Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 27 listopada 2013r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu, Wydział III Cywilny Odwoławczy w składzie

następującym:

Przewodniczący - Sędzia: SO Zofia Klisiewicz (sprawozdawca)

Sędzia SO Katarzyna Kwilosz – Babiś

Sędzia SR del. Agnieszka Poręba

Protokolant: sekr. sąd. Anna Burnagiel

po rozpoznaniu w dniu 27 listopada 2013r.

na rozprawie

sprawy z wniosku K. D. i S. D.

przy uczestnictwie M. K.

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawców i uczestniczki

od postanowienia Sądu Rejonowego w Nowym Sączu

z dnia 24 kwietnia 2013 r., sygn. akt I Ns 458/11

p o s t a n a w i a :

1.  zmienić pkt II zaskarżonego postanowienia w ten sposób, że:

- w akapicie drugim w miejsce udziału 31/100 dla lokalu nr (...) wpisać udział 27/100,

- w akapicie trzecim po słowach „… i trzema strychami…” dodać treść „oraz dwoma garażami blaszanymi”, w miejsce powierzchni 85 m ² wpisać powierzchnię 121,0 m ² , a w miejsce udziału 69/100 dla lokalu nr (...) wpisać udział 73/100;

2. apelację uczestniczki oddalić;

3. orzec, że wnioskodawcy i uczestniczka ponoszą koszty postępowania apelacyjnego związane ze swym udziałem w sprawie.

Sygn. akt III Ca 760/13

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 24.04.2013 r. Sąd Rejonowy w Nowym Sączu w sprawie z wniosku S. D. i K. D. przy uczestnictwie M. K. o zniesienie współwłasności nieruchomości;

- zniósł wyodrębnienie lokali mieszkalnych dokonane na podstawie umowy darowizny i umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali z dnia 29.10.1980r., rep. A nr (...)w budynku na dz. ewid. nr (...)w obr.(...)w N.obj. KW (...), (...), (...)( pkt I),

- wyodrębnił w budynku na nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr (...) obj. KW (...)lokale mieszkalne zgodnie z projektem podziału sporządzonym przez P. D.(grudzień 2010) z korektą wynikającą z opinii biegłego sądowegoJ. M. z dnia 17.04.2012r. (k. 272 i 273 akt) w następujący sposób:

a/ lokal nr (...) składający się z dwóch pokoi, łazienki, kuchni, spiżarni, komunikacji o łącznej powierzchni 52,8 m ² z pomieszczeniami przynależnymi: schowkiem gospodarczym i wolnostojącym garażem murowanym o łącznej powierzchni 20,50 m ² wraz z udziałem w nieruchomości oraz częściach wspólnych budynku wynoszącym 31/100,

b/ lokal nr (...) składający się z czterech pokoi, łazienki, kuchni, komunikacji i klatki schodowej o łącznej powierzchni 78,3 m ² z pomieszczeniami przynależnymi: klatką schodową i trzema strychami o łącznej powierzchni 85 m ² wraz z udziałem w nieruchomości oraz częściach wspólnych budynku wynoszącym 69/100 ( pkt II),

- przyznał lokal nr (...) na własność M. K. c. W. i M., a lokal nr (...) na własność K. D. c. S. i H. oraz S. D. s. W. i M. na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej (pkt III),

- nie zasądzał spłat ani dopłat (pkt IV),

- wartości przedmiotu postępowania ustalił na kwotę 200 000 zł (pkt V),

- wydatkami obciążył wnioskodawców solidarnie w połowie oraz uczestniczkę w połowie, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu (pkt VI),

- stwierdził, że wnioskodawcy i uczestniczka ponoszą pozostałe koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (pkt VII).

Sąd Rejonowy ustalił, że w budynku położonym w N.przy ulicy (...)wyodrębnione zostały dwa lokale mieszkalne. Lokal nr (...)należący obecnie do M. K.znajdujący się na parterze obejmujący trzy izby mieszkalne, przedpokój, spiżarkę łazienkę o łącznej powierzchni użytkowej 53,70 m 2 i lokal nr (...)należący do S. D.i K. D.znajdujący się na piętrze budynku obejmujący 4 izby mieszkalne, przedpokój i łazienkę o łącznej powierzchni 56,20 m ². Z każdym z lokali związany był udział w częściach wspólnych nieruchomości w wysokości ½, obejmujący m.in. znajdujący się na tej nieruchomości garaż murowany oraz dwa garaże blaszane. S. D.i K. D.dokonali adaptacji powierzchni strychu na pomieszczenia mieszkalne i chcieli dołączyć powstałe w ten sposób pomieszczenia do swojego lokalu. Dołączenie powierzchni strychowej do lokalu nr (...)nie było kwestionowane, uczestniczka na takie dołączenie wyrażała zgodę. Kwestionowała jedynie żądanie przyłączenia garaży blaszanych jako przynależności do lokalu nr (...), a tym samym ustalenia innych udziałów w nieruchomości wspólnej. Wnioskodawcy samodzielnie wybudowali garaże blaszane i oni wyłącznie z nich korzystają. Według opinii biegłego J. M.przy zaliczeniu do lokalu nr (...)jako pomieszczeń przynależnych - garaży blaszanych, udział właściciela lokalu nr (...)będzie wynosił 27/100 części, a udział właściciela lokalu nr (...)w nieruchomości wspólnej będzie wynosił 73/100 części. W przypadku nieuznania garaży blaszanych za pomieszczenia przynależne do lokalu nr (...), udział właściciela nr 1 w nieruchomości wspólnej będzie wynosił 31/100 części, a lokalu nr (...)części. Powierzchnia strychu według pierwotnej wersji opinii J. M., opartej na obliczeniach przyjętych przez architekta P. D.wynosi 75,3 m ², a według obliczeń dokonanych zgodnie z zasadami przyjętymi w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wynosi 46,31 m ².

W tym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że żądanie wniosku co do zasady jest uzasadnione. Podał Sąd Rejonowy - opierając się na uchwale SN z 25.11.2011r., III CZP 65/11 - że przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. Stosownie do treści w/w przepisu ustawy, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 w/w ustawy). Uznając żądanie wniosku za usprawiedliwione co do zasady i dokonanie nowego podziału na lokale, kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy okazały się zdaniem Sądu Rejonowego dwie kwestie; sposób obliczania powierzchni użytkowej oraz uznanie bądź nie, garaży blaszanych za pomieszczenia przynależne. Sąd podniósł ponadto, że zasadnym jest dokonanie wyliczenia powierzchni w budynku na podstawie Normy PN ISO 9836, bowiem nie zachodzi podstawa do przyjęcia zasad obliczania powierzchni, ujętych w rozporządzeniu wyżej przytoczonym.

W ocenie Sądu Rejonowego, brak jest podstaw do uznania garaży blaszanych za pomieszczenia przynależne w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali, bowiem zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy, nie są one trwale związane z gruntem, a jedynie posadowione na nim. Zdaniem Sądu Rejonowego nie można zatem uwzględniać ich powierzchni przy obliczaniu udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 520 § 1 kpc.

Powyższe postanowienie zaskarżyli apelacjami: wnioskodawcy w pkt II i uczestniczka w całości.

Wnioskodawcy zarzucili:

- naruszenie art. 233 i nast. k.p.c. poprzez dokonanie błędnych ustaleń -mających istotny wpływ na treść orzeczenia w zakresie ustalonych udziałów w nieruchomości wspólnej poprzez przyjęcie wbrew wyliczeniom zawartym w korekcie opinii z dnia 17.04.2012 r. biegłegoJ. M. iż garaże blaszane oznaczone nr 3 i 4 o pow. 36,00 m ² nie stanowią pomieszczenia przynależnego do lokalu nr (...),

- naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 3 pkt. 1 lit. b i nast. ustawy prawo budowlane, art. 45 k.c. i art. 47 § 2 k.c. oraz art. 2 pkt 4 ustawy o własności lokali, przez przyjęcie, iż skoro wnioskodawca oświadczył, że blaszane garaże nie są trwale związane z gruntem, to nie można ich traktować jako pomieszczeń przynależnych.

Apelujący wywodzili, że wbrew stanowisku Sądu Rejonowego, ustawa o własności lokali nie wymaga aby pomieszczenie przynależne było trwale związane z gruntem. Na tą okoliczność powołali się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Wskazując na powyższe zarzuty wnioskodawcy wnosili o uchylenie pkt II zaskarżonego postanowienia, ewentualnie jego zmianę w tej części przez ustalenie, że do lokalu nr (...) przynależą garaże blaszane oraz, że z własnością lokalu nr (...) związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 73/100 części natomiast z własnością lokalu nr (...) związany jest udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 27/100 części.

