Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 711/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 sierpnia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Barbara Myszka
SSN Agnieszka Piotrowska
Protokolant Ewa Krentzel
w sprawie z powództwa W. G.
przeciwko A. W.
o eksmisję,
oraz z powództwa wzajemnego A. W.
przeciwko W.G.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 sierpnia 2013 r.,
skargi kasacyjnej pozwanej-powódki wzajemnej
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 12 lipca 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powód W. G. domagał się nakazania pozwanej A. W. opróżnienia i wydania
zabudowanej nieruchomości położonej w W. przy ulicy R. […], stanowiącej część
działki oznaczonej numerem geodezyjnym 57 z obrębu 2-11-10, dla której Sąd
Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr […]. W uzasadnieniu wskazał, że jest
właścicielem opisanej nieruchomości a pozwana zajmuje ją bez tytułu prawnego.
Pozwana wniosła o oddalenie tego żądania i zgłosiła powództwo wzajemne
o zasądzenie na jej rzecz od W. G. kwoty 80.000 zł z odsetkami ustawowymi od
dnia wniesienia pozwu wzajemnego tytułem zwrotu równowartości nakładów
dokonanych na nieruchomość.
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2011 r. uwzględnił
powództwo główne, oddalił powództwo wzajemne i orzekł o kosztach procesu,
przyjmując za podstawę rozstrzygnięcia następujące ustalenia faktyczne i ich
ocenę prawną.
Pozwana (powódka wzajemna) weszła w posiadanie części działki nr 57
położonej w W. przy ulicy R. o powierzchni 1000 m2
, zabudowanej budynkami
gospodarczymi, na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 2
stycznia 1977 r. z K. E. W dniu 10 września 1980 r. K. E. wynajęła pozwanej
(powódce wzajemnej) budynek położony na działce o powierzchni 40 m2
,
składający się z dwóch pomieszczeń. Umowa najmu została zawarta na okres
trzech lat, jednak aneksem z dnia 1 października 1983 r. okres jej obowiązywania
przedłużono na dalsze dziesięć lat. Strony uzgodniły, że pozwana (powódka
wzajemna) wyremontuje wynajęty budynek a poniesione koszty odliczy od czynszu
najmu ustalonego na kwotę 2000 zł miesięcznie. W dniu 5 października 1990 r.
K. E. przeniosła na rzecz powoda (pozwanego wzajemnego) własność
nieruchomości stanowiącej działkę na podstawie umowy darowizny zawartej w
formie aktu notarialnego; powód (pozwany wzajemny) został wpisany jako
właściciel w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Powód (pozwany wzajemny) pismami z 21 września 1993 r. i 29 grudnia
1993 r. wezwał pozwaną (powódkę wzajemną) do opróżnienia budynku i działki
3
gruntu przy ulicy R., oświadczając jednocześnie, że nie wyraża zgody na
przedłużenie umowy najmu; nieruchomość nie została powodowi wydana.
Pozwana (powódka wzajemna) dokonała nakładów na przedmiotową
nieruchomość w postaci: wytyczenia i zagospodarowania drogi dojazdowej do ulicy
R., podniesienia poziomu gruntu do drogi, ogrodzenia działki i urządzenie na niej
chodników, nasadzenie drzew owocowych i roślin ozdobnych, doprowadzenia
energii elektrycznej i przyłączenia jej do zabudowań, wybudowania studni
głębinowej, szamba i zbiornika ogrodowego, przyłączenia budynków do instalacji
wodno-kanalizacyjnej, remontu budynków gospodarczych, wykonania przybudówki
do budynku gospodarczego, wzniesienia budynku administracyjno-garażowego i
wiaty oraz wykonania fundamentów betonowych pod budynek i garaż.
Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek A.
W. o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości objętej pozwem, a Sąd
Okręgowy w W. postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2011 r. oddalił apelację
wnioskodawczyni od tego orzeczenia.
