzie przedmiotem czynności prawnej nie było prawo własności,
lecz wieczystego użytkowania, nie zmienia to jednak oceny, że w wyniku zasiedzenia
prawa użytkowania wieczystego w zakresie przygranicznego pasa nieruchomości
nabytej przez wnioskodawców księga wieczysta dla tej nieruchomości obejmowała
w istocie dwie nieruchomości, prawa do których przysługiwały różnym podmiotom.
Przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi być tożsamy z nieruchomością, na
której prawo to powstało, wobec czego z chwilą zasiedzenia użytkowania wieczystego
na części nieruchomości – część ta wyodrębniła się i powinna być dla niej założona
nowa księga lub powinna zostać przeniesiona do księgi prowadzonej dla
nieruchomości sąsiedniej – uczestników, którzy zasiedzieli to prawo. Nieodnotowanie
zmian w prawie użytkowania wieczystego spowodowało, że obydwie nieruchomości
figurowały w tej samej księdze wieczystej, a prawo ich wieczystego użytkowania
zapisane było na rzecz zbywców, od których nabyli je wnioskodawcy. Tym samym
spełniona została przewidziana w art. 5 u.k.w.h. przesłanka niezgodności między
stanem prawnym nieruchomości (pasa, prawo użytkowania wieczystego którego
zasiedzieli uczestnicy) a rzeczywistym stanem prawnym. Z uwagi na wystąpienie
jednocześnie pozostałych przesłanek tego przepisu, wnioskodawcy nabyli prawo
użytkowania wieczystego w zakresie wynikającym z wpisów w księdze wieczystej,
a nie tylko w takim zakresie, w jakim przysługiwało ono w chwili zawarcia umowy
zbywcom.
Z tych względów zaskarżone postanowienie należało uchylić w części objętej
skargą kasacyjną i oddalić w tym zakresie apelację.
Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 39821
k.p.c. w zw. z art.
391 § 1 i z art. 520 § 1 k.p.c.
8
md