Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 264/11
POSTANOWIENIE
Dnia 24 maja 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Anna Kozłowska
SSN Maria Szulc
w sprawie z wniosku Zakładu Elektroenergetycznego Spółki
Akcyjnej w G.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K.
o założenie księgi wieczystej i wpis prawa użytkowania wieczystego,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 maja 2012 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 17 marca 2011 r.,
1) oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od wnioskodawcy na rzecz uczestnika
postępowania Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej
Skarbu Państwa kwotę 120 (sto dwadzieścia) zł tytułem
zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 4 stycznia 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek
Zakładu Elektroenergetycznego S.A. z siedzibą w G. o odłączenie: działki nr 132 z
księgi wieczystej A k. 27, działki nr 131 z księgi wieczystej B k. 232, działki nr 130
z księgi wieczystej B k. 240, działki nr 129 z księgi wieczystej C k. 685 i działki nr
125/2 z księgi wieczystej X, założenie dla tych działek nowej księgi wieczystej i
wpisanie w niej prawa użytkowania wieczystego na rzecz wnioskodawcy.
Wnioskodawca jako dokument mający stanowić podstawę wpisu dołączyła
wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z map ewidencyjnych dla wyżej wymienionych
działek, decyzję Wojewody Ś. z dnia 5 lutego 2001 r. nr […] i z dnia 27 maja 2002 r.
nr […], odpis z rejestru handlowego nr […], odpis postanowienia Sądu Rejonowego
z dnia 29 czerwca 2001 r., […], kserokopię odpisu pełnego z KRS nr […]
poświadczoną za zgodność z oryginałem przez radcę prawnego oraz
uwierzytelnione tłumaczenie na język polski wpisów dokonanych w języku
niemieckim w księgach wieczystych A k. 27, B k.232 i 240, C k. 685, C k. 684, D k.
209, E k. 27.
Poza księgą wieczystą X, gdzie jako właściciel jest ujawniony Skarb Państw,
we wszystkich innych księgach objętych wnioskiem o odłączenie, jako właściciel
figuruje Skarb Państwa – Przedsiębiorstwo Państwowe – Zakłady Energetyczne
Okręgu […] w K. Z dokumentacji geodezyjnej załączonej do wniosku wynika, że na
działkach o numerach geodezyjnych 132, 131, 130, 129 i 125/2 są usytuowane
budynki, o których ujawnienie w nowozakładanej księdze wieczystej nie wniósł
wnioskodawca. Stanowiło to przeszkodę do uwzględnienia wniosku ze względu na
normę zawartą w art. 235 § 2 k.c. oraz obowiązki właściciela wynikające z art. 35
ust. 1 u.k.w.h. Nadto budynki usytuowane na wymienionych działkach są częściowo
położone na innych działkach, które nie są objęte decyzją uwłaszczeniową wydaną
przez Wojewodę Ś. w dniu 5 lutego 2001 r. Nie jest zatem możliwe ujawnienie
prawa wnioskodawcy bez przedłożenia dokumentu, z którego będzie wynikało, iż
także w odniesieniu do tych działek ma on tytuł prawny w postaci własności bądź
prawa użytkowania wieczystego. Ponadto wnioskodawca nie wykazał swojego
następstwa prawnego po figurującym w decyzji uwłaszczeniowej Przedsiębiorstwie
3
Państwowym – Zakładzie Energetycznym „G.” w G., bowiem dołączona do wniosku
kserokopia odpisu Krajowego Rejestru Sądowego, poświadczona za zgodność
przez radcę prawnego, nie stanowi dokumentu urzędowego, który może być
podstawą wpisu w księdze wieczystej.