Oceniając tak ustalony stan faktyczny, Sąd Okręgowy uznał powództwo
główne za usprawiedliwione, zaś powództwo wzajemne oddalił. Wskazał, że powód
(pozwany wzajemny) jest właścicielem nieruchomości objętej księgą wieczystą
nr […], zaś pozwanej (powódce wzajemnej) nie przysługuje skuteczne wobec
niego uprawnienie do władania tą nieruchomością (art. 221 § 1 k.c.). A. W. nie
nabyła prawa własności nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy
sprzedaży zawartej w dniu 2 stycznia 1977 r. a jej uprawnienie do władania nią
ustało wraz z wygaśnięciem umowy najmu.
Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutu zatrzymania zgłoszonego przez
pozwaną (powódkę wzajemną) na podstawie art. 461 § 1 k.c. Stwierdził, że zarzut
ten może zostać podniesiony skutecznie jedynie wtedy, gdy roszczenie
przewidziane w powołanym przepisie jest uzasadnione co do zasady oraz
wysokości. W konkretnym stanie faktycznym przesłanki te nie zostały spełnione.
Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy
mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu
notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Pozwana
(powódka wzajemna) mogłaby zatem domagać się skutecznie zwrotu nakładów
4
jedynie koniecznych i to o tyle, o ile powód (pozwany wzajemny) wzbogaciłby się
bezpodstawnie jej kosztem (art. 226 § 2 k.c.). Tymczasem dokonane przez nią
nakłady mają charakter nakładów użytecznych oraz zbytkownych.
Sąd Okręgowy wskazał również, że nakłady poczynione przez pozwaną
(powódkę wzajemną) w okresie związania umową najmu i w zakresie w niej
określonym zostały rozliczone - zgodnie z wolą stron tej umowy - w ramach
obowiązku zapłaty czynszu.
Sąd Apelacyjny wyrokiem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił apelację
pozwanej (powódki wzajemnej) od wyroku Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny
wskazał, że wprawdzie umowa z dnia 2 stycznia 1977 r. nie wywarła skutku w
postaci przeniesienia prawa własności opisanej w niej nieruchomości, jednak
doprowadziła do zawiązania między jej stronami stosunku zobowiązaniowego,
zbliżonego do umowy użyczenia, na podstawie którego A. W. uzyskała prawo do
swobodnego, nieograniczonego i nieodpłatnego korzystania z tej nieruchomości
przez czas nieoznaczony; od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie na
podstawie tej umowy korzystała z niej jako posiadacz zależny w dobrej wierze (art.
336 k.c.). Umowa najmu zmieniła podstawę prawną korzystania z budynku o
powierzchni 40 m2
posadowionego na działce tylko na czas jej trwania; po ustaniu
stosunku najmu pozwana (powódka wzajemna) korzystała z budynku jako
posiadacz zależny w złej wierze.
Stosunek obligacyjny, na podstawie którego A. W. uzyskała - za zgodą K. E.
- opisane wyżej prawo do korzystania z nieruchomości, mógł zostać rozwiązany w
każdym czasie. Skoro powód (pozwany wzajemny) oświadczył pozwanej (powódce
wzajemnej), że nie zgadza się na przedłużenie umowy najmu i zażądał od niej
wydania zajmowanego budynku oraz gruntu z dniem 28 lutego 1994 r., to co
najmniej od tej chwili korzystała ona z nieruchomości jako posiadacz zależny w złej
wierze.
Sąd Apelacyjny podkreślił, że wyremontowanie budynku będącego
przedmiotem najmu nie może być postrzegane jako dokonanie nakładów
podlegających rozliczeniu według reguł określonych w art. 226 w związku z art. 230
k.c., gdyż remont ten stanowił świadczenie pozwanej przewidziane w umowie
najmu. Podzielił ocenę Sądu pierwszej instancji, że wskazane przez pozwaną
5
(powódkę wzajemną) pozostałe nakłady na nieruchomość rolną stanowią nakłady
użyteczne i zbytkowne. Wskazał jednak, że roszczenie o zwrot tych nakładów staje
się wymagalne z chwilą zwrotu nieruchomości (art. 229 § 1 k.c.), co w sprawie
niniejszej bezspornie nie nastąpiło. W tej sytuacji nie ma podstaw do uzależnienia
wydania nieruchomości przez pozwaną (powódkę wzajemną) od jednoczesnego
uiszczenia przez powoda (pozwanego wzajemnego) równowartości innych
nakładów niż nakłady konieczne.
