Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 marca 2017 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Barbara Nowicka

Sędziowie: SO Aleksandra Żurawska

SO Agnieszka Terpiłowska  

Protokolant : Bogusława Mierzwa

po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017r. w Świdnicy na rozprawie

sprawy z powództwa J. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ś. przy (...)

o ustalenie

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Świdnicy z dnia 27 września 2016 r., sygn. akt I C 896/15

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 1.800 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

(...)

UZASADNIENIE

Powód J. J. wniósł o:

1.  ustalenie nieistnienia uchwały nr 13 Wspólnoty Mieszkaniowej przy Al. (...) w Ś. z dnia 3 października 2012r.w sprawie wprowadzenia opłat za reklamę, powziętej na zebraniu właścicieli lokali znajdujących się przy Al. (...) 2 Ś. z dnia 3 października 2012r.;

2.  ustalenie nieistnienia umowy najmu powierzchni elewacji budynku z dnia 4 października 2012r. zawartej z pozwaną;

3.  zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż w dniu 20 marca 2012r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy Al. (...) w Ś. podjęła uchwałę nr 1 w przedmiocie wyrażenia zgody na wykorzystanie elewacji budynku do umieszczenia oznaczenia (...) Banku (...) S.A. oraz umieszczenie urządzeń zabezpieczających i komunikacyjnych w związku z planowanym podpisaniem przez powoda umowy najmu lokali użytkowych na potrzeby zlokalizowania w nich placówki tegoż banku. W treści uchwały nie ustalono odpłatności za umieszczenie oznaczeń i urządzeń technicznych, na których instalację pozwana wyraziła zgodę, jak również nie warunkowano udzielenia zgody poprzez późniejsze ustalenie jakiejkolwiek odpłatności w odrębnej uchwale. W oparciu o powyższą uchwałę powód zawarł umowę najmu. Wspólnota uzależniła wyrażenie zgody na wykonanie prac adaptacyjnych przez najemcę od uprzedniego ustalenia odpłatności za wywieszenie oznaczeń na elewacji budynku. W dniu 3 października 2012r. Wspólnota podjęła uchwałę nr 13, w której określono odpłatność za wynajem powierzchni elewacji w kwocie 4.000 zł netto i na podstawie powyższego M. G. zawarła w imieniu strony pozwanej z powodem umowę najmu. W ocenie powoda doszło do wyzyskania jego położenia, celem wymuszenia zwołania zgromadzenia wspólnoty, podjęcia w trybie natychmiastowym uchwały w sprawie odpłatności za wykorzystywanie powierzchni elewacji budynku i zawarcia umowy z pozwaną, z uwzględnieniem takich postanowień kontraktowych, które są daleko niekorzystne dla powoda. W ocenie powoda uchwała jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna, stosownie do treści art. 58 § 2 k.c. Z uwagi na fakt, zawarcia umowy najmu w oparciu o powyższą uchwałę, regulującą obowiązki powoda w sposób niekorzystny i oczywiście sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności stosunku prawnego, w oparciu o treść art. 189 k.p.c.

Pozew został złożony do Sądu Okręgowego w Świdnicy. Zarządzeniem z dnia 24 marca 2015r. do odrębnego rozpoznania została wyłączona sprawa o ustalenie nieistnienia umowy najmu (pkt 2 żądania pozwu). Postanowieniem z dnia 27 marca 2015r. Sąd Okręgowy sprawę wyłączoną do odrębnego rozpoznania przekazał do rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Świdnicy. Sprawa w zakresie żądania pozwu w pkt 1 została prawomocnie zakończona wyrokiem Sądu Okręgowe w Świdnicy z dnia 19 sierpnia 2015r., w którym Sąd ten oddalił powództwo.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na rzecz strony pozwanej od powoda kosztów procesu według norm przepisanych, w tym zwrotu kosztów z tytułu zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew strona pozwana podniosła, iż okoliczności podjęcia uchwały jak i przedmiot uchwały były objęte postępowaniem sądowym zawisłym przed Sądem Rejonowym w Świdnicy w sprawie o sygn. akt I C 1458/13 a następnie postępowaniem przed Sądem Okręgowym w Świdnicy (sygn. akt II Ca 493/14). Strona pozwana w związku z powyższym podniosła, iż powództwo o ustalenie stosunku prawnego nie może służyć stronie do weryfikowania prawomocnym rozstrzygnięć zapadłych w innych sprawach. Powód neguje prawidłowość prawomocnych orzeczeń sądowych i wskazuje na powinność odmiennej niż dokonana tamże oceny prawnej. Powód nie zaskarżył uchwały, za którą sam głosował, a podpisanie umowy było prostą konsekwencją akceptacji wprowadzonej mocą tej uchwały, odpłatności.

Pismem z dnia 17 listopada 2015r. (złożonym w Sądzie w dniu 19 listopada 2015r.) Powód zmienił żądanie pozwu i wniósł o:

1.  ustalenie nieistnienia umowy najmu powierzchni elewacji budynku z dnia 4 października 2012r.zawartej z pozwaną;

2.  alternatywnie w przypadku gdyby Sąd uznał, iż umowa opisana w pkt I jest ważna, ustalenie, że umowa najmu powierzchni elewacji budynku z dnia 4 października 2012r. zawarta z pozwaną wygasła w dniu 30 września 2013r.

3.  oraz ustalenie, że stawka opłaty czynszu za umieszczenie reklamy ujęta w § 5 umowy najmu powierzchni elewacji budynku z dnia 4 października 2012r. zawartej z pozwaną nie odpowiada lokalnym cenom rynkowym.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 27 września 2016 Sąd Rejonowy w Świdnicy:

I.  oddalił powództwo;

II.  zasądził od powoda J. J. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ś. przy Alei (...) kwotę 2.417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd pierwszej instancji ustalił następujący stan faktyczny :

