Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 01 sierpnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu XI Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodnicząca SSR Joanna Grzempka

Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Piczak

po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2017 r. w Toruniu

na rozprawie

sprawy z wniosku J. M.

przy uczestnictwie M. K. i A. K.

o ustanowienie drogi koniecznej

postanawia:

1.  ustanowić na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w Ł., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...), służebność drogi koniecznej na nieruchomości położonej w Ł., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...), na działce o numerze (...) - zgodnie z projektem sporządzonym przez biegłego D. A. w lutym 2017 r. stanowiącym integralną część niniejszego postanowienia;

2.  zasądzić od wnioskodawczyni na rzecz uczestników solidarnie kwotę 400 zł (czterysta złotych) tytułem jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności opisanej w punkcie pierwszym sentencji;

3.  nakazać pobrać od wnioskodawczyni na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Toruniu kwotę 128,20 zł (sto dwadzieścia osiem złotych dwadzieścia groszy) tytułem nieuiszczonych wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa;

4.  zasądzić od wnioskodawczyni na rzecz uczestników solidarnie kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa radcowskiego;

5.  ustalić, że w pozostałym zakresie każdy z uczestników postępowania ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt XI Ns 2436/15

UZASADNIENIE

J. M. wniosła o ustanowienie bez wynagrodzenia służebności drogi koniecznej na nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), stanowiącej działkę (...) położonej przy ul. (...) w Ł., drogi koniecznej na jej rzecz jako właścicielki nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) stanowiącej działkę (...), a także o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

Wskazała, że jest właścicielką działki nr (...), która sąsiaduje bezpośrednio z działką nr (...) stanowiącą własność uczestników M. i A. K.. Działka wnioskodawczyni zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przeznaczona jest na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działka powstała w 1994 r. z podziału działki o numerze (...), należącej ówcześnie do H. i J. B. i od początku powstania nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, można było dostać się do niej jedynie przechodząc przez działkę uczestników postępowania. Jak wskazała wnioskodawczyni, dotychczas korzystanie przez nią z działki uczestników nie rodziło konfliktów, zaś obecnie w związku z budową chodnika przy ul. (...) nie może ona mieć wybudowanego zjazdu na swą działkę wobec braku zgody uczestników. Uczestnicy również nie wyrażają zgodę na sprzedaż wnioskodawczyni fragmentu działki, który zapewniłby jej dostęp do drogi publicznej.

W odpowiedzi na wniosek uczestnicy podnieśli, że co do zasady nie oponują udostępnieniu wnioskodawczyni dojazdu do jej nieruchomości, jednak nie wyrażają zgody na ustanowienie służebności bez wynagrodzenia. W pierwszej kolejności zaproponowali sprzedaż wnioskodawczyni części działki o powierzchni 78 m kw. w cenie 50 zł za 1 m kw. tj. 3900 zł, przy poniesieniu przez wnioskodawczynię kosztów wydzielania geodezyjnego części działki i kosztów aktu notarialnego. Zaproponowali zawarcie umowy przyrzeczonej, a ostatecznej w dniu 14 marca 2018 r. - z uwagi na ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ponadto zaproponowali zamianę gruntu, w ramach której wnioskodawczyni otrzymałaby pas gruntu stanowiący wnioskowaną służebność, zaś oni otrzymaliby pas o tej samej powierzchni przylegający do ich działki.

W odpowiedzi wnioskodawczyni wniosła o ustanowienie drogi koniecznej w pierwotnym wariancie - za wynagrodzeniem oraz oświadczyła, że ustanowienie służebności jest dla niej finansowo bardziej opłacalne niż zakup części działki. Nie wyraziła też zgody na zamianę gruntów, gdyż jak stwierdziła wówczas nie mogłaby racjonalnie zagospodarować swoje działki. Zaoferowała wynagrodzenie w kwocie 500 zł.

