Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:SSA Beata Kozłowska

Sędziowie:SA Maciej Dobrzyński

SO (del.) Elżbieta Wiatrzyk – Wojciechowska (spr.)

Protokolant:protokolant sądowy Joanna Mikulska

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2017 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwał

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 12 listopada 2015 r., sygn. akt I C 775/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Maciej Dobrzyński Beata Kozłowska Elżbieta Wiatrzyk – Wojciechowska

Sygn. akt I ACa 60/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 12 listopada 2015 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie, sygn. akt I C 775/13 w pkt I uchylił uchwałę numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. z dnia 19 marca 2013 roku w przedmiocie zatwierdzenia wysokości zaliczek na utrzymanie miejsc postojowych, w pkt II oddalił powództwo w pozostałej części, zaś w pkt III zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. na rzecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 114,30 zł tytułem kosztów procesu.

Wyrok ten został oparty o następujące okoliczności faktyczne i prawne.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. w chwili wniesienia pozwu o uchylenie uchwał była członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.. Spółka ta, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 listopada 2009 r. zawartej z A. i A. małżonkami B. nabyła udział wynoszący 9/28 części wyodrębnionego lokalu garażowego Nr (...) przy ulicy (...) w W., z którym związany jest udział w 47/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynki i urządzenia, dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą o numerze (...). Do tego lokalu garażowego Nr (...) było przypisanych 27 miejsc postojowych opisanych w akcie notarialnym z dnia 27 listopada 2009 r. jako pomieszczenia przynależne, usytuowane na dwupoziomowym, wielostanowiskowym garażu stanowiącym część nieruchomości wspólnej. Strony tej umowy postanowiły, że (...) spółka ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. będzie wyłącznie korzystać z 9 miejsc postojowych (parkingowych) oznaczonych numerami: (...).

W dniu 19 marca 2013 r. na zebraniu właścicieli, a potem uzupełniająco w drodze indywidualnego zbierania głosów do 30 kwietnia 2013 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła siedem uchwał, w tym trzy zaskarżone uchwały. Głosowanie nad uchwałami odbywało się na według wielkości udziałów (protokół z zebrania wraz z uchwałami k.8 i k. 141).

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. została powiadomiona o terminie zebrania ale nie brała w nim udziału, nie otrzymała kart do głosowania. Jej głosu nie uwzględniono mimo, że wystosowała w tej sprawie pismo do pozwanej datowane na 11 kwietnia 2013 r., w którym wyraziła swoje stanowisko odnośnie każdej z uchwał. Za uchwałą nr(...) z dnia 19 marca 2013 r. w sprawie zatwierdzenia planu finansowo- gospodarczego na 2013 rok oddano głosów 6528, co stanowi 65,28 % głosów. Za uchwałą nr(...) z dnia 19 marca 2013 r. w sprawie zatwierdzenia wysokości zaliczek za utrzymanie miejsc postojowych - miesięcznie 112,50 zł na utrzymanie jednego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym oddano głosów 5779, co stanowi 57,79 %. Za uchwałą nr (...) z dnia 19 marca 2013 r. w sprawie zatwierdzenia zaliczek indywidualnych, oddano głosów 6153, co stanowi 61,53%. Za współwłaścicieli garażu nr (...) nie został oddany głos. Udział ten jest niewielki i nie ma wpływu na wynik głosowania, bo odpowiada 0,0047%, podobnie jak udział pozostałych wyodrębnionych garaży we wspólnocie - w sumie 4,42%.

Pismem z dnia 25 kwietnia 2013 r., doręczonym w dniu 6 maja 2013 r., strona pozwana poinformowała powoda o podjęciu w trybie mieszanym powyższych uchwał. Pismo to zawierało wykaz wszystkich uchwał oraz informację o zmianie zaliczek miesięcznych - opłat za 9 posiadanych miejsc garażowych w kwocie 1.012,50 zł miesięcznie, począwszy od dnia 1 maja 2013 r. (tj. 9 miejsc postojowych x 112,50 zł jedno miejsce). Zdaniem pozwanej ma ona prawo i obowiązek ustalać koszty utrzymania części wspólnych, w tym stanowisk postojowych w garażu dwupoziomowym gdyż zatrudnia usługodawców do sprzątania, konserwacji urządzeń, systemu ppoż, bram wjazdowych, ochrony, ubezpieczenia, pokrywa koszty energii i jest umocowana do zawierania umów związanych z utrzymaniem części wspólnych. Natomiast według twierdzeń powoda narzucona mu opłata nie odzwierciedla faktycznych kosztów utrzymania tych miejsc i jest zawyżona oraz nie zauważono aby wzrosły koszty administrowania albo utrzymania tych części wspólnych, zwłaszcza z tytułu ochrony. Gdyby ustalono ją niezalenie od udziału to dla powodowej spółki stawka wynosiłaby po ok. 10 zł miesięcznie od każdego miejsca garażowego.