Wspólnota Mieszkaniowa przy Alei (...) jest tak zwaną wspólnotą dużą. J. J. jako właściciel lokali użytkowych w tej nieruchomości jest współwłaścicielem części wspólnych tej nieruchomości w 17,49 %. Administratorem wspólnoty jest M. G.. Zgodnie z umową o administrowanie zawartą 29 kwietnia 2009r. administrator ten jest uprawniony między innymi do dochodzenia na drodze Sądowej należnych od członków wspólnoty mieszkaniowej kosztów powstałych z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz powstałych w wyniku użytkowania wyodrębnionych lokali, o ile rozliczenia z tego tytułu przechodzi na rachunek wspólnoty mieszkaniowej. Na początku 2012r. członkowie wspólnoty nieformalnie dowiedzieli się, że być może w ich nieruchomości będzie funkcjonował bank na parterze budynku, w obrębie którego jeden lokal użytkowy był własnością M. Z., a pozostałe powoda. W sprawie tej miało być zwołane zebranie. Członkowie wspólnoty otrzymali zapewnienie od powoda, że w związku z ofertą banku wspólnota będzie uzyskiwać wynagrodzenie za reklamę, a powód obiecywał najkorzystniejsze dla wspólnoty warunki. Członkowie wspólnoty byli zadowoleni z tej lokalizacji banku, bo poprzednio w lokalu powoda był sklep spożywczy ze sprzedażą alkoholu, którego klienci byli uciążliwi. Często też podjeżdżały samochody dostawcze i blokowały wjazd na posesję. W dniu 17 lutego 2012r. została sporządzona lista właścicieli wspólnoty mieszkaniowej w celu podjęcia uchwały dotycząca wyrażenia zgody na umieszczenie tablicy reklamowej i na liście członków wspólnoty składali podpis po kolei wszyscy członkowie wspólnoty. Po zabraniu podpisów od 15 właścicieli lokali, posiadających łącznie 59,18% udziałów, przy 14 niegłosujących, posiadających 40,82 % udziałów została sporządzona uchwała numer 1 z dnia 20 marca 2012r., w której wspólnota postanowiła wyrazić zgodę na 1 - wykorzystanie elewacji do umieszczenia oznaczenia (...) Banku o toku logo, semaforu i tak dalej, 2- umieszczenie urządzeń systemu elektronicznych zabezpieczeń, kamer, czujników i tak dalej oraz klimatyzatorów na elewacji budynku. 3 - wykorzystanie części dachu do umocowania anteny satelitarnej i szachtów do przeprowadzenia kabli, 4 - przeprowadzenie instalacji telefonicznej (...) S.A. i energetycznej do przedmiotu najmu. W uchwale zastrzeżono, że prace modernizacyjne zostaną wykonane, ustaleniem właściciela lokalu użytkowego, zgodnie z projektem technicznym, ze szczególnym uwzględnieniem rzetelności wykonania, przy czym projekt ten miał być dostarczony administratorowi przed rozpoczęciem prac. Na wykonanie modernizacji miała zostać uzyskana zgoda w Starostwie Powiatowym w Ś., a koszt wykonania tych prac miał ponieść właściciel lokalu użytkowego, czyli powód bez prawa zwrotu poniesionych nakładów finansowych. Uchwałę tą osobiście odebrał powód i pokwitował odbiór na oryginale. W dniu 15 kwietnia 2012r. powód zawarł na piśmie umowę najmu lokalu użytkowego, zlokalizowanego w Ś. przy Al. (...), który miał powstać z połączenia 4 lokali użytkowych w tej nieruchomości. Umowa dotyczyła najmu pomieszczeń na rzecz (...) Banku (...) S.A. w K. na działalność bankową, wraz z prawem do korzystania w ramach najmu z miejsc parkingowych, prawem wyłączności elewacji na dachu nieruchomości w celu umieszczenia tam standardowego oznakowania placówki tego banku oraz innych urządzeń zgodnie z koncepcją wizualizacji, pod warunkiem, że w lokalach sąsiadujących nie będzie prowadzona działalność rozrywkowa, naruszająca powszechnie obowiązujące normy zachowania i obyczajowości, działalność handlowa i usługowa w zakresie związanym z erotyką, bądź treściami niedopuszczalnymi poniżej 18 lat, działalność polityczna, bądź naruszająca zasadę neutralności politycznej i światopoglądowej, czyli siedziby partii politycznej oraz instytucji kościelnych i wyznaniowych, oraz taka, która może szkodzić dobremu imieniu banku czy lokale gastronomiczne oraz salony gier. Bank zobowiązał się wykonać na własny koszt prace adaptacyjne, a wszelkie prace wykonane przez powoda miały być rozliczone po wystawieniu faktury VAT. Wykonanie prac adaptacyjnych miało nastąpić po uzyskaniu stosownych pozwoleń, a jeśli do wykonania adaptacji wymagana będzie zgoda pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej, bądź organów administracji państwowej, powód miał dokonać uzyskania takich zgód i przedstawienia ich bankowi. W ramach tej umowy bank miał prawo do umieszczenia standardowego oznakowania placówki bankowej, to jest tablicy informacyjnej o toku podświetlonego z logo banku i napisu na całej długości elewacji przynależnej do narożnika i frontu budynku, semaforu z logo banku i oznaczeniami zgodnie z koncepcją wizualizacji dołączoną do umowy. Miał prawo postawić bankomat i wpłatomat, inne elementy identyfikacji wizualnej banku, na przykład logo na dachu lub przed bankiem, system elektronicznych zabezpieczeń na elewacji budynku, kamery zewnętrzne, osprzęt z tym współpracujący, instalacje i urządzenia teleinformatyczne. Na zebraniu w dniu 6 września 2012r. projektanci działający z upoważnienia (...) Banku (...) przedstawili członkom wspólnoty szczegółowy projekt adaptacji pomieszczeń lokali użytkowych na działalność bankową i postanowiono zwrócić się do projektantów o przeanalizowanie usytuowania jednostki klimatycznej, ewentualnie przeprojektowanie zgodnie z sugestiami członków wspólnoty, wobec czego na zebraniu tym nie doszło do planowego podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na adaptację pomieszczeń lokali użytkowych. Przed zawarciem umowy najmu pozwany prowadził negocjacje z bankiem i znał oczekiwania banku co do ilości 3 miejsc parkingowych, przeznaczonych wyłącznie dla banku, które nie zostały uprzednio podzielone do korzystania pomiędzy członków wspólnoty i ostatecznie w wyniku postępowania Sądowego powód uzyskał na potrzeby banku dwa miejsca parkingowe. Wynajmując swój lokal użytkowy na sklep o nazwie aligator, który posiadał także oznaczenia na elewacji budynku, powód jako najemca nie ponosił odpłatności za zamieszczenie oznaczeń firmowych tego sklepu. Zgodnie z umową powód miał zapewnić w ramach opłat czynszowych oznakowane trzy miejsca parkingowe na wyłączne potrzeby banku, z umożliwieniem dojazdu, zapewnienia klientom banku korzystania przez 24 godziny na dobę z urządzeń bankowych strefy self bankowej. Natomiast bank zobowiązał się do tego, że poza tym ustalono, że powód ma uzyskać zgodę, aby w okolicy nie umieszczano oznaczeń innych podmiotów prowadzących działalność w bezpośrednim sąsiedztwie logo banku. Pismem z dnia 10 września 2012r. nadanym w formie elektronicznej w dniu 12 września 2012r., powołując się na pełnomocnictwo udzielone przez bank, projektant Z. D. zwrócił się do wspólnoty mieszkaniowej za pośrednictwem jej administratora o wyrażenie zgody na przeprowadzenie prac budowlano-instalacyjnych, mających na celu przystosowanie pomieszczeń usługowych, zlokalizowanych na parterze budynku dla potrzeb prowadzenia działalności bankowej (...) Banku (...) S. A. zgodnie z zakresem przedstawionym członkom wspólnoty na spotkaniu w biurze, w dniu 6 września 2012r. i projekt ten został złożony do akt sprawy. Pismem nadanym również w formie elektronicznej M. G. zwróciła się do (...) Banku (...) o przekazanie stanowiska banku odnośnie propozycji wspólnoty w sprawie ustalenia odpłatności za reklamę, którą bank chce umieścić na budynku. Pismami z dni 21, 24 i 26 września 2012r. Z. D. korespondował z administratorem wspólnoty odnośnie dokumentacji projektowej, której zawartość jak pisał nie różni się niczym od wcześniej doręczonego egzemplarza i zapewniał, że będzie ona uzupełniona jedynie rozwiązania przeniesienie jednej jednostki urządzeń klimatyzujących na wyraźną prośbę wspólnoty, wyrażoną podczas spotkania w dniu 6 września 2012. Oczekując na podjęcie przez wspólnotę uchwały wyrażono zgodę na taki zakres prac. Pismem z dnia 28 września 2012 (...) Bank (...) w K. zwrócił się do administratora powodowej wspólnoty o udzielenie informacji kiedy zamierzają wyrazić zgodę na prace budowlane w lokalach usługowo-handlowych na parterze budynku, gdyż z informacji przekazanej przez ich projektanta Z. D. wynika, że kompletny projekt był zaprezentowany wcześniej na zebraniu wspólnoty we wrześniu. Poinformowano, że połączenie lokali w jeden użytkowy realizowane będzie na podstawie pozwolenia na budowę, zatwierdzonego przez odpowiednie organy, a opracowanie projektowe obejmuje pełny zakres od konstrukcji po rozwiązania w zakresie instalacji, a odnośnie opłaty za reklamę, o sprawie został poinformowany powód, który zgodnie z umową wynajmu odpowiedzialny jest za tego typu uzgodnienia i tym samym wnioskujący proszą o prowadzenie ustaleń bezpośrednio z nim. Informacje o tym, że odpowiedzialnym za prowadzenie rozmów w sprawie odpłatności za reklamę banku jest powód, bank potwierdził jeszcze mailem z 12 października 2012r, do którego dołączono pismo banku z dnia 12 października 2012. Pismem z 1.10.2012r. powód zwrócił się do zarządu wspólnoty o zwołanie na dzień 3.10.2012r. o godzinie 16:00 zebrania wspólnoty celem podjęcia uchwały o wyrażeniu zgody na adaptację lokalu przez (...) Bank (...) i ustalenie odpłatności za szyld, zaznaczając że jest to sprawa pilna, z uwagi na zobowiązanie wynikające z zawartej przez niego umowy najmu. Przed zebraniem członkowie zarządu przedstawili propozycję miesięcznej stawki za zamieszczenie na elewacji budynku oznaczeń banku, nazywanej potocznie reklamą w kwotach 7.000-8.000 złotych miesięcznie. Postanowiono przedstawić jako wyjściową kwotę 5.000. Natomiast w związku z tym, że powodowi zależało na szybkim podjęciu uchwały w sprawie i w związku z tym, że był on członkiem wspólnoty, w wyniku negocjacji zgodzono się na obniżenie wynagrodzenia za udostępnienie elewacji budynku do kwoty 4.000 złotych miesięcznie. Przy czym powód zapewnił R. R., że sam będzie negocjował z bankiem wysokość wynagrodzenia za umieszczenie reklamy. Taka sama informacja była wcześniej przekazywana M. G.. Powód sam głosował za podjęciem uchwały w tym zakresie przez wspólnotę mieszkaniową i ostatecznie zgodzono się na to, że reklama banku zostanie zamontowana na elewacji budynku, będzie ona podświetlana i obecnie tak to wygląda. Reklama świeci się przez cała noc, umieszczona jest poniżej lokali mieszkalnych położonych na wyższych kondygnacjach. Wśród członków wspólnoty są także przedsiębiorcy, jeden z nich jest dyrektorem galerii w W. i według jego rozeznania kwota 5.000 złotych odpowiadała cenom rynkowym za tego typu reklamę, przy uwzględnieniu jej wielkości i charakteru. Zwłaszcza, że z informacji uzyskanych przez C. H., członka zarządu wynika, że za o wielokrotnie mniejszą reklamę szyld banku (...) właściciel tego budynku otrzymuje comiesięcznie 1.500 złotych. W zebraniu z dnia 3 października 2012 wzięło udział 15 właścicieli lokali, posiadających łącznie 71,18 % udziałów. Nie głosowało 12 właścicieli, posiadających resztę udziałów. W zebraniu tym uczestniczył także pełnomocnik powoda r.pr. G. F.. Tego dnia została podjęta uchwała numer 13 w sprawie wprowadzenia opłat za reklamę dla J. J., właściciela lokali użytkowych, za reklamę (...) Banku (...) w K., w wysokości 4.000 złotych miesięcznie netto z zastrzeżeniem, że w przypadku wprowadzenia podatku VAT, wspólnota zastrzega prawo doliczenia podatku od obowiązującej stawki opłat za reklamę, a także prawo do podniesienia opłaty nie częściej niż raz do roku, o wskaźnik wzrostu ceny ogłoszonej przez prezesa GUS. Stawka ta miała obowiązywać od chwili wywieszenia reklamy na elewacji, o czym powód był obowiązany zawiadomić wspólnotę mieszkaniową. W dniu 4 października 2012r. powód zawarł na piśmie ze wspólnotą umowę najmu elewacji budynku na potrzeby reklamy bankowej, w której oświadczył, że ma pisemna zgodę tego banku na podjęcie wszelkich zobowiązań związanych z zamontowaniem reklamy i wstąpieniem to w umowę w miejsce (...) Banku (...) na warunkach wskazanych w umowie i powołując się na uchwałę wygrażającą zgodę na zamieszczenie kompleksowej reklamy świetlnej tego banku w postaci otoku z semaforem i panela świetlnego o wymiarach 35,83 metra ³ zajmującej dwie ściany budynku zgodnie z projektem, w zamian za to wspólnota miała pobierać, co miesiąc czynsz w wysokości 4.000 złotych netto od dnia umieszczenia reklamy na elewacji budynku. Wynagrodzenie miało być płatne w terminie 210 dni od daty otrzymania prawidłowo wystawionego rachunku, na wskazany rachunek bankowy z odsetkami ustawowymi w razie nieterminowej wpłaty. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością pisemnego wypowiedzenia ma koniec miesiąca za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Pismem z 12.10.2012r. (...) Bank (...) zawiadomił administratora powodowej wspólnoty, że pozwany, jako właściciel wynajmowanych przez ten lokal, przez ten banki lokali zgodnie z zapisami umowy jest osobą zobowiązaną do uregulowania wszystkich ewentualnych kwestii związanych z korzystaniem przez bank z elewacji budynku. W dniu 16 stycznia 2013r. strona powodowa wystawiła powodowi rachunek na 2.000 złotych za dzierżawę powierzchni reklamowej od 15 stycznia 2013r. W dniu 20 lutego 2013r. wystawiła kolejny rachunek na kwotę 4.000 złotych za korzystanie z reklamy w marcu. Pismem z 20 marca 2013r. wspólnota wezwała powoda do zapłaty kwoty 6.000 złotych w oparciu o powyższe rachunki. W piśmie z 3 czerwca 2013r. skierowanym do administratora wspólnoty powód oświadczyła, że umowa najmu z 4.10.2012r. jest nieważna, sprzeczna z art. 58 k.c. i art. 12 ustawy o własności lokali ze względu na jej bezprawność jest ona bezskuteczna względem niego od chwili jej zawarcia, a przy jej podpisaniu powód miał zostać wprowadzony w błąd i dlatego oświadczył, iż rozwiązuje tą umowę. W podobnej treści pismo wystosował do administratora wspólnoty w dniu 4 czerwca 2013r. pełnomocnik powoda r.pr. G. F.. Uchwałą z dnia 30 sierpnia 1996r. Rada Miejska w Ś. ustaliła zasadę i warunki umieszczenia reklam na obiektach i terenach komunalnych. W załączniku do tej uchwały określono tabelę minimalnych miesięcznych stawek odpłatności za umieszczenie reklam na obiektach i terenach komunalnych w strefach jeden i dwa miasta, które wynosiły od 4 do 40 zł za m ² powierzchni tablic, malowideł, gablot, plansz i innego rodzaju reklam miesięcznie. O treści podjętych uchwał z dnia 20 marca 2012r. i 3 października 2012r. niebiorący udział w głosowaniu zostali zawiadomieni na piśmie. Pisemnymi oświadczeniami z dnia 28 marca 2014r. członkowie zarządu potwierdzili wszystkie czynności M. G. dokonane w imieniu wspólnoty mieszkaniowej w kwestii odpłatnego umieszczenia szyldu (...) Banku (...), jako wykonane w imieniu i na rachunek powodowej wspólnoty, w szczególności potwierdzono zawarcie umowy najmu z powodem.