Apelacja wnioskodawcy wniesiona od postanowienia Sądu Rejonowego
została oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego z dnia 17 marca 2011 r. Sąd
drugiej instancji uznał za prawidłową ocenę, że podstawą oddalenia wniosku był
wadliwie sformułowany wniosek, który pomijał ujawnienie prawa składowego
(własności budynków i ich części, które są posadowione na gruncie oddanym w
użytkowanie wieczyste). Uwzględnienie wniosku naruszałoby art. 1 u.k.w.h., gdyż
prowadziłoby do powstania niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd ma obowiązek sprawdzenia
danych wskazanych we wniosku z danymi z katastru nieruchomości. Brak
zgodności tych danych stanowi przeszkodę do wpisu, chyba, że nie istnieje
możliwość dokonania takiego sprawdzenia. Uprawnienia do budynków wykazuje
się nie tylko w dziale I-O księgi wieczystej, ale także w działach II-IV. Nie było
podstaw do tego, aby ujawnić samo prawo użytkowania wieczystego z
jednoczesnym wpisem w dziale III, na podstawie art. 62613
§ 1 k.p.c., ostrzeżenia o
dostrzeżonej niezgodności. Zasadnie przy tym Sąd Rejonowy przyjął, że
wnioskodawca nie posiada uregulowanego stanu prawnego na chwilę złożenia
wniosku, bowiem część budynków zlokalizowanych na działkach objętych
wnioskiem o wpis przechodzi na grunt sąsiedni, a wnioskodawca nie przedłożył
tytułu prawnego do tych nieruchomości. Deklaratoryjne potwierdzenie nabycia
prawa użytkowania wieczystego i własności części budynku posadowionego
częściowo na tym gruncie, a częściowo na gruncie nieobjętym tą decyzją w trybie
postępowania administracyjnego, nie może wywołać skutków w sferze prawa
cywilnego, gdyż czynność prawna ustanowienia użytkowania wieczystego mająca
za przedmiot część budynku jest uznawana za nieważną. W konsekwencji,
załączona do wniosku decyzja nie może wywołać skutków w sferze powstania obu
praw, tj. zarówno prawa użytkowania wieczystego, jak i własności budynków oraz
części budynków posadowionych na wskazanych działkach, tym bardziej, że żaden
z przechodzących przez grunt sąsiedni budynków nie został podzielony po
4
płaszczyźnie, którą stanowi ściana dzieląca budynek na dwa odrębne budynki
tworzące zamkniętą funkcjonalnie całość. Decyzja ta nie może stanowić w związku
z tym podstawy wniosku w ogóle, w tym w zakresie ujawnienia tylko prawa
użytkowania wieczystego. Sąd Okręgowy uznał również za prawidłowe stanowisko
Sądu pierwszej instancji, że w odniesieniu do kserokopii dokumentu urzędowego
poświadczonego za zgodność przez radcę prawnego, w postępowaniu
wieczystoksięgowym nie może mieć zastosowanie art. 129 § 2 k.p.c., gdyż w tym
zakresie w postępowaniu tym ma zastosowanie autonomiczna regulacja zawarta
w art. 6262
§ 3 k.p.c.
Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniósł
wnioskodawca. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej zarzucił naruszenie:
- art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: „u.g.n.”), na
podstawie którego wydano zakwestionowane przez Sąd decyzje Wojewody Ś.
oraz art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie u.g.n. poprzez ich
błędną wykładnię i uznanie, że fakt, iż na danej nieruchomości będącej w dniu
5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowej osoby prawnej znajduje się
budynek, który częściowo wykracza poza tę nieruchomość jest okolicznością
sprawiającą, że taka państwowa osoba prawna nie nabyła z mocy prawa
użytkowania wieczystego tej nieruchomości ani prawa własności tego budynku;
- art. 235 k.c. w zw. z art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie u.g.n.
poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że wnioskodawca nie
nabył własności budynków wymienionych w decyzji Wojewody Ś. z dnia 5
lutego 2001 r., zmienionej decyzją z dnia 27 maja 2002 r., gdyż niektóre z tych
budynków w części są położone na nieruchomości nieobjętej tą decyzją;
- art. 151 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie.
Sąd nie zważył w jaki sposób wyżej wymieniony przepis określa konsekwencje
prawne przekroczenia granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub
innego urządzenia ani faktu, iż z mocy wyżej wymienionego przepisu
przyjmowana jest zasada jedności prawnej budynku. W konsekwencji Sąd
orzekł w taki sposób, jakby zasada jedności prawnej budynku obowiązywała
5
tylko wówczas, gdy budynek został posadowiony na dwóch nieruchomościach,
ale należących do jednego właściciela lub użytkownika wieczystego;
- art. 233 k.c., zgodnie z którym użytkownik wieczysty może swoim prawem
rozporządzać w zw. z art. 27 u.g.n. oraz art. 21 ust. 1 Konstytucji poprzez nie
zastosowanie wyżej wymienionych przepisów i w konsekwencji wydanie
rozstrzygnięcia prowadzącego do skutku w postaci utraty przez użytkownika
wieczystego prawa do rozporządzania swoim prawem, jeżeli na gruncie
objętym użytkowaniem wieczystym znajdują się budynki wykraczające poza
granicę tego gruntu;
- art. 58 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu, tj. poprzez
zastosowanie go do ostatecznych decyzji administracyjnych Wojewody Ś. i
uznanie ich nieważności.