Sąd ustalił co następuje.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonej w Ł., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej działkę nr (...). Uczestnicy są właścicielami nieruchomości położonej w Ł., dla której Sąd Rejonowy w Toruniu prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), stanowiącej działki nr (...).

dowód:

odpisy ksiąg wieczystych, k. 224, 225

Działka nr (...) nie ma dostępu do drogi publicznej. Działka ta oddzielona jest od drogi publicznej (stanowiącej działkę nr (...)) pasem gruntu o szerokości ok. 3,6 m, o łącznej powierzchni 81 m kw.. Ów pas gruntu jest częścią działki nr (...).

Patrząc od strony drogi publicznej, po lewej stronie działka nr (...) graniczy z działka nr (...), zabudowaną domem mieszkalnym. Na granicy działek znajduje się płot i żywopłot wysokości ok. 2 m. Również tylna granica działki nr (...) łączy tę działkę z działką (...), na granicy posadowiony jest płot i zasadzony żywopłot o wysokości ok. 2 m.

Od strony drogi publicznej oraz wzdłuż całej prawej granicy działka nr (...) graniczy z działką nr (...), zabudowaną domem mieszkalnym.

dowód:

protokół oględzin k. 127-128v

kopia mapy ewidencyjnej, k. 6 opinia biegłego z dziedziny geodezji i (...). A. z sierpnia 2016 r., k. 93-101

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr (...) przeznaczona jest na cele K.02 MN 0 tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

dowód:

zaświadczenie wójta Gminy Ł., k. 4

Wydanie zgody na lokalizację zjazdu z drogi powiatowej na działkę nr (...) będzie możliwe, pod warunkiem szerokości zjazdu nie mniejszej niż 4,5 m.

dowód:

informacja Powiatowego Zarządu Dróg w T. z dnia 21 grudnia 2016 r., k. 144

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności o powierzchni 81 m kw. obejmującej cały pas między działką nr (...) a drogą publiczną wynosi 2100 zł.

dowód:

opinia biegłego z dziedziny geodezji i (...). A. z sierpnia 2016 r., k. 93-101

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności wzdłuż drogi publicznej na długości 4,5 m, usytuowanej na opisanym pasie działki nr (...) przy granicy z działką (...) wynosi 400 zł.

dowód:

opinia biegłego z dziedziny geodezji i (...). A. z lutego 2017 r. k. 160-162

W dniu 1 lipca 2017 r. uczestnicy zawarli ze S. P. umowę dzierżawy powierzchni pod reklamę, której przedmiotem jest postawienie tablicy z reklamą np. informacyjno-reklamowej na działce nr (...).

dowód:

umowa dzierżawy, k. 221

Wnioskodawczyni zamierza na działce nr (...) wybudować dom jednorodzinny. Jej mąż w ramach działalności zawodowej posługuje się pojazdem typu TIR i chciałby parkować nim na przedmiotowej działce.

bezsporne

Sąd zważył, co następuje.

Przedstawiony stan faktyczny został ustalony na podstawie dokumentów urzędowych powołanych powyżej oraz opinii biegłego. Dokumenty urzędowe mają moc wynikającą z art. 244 § 1 k.p.c. Z kolei obie opinie biegłego Sąd uznał za miarodajne, jako sporządzone przez biegłego z wieloletnim doświadczeniem, logiczne, przejrzyste i co istotne nie zostały podważone przez uczestników. Źródłem rozbieżności w sprawie był wybór jednego z dwóch wariantów opinii określających przebieg służebności, a nie sama ich prawidłowość formalna czy wysokość wynagrodzenia.

Sąd pominął dowód z przesłuchania stron, albowiem okoliczności faktyczne zostały dostatecznie wyjaśnione (art. 299 § 1 k.p.c. a contrario).

Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

W myśl § 2 przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Z kolei stosownie do § 3 przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Nieruchomość wnioskodawczyni nie ma jakiegokolwiek dostępu do drogi publicznej, dlatego spełniona jest opisana w § 1 przesłanka ustanowienia służebności.

