Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

postanowienia Sądu Rejonowego z 5 października 2017 r.

Wnioskiem z dnia 10 maja 2016 r. A. K. wniosła o zasiedzenie części zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. (...) we wsi W., gmina C. o powierzchni 3,98 ha oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), obręb (...), nr KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Nowym Dworze Mazowieckim, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w granicach wskazanych orientacyjnie ma kopii mapy zasadniczej i w zakresie posiadania samoistnego wnioskodawczyni. Na rozprawie dnia pełnomocnik wnioskodawczyni sprecyzowała, że termin zasiedzenia biegł od sierpnia 1981 r., a zatem termin zasiedzenia skończył się najpóźniej 1 sierpnia 2011 r.

W odpowiedzi uczestnik K. wniósł o oddalenie wniosku podnosząc, że wnioskodawczyni nie była i nie jest samoistnym posiadaczem tejże nieruchomości. Rodzice wnioskodawczyni przenieśli na rzecz Skarbu Państwa, w imieniu którego w 1981 r. działał K. własność tejże nieruchomości. Wprawdzie wnioskodawczyni została na posesji, jednakże uiszczała ona wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości co przemawia za uznaniem jej za posiadacza zależnego.

Pełnomocnik uczestnika S. (...) pozostawił wniosek do uznania sądu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

P. i M. małżonkowie T., rodzice A. K. prawomocną decyzją Naczelnika Gminy C. z 31 lipca 1979 r. wydaną na podstawie ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz.U. 1977 nr 32 poz. 140) przekazali na rzecz Skarbu Państwa gospodarstwo rolne o powierzchni 7,5 ha w miejscowości W., gmina C. bez zabudowań, które pozostały ich odrębną własnością, zgodnie z art. 51 ust. 1 tej ustawy. Następnie na mocy aktu notarialnego z 10 kwietnia 1981 r. sprzedali na rzecz Skarbu Państwa – K. zabudowania położone na wskazanej nieruchomości, gdyż teren ten mocą Uchwały Rady Ministrów z 18 lipca 1975 r. został przeznaczony na zalesienie. Nieruchomość ta po scaleniu obecnie ma nr ewid. (...) (poprzednio nr (...) i (...)). P. i M. małż. T. zobowiązali się opuścić budynek mieszkalny i przekazać go Dyrekcji K. do 31 lipca 1981 r. Budynek ten jako dom był rozbudowany zarówno przez P. T. jak i przez jego zięcia – męża A. K.. W tamtym czasie był zamieszkiwany przez państwa T. oraz ich córkę A. K. z mężem i dziećmi.

1 sierpnia 1981 r. P. i M. małż. T. zgodnie z umową wyprowadzili się ze wskazanej nieruchomości pozostawiając na niej swoją pełnoletnią córkę A. K. z mężem i dwójką dzieci. A. K. nie miała tytułu do żadnego innego lokalu ani nieruchomości i dlatego pozostała w swoim rodzinnym domu. Jej ojciec P. T. obiecał jej, że dostanie mieszkanie od K. ponieważ zabezpieczył na to pieniądze, a do tego czasu może mieszkać w tym domu.

Po sprzedaży domu na nieruchomość przyjechali pracownicy K., aby zagospodarować oborę i stodołę. A. K. pytała wtedy pracowników, co z jej mieszkaniem. Odpowiadali jej, aby spała spokojnie, bo nikt jej stąd nie wyrzuci. Pracownicy (...) również przychodzili do domu zamieszkiwanego przez A. K., robili pomiary, chodzili po mieszkaniu. Wchodzili do domu bez pytania czy mogą, a A. K. nie zabraniała im tego. Pracownicy (...) przyjeżdżali również w późniejszych latach na nieruchomość, dokonywali pomiarów, oglądali dom i podwórko. Nie mówili po co to robią.