Uczestniczka M. K.wniosła o zmianę pkt II zaskarżonego postanowienia (k. 393/2) w ten sposób, by powierzchnię pomieszczeń przynależnych w lokalu nr (...)zmniejszyć z 85 m ² na 51,13 m ² oraz zmienić udziały w nieruchomości wspólnej w ten sposób, by udział dla lokalu nr (...)wynosił 36/100 części, a dla lokalu nr (...)części. Skarżąca zarzucała, że według niej powierzchnia użytkowa wyodrębnionych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi ( a w szczególności strychu) zgodnie z jej pismem z dnia 5.04.2013 r. winna być liczona z uwzględnieniem rozporządzenia Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które odsyła do i wprowadza modyfikacje względem normy PN ISO 9836:1997. Wywodziła dalej, że nie twierdzi, że w/w rozporządzenie winno być w niniejszej sprawie stosowane, ale że należy się nim posiłkować.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja wnioskodawców okazała się uzasadniona, natomiast apelacja uczestniczki jest bezzasadna.

Zasadne okazały się zarzuty wnioskodawców w przedmiocie nieuznania przez Sąd Rejonowy garaży blaszanych jako niespełniających warunków pomieszczeń przynależnych.

Artykuł 2 ust. 4 ustawy o własności lokali stanowi, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpo­średnio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwni­ca, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi. Z analizy powyższego przepisu wynika, że pomieszczenie przyna­leżne:

- musi być pomieszczeniem, czyli musi być ograniczone przestrzennie ścianami,

- nie musi przylegać do lokalu, może być położone poza budynkiem, w którym znajduje się wyodrębniony lokal, ale w granicach nieruchomości gruntowej stanowiącej element nieruchomości wspólnej.

- pomieszczenie to nie musi być pomieszczeniem samodzielnym,

- nie jest również wymagane aby pomieszczenie takie było trwale związane z gruntem.

Pomieszczenie przynależne nie musi spełniać przesłanki samodzielności lokalu.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 19.05.2004 r. I CK 696/03 (niepubl.) Sąd Najwyższy stwierdził że w pojęciu pomieszczenia zawarty jest element oddzielenia go ścianami od pozostałej przestrzeni. Tego wymagania nie spełnia zadaszenie miejsca postojowego. Uznać zatem należy, że nie jest istotne w jaki technicznie sposób garaż ten połączony jest z gruntem

Stwierdzono, że garaż jest pomieszczeniem przeznaczonym do przechowywania pojazdów. Może stanowić zarówno odrębny lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, jak i też pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego (por. uchwałę Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 stycznia 1997 r. 6/96, OTK nr 1, poz. 14). W tym drugim przypadku taka część budynku musi być jednak fizycznie wyodrębniona, choć może nie spełniać takich wymagań budowlano - technicznych jak samodzielny lokal. Innymi słowy chodzi tu o taką część budynku, która jest oddzielona ścianami od pozostałej przestrzeni.

Należy podkreślić, że to strony decydują o tym, czy dane pomieszczenie będzie miało status przynależnego do lokalu.

Brak było zatem podstaw aby odmówić racji wnioskodawcom, że lokale garażowe blaszane mogą być uznane za lokale przynależne.

W sytuacji gdy strony zdecydują się na określenie poszczególnych lokali jako przynależności do lokali mieszkalnych, pomieszczenia te stają się częścią składową lokalu mieszkalnego - art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 277/00).

W zakresie podnoszonych zarzutów wypowiedział się biegły składając opinię uzupełniającą na rozprawie w dniu 27.02.2013 r. (k. 237 – 238). Biegły w opinii opisał jak zbudowane są garaże natomiast, nie dokonywał oceny czy garaże te powinny być traktowane jako pomieszczenia przynależne w myśl ustawy o własności lokali, uznając, że kwestia ta dotyczy rozstrzygnięć z zakresu stosowania prawa i pozostaje poza jego kompetencjami.

Określenie części składowej lokalu ma swoiste znaczenie w porów­naniu z częścią składową rzeczy, która musi być fizycznie połączona z rzeczą główną (por. art. 47 i 48 k.c.). Kategoria pomieszczenia przynależnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali jako części składowej w znaczeniu funkcjonalnym rozszerza pojęcie części składowej według kodeksu cywilnego.

Pomieszczenia tego typu, jak strychy, magazynki, piwnice itp., jeżeli nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego, stanowić będą przedmiot nieruchomości wspólnej, a zatem stanowić będą współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, windy, mury zewnętrzne, fundamenty itp. Nie oznacza to jednak, że po wyodrębnieniu lokalu nie jest możliwa zmiana prze­znaczenia np. piwnicy, która pozostała elementem nieruchomości wspólnej, na pomieszczenie przynależne do określonego lokalu.