Ustalenia powyższe Sąd pierwszej instancji poczynił w oparciu o materiał dowodowy i zważenia zawarte w trwającym przed Sądem postępowaniu z udziałem stron w sprawie I C 1458/13. Sąd pierwszej instancji podzielił dokonane w toku tego postępowania ustalenia faktyczne, jak również rozważania prawne. Ponadto w toku tego postępowania Sąd ustalił w oparciu o przesłuchania świadków i stron, że umowa, która wiąże powoda z bankiem obejmuje wynagrodzenie za korzystanie z lokali użytkowych powoda w kwocie miesięcznej 17.260,55 zł. Ponadto do akt sprawy została złożona korespondencja stron, która potwierdza powyższe ustalenia, co do prowadzonych uzgodnień w kwestii zezwolenia na wykorzystanie reklamy. Umowa najmu dopuszczała możliwość jej wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego za trzymiesięcznym wyprowadzeniem, stanowił o tym § 9 umowy. Ponadto Sąd pierwszej instancji ustalił w oparciu o zeznania świadka Z. D., że powód wyraził zgodę pracownikom bankowym i praktycznie rozpoczął prace budowlane i jeszcze przed uzyskaniem formalnie zgody Starostwa Powiatowego na rozpoczęcie prac budowlanych. Sąd ustalił także, że powód jest przedsiębiorcą od 1981 roku, aktualnie w zakresie swojej działalności ma zarówno eksport jak i import, zajmował się wynajmowaniem lokali użytkowych, a także prowadził sklep i handlował między innymi art. spożywczymi i alkoholem. Zgodnie z umową zawartą z bankiem, to bank miał sfinansować w lokalach użytkowych powoda całość nakładów inwestycyjnych zawiązanych z przystosowaniem tych lokali do działalności bankowej, wyremontować je, wyposażyć i to w wysokim standardzie. Natomiast na powoda nałożono obowiązek uzyskania wszelkich zgód, jak wyżej wskazywano zarówno od organów administracji publicznej, jak również od wspólnoty mieszkaniowej niezbędnych do przeprowadzenia tego rodzaju prac. W pierwszej uchwale podjętej przez wspólnotę nie określono w ogóle kwestii odpłatności, w tym zakresie Sąd pierwszej instancji ustalił, iż stanowisko wspólnoty mieszkaniowej było takie, że początkowo informacje uzyskane od powoda w tej kwestii były zbyt ogólnikowe. Zarządca wspólnoty M. G. podczas przesłuchania jako świadek wskazywała, iż początkowo prowadzono jedynie ogólne rozmowy na temat możliwości przeprowadzenia prac remontowych i w tym także zamieszczenia ewentualnej reklamy. Wspólnota wyraziła w tym zakresie zgodę, natomiast nie była jeszcze zaznajomiona z dokładnymi szczegółami z zakresu prowadzonych prac remontowych oraz wielkością, charakterem reklamy, czy też zakresem wykorzystania elewacji budynku. Wspólnota mieszkaniowa oczekiwała prowadzenia dalszych rozmów w tym zakresie i sprecyzowania ewentualnej odpłatności za udostepnienie elewacji budynku, po dokładnym określeniu wielkości, charakteru reklamy i przedstawieniu takich informacji przez powoda wspólnocie. Z ustaleń Sądu wynika także, iż to na żądanie powoda doszło do zebrania wspólnoty i głosowania nad kwestią udostępnienia mu elewacji budynku. Podczas tego zebrania ustalono także, iż udostępnienie elewacji budynku będzie odpłatne. Za podjęciem tej uchwały głosował także sam powód, ponadto korzystał wówczas z pomocy radcy prawnego, który nie odwodził go od podjęciem takiej uchwały przez wspólnotę, natomiast wskazywał, że ewentualnie później, jeżeli powód uzna sytuację za niekorzystną dla siebie będzie mógł występować z dalszymi roszczeniami wynikającymi z takiej sytuacji. Ponadto wskazany wyżej materiał dowodowy w postaci dokumentów oraz przesłuchania świadków i stron wskazuje, iż prowadzono negocjacje, co do wysokości należnej stawki za udostępnienie reklamy. Członkowie wspólnoty orientowali się ogólnie, jakie mogą być wynagrodzenia z tego tytułu i jeden z członków wspólnoty jak wyżej wskazywano ustalał, że podobna reklama widniejąca w W. udostępniona jest za kwotę wyższą nawet niż 5.000 złotych, czy wskazywano nawet, że znacznie wyższą, dlatego zamierzono rozpocząć negocjację w propozycji ustalenia stawki w wysokości 7.000 - 8.000 zł, następnie obniżono ją do 5.000 zł, a jedynie z uwagi na fakt, że powód jest członkiem wspólnoty zezwolono na obniżenie jej do kwoty 4.000 zł i podwód osobiście tę stawkę wówczas akceptował i głosował za podjęciem takiej uchwały. Ponadto pomiędzy podjęciem uchwały minęło kolejnych kilka dni i po upływie tych kilku dni powód skontaktował się ponownie z zarządem wspólnoty i podpisał umowę najmu, ponownie akceptując stawkę czynszu za udostępnienie powierzchni reklamowej. Sąd ustalił, iż reklama miała specyficzny charakter, mianowicie była odmienna od innych szyldów i reklam zamieszczonych w okolicy. Przede wszystkim jest to wielkogabarytowa konstrukcja o powierzchni ponad 35 metrów kwadratowych, zajmuje dwie ściany budynku, dwie ściany elewacyjne, przy czym mówimy o budynku wspólnoty mieszkaniowej, który jest nowo zbudowanym, stan elewacji jest idealny, budynek położony jest w ścisłym centrum miasta. Ponadto konstrukcja tejże reklamy jest przestrzenna, wychodzi poza obrys samej elewacji budynku, jest podświetlana, świeci się cały czas, również w nocy, i widoczna jest praktycznie przez całą dobę w znacznej części miasta. Zatem, w ocenie Sądu pierwszej instancji jest to nie tyle szyld ile w oczywisty sposób reklama, nie tyle informacja o tym, że w danym miejscu prowadzi działalność bankową jednostka konkretnego banku, ale również jest to reklama zmierzająca do zdobycia kolejnych klientów z okolicy. Przesłuchana w charakterze świadka zarządcą wspólnoty M. G. wskazuje, że w mieście Ś. nie ma drugiej porównywalnej reklamy, dopiero jak wskazywano wyżej inna porównywalna reklama wywieszona jest na galerii handlowej w W. i tam stawka wynajęcia elewacji jest wyższa niż wynegocjowana z powodem. Natomiast inne duże reklamy znajdujące się okolicy mają powierzchnie 8 do 10 metrów kwadratowych, są to raczej duże szyldy. Ponadto do akt zostało złożone orzeczenie Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu w sprawie I ACa 791/15, z treści tego orzeczenia i uzasadnienia odnoszącego się dokładnie do stosunków majątkowych pomiędzy stronami tego postępowania wynika, iż wspólnota mieszkaniowa była władna odpłatnie udostępniać powierzchnie elewacyjną swojego budynku, co kwestionował powód. Nie zmienia to faktu, że dysponując swoim majątkiem, czyli również powierzchnią budynku wspólnota mieszkaniowa mogła według własnego uznania nie pobierać odpłat za wywieszanie mniejszych szyldów czy też tablic reklamowych. Sąd pierwszej instancji ustalił w oparciu o przesłuchanie świadków i stron, że na budynku są wywieszane, były wywieszane szyldy reklamowe i innych przedsiębiorców, najczęściej były to wymiary 66 na 66 centymetra, 66 na 240 centymetrów między innymi taki szyld reklamowy swojego sklepu zamieszczał tam również powód i z tego tytułu nie pobierano dodatkowego wynagrodzenia. Wspólnota mieszkaniowa uznawała, iż są to niezbyt duże szyldy i kwestie te nie wymagały dodatkowej odpłatności. Sąd zwrócił uwagę również i na karcie 178 akt jest uchwała Rady Miejskiej w Ś. w sprawie odpłatności i umieszczania reklam na obiektach komunalnych. W rozpoznawanej sprawie nie mówimy o obiekcie komunalnym, budynek wspólnoty jest obiektem prywatnym i tym samym rzeczona uchwała Rady Miejskiej w Ś. mogła być, co najwyżej traktowana, jako element posiłkowy w ustaleniu należnej między stronami opłaty za korzystanie z elewacji. Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, iż strony oprócz podjęcia uchwały zawarły umowę najmu, a więc uregulowały swój stosunek zobowiązaniowo. Zgodnie z ogólną regułą stosunek zobowiązaniowy można określać dowolnie, byleby nie naruszał on bezwzględnie obowiązujących przepisów prawnych, zasad współżycia społecznego, ustalonych zwyczajów, natomiast po zawarciu umowy obowiązkiem jest dochowanie treści umowy, przy czym szczególnie wysokie wymogi stawia się tutaj wobec przedsiębiorców. Sąd zwrócił uwagę, iż to powód w rozpoznawanej sprawie był przedsiębiorcą, podczas gdy z drugiej strony występowała wspólnota mieszkaniowa, czyli formalnie zespół osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej i w większości zamieszkujący tam lokatorzy nie są przedsiębiorcami. Sąd ustalił także, iż po wystawieniu faktur i wezwaniu powoda do zapłaty za czynsz najmu powód wystosował pismo z 3 czerwca 2013, i powołując się na naruszenie zasad współżycia społecznego stwierdził w nim, że rozwiązuje umowę. Ponadto Sąd dopuścił dowód z akt innych spraw prowadzonych między stronami. W sprawie o sygn. akt I C1458/13 wspólnota mieszkaniowa występowała przeciwko J. J. o zapłatę kwoty 6.000 za najem ściany budynku była to należność za styczeń, luty 2013r. i w tym zakresie prawomocnie rozstrzygnięto sprawę zasądzając całą należność. W sprawie tej J. J. podnosił zarzuty praktycznie tożsame w rozpoznawanymi w niniejszym postępowaniu. Ponadto, między stronami przeprowadzono postępowanie w zakresie ustalenia, czy uchwała numer 13 wspólnoty mieszkaniowej z 3 października 2012 może zostać uznana za nieistniejącą, Sąd Okręgowy w Świdnicy w sprawie o sygn. akt I C 501/15 powództwo w tym zakresie oddalił i wskazał, że brak było interesu prawnego w wytoczeniu powództwa. Wskazywał, że poza uchwałą obowiązek zapłaty za korzystanie z elewacji budynku wynika z umowy najmu, a zatem wszelkie zarzuty mogą być zgłaszane w sprawie o zapłatę z tego tytułu. Powoływał się na to, że nie ma interesu prawnego ten, kto może poszukiwać ochrony prawnej w drodze powództwa o zasądzenie świadczenia pieniężnego na przykład, gdy dług stał się wymagalny lub świadczeń niepieniężnych, gdy prawo własności zostało już naruszone przez pozbawienie lub zakłócenie stanu posiadania w rozumieniu art. 222 § 1 k.c. W ocenie tego Sądu podobnie należało traktować sytuację, gdy powód domaga się ustalenia nieistnienia prawa, z którym strona przeciwna wyciąga korzystne dla siebie skutki prawne na przykład w postaci obowiązku zapłaty. W takiej sytuacji zarzut nieważności bądź nieistnienia czynności prawnej może być podnoszony na przykład w sprawie o zapłatę, gdyż świadczenia ma wynikać z kwestionowanej czynności prawnej. Ponadto Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, iż przed tutejszym Sądem trwa nadal postępowanie w sprawie o sygn. akt I C 1328/15. Sprawa ta została wszczęta 2 lutego 2015r., a zatem wcześniej niż niniejsze postępowanie dotyczące ustalenia prawa bądź stosunku prawnego. Co więcej, w ocenie Sądu, to w odpowiedzi na sprawę o zapłatę powód wystąpił z powództwem ustalającym. W sprawie tej Wspólnota Mieszkaniowa dochodzi od J. J. zapłaty kwoty 32.000 zł z tytułu czynszu najmu elewacji budynku za okres od marca do października 2013 licząc 8 miesięcy po 4 tysiące złotych każdy. Sąd zwrócił uwagę, że w tej ostatniej sprawie powód składał tożsame zarzuty jak treść zmienionych przez niego żądań ustalających powództwa, mianowicie podnosił nieistnienie umowy najmu, wskazywał na zawyżoną wysokość stawek.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji przyjął, iż nie ma interesu prawnego ten, kto może poszukiwać ochrony prawnej w drodze powództwa o zasądzenie świadczeń pieniężnych, gdy dług stał się wymagalny. Sąd powołał się orzecznictwo wskazując, iż powództwo ustalające musi zawierać obiektywnie możliwość wykazania interesu prawnego. Powód dochodził ustalenia nieistnienia umowy najmu elewacji budynku. Sąd zwrócił uwagę, iż tożsamy zarzut został podniesiony w trwającym już postępowaniu między stronami o zapłatę czynszu najmu. Najpierw zainicjowano sprawę I C 1328/15 o zapłatę i skoro tam rozstrzygana jest kwestia czy prawidłowo pobierana jest opłata czynszu najmu, a w odpowiedzi na to powództwo powód, w tamtej sprawie pozwany, zgłasza zarzut nieistnienia umowy najmu i podnosi okoliczności wskazywane także w tej sprawie, to w ocenie Sądu pierwszej instancji w tamtej sprawie o zapłatę może uzyskać w pełnym zakresie ochronę swoich praw. Skoro w sprawie o zapłatę może uzyskać pełnię ochrony swych praw to w ujęciu obiektywnym nie ma interesu prawnego z wystąpieniem z powództwem ustalającym. W rozpoznawanej sprawie sytuacja jest dalej idąca: powód w odpowiedzi na pozwanie go i żądanie zapłaty czynszu najmu wystąpił z powództwem ustalającym. W ocenie Sądu pierwszej instancji działanie takie nie jest uprawnione na gruncie art. 189 k.p.c. Tym samym już choćby z przyczyn formalnych powództwo winno podlegać oddaleniu.