A. K. z mężem i dziećmi objęła wskazany dom w faktyczne władztwo od 1 sierpnia 1981 r. Przez szereg lat, aż do dnia dzisiejszego dbała ona o ten dom oraz obejście, przeprowadzała niezbędne remonty. Hodowała kury i króliki i prowadziła swoje gospodarstwo domowe. Dom był również ubezpieczony przez jej męża W. K.. Nieruchomość była częściowo ogrodzona siatką, a częściowo sztachetami i parkanem. Jednakże ogrodzenie to było w słabym stanie, często rozwalające się, widoczne były spore otwory w nim. W wielu pracach przy domu i obejściu wnioskodawczyni pomagał syn, który w 1989 r. zamieszkał tam razem z żoną. Ponieważ nie było bieżącej wody syn C. K. postawił pompę na wodę, gdyż K. nie pozwolił podłączyć się do sieci wodociągowej.

W czerwcu 2009 r. już po śmierci męża, wnioskodawczyni i jej syn C. K. postanowili rozbudować dom, zbudować łazienkę i założyć ogrzewanie z piecem węglowym. W tym celu C. K. wystąpił do K. o wyrażenie zgody na przeprowadzenie tychże prac. W odpowiedzi otrzymał pismo z 28 lipca 2009 r., w którym K. nie wyraził zgody na rozbudowę budynku. Od 2010 r. właściciel nieruchomości zaczął naliczać opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wezwał jednocześnie wnioskodawczynię do wydania tej nieruchomości. A. K. opłacała na bieżąco faktury z obawy przed zadłużeniem. Do sąsiadów skarżyła się mówiąc, że płaci wysokie komorne, a przecież mieszka na swoim.

A. K. płaciła za wywóz śmieci. Nie uiszczała nigdy podatku od nieruchomości. Nie ujawniła się nigdy jako posiadacz samoistny w ewidencji gruntów i budynków. Właścicielem nieruchomości oznaczonej częściowo jako działka o nr ewid. (...) jest K. (będący od 1 stycznia 2012 r. państwową osobą prawną).

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie niekwestionowanych dokumentów – odpis z KW k. 9-15, kopia mapy zasadniczej k. 17, nakaz płatniczy k. 18, faktury k. 19-32, zarządzenie w sprawie opłat k. 33-34, akt notarialny k. 78-81, pismo z 29 lipca 2009 r., wezwanie z 11.01.2010 r. oraz zeznań świadków M. Z., B. K. (1), B. K. (2) oraz samej wnioskodawczyni A. K.. W ocenie sądu zeznania te są zasadniczo spójne i logiczne i jako takie stanowią wiarygodny materiał dowodowy. Jednakże to do oceny sądu należała ocena faktów przez nich przytoczonych i interpretacja wskazanych zdarzeń, z których zdaniem wnioskodawczyni miały wynikać przesłanki do zasiedzenia.

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Wniosek jako bez zasadny uległ oddaleniu. W ocenie sądu wnioskodawczyni nie wykazała, aby posiadała sporną nieruchomość jako posiadacz samoistny, a zatem by władała nią jak właściciel.

Przesłanki zasiedzenia zostały sformułowane w art. 172 kodeksu cywilnego (dalej k.c.), stanowiącym, że posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dziesięciu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (§ 1), w tym ostatnim przypadku posiadacz nieruchomości nabywa jej własność dopiero po upływie lat dwudziestu (§ 2).

Zatem, aby nastąpiło nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie potrzebne jest spełnienie przez wnioskodawcę dwóch przesłanek: samoistnego posiadania nieruchomości i upływ czasu.