W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach określonych w art. 3983
§ 1 k.p.c., pozwana (powódka wzajemna) zarzuciła naruszenie:
- art. 65 § 1 i 2 w związku z art. 3531
k.c. przez błędną wykładnię oświadczeń
woli zawartych w umowach: z dnia 2 stycznia 1977 r., 10 września 1980 r.
i 1 października 1983 r. oraz pismach W. G. z dnia 21 września 1993 r. i 29 grudnia
1993 r. i przyjęcie, że z upływem terminu oznaczonego w umowie najmu pozwana
(powódka wzajemna) utraciła tytuł prawny do przedmiotu najmu;
- art. 222 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w sytuacji,
w której pozwana (powódka wzajemna) uzyskała prawo do swobodnego,
nieograniczonego i bezpłatnego korzystania przez czas nieoznaczony
z nieruchomości opisanej w umowie z dnia 2 stycznia 1977 r., nie przysługiwało jej
skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania tą nieruchomością;
- art. 222 § 1 w związku z art. 140 k.c. przez błędną wykładnię polegającą
na przyjęciu, że zrzeczenie się przez K. E. roszczenia o zwrot nieruchomości
będącej przedmiotem umowy z dnia 2 stycznia 1977 r. nie mogło odnieść skutku w
postaci utraty przez nią oraz jej następcę prawnego roszczenia windykacyjnego;
- art. 226 § 1 i 2 w związku z art. 230 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie
wynikające z uznania, że do rozliczenia nakładów nie mają zastosowania przepisy
regulujące łączący strony stosunek zobowiązaniowy będący podstawą posiadania;
- art. 226 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu,
że o rodzaju nakładów świadczy wyłącznie charakter nieruchomości, na którą
zostały one dokonane, a w konsekwencji - wadliwe niezastosowanie art. 226 § 1
zdanie pierwsze k.c.;
- art. 226 § 1 i 2 w związku z art. 461 § 1 k.c. przez błędną wykładnię
polegającą na przyjęciu, że uwzględnienie zarzutu zatrzymania uzależnione jest od
6
powstania wymagalności roszczenia o zwrot nakładu, łączonej z chwilą zwrotu
rzeczy właścicielowi;
- art. 336 w związku z art. 230 i art. 226 § 1 i 2 k.c. przez ich wadliwe
zastosowanie wskutek uznania, że powódka na podstawie umowy z dnia 2 stycznia
1977 r. objęła nieruchomość w posiadanie zależne;
- art. 365 § 1 k.p.c. przez błędne przyjęcie, że Sąd Okręgowy nie był
związany ustaleniem -dokonanym przez Sąd Rejonowy w sprawie o zasiedzenie -
że umowa z dnia 10 września 1980 r. była umową pozorną oraz
- art. 278 § 1 w związku z art. 227 i art. 217 § 1 i 2 k.p.c. przez uznanie
bezprzedmiotowości zarzutu pominięcia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy
majątkowego mającego na celu ustalenie wartości nakładów podlegających
rozliczeniu, dokonanych przez pozwaną (powódkę wzajemną).
Powołując się na tak ujęte podstawy kasacyjne pozwana (powódka
wzajemna) wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego
go wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania, ewentualnie o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i oddalenie
roszczenia windykacyjnego bądź uzależnienie wykonania obowiązku wydania
nieruchomości od zapłaty równowartości nakładów w kwocie 80.000 zł oraz
o uwzględnienie powództwa wzajemnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie
podniesione w niej zarzuty mogły zostać uznane za usprawiedliwione.
Za bezzasadne należy uznać zarzuty naruszenia art. 65 § 1 i 2 w związku
z art. 3531
k.c., art. 222 § 1 k.c. oraz art. 222 § 1 w związku z art. 140 k.c.,
zmierzające do podważenia oceny zasadności roszczenia windykacyjnego.
