Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 września 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 10 września 2015 r. na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w K.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Koszalinie

z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I C 229/14

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w Koszalinie do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

SSA W. Kaźmierska SSA M. Gołuńska SSA M. Sawicka

Sygn. akt I ACa 356/15

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. złożyła pozew o uchylenie uchwały nr (...) z 13 marca 2014r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w K..

Spółka zarzuciła ,że skoro wskazana uchwała - zawierająca zgodę na wydzielenie z nieruchomości wspólnej działki gruntu, jej zbycie oraz pełnomocnictwo dla zarządu do dokonania tych czynności - została podjęta większością głosów, gdy dla jej ważności wymagana jest jednomyślność członków Wspólnoty, to jako niezgodna z przepisami prawa jest nieważna . Według powódki przepis prawa został naruszony również przez udzielnie zgody na wydzielenie i sprzedaż nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej. Powódka nadto przekonywała ,że zaskarżona uchwała narusza interes wspólnoty oraz powódki. Zezwolenie na wydzielenie z nieruchomości działki gruntu i sprzedaż tej działki na rzecz (...) sp. j. spowoduje wyłączenie części nieruchomości ze wspólnoty i zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli. Ustalona cenę zbycia jest nieadekwatna do wartości wydzielanej nieruchomości ,a zbycie uniemożliwi albo utrudni dostęp do nieruchomości wspólnej poprzez ustalenie granic działek według obrysu budynku wspólnoty, a w konsekwencji utrudni wykonywanie jakichkolwiek prac na nieruchomości i spowoduje konieczność znoszenia przez Wspólnotę praw osób trzecich do przechodzenia i przejazdu przez nieruchomość oraz uwzględniania interesu właściciela nieruchomości sąsiedniej .

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Przekonywała , że podjęcie uchwały nr 1 nie wymagało jednomyślności współwłaścicieli co oznacza ,że uchwała została podjęta w sposób prawidłowy, zgodnie z treścią art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Podobnie rzecz się ma w udzieleniu pełnomocnictwa dla zarządu Wspólnoty do dokonania czynności podziału i sprzedaży nieruchomości. Co do naruszenia interesu Wspólnoty, pozwana stwierdziła, że wydzielenie działki nie utrudni w jakikolwiek sposób korzystania z nieruchomości budynkowej , w tym z nieruchomości, na której posadowiony jest budynek, z którego powódka korzysta i nie zwiększy także kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie zgodziła się z zarzutem niewłaściwej ceny sprzedaży szerzej takie swoje stanowisko uzasadniając. Według pozwanej, dojazd do budynków powódki będzie możliwy poprzez nieruchomość J. M. i nie będzie też konieczności ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych przez Wspólnotę „na swojej nieruchomości” .

W drugim pozwie powodowa spółka domagała się uchylenia uchwały numer (...) dot. udzielenia zgody na ustanowienie nieodpłatnej służebności przechodu i przejazdu dla właścicieli działek powstałych na skutek wykonania uchwał nr (...) i (...) z dnia 13 marca 2014 r. oraz udzielenia pełnomocnictwa zarządowi Wspólnoty do zawarcia umów związanych z wykonaniem tej uchwały.

Powódka zarzuciła ,że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa w sytuacji gdy Wspólnota nie mogła większością głosów wyrazić zgody na ustanowienie służebności. Udzielenie pełnomocnictwa do ustanowienia służebności nie jest czynnością związaną z zarządem lecz czynnością polegającą na umocowaniu kogoś do dokonania czynności i w tym zakresie kwalifikacja tej czynności powinna odbywać się w oparciu o zasady wynikające z art. 21 ust. 3 w związku z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zdaniem powódki, uchwała godzi w podstawowe interesy ekonomiczne Wspólnoty , udziela zgody na służebność nieodpłatnie,bez ekwiwalentu, przy braku danych o zakresie obciążenia nieruchomości służebnością .

W odpowiedzi na ten pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Według pozwanej podjęcie uchwały nie wymagało jednomyślności członków Wspólnoty, a nie narusza interesów Wspólnoty . Podjęcie uchwały było konsekwencją podjęcia uchwały o wydzieleniu i sprzedaży części nieruchomości należącej do Wspólnoty, tak by zabezpieczyć dojazd do nieruchomości mających powstać w wyniku podziału na podstawie uchwał (...) i (...). Służebność ustanowiono nieodpłatnie, ale wzięto pod uwagę cenę, jaką Wspólnota uzyska za samą nieruchomość. Pozwana dodała ,że wydzielona do sprzedaży nieruchomość nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla Wspólnoty, a korzysta z niej głównie powódka , która nigdy nie występowała o usankcjonowanie przejazdu i przechodu .

Sąd pierwszej instancji , na podstawie art. 219 k.p.c., połączył obie sprawy do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wyrokiem z dnia 5 lutego 2015 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie :

uchylił uchwały nr (...) i nr (...) z dnia 13 marca 2014 r. Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w K. ( pkt 1.i 2.) oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 760,- zł tytułem zwrotu kosztów procesu ( pkt 3). Orzeczenie takiej treści zostało oparte na następujących ustaleniach : (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. (...) w K.. Wspólnota na zebraniu w dniu 13 marca 2014r. podjęła uchwałę nr (...).W jej §1 wyraziła zgodę na podział nieruchomości wspólnej, poprzez wydzielenie działki gruntu oznaczonej kolorem czerwonym na załączniku graficznym stanowiącym załącznik numer 2 do uchwały, w §2 wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości, to jest działki gruntu oznaczonej kolorem czerwonym na załączniku graficznym uchwały, powstałej poprzez wydzielenie wskutek podziału nieruchomości wspólnej - na rzecz (...) sp.j. W§3 wskazano, że zbycie nastąpi za cenę w wysokości 5.000 zł, natomiast w §4 udzielono pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do zawarcia w jej imieniu umów związanych z wykonaniem uchwały, w tym umów dotyczących podziału geodezyjnego nieruchomości oraz umowy zbycia nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 6.079/10.000 udziałów, przeciw głosowało - 1.990 z 10.000 udziałów, nikt nie wstrzymał się od głosowania. Na tym samym zebraniu została podjęta uchwałę numer (...) .Jej przedmiotem było wyrażenia zgody na ustanowienie nieodpłatnej służebności przechodu i przejazdu na nieruchomości wspólnej, w celu umożliwienia dostępu do drogi publicznej, dla działek gruntu powstałych na skutek wykonania uchwał numer (...) i numer (...) z dnia 13 marca (§1 uchwały). W §2 uchwały udzielono pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty do zawarcia w jej imieniu umów związanych z wykonaniem niniejszej uchwały.Za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 6.079 z 10.000 udziałów, przeciw 192 z 10.000 udziałów, od głosowania wstrzymali się właściciele mający 738 z 10.000 udziałów. Obie uchwały zostały sporządzone w formie aktu notarialnego na zebraniu w dniu 13 marca 2014r.

Po tak poczynionych ustaleniach Sąd , dokonując ich oceny , doszedł do wniosku , że żądanie powódki co do uchylenia obu wskazanych w pozwie uchwał jest uzasadnione. Sąd przypomniał, że prawo zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej wynika z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym to przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przy tym niezgodność z przepisami prawa oznacza przede wszystkim sprzeczność z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego w zakresie w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali, jak również niezgodność z przepisami prawa bezwzględnie obowiązującymi.

Przenosząc powyższe do sprawy Sąd co do uchwały nr (...) za słuszne uznał zarzuty powódki ,że uchwała ta jest niezgodna z przepisami prawa . Według Sądu Okręgowego postanowienia zawarte powyższej uchwale, tj. podział nieruchomości wspólnej i wyrażenie zgody na zbycie wydzielonej części nieruchomości, wiążą się ze zmianą wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Czynności te przekraczają zakres zwykłego zarządu ,a na ich dokonanie wymagana jest zgoda właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową wyrażona w stosownej uchwale ( art. 22 ust. 3 pkt 5 i 6 i art. 23 ustawy o własności lokali). Skoro jednak członkowie pozwanej wspólnoty są też współwłaścicielami (współużytkownikami wieczystymi ) nieruchomości, a zatem w zakresie przedmiotu ich współwłasności zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. Sąd podkreślił ,że pewne czynności związane ze współwłasnością wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, gdyż współwłasność regulowana jest jeszcze innymi , oprócz ustawy o własności lokali, przepisami prawa. Sąd odwołał się następnie do postanowienia Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010r., II CSK 267/10 ( i do przywołanych w jego uzasadnieniu orzeczeń , a mianowicie- wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 oraz z dnia 18 listopada 2004 r. I CK 357/04 lex nr 166834), w szczególności w zakresie zdefiniowania - odrębnej własności lokalu , nieruchomości wspólnej oraz sprawowania zarządu nieruchomością. Sąd podkreślił ,że zarządzanie wymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły , są to zawsze jednak czynność odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali nie mogą jednak w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali . Zauważył ,że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22ust.3 pkt 5 a uwl, gdyż ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Niemożność uzyskania jednomyślności właścicieli lokali (współwłaścicieli nieruchomości wspólnej) wymaga , w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, poszukiwania rozwiązań na gruncie kodeksu cywilnego .W tym zakresie zastosowanie ma art. 199 k.c., zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Dalej Sąd wskazał ,że uzupełnieniem tej regulacji jest także art. 97 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który odnosi się do podziału nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Przenosząc te rozważania do sprawy Sąd przyjął ,że do podjęcia uchwały w przedmiocie podziału nieruchomości na podstawie art. 22 ust. 3 pkt. 6 wymagana była zgoda wszystkich właścicieli lokali ,skoro zgody takiej nie było bowiem za uchwałą nr 1 głosowała większość , a nie wszyscy ze współwłaścicieli , to uchwała jest sprzeczna z prawem i jako taka podlegała uchyleniu , i to w całości. Skoro kolejne postanowienia uchwały nawiązywały do zapisu paragrafu pierwszego, sprzecznego z przepisami prawa, to nie mogły one wywoływać żadnych skutków prawnych. Dotyczy to zarówno wyrażenia zgody na sprzedaż wydzielonej części nieruchomości, jak i ustalenie jej ceny. Sąd dodał ,że skoro dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności właścicieli lokali, to tym samym i pełnomocnictwo do wykonania tej czynności powinno pochodzić od wszystkich współwłaścicieli, co też nie miało miejsca.