W ocenie Sądu pierwszej instancji powództwo podlegało oddaleniu także gdyby doszło do merytorycznego rozpoznanie żądania głównego pozwu. Powód powoływał się na nieważność umowy, a więc przesłanki z art. 58 § 2 k.c. Zawierając umowę i wcześniej wnioskując o podjęcie uchwały w kwestii odpłatnego przekazania, udostępnienia elewacji budynku, powód występował, jako przedsiębiorca, który od 1981 roku do chwili obecnej aktywnie prowadzi działalność gospodarczą. Wymogi stawiane osobom, które są przedsiębiorcami są daleko dalej idące niż zwykłym osobom fizycznym. A zatem to powód winien dochować szczególnej staranności przy zaciąganiu zobowiązań z innymi uczestnikami obrotu, a nie to ci inni uczestnicy winni wykazywać daleko idącą ostrożność i zastanawiać się, jakie cele ekonomiczne i gospodarcze przysługują powodowi, jako przedsiębiorcy. Sąd zwrócił uwagę na zobowiązanie, które zaciągnął powód z bankiem, mianowicie to bank na własny rachunek wykonał daleko idący remont i adaptację pomieszczeń powoda, przygotował również dokumentację techniczną w tym także, co do reklamy i sfinansował wykonanie reklamy umieszczonej na elewacji budynku, natomiast substratem tych uprawnień i możliwości pobierania wysokiego, jak na warunki miejscowe, czynszu za udostępnienie swoich lokali użytkowych bankowi po stronie powoda było uzyskanie wszelkich niezbędnych pozwoleń, a zatem już przy podpisaniu swego rodzaju zobowiązania powód powinien ustalić czy i jakie zgody, zezwolenia jest obowiązany uzyskać. Z całego materiału dowodowego wbrew ciężarowi dowodowemu z art. 6 k.c. i 3 k.p.c. powód nie wykazał by sporządził jakiś biznesplan, ustalił, kiedy, do kogo, o jakie pozwolenia powinien wystąpić, w którym momencie je uzyskać, nie wykazał by prowadził tego rodzaju pertraktacje od początku w sposób konsekwentny, przeciwnie, rozpoczął prace budowlane bez formalnego uzyskania pozwolenia budowalnego, zaciągnął zobowiązanie z bankiem bez informowania o jego treści Wspólnoty Mieszkaniowej, bez wskazywania szczegółów tego porozumienia, na które Wspólnota Mieszkaniowa żadnego wpływu nie miała, jako niebędąca stroną stosunku zobowiązaniowego między bankiem, a powodem. Sąd zwrócił również uwagę, że powód najpierw występował o podjęcie uchwały w kwestii odpłatności za udostępnienie mu elewacji budynku, następnie odczekał kilka dni i podpisał umowę najmu. Powód miał czas do zastanowienia się, przemyślenia sytuacji, skorzystania z pomocy radcy prawnego, z którym stale występował. Powód nie zaskarżył podjętej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. W ocenie Sądu pierwszej instancji okoliczności tej sprawy wskazywały, zatem, że nie naruszono zasad współżycia społecznego. Ponadto charakter reklamy był szczególny ze względu na wielkość tej reklamy, położenie jej w centrum miasta i fakt, że tak dużej reklamy w mieście nie ma. A zatem reklama miała służyć zarobkowej działalności tak powoda, jak i banku. Zarówno bank jak i powód powinni, zatem określić czy jest to dla nich przedsięwzięcie zyskowne i należycie je przygotować. Skoro powód uzyskuje z tego tytułu stale czynsz w wysokości ponad 17.000 złotych miesięcznie, bank również uzyskuje zysk z prowadzonej działalności gospodarczej i na skutek zamieszczenia reklamy w centrum miasta widocznej przez 24 godziny na dobę uzyskuje kolejnych klientów to nic dziwnego, że również Wspólnota za udostępnienie swego mienia miała prawo liczyć stosowne wynagrodzenie. Odnoszenie tego do regulacji dotyczącej mienia komunalnego pozostawało całkowicie bezprzedmiotowe. Wszak ustalając swoje wynagrodzenie z bankiem powód w żadnej mierze nie odnosił go do stawek obowiązujących przy wynajmowaniu lokali komunalnych użytkowych. Nawet nie składał w tym zakresie wniosków dowodowych. Zatem należało mieć na uwadze całokształt powyższych okoliczności sprawy i niejako precedensowy charakter umowy zawieranej między stronami w zakresie wielkości i charakteru reklamy. W ocenie Sądu pierwszej instancji nie doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego. Podobnie zaakcentowania wymagało to, że między stronami przed zawarciem umowy trwały negocjacje rokowania i w wyniku tych rokowań ustalono stawkę. Winna ona odpowiadać ocenie sytuacji przez obie strony i być dla nich ekonomicznie zyskowna i zasadna. Skoro powód głosował za podjęciem uchwały, następnie po kilku dniach podpisał umowę to widocznie w chwili podejmowania tych czynności widział ekonomiczną zasadność takiej działalności. Na skutek powództwa powoda Sąd Okręgowy stwierdził, że brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności uchwały o odpłatności za udostępnianie elewacji budynku i w ocenie Sądu poczynione tam ustalenia i zważenia pozostają adekwatne także odnośnie ustalenia nieważności umowy najmu. Przy czym na gruncie wystąpienia z powództwem dotyczącym ustalenia nieważności umowy badaniu powinna podlegać nieważność umowy z uwzględnieniem naruszenia zasad współżycia społecznego. W ocenie Sądu pierwszej instancji do naruszenia takich zasad nie doszło. Natomiast kwestia ewentualnego wyzysku to nie są to przesłanki z artykułu 58 § 2 k.c. skutkujące nieważnością umowy. I dlatego w ocenie Sądu pierwszej instancji również z powodów merytorycznych powództwo główne winno zostać oddalone.