W ramach drugiej podstawy kasacyjnej zarzucił naruszenie:
- art. 1 i art. 35 ust. 1 u.k.w.h. poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do
konkluzji, iż nie jest dopuszczalny wniosek o wpis prawa użytkowania
wieczystego do księgi wieczystej nie połączonego z wnioskiem o wpis prawa
własności budynków na nieruchomości posadowionych, gdy tymczasem brak
jest przepisu prawa, który stanowiły, iż dopuszczalność wniosku o wpis prawa
użytkowania wieczystego uzależniona jest od jednoczesnego wniosku o wpis
prawa własności położonych na tym gruncie budynków;
- art. 184 Konstytucji oraz art. 1 i 2 k.p.c. poprzez ich błędną wykładnię,
a w konsekwencji niezastosowanie oraz w efekcie naruszenie zasady
związania sądu wieczystoksięgowego ostateczną decyzją administracyjną
i uznanie w ramach niniejszej sprawy za nieważną i niewiążącą sądu w całości
– ostatecznej decyzji Wojewody Ś. z dnia 5 lutego 2001 r. o stwierdzeniu
nabycia z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Przedsiębiorstwo
Państwowe Zakład Energetyczny „G.” w G. prawa użytkowania wieczystego
działek, których dotyczył wniosek oraz prawa własności budynków oraz
ostatecznej decyzji Wojewody Ś. z dnia 27 maja 2002 r. o zmianie za zgodą
stron wyżej wymienionej decyzji w zakresie oznaczenia budynków – z uwagi
na fakt, iż zdaniem Sądu decyzja ta wymienia w swej treści budynki, które w
części nie są położone na nieruchomości objętej tą decyzją. Kwestionowanie
6
decyzji administracyjnych – nawet jeśli dotyczą one spraw z zakresu prawa
cywilnego – przez sądy powszechne jest niedopuszczalne;
- art. 6268
k.p.c. oraz art. 62613
k.p.c. poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą
do przekroczenia zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego i uznaniu
zupełnie innej roli sądu wieczystoksięgowego niż ta, którą ten Sąd w istocie
posiada zgodnie z prawem. Sąd nie może uzależnić dokonania wpisu od
złożenia jeszcze innego wniosku o wpis innego prawa, chyba że wpis tego
drugiego prawa warunkuje powstanie tego pierwszego prawa. W razie
dostrzeżenia niezgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym konsekwencją tego nie może być odmowa wpisu, lecz
zastosowanie art. 62613
k.p.c. i wpisanie z urzędu ostrzeżenia w tym zakresie;
- art. 6262
§ 3 k.p.c., art. 6269
k.p.c. oraz art. 129 ust. 2-4 k.p.c. w zw. z art. 13
§ 2 k.p.c., jak również art. 244 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez ich
błędną wykładnię i uznanie, że: a) z mocy art. 6262
§ 3 k.p.c. jako przepisu
szczególnego – w postępowaniu wieczystoksięgowym nie stosuje się art. 129
ust. 2-4 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.; b) charakteru dokumentu urzędowego
w rozumieniu art. 244 k.p.c. nie ma poświadczona przez radcę prawnego
będącego pełnomocnikiem uczestnika kopia odpisu KRS; c) w przypadku
przedłożenia kopii dokumentu urzędowego poświadczonej za zgodność
z oryginałem przez radcę prawnego będącego pełnomocnikiem wnioskodawcy
– sąd może oddalić wniosek z mocy art. 6269
bez potrzeby uprzedniego
wzywania o przedłożenie oryginału dokumentu na podstawie art. 129 § 4
k.p.c.;
- art. 386 § 1 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie, mimo zarzutu apelacji,
naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 27 u.k.w.h. poprzez jego
niezastosowanie przy dokonywaniu wykładni wyżej wymienionych przepisów,
na podstawie których Sąd ustalił rolę sądu wieczystoksięgowego jako
zapobiegającego wpisom powodującym powstanie niezgodności stanu
ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd
powinien był przepis ten zastosować i zważyć, iż brak ujawnienia budynku nie
stanowi przeszkody do założenia księgi wieczystej i dokonaniu wpisu
użytkownika wieczystego. Niezgodności w oznaczeniu nieruchomości (w tym
7
co do budynków) mogły zostać usunięte w terminie późniejszym w wyżej
wymienionym trybie.