Posiadaczem samoistnym jest taki posiadacz nieruchomości, który włada nią jak właściciel (art. 336 k.c.). Elementami posiadania jest corpus (czyli fizyczne władanie rzeczą), jak i animus (czyli wola władania rzeczą dla siebie jak właściciel) Przejawem samoistnego posiadania, czyli posiadania właścicielskiego, są uprawnienia właściciela (wywodzące się z prawa rzymskiego) – prawo rozporządzania rzeczą, prawo korzystania z rzeczy i prawo posiadania rzeczy. Posiadacz samoistny powinien wykonywać wszystkie czynności względem rzeczy jakby był właścicielem. Za trafny należy uznać pogląd wyrażany w orzecznictwie, że o rodzaju posiadania decyduje nie stan prawny, który stanowił podstawę objęcia nieruchomości we władanie, ale sposób tego władania. Posiadanie samoistne zachodzi więc nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale także wówczas, gdy wie, że nie jest właścicielem, ale posiada rzecz i włada nią tak, jakby był jej właścicielem Tym samym posiadacz samoistny może nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości, nawet jeśli przez cały okres posiadania wiedział, że prawo własności mu nie przysługuje.

O ile jednak właściciel nie musi wykazywać się żadną aktywnością wobec swojej rzeczy, żeby zachować prawo własności do niej, to posiadacz, który pragnie nieruchomość zasiedzieć kosztem dotychczasowego właściciela musi w widoczny sposób manifestować swoje władztwo quasi-właścicielskie nad nią" (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., III CSK 12/13, LEX nr 1413547)

W ocenie sądu ustalony stan faktyczny nie pozwala uznać by A. K. posiadała nieruchomość objętą wnioskiem jak właściciel. Dla ustalenia charakteru posiadania może okazać się potrzebne odwołanie się do podstawy objęcia rzeczy w posiadanie (por. post. SN z 21.5.2015 r., IV CSK 531/14, Legalis). W sprawie niniejszej A. K. objęła we władztwo dom po wyprowadzeniu się jej rodziców. Miało być to przejściowe, gdyż ojciec obiecał jej, że dostanie mieszkanie od K.. W toku postępowania sąd nie ustalił skąd wzięło się to przeświadczenie w rodzinie państwa K., że wnioskodawczyni miała „dostać” jakieś mieszkanie od Skarbu Państwa. Nie zostało to w żaden sposób udokumentowane, a uczestnik zaprzeczył tym twierdzeniom. Zdaniem sądu już sam sposób wejścia w posiadanie wnioskodawczyni świadczy o tym, że było to posiadanie zależne – zbliżone do użyczenia. Wprawdzie można zmienić swoją podstawę posiadania, a posiadacz zależny może swoje posiadanie zależne przekształcić w posiadania samoistne. Jednakże dla skutecznego przekształcenia posiadania zależnego w posiadanie samoistne wymagane jest zamanifestowanie przez władającego faktycznie rzeczą woli dokonania zmiany charakteru dotychczasowego władania w sposób dostrzegalny dla otoczenia. W ocenie sądu choć wnioskodawczyni zamieszkiwała na nieruchomości objętej wnioskiem i gospodarzyła na niej, dokonywała tam bieżących remontów i konserwacji oraz płaciła za wywóz śmieci to nie są to wystarczające czynności faktyczne, które pozwalają ją uznać za posiadacza samoistnego. Przeciwko temu świadczy zachowanie wnioskodawczyni wobec prawowitego właściciela – K.. Przez szereg lat pracownicy (...) wchodzili raz na jakiś czas na teren tejże nieruchomości jak na swój teren i dokonywali sprawdzania stanu swej własności. Wnioskodawczyni nigdy nie protestowała przeciwko takiemu zachowaniu właściciela. Wpuszczała pracowników nie tylko na swoje podwórko ale i do swojego domu. Pozwalała im chodzić po mieszkaniu i dokonywać pomiarów. Zdaniem sądu postawa taka niewątpliwie świadczy o traktowaniu przez wnioskodawczynię tejże nieruchomości nie jako swojej. W ten sposób wnioskodawczyni okazała, że nie do końca czuje się właścicielem domu, w którym mieszka.