Alternatywnie powód żądał ustalenia, że umowa najmu powierzchni elewacji budynku wygasła w dniu 30 września 2013 na skutek wypowiedzenia jej przez powoda pismem z 3 czerwca 2013r. Tożsamy zarzut powód podniósł w trwającym postępowaniu o zapłatę czynszu w sprawie I C 1328/15 przed tutejszym Sądem i sprawa ta pozostaje w toku. Co więcej w sprawie o zapłatę czynszu Wspólnota Mieszkaniowa dochodzi zapłaty za okres do października 2013 włącznie. A zatem domaga się zapłaty za okres korzystania przez powoda z elewacji budynku również po wskazywanym przez niego ewentualnym rozwiązaniu umowy za wypowiedzeniem. Reasumując zakres roszczeń dochodzonych w sprawie o zapłatę jest szerszy niż zgłoszone w niniejszym postępowaniu alternatywne powództwo ustalające dotyczące rozwiązania umowy za wypowiedzeniem ze skutkiem na koniec września 2013. Skoro zatem trwa między stronami spór o zapłatę czynszu, roszczenie w ocenie Wspólnoty jest wymagalne, pozwała w tym zakresie najemcę o zapłatę czynszu, a najemca składa tam zarzuty dotyczące rozwiązania umowy za wypowiedzeniem to wystarczające do rozpoznania tych kwestii jest przeanalizowanie i ustalenie zasadności zarzutu zgłoszonego w sprawie o zapłatę. Zwłaszcza, że jest to całkowicie wystarczające do ochrony całości praw powoda. I wreszcie w sprawie o zapłatę, skoro Wspólnota Mieszkaniowa dochodzi zapłaty należności także za październik 2013 wymagane będzie ustalenie, czy powód faktycznie wypowiedział umowę najmu, z jakim terminem oraz czy obowiązuje go dalej płatność za korzystanie z elewacji budynku również na zasadzie bezumownego korzystania z elewacji budynku już po ewentualnym wypowiedzeniu umowy. Sąd pierwszej instancji zwrócił uwagę, iż w pełni wystarczające do ochrony wszelkich praw majątkowych powoda jest rozpoznanie jego zarzutu zgłoszonego już w trwającej sprawie o zapłatę czynszu za okres do października 2013 włącznie. I będzie to rozstrzygnięcie o charakterze szerszym niż ewentualne powództwo ustalające w zakresie ustalenia wypowiedzenia umowy ze skutkiem na 30 września 2013r. Sad pierwszej instancji wskazał, iż żaden charakter generalny powództwa ustalającego w tym postępowaniu, nie wymaga ochrony obiektywnego interesu powoda, skoro w pełnym zakresie uzyska ochronę swych praw podnosząc, aby rozpoznano zgłoszone już przez niego zarzut w sprawie o zapłatę, która nadal trwa. Skutkowało to w ocenie Sądu pierwszej instancji oddaleniem pierwszego z żądań alternatywnych.