Wnioskodawca wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz
poprzedzającego go postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 4 stycznia 2011 r.
oraz założenie dla tych działek nowej księgi wieczystej i wpisanie w niej prawa
użytkowania wieczystego na rzecz wnioskodawcy.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnik postępowania Skarb Państwa
– Prezydent Miasta K. zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa
podniósł, że postępowanie w zakresie obejmującym rozpoznanie wniosku
dotyczącego: działki nr 132 z księgi wieczystej A k. 27, działki nr 131 z księgi
wieczystej B k. 232, działki nr 130 z księgi wieczystej B k. 240, działki nr 129 z
księgi wieczystej C k. 685 – dotknięte jest nieważnością postępowania, z tej
przyczyny, że w tym zakresie sprawa została już osądzona prawomocnym
postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 13 sierpnia 2003 r. w sprawie
zainicjowanej wnioskiem wnioskodawcy z udziałem Skarbu Państwa – Prezydenta
K. Podnosząc ten zarzut, uczestnik postępowania wniósł o uchylenie zaskarżonego
postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia Sądu Rejonowego oraz o
odrzucenie wniosku w części prawomocnie już osądzonej.
Zgodnie z art. 39813
§ 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje
skargę kasacyjną w granicach zaskarżenia oraz w granicach podstaw; w granicach
zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania.
Ze względu na powołany przepis, mimo że wnioskodawca nie podniósł zarzutu
nieważności postępowania, zachodziła potrzeba odniesienia się do zarzutu
nieważności postępowania podniesionego przez uczestnika postępowania
w odpowiedzi na skargę kasacyjną. Na wstępie należy odrzucić stanowisko
wnioskodawcy wyrażone w piśmie procesowym na etapie postępowania
kasacyjnego, według którego nie można przyjąć stanu rzeczy osądzonej z tego
względu, że prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 13 sierpnia 2003
r. zapadło – zdaniem wnioskodawcy – w postępowaniu dotkniętym nieważnością
postępowania (z przyczyn szczegółowo wskazanych w piśmie wnioskodawcy z
dnia 27 lipca 2011 r.). Orzeczenie prawomocne wywołuje wszystkie skutki
8
procesowe chociażby zostało wydane w postępowaniu dotkniętym nieważnością
postępowania dopóki, dopóty nie zostanie uchylone w ramach określonych
postępowań umożliwiających wzruszenie prawomocnych orzeczeń (wznowienia
postępowania czy też w wyniku postępowania wywołanego skargą kasacyjną). Sąd
Najwyższy nie jest uprawniony do badania, jako przesłanki rozstrzygnięcia, czy
prawomocne orzeczenie wydane w innej, prawomocnie rozstrzygniętej, sprawie jest
dotknięte nieważnością postępowania. W konsekwencji należało przyjąć, że
prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 13 sierpnia 2003 r. wywołuje
wszystkie skutki prawne, w tym wynikające z art. 366 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.
Mimo tego, postępowanie przed Sądami obu instancji nie było dotknięte
nieważnością postępowania, gdyż sprawa zainicjowania nowym wnioskiem – także
w odniesieniu do nieruchomości obejmującej działki wskazane przez uczestnika
postępowania w odpowiedzi na skargę kasacyjną – nie została wcześniej
prawomocnie osądzona. Badając, czy zachodzi stan rzeczy osądzonej należy
wziąć pod uwagę treść żądania oraz podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. W
postępowaniu wieczystoksięgowym zakres kognicji sądu jest ograniczony. Zgodnie
bowiem z art. 6268
§ 1 k.p.c., wpis jest dokonywany jedynie na wniosek i w jego
granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu.
Natomiast według art. 6268
§ 2 k.p.c., rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada
jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść
księgi wieczystej. Gdy brak jest podstaw do wpisu albo jeżeli istnieją przeszkody do
jego dokonania sąd oddala wniosek o wpis (art. 6269
k.p.c.). Wskazane wyżej,
specyficzne uregulowania dotyczące zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego
należy mieć na uwadze, ustalając zakres powagi rzeczy osądzonej. Dla jego
ustalenia będzie istotna treść żądania zawartego we wniosku oraz podstawa
wniosku, tj. dokumenty załączone do wniosku dla uzasadnienia żądanego wpisu, z
których wynika określona podstawa faktyczna rozstrzygnięcia. Uwzględniając
powyższe, nie zachodziła tożsamość żądań wniosków; wniosek rozstrzygnięty
prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 13 sierpnia 2003 r.
dotyczył łącznego ujawnienia na rzecz wnioskodawczyni prawa użytkowania
wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków wzniesionych na gruncie,
natomiast obecny wniosek dotyczył wyłącznie ujawnienia prawa użytkowania
9
wieczystego gruntu. Późniejszy wniosek pomijał również ujawnienie w dziale I
księgi wieczystej budynków. Nie zachodziła także pełna tożsamość co do
nieruchomości gruntowej, dla której obecnie miała zostać założona jedna nowa
księga wieczysta z wpisem prawa użytkowania wieczystego na rzecz
wnioskodawczyni w stosunku do wniosku, który był przedmiotem prawomocnego
rozstrzygnięcia Sądu Rejonowego, który obejmował wniosek o założenie odrębnych
ksiąg wieczystych w stosunku do każdej z działek. Częściowo inne były także
dokumenty, które miały stanowić podstawę wniosków. Z tych przyczyn brak było
podstaw do przyjęcia, że sprawa zainicjowana późniejszym wnioskiem była już
wcześniej prawomocnie rozstrzygnięta prawomocnym postanowieniem Sądu
Rejonowego z dnia 13 sierpnia 2003 r.
Zasadniczą przyczyną oddalenia wniosku o założenie nowej księgi
wieczystej było to, że wnioskodawca wniósł jedynie o wpisanie w księdze
wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu z pominięciem ujawnienia
w dziale I księgi wieczystej budynków wzniesionych na gruncie oraz w dziale II
prawa własności na rzecz wnioskodawcy budynków znajdujących się na tym
gruncie. Wprawdzie nie ma przepisu, który wprost wyrażałby obowiązek
równoczesnego złożenia wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej prawa
użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków lub innych
urządzeń znajdujących się na tym gruncie, stanowiących odrębny od gruntu
przedmiot prawa własności, jednakże obowiązek taki wynika z istoty wzajemnej
relacji obu praw określonej w przepisach prawa materialnego. Zgodnie z art. 235
§ 1 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub
jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez użytkownika
wieczystego stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych
urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy
zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Przysługująca
użytkownikowi wieczystemu odrębna od gruntu własność budynków i innych
urządzeń wzniesionych na gruncie (art. 46 k.c.) jest prawem związanym
z użytkowaniem wieczystym, które jest prawem silniejszym, własność zaś
budynków jest pochodną tego prawa (por. uzasadnienie uchwały Sądu
Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007, nr 11,
10
poz. 163). Wbrew jednak stanowisku wnioskodawcy, nie można rozdzielić
możliwości rozpoznania wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania
wieczystego gruntu oraz wniosku o wpis prawa własności budynków i innych
urządzeń znajdujących się na tym gruncie, jeżeli ze zdarzenia prawnego (czynności
prawnej bądź decyzji administracyjnej), które ma stanowić podstawę wpisu
w księdze wieczystej, wynika, że na gruncie znajdują się budynki lub inne
urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Ze względu na
wzajemną relację obu praw, tj. prawa użytkowania wieczystego oraz prawa
własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na gruncie – wynikającą
z art. 235 § 1 k.c. – w orzecznictwie przyjęto, że zdarzenie prawne, którego
przedmiotem jest ustanowienie bądź przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
oraz prawa własności budynku na rzecz użytkownika wieczystego powinno
prawidłowo ustanawiać (przenosić) nie tylko prawo użytkowania wieczystego
gruntu, ale również prawo własności budynku, stanowiącego odrębny od gruntu
przedmiot własności. Innymi słowy, nie dochodzi do skutecznego ustanowienia albo
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, jeżeli jednocześnie nie
następuje skuteczne przeniesienie na rzecz użytkownika wieczystego własności
budynku znajdującego się na tym gruncie. W szczególności umowa przeniesienia
prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, nie zawierająca
postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna – art.