Spór między wnioskodawczynią a uczestnikami ogniskował się zasadniczo wokół wyboru wariantu przebiegu służebności – czy powinna obejmować cały pas gruntu oddzielający nieruchomość od drogi publicznej (wariant I – opinia biegłego z sierpnia 2016 r.), czy też jedyne odcinek o długości 4,5 m kw. wystarczający dla lokalizacji zjazdu z drogi publicznej (vide informacja z Powiatowego Zarządu Dróg w T. k. 144). Jest oczywiste, iż lokalizacja będzie możliwa na wniosek osoby posiadającej prawo rzeczowe do nieruchomości np. służebność, a nie tylko na wniosek właściciela.

Nie ma wątpliwości, że dostęp do drogi publicznej obecnie powinien obejmować możliwość dojazdu pojazdem samochodowym (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14, L.). Fizyczne cechy drogi dojazdowej powinny odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości. Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy oprócz funkcji mieszkalnej, nieruchomość władnąca zaczyna pełnić inne funkcje, np. w związku z rozpoczęciem na jej obszarze działalności gospodarczej. Okoliczność, że właściciel nieruchomości władnącej rozpoczął taką działalność nie powinna jednak obciążać właścicieli gruntów sąsiednich, zwłaszcza biorąc pod uwagę przeznaczenie danego obszaru np. na cele mieszkalne (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r., II CKN 1256/00, L.). Jak przyjął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 listopada 2012 r. (IV CSK 423/12, L.) oceniając odpowiedniość dostępu należy badać prawidłowość użytkowania gruntu, tj. zgodnie z przeznaczeniem. Użytkowanie nieruchomości jest prawidłowe, gdy odpowiada jej charakterowi, jej otoczeniu i gdy sposób użytkowania jej jest racjonalny.

Kierując się tymi poglądami Sąd uznał za wystarczające ustanowienie służebności według wariantu II (opinia z lutego 2017 r.) tj. wzdłuż drogi publicznej na odcinku 4,5 m, przy lewej granicy działki. Wnioskodawczyni będzie dysponowała zjazdem spełniającym wymogi przepisów drogowych. Jednocześnie będzie miała możliwość wjazdu na teren nieruchomości samochodem osobowym lub większym. Należy zauważyć, że jej nieruchomość jest przeznaczona na cele zabudowy mieszkaniowej i taką samą funkcję pełnią nieruchomości sąsiednie, w tym nieruchomość uczestników zabudowana domem mieszkalnym. Parkowanie pojazdami typu TIR, co planuje wnioskodawczyni, nie mieści się w ramach typowego wykorzystywania działki mieszkalnej. Dodać można, że niejednokrotnie , z uwagi właśnie na ograniczenia wynikające z braku dojazdu, pojazdy typu TIR nie parkują przed domami wielorodzinnymi, jak też jednorodzonymi gdy nie mają dostatecznie szerokiego dojazdu. Nie oznacza to, że dostęp taki jest nieodpowiedni w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., gdyż ten musi uwzględniać przeznaczenie nieruchomości, nie zaś jej nietypowe wykorzystanie. Wnioskodawczyni będzie miała dogodny dojazd o szerokości 4,5 m kw. i do wystarczy do normalnego funkcjonowania w obrębie nieruchomości mieszkaniowej.

Warto tu przytoczyć pogląd, iż roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje, jeśli ma ona służyć jedynie „dla wygody” właściciela nieruchomości władnącej (np. postanowienie SN z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 646/10, L.; i z dnia 17 marca .2011 r., IV CSK 313/10, L., a także z dnia 13 stycznia 1999 r., III CKN 103/98, L., w którym wykluczono ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzez poszerzenie drogi w celu umożliwienia parkowania i zawracania pojazdów klientów właściciela nieruchomości władnącej, prowadzącego zakład wulkanizacyjny).