Według skarżącej, stosunek obligacyjny, u którego podstaw legła umowa z dnia
2 stycznia 1977 r., uprawniający ją do swobodnego, nieograniczonego
i bezpłatnego korzystania przez czas nieoznaczony z części nieruchomości objętej
żądaniem pozwu, nie mógł zostać skutecznie rozwiązany na skutek wypowiedzenia
powoda (pozwanego wzajemnego), gdyż był on „niewypowiadalny” z uwagi na
zrzeczenie się przez K. E. z roszczenia windykacyjnego; pozwana (powódka
wzajemna) w dalszym ciągu legitymuje się skutecznym względem właściciela
7
uprawnieniem do władania rzeczą, a dla oceny tej nie ma znaczenia zawarcie
przez nią z K. E. pozornej umowy najmu.
Odnosząc się do przytoczonego zapatrywania należy stwierdzić, że oparte
ono zostało na błędnych przesłankach.
Nieuprawniony jest pogląd skarżącej, wskazujący na możliwość zrzeczenia
się przez właściciela rzeczy roszczenia windykacyjnego. Wprawdzie przepisy
kodeksu cywilnego zagadnienia tego wprost nie regulują, nie oznacza to jednak,
że ustawodawca pozostawił właścicielowi w tym zakresie pełną swobodę.
Kwestię dopuszczalności zbycia samego tylko roszczenia windykacyjnego należy
rozstrzygnąć z uwzględnieniem jego natury oraz celu, któremu ono służy.
Treścią roszczenia windykacyjnego jest przyznane właścicielowi żądanie
wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która - bez uprawnienia skutecznego
względem właściciela - włada jego rzeczą (art. 222 § 1 k.c.); ma ono zapewnić
właścicielowi przywrócenie władztwa nad rzeczą, a więc ochronę jednego
z podstawowych atrybutów prawa własności. Roszczenia windykacyjnego
nie można odrywać od prawa własności, z którego ono wypływa.
Zależność ta nakazuje uznać, iż roszczenie windykacyjne - z chwilą powstania -
dzieli los prawa własności, stanowiącego jego podstawę. Nie może być ono
samodzielnym przedmiotem obrotu; można je zbyć tylko łącznie z prawem
własności.
Skoro - jak wynika z ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę
zaskarżonego wyroku – K. E. na podstawie nieformalnej umowy z dnia 2 stycznia
1977 r. nie przeniosła na powódkę (pozwaną wzajemną) prawa własności
nieruchomości, to nie można uznać, że jednocześnie skutecznie zrzekła się
roszczenia windykacyjnego, wynikającego z tego prawa. Odmienne przekonanie
skarżącej, nie uwzględniające relacji między roszczeniem windykacyjnym a
prawem własności, nie znajduje żadnego usprawiedliwienia. W okolicznościach
sprawy niniejszej, gdyby nawet z wykładni oświadczenia woli K. E., wyrażonego w
umowie z dnia 2 stycznia 1977 r. wynikał - jak odczytuje to skarżąca - zamiar
zrzeczenia się roszczenia windykacyjnego, nie mógłby on zostać zrealizowany bez
wyzbycia się prawa własności chronionego tym roszczeniem. Rzekome zrzeczenie
się roszczenia windykacyjnego nie stanowi zatem podstawy do formułowania
8
wniosku, że stosunek obligacyjny, na podstawie którego pozwana (powódka
wzajemna) objęła nieruchomość we władanie, jest „niewypowiadalny”.
Wbrew zarzutowi skarżącej, dokonana przez Sąd Apelacyjny wykładnia
oświadczenia woli powoda (pozwanego wzajemnego), zawartego w piśmie z dnia
29 grudnia 1993 r., w pełni uzasadnia wniosek, iż wyraża ono sprzeciw wobec
dalszego posiadania przez pozwaną (powódkę wzajemną) zabudowanego gruntu,
objętego we władanie na podstawie umowy z dnia 2 stycznia 1977 r. oraz zamiar
odzyskania nad nim władztwa. Treść tego oświadczenia - w przeciwieństwie do
oświadczenia złożonego w dniu 21 września 1993 r. - w żaden sposób nie
nawiązuje do umowy najmu, zmienionej aneksem z dnia 1 października 1983 r.,
stąd też niezrozumiałe jest twierdzenie skarżącej, iż zostało ono złożone
z zamiarem rozwiązania stosunku najmu.