58 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00,
OSNC 2004, nr 4, poz. 61). O wzajemnej zależności obu praw przesądzono także
w razie ich nabycia w ramach postępowania egzekucyjnego. W postanowieniu
z dnia 19 listopada 1996 r., III CKU 10/96 (OSNC 1997, nr 3, poz. 32) Sąd
Najwyższy przyjął, że postanowienie o przysądzeniu przedmiotu egzekucji po
zakończeniu licytacji i udzieleniu przybicia pod względem przedmiotowym powinno
odpowiadać opisowi. Jeżeli przedmiotem opisu była nieruchomość budynkowa jako
prawo związane z użytkowaniem wieczystym, postanowienie to powinno wymieniać
obydwa związane prawa. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Najwyższy przyjął –
rozważając sytuację odwrotną do tej, która jest przedmiotem rozstrzygania
w sprawie – że wadliwe postanowienie o przysądzeniu własności pomijające
użytkowanie wieczyste nie może być podstawą wpisu w księdze wieczystej prawa
11
własności budynków, która to własność istnieje tylko w powiązaniu z użytkowaniem
wieczystym gruntu. Wpis ograniczający się do prawa własności budynków byłby
sprzeczny z art. 1 u.k.w.h. oraz art. 235 k.c. Również w uchwale z dnia 26 kwietnia
2007 r., III CZP 27/07 (OSNC 2008, nr 6, poz. 62) Sąd Najwyższy przyjął,
że umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną księgą
wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku, jest
nieważna. O wzajemnej zależności obu prawa przekonuje również orzecznictwo
dotyczące czynności prawnej obejmującej przeniesienie prawa użytkowania
wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek posadowiony także na
nieruchomości sąsiedniej (z przekroczeniem granicy). W takim przypadku, umowa
o oddanie jednej z nich w użytkowanie wieczyste jest nieważna, jeżeli budynek nie
został podzielony w ten sposób, że możliwe było przeniesienie własności części
budynku na użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, Lex nr 589956). Jedynie w uchwale z dnia
21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05 (OSNC 2006, nr 3, poz. 44) przyjęto, że umowa
oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz przeniesienia
własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna (art. 58 § 1 i 3 k.c.),
jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o przeniesieniu własności części
budynku nie zostałaby zawarta. W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy zwrócił
przy tym uwagę, że dopuszczalność takiej umowy, według kryterium ważności
części czynności prawnej (art. 58 § 1 i 3 k.c.), musi uwzględniać ograniczoną
kognicję sądu wieczystoksięgowego, który nie może, poza wskazanymi w art. 6268
§ 2 k.p.c. podstawami, ustalać okoliczności niezbędnych do rozstrzygania ważności
czynności prawnej. Także z uzasadnienia tego orzeczenia wynika jednoznacznie,
że dopiero stwierdzenie ważności czynności prawnej w części dotyczącej
przeniesienia własności części budynku jest warunkiem ważności przeniesienia
prawa użytkowania wieczystego.
W świetle powyższych orzeczeń należy stwierdzić, że gdy dochodzi do
ustanowienia (przeniesienia) prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym
znajdują się budynki lub inne urządzenia, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot
własności, związek obu praw ze sobą jest na tyle silny, iż z jednej strony
ustanowienie (przeniesienie) prawa użytkowania wieczystego gruntu warunkuje
12
możliwość przeniesienia na użytkownika wieczystego gruntu własności budynków
i innych urządzeń, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, z drugiej
zaś strony, prawidłowe przeniesienie własności tych budynków i urządzeń na rzecz
użytkownika wieczystego wpływa na ważność ustanowienia (przeniesienia) samego
prawa użytkowania wieczystego. Ta ścisła, wynikająca z przepisów prawa
materialnego, zależność obu praw, uzasadnia stanowisko, że wniosek o ujawnienie
w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajdują
się budynki lub inne urządzenia, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot
własności, powinien także zawierać wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej
własności tych budynków. Tylko wówczas może nastąpić ocena skuteczności
materialnoprawnej zdarzenia prawnego, z którego zaistnieniem związane jest
nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków
lub innych urządzeń znajdujących się na gruncie. Wpis w księdze wieczystej
ograniczony jedynie do prawa użytkowania wieczystego gruntu naruszałby art. 235
k.c. Odnieść to należy do wszystkich zdarzeń prawnych, tj. zarówno czynności
prawnych, jak również decyzji administracyjnych, mających stanowić podstawę
wpisu prawa użytkowania wieczystego gruntu w księdze wieczystej. Dokonanie
takiego wpisu wiąże się bowiem z koniecznością oceny przez sąd
wieczystoksięgowy skuteczności materialnoprawnej czynności prawnej lub decyzji
administracyjnej, których przedmiotem jest ustanowienie, przeniesienie, czy też
stwierdzenie nabycia prawa użytkowania wieczystego. Związanie sądu
powszechnego ostateczną decyzją administracyjną nie zwalnia sądu od obowiązku
zbadania skutków cywilnoprawnych, jakie taka decyzja wywołała.
Konieczność równoczesnego badania wniosku o wpis prawa użytkowania
wieczystego oraz wpisu prawa własności budynków lub innych urządzeń
znajdujących się na gruncie znajduje także potwierdzenie w przepisach
wykonawczych dotyczących prowadzenia ksiąg wieczystych. Zgodnie z § 7 ust. 2
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122,
ze zm.) dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na
tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowi odrębny od gruntu
przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą. Z dalszych przepisów
13
dotyczących tej księgi wieczystej wynika, że jeżeli odrębna własność budynku
powstała jednocześnie z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste (taka sytuacja
miała miejsce na podstawie decyzji Wojewody Ś. załączonej do wniosku),
podstawę oznaczenia budynku stanowi umowa użytkowania wieczystego
i sprzedaży budynku lub decyzja administracyjna właściwego organu (§ 28 ust. 5).
Zgodnie z § 32 rozporządzenia, w dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla
gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste obok danych określonych w § 31 pkt 2
(danych dotyczących nieruchomości gruntowych) wpisuje się, jeżeli na gruncie
znajduje się budynek i inne urządzenie stanowiące odrębny od gruntu przedmiot
własności, ich opis, do którego stosuje się odpowiednio § 28 ust. 6 (dane dotyczące
budynku). Również z § 39 ust. 2 rozporządzenia wynika, że jeżeli na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste znajduje się budynek i inne urządzenie
stanowiące odrębną nieruchomość napis, o którym mowa w ust. 1 (wpisy dotyczące
użytkowania wieczystego), uzupełnia się przez dodanie tekstu: „oraz własności
budynku i urządzenia stanowiącego odrębną własność”. Treść tych przepisów
wskazuje na to, że opis nieruchomości w dziale I wspólnej księgi wieczystej –
w tym, co do budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie – w razie
ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, powinien odpowiadać
opisowi nieruchomości zawartemu w czynności prawnej lub decyzji
administracyjnej, których przedmiotem jest ustanowienie (przeniesienie) prawa
użytkowania wieczystego. W konsekwencji powinny być również dokonane
odpowiednie wpisy w dziale II księgi wieczystej. Dział I-O księgi wieczystej nie jest
przeznaczony do wpisów praw, lecz do wpisywania danych faktycznych. Wpisy
w tym dziale nie są objęte domniemaniem prawdziwości z art. 3 u.k.w.h. i mogą
być sprostowane w trybie art. 62613
§ 2 k.p.c. z urzędu lub na wniosek, a ponadto –
w razie niezgodności danych katastru nieruchomości (obecnie ewidencji gruntów
i budynków) z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej – w trybie
przewidzianym w art. 27 u.k.w.h. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia
17 listopada 2006 r., V CSK 284/06, Lex nr 607575). Nie oznacza to, że wpis
danych w nowozakładanej księdze wieczystej może nastąpić sprzecznie z treścią
dokumentów stanowiących podstawę jej założenia, w szczególności decyzji
administracyjnych, dokumentów geodezyjnych oraz treści dotychczasowych ksiąg
14
wieczystych, w których ujęte były działki objęte wnioskiem, a z których wynikało –
wbrew treści wniosku – że nieruchomość, dla której miała być założona księga
wieczysta jest zabudowana. Ponadto ujawnienie w dziale I-O danych dotyczących
budynków znajdujących się na gruncie miało znaczenie dla prawidłowego
ujawnienia stanu prawnego w innych działach księgi wieczystej, odnośnie do tego
komu (użytkownikowi wieczystemu, czy właścicielowi gruntu) przysługuje własność
znajdujących się na gruncie budynków. Z tej przyczyny również treść wniosku
dotyczącego wpisu w dziale I-O księgi wieczystej miała nierozerwalny związek
z treścią wniosku dotyczącego zakresu praw ujawnionych w dziale II księgi
wieczystej. W tej sytuacji nie miał zastosowanie art. 62613
k.p.c. Dodatkowo
podnieść należy, w związku z zarzutem naruszenia art. 27 u.k.w.h., że przepis ten
dotyczy stanu, gdy ujawniono w księdze wieczystej dane dotyczące nieruchomości
niezgodne z katastrem nieruchomości. Przepis ten nie może stanowić uzasadnienia
do dokonywania wpisu w księdze wieczystej danych, zgodnie z treścią wniosku,
które są niezgodne z treścią dokumentów załączonych do wniosku, w tym z danymi
wynikającymi z katastru nieruchomości.
Przyjęte stanowisko uzasadnia dodatkowo art. 1 ust. 1 u.k.w.h., według
którego księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego
nieruchomości, przy czym domniemywa się (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.), że prawo jawne
z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Jak zasadnie argumentował Sąd Okręgowy, ujawnienie w księdze wieczystej tylko
prawa użytkowania wieczystego z pominięciem prawa własności budynków
i urządzeń wzniesionych na gruncie prowadziłoby do sytuacji, że stan prawny
ujawniony w księdze wieczystej – pomijający ujawnienie prawa własności
budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie na rzecz użytkownika
wieczystego - byłby niezgodny ze stanem rzeczywistym, wynikającym z dokumentu
stanowiącego podstawę wpisu prawa użytkowania wieczystego, z którego
wynikałoby, że na rzecz użytkownika wieczystego przeszło także prawo własności
budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie. Taka sytuacja miałaby miejsce
w razie uwzględnienia wniosku wnioskodawcy, gdyż z decyzji administracyjnych
załączonych do wniosku wynikało, że jego poprzednik prawny (Przedsiębiorstwo
Państwowe Zakład Energetyczny „G.” w G.) nabył z mocy prawa nie tylko prawo
15
użytkowania wieczystego gruntu, ale również prawo własności budynków znajdujących
się na tym gruncie.