Taka sytuacja zaistniała w przedmiotowej sprawie. Wnioskodawcy wnieśli aby dotychczasowe pomieszczenie strychowe i pomieszczenia garaży znajdujących się na nieruchomości wspólnej stały się przynależnościami odpowiednich lokali, mianowicie by garaż murowany stał się przynależnością lokalu nr (...), a garaże blaszane pomieszczeniami przynależnymi lokalu nr (...). Sytuacja taka zatem na gruncie ustawy o własności lokali była dopuszczalna.

Stanowisko uczestniczki, iż garaże blaszane nie mogą być pomieszczeniami przynależnymi tylko winny należeć do części wspólnych, bowiem nie są trwale z gruntem związane, jest niezasadne. Garaż wolnostojący stanowiący część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 47 § 2 kc może stanowić przedmiot odrębnej własności jako samodzielny lokal. Pomieszczenia przynależne nie muszą bezpośrednio przylegać do lokalu, a ich trwałość i związanie z gruntem – w przypadku pomieszczeń poza budynkiem – może być różna, ale powinna odpowiadać przepisom prawa budowlanego (vide Komentarz do ustawy o własności lokali, R. Dziczek, LexisNexis Warszawa 2010 str. 49 i 51). Żaden z przepisów prawa budowlanego nie stwierdza, ze garaż blaszany usytuowany na płytach betonowych i do nich przymocowany jest obiektem budowlanym sprzecznym z tymi przepisami. Pomieszczenie przynależne nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, lecz ma służyć zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego np. garaż do parkowania samochodu.

Reasumując Sąd Okręgowy stwierdził, iż zarzuty apelujących wnioskodawców są zasadne i je uwzględnił, zmieniając zaskarżone postanowienie zgodnie z wnioskiem zawartym w apelacji.

Odnosząc się do apelacji uczestniczki Sąd Okręgowy stwierdził, że jest ona niezasadna.

Żądanie uczestniczki, by powierzchnię strychu liczyć z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, jest niezasadne.

Stosownie do treści § 15 w/w rozporządzenia, przepisu § 11 ust. 2 pkt 2, dotyczącego zasad obliczania powierzchni użytkowej, nie stosuje się przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, jeżeli zasady te nie były stosowane w tych budynkach i lokalach oddanych do użytkowania przed dniem wejścia w życie rozporządzenia, a więc przed 29.04.2012r.

W rozpoznawanej sprawie nadbudowa, rozbudowa, czy przebudowa niewątpliwie nastąpiła przed dniem 29.04.2012r.

Jeżeli zaś chodzi o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, obowiązującego od dnia 16.12.2002r., to stwierdzić należy, że zostały one zachowane przy opracowaniu technicznym uprawnionego architekta P. D.co potwierdza zaświadczenie Prezydenta Miasta N.z dnia 4.03.2011r. (k. 6 i 9). Również biegły sądowy J. M.w pierwotnej wersji dokonał policzenia powierzchni użytkowej strychu według zasad przyjętych przez architekta P. D., sporządzającego projekt podziału fizycznego budynku. Sposób policzenia powierzchni strychu w projekcie P. D.i biegłego sądowego J. M.nie budził wątpliwości także uczestniczki postępowania. Jedyną sporną kwestią przez większą część postępowania było zaliczenie bądź nie, garaży blaszanych jako pomieszczeń przynależnych do lokalu nr (...). Dopiero w pismach z dnia 23.01.2013r. (k. 285) i z dnia 5.04.2013r. (k. 311-320) uczestniczka podniosła zarzuty związane z niezastosowaniem przepisów rozporządzenia Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, a przez to błędne obliczenie powierzchni strychu i zaliczenie jej do powierzchni użytkowej lokalu. Jak już wyżej podano, przepisy w/w rozporządzenia wydanego na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7.07.1994r. Prawo budowlane nie mają zastosowania w niniejszej sprawie. Przepisy tego rozporządzenia regulują szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego stanowiącego podstawę do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w celu zapewnienia czytelności danych.

Należy w tym miejscu przypomnieć, że biegły sądowy J. M.odnosił się do zarzutów uczestniczki w zakresie sposobu obliczenia powierzchni strychowej, potwierdzając prawidłowość obliczeń dokonanych przez P. D.

Brak jest zatem podstaw aby za zasadne uznać zarzuty uczestniczki zgłoszone w zakresie obliczania powierzchni pomieszczeń strychowych.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie sporne było wyliczenie powierzchni pomieszczeń przynależnych – pomieszczeń strychowych jak również kwestia zaliczenia jako pomieszczeń przynależnych garaży blaszanych znajdujących się na nieruchomości wspólnej, a kwestie te wpływały z kolei na obliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej, związanych z wyodrębnionymi lokalami, przytoczyć należało treść art. 3 ustawy o własności lokali.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1, 3 i 4 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa wyżej, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Powyższe wskazuje na to, że powierzchnia pomieszczeń przynależnych wpływa na ustalenie udziałów w powierzchni wspólnej.

Do nieruchomości wspólnej zalicza się grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali jak mury zewnętrzne, dach, klatka schodowa. Są to urządzenia ko­nieczne dla istnienia nieruchomości wspólnej. Do tej kategorii należy też zaliczyć windy, instalacje wodne, grzewcze, elektryczne, gazowe itp.

Druga kategoria elementów (części) nieruchomości wspólnej to taka, której związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charak­teru. Przykładowo, jeśli piwnice mogą być pomieszczeniami przynależnymi, to w sytuacji gdy wchodzą w skład nieruchomości wspólnej (a taki ich status praw­ny jest możliwy), stanowią taką część nieruchomości wspólnej, której związek funkcjonalny z lokalami nie ma ścisłego charakteru. Do tych części nieruchomości wspólnej nie odnosi się tzw. współwłasność przymusowa. Już w tym miejscu na­leży więc zauważyć, że możliwe jest zniesienie współwłasności takiego elemen­tu nieruchomości wspólnej i „dołączenie” jej jako pomieszczenia przynależnego do określonego lokalu. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 ⁸², jak również w niepublikowanym wyroku z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04. Takim elementem w niniejszej sprawie są garaże blaszane.

Ustalenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej zgodnie z regułą wynikającą z art. 3 ust. 3 ustawy wymaga zwrócenia uwagi na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2002 r. IV CKN 1304/00, w którym przyję­to, że przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wyjątek w tym względzie wynika z art. 3 ust. 6 ustawy, kiedy w drodze jednej czynności prawnej następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wówczas wielkość udziałów ustalają w umowie właściciel lub właściciele. Istota tego wyjątku polega na tym, że przy ustalaniu wielkości udziałów nie musi być przestrzegany sposób jego oblicze­nia określony w art. 3 ust. 3 ustawy. Jak to wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2004 r. V CK 492/03, przy określaniu wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy następuje to w inny sposób, niż określony w art. 3 ust. 3 ustawy, spełnione muszą być łącznię dwa warunki: udział musi być związany z lokalem, a suma udziałów musi odpowiadać jedności.

Rozważeniu wymaga czy w przypadku, gdy w budynku wyodrębnione są wszystkie lokale, i lokale te mają zostać powiększone o część nieruchomości wspólnej, właściciele lokali mogą podjąć uchwałę zawierającą zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej z jednoczesnym postanowieniem, że nie zmienią się związane z lokalami udziały w nieruchomości wspólnej. Należy uznać że wskazana wyżej modyfikacja nie jest możliwa zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 8.10.2002 r. IV CKN 1304/00, przepis art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Stanowi on, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. To jest zasada określająca algorytm obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej, a jego treść pozwala stwierdzić, że istotnie jest to przepis o charakterze ius cogens. Jedyny wyjątek w tym względzie uregulował sam ustawodawca w art. 3 ust. 6, kiedy w drodze samodzielnej czynności prawnej następuje wyodrębnienie wszystkich lokali. Wówczas wielkości udziałów ustalają w umowie właściciel lub współwłaściciele.

W przedmiotowej sprawie mając na względzie wyżej wskazane wytyczne należało dokonać korekty ustalonej przez Sąd Rejonowy powierzchni, przy uwzględnieniu przynależności. tj. pomieszczeń garażowych do lokalu nr (...), a następnie dokonał zmiany wielkości udziałów nieruchomości wspólnej każdego z właścicieli lokali zgodnie z opinią biegłego (k. 273).

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na zasadzie art. 386 § 1 kpc, art. 385 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 520 § 1 kpc uznając brak podstaw do odstąpienia od zasady w nim wyrażonej.

Ref. SSR K. R.