Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 23 czerwca 2016 r.

Sąd Rejonowy w Grudziądzu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący – SSR Maciej Plaskacz

Protokolant – stażysta Karolina Komorowska

po rozpoznaniu w dniu 14 czerwca 2016 r. w Grudziądzu na posiedzeniu jawnym

sprawy ze skargi dłużnika M. P. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu M. B. w postaci opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości położonej w G., dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadzi księgę wieczystą (...)

z udziałem wierzycieli Banku Spółdzielczego w G., Skarbu Państwa – Prezydenta G., (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej
w J. i (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w T., wierzycieli hipotecznych Banku Spółdzielczego w G., (...) spółki jawnej w R., Gminy M. G., Skarbu Państwa – Drugiego Urzędu Skarbowego w T. i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w T., właściciela nieruchomości Skarbu Państwa – Prezydenta G. oraz użytkownika (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

postanawia:

I.  oddalić skargę;

II.  zasądzić od dłużnika M. P. na rzecz wierzyciela Banku Spółdzielczego w G. kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

III.  na podstawie art. 759 § 2 k.p.c. zobowiązać Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu M. B. do ustalenia, czy sprzedaż licytacyjna prawa użytkowania wieczystego przysługującego dłużnikowi będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz uwzględnienia dokonanych ustaleń w toku dalszego postępowania.

Sygn. akt I Co 203/16

UZASADNIENIE

Dnia 1 lutego 2016 r. dłużnik M. P. wniósł skargę (k. 6-10) na opis
i oszacowanie nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadzi księgę wieczystą (...), dokonane przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu M. B. dnia 20 stycznia 2016 r. Dłużnik domagał się uchylenia zaskarżonego opisu i oszacowania
oraz polecenia przeprowadzenia ponownego opisu i oszacowania. Dłużnik wystąpił również
z wnioskiem o przywrócenie terminu do wniesienia skargi na opis i oszacowanie.

Postanowieniem z dnia 17 lutego 2016 r. (k. 24) Sąd odrzucił wniosek dłużnika
o przywrócenie terminu do wniesienia skargi na opis i oszacowanie.

W odpowiedzi na skargę (k. 40) komornik zajął stanowisko, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W odpowiedzi na skargę (k. 56-58) wierzyciel Bank Spółdzielczy w G. wniósł o oddalenie skargi zwrot kosztów postępowania.

Postanowieniem z dnia 14 czerwca 2016 r. Sąd połączył niniejszą sprawę ze sprawą
I Co 202/16 do łącznego rozpoznania.

Dnia 20 stycznia 2016 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Grudziądzu dokonał opisu i oszacowania prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej przy ul. (...) w G., dla której Sąd Rejonowy w Grudziądzu prowadzi księgę wieczystą (...) (k. 747-750 akt Km 264/12). Komornik określił wartość rynkową prawa wieczystego użytkowania na kwotę 2.335.000 zł, a wartość obciążającego nieruchomość prawa użytkowania na rzecz (...) sp. z o.o. – na kwotę 549.000 zł. Integralną część opisu i oszacowania stanowi opinia biegłego z dnia 30 listopada 2015 r.

Zgodnie z art. 950 zdanie pierwsze k.p.c. w wersji redakcyjnej obowiązującej do dnia
2 maja 2012 r. i znajdującej zastosowanie w niniejszej sprawie (art. 9 ust. 1 ustawy z dnia
16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 233, poz. 1381) termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosił tydzień oraz był liczony od dnia ukończenia opisu i oszacowania, tj. podpisania przez komornika protokołu z tej czynności. Przepis ten został uznany za niezgodny z art. 45 ust. 1 oraz art. 77 ust. 2 Konstytucji RP wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia
22 stycznia 2013 r., SK 18/11 (Dz.U. poz. 142). W konsekwencji termin do wniesienia skargi dla osoby zawiadomionej o terminie opisu i oszacowania, ale nieobecnej przy dokonywaniu tej czynności mógł rozpocząć bieg dopiero od dnia zawiadomienia jej o ukończeniu opisu
i oszacowania (por. postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 7 marca 2014 r.,
III CZ 1392/13, (...) 2015, nr 1, s. 139, i z dnia 1 czerwca 2015 r., III CZ 438/15,
(...) 2015, nr 4, s. 227). Ze względu na doręczenie dłużnikowi protokołu opisu i oszacowania dnia 28 stycznia 2016 r. (k. 757) skarga dłużnika na tę czynności wniesiona dnia
1 lutego 2016 r. została złożona z zachowaniem terminu. W tym stanie rzeczy wniosek skarżącego o przywrócenie tego terminu podlegał odrzuceniu jako niedopuszczalny (art. 171
w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.).

Odnosząc się do zarzutów skarżącego, należy stwierdzić, co następuje:

Nie budzi zastrzeżeń ujęcie w opisie i oszacowaniu wartości prawa użytkowania wieczystego w kwocie 2.335.000 zł bez rozbicia go na wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość budynków stanowiących odrębną nieruchomość. Zgodnie
z art. 235 § 2 k.c., przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Akcesoryjność prawa własności budynków wobec prawa użytkowania wieczystego gruntu oznacza, że przedmiotem egzekucji jest prawo użytkowania wieczystego wraz z prawem własności znajdujących się na nieruchomości budynków stanowiących własność użytkownika wieczystego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1998 r., III CKU 15/98, niepubl.). Konstatacja ta znajduje również potwierdzenie w treści art. 1006 § 1 k.p.c., który stanowi, że jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami. Wyodrębnienie w operacie szacunkowym prawa użytkowania wieczystego i prawa własności budynków wynikało wyłącznie z przyjętej metodologii pracy biegłych, nie oznaczało natomiast traktowania ich jako samodzielnych i odrębnych praw rzeczowych.

Na uwzględnienie nie zasługuje zarzut dłużnika odnoszący się do odrębnego oszacowania praw użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi przy ul. (...) w G.. Nie negując twierdzenia dłużnika, że nieruchomości te mogą stanowić całość gospodarczą, należy stwierdzić, że możliwość oszacowania takiej całości gospodarczej powstała z dniem
3 maja 2012 r. wraz z dodaniem do kodeksu postępowania cywilnego art. 948 § 3. Z uwagi na datę wszczęcia postępowania egzekucyjnego przepis ten nie znajduje w nim zastosowania
(art. 9 ust. 1 przywołanej ustawy z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw).

Zarzuty dłużnika odnoszące się do wyceny wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nie są zasadne. Biegli zarówno w opinii pisemnej, jak i w ustnych wyjaśnieniach do niej przekonywająco uzasadnili zastosowaną metodę wyceny oraz opisali poszczególne czynności składające się na wycenę. Trzeba przypomnieć, że prawodawca dla określenia sumy oszacowania nieruchomości (a w konsekwencji również prawa użytkowania wieczystego) dopuszcza zastosowanie wyłącznie metody porównawczej. W przepisie § 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. Nr 10, poz. 52 ze zm.) przewidziano bowiem, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Nie może zatem odnieść skutku formułowany przez dłużnika postulat zastosowania do wyceny metody dochodowej. W świetle obszernych wyjaśnień biegłych nie budzi również zastrzeżeń dobór nieruchomości porównawczych. Ograniczona liczba transakcji nieruchomościami wykazującymi podobieństwo do nieruchomości wycenianej na rynku lokalnym jest okolicznością obiektywną. Brak transakcji nieruchomościami lub prawami wykazującymi pożądane przez skarżącego podobieństwo do wycenianego prawa użytkowania wieczystego nie może stanowić przeszkody do oszacowania nieruchomości w toku egzekucji. Ujawnione przez biegłych różnice między nieruchomościami porównawczymi a wycenianym prawem zostały uwzględnione przez zastosowanie stosownych korekt, co zostało przekonywająco wyjaśnione przez biegłych na posiedzeniu dnia 14 czerwca 2016 r. Nie znajdowało przy tym uzasadnienia odwołanie się do danych o transakcjach z rynku ponadlokalnego z uwagi na jego odmienność od rynku (...). Skorzystanie z danych o obrocie nieruchomościami w innych miejscowościach rodziłoby przy tym potrzebę zastosowania kolejnych korekt,
co zmniejszałoby dokładność szacunku. Dodatkowo, treść przytoczonego § 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wyłącza w zasadzie wyjście poza rynek lokalny, gdyż nakazuje oszacowanie nieruchomości według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Odnosząc się do kwestii szczegółowych, biegli uwzględnili lokalizację nieruchomości (s. 67 operatu), uznając ją za bardzo dobrą. Biegli trafnie pominęli przy wycenie rozpoczętą budowę na nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste. Stopień zaawansowania budowy nie jest duży, a brak współpracy dłużnika z biegłymi uniemożliwił dokonanie oceny zgodności prowadzonej budowy
z prawem budowlanym. Jako właściwe trzeba ponadto ocenić pominięcie przy wycenie umów najmu, gdyż jedyna taka umowa zawarta z użytkownikiem wieczystym wygasła, a pozostałe umowy zostały zawarte przez najemców z użytkownikiem, co nie wpływa na wycenę prawa użytkowania wieczystego. Na ocenę prac biegłych nie wpływa konstatacja dłużnika
o ustaleniu zbliżonej wartości praw użytkowania wieczystego nieruchomości przy
ul. (...) i ul. (...). Wartości te są istotnie podobne, jednakże wynika to przede wszystkim z przyjęcia do porównań tych samych nieruchomości porównawczych,
co z kolei ma swe źródło w ograniczonej liczbie transakcji na rynku (...). Skoro zaś wszystkie operacje biegłych na poszczególnych etapach wyceny były prawidłowe, to uzyskany wynik nie może być podważony tylko z tego względu, że nie odpowiada oczekiwaniom dłużnika co do szacunkowej wartości wycenianych praw, formułowanym
w oparciu o niemierzalne oraz intuicyjne kryteria. Na marginesie należy odnotować chwiejność stanowiska dłużnika co do ustalonej wartości rynkowej wycenianego prawa.
W skardze wskazuje on bowiem na jej zaniżenie, a na posiedzeniu dnia
14 czerwca 2016 r. podniósł, że wartość ta jest zawyżona (w zapisie w protokole skróconym wkradł się w tym zakresie błąd, gdyż zarzut zawyżenia wartości dłużnik odniósł do budynku
z lewej strony, patrząc od ul. (...); czas nagrania: 01:25:30).

Za prawidłową należy uznać wycenę prawa użytkowania obciążającego wyceniane prawo użytkowania wieczystego. Biegli wyjaśnili, że wpisanie znaku dodawania zamiast znaku mnożenia jest oczywistą omyłką, a wynik obliczeń wskazuje na to, że omyłka ta pojawiła się jedynie w zapisie, nie zaś w obliczeniach. W sposób trafny biegli oparli się przy wycenie na uzgodnionej w umowie opłacie za użytkowanie. Z wyjaśnień dłużnika wynika,
że jako użytkownik wieczysty faktycznie wystawiał użytkownikowi corocznie faktury obejmujące opłaty za użytkowanie wyliczone zgodnie z umową, tj. jako iloczyn opłaty miesięcznej oraz liczby miesięcy. Nie jest zatem uzasadnione twierdzenie zawarte w skardze, że oświadczenia stron umowy użytkowania z 2011 r. były składne w innym – bliżej nieokreślonym – celu. Jednocześnie dłużnik nie był w stanie podać żadnych szczegółów co do potrąceń należności stanowiących „ciężar zabezpieczenia pozostałych części nieruchomości nie objętych prawem użytkowania” (§ 5 lit. c umowy użytkowania; s. 31 operatu) ani wyjaśnić, co strony rozumiały przez to pojęcie. Dodał, że nie przekazywał informacji o tym biegłym. W tym stanie rzeczy pominięcie tego rodzaju należności przez biegłych było w pełni uzasadnione. Zastosowana metodologia wyceny prawa użytkowania pozostaje natomiast zgodna z art. 6 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 6 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r.
o podatku od czynności cywilnoprawnych (jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 233).

Podsumowując należy stwierdzić, że oszacowanie wartości prawa użytkowania wieczystego i innych praw opisanych w operacie zostało wykonane w sposób wyjątkowo skrupulatny i rzetelny, jest zgodne z przepisami regulującymi wycenę w toku egzekucji
z nieruchomości, a istniejące wątpliwości zostały przekonywająco wyjaśnione na posiedzeniu dnia 14 czerwca 2016 r. Zastrzeżeń Sądu nie budzi również oparty na rezultatach pracy biegłych opis i oszacowanie sporządzony przez komornika dnia 20 stycznia 2016 r.

Z podanych względów skarga podlegała oddaleniu jako bezzasadna, o czym orzeczono w punkcie I sentencji postanowienia na podstawie art. 767 i art. 950 k.p.c.

O kosztach postępowania orzeczono w punkcie II sentencji postanowienia na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 i art. 13 § 2 k.p.c. Wierzyciel poniósł koszty
w kwocie 257 zł, na które składały się: wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego radcą prawnym w kwocie 240 zł (§ 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych,
Dz.U. poz. 1804) oraz opłata skarbowa od złożenia pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł. Dłużnik powinien zwrócić wierzycielowi wymienione koszty zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.

Jedynie ubocznie należy wyjaśnić, że w punkcie III sentencji Sąd na podstawie
art. 759 § 2 k.p.c. zobowiązał komornika sądowego do ustalenia, czy sprzedaż licytacyjna przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz uwzględnienia dokonanych ustaleń w toku dalszego postępowania. Obowiązek ten został nałożony na komornika w związku z ujawnieniem przez dłużnika na posiedzeniu dnia 14 czerwca 2016 r., że sprzedaż licytacyjna przedmiotowego prawa może podlegać opodatkowaniu wskazanym podatkiem, oraz brakiem ustaleń w tym przedmiocie
w aktach sprawy egzekucyjnej. Sąd podziela wyrażony w piśmiennictwie pogląd o braku obowiązku umieszczenia informacji o ewentualnym opodatkowaniu sprzedaży licytacyjnej już w opisie i oszacowaniu oraz o zasadności zamieszczenia takiej informacji
w obwieszczeniu o licytacji (por. P. K., M. W., Egzekucja
z nieruchomości – praktyczny komentarz, S. 2016, s. 165 oraz 421 i nast.).