Nie był zasadny zarzut naruszenia art. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 35 u.k.w.h. Art. 35
ust. 1 uk.w.h., nakłada na właściciela nieruchomości obowiązek niezwłocznego
ujawnienia swego prawa własności w księdze wieczystej, którego naruszenie skutkuje
odpowiedzialnością odszkodowawczą wobec osób trzecich (art. 35 ust. 2). Przepis ten
dotyka więc innej materii niż tej, która była przyczyną oddalenia wniosku. Nie można
z powyższego przepisu wyprowadzić argumentu, że dopuszczalne było złożenie
jedynie wniosku o wpis prawa użytkowania wieczystego gruntu z pominięciem wpisu
prawa własności budynków wzniesionych na gruncie, gdyż jedyną tego konsekwencją
byłaby odpowiedzialność odszkodowawcza.
W świetle powyższych rozważań bezprzedmiotowe są pozostałe zarzuty
skargi kasacyjnej, w szczególności zarzut naruszenia art. 184 Konstytucji, art. 1 i 2
k.p.c., art. 200 u.g.n. oraz art. 235 k.c. w zw. z art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r.
o zmianie u.g.n. oraz art. 58 k.c. Niezależnie bowiem od treści decyzji administracyjnej
załączonej do wniosku (potwierdzającej nabycie ex lege przez poprzednika
prawnego wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa
własności budynków), bez potrzeby oceny skutków, jakie ona wywołała, nie
można było uwzględnić wniosku o wpis wyłącznie prawa użytkowania wieczystego
gruntu, skoro z tej decyzji wynikało, że wnioskodawca nabył także prawo własności
budynków znajdujących się na gruncie. Nie był także uzasadniony
zarzut naruszenia art. 151 k.c. Pomijając, że z przyczyn wcześniej przedstawionych
wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego gruntu pomijający wpis prawa
własności budynków nie mógł być uwzględniony, to istnienie przesłanek
określonych w art. 151 k.c., uzasadniających zastosowanie tego przepisu wobec
wnioskodawcy, przekraczało kognicję sądu wieczystoksięgowego (w tym także
sądu drugiej instancji) wynikającą z art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c. Bezzasadny był także
zarzut naruszenia art. 233 k.c. w zw. z art. 27 u.g.n. oraz art. 21 ust. 1 Konstytucji
albowiem przedmiotem oceny w orzeczeniu zaskarżonym skargą kasacyjną nie
była skuteczność czynności prawnej wnioskodawcy obejmującej rozporządzenie
prawem użytkowania wieczystego.
16
Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawała ocena Sądu drugiej
instancji, że wnioskodawca nie wykazał prawidłowo następstwa prawnego po
podmiocie wymienionym w decyzji administracyjnej Wojewody Ś. z dnia 5 lutego
2001 r. załączonej do wniosku. Mimo bowiem takiego stanowiska, którego
konsekwencją powinno być oddalenie wniosku z powodu braku legitymacji po
stronie wnioskodawcy, Sąd Okręgowy dokonał merytorycznej oceny zasadności
wniosku. Nawet więc przyjęcie, zgodnie ze stanowiskiem wnioskodawcy,
że w postępowaniu wieczystoksięgowym mógłby mieć zastosowanie art. 129 ust.
2-4 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. nie powodowałoby możliwości uwzględnienia wniosku.
Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że nie był również uzasadniony
zarzut naruszenia art. 6269
k.p.c. oraz art. 386 § 1 k.p.c., skoro brak było podstaw
do dokonania wpisów w księdze wieczystej, zgodnych z treścią wniosku.
Z tych względów skarga kasacyjna została oddalona na podstawie art. 39814
k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie
art. 520 § 3 w zw. z art. 98 § 1 i 3 oraz art. 99 k.p.c. przy uwzględnieniu przepisów
§ 13 ust. 4 pkt 2 w zw. z § 8 pkt 5 i § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności
adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy
prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).