Uchylając uchwałę nr (...) Sąd w pierwszej kolejności uzasadnił to jej bezprzedmiotowością wobec uprzedniego uchylenia uchwały nr (...) .Przedmiotem uchwały nr (...) było udzielenia zgody na ustanowienie nieodpłatnej służebności przechodu i przejazdu dla właścicieli działek powstałych na skutek wykonania uchwał nr (...) i (...). Wobec uchylenia uchwały nr (...) Sąd w konsekwencji uznał ,że bezcelowe byłoby pozostawienie w obrocie prawnym uchwały, mającej wykonać uchylona uchwałę. Marginalnie już tylko zauważył ,odwołując się do stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowanego w orzeczeniu z dnia 7 października 2011 r. ,II CSK 23/11 ,że wspólnota może podjąć uchwałę zezwalającą na obciążenie nieruchomości wspólnej służebnością drogi koniecznej na rzecz innej nieruchomości ale już nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej. Czynność ta, prowadząca do obciążenia nieruchomości wspólnej służebnością, nie została bowiem wymieniona w katalogu zawartym w art. 21 ust. 3 ustawy. Podjęta uchwała stanowi więc jedynie wyraz woli większości członków wspólnoty. Dodał ,że o ile zatem czynność polegająca na dokonaniu obciążenia nieruchomości wspólnej ma być podjęta i skutecznie przeprowadzona, to - po wykluczeniu trybu określonego w art. 21 ust. 3 u.w.l. w zw. z art. 22 ust. 2 u.w.l. - pozostaje dokonanie jej zgodnie z art. 199 k.c.

Sąd wyjaśnił ,że ograniczył rozprawę jedynie do badania kwestii zgodności zaskarżonych uchwał z przepisami prawa , w oparciu o przepis art. 220 k.p.c. Oddalił w konsekwencji wszystkie wnioski dowodowe stron na inne okoliczności podnoszone przez nie, albowiem już tylko stwierdzenie niezgodności z prawem zaskarżonych uchwał skutkowało ich uchylenie. Stąd prowadzenie postępowania dowodowego co do pozostałych kwestii podnoszonych przez strony Sąd ocenił jako zbędne i powodujące jedynie przedłużenie postępowania.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 108 §1 k.p.c. i art. 98 §1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu szerzej postanowienie kosztowe uzasadniając.

Wyrok Sądu Okręgowego zaskarżyła pozwana wspólnota kwestionując rozstrzygniecie w całości.

Zaskarżonemu orzeczeniu pozwana zarzuciła :

- naruszenie art. 3 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali poprzez ich błędną interpretację i przyjęcie, iż zaskarżona uchwała powoduje zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej podczas gdy z przytoczonego przepisu wynika, iż „udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi", zaś w przedmiotowej sprawie nie dochodzi do zmiany powierzchni użytkowej lokali oraz powierzchni lokali przynależnych ale wydzielenia działki gruntowej co nie powoduje zmiany udziałów we współwłasności gdyż pozostają one takie same,

- naruszenie art. 58 § 3 k.c. poprzez uchylenie całości zaskarżonych uchwał mimo, iż powinny być uchylone w części, która zdaniem sądu rażąco narusza przepisy prawa;

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że wydzielenie odrębnej działki z nieruchomości wspólnej spowoduje zmianę udziałów w tej nieruchomości.

W konsekwencji tak sformułowanych zarzutów pozwana wnosiła o zmianę zaskarżonego orzeczenia i oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia sądowi pierwszej instancji. Pozwana nadto wnosiła o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów sądowych w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przypisanych.

Uzasadniając tak sformułowane zarzuty pozwana podniosła m.in.,że przywołane przez sąd pierwszej instancji orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2010 r. dotyczyło innej sytuacji faktycznej ,i w konsekwencji prawnej, niż będąca przedmiotem oceny w tej sprawie w której to nie chodzi o zmianę udziałów w części wspólnej.Zgoda na sprzedaż nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd ale gdy nie powoduje ona zmiany udziałów (w domyśle - w części wspólnej ) , a tak jest w tej sprawie , brak jest podstaw dla wniosku ,że do podjęcia uchwały w przedmiocie sprzedaży potrzebna jest jednomyślność członków wspólnoty. W sprawie nie miał zastosowania art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali do którego odwoływała się sąd pierwszej instancji. Nadto według pozwanej jeżeli nawet podział nieruchomości wymagał jednomyślności to pozostałe rozstrzygnięcia uchwały nr (...) były zgodne z prawem. To oznacza ,że do czasu uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli pozostałe zapisy §§2, 3 i 4 byłyby bezskuteczne, ale w momencie uzyskania zgody Sądu na podział byłyby podstawą sprzedaży powstałej w wyniku podziału nieruchomości. Co do uchwały nr (...) pozwana podkreślała ,że dotyczyła ona wykonania dwóch uchwał, tj. oprócz uchwały nr (...) również uchwały nr (...) , funkcjonującej w obrocie prawnym. Dodała ,że w razie uzyskania zgody na podział nieruchomości uchwała nr (...) będzie miała zastosowanie do uchwały nr (...). Do tego brak było podstaw do uchylenia uchwały nr (...) w części dotyczącej samego wyrażenia zgody na ustanowienie służebności. Pozwana szerzej też odniosła się ,odwołując się do treści art. 58§ 3 k.c. , do dopuszczalności uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w części przyznając ,że nieuchylona, tj. pozostająca część uchwały powinna móc samodzielnie funkcjonować w obrocie prawnym. W ocenie pozwanej nawet w razie przyjęcia ,że podział nieruchomości wymaga jednomyślności pozostałe rozstrzygnięcia uchwały nr (...) były zgodne z prawem, wymagały bowiem podjęcia uchwały większością głosów. Według pozwanej pozostałe zapisy uchwały ( nr (...)) są zgodne z prawem o tyle, że dopóty wspólnota nie uzyska zgody wszystkich członków na podział nieruchomości uchwała byłaby bezskuteczna (niewykonalna) jednak w momencie uzyskania zgody na tą czynność lub upoważnienia sądu wydanego w trybie art. 199 k.c. rozstrzygnięcia uchwały byłyby podstawą do sprzedaży powstałej z podziału nieruchomości. Podobnie co do pełnomocnictwa dla zarządu e przedmiocie zawarcia umowy zbycia nieruchomości .

Powódka wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył , co następuje :

apelacja pozwanej skutkowała wydaniem orzeczenia o charakterze kasatoryjnym . Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania (zob.uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, której nadano moc zasady prawnej). Sąd apelacyjny może - a jeżeli je dostrzeże, to powinien - naprawić wszystkie stwierdzone w postępowaniu apelacyjnym naruszenia prawa materialnego przez sąd pierwszej instancji, nawet jeśli nie zostały wytknięte w apelacji, pod warunkiem, że mieszczą się w granicach zaskarżenia. Sąd ten ma więc obowiązek zastosować właściwe przepisy prawa materialnego, a więc także usunąć ewentualne błędy prawne sądu pierwszej instancji, niezależnie od tego, czy zostały one wytknięte w apelacji.

Przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( dalej określanej jako ustawa lub u.w.l.) stanowi ,że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ustawa , jak to już wskazał i szerzej omówił sąd pierwszej instancji , wyróżnia cztery przesłanki zaskarżania uchwał właścicieli lokali : 1/ niezgodność z przepisami prawa, 2/ niezgodność z umową właścicieli lokali , 3/ naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, 4 / naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób. Każdą z ze wskazanych w pozwie przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia uchwały , a naruszenie przez uchwałę już tylko którejkolwiek z nich uzasadniało uchylenie uchwały .

Według powódki uchwała nr 1 /2014 naruszała przesłanki wskazane wyżej pod poz. 1, 3 i 4, a uchwała nr(...)– przesłanki opisane pod poz. 1 i 3, a do tego jest zbyt ogólnikowa nie określa zakresu obciążenia służebnością . Sąd Okręgowy oceniał natomiast jedynie czy skarżone uchwały są niezgodne z przepisami prawa . Co do uchwały nr (...) przyjął, że skoro dotyczy ona m.in. podziału nieruchomości wspólnej , to wiąże się to automatycznie ze zmianą wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej , a to oznacza ,że na projektowany podział konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali. Jej brak oznacza nieważność czynności. Ostatecznie sąd pierwszej instancji dodatkowo przyjął ,że na podział nieruchomości - uwzględniając treść art. 97 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli , i skoro w przypadku uchwały nr (...) takiej zgody na podział nieruchomości nie było to uchwała narusza przepisy prawa, jest nieważna i jako taka podlega uchyleniu. Sąd uznał przy tym ,że w sytuacji gdy już zapis §1 uchwały był sprzeczny z prawem to uchwała ulega uchyleniu w całości, dalsze jej postanowienia odwoływały się bowiem do treści nieważnego paragrafu. Sąd przyjął, że skoro pełnomocnictwo dla zarządu dot. czynności podziału geodezyjnego nie pochodzi też od wszystkich właścicieli lokali to jest też , jako sprzeczne z ustawą , nieważne. Taka ocena skarżonej uchwały miała przesądzające znaczenie dla oceny roszczenia powódki w zakresie żądania uchylenia uchwały nr (...) w całości, a w konsekwencji również uchwały nr (...).

Apelująca wspólnota nie zakwestionowała szerzej oceny Sądu Okręgowego ,że zgoda na podział nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności wszystkich współwłaścicieli , w szczególności z uwagi na treść art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Apelująca nie sprecyzowała w jakiej części poszczególne uchwały powinny być uznane za zgodne z prawem , i jako takie utrzymane w mocy, zaskarżyła jednak całość rozstrzygnięcia sądu pierwszej instancji.

Tak jak to już omówił Sąd Okręgowy z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej, a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu pozbawiłoby samodzielności inne lokale.

Wypowiadając się w kwestii podziału nieruchomości wspólnej , w zakresie nieruchomości gruntowej , Gerard Bieniek stwierdził ,co następuje : „O podziale nieruchomości wspólnej stanowi art. 5 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 3 pkt 6 i 9 ustawy, przy czym trudno uznać, aby przepisy te były precyzyjne. Wyróżnia się tu dwie sytuacje. Pierwsza z nich dotyczy podziału nieruchomości wspólnej, kiedy nieruchomość gruntowa jest większa od powierzchni działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali. Stanowi o tym art. 5 ust. 1 ustawy, stwierdzając, że wówczas współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do tej czynności nawiązuje art. 22 ust. 3 pkt 6 , kwalifikując taką czynność jako przekraczającą zakres zwykłego zarządu.. Wymagana jest więc zgoda wspólnoty podjęta większością udziałów, przy czym realizacja tej uchwały należy do zarządu wspólnoty, któremu wspólnota udzieliła pełnomocnictwa (art. 21 ust. 3 ustawy). Skoro zaś chodzi o wszczęcie postępowania administracyjnego o dokonanie podziału geodezyjnego, to wystarczające jest tu nawet udzielenie pełnomocnictwa na piśmie -udzielenie pełnomocnictwa w uchwale. Nieco odmiennie przedstawia się sytuacja, gdy na nieruchomości wspólnej posadowiono więcej budynków, w których wyodrębniono niektóre lokale. Podział nieruchomości wspólnej oznacza w istocie "podział wspólnoty" dotychczasowej i powołanie kilku wspólnot. Także w tym wypadku realizacja zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały wymaga dokonania podziału geodezyjnego, a następnie złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale dotychczasowej nieruchomości wspólnej w ten sposób, że wyodrębnia się nowe nieruchomości wspólne obejmujące wskazane nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi, w których znajduje się określona liczba lokali, z czego wyodrębniono określone lokale oraz ustala się nowe udziały w tych nieruchomościach wspólnych, dla których muszą być założone nowe księgi wieczyste .W tym przypadku do złożenia oświadczenia woli niezbędne są indywidualne pełnomocnictwa właścicieli lokali . Podział nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 5 ust. 2 ustawy, dotyczy natomiast sytuacji, gdy nieruchomość wspólna obejmuje więcej, niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu. Do tego przepisu nawiązano w art. 22 ust. 3 pkt 9 ustawy stanowiącym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, a więc na podział nieruchomości wspólnej wymagana jest zgoda wspólnoty. W tym jednak przypadku wymagana jest także zgoda na ustalenie wysokości nowych udziałów, jeżeli zważyć na treść art. 3 ust. 5 ustawy. W ramach tego podziału nieruchomości wspólnej należy jednak wyróżnić sytuację, gdy wprawdzie na nieruchomości wspólnej usytuowano kilka budynków (więcej niż jeden), lecz lokale wyodrębniono tylko w jednym budynku oraz sytuację, gdy w położonych kilku budynkach na nieruchomości wspólnej wyodrębniono lokale w tych kilku budynkach. W pierwszej sytuacji podział nieruchomości wspólnej zmierza do wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej dwóch lub więcej działek budowlanych (czyli działek zabudowanych zgodnie z art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami , które nie będą już objęte nieruchomością wspólną i tym samym nastąpi zmiana wysokości udziałów (stosunek powierzchni lokalu wyodrębnionego do powierzchni wszystkich lokali tylko w budynku posadowionym na nieruchomości wspólnej). Realizacja takiej uchwały wymaga nie tylko dokonania podziału geodezyjnego, lecz także złożenia oświadczenia woli w formie aktu notarialnego o podziale nieruchomości wspólnej w ten sposób, że z dotychczasowej nieruchomości wspólnej wydziela się dwie lub więcej działki budowlane, a nowa nieruchomość wspólna obejmuje jedną określoną nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem, w którym znajduje się określona liczba lokali, w tym wyodrębniona liczba lokali oraz oświadczenie o ustaleniu wysokości udziałów w nowoutworzonej nieruchomości wspólnej.Jest to jednostronna czynność prawna, która nie jest wymieniona w art. 21 ust. 3 ustawy, a więc nie ma podstaw, aby wspólnota, wyrażając zgodę w formie uchwały, mogła (przy zastrzeżeniu formy aktu notarialnego) udzielić pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty. Nie ma jednak przeszkód, aby właściciele lokali mogli udzielić indywidualnego pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego konkretnej osobie(osobom)z zarządu wspólnoty”. ( Własność lokali - komentarz, G. Bieniek i Z.Marmaj, 2008,Wydawnictwo C.H.Beck). Prof.Adam Doliwa wypowiadając się z kolei w kwestii podziału nieruchomości stwierdził,że „c o do zasady podział nieruchomości może mieć charakter tzw. podziału geodezyjnego - rozumianego jako czynność mająca na celu wydzielenie z istniejącej jednej działki ewidencyjnej dwóch lub więcej nowo utworzonych działek ewidencyjnych, lub podziału prawnego - rozumianego jako czynność prawna mająca na celu przeniesienie przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swej nieruchomości na inną osobę. Występujące w ustawie sformułowanie "podział nieruchomości" oznacza zarówno podział geodezyjny, jak i podział prawny . W oparciu o art. 5 ust. 1 ustawy , w sytuacji gdy powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Jeśli grunt stanowi jedną działkę ewidencyjną, to podział gruntu zabudowanego, o którym mowa w art. 5 będzie oznaczać zarówno podział geodezyjny (przekształcenie gruntu dzielonego w więcej niż jedną działkę ewidencyjną), jak i podział prawny, co doprowadzi w efekcie do wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej nowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej przedmiot współwłasności wszystkich członków wspólnoty. Powstała w efekcie podziału nowa nieruchomość zostanie wyłączona spod reżimu współwłasności przymusowej (art. 3 ust. 1) i poddana przepisom kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195 i następne). Udziały członków wspólnoty we własności wydzielonej nieruchomości nie są prawami związanymi z własnością nieruchomości lokalowych. W każdym czasie każdy ze współwłaścicieli wydzielonego gruntu może zażądać zniesienia współwłasności (art. 210 k.c.). Zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie umownym, w tym m.in. poprzez przyznanie własności wspólnej rzeczy jednemu współwłaścicielowi z nałożeniem na niego obowiązku spłaty, stosownie do wysokości udziałów, pozostałych współwłaścicieli ( Komentarz do art. 5 ustawy o własności lokali- prof. Adam Doliwa , 2015 r., Wydawnictwo C.H.Beck, Legalis system informacji prawnej ). Podział nieruchomości wspólnej - nieruchomości gruntowej w oparciu o art. 5 ustawy o własności lokali dokonywany jest niewątpliwie z uwzględnieniem regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przepisów art. 92 do art. 100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz wykonawczych . Aby można było dokonać podziału nieruchomości wspólnej powierzchnia gruntu tej nieruchomości musi być większa niż powierzchnia działki budowlanej, niezbędnej do korzystania z budynku, w którym wyodrębniono własność lokali. Definicja legalna działki budowlanej jest zawarta w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami , który wyjaśnia, że przez pojęcie to należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce . Ustawa o własności lokali czynność w postaci dokonania podziału nieruchomości wspólnej wymienia w katalogu zawartym w art. 21 ust.3 co oznacza ,że na podstawie tego przepisu wspólnota mieszkaniowa może udzielić pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia woli , w celu wykonania uchwały , ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali . Sąd Apelacyjny całości podziela ocenę charakteru czynności prawnej w postaci podziału nieruchomości wspólnej -gruntowej zawartą w przedstawionym powyżej stanowisko sędziego Gerarda Bieńka.

Ewidencyjny podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek osoby mającej w tym interes prawny, zaś posiadanie interesu prawnego polega na przysługiwaniu prawa chronionego przepisem prawa materialnego, na które to prawo oddziałuje określone rozstrzygnięcie administracyjne, w tym przypadku rozstrzygnięcie w sprawie podziału nieruchomości. Jeżeli prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego do dzielonej nieruchomości przysługuje więcej niż jednemu podmiotowi, tworząc w ten sposób współwłasność lub współużytkowanie wieczyste, to ewidencyjny podział nieruchomości w procedurze administracyjnej jest dopuszczalny tylko w wyniku złożenia wniosku o ten podział przez wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych nieruchomości – art. 97 ust. 2 ugn. Postępowanie o podział nieruchomości wspólnej w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter administracyjnego. W postępowaniu administracyjnym do reprezentowania interesu podmiotu zbiorowego - ogółu właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową - co do zasady legitymację ma wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni członkowie tej wspólnoty, co wynika z art. 6 ustawy o własności lokali . Tylko w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, wystąpić jako strona postępowania. Może to mieć miejsce wyłącznie wtedy, gdy wykaże on swój indywidualny, własny interes" (zob. wyr. WSA w Warszawie z 4.7.2013 r. ,II OSK 583/12, Legalis). Tylko jeśli członek wspólnoty mieszkaniowej wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota ( zob. wyr. WSA w Gliwicach z 24.5.2013 r. ,II SA/GL 1475/12, Legalis).Wspólnota mieszkaniowa może nawiązywać stosunki prawne z innymi podmiotami co przesądza , że w sferze prawnej z zakresu zadań wspólnoty ( sprawy związane z zarządzaniem nieruchomością wspólna ) co do zasady może ona mieć przymiot strony postepowania administracyjnego. W piśmiennictwie przyjmuje się podobnie , że w świetle brzmienia art. 6 uwl oraz art. 28 k.p.a. wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawie strony .

Działka nr (...) w K. , o powierzchni 0,9441 ha , zabudowana jest : budynkiem mieszkalnym oraz budynkami niemieszkalnymi ( biurowo-magazynowymi oraz handlowo-usługowymi) stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności, w których wyodrębniono lokale mieszkalne i użytkowe. Z listy obecności na zebraniu wspólnoty w dniu 13 marca 2014 r. wynika ,że wspólnotę tworzy 27 właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych , w tym powodowa spółka . Przedmiotem rozpoznania w tej sprawie jest uchwała nr (...) r. oraz powiązana z nią uchwała nr (...). Strony w toku rozprawy apelacyjnej wyjaśniły ,że kwestionowana jest nadal uchwała nr (...) r. z tym , iż do tej pory w nie zapadł jeszcze w tym przedmiocie wyrok sądu pierwszej instancji . Z treści uchwały nr (...)wynika ,że właściciele lokali większością głosów liczoną według wielkości udziałów wyrazili zgodę na podział nieruchomości wspólnej w postaci działki gruntu nr (...) poprzez wydzielenie z niej działki niezabudowanej, udzielając jednocześnie zarządowi pełnomocnictwa do podjęcia czynności , w tym dot. podziału geodezyjnego oraz do zawarcia umowy zbycia nowopowstałej nieruchomości (gruntowej), za określona cenę. Podział podstawowego składnika nieruchomości wspólnej, a więc gruntu zabudowanego budynkiem, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a na jej dokonanie potrzebna jest zgoda właścicieli wyrażona w uchwale. W sprawie jest niesporne ,że podział działki gruntu w sposób przewidziany w uchwale nr 1 nie wpłynie na zmianę udziału właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej , w sprawie nie miał zastosowania art. 22ust. 3 pkt 5a uwl. Argumentacja pozwanej taki wniosek uzasadniająca jest prawidłowa. Kwestia czy do podjęcia uchwały o podziale nieruchomości wspólnej - gruntu zabudowanego budynkiem (budynkami ) niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli jest niejednoznacznie rozstrzygną w piśmiennictwie . Według Adama Doliwy należy przyjąć, że potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli ( art. 1 ust. 2 uwl stanowi ,że zakresie, który nie został jej treścią uregulowany, stosuje się przepisy kodeksu cywilnego . W tym przypadku powinny być to reguły przewidziane w art. 199 k.c., a nie reguły ustalone przepisem art. 23 ust. 2 ustawy ). Odmiennie uważał Gerard Bieniek (jego stanowisko zostało już obszernie przytoczone wyżej),podobnie Ryszard Strzelczyk i Aleksander Turlej czy Jerzy Pisuliński (zob.System prawa prywatnego ,Prawo rzeczowe ,pod red. Edwarda Gniewka t.4.Wydawnictwo C.H. Beck INP PAN,Warszawa 2005,s. 223).Ten ostatni przyjął również , że w przypadku podziału nieruchomości wspólnej wymagana jest zgoda większości wyrażona w uchwale właścicieli. Jeżeli właściciele zamierzają wydzieloną - na podstawie art. 5 ustawy - nieruchomość sprzedać ,zarząd wspólnoty na podstawie udzielonej mu w uchwale zgody i pełnomocnictwa (art. 22 u.2) dokona czynności koniecznych do podziału nieruchomości wspólnej ( np. zleci opracowanie projektu podziału, wystąpi o decyzję zezwalającą na podział) , a następnie zawrze umowę sprzedaży tej nieruchomości ( w imieniu i ze skutkiem dla wszystkich współwłaścicieli ). Sąd Odwoławczy ,co już wyżej zasygnalizował, podziela to drugie stanowisko , odmienne od prezentowanego w przedmiotowej sprawie przez Sąd Okręgowy. W tym miejscu ,już tylko dla wyczerpania argumentacji ,zasadne jest zauważenie ,że ustalenie kiedy to dochodzi do podziału nieruchomości ( tu - wspólnej ) nie jest jednoznaczne. Należy przesądzić czy w tej kwestii znaczenie ma cywilistyczny punkt widzenia , a zatem czy decydujące jest powstanie nowego, odrębnego przedmiotu własności (gdy część wydzielona ma zostać przeniesiona do innej księgi wieczystej bez zmiany właściciela albo kiedy prawo własności tej części ma przypaść innej osobie ) czy też administracyjny punkt widzenia , w którym efektem podziału jest nowa nieruchomość wydzielona geodezyjnie i odrębnie oznaczona w ewidencji gruntów , niezależnie od tego czy ma ona być przedmiotem zbycia. W piśmiennictwie , dla wyłożenia pojęcia podziału nieruchomości z ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjmuje się ten ostatni punkt widzenia. W tym rozumieniu do podziału nieruchomości dochodzi gdy powstanie nowa jednostka ewidencyjna dla której może być założona odrębna księga wieczysta , bądź też gdy w ten sposób powstała nowa działka ,która może zostać ujawniona w dziale I dotychczasowej księgi wieczystej (Gospodarka nieruchomościami .Przepisy i komentarz,Jan Szachułowicz i inni, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis,Warszawa 2002 , s.264). Podział nieruchomości wspólnej z art. 5 i 22 ust.3 pkt 6 ustawy o własności lokali powinien być wykładany z uwzględnieniem pierwszego tj. cywilistycznego punktu widzenia . Powyższe ma znaczenie dla określenia zakresu pełnomocnictwa możliwego do udzielenia przez właścicieli lokali w formie uchwały zarządowi wspólnoty w oparciu o przepisy art. 21 ust. 3 z uwzględnieniem treści art. 22 ust. 3 pkt 6 ustawy.

Podsumowując : uchwałą nr (...) właściciele lokali tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową zamierzali podjąć czynność przekraczającą zwykły zarząd ,swoje stanowisko zaprezentowali w uchwale podjętej większością głosów właścicieli lokali (liczoną według wielkości udziałów) , udzielając jednocześnie zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczeń za wspólnotę w celu wykonania powyższej uchwały, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. W sprawie jest niesporne ,że powyższa uchwałą właściciele lokali zamierzali dokonać podziału nieruchomości wspólnej , a mianowicie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami ( wieloma ) w których wyodrębniono lokale poprzez wydzielenie z niej działki niezadbudowanej ( czyli działki nie mającej charakteru działki budowlanej) . Taki podział możliwy w sytuacji gdy grunt nie jest w całości niezbędny do korzystania z budynku ( tu – z budynków) jest odstępstwem od zasady wyrażonej w art. 3 ust. 1 , stąd nie powinien być nadużywany. Podział nieruchomości wspólnej w sposób określony w uchwale nr (...), tak jak to podkreślała apelująca wspólnota , nie wpłynie na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej ( art. 3 ust.3 uwl). Oznacza to ,że odmienne wnioski sądu pierwszej instancji , oparte zasadniczo na uzasadnieniu orzeczeniu Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r. dotyczącego sprawy o odmiennym stanie faktycznym i prawnym ( w sprawie chodziło bowiem o zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej ), nie przystającym do przedmiotowej sprawy , nie mogą zostać zaakceptowane.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtowane jest stanowisko , o czym mowa była już wyżej , zasadniczo za właścicieli odrębnych lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową działa wspólnota mieszkaniowa. W myśl art. 6 uwl wspólnota mieszkaniowa, w skład której wchodzą właściciele lokali , może być podmiotem praw obowiązków. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy, jeśli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Stosownie natomiast do art. 21 ust. 1 zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W sprawie jest niesporne ,że pozwana jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową , która reprezentuje kilkuosobowy zarząd. Tak więc to zarząd pozwanej , na podstawie udzielonego mu przez właścicieli lokali pełnomocnictwa , działa ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali w postępowaniu o podział ewidencyjny działki gruntu .Art 5 ust. 3 uwl stanowi ,że przy dokonywaniu podziału nieruchomości gruntowej stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami , nie oznacza to jednak ,że na podstawie regulacji tej ustawy określa się wprost podmioty legitymowane do złożenia wniosku o podział. To bowiem ustawa o własności lokali określa m.in. kto i w jakiej formie jest uprawniony do podjęcia czynności w przedmiocie podziału nieruchomości wspólnej. Oznacza to w konsekwencji ,że uchwała nr (...) nie narusza w żaden sposób art. 97 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd pierwszej instancji postanowił , na podstawie art. 220 k.p.c., ograniczyć ocenę niezgodności uchwał , w tym i uchwały nr (...) z przepisami prawa i nie odnosił się do pozostałych zarzutów co do naruszenia przez skarżone uchwały powódki podstaw z art. 25 uwl. Art. 220 k.p.c. stanowi ,że sąd może ograniczyć rozprawę do rozpoznania zarzutów lub zagadnień wstępnych. Zarzuty należą do istotnych środków obrony pozwanego. Dzielą się one na zarzuty formalne i merytoryczne, w zależności od tego, czy opierają się one na przepisach prawa procesowego i dotyczą toku procesu, czy też są kierowane przeciwko samemu roszczeniu. W oparciu o cyt. przepis brak było podstaw do zaniechania oceny tego czy skarżona uchwała nr (...) nie narusza interesu powódki oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powyższe , w sytuacji gdy sąd drugiej instancji - odmiennie niż to przyjął Sąd Okręgowy - uznał , że uchwała nr (...) w zakresie postanowienia zawartego w jej § 1 nie jest niezgodna z przepisami prawa tj.nie narusza ani ustawy o własności lokali , ani przepisów kodeksu cywilnego czy ustawy o gospodarce nieruchomościami , skutkuje wnioskiem ,iż Sąd Okręgowy uchylając się od oceny części zarzutów z pozwów powodowej spółki stawianych obu skarżonym uchwałom nie orzekł o istocie sprawy. Sąd pierwszej instancji nie oceniał bowiem w ogóle czy uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszają interes powódki. Co do uchwały nr (...) nie była ona też oceniana pod kątem zgodności z treścią przepisu art. 5 ust. 1 uwl ( przy zauważeniu istnienia regulacji z art. 32 a uwl ) . Sąd nie zajmował się też kwestią ogólnikowości części postanowień obu uchwał ( co zasadnie zarzucono w apelacji ) .I tak uchwała nr (...)nie określa nawet powierzchni projektowanej działki ( która zresztą na przedłożonym załączniku nie jest oznaczona w sposób opisany w uchwale), uchwala nr 2 nie precyzuje treści i zakresu służebności drogowej. Do "nierozpoznania istoty sprawy" dochodzi w sytuacji nie zbadania przez sąd podstawy merytorycznej dochodzonego roszczenia, tj. gdy sąd nie wniknął w ogóle w całokształt okoliczności sprawy, gdyż pozostając w mylnym przekonaniu ,iż jest to w sprawie wystarczające ograniczył się do zbadania jedynie określonego zagadnienia, tu - czy skarżona uchwała nr 1 ( zasadniczo w zakresie jej § 1 ) narusza przepisy prawa. Powyższe skutkowało uchyleniem zaskarżonego orzeczenia i przekazaniem sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania , z pozostawieniem temu sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego , w oparciu o przepisy art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.

Dodać trzeba , że sąd drugiej instancji podziela stanowisko Sądu Okręgowego , oparte zresztą na ukształtowanym w tym zakresie orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych ,że brak podstaw dla udzielenia w trybie przewidzianym w art. 21 ust.3 ustawy o własności lokali przez właścicieli lokali zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowienia służebności drogowej. Oznacza to ,że takie postanowienie z uchwały nr (...) narusza przepisy prawa. Oczywiście właściciele lokali mogą podjąć uchwałę ,której przedmiotem będzie wyrażenie zgody na ustanowienie służebności drogowej , uchwała taka nie narusza przepisów prawa ale i też do niczego nie uprawnia . Wynika z niej jedynie to jakie jest stanowisko w tej kwestii większości właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej. Do ustanowienia służebności drogowej może bowiem dojść, tak jak to prawidłowo przyjął sąd pierwszej instancji, jedynie w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli, a pokonaniu oporu współwłaścicieli rzeczy pozostających w mniejszości wobec zamierzonej czynności przekraczającej zarząd zwykły tą rzeczą służy uregulowanie zawarte w art. 199 k.c. W sytuacji powiązania uchwały nr (...) z uchwałami nr (...) ( gdy ta druga nie była w ogóle przedmiotem oceny w tej sprawie ), wobec przekazania sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania , w tym również w zakresie postanowień z § 1 uchwały nr(...) tyczących samego podziału nieruchomości wspólnej, Sąd Odwoławczy uznał, że fragmentaryczna ocena uchwały nr(...)nie ma uzasadnienia (nie negując jej nieważności w części i braku przesądzającego znaczenia dla ewentualnego ustanowienia służebności drogowej w pozostałym zakresie) . Wobec uchylenia zaskarżonego wyroku w całości przedmiotem ponownej oceny sądu pierwszej instancji będą wszystkie postanowienia kwestionowanych uchwał, zbędna była w tej sytuacji szersza ocena dopuszczalności uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w części (szeroko rozwinięta w apelacji pozwanej) . Niewątpliwie jednak jest to możliwe ,uwzględniając treść art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali , który w zakresie nie uregulowanym ustawą odsyła do stosowania przepisów kodeksu cywilnego, w tym niewątpliwie też art. 58 § 3 w oparciu o powyższą regulację. Utrzymanie skarżonej uchwały wspólnoty mieszkaniowej w części jest jednak możliwe tylko wówczas gdy ma charakter autonomiczny i nie jest związana z innymi jej elementami skutecznie zakwestionowanymi .W takiej bowiem sytuacji utrzymywanie uchwały co do pozostałych postanowień jest oczywiście niemożliwe.

SSA Marta Sawicka SSA Mirosława Gołuńska SSA Wiesława Kaźmierska