Drugie z żądań alternatywnych dotyczyło ustalenia, że w okresie od 1 marca 2012 do dnia wygaśnięcia rozwiązania umowy najmu powierzchni elewacji budynku z 4 października 2012 stawki opłaty czynszu w kwocie 4.000 złotych za umieszczenie reklamy ujęte w § 5 umowy nie odpowiadają ceną lokalnym i są należne w niższej wysokości. Sąd pierwszej instancji odnosząc, się do cytowanego orzecznictwa wskazał, iż faktycznie to roszczenie alternatywne zmierza do ustalenia faktów bądź okoliczności faktycznych. Zmierza ono w istocie do badania stawek rynkowych wynajmu reklam czy też elewacji budynkowych w okolicy i ustalenia czy przyjęta przez strony stawka jest wyższa czy niższa od tych stawek ogólnorynkowych. W ocenie Sądu jest to fakt a co najmniej okoliczność faktyczna. To, że ustalenie tej okoliczności faktycznej może mieć wpływ na ocenę stosunku prawnego zobowiązaniowego między stronami na ewentualne wywodzenie z tego tytułu roszczeń to nie jest wystarczające by uznać, że w powództwie ustalającym powód może żądać ustalenia faktów. Przepis art. 189 k.p.c. dotyczy ustalenia stosunku prawnego bądź prawa, a nie okoliczności faktycznych nawet, jeżeli mają one charakter prawo kształtujący, czy mogą być związane z dochodzeniem dalszych roszczeń wynikających ze stosunku zobowiązaniowego między stronami. I w ocenie Sądu już powyższe kwestie formalne winny skutkować oddaleniem również i tego żądania alternatywnego. Co więcej w ocenie Sądu brak było merytorycznej zasadności tego żądania, które szczegółowo zostało przeanalizowane. Wspólnota Mieszkaniowa miała prawo w sposób ekonomicznie rozsądny dysponować swoim majątkiem, a za udostępnienie go osobom trzecim, bądź też jednemu z członków Wspólnoty z wyłączeniem innych, czy z ograniczeniem praw innych ma prawo pobierać wynagrodzenie. Zwłaszcza, jeśli widać, że również inne podmioty związane z tą sytuacją uzyskują dochód i to dochód niemały. Podobnie należało zaakcentować, że to powód jest przedsiębiorcą. Porozumienie zawarte z bankiem nakładało na niego obowiązek uzyskania z wyprzedzeniem wcześniej wszelkich niezbędnych pozwoleń. Stawka czynszu nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. W ocenie Sądu pierwszej instancji bezprzedmiotowe pozostawało badanie stawek rynkowych w okolicy, co do kosztów wynajęcia reklam czy szyldów o znacznie niższej wielkości. Poza tym nie dotyczą one banków, nie są położone w centrum miasta. To strony kształtowały stawki rynkowe, a nie stawki rynkowe miały kształtować porozumienie stron. W związku z tym, w ocenie Sądu bezprzedmiotowe było powoływanie biegłego. Na skutek porozumienia powoda z bankiem do zdjęcia niektórych tablic reklamowych obowiązani byli inni członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej i rzeczywiście niektóre szyldy zostały zdjęte. Co ponownie przesądzało o tym, że skoro inne osoby, członkowie Wspólnoty rezygnowali ze swych uprawnień w zakresie korzystania ze wspólnej elewacji budynku to z taką sytuacją Wspólnota Mieszkaniowa miała prawo oczekiwać uposażenia, jak i ustalenia wynagrodzenia w postaci czynszu za udostępnienie elewacji swego budynku.

Sąd oddalił tak roszczenie główne jak i również roszczenia alternatywne tak z powodów formalnych jak również z powodów merytorycznych. Skoro powód przegrał spór w całości to obowiązany był do zwrotu całości kosztów procesu poniesionych przez wygrywającą spór stronę pozwaną. Złożyło się na nie taryfowe wynagrodzenie radcy prawnego oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 złotych. Przy czym z uwagi na wszczęcie postępowania przed zmianą Rozporządzenia w sprawie wysokości opłat należnych radcom prawnym przyznano je w wysokości poprzedzającej ostatnią zmianę, czyli jest to kwota 2.400 złotych. Rozstrzygnięcie w tym zakresie wydano w punkcie drugim wyroku na podstawie artykułu 98 § 1 k.p.c.

Apelację od wyroku wniósł powód, zaskarżając wyrok w całości i wnosząc o:

1.  zmianę zaskarżonego wyroku Sądu pierwszej instancji i ustalenie nieważności umowy najmu z dnia 4 października 2012r. względnie w przypadku braku podstaw nieważności umowy merytoryczne rozpatrzenie żądań ewentualnych o ustalenie że umowa najmu z dnia 4 października 2012r. wygasła w dniu 30 września 2013r. oraz ustalenie że stawka opłaty czynszowej za umieszczenie reklamy ujęta w § 5 umowy z dnia 4 października 2012r. nie odpowiada lokalnym cenom rynkowym;

2.  zasadzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego i kosztów postępowania za pierwszą instancję, w tym kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje wg norm przepisanych

3.  względnie uchylenie w całości wyroku Sądu pierwszej instancji do ponownego rozpoznania przez ten Sąd;

4.  zasadzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postepowania apelacyjnego i kosztów postępowania sądowego za pierwszą instancji, w tym kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi Apelujący zarzucił:

1.  nieważność postępowania na podstawie art. 379 pkt 2 k.p.c. gdyż pełnomocnik strony pozwanej nie był należycie umocowany w niniejszym postępowaniu sądowym;

2.  naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 189 k.p.c. poprzez błędne ustalenie, iż powód nie miał interesu prawnego w wytoczeniu powództwa;