W ocenie Sądu ustanowienie szerszej służebności niż przewidziana w wariancie II wykraczałoby poza granice potrzeby „odpowiedniego dostępu” i odbyłoby się jedynie dla wygody wnioskodawczyni. Poza tym ustanowienie służebności według wariantu I, a więc na całej długości działki, w praktyce oznaczałoby wywłaszczenie uczestników z części ich nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie byłoby zdaniem Sądu nie tylko niezgodne z wymogiem odpowiedniości, ale stanowiłoby wyraz uprzywilejowania wnioskodawczyni przez sąd. Warto przypomnieć, że wnioskodawczyni miała możliwość zakupu spornej części gruntu od uczestników i to po niewygórowanej cenie, lecz jak sama przyznała byłoby to dla niej nieopłacalne. Jednak celem sądowego ustanowienia drogi koniecznej jest połączenie nieruchomości izolowanej z drogą publiczną, a nie zapewnienie komfortu i ochrona finansów jej właściciela. To wnioskodawczyni nabyła nieruchomość bez dostępu do drogi publicznej, zatem musi liczyć się z tym, że uzyska dojazd tylko w niezbędnym zakresie, a nie taki jaki odpowiada jej oczekiwaniom.

Uwzględnienie wariantu I byłoby naruszeniem zasady proporcjonalności wynikającej z art. 145 § 2 k.p.c. Stanowiłoby nadmierną i niekonieczną korzyść dla wnioskodawczyni, a jednocześnie praktycznie pozbawiłoby uczestników części ich działki. Co więcej ułatwiłoby wnioskodawczyni podejmowanie czynności uciążliwych dla sąsiadów (np. parkowanie TIRów na działce mieszkalnej, manewry tego typu pojazdów pod oknami uczestników itp.)/ przez co naruszałoby interes społeczno-gospodarczy.

Na ostatniej rozprawie uczestnicy wnieśli o oddalenie wniosku z uwagi na zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości obciążonej pod tablicę reklamową. Ich argumentacja była jednak nietrafna. Po pierwsze, wydzierżawienie obszaru służebności obciążonej nie jest przeszkodą ustanowienia służebności jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki. Po wtóre, z umowy nie wynika, jaki dokładnie fragment będzie przeznaczony na ewentualną tablicę reklamową. Po trzecie, służebność została ustanowiona na pasie szerokości 4,5 m, a więc nie uniemożliwia realizacji umowy, co jest jednocześnie wyrazem uwzględnienia interesu uczestników.

Z opisanych względów Sąd ustanowił służebność według wariantu II opinii biegłego z dziedziny geodezji i wyceny nieruchomości. Sąd zasądził wynagrodzenie w wysokości wskazanej przez biegłego, co do której wysokości żadna ze stron nie zgłosiła zastrzeżeń. Orzeczono więc jak w pkt. 1 i 2 sentencji na podstawie art. 145 § 1-3 k.c.

Solidarność wynika z faktu, że nieruchomość obciążona jest przedmiotem wspólności ustawowej małżeńskiej (art. 367 § 1 k.c.).

W pkt. 3 sentencji Na podstawie art. 113 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 623) nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Toruniu od wnioskodawczyni koszty wyłożone tymczasowo przez Skarb Państwa, przekraczające uiszczoną zaliczkę (1500 zł), a które składa się wynagrodzenie biegłego (1158,66 zł i 366,54 zł), oraz koszt przejazdu na oględziny (103 zł).

Sąd zasądził też na rzecz uczestników od wnioskodawczyni koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa, albowiem to w jej interesie toczyło się postępowanie, a jej wniosek – z uwzględnieniem interesującego ją przebiegu służebności – nie został uwzględniony przez Sąd. Nie ma też powodu, aby osoby, których prawo własności doznaje ograniczenia, same ponosiły dodatkowo koszty zastępstwa przed sądem. Orzeczono więc jak w pkt 4 (art. 520 § 2 k.p.c. i § 7 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, t.j. Dz.U.2013 r. poz.490). Sąd pominął koszty postępowania zażaleniowego, które uczestnicy przegrali, uznając, że poza kosztami zastępstwa, strony ponoszą koszty związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.), o czym orzeczono w pkt. 5 sentencji.