Przejawem jej posiadania zależnego były również prośby do K. wystosowywane przez B. K. (3) – który działał w jej imieniu – o pozwolenie na przyłączenie do wodociągu, czy też w 2009 r. na rozbudowę domu, wybudowanie łazienki i kotłowni. W ocenie sądu takie zachowania świadczą o tym, że wnioskodawczyni w swej świadomości nie czuła się właścicielem nieruchomości. Pokazują natomiast A. K. jako posiadacza zależnego, który przed podjęciem ważnej decyzji dotyczącej rzeczy, którą ma we władaniu, prosi o zgodę jej właściciela. Gdyby wnioskodawczyni czuła się jak właściciel tejże nieruchomości wystąpiła by jedynie do odpowiednich organów administracji, aby uzyskać pozwolenie na budowę lub też zgłosiła by zamiar prac budowlanych. W takim przypadku ujawniłaby się przed organem administracji właśnie jako właściciel tejże nieruchomości, świadczyłoby też to o tym, że ma wolę władania tym przedmiotem jak właściciel.

Kolejnym przejawem posiadania zależnego jest w ocenie sądu opłacanie przez nią czynszu za bezumowne korzystanie. Wprawdzie został on naliczany dopiero od 2010 r. niedługo po tym jak wnioskodawczyni zwróciła się z prośbą o wyrażenie zgody na remont, to jednak w ocenie sądu świadczy o tym, że czuła się ona jak lokator tejże nieruchomości. Wnioskodawczyni zeznała nawet, że opłaca faktury z obawy przed zadłużeniem, a nie z obawy przed tym, że zostanie wyrzucona. O tym, że wnioskodawczyni nie czuje się właścicielem nieruchomości świadczy również fakt nazywania tejże opłaty za bezumowne korzystanie „komornym” i tak przedstawianie jej sąsiadom i otoczeniu. Nawet jej syn nazwał wnioskodawczynię „lokatorem” zeznając przed sądem, co świadczy o tym, że jednak nie traktował jej jak właściciela tej nieruchomości, a jak posiadacza zależnego. (zeznania B. K. (3) k. 162 – min: 01:25:44).

Powyższe okoliczności w ocenie sądu jasno przemawiają za tym, aby wnioskodawczynię uznać za posiadacza zależnego nieruchomości objętej wnioskiem, a nie za posiadacza samoistnego.

Pełnomocnik wnioskodawczyni podniósł na rozprawie, że bieg zasiedzenia należy liczyć od 1 sierpnia 1981 r., co po uwzględnieniu treści uchylonego art. 177 k.c., który zakazywał zasiadywania nieruchomości należących do Skarbu Państwa i uwzględnieniu art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321 ze zm) i ugruntowanej jego wykładni pozwala na przyjęcie, że gdyby wnioskodawczyni posiadała nieruchomość jak właściciel to bieg zasiedzenia upłynął by najwcześniej 1 sierpnia 2011 r. W tym że okresie wnioskodawczyni uiszczała już opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a zatem nawet gdyby przyjąć, że wskazane wyżej zachowania (wpuszczanie prawowitego właściciela, występowanie o zgodę na remonty) nie świadczą o jej posiadaniu zależnym to z całą pewnością opłacanie czynszu, nazywanego przez samą wnioskodawczynię „komornym” jest przejawem uznawania siebie za lokatora, a nie za właściciela.

Dlatego Sąd orzekł jak w pkt. 1 postanowienia.

O kosztach zastępstwa procesowego poniesionych przez uczestnika postępowania K. orzeczono na podstawie art. 520 § 2 k.p.c. zgodnie z którym gdy uczestnicy postępowania są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania lub ich interesy są sprzeczne, to Sąd, w oparciu o dyspozycję art. 520 § 2 k.p.c., może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości, a nadto, gdy interesy uczestników są sprzeczne, Sąd może włożyć na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązek zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego uczestnika, zgodnie z treścią art. 520 § 3 k.p.c. Tym samym na rzecz uczestnika zasądzono zwrot kosztów zastępstwa prawnego przez profesjonalnego pełnomocnika (3600 zł) zgodnie z § 5 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (w brzmieniu obowiązującym w chwili wniesienia wniosku)

z:

(...)