3.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 189 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie w sprawie i uznanie, że ustalenie nieistnienia względnie nieważności umowy z dnia 4 października 2012r. jest niedopuszczalne, a nadto niedopuszczalne jest roszczeń ewentualnych zgłoszonych przez powoda;

4.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c., art. 235 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez zawarcie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wyłącznie ustaleń faktycznych przeprowadzonych przez inny sąd w innym postępowaniu miast powołanie ustaleń przeprowadzonych przez sąd orzekający w sprawie;

5.  naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i nie przeprowadzenie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz dania wiary zeznaniom M. G. natomiast zakwestionowanie zeznań pozostałych świadków powoda i samego powoda;

6.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. poprzez bezzasadne oddalenie wniosku powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego w przedmiocie ustalenia stawek rynkowych czynszu najmu za szyld objęty umową z dnia 4 października 2012r.;

7.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c. poprzez bezzasadna odmowę zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie mimo toczącego się postepowania karnego przygotowawczego pod nadzorem prokuratury Rejonowej w Świdnicy sygn. akt Ko 476/15 o ustalenie popełnienia przestępstwa przez członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej będącej stroną pozwana w niniejszej sprawie. Za zawieszeniem postepowania przemawiał fakt, iż ewentualne postawienie zarzutów karnych i wydanie orzeczenia karnego przeciwko członkom Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej miałoby oczywisty wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy cywilnej;

8.  naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 207 § 6 k.p.c. poprzez dopuszczenie przez Sąd pierwszej instancji dowodu z wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 6 sierpnia 2015r. wraz z uzasadnieniem mimo, iż dowód był ewidentnie spóźniony;

9.  błędy w ustaleniach faktycznych Sądu pierwszej instancji polegające na przyjęciu, m.in. powód występuje w niniejszej sprawie jako przedsiębiorca, gdyż tak nie jest, że szyld banku (...) S.A. objęty sporem zajmuje dwie ściany budynku (elewacji), gdyż zajmuje wyłącznie niewielką część elewacji o pow. 35 m ², że szyld nie ma charakteru informacyjnego tylko stanowi reklam, która przynosi powodowi i bankowi dochody, gdyż są to dowolne i subiektywne ustalenia Sądu, że nie ma w okolicy innych porównywalnych reklam, gdyż jest ich wiele, chociażby szyld banku (...) w (...) Ś., że inne reklamy w Ś. mają powierzchnię 8-10 m ² i są to szyldy, gdyż inne reklamy w sąsiedztwie mają powierzchnię powyżej 35 m ² i też są podświetlane, że na budynku pozwanej były wywieszane tylko szyldy o wymiarach 66 cm i 66 cm na 240 cm, gdyż były wywieszane szyldy o powierzchni do 10 m ² co potwierdza materiał zdjęciowy znajdujący się w aktach sprawy, że powód wystąpił z powództwem ustalającym w odpowiedzi na pozew o zapłatę czynszu w kwocie 32.000 zł, podczas gdy powód wniósł w marcu 2015r. pozew ustalający oraz nie miał wiedzy o pozwie o zapłatę kwoty 32.000 zł i dowiedział się o nim dopiero w dniu 24 maja 2015r. z chwila doręczenia nakazu zapłaty Sądu Rejonowego w Świdnicy, że powód domagał się ustalenia rynkowych stawek czynszu na podstawie wyłącznie uchwały Rady Miejskiej w Ś. z 1996r. podczas gdy powód załączył do akt sprawy szereg innych dowodów dotyczących stawek czynszu oraz wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego, że powód prowadził z członkami zarządu rokowania w kwestii wysokości stawki czynszu, gdyż stawka ta została w rzeczywistości narzucona przez wspólnotę, że umowa z (...) Bank (...) S.A. zawarta z powodem zapewniała prawo wyłączności elewacji na dachu nieruchomości, co jest niezgodne z zapisami umowy i stanem faktycznym;

10.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie przez Sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie i nie uznanie nieważności umowy z dnia 4 października 2012r. z powodu jej zawarcia przez podmiot nie umocowany do zawierania tego typu umów;

11.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 58 § 2 k.c. poprzez jego błędną interpretację przez Sąd pierwszej instancji i uznanie, iż nie wyzyskano przymusowego położenia pozwanego w niniejszej sprawie przy zawieraniu umowy z dnia 4 października 2012r., że nie doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego;

12.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 12 i art. 21, 22, 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali w zw. z § 1 i § 7 umowy z dnia 29 kwietnia 2009r. o administrowaniu nieruchomością poprzez uznanie przez Sąd pierwszej instancji, iż administrator był uprawniony do zawarcia umowy z dnia 4 października 2012r.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył:

Apelacja pozostawała niezasadna.

Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie niezbędnych dla oceny interesu prawnego Powoda w dochodzeniu roszczenia i ustalenia te Sąd Okręgowy przyjmuje w całości za własne.

Należy zaznaczyć, iż podstawy oceny zasadności żądania pozwu sprowadzały się do oceny interesu prawnego Powoda w dochodzeniu roszczenia. Okoliczności faktyczne, w jakich zawarta została umowa najmu z dnia 4 października 2012r. nie miały wpływu na prawidłowa ocenę Sądu pierwszej instancji, iż w okolicznościach sprawy Powód nie ma interesu prawnego w dochodzeniu ochrony roszczenia określonego w żądaniu pozwu (po jego modyfikacji).

Nie doszło w sprawie do nieważności postępowania jak zarzuca Apelujący. Zarzut w tym zakresie został podniesiony dopiero w postępowaniu apelacyjnym. Dopiero zatem w postępowaniu apelacyjnym strona pozwana wykazywała należyte umocowanie swojego pełnomocnika powołując się uchwałę nr 5 z dnia 2 kwietnia 2014r., na podstawie której dokonano zmian w składzie zarządu Strony pozwanej. Powód w dalszym ciągu kwestionował właściwe umocowanie pełnomocnika kwestionując by wiedział o podjęciu powyższej uchwały i brał udział w zebraniu na którym ja podjęto.

Sąd Okręgowy podziela ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, iż

strona nie może podnieść skutecznie zarzutu nieważności postępowania z powodu niewłaściwego umocowania pełnomocnika strony przeciwnej ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2011r. sygn. IV CSK 263/10, Legalis). Przewidziany bowiem w art. 379 pkt 2 k.p.c. wymóg należytego umocowania pełnomocnika procesowego pod rygorem nieważności postępowania ustanowiony został w interesie tej strony, która z pełnomocnika tego korzysta. Tylko też ta strona może powołać się na nieważność postępowania z powodu nieprawidłowego udzielenia pełnomocnictwa, oraz tylko na korzyść tej strony przyczyna nieważności postępowania z powodu nienależytego umocowania jej pełnomocnika podlega rozważeniu z urzędu przez sąd drugiej instancji ( por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 17 marca 1999 r., III CKN 209/98, z dnia 21 grudnia 2000 r., IV CKN 209/00, z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00, z dnia 7 kwietnia 2004 r., IV CK 661/03, z dnia 9 marca 2005 r., III CK 263/04, z dnia 6 listopada 2008 r., III CSK 209/08, Legalis ). Należy zaznaczyć, iż pogląd ten odnosi się do pełnomocnika, który pełnomocnikiem w rozumieniu art. 87 k.p.c. mógł zostać ustanowiony. Do zarzucanego naruszenia art. 379 pkt 2 k.p.c. zatem nie doszło.

Ustalenia w sprawie powinny sprowadzać się do oceny tożsamości roszczenia i podstaw faktycznych w niniejszej sprawie i sprawie toczącej się przed Sądem Rejonowym w Świdnicy o sygn. akt I C 1458/13 i prawomocnie rozstrzygniętej przez Sąd Okręgowy w Świdnicy w sprawie o sygn. akt II Ca 493/14. W powyższej sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy Al. (...) w Ś. przeciwko J. J. zasądzona została od J. J. na rzecz Wspólnoty kwota 6.000 zł tytułem czynszu najmu powierzchni, w oparciu o umowę najmu zawartą pomiędzy stronami w dniu 4 października 2012r. Dochodzona kwota odpowiadała czynszowi za okres od 15.01.2013r. i za luty 2013r. Apelacja od wyroku Sądu pierwszej instancji została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 16 września 2014r. Podstawę rozstrzygnięcia stanowiło założenie, iż J. J. w oparciu o umowę z dnia 4 października 2012r. obowiązany jest do zapłaty czynszu za dochodzony okres. Kwestionowana umowa z dnia 4 października 2012r. została zbadana przez Sąd pod względem jej ważności.

Sąd w niniejszej sprawie pozostaje związany (w rozumieniu art. 365 k.p.c.) treścią powyższego orzeczenia. Związanie to pozostaje niezależne od instytucji powagi rzeczy osądzonej. Z uwagi na fakt, iż powód domaga się ustalenia w sprawie, nie można stwierdzić, iż spór został już prawomocnie osądzony. Jednakże nie można ponownie prowadzić sporu, co do okoliczności faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia zakończonego już sporu sądowego. Nie jest już zatem możliwe ustalenie, iż kwestionowana przez powoda umowa jest nieważna, czy też że nie istnieje. Podstawę rozstrzygnięcia w przywołanej wyżej sprawie stanowiło ustalenie, iż umowa pozostaje ważna i rodzi dla powoda określone obowiązki m. in. w zakresie zapłaty czynszu. Należy zaznaczyć, iż Sąd Okręgowy podziela pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011r. ( sygn. akt. IPK 225/10 Legalis), iż gdy chodzi o związanie stron prawomocnym orzeczeniem, nie może chodzić o związanie samą sentencją, bo tego dotyczy powaga rzeczy osądzonej (art. 366 KPC). W sprawie niezbędne pozostawało wyjaśnienie granic przedmiotu rozstrzygnięcia sądu i do tego celu zostało wykorzystane uzasadnienie wyroku ( por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17.07.2009r. I CSK 456/08, Legalis, z dnia 15.02.2007r. II CSK 452/06, Legalis). Na jego podstawie należało ustalić, iż granice mocy wiążącej powyższego orzeczenia ograniczają możliwość ponownego rozpoznawania sprawy w powyższych zakresach. Związanie stron prawomocnym orzeczeniem wyrażone w art. 365 § 1 KPC zawiera w sobie zakaz ponownego prowadzenia sporu, co do okoliczności faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia zakończonego sporu sądowego. Inaczej ujmując, nie jest dopuszczalne w świetle art. 365 § 1 KPC odmienne ustalenie zaistnienia, przebiegu i oceny istotnych dla danego stosunku prawnego zdarzeń faktycznych w kolejnych procesach sądowych między tymi samymi stronami, chociażby przedmiot tych spraw się różnił.

Ocena interesu prawnego jaki powód wskazywał jako podstawę dochodzenia roszczenia w oparciu o treść art. 189 k.p.c. musi opierać się na powyższym założeniu a ponadto musi zmierzać do rozstrzygnięcia wątpliwości w zakresie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Tak rozumiany interes prawny, jako przesłanka obiektywna musi opierać się na niepewności stanu prawnego i zmierzać do jego pewnego ustalenia ( por. wyroki SN z dnia 24.3.1987 r., III CRN 57/87, z dnia 1.12.1983, I PRN 189/83, Legalis). W sprawie stan niepewności, co do dochodzonego przez powoda roszczenia pozostaje efektem jedynie jego subiektywnej oceny. Wątpliwości, co do okoliczności zawarcia i ważności kwestionowanej ponownie umowy z dnia 4 października 2012r. zostały rozstrzygnięte prawomocnie w sprawie zakończonej przez Sadem Okręgowym w Świdnicy w sprawie o sygn. akt II Ca 493/14.

Dalsze żądania również w kontekście oceny interesu w dochodzeniu ich ochrony również mogły zostać uwzględnione. Zasadnie Sąd pierwszej instancji wskazywał na toczące się pomiędzy stronami przed Sądem Rejonowym w Świdnicy postępowanie w sprawie o sygn. akt I C 1328/15. Wspólnota Mieszkaniowa w powołanym procesie domaga się zasądzenia od J. J. kwoty 32.000 zł tytułem opłat wynikających z umowy najmu z dnia 4 października 2012r. za okres od marca 2013r. do października 2013r. W zakresie zatem dalszych żądań pozwu w niniejszej sprawie Powód utracił interes prawny w dochodzeniu ich ochrony. Ustalenie wygaśnięcia łączącego strony stosunku prawnego w dniu 30 września 2013r. jest istotną podstawą zarzutów jakie mogły być formułowane w powyższym procesie. Ustalenie dalszego związania stron treścią zobowiązania stanowi przesłankę zasadności roszczenia, jeśli powód takie okoliczności podnosi i wykazuje.

W niniejszym procesie powód nie ma już interesu prawnego w żądaniu nieistnienia zobowiązania wobec toczącego się postępowania przed Sądem. Utrata tego interesu następuje nawet wówczas, gdy postępowanie w przedmiocie spełnienia świadczenia zostało wszczęte później niż zostało wytoczone powództwo o ustalenie (por. wyrok Sądu Najwyższego – z dnia 7.04.2011r., I PK 225/10, Legalis). Bezprzedmiotowe pozostają zatem rozważania o pierwszeństwie któregoś z procesów wobec ustalenia, iż postępowanie o spełnienie świadczenia zostało wytoczone.

Brak jest podstaw do przyjęcia, iż ochrona jakiej domaga się powód w niniejszym procesie ma szerszy zakres niż ochrona przed dalszym spełnianiem świadczenia. W powołanej wyżej sprawie mogą zostać również rozstrzygnięte żądania objęte postępowaniem o ustalenie istnienia zobowiązania we wszystkich wskazanych zakresach.

Zasadnie Sąd pierwszej instancji wskazywał, iż przedmiotem tego postępowania nie może być ustalenie faktów. Do tego zmierza Powód domagając się ustalenia, że stawka opłaty czynszu za umieszczenie reklamy ujęta w § 5 umowy najmu powierzchni elewacji budynku z dnia 4 października 2012r. zawartej z pozwaną nie odpowiada lokalnym cenom rynkowym. Tak określone żądanie nie może być przedmiotem powództwa o ustalenie w rozumieniu art. 189 k.p.c.

Trudno ocenić z jakich powodów, zostały podniesione w apelacji zarzuty odnoszące się do stwierdzania nieważności umowy wobec modyfikacji żądania pozwu i wnoszenia o ustalenie jej nieistnienia. Należy zaznaczyć, iż na poparcie żądania w zakresie nieistnienia spornej umowy powód nie podniósł żadnych nowych zarzutów opierając się na tych odnoszących się do oceny ważności umowy. Ważność powyższej umowy, jak wskazano wyżej, została już przesądzona. Przesądzona pozostawał także kwestia prawidłowej reprezentacji strony pozwanej przy jej zawieraniu. Ponowne zatem zarzuty, na jakich miało by się opierać stwierdzenie nieistnienia umowy zmierzały do ponownej oceny podstaw ważności umowy. Przesłanki ważności umowy zostały już zbadane i w tym kontekście nie ma podstaw do stwierdzenia nieistnienia umowy.

Bezprzedmiotowe pozostawały, co do zasady zarzuty naruszenia art. 177 § 1 pkt 4 k.p.c. Sąd Okręgowy wskazuje jedynie na treść art. 11 k.p.c. i wiążącą moc jedynie ustaleń wydanego w postępowaniu karnym prawomocnego wyroku skazującego, co do popełnienia przestępstwa. Sąd cywilny, w zakresie w jakim pozostaje to niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy, dokonuje własnych ustaleń w sprawie bez konieczności uzależniania wyników własnego postępowania od wyników postępowań przygotowawczych prowadzonych w sprawie czy też przeciwko wskazanym osobom (w niniejszej sprawie, jak twierdzi powód przeciwko członkom zarządu strony pozwanej).

Zarzut naruszenia art. 207 § 6 k.p.c. również, co do zasady pozostawał bezzasadny. Sąd Okręgowy wskazuje, iż Sąd pozostaje z urzędu związany zapadłym pomiędzy stronami orzeczeniami. Powołany przepis art. 207 § 6 k.p.c. nie odnosi się do reguł związania Sądu prawomocnymi orzeczeniami a do wniosków dowodowych zależnych od inicjatywy dowodowej stron procesu.

Pozostałe zarzuty apelacyjne odnoszące się do przedmiotu rozstrzygnięcia pozostawały bezprzedmiotowe wobec uznania, iż powód w sprawie nie wykazał istnienia interesu prawnego w dochodzeniu roszczenia.

Mając powyższe na uwadze apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c. obciążając obowiązkiem ich poniesienia stronę przegrywająca to postępowanie – powoda. Zasądzona została od powoda na rzecz strony pozwanej kwota 1.800 zł (na podstawie § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. w brzmieniu aktualnie obowiązującym - Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).

(...)