Reasumując ten wątek rozważań, należy stwierdzić, że zarzuty naruszenia
wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego nie mogły skutecznie podważyć
ostatecznej konkluzji Sądu Apelacyjnego co do zasadności roszczenia
windykacyjnego.
Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że przyczyną oddalenia
powództwa wzajemnego było stwierdzenie, iż częściowo, tj. w zakresie dotyczącym
nakładów związanych z remontem budynku, było ono bezzasadne, zaś co do
pozostałych nakładów, mających charakter nakładów użytecznych i zbytkownych -
przedwczesne. Sąd Apelacyjny wskazał przy tym, że roszczenie o zwrot innych
nakładów niż nakłady konieczne staje się wymagalne z chwilą zwrotu rzeczy.
W konsekwencji uznał, że pozwana (powódka wzajemna) nie może skorzystać
z prawa zatrzymania, skoro chroniona tym prawem wierzytelność nie jest jeszcze
wymagalna. Podniesionym przez skarżącą zarzutom kwestionującym przytoczoną
ocenę nie można odmówić słuszności.
Zgodnie z art. 461 § 1 k.c., prawo zatrzymania, polega na tym, że osoba
zobowiązana do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać do czasu zaspokojenia
lub zabezpieczenia przysługujących jej roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz
o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej; nie przysługuje, ono gdy
obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot
rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (art. 461 § 2 k.c.).
9
Celem prawa zatrzymania jest więc zabezpieczenie wierzytelności przysługujących
zobowiązanemu ze wskazanych tytułów. Niewątpliwie muszą to być wierzytelności
wymagalne i zaskarżalne.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego zwrócono jednak uwagę,
że posiadaczowi przysługuje prawo wystąpienia z roszczeniem o zwrot nakładów
po wystąpieniu właściciela z roszczeniem windykacyjnym, gdyż tylko przy takim
założeniu, instytucja prawa zatrzymania zachowuje swoją praktyczną wartość.
Spełniona jest wówczas również racja prawna przepisu art. 461 § 1 k.c., bowiem
względy słuszności wymagają, aby żadna ze stron nie została zmuszona
do wykonania swojego zobowiązania bez jednoczesnego otrzymania lub
co najmniej zabezpieczenia spełnienia świadczenia, które jej się należy od drugiej
strony, zwłaszcza gdy pomiędzy rzeczą, którą się zatrzymuje, a wierzytelnością
istnieje związek (zob. wyroki: z dnia 10 września 1993 r., I CRN 115/93, OSNCP
1994, nr 7-8, poz. 161; z dnia 26 lipca 2001 r. IV CKN 407/00, niepubl. oraz z dnia
7 maja 2009 r., IV CSK 27/09, niepubl.). W świetle tego - ugruntowanego -
zapatrywania, aprobowanego przez skład orzekający, zarzut błędnej wykładni
art. 461 § 1 k.c. trzeba uznać za usprawiedliwiony.
Ocena zasadności zarzutu zatrzymania oraz powództwa wzajemnego musi
zostać poprzedzona szczegółową analizą roszczeń o zwrot nakładów. Granice tych
roszczeń uwarunkowane są takimi okolicznościami, jak dobra lub zła wiara
posiadacza, samoistny lub niesamoistny charakter posiadania, rodzaj poczynionych
nakładów (zob. uzasadnienie powołanego wyżej wyroku SN z dnia 10 września
1993 r., I CRN 115/93). Sąd Apelacyjny - z uwagi na przyjętą koncepcję
rozstrzygnięcia - do kwestii tych odniósł się powierzchownie, co nie pozwala
skutecznie odeprzeć pozostałych zarzutów podniesionych przez skarżącą.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntował się pogląd, zgodnie z którym
moc wiążąca prawomocnego orzeczenia (art. 365 § 1 k.p.c.). odnosi się
jedynie do samej jego sentencji, a nie ustaleń faktycznych i poglądów prawnych
wyrażonych w uzasadnieniu. Związanie to odnosi się bowiem do samego rezultatu
rozstrzygnięcia, a nie przesłanek, które do niego doprowadziły (zob. m.in. wyroki
Sądu Najwyższego: z dnia 13 stycznia 2000 r., II CKN 655/98, niepubl.; z dnia
23 maja 2002 r., IV CKN 1073/00, niepubl.; z dnia 8 czerwca 2005 r., V CK 702/04,
10
niepubl.; dnia 28 czerwca 2007 r., IV CSK 110/07, niepubl. i z dnia 22 czerwca
2010 r., IV CSK 359/09, OSNC 2011, nr 2, poz. 16). Podkreśla się jednak, że sąd,
dokonując samodzielnych ustaleń, nie może ignorować stanowiska zajętego w innej
sprawie, w której stan faktyczny był konstruowany na podstawie tego samego
zdarzenia, lecz biorąc je pod uwagę, obowiązany jest dokonać własnych,
wszechstronnych ustaleń i samodzielnych ocen, które w rezultacie mogą
doprowadzić do odmiennych konkluzji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
23 maja 2002 r., IV CKN 1073/00, nie publ.). Sąd Apelacyjny dostrzegł
to stanowisko, ale nie wyciągnął z niego właściwych wniosków. Uznając,
że dokonana przez sąd w sprawie o zasiedzenie części działki ocena ważności
umowy najmu z dnia 10 września 1980 r., będącej we władaniu pozwanej (powódki
wzajemnej) - a więc okoliczności rzutującej na samoistny lub zależny charakter jej
posiadania - nie wiąże go w sprawie niniejszej, ograniczył się do stwierdzenia,
iż skarżąca nie przedstawiła dowodów, które uzasadniałyby zarzut pozorności tej
umowy. Trudno nie zgodzić się ze skarżącą, że dokonana przez Sąd Apelacyjny
lakoniczna ocena wskazanej wyżej okoliczności, istotnej dla rozstrzygnięcia
sprawy, jest - w świetle art. 365 § 1 k.p.c. - nieprzekonywająca.
Trafne okazały się również zastrzeżenia skarżącej odnoszące się do oceny
charakteru jej posiadania w związku z objęciem we władanie części działki na
podstawie umowy z dnia 2 stycznia 1977 r. W orzecznictwie i piśmiennictwie
zgodnie przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na
podstawie umowy zawartej bez zachowania formy notarialnej przewidzianej w art.
158 k.c. jest jej posiadaczem samoistnym. Tymczasem Sąd Apelacyjny uznał,
że na podstawie wymienionej umowy pozwana (powódka wzajemna) objęła we
władanie zabudowany grunt jako posiadacz zależny. Wniosek ten jest zaskakujący
tym bardziej, że pozwana (powódka wzajemna) - według ustaleń przyjętych za
podstawę zaskarżonego wyroku - dokonała nakładów na swoją rzecz, w swoim
imieniu i we własnym interesie. Niespójność przytoczonej argumentacji
usprawiedliwia zarzut naruszenia art. 336 k.c.
Jak już wspomniano, prawidłowe rozstrzygnięcie o roszczeniach
zgłoszonych w pozwie wzajemnym oraz o zarzucie zatrzymania wymaga
precyzyjnego rozróżnienia, czy pozwana (powódka wzajemna) dokonała nakładów
11
jako posiadacz samoistny, czy też jako posiadacz zależny - w dobrej bądź złej
wierze. Dopiero przesądzenie tej kwestii pozwoli dokonać oceny zasadności żądań
pozwanej (powódki wzajemnej) przez pryzmat właściwych przepisów prawa
materialnego (zob. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 marca
2009 r., III CZP 6/09, niepubl.). Ocena ta musi być poprzedzona stwierdzeniem,
że określone nakłady - w świetle przepisów przyjętych za podstawę orzekania -
podlegają zwrotowi oraz ustaleniem ich wysokości.
Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.
orzekł, jak w sentencji. Uchylając zaskarżony wyrok w całości, miał na uwadze
zabezpieczający charakter zarzutu zatrzymania, determinujący jego aktualność
jedynie do chwili wydania rzeczy, na którą dokonano nakładów.
jw