W dniu 3 kwietnia 2015 r. zostało zawarte zawarły porozumienie, w którym (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. uznała ciążące na niej wobec Wspólnoty Mieszkaniowej K. II zadłużenie z tytułu opłat za wyłączne korzystanie z miejsc postojowych oznaczonych nr(...) i postanowiła uregulować te zadłużenie poprzez sprzedaż przysługującego udziału w nieruchomości wspólnej i przekazanie uzyskanych środków na poczet zadłużenia. Na datę wyrokowania powód spłacił całe swoje zobowiązanie i nie jest dłużnikiem Wspólnoty Mieszkaniowej, a nadto sprzedał udziały i przestał być członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając na uwadze taki stan faktyczny Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie uznał, że pozew został wniesiony w terminie ustawowym, zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powód otrzymał informację o podjęciu zaskarżonych uchwał w dniu 6 maja 2013 r., zaś powództwo zostało wniesione w dniu 24 czerwca 2013 r. W dniu wniesienia powództwa powód był współwłaścicielem wyodrębnionego lokalu garażowego Nr (...), przy ul. (...) w W.. W toku procesu, na skutek zbycia takich udziałów, w maju 2015 r. przestał być członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Zaskarżone uchwały podjęte zostały w 2013 r. i dotyczyły wcześniejszego okresu rozliczeniowego. Zdaniem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, rozstrzygnięcie w zakresie zgłoszonego powództwa, może mieć znaczenie kształtujące dla ewentualnych obowiązków płatniczych i rozliczeń pomiędzy stronami m.in. roszczenia powódki o zwrot nadpłaty kwot uiszczonych na rzecz pozwanej za ten sporny okres. Zwłaszcza, że powodowa spółka nie zrzekła się wobec pozwanej żadnych roszczeń z tego tytułu. W związku z tym Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał, że powód posiada legitymację czynną, gdyż orzeczenie wydane w niniejszej sprawie może nieść skutki finansowe dla powoda. Odnosząc się do zgłoszonego w toku procesu żądania ewentualnego o ustalenie nieistnienia uchwał (k.390) ze względu na niewłaściwy, zdaniem powoda, sposób liczenia głosów poprzez doliczenie udziałów w garażach wielostanowiskowych pozostających we współwłasności, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał, że pozew zawiera sprzeczności bowiem powód z jednej strony zarzuca pozwanej, iż nie mógł głosować, gdyż nie otrzymał kart do głosowania nad zaskarżonymi uchwałami a z drugiej strony, że oddaje jeden uzgodniony głos bo udział ten jest niepodzielny. Ostatecznie sąd pierwszej instancji uznał za nieudowodniony zarzut nieprawidłowego liczenia głosów nad zaskarżonymi uchwałami, zaś wynik głosowania nad zaskarżonymi uchwałami uzyskany przez pozwaną był prawidłowy. Listy i karty do głosowania wskazują, że głosujący właściciele lokali mieszkalnych, użytkowych i garażowych bezpośrednio lub poprzez pełnomocników oddali głosy dysponując ponad 50 % udziałów za podjęciem każdej uchwał. Zdaniem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie wymogi formalne określone w ustawie o własności lokali zostały przez pozwaną spełnione przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał.

W odniesieniu do zarzutów dotyczących uchylenia uchwał, Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał, że uchwała nr(...) jest niezgodna prawem i narusza interes powoda skoro nalicza jednakową opłatę od każdego miejsca garażowego w kwocie 112,50 zł w oderwaniu od posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej powołując się na orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawach I ACa 331/12 i I ACa 1080/13.

Sąd oddalił powództwo w zakresie żądania uchylenia uchwały nr (...) uznając, że oszacowany roczny koszt ochrony na kwotę 13.400 zł odniesieniu do 62 miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym, nie oznacza aby zostały ustalone zaliczki z tytułu ochrony w tej wysokości bo ten koszt mógłby zostać pokryty w całości lub znacznej części np. z pożytków wspólnoty.

Odnosząc się do żądania uchylenia uchwały nr (...) Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał za niezasadne, gdy zaliczki wskazane w tej uchwale nie dotyczą powodowej spółki. Ta nie uiszcza zaliczek indywidualnych za media a jedynie opłatę, na podstawie uchwały nr(...) za wyłączne korzystanie z miejsc garażowych na terenie nieruchomości wspólnej. Nie ma więc interesu prawnego w jej zaskarżeniu. Nadto wywóz śmieci rozliczany jest według ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach i opłaty ustalonej przez (...) W..

O kosztach procesu Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie postanowił, na podstawie art. 100 k.p.c.

Od powyższego wyroku apelację wniosła pozwana w części dotyczącej pkt I i III zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego:

-art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, że powód nadal posiada legitymację procesową czynną do zaskarżenia uchwał, pomimo utraty statusu członka pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, co skutkowało uwzględnieniem powództwa,

- art. 12 ust. 2 poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że przepis ten reguluje wyłącznie sposób ponoszenia opłat przez współwłaścicieli lokali kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a pominięcie, że przepis ten pozwala na pobieranie pożytków z części wspólnej nieruchomości i nakazuje je przeznaczać na utrzymanie nieruchomości wspólnej,

oraz naruszenie przepisów prawa procesowego:

- art. 316 k.p.c. nieuwzględnienie faktów wynikających z uchwały z (...) i (...), które mają wpływ na ocenę zgodności z prawem uchwały nr (...),

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak odniesienia się do istotnych okoliczności dotyczących wpływu uchwał(...) i(...) na uchwałę nr (...) i uniemożliwienie kontroli instancyjnej wyroku w zaskarżonym zakresie.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie i czyni je podstawą również własnego rozstrzygnięcia. Jednakże zgodzić się należy z apelującą, że sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie odniósł się wprost do złożonych w toku procesu dwóch uchwał nr (...) i nr (...) z dnia 23 lutego 2015 r. (k.317 i 318), które odwoływały się w swojej treści do zaskarżonej uchwały nr (...) z dnia 19 marca 2013 r. (k.147). Okoliczność ta nie może jednak prowadzić do uwzględniania apelacji z przyczyn, o których mowa poniżej. Nadto wskazać trzeba również, że sąd pierwszej instancji w ustalonym stanie faktycznym (strona 4-5 uzasadnienia) powołał zapisy umowy z dnia 27 grudnia 2009 r. zawartej w formie aktu notarialnego, Rep.(...), z którego wynika, że „do garażowego lokalu Nr (...) było przypisanych 27 miejsc postojowych jako pomieszczenia przynależne”, a powód korzystał z 9 takich miejsc. Jednakże nie ulega wątpliwości, że te 9 miejsc postojowych jest położonych w dwupoziomowym, wielostanowiskowym garażu stanowiącym części wspólne nieruchomości budynkowej. Nie są to „pomieszczenia przynależne” w rozumieniu art. 3 ustawy o własności lokali. Zastrzeżenie to jest istotne dla dalszej oceny prawnej podniesionych zarzutów w apelacji.

Rozważając najdalej idący zarzut dotyczący naruszenia art. 25 ustawy o własności lokali poprzez uznanie, że powód w chwili zamknięcia rozprawy nie posiadał legitymacji procesowej czynnej do zaskarżenia uchwał, pomimo utraty statusu członka Wspólnoty Mieszkaniowej w toku procesu stwierdzić trzeba, że przepisy ustawy o własności lokali nie normują kwestii legitymacji czynnej w przypadku zbycia przez członka Wspólnoty Mieszkaniowej prawa własności lokalu w toku procesu o uchylenie uchwały. Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali wskazuje jedynie, że z powództwem o uchylenie uchwały może wystąpić właściciel w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W niniejszej sprawie powódka w chwili wniesienia powództwa te warunki spełniła.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażany jest pogląd, na podstawie którego należy uznać, że były członek Wspólnoty Mieszkaniowej posiada legitymację czynną do zaskarżenia uchwały tej wspólnoty, gdy uchwała ta dotyczy jego praw i w sposób wiążący reguluje jego sytuację prawną. Traci zaś legitymację do zaskarżania uchwał, które nie dotykają jego praw. Taki wniosek można wywieść z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r. (IV CSK 41/05), w który Sąd Najwyższy stwierdził, że „były akcjonariusz zachowuje legitymację do zaskarżenia uchwały walnego zgromadzenia, która dotyczy jego praw korporacyjnych lub majątkowych, natomiast traci legitymację do zaskarżania uchwał, które nie dotykają jego praw”. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy wskazał, że nie można uznać, że sam fakt utraty statusu akcjonariusza po podjęciu nieakceptowanej przez niego uchwały powoduje odpadnięcie interesu prawnego i legitymacji do jej zaskarżenia. Podważałoby to sens i cel przyznania akcjonariuszowi legitymacji do zaskarżania uchwał, które godzą w jego prawa korporacyjne i majątkowe. Podobny pogląd w zakresie legitymacji czynnej byłego członka spółdzielni mieszkaniowej Sąd Najwyższy wyraził w wyroku z dnia 16 czerwca 2000 r. (IV CKN 60/00) stwierdzając, że „legitymacja czynna w procesie o uchylenie uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni przysługuje tylko tym byłym członkom spółdzielni, których praw nadal dotyka zaskarżona uchwała, mimo ustania stosunku członkostwa (…). Legitymacja taka musi więc przysługiwać powodowi także w chwili wyrokowania, z uwagi na treść art. 316 § 1 k.p.c., a skoro w tej chwili nie przesądza już o istnieniu legitymacji czynnej stosunek członkostwa, który ustał, to rozstrzygającym musi być istnienie interesu prawnego w postaci wykazania, że uchwała nadal dotyka praw byłego członka”. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy wskazał, że fakt ustania członkostwa w toku procesu o uchylenie uchwały nie pociąga za sobą automatycznie utraty przezeń legitymacji czynnej. Powództwo przewidziane art. 42 § 2 ustawy prawo spółdzielcze należy do kategorii powództw o ukształtowanie prawa, przy których o legitymacji czynnej rozstrzyga istnienie interesu prawnego. Z chwilą więc, od której powód dochodzi uchylenia uchwał, już jako były członek spółdzielni, powinien on wykazać, że ma interes prawny w ich zaskarżeniu. Legitymacja czynna w takim procesie przysługuje tylko tym byłym członkom spółdzielni, których praw nadal dotyka zaskarżona uchwała mimo ustania stosunku członkostwa. W uzasadnieniu powołał się na tożsamy pogląd wyrażony we wcześniej wydanym orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 28 lipca 1998 r. (I CKN 794/97).

Dostrzegając odmienności uchwał walnego zgromadzenia spółki akcyjnej lub uchwał spółdzielni mieszkaniowej od uchwał wspólnoty mieszkaniowej, nie sposób nie dostrzec wspólnego elementu, jakim jest działanie skarżącego w ochronie własnych interesów i praw (także majątkowych), a tym samym nie sposób byłego członka wspólnoty mieszkaniowej takiej legitymacji pozbawić. Na tak rozumiany interes powołując się na powyżej cytowane orzeczenia Sądu Najwyższego powoływały się takie Sądy Apelacyjne w uzasadnieniach wydanych orzeczeń (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 26.10.2012 r., I ACa 572/12, wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 16.01.2015 r., I ACa 1492/14).

Dla porządku należy wskazać, że przepis art. 192 pkt 3 k.p.c., na który powódka powoływała się w odpowiedzi na apelację (k.437) nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Przedmiotem roszczenia jest żądanie uchylenia uchwały, a nie zbycie rzeczy lub praw.

Podzielając powołane poglądy Sądu Najwyższego, w ocenie Sądu Apelacyjnego, powódka posiada legitymację czynną w niniejszej sprawie i niewątpliwie posiada interes prawny w domaganiu się uchylenia uchwały nr (...). Niezasadny jest więc zarzut zarówno naruszenia art. 25 ustawy o własności lokali, jak i powołany przy tym zarzut naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. Pomimo utraty przez powódkę przymiotu właściciela faktem jest, iż uchwała nr (...)reguluje jej sytuację prawną w okresie, gdy powódka była współwłaścicielem lokalu garażowego Nr (...). Pismem z dnia 30 kwietnia 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) zawiadomiła powoda, że od dnia 01 maja 2013 r. opłata za miejsca garażowe wynosi 1.012,50 zł (k.20). Obowiązek taki istniał, co najmniej do dnia 18 maja 2015 r. (data zbycia udziałów we współwłasności lokalu garażowego nr (...) w wyniku zawartych umów sprzedaży – k. 333-372). Zobowiązanie powoda wynikające z obowiązku zapłaty kwot przyjętych w zaskarżonej uchwale nr (...) r. z dnia 19 marca 2013 r. (k.147) istniało pomimo zbycia udziałów, co w konsekwencji przesądza o istnieniu interesu prawnego do zaskarżenia uchwały. W chwili wniesienia powództwa, powodowa spółka była członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej. Zatem tylko w sprawie o uchylenie uchwały powód może dochodzić swoich praw (podnosić zarzuty dotyczące wadliwości takiej uchwały), gdyż zaskarżona uchwała (...) z dnia 19 marca 2013 r. jest podstawą do naliczania opłat (zaliczek) za korzystanie z miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu stanowiącym nieruchomość wspólną. W innym procesie (np. w sprawie o zapłatę) powódka nie ma możliwości podnosić argumentów (zarzutów) dotyczącego obciążenia ją opłatami (zaliczkami) w nieprawidłowej wysokości. Na skutek oddalenia powództwa w niniejszej sprawie zaskarżona uchwała nr (...) r. pozostawałaby w obrocie bez względu na słuszne zarzuty powodowej spółki odnośnie sprzeczności z przepisami prawa tej uchwały i regulowałaby zobowiązanie powódki wobec pozwanej za wskazany okres. Nie ulega wątpliwości, że zaskarżona uchwała dotyczy praw powodowej spółki, za okres około 2 lat (maj 2013 r. – maj 2015 r.), co w konsekwencji prowadzi do wniosku, że powodowi nadal przysługuje legitymacja czynna pomimo utraty przymiotu właściciela. Zasadnie sąd pierwszej instancji przyjął, że powództwo o uchylenie uchwały należy do kategorii powództw o ukształtowanie prawa. Sam zaś fakt, iż strony zawarły porozumienie w dniu 03 kwietnia 2015 r. (k.331-332), a powód zapłacił zadłużenie wobec pozwanej za okres, gdy w obrocie pozostawała zaskarżona uchwała nie oznacza, że powód utracił możliwość korzystania ze środków przewidzianych przepisami prawa w celu np. dokonania wzajemnych potrąceń lub żądania rozliczenia nadpłaconej kwoty w ramach bezpodstawnego wzbogacenia. Wbrew twierdzeniom zawartym w apelacji, zapłata określonej kwoty przez powoda w oparciu o porozumienie z dnia 03 kwietnia 2015 r. nie niweczy prawnych możliwości wniesienia żądania zmierzającego do rozliczenia nadpłaconej kwoty. Przyjęcie przeciwnego poglądu oznaczałoby pozbawienie możliwości dokonania takiego rozliczenia w sprawie o zapłatę, w której powód nie mógłby powoływać się na wadliwy sposób określenia wysokości swoich zobowiązań wobec pozwanej wspólnoty przyjęty w uchwale nr(...) z dnia 19 marca 2013 r.

Niezasadny jest także zarzut dotyczący naruszenia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z treści tego przepisu wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów" zaś "jedyną możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości, może być jedynie zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (w tym garażu)" (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18.08.2011 r., I A Ca 232/11 i z dnia 12.06.2013 r., VI ACa 1727/12). Tymczasem uchwała nr(...) z dnia 19 marca 2013 r. ustala miesięczną zaliczkę w kwocie 112,50 zł na utrzymanie jednego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, bez względu na udział powodowej spółki w nieruchomości wspólnej. Zarzuty pozwanej zawarte w apelacji w tym zakresie są niezasadne.

Odnotować należy, że po dwóch latach od podjęcia zaskarżonej uchwały 5/2013, pozwana w dniu 23 lutego 2015 r. w toku postepowania w niniejszej sprawie, podjęła dwie uchwały (nr (...) i nr (...) - k.317, k. 318), które zmieniają tytuł zobowiązania powodowej spółki do uiszczania kwoty 112,50 zł miesięcznie za miejsce postojowe, tj. z miesięcznej zaliczki w kwocie 112,50 zł na utrzymanie jednego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym (k.147, zaskarżona uchwała nr (...)) na kwotę 112,50 zł jako opłatę korzystanie z miejsca postojowego w 2013 r. i w 2014 r. i kwotę 117,13 zł w 2012 r. (k.316-317, uchwały nr (...) i nr (...)) ingerując w ten sposób wstecz na określenie charakteru pobierania kwot po 112,50 zł od jednego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym (z miesięcznej zaliczki na utrzymanie jednego miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym na opłatę za korzystanie z jednego miejsca postojowego). Pozwana powołując się na uchwały nr (...) i nr (...) z dnia 23 lutego 2015 r. wskazuje w apelacji, że określonymi kwotami należy obciążyć wyłącznie właścicieli korzystających z miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym, czyniąc zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie art. 316 § 1 k.p.c. poprzez nieuwzględnienie faktów wynikających z uchwały z (...) i (...), które mają wpływ na ocenę zgodności z prawem uchwały nr (...).

Oceniając ten zarzut, zgodzić się należy z apelującą, że sąd pierwszej instancji nie odniósł się w uzasadnieniu wyroku do uchwał nr (...) i nr (...). Uchwały te nie zostały jednakże zaskarżone, jak podnosi pozwana w apelacji i nie są także objęte żądaniem powoda w niniejszej sprawie. Wobec pozostawania nadal w obrocie zaskarżonej uchwały nr (...) i okoliczności faktycznych wskazanych w uzasadnieniu pozwu, zarzut ten pozostaje bez znaczenia dla oceny żądania powoda, którym jest uchylenie uchwały nr (...).

Zwrócić należy uwagę, że powód w ramach okoliczności faktycznych sformułowanych w pozwie w zakresie uchylenia uchwały nr(...) wskazał także, że gdyby pozwana wspólnota zamierzała uregulować kwestię opłat dotyczącą korzystania z nieruchomości wspólnej, to winna dokładnie wskazać, co składa się na daną kwotę. Powódka już więc w pozwie zakwestionowała wysokość kwoty 112,50 zł jako miesięczny koszt korzystania za jedno miejsce postojowe (k.8v.). W toku procesu pozwana w żaden sposób nie wykazała takich okoliczności, także po dołączeniu do akt sprawy uchwał nr (...) i nr (...) i sformułowaniu stanowiska w apelacji, że w istocie uchwała (...) po jej zmianach wprowadzonych uchwałami nr (...) i nr(...) r. dotyczy nie zaliczek ale opłat za wyłączne korzystanie z miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, wobec okoliczności faktycznych wskazanych w pozwie i braku inicjatywy dowodowej po stronie pozwanej, ostatecznie brak jest podstawy do uwzględnienia apelacji. Należy podzielić pogląd Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażony w wyroku z dnia 07 marca 2013 r. (I ACa 847/12) w myśl, którego obciążenie tylko niektórych właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, będącej w wyłącznym ich użytkowaniu, jest możliwe, ale powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom (ciężarom) ich utrzymania. Takich kosztów pozwana nie wykazała, a na niej taki obowiązek spoczywał, zgodnie z art. 6 k.c., skoro powódka już w pozwie zakwestionowała, że pozwana nie wykazała co składa się na kwotę 112,50 zł za jedno miejsce postojowe (k.8v.).

Pozwana w apelacji w drodze analogii powoływała się na możliwość pobierania opłat tylko od niektórych właścicieli za wyłączne korzystanie z nieruchomości wspólnej – ściany budynku poprzez zawieszenie na niej klimatyzatora, reklamy oraz na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2013 r. w sprawie I ACa 1080/13, który zresztą został w toku procesu dołączony przez powoda (k.195-205). Wyrok ten dotyczył także tożsamych stron procesu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego argumentacja ta pozostaje bez znaczenia dla oceny zarzutów apelacyjnych, w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie. W uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. (III CZP 59/07) Sąd Najwyższy wskazał, że określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową. W uzasadnieniu tej uchwały, Sąd Najwyższy wskazał, że „wspólnota mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, może zawierać umowy ze swoim członkiem (podobnie jak spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ze wspólnikiem, czy spółka akcyjna z akcjonariuszem). Ze względu na ograniczone kompetencje wspólnoty, umowy te dotyczyć mogą jednak tylko spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną, w tym także np. będącej przedmiotem rozpoznawanej sprawy kwestii wykorzystania części elewacji budynku na cele reklamowe przez jednego z właścicieli lokali”.

Pogląd ten wprawdzie nie zacytowany dosłownie został także zaprezentowany na ostatniej stronie uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2013 r. w sprawie I ACa 1080/13, gdzie Sąd ten wskazał, iż „jeśli właściciele lokali uzgodnili, że poszczególne osoby mogą wyłącznie korzystać z konkretnie określonych miejsc garażowych (postojowych), to mogą uzgodnić, ale w drodze obligacyjnej, opłaty związane z korzystaniem z tych miejsc przez użytkowników tych miejsc na rzecz wspólnoty mieszkaniowej” (k.205).

Pozwana nie dołączyła umowy pomiędzy pozwaną wspólnotą mieszkaniową a powodową spółką korzystającą z miejsc postojowych w zakresie opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związanych z wyłącznym korzystaniem z tych miejsc. W świetle poglądu wyrażonego w cytowanej uchwale z dnia 19 czerwca 2007 r. Sądu Najwyższego, który Sąd Apelacyjny w niniejszej sprawie w pełni podziela, powoływanie się przez pozwaną wspólnotę na jakieś bliżej niezdefiniowane porozumienie, o którym mowa w § 1 uchwały nr(...) z dnia 23 lutego 2015 r. (nie wiadomo kiedy takie porozumienie zostało zawarte, pomiędzy jakimi stronami, jaki przedmiot obejmowało) nie może skutkować uznaniem, że tym samym owo porozumienie wskazane w § 1 uchwały nr (...) r. z dnia 23 lutego 2015 r. ma zastąpić umowę pozwanej wspólnoty mieszkaniowej ze swoim członkiem (powodową spółką) i stanowić uzgodnione w drodze obligacyjnej, opłaty związane z korzystaniem z tych miejsc przez użytkowników tych miejsc na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, na co zwraca uwagę Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 6 grudnia 2013 r. (I ACa 1080/13), na który powołuje się pozwana w apelacji. Gdyby istotnie powodowa spółka zawarła tego typu umowę z pozwaną wspólnotą mieszkaniową w 2012, 2013 r., to nie wniosłaby powództwa domagając się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 19 marca 2013 r. O takiej umowie określającej zasady korzystania przez powódkę z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jej udział w nieruchomości wspólnej nie dowodzi także fakt zapłaty w toku procesu zadłużenia w kwocie 44.802,21 zł za wyłączne korzystanie z miejsce parkingowych w garażu wielostanowiskowym (k.331-332, porozumienie z dnia 03.04.2015 r.). Reasumując, zdaniem Sądu Apelacyjnego, niezasadne są także pozostałe zarzuty apelacyjne związane z naruszeniem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 316 § 1 k.p.c.

W tym więc kontekście wprawdzie Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie ocenił znaczenia dokumentów w postaci uchwał nr (...) i nr (...), jednakże zarzut wskazany w apelacji dotyczący naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. jest niezasadny. Zarzut naruszenia przepisu art. 328 § 2 k.p.c. powinien być uznany za uzasadniony jedynie w przypadkach wyjątkowych, kiedy treść uzasadnienia całkowicie uniemożliwia sądowi drugiej instancji dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 28 września 2016 r., V ACa 39/16). Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi. W sporządzonym, zgodnie z art. 328 § 2 k.p.c. uzasadnieniu wyroku, sad pierwszej instancji określił dowody, na których się oparł, wyjaśnił podstawę prawną wyroku i przytoczył przepisy prawa w niezbędnym zakresie. Z takich ustaleń sąd pierwszej instancji zasadniczo wywiódł trafne wnioski i przedstawił sposób rozumowania, który może podlegać ocenie w ramach zarzutów apelacyjnych. Natomiast w zarzutach apelacyjnych nie został sformułowany zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. W tej więc sytuacji Sąd Apelacyjny w ramach rozpoznania zarzutów apelacyjnych ocenił znaczenie uchwał nr (...) i nr(...) r. w niniejszej sprawie uznając, że fakt ich podjęcia i ich treść nie prowadzi do uwzględnienia apelacji z przedstawionych przyczyn.

Z powyższych przyczyn apelacja, jako bezzasadna, podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z § 10 ust. 1 pkt 1 w związku z § 5 i z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz.U. z 2013 r. Nr 490).

Maciej Dobrzyński Beata Kozłowska Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska