Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2017 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa K. F. i T. F.

przeciwko P. R. i A. R.

o ustalenie
na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w B.

z dnia 16 czerwca 2016 r. sygn. akt I C 874/15

I. zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób, że ustala, iż umowa pożyczki
i umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie zawarta w dniu (...) przed notariuszem A. B., rep.
A numer (...) pomiędzy powodami T. F., nr PESEL (...) i K. F. nr PESEL (...),
a pozwanymi A. R. (1) nr PESEL (...) i P. R. nr PESEL (...) – jako wspólnikami spółki cywilnej (...) cywilna w B., jest nieważna;

b)  w punkcie 3 (trzecim) w ten sposób, że zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 3.600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

II. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym;

III. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w B. kwotę 7.000 (siedem tysięcy) złotych, tytułem zwrotu kosztów sądowych, od uiszczenia których powodowie byli zwolnieni.

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt V ACa 764/16

UZASADNIENIE

Powodowie T. F. i K. F. wnieśli przeciwko A. R. i P. R. wspólnikom spółki cywilnej (...) cywilna A. R. (1) i P. R.” pozew, w którym domagali się ustalenia nieważności umowy pożyczki i przewłaszczenia własności nieruchomości na zabezpieczenie zawartej w dniu (...)

Pozwaniu wnieśli o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 16 czerwca 2016r. Sąd Okręgowy w B. oddalił powództwo, kosztami sądowymi od uiszczenia, których powodowie byli zwolnieni obciążył Skarb Państwa, nie obciążył powodów kosztami procesu poniesionymi przez pozwanych.

Powyższe rozstrzygnięcie oparte zostało na następujących ustaleniach faktycznych:

Powodowie byli współwłaścicielami lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...). W maju 2014 r powódka T. F. utrzymywała się emerytury w wysokości 1440 zł, a jej syn K. F. pracował jako ochroniarz. K. F. do 2011 r pracował w zakładzie kamieniarskim prowadzonym przez powódkę. Po zakończeniu prowadzenia przez powódkę działalności gospodarczej powód podejmował różne prace, okresowo był też bezrobotny. Obecnie pracuje poza B., nie jest jednak oficjalnie nigdzie zatrudniony.

W związku z koniecznością spłaty długu osoby trzeciej w wysokości ok. 10.000 zł, którego poręczycielem była T. F., powódka potrzebowała środków finansowych. Wszczęte zostało przeciwko niej postępowanie egzekucyjne. Z uwagi na posiadane dochody nie mogła uzyskać kredytu bankowego. Zgłosiła się wówczas do firmy prowadzonej przez pozwanych, która zajmuje się między innymi udzielaniem pożyczek. Pozwani udzielają pożyczek wyłącznie w wypadku uzyskania zabezpieczenia w formie przewłaszczenia nieruchomości. Z uwagi na to, że powódka nie była wyłączną właścicielka lokalu mieszkalnego, stroną ewentualnej umowy pożyczki musiał być również jej syn K. F.. Po rozmowach z pozwaną A. R. (1), podczas których powód podał, że pracuje jako ochroniarz a powódka wyjaśniła, że utrzymuje się z emerytury oraz wskazała cel na który potrzebuje pieniądze, strony ustaliły wstępne warunki umowy, która miała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Powodowie zaproponowali wysokość pożyczki, termin jej spłaty i wysokość rat. Mieli również świadomość tego, że w ramach zabezpieczenia przeniosą na powodów prawo własności swojego mieszkania.

W dniu (...) przed notariuszem A. B. strony zawarły umowę, na mocy której pozwani pożyczyli powodom kwotę 36.000 zł. Kwota powyższa została wypłacona powodom, a fakt ten został odnotowany w treści aktu notarialnego. Powodowie zobowiązali się do zwrotu pożyczki w terminie do 23 maja 2015 w ratach z czego 11 pierwszych po 700 zł, a 12 rata obejmować miała całą pozostałą do zapłaty kwotę pożyczki. Strony ustaliły, że pożyczka może zostać spłacona przed terminem, jak również przewidziały możliwość przedłużenia terminu spłaty. Umowa zawiera szczegółowe informacje o terminach zapłaty, wysokości rat, wysokości oprocentowania, informacje o kosztach związanych z pożyczką, możliwości odstąpienia od umowy oraz przysługujących im uprawnieniach wynikających z przepisów ustawy o kredycie konsumencki. Powodom nie doręczono żadnego wzoru oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Strony postanowiły, że w wypadku uchybienia terminowi płatności którejkolwiek z rat, cała kwota pożyczki wraz z odsetkami i kosztami stanie się natychmiast wymagalna. Powodowie poddali się również egzekucji do kwoty 45.000 zł, wprost z tego aktu. W celu zabezpieczenia roszczeń pozwanych powodowie przenieśli na pozwanych prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul (...). Powodowie zobowiązali się również do wydania pozwanym lokalu w terminie 7 dni od bezskutecznego upływu terminu spłaty pożyczki i poddali się co do tego obowiązku egzekucji. Jednocześnie w dziale trzecim księgi wieczystej lokalu wpisana miała zostać wzmianka o roszczeniu powodów o przeniesienie powrotne własności lokalu. Pozwani zobowiązali się przenieść własność lokalu z powrotem na powodów w terminie 7 dni od spłaty pożyczki z odsetkami i kosztami. W wypadku nie spłacenia pożyczki przez powodów, pozwani uprawnieni zostali do sprzedaży lokalu po cenie rynkowej i zwrotu różnicy pomiędzy uzyskaną ceną a kwotą zadłużenia. Wartość lokalu strony określiły na 140.000 zł. Powodowie nie zgłaszali żadnych uwag ani zastrzeżeń do treści umowy.

Po zawarciu powyższej umowy powódka za pożyczone pieniądze spłaciła część długu, który był przedmiotem prowadzonego przeciwko niej postępowania egzekucyjnego, a resztę pieniędzy przeznaczyła na bieżące wydatki, a także spłatę pożyczki otrzymanej od pozwanych. Powodowie przez okres 5 miesięcy spłacali pożyczkę, następnie z uwagi na utratę pracy przez powoda zaczęli mieć trudności z zapłatą raty w pełnej wysokości. Za zgodą pozwanej A. R. powódka zaczęła uiszczać mniejsze kwoty na poczet spłaty zadłużenia. Podczas rozmów prowadzonych przez powódkę z A. R. pozwana zaproponowała powódce, aby ta znalazła kupca na mieszkanie, albo z kimś zamieniła je na mniejsze. Pozwana deklarowała gotowość zawarcia stosownej umowy z udziałem powodów oraz nabywcy lokalu, która doprowadziłaby do uregulowania zadłużenia.

Powódka zaczęła szukać chętnego do kupna lokalu i w tym celu odwiedzała biura obrotu nieruchomościami. W jednym z biur zatrudniony tam pośrednik D. A. zainteresowała się sytuacją powódki. Była ona zainteresowana ewentualnym kupnem lokalu. W celu ustalenia sytuacji powodów kontaktowała się także z pozwaną. Z rozmów prowadzonych przez powódkę z D. A. powódka dowiedziała się, że aby samodzielnie bez udziału pozwanych sprzedać mieszkanie musi odzyskać prawo własności. W wyniku tych rozmów powódka trafiła do pełnomocnika, który sporządził w imieniu jej i jej syna pozew w niniejszej sprawie.

Od chwili wniesienia pozwu powodowie zaprzestali płacenia jakichkolwiek kwot z tytułu zwrotu pożyczki. Pozwani skierowali do powodów wezwanie do zwrotu pożyczki i zawarcia umowy powrotnego przeniesienia własności lokalu. Powodowie nie zwrócili pożyczki i nie stawili się we wskazanym terminie u notariusza.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał zeznania powódki T. F. za częściowo wiarygodne. W ocenie Sądu, na wiarę nie zasługują jej zeznania, wedle których otrzymała od pozwanych kwotę niższą, niż wskazana w umowie. Nie znajdują one potwierdzenia w wynikach przeprowadzonego postępowania dowodowego. Zdaniem Sądu I instancji trudno uznać za wiarygodne, aby powodowie zgodzili się na przyjęcie kwoty znacznie niższej od wskazanej w umowie pożyczki. Byłoby to bowiem działanie całkowicie nieracjonalne. Również niewiarygodne są zeznania co do okoliczności, w jakich podjęła decyzję o wniesieniu pozwu i skorzystaniu z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, albowiem są w tym zakresie sprzeczne z zeznaniami świadka D. A.. W pozostałym zakresie zeznania powódki co do zasady Sąd uznał za wiarygodne. Były one wprawdzie chaotyczne i w zakresie wielu faktów mało precyzyjne, jednak na ich podstawie możliwe było poczynienie ustaleń faktycznych niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Z zeznań tych wynika jednoznacznie, że powódka rozumiała treść umowy i sposób zabezpieczenia roszczeń pozwanych. Jednocześnie wynika z nich, że powódka – pomimo tego, że zdawała sobie sprawę ze swojej trudnej sytuacji materialnej – miała nadzieję, iż zdoła spłacić dług.

Sąd uznał za całkowicie wiarygodne zeznania pozwanej A. R. (1). Jej zeznania są logiczne i wewnętrznie spójne, a w zasadniczych dla rozstrzygnięcia sprawy kwestiach dotyczących okoliczności zawarcia umowy są również spójne z zeznaniami powódki. Zeznania pozwanej znajdują również potwierdzenie w przeprowadzonych w sprawie dowodach z dokumentów oraz zeznaniach świadka A. B..

Sąd uznał zeznania świadka D. A. za wiarygodne w zakresie, w jakim opisuje ona swoje kontakty z powódką i pozwaną, albowiem w zasadniczych kwestiach są one zbieżne z ich zeznaniami. W ocenie Sądu I Instancji D. A. w swoich zeznaniach wyraźnie starała się nie ujawniać przyczyn, dla których starała się pomóc powódce i umniejszała wpływ jej porad na decyzje powodów o wystąpieniu na drogę sądową. W przekonaniu Sądu I instancji świadek ten był osobiście zainteresowany wynikiem postępowania, albowiem powódka zamierzała sprzedać mieszkanie w wypadku pozytywnego dla niej rozstrzygnięcia sprawy za pośrednictwem biura, w którym pracuje D. A.. Okoliczność ta w ocenie Sądu wpływała także na ocenę zeznań świadka w zakresie, w jakim opisywała ona świadomość powódki co do treści umowy i jej sytuacji prawnej. Wprawdzie świadek w swoich zeznaniach w tym zakresie opisuje tylko swoje subiektywne odczucia, to jednak w ocenie Sądu powyższe okoliczności spowodowały, że D. A. starała się złożyć zeznania możliwie jak najkorzystniejsze dla powódki.

Sąd uznał za całkowicie wiarygodne zeznania świadka A. B.. Świadek ten opisał okoliczności zawarcia przez strony umowy w jego kancelarii notarialnej. Zeznania te są spójne i logiczne oraz znajdują potwierdzenie w zeznaniach pozwanej, a także w dowodach z dokumentów i w związku z tym zasługują na wiarę.

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd pominął zeznania świadka D. J., albowiem nie wnosiły one nic do sprawy. Świadek nie pamiętał swoich kontaktów ze stronami postępowania w tej sprawie, jakkolwiek nie wykluczał takiej możliwości. W związku z tym w ocenie Sądu jego zeznania były nieprzydatne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy.

Za wiarygodne Sąd uznał dowody z w/w dokumentów, albowiem strony nie kwestionowały ich autentyczności. Powódka twierdziła wprawdzie, że kwota pożyczki wpisana w umowie z (...) nie odpowiada kwocie, jaką otrzymała, to jednak wobec niewiarygodności zeznań powódki w tym zakresie brak było podstaw do uznania, iż dowód z w/w umowy jest w tej części niewiarygodny.

Sąd oddalił wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z dziedziny (...), albowiem dowód ten był zbędny dla rozstrzygnięcia sprawy. Okolicznością bezsporną był bowiem fakt, że kwota udzielonej powodom pożyczki była kilkukrