Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2015 roku, na podstawie art. 80 ust 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603), przekazano do Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi akta sprawy zawierające sprzeciw Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
w Ł. od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 maja 2015 roku, sygn. akt SKO.4161.16.2015.

Wniosek z dnia 26 czerwca 2015 roku, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastąpił pozew zgodnie z art. 80 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismem
z dnia 14 sierpnia 2015 roku został uzupełnione brak formalny pozwu – wartość przedmiotu sporu określono na kwotę 77.100 zł.

(pismo k. 5, sprzeciw k. 2-4, wniosek k. 16, pismo procesowe k. 39)

Postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi stwierdził swoją niewłaściwość rzeczową i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Łodzi.

(postanowienie k. 40)

W odpowiedzi na pozew Miasto Ł. wniosło o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania.

(odpowiedź na pozew k. 62-65)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Spółdzielnia Mieszkaniowa (...): w Ł. jest użytkownikiem wieczystym szeregu nieruchomości, w tym gruntu położonego w Ł. przy ulicy (...) (...), położonego w obrębie (...), dla którego w Sądzie Rejonowym dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzona jest księga wieczysta Kw (...), składającego się z działek o numerach: (...)–
o łącznej pow. 21.883 m ^{( 2)}. Nieruchomość jest własnością Miasta Ł..

(okoliczność bezsporna)

Nieruchomość położona jest na północ od strefy centralnej miasta Ł.,
w dzielnicy B., odległość od centrum to ok. 7 km., na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Zlokalizowana jest w sąsiedztwie osiedla mieszkaniowego , tereny wokół są zagospodarowane. Posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej. Jedna z działek zabudowana jest stacją trafo.

(opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości k. 82-119)

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości od roku 2000 wynosiła 11.991,88 zł.

(niesporne, pismo k. 199)

Pismem z dnia 3 grudnia 2014 roku, doręczonym użytkownikowi wieczystemu w dniu 4 grudnia 2014 roku, Prezydent Miasta Ł. działający w imieniu właściciela wypowiedział spółdzielni mieszkaniowej wysokość dotychczas obowiązującej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższych gruntów, ustalając nową opłatę roczną w wysokości 87.750 zł, począwszy od dnia 1 stycznia 2015 roku. Podwyższenie opłaty rocznej uzasadniono zmianą wartości gruntów, którą aktualnie oszacowano na kwotę 8.775.000 zł.

(wypowiedzenie k. 17, operat szacunkowy k. 18-38)

W dniu 2 stycznia 2016 roku użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w niższej wysokości niż podana
w wypowiedzeniu.

(pismo zatytułowane odwołanie – akta wniosek k. 16)

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzeczeniem z dnia
12 maja 2015 roku oddaliło wniosek. Orzeczenie doręczono użytkownikowi wieczystemu w dniu 29 czerwca 2016 roku.

W dniu 9 lipca 2015 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł. wniósł sprzeciw od decyzji SKO, żądając ustalenia, iż aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w niższej wysokości niż podana
w wypowiedzeniu.

(orzeczenie SKO k. 13-15, sprzeciw k. 2-4)

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej
w Ł. przy ul. (...) według jej stanu i cen nieruchomości na dzień dokonywania aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – 1 stycznia 2015 roku – wynosiła 4.659.000 zł.

(opinia biegłego sądowego k. 82-119, opinia uzupełniająca k. 159-170)

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiła opinia biegłego, który dokonał oszacowania wartości gruntu.

W toku postępowania strony zgłosiły zarzuty do opinii biegłej. Metoda wyceny nie była przez pełnomocników kwestionowana, ale strony wniosły o wyjaśnienie wątpliwości dotyczących głównie zasad doboru nieruchomości przyjętych do porównania.

Strona powodowa podniosła, iż biegła zastosowała zbyt wąską skalę oceny każdego
z kryterium (trzystopniową, nie pięciostopniową) oraz nie przyjęła kryterium prestiżu,
w odniesieniu do działek przyjętych do porównania a położonych w centrum miasta. Podkreślono, że jedna z działek będących przedmiotem użytkowania wieczystego ma małą powierzchnię, kolejne mają nieregularny kształt, bądź są wąskie, bądź stanowią drogę, co ogranicza przestrzeń możliwą do zagospodarowania, inna położona jest
w pobliżu torów kolejowych. W ocenie strony powodowej, powyższe powoduje nieadekwatność wyceny.

Strona pozwana natomiast zarzuciła, iż dobór nieruchomości przyjętych do porównania obejmuje nieruchomości nieadekwatne do nieruchomości porównywanej o różnicy cenowej wynoszącej 378,95 zł. Wskazano, że niektóre z transakcji odbywały się na szczególnych warunkach, w trybie przetargowym. Wybrano nieruchomość
o ograniczonym dostępie do mediów, nieruchomość nieregularną z kanalizacją deszczową, nieruchomość w obszarze zabudowy wielorodzinnej na terenach zielonych, nieruchomość obciążoną służebnościami, zadrzewioną, nieruchomości, których działki z uwagi na kształt nie mogą zostać zabudowane, nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej oraz nieruchomości o różnych powierzchniach.
W odniesieniu do dwóch transakcji wskazywano, że miały miejsce między spółkami zależnymi od siebie. Zarzucono, iż powyższe wpływa na obniżenie wartości wyceny.

Do zarzutów obu pełnomocników, biegła sądowa odniosła się w pisemnej opinii uzupełniającej.

Biegła wskazała, iż w zgodnie z § 5.1.2 Rozporządzenia RM z dnia 22 września 2004 roku, źródłem informacji mogą być transakcje zawarte w formie przetargu, jeśli cena nie odbiega od cen rynkowych o więcej niż 20 %. Wybrane nieruchomości spełniają kryteria ustawowe.

Wyjaśniono szczegółowo w odniesieniu do każdej z kwestionowanych nieruchomości przyjętych do porównania, jak dokonano obliczeń przy uwzględnieniu czynników korygujących, w tym właśnie: ograniczenia w możliwości zabudowy, dostępu
do mediów (uzbrojenie w infrastrukturę), dostępu do drogi publicznej.

Biegła wskazała, że określenie obszaru, w jakim mieszczą się poszczególne nieruchomości, nastąpiło zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami w oparciu o Studium (...) (uchwała Rady Miejskiej z dnia 27 października 2010 roku Nr (...)), a decyzja o warunkach zabudowy wydawana na poszczególne działki, nie zmienia tego charakteru. W opinii uzupełniającej wyjaśniono,
że przeznaczenie części obszaru na teren zielony nie dyskwalifikuje nieruchomości
w procesie wyceny, obecnie w większości inwestycji występują takie powierzchnie.

Zauważono wreszcie, że nie każda z nieruchomości została przyjęta do porównania (transakcja nr 5) oraz wskazano na porównywalność pozostałych nieruchomości lub uwzględnienie różnic w czynnikach korygujących. Zauważono, że nieruchomości wyceniane także posiadają ograniczenia w zabudowie, analizie poddano każdą
z cech (także lokalizację) w odniesieniu do wszystkich nieruchomości: wycenianej
i przyjętych do porównania. Ponownie wskazano, w jaki sposób opinia podstawowa uwzględnia te cechy i jak dokonano w związku z tym obliczeń.

Biegła zauważyła, że (...) wynosi 176,33 zł nie 378 zł, popierając to sprawdzalnymi obliczeniami oraz wskazała, że brak jest transakcji pomiędzy spółkami zależnymi (prawdopodobnie strona pozwana pomyliła opinie).

Opinie biegłych podlegają ocenie według szczególnych kryteriów (zgodności
z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków – wyroki Sądu Najwyższego z dnia 07.11.2000 r., sygn. akt I CKN 1170/98, publ. OSNC z 2001 r., Nr 4, poz. 64, z dnia 15.11.2002 r., sygn. akt V CKN 1354/00, wyroku z dnia 30.05.2007 r., sygn. akt IV CSK 41/07. W tym kontekście ocena potrzeby „powołania innego biegłego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 04.08.1999 r., sygn. akt I PKN 20/99, publ. OSNP z 2000 r., Nr 22, poz. 807, wyrok z dnia 20.8.2008 r., sygn. akt I UK 78/08, wyrok z dnia 06.05.2009 r., sygn. akt II CSK 642/08). „Przy czym, potrzebą taką nie może być jedynie przeświadczenie strony, że dalsze opinie pozwolą na udowodnienie korzystnej dla strony tezy”, decydują bowiem „potrzeby sprawy” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.6.2001 r., sygn. akt II UKN 446/00, publ. OSNP z 2003 r., Nr 7, poz. 182).

Po złożonych przez biegłego wyjaśnieniach strony nie zgłosiły żadnych uwag, czy zarzutów. Reprezentowane przez fachowych pełnomocników nie wniosły także jakichkolwiek dalszych wniosków dowodowych, zmierzających do skutecznego podważenia jej treści. Żadna ze stron nie żądała prowadzenia dalszego postępowania dowodowego w tym zakresie, a w szczególności – powołania innego biegłego. Strona powodowa wręcz oświadczyła, że nie kwestionuje opinii.

Sąd także nie miał podstaw do kwestionowania opinii. Biegła odniosła się do wszystkich podniesionych zarzutów i wyjaśniła powstałe wątpliwości. W szczególności zostało wykazane, że szacunek wartości gruntu stanowi pewną hipotetyczną, zobiektywizowaną wartość, dokonywany jest w oparciu o analizę rynku nieruchomości. Zbiór transakcji przyjętych do porównania, a którego dotyczyły zarzuty obu stron – został wyjaśniony; biegła argumentowała w odniesieniu do każdej
z przyjętych transakcji. Znalazły się w tym zbiorze nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, kształcie, ograniczeniach. W ten sposób, mimo rozpiętości cenowej, zobiektywizowano kryteria ich doboru, korygując stosownymi współczynnikami różnice między nieruchomościami. Znamiennym jest przy tym, że zarzuty stron dotyczyły tych samych kwestii, a każdy dokonał ich interpretacji w sposób niekorzystny dla siebie. To także świadczy o pewnym wypośrodkowaniu skrajnych stanowisk przyjętych przez strony.

W powyższym stanie faktycznym, Sąd zważył,
co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie w części.

Powództwo w niniejszej sprawie stanowił pierwotny wniosek o ustalenie,
że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona, ewentualnie – jest uzasadniona w niższej wysokości. W wyniku skutecznego sprzeciwu, orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego w tym przedmiocie straciło moc, a sprawa została skierowana na drogę sądową (art. 80 ust.1 w zw. z art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 tekst jednolity).

Zatem, treść wniosku uzupełniona o twierdzenia zawarte w sprzeciwie i piśmie określającym wartość przedmiotu sporu stanowi treść pozwu o ustalenie.

Analiza przekazanych akt postępowania administracyjnego prowadzi do wniosku, iż spełnione zostały wszelkie wymogi stawiane wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, zachowano termin wynikający z art. 78 ust. 1 ustawy. Także wnioski i sprzeciw użytkowników wieczystych zachowują wymagane ustawą terminy. Kwestie te pozostawały poza sporem.

Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie była wyłącznie wysokość opłaty,
a dokładniej – cena nieruchomości gruntowej, od której wysokość opłaty jest uzależniona (art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wysokość ceny określana jest wartością nieruchomości.
W postępowaniu sądowym jest ona ustalana przy pomocy biegłych z zakresu szacunku nieruchomości.

Strona pozwana w wypowiedzeniu z grudnia 2008 roku wskazała aktualną wartość nieruchomości według operatu szacunkowego sporządzonego w dniu
8 sierpnia 2014 roku. Przyjęto wówczas wartość łączną gruntu wszystkich działek na kwotę 8.775.000 zł, ustalając jednocześnie wysokość rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste na kwotę odpowiednio: 87.750 zł.

Powołany w toku postępowania biegły sądowy określił wartość całej nieruchomości na dzień 1 styczni 2015 na kwotę 4.659.00 zł, przyjmując jednolitą wartość działek składających się na całą nieruchomość.

Przyjęta stawka procentowa (1 %) także pozostawała poza sporem. Ten sam sposób wyliczenia został przyjęty przez Sąd dla ustalonej w postępowaniu sądowym wartości całej nieruchomości. Tak wyliczona opłata wyniosła 46.590 zł.

Dotychczasowa wysokość rocznej opłaty wynosiła 11.991,88 zł. Nowo ustalona opłata jest ponad dwukrotnie wyższa, zastosowanie znajduje więc przepis art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774).

W myśl powołanego przepisu, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Norma art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami była przedmiotem wykładni w judykaturze. Za utrwalone należy uznać stanowisko wyrażone w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt III CZP 110/12 w myśl którego,
w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej
w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2014 r., sygn. akt II CSK 451/13, z dnia 26 lutego 2016 r., sygn. akt IV CSK 238/15).

Zgodnie więc z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata
w pierwszym roku od aktualizacji wyniesie 23.983,76 zł (2 x 11.911,88 zł), w drugim roku wzrasta o połowę nadwyżki (46.590 zł – 23.983,76 = 22.606,24 zł : 2 = 11.303,12 zł) do kwoty 35.286,88 zł (23.983,76 zł + 11.303,12 zł), w trzecim roku stanowi sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, osiągając w ten sposób wartość docelową (tj. 35.286,88 zł + 11.303,12 zł = 46.590 zł).

Podstawę orzeczenia o kosztach procesu stanowi art. 100 k.p.c., statuujący zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów.

Powód żądał ustalenia, że opłata za użytkowanie gruntu w wysokości 87.750 zł jest nieuzasadniona. Właściciel podniósł opłatę o 75.758,12 zł (87.750 zł – 11.991,88 zł). Sąd ustalił opłatę na poziomie 46.590 zł, podwyższając dotychczasową wysokość
o kwotę 34.598,12 zł. Powód ostał się zatem ze swoim żądaniem w około 54 %.
W takim stosunku nastąpiło rozliczenie kosztów procesu i nieuiszczonych kosztów sądowych.

Koszty procesu poniesione przez powoda to: 3.855 zł opłaty od pozwu, 800 zł zaliczki na wynagrodzenie biegłego i 3.600 zł wynagrodzenie pełnomocnika. Z tego zwrotowi od strony pozwanej podlega 54 % czyli kwota 4.457,70 zł.

Strona pozwana poniosła natomiast koszty wynagrodzenia i od strony przeciwnej podlega 46 %, czyli kwota 1.656 zł.

Po wzajemnym potrąceniu należności, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.801,70 zł.

Wysokość wynagrodzenia pełnomocników została określona na postawie
§ 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku
w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490.

Zgodnie bowiem z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. z 2015 r. poz. 1804, do spraw wszczętych
i niezakończonych przed dniem wejścia w życie rozporządzenia stosuje się przepisy dotychczasowe do czasu zakończenia postępowania w danej instancji. Stosownie do
§ 23 obecnie obowiązującego rozporządzenia, weszło ono w życie z dniem 1 stycznia 2016 roku. pozew został wniesiony w dniu 9 lipca 2015 roku; zastosowanie zatem znajdują przepisy uprzednio obowiązującego rozporządzenia.

Nieuiszczone koszty sądowe wyniosły 2.695,04 zł – jest to suma kwot wypłaconych biegłej z funduszy Skarbu Państwa tytułem wynagrodzenia. Stosując zasadę wyniku procesu, Sąd na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku, Dz.U. 2005 Nr 167, poz. 1398, t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 623, nakazał pobranie powyższej kwoty w proporcji 46% od powoda (1.239,72 zł) i 54 % od pozwanego (1.455,32 zł).

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w pkt. 3 sentencji.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełn. pozwanego.