Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Edyta Jefimko

Sędziowie:SA Marta Szerel (spr.)

SA Paulina Asłanowicz

Protokolant:sekr. sądowy Izabela Katryńska

po rozpoznaniu w dniu 16 października 2017 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 11 maja 2016 r., sygn. akt I C 1094/10

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) W. na rzecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W. kwotę 10 800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Marta Szerel Edyta Jefimko Paulina Asłanowicz

Sygn. akt V ACa 201/17

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w W. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) W. kwoty 22 900 000 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od 19 października 2006 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu według norm przepisanych.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zwrot kosztów postępowania

Wyrokiem z 11 maja 2016 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 15 831 930 zł wraz z odsetkami w wysokości ustawowej od 11 maja 2016 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz zniósł wzajemnie pomiędzy stronami koszty postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości, stanowiących działki o numerach ewidencyjnych (...) z obrębu(...)położonych w W. przy ul. (...) (dzielnica P.). 4 sierpnia 2005 r. poprzednik powoda złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku apartamentowego z usługami i garażem podziemnym. 6 grudnia 2005 r. Prezydent (...) W. wydał decyzję Nr (...) o warunkach zabudowy, w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku apartamentowego z usługami i garażem podziemnym na działkach o numerach ewidencyjnych(...) z obrębu (...) przy ul. (...) na terenie dzielnicy P. w W.. W warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu wskazano, między innymi, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosił 0,3 (zasada wolnego parteru), zaś dla przyjętej do obliczeń powierzchni powtarzalnej kondygnacji powyżej parteru wskaźnik ten wynosił ok. 0,6. Maksymalną wysokość ustalono na 39 metrów (XI kondygnacji – tak, jak budynki sąsiednie). Szerokość elewacji od strony ul. (...) ustalono na ok. 45 m z wykształconymi dwoma ryzalitami o szerokości 2 x 20 m każdy odpowiadającej szerokości elewacji sąsiadujących budynków punktowych. Powierzchnię biologicznie czynną ustalono na 25% (teren zabaw dla dzieci). Decyzja o warunkach zabudowy zawierała także zalecenia co do miejsc parkingowych – na terenie inwestycji należało zapewnić miejsca parkingowe zgodnie ze wskaźnikiem: biura, urzędy 18-30 miejsc parkingowych na 1 000 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej, handel i usługi: 25-38 miejsc parkingowych na 1 000 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej; mieszkania – 1 miejsce postojowe na mieszkanie, nie mniej jednak niż 1 miejsce postojowe na 60 m ^{( 2)} powierzchni użytkowej. 7 marca 2007 r. Prezydent (...) W. wydał decyzję nr (...) o przeniesieniu decyzji o warunkach zabudowy na rzecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą w W..

Sąd pierwszej instancji ustalił także, że 19 października 2006 r. Rada miasta (...)podjęła uchwałę Nr (...)w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru S.. Nieruchomość położona przy ul. (...) znalazła się na terenie oznaczonym symbolem (...)Dla tego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał maksymalną wysokość zabudowy na 25 metrów, jak również przeznaczenie minimum 40% terenu w formie biologicznie czynnej na gruncie rodzimym dla każdej działki inwestycyjnej. W styczniu 2007 r. w spółce (...) Sp. z o. o. w W. został sporządzony opis architektoniczny budynku wielorodzinnego z usługami przy ul. (...), który stał się podstawą dla wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. Postanowieniem z 21 września 2007 r. Prezydent (...) W. wydał decyzję Nr (...), treścią której odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę inwestorowi budynku wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym, projektowanego na terenie działek o numerach ewidencyjnych (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w Dzielnicy P. w W.. Z uzasadnienia tego postanowienia wynika, iż jedną z przyczyn odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego był brak doprowadzenia przedstawionego projektu budowlanego inwestycji – budynku wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym – do stanu zgodnego z zapisem obowiązującego miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego obszaru S. w zakresie wysokości budynku, powierzchni biologicznie czynnej i zabezpieczeń akustycznych z uwagi na lokalizacje budynku w strefie uciążliwości komunikacyjnych.

Dalej Sąd Okręgowy ustalił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w stosunku do uzyskanych przez spółkę warunków zabudowy, wprowadził maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy i = 1,5 przy teoretycznym wskaźniku wynikającym z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i = 6,3; ograniczono w miejscowym planie możliwość zabudowy nieruchomości zwiększając minimalną powierzchnię biologicznie czynną z 25% do 40%; jak również zmniejszono w miejscowym planie dopuszczalną wysokość projektowanej zabudowy z 39 m do 25 m. Tym samym dopuszczalna, projektowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa uległa zmniejszeniu, zarówno w zakresie powierzchni całkowitej, jak również kubatury planowanego przedsięwzięcia.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że wartość szkody rzeczywistej, powstałej w wyniku ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości gruntowych stanowiących działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 2 688 m ^{( 2)} na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru S., oszacowana według stanu na 9 listopada 2006 r. i cen z 17 kwietnia 2009 r., wynosi 15 831 930 zł.

Następnie ustalono, że 17 kwietnia 2009 r. spółka zwróciła się do Prezydenta (...) W. o wypłatę kwoty 47 137 000 zł, jako odpowiadającej poniesionej szkodzie wynikającej z uchwalenia 19 października 2006 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Złożono w Sądzie Rejonowym (...)wniosek o zawezwanie do próby ugodowej. Do ugody jednak nie doszło. (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa jest następcą (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej.

W takim stanie faktycznym, ustalonym na podstawie wskazanych dokumentów oraz dowodów z opinii biegłych, Sąd Okręgowy stwierdził, że powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie, znajdując oparcie w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Z powyższego uregulowania wynikają dwie przesłanki, które umożliwiają właścicielowi nieruchomości wystąpienie z roszczeniem, tj. uchwalenie lub zmiana planu miejscowego oraz istotne ograniczenie lub niemożność dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego przesłanki te zostały w niniejszej sprawie spełnione. Rada miasta (...) uchwałą z 19 października 2006 r. uchwaliła bowiem plan zagospodarowania obszaru S., a na terenie objętym planem znajdowała się nieruchomość należąca do powodowej spółki. Nieruchomość ta, w związku z uchwaleniem planu, straciła na wartości, a obniżenie wartości nieruchomości stanowi rzeczywistą stratę odniesioną przez właściciela tej nieruchomości. Stratę powoda z tego tytułu ocenić należy na kwotę 15 831 930 zł. Sąd wskazał, że poprzednik prawny powoda podjął szereg działań zmierzających do rozpoczęcia na nieruchomości inwestycji, w tym otrzymał, między innymi, warunki zabudowy oraz sporządził projekt budowlany. Przy czym, odszkodowanie należy się niezależnie od planów właściciela co do nieruchomości, a tym bardziej niezależnie od faktycznie podejmowanych przez niego czynności. Przyczyny, dla których poprzednik powoda nie uzyskał pozwolenia na budowę w realiach faktycznych niniejszej sprawy są zatem nieistotne. Sąd zwrócił uwagę, iż przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiążą uprawnienie do domagania się odszkodowania ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób, nie zaś ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Nie jest wykluczona zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, pomimo pozostawienia tego samego przeznaczenia nieruchomości. Taka sytuacja zachodzi właśnie w sprawie niniejszej, gdyż jakkolwiek przeznaczenie nieruchomości pozostało bez zmian – jest to mieszkalnictwo, usługi, urządzenia parkingowe, jednak sposób korzystania z niej zmienił się w sposób radykalny, który można sprowadzić do spostrzeżenia, iż po wejściu w życie planu na nieruchomości zbudować można zupełnie inny, mniejszy obiekt.

Uwzględniając powództwo co do zasady i wskazanej wysokości, Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uwzględnienia roszczenia o odsetki. Stwierdził, że wartość nieruchomości ustalana była w toku niniejszego postępowania i ostatecznie okazała się być znacznie niższa, aniżeli kwota, której zapłaty domagał się powód. W takiej sytuacji nie sposób dodatkowo obciążać pozwanego kosztami opóźnienia w wypłacie odszkodowania w sytuacji, w której wysokość tego odszkodowania została w sposób niewątpliwy ustalona dopiero w toku postępowania sądowego. Tym samym odsetki powodowi należą się co najwyżej od daty wyroku.

O kosztach procesu postanowiono na podstawie art. 100 zdanie pierwsze k.p.c. poprzez ich wzajemne zniesienie.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając orzeczenie w części, tj. w zakresie pkt I oraz w zakresie rozstrzygnięcie o kosztach postępowania.

Wyrokowi zarzucono, że zapadł z naruszeniem przepisów prawa materialnego:

1) art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zakwalifikowanie istniejącego stanu faktycznego do zakresu objętego treścią tego przepisu, a w konsekwencji przyjęcie, że powód jest uprawniony do żądania od pozwanego odszkodowania, a powództwo winno zostać uwzględnione,

2) art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 16 ust. 1-4 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię i uznanie, że odszkodowanie poniesione za poniesioną rzeczywistą szkodę obejmuje również utracone korzyści,

oraz, że zapadł z naruszeniem przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

3) art. 233 § 1 k.p.c. przez sformułowanie na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie błędnego wniosku prowadzącego do uznania, że powód spełniał przesłania określone w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

4) art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. w zw. z § 16 ust. 1-4 oraz § 26 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyznanie mocy dowodowej opinii biegłej B. D. i uznanie jej za wartościową i przekonującą, w sytuacji, gdy pozwany skutecznie zakwestionował ją wskazując na liczne jej błędy i nieprawidłowości oraz na niespełnianie wymagań wskazanych w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

5) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów i pominięcie ustaleń zawartych w opiniach Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej (...) Stowarzyszenia (...),

6) art. 217 § 1 oraz § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 k.p.c. w zw. z art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zasady równości stron poprzez oddalenie wniosku o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia opinii złożonej w sprawie przez biegłą B. D., a w konsekwencji uniemożliwienie pozwanemu wskazania okoliczności faktycznych na poparcie przedstawionych twierdzeń oraz nieprzeprowadzenie dowodu, którego przedmiotem są fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy,

7) art. 217 § 1 oraz § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku dowodowego pozwanego o powołanie kolejnego biegłego wobec wątpliwości i zastrzeżeń zgłaszanych względem opinii sporządzonej przez biegłą sądową B. D.,

8) art. 210 § 3 k.p.c., art. 235 i 236 k.p.c. oraz zasad bezpośredniości, jawności, równości stron i kontradyktoryjności poprzez dokonanie przez Sąd ustaleń faktycznych w oparciu o dowody, które nie zostały w formalny sposób dopuszczone i przeprowadzone na rozprawie.

Zarzucając powyższe pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w części, tj. we wskazanym zakresie, poprzez oddalenie powództwa, oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie – o uchylenie zaskarżonego wyroku we wskazanym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania.

Ponadto, z ostrożności procesowej, pozwany podtrzymał oddalone przez Sąd pierwszej instancji wnioski dowodowe, złożone na rozprawie 28 kwietnia 2016 r. oraz na podstawie art. 380 k.p.c. wniósł o rozpoznanie postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie, wydanego na tej rozprawie, dotyczącego wniosku dowodowego pozwanego o zwrócenie się przez Sąd w trybie art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia opinii złożonej w sprawie przez biegłą B. D. i jego zmianę poprzez dopuszczenie przedmiotowego dowodu w toku postępowania apelacyjnego, a ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku, o rozpoznanie postanowienia Sądu Okręgowego w Warszawie z 28 kwietnia 2016 r., dotyczącego wniosku dowodowego pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy ds. szacowania wartości nieruchomości na tę samą okoliczność, na jaką sporządzała opinię biegła B. D. i jego zmianę poprzez dopuszczenie przedmiotowego dowodu w toku postępowania apelacyjnego.

Powód wniósł o oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odrębnym zażaleniu zaskarżył ponadto rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji odnośnie do kosztów procesu.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja podlega oddaleniu.

Niezasadne okazały się zarówno zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego, jak i prawa procesowego.

Sąd Okręgowy nie naruszył wskazanych w apelacji przepisów postępowania, w tym art. 233 § 1 k.p.c. Wbrew zarzutom pozwanego, ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy są konsekwentne oraz spójne. Zostały oparte na zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym w postaci dokumentów oraz opinii biegłych. Ustalenia te Sąd Apelacyjny przyjmuje za własne. Podobnie jak podziela dokonaną ocenę prawną.

Słusznie Sąd pierwszej instancji zakwalifikował stan faktyczny niniejszej sprawy, jako objęty treścią przepisu art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji, prawidłowo Sąd uznał, że powód jest uprawniony do żądania od pozwanego odszkodowania. Również wysokość tego odszkodowania została właściwie ustalona.

Przepis powyższy stanowi mechanizm rekompensaty dla właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości, który może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Jako przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej za wyrządzenie szkody w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjmuje się kryterium możliwości wykorzystywania tej nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. W orzecznictwie podkreśla się, że ocena w tym względzie powinna opierać się nie tylko na uprzednim faktycznym wykorzystaniu nieruchomości, lecz należy także uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc badać nie tylko to, jak była, lecz także jak mogła być zagospodarowana. Pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje również możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel (użytkownik wieczysty) podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne, zmierzające do określonego korzystania z nieruchomości. Na równi z dotychczasowym faktycznym korzystaniem z nieruchomości traktuje się sposób korzystania potencjalnie dopuszczalny. Istotne są bowiem potencjalne możliwości w tym zakresie, a zatem także to, jak nieruchomość mogła być – przed uchwaleniem bądź zmianą planu – zagospodarowana (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 lipca 2016 r., III CSK 317/15, Lex nr 2135809, a także z 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14, Lex nr 1683406, z 5 lipca 2012 r., IV CSK 619/11, Lex nr 1228453, z 11 września 2009 r., V CSK 46/09, Lex nr 1615043, z 8 stycznia 2009 r., I CNP 82/08, Lex nr 5088433, z 19 grudnia 2006 r., V CSK 332/06, Lex nr 421051).

W sprawie niniejszej, jak słusznie stwierdził Sąd pierwszej instancji, na skutek uchwalenia planu miejscowego doszło do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dopuszczalny wcześniej. Przesądza o tym, niewątpliwie, dowód z opinii biegłego urbanisty, dopuszczony zresztą na wniosek pozwanego. Biegły Z. G. jednoznacznie stwierdził, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego 19 października 2006 r., wpłynęły na zmianę planistyczną możliwości korzystania przez powodową spółkę z działek o numerach ewidencyjnych (...) w obrębie (...) w porównaniu z możliwością korzystania z tej nieruchomości na podstawie wydanej wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. W szczególności, znacznie ograniczono wskaźnik intensywności zabudowy (z 6,3 do 1,5), ponadto ograniczono możliwości zabudowy nieruchomości, zwiększając minimalną powierzchnię biologicznie czynną z 25% do 40%, a także zmniejszono dopuszczalną maksymalną wysokość projektowanej zabudowy z 39 m do 25 m. Skutkiem tych różnic jest zmniejszenie wielkości dopuszczalnej, projektowanej zabudowy mieszkaniowo-usługowej, określanej, w szczególności, parametrami powierzchni całkowitej, a w konsekwencji, kubatury planowanego przedsięwzięcia (opinia biegłego – k. 597).

Wbrew zarzutom apelacji, ustalone przez Sąd pierwszej instancji na podstawie opinii biegłej B. D. odszkodowanie za poniesioną szkodę rzeczywistą nie obejmuje utraconych korzyści, ale wyłącznie rzeczywiście poniesioną przez właściciela szkodę, obejmującą obniżenie wartości nieruchomości, pozostające w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Pojęcie rzeczywistej szkody z art. 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. obejmuje obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (por. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 października 2007 r., V CSK 230/07, Lex nr 485903).

Zastosowana przez biegłą metoda pozostałościowa, jako właściwa do określenia wartości nieruchomości, która ma podlegać rozwojowi polegającym na budowie, określa wartość rynkową nieruchomości stanowiącą różnicę wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji (k. 1093-1094 – opinia). Przedmiotowy zysk w tej metodzie jest elementem podlegającym uwzględnieniu przy ustaleniu szkody rzeczywistej, ale nie stanowi utraconych korzyści w rozumieniu prawa cywilnego, a jest elementem oszacowanych kosztów budowy, faktycznie pomniejszając ustaloną wartość odszkodowania, bowiem dopiero odjęcie tych kosztów od wartości nieruchomości po zakończeniu inwestycji daje wartość pozostałościową gruntu (k. 1098).

Sąd pierwszej instancji wyprowadził z zebranego materiału dowodowego wnioski logicznie prawidłowe, zgodnie z prawem procesowym, w sposób bezstronny i racjonalny rozważając materiał dowodowy jako całość. Jak wskazuje doktryna i orzecznictwo, skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (tak T. Ereciński (w:) Komentarz do Kodeksu postępowania cywilnego, Część pierwsza, Postępowanie rozpoznawcze, t. 1, „Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis”, Warszawa 2004, s. 496; por. też orz. Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 1998 r., II CKN 4/98, niepubl.). Sąd drugiej instancji stwierdził, iż pozwany nie wykazał, aby Sąd Okręgowy – stosownie do powołanych argumentów – dopuścił się naruszenia prawa i dokonał nieprawidłowej oceny dowodów. Słusznie, jak podano wcześniej, uznano, iż powód spełniał przesłanki określone w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Również przyznanie mocy dowodowej opinii biegłej B. D. było w pełni prawidłowe. Biegła oszacowała wartość rynkową nieruchomości rozumianą jako najbardziej prawdopodobną cenę sprzedaży, możliwą do osiągnięcia (k. 1094), stosując metodykę z Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r., nie naruszając w szczególności jego § 16 ust. 1-4 ani § 26, zmienionego rozporządzeniem z 14 lipca 2011 r. Nie naruszyła także art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. Biegła oszacowała wartość rynkową nieruchomości po zakończeniu planowanej inwestycji – według stanu sprzed uchwalenia planu (86.554.215 zł) oraz po uchwaleniu planu (20.580.504 zł) (k. 1097). Uwzględniła także koszty rozbiórki budynków (warsztatów i biurowego) oraz placu i parkingu (243.251 zł – czyli około 250.000 zł), co rozliczyła przy szacowaniu kosztów inwestycji, czyli nakładów koniecznych do poniesienia. Wartość pozostałościowa gruntu, według założeń decyzji o warunkach zabudowy z 6 grudnia 2005 r. oraz według założeń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (z 19 października 2006 r., wszedł w życie 9 listopada 2006 r.), różniła się o kwotę 15.831.930 zł (k. 1098, skorygowane na rozprawie o wartość jednego miejsca postojowego w stosunku do opinii pisemnej).

Pozwany kwestionował tę metodę (k. 1125), twierdząc, że szkodą rzeczywistą może być w tym wypadku tylko wartość rynkowa w podejściu porównawczym, mimo braku obrotu wystarczającego dla określenia obydwu wartości rynkowych na podstawie obrotu z terenu dwóch (...) dzielnic. Biegła określiła wartość nieruchomości sprzed i po wejściu w życie planu, stosując metodę, którą uznała za najbardziej właściwą w okolicznościach sprawy. Przekonująco wyjaśniła, dlaczego brak było podstaw do zastosowania innej metody, w szczególności porównawczej, zarówno na piśmie (k. 1093), jak i następnie ustnie wyjaśniając opinię na rozprawie i wskazują, że trzeba by mieć działki o podobnej powierzchni z warunkami zabudowy na podobny budynek z podobnym planem zagospodarowania przestrzennego (k. 1170). Szczegółowo ustnie wyjaśniła każdą wątpliwość pozwanego i brak podstaw od uznania, by opinia zawierała błędy, które by ją dyskredytowały.

Nie było także podstaw do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości opinii sporządzonej przez B. D.. Biegła zastosowała metodę wyceny nieruchomości wskazaną w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (§ 15). Stosownie do § 16 ust. 1 tego rozporządzenia, metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane, co z pewnością znajdowało zastosowanie w niniejszej sprawie. Również pozostałe przesłanki zastosowania przedmiotowej wyceny oraz sposób jej wykonania, nie budzą wątpliwości (§ 16 ust. 2-4 powołanego rozporządzenia), a biegła szczegółowo uzasadniła je w opinii. Ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi prowadzącemu postępowanie, który weryfikuje zebrany materiał dowodowy i dokonuje jego oceny z zachowaniem zasady swobodnej oceny dowodów. Okoliczność poddania opinii poprzednich biegłych weryfikacji przez organizację rzeczoznawców majątkowych nie oznacza takiej powinności odnośnie do kolejnej opinii. W stosunku do zdyskwalifikowanej opinii biegłego A. Z. stowarzyszenie rzeczoznawców podniosło szereg uwag, w tym niepowołanie się na powszechne krajowe zasady wyceny (które biegła B. D. powołała – k. 1083), a także przyjęcie cen transakcyjnych sprzed 2 lat (czego biegła D. nie zrobiła), nieporównywalnych, na podstawie których oszacowana wartość nie może być przyjęta jako wartość rynkowa, jak również odwoływanie się raz do cen brutto, a innym razem – do cen netto (k. 978-986). Podobnie, odnośnie do opinii biegłego J. B. podniesione zostały przez organizację uwagi dotyczące, w szczególności, nieprzeprowadzenia analizy rynku, wykluczającej zastosowanie podejścia porównawczego (biegła B. D. przeprowadziła zaś taką analizę, wskazując, że brak jest relewantnych cen transakcyjnych w okresie do 2 lat przed sporządzeniem wyceny, a w związku z tym cel wyceny uzasadnia przyjęcie metody pozostałościowej), czy przyjęcie parametrów planowanego budynku z projektu, zamiast decyzji o warunkach zabudowy (czego również uniknęła biegła B. D.) (k. 995 i nast.). Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości ani co do metodologii zastosowanej przez tę biegłą, ani co do sformułowania jej wniosków. Skorzystanie z możliwości weryfikowania opinii sądowej przez organ zewnętrzny powinno następować jedynie w sytuacjach wyjątkowych. Zasadą jest bowiem, że to sąd orzekający zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. jest w pierwszej kolejności uprawniony i zobowiązany do samodzielnej oceny opinii biegłego, jak każdego innego dowodu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 10 grudnia 2015 r., I ACA 1074/15, Lex nr 2094927). Judykatura konsekwentnie wskazuje, że Sąd może wykorzystać drogę z art. 157 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale nie jest do tego zobligowany (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z 24 listopada 2016 r., II CSK 100/16, Lex nr 2203505 oraz z 7 lipca 2016 r., III CSK 317/15, Lex nr 2135809). Wbrew zarzutom apelacji, opinia B. D. nie powtarza błędów, które legły u podstaw negacji przez organizację rzeczoznawców majątkowych opinii poprzednich biegłych. Oceniając opinię sporządzoną przez tę biegłą pod względem formalnej prawidłowości, miarodajności poczynionych w niej ustaleń oraz kompletności i logiczności, brak było podstaw do korzystania z drogi kontrolnej przewidzianej powołanym przepisem. Opinia pisemna biegłej jest jasna i w sposób przejrzysty przedstawia przebieg pracy, zastosowaną metodologię i wyprowadzone z niej konkluzje. W związku z przedstawionymi przez pozwanego wątpliwościami, zażądano od biegłej złożenia ustnych wyjaśnień, a biegła przekonująco wyjaśniła opinię, odpowiadając wyczerpująco na pytania obu stron (k. 1169). Nie zostały zatem wykazane przez pozwanego wadliwości sporządzonej opinii, które mogłyby przemawiać za zasadnością zarzutów co do niej podniesionych.

Nie zachodziła także potrzeba dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego, innego biegłego. Samo niezadowolenie strony z opinii nie oznacza bowiem takiej powinności.

Z powołanych względów zawarte w apelacji wnioski o rozpoznanie w trybie art. 380 k.p.c. postanowień Sądu Okręgowego w powyższym względzie nie skutkowały uwzględnieniem w toku postępowania apelacyjnego ani wniosku o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani dopuszczeniem dowodu z opinii kolejnego biegłego. Oddalając powyższe wnioski Sąd pierwszej instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów wskazanych w apelacji.

Nie doszło także do naruszenia powołanych w apelacji zasad postępowania cywilnego z uwagi na brak formalnego dopuszczenia dowodów z dokumentów. W szczególności, nie została naruszona ani zasada jawności, ani zasady kontradyktoryjności, bezpośredniości, czy jawności procesu. Przy rozstrzyganiu zasadności pozwu Sąd pierwszej instancji uwzględnił wyłącznie dokumenty znajdujące się w aktach sprawy, złożone przez strony, które wzajemnie je sobie na bieżąco doręczały, a do każdego dokumentu strona się ustosunkowała bądź mogła się ustosunkować. Jak przyjmuje judykatura, niewydanie postanowienia dowodowego nie jest z reguły uchybieniem mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, chyba że narusza zasady kontradyktoryjności procesu (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2015 r., III CSK 413/14, Lex nr 1794317). Tutaj taka sytuacja nie miała miejsca. Zresztą żadnego z dokumentów, które były podstawą ustaleń Sądu, pozwany nie kwestionował, co znalazło wyraz w uzasadnieniu orzeczenia. Kwestią sporną było w ogóle istnienie przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej oraz wysokość tej szkody. Na tę zaś okoliczność przeprowadzono w toku postępowania szereg dowodów, formalnie dopuszczonych, w szczególności dowody z opinii biegłych.

Zważywszy na powyższe, apelację należało oddalić, o czym – na podstawie art. 385 k.p.c. – orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania apelacyjnego postanowiono zgodnie z art. 98 k.p.c., zasądzając na rzecz powoda od pozwanego koszty zastępstwa adwokackiego w wysokości ustalonej stosownie do § 10 ust. 1 pkt 2 w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800), w pierwotnej wersji obowiązującej w niniejszej sprawie wobec wniesienia apelacji w czerwcu 2016 r.

Odrębnie orzeczono odnośnie do rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego w przedmiocie kosztów procesu, rozpoznając zażalenie powoda w tym zakresie na posiedzeniu niejawnym.

Marta Szerel Edyta Jefimko Paulina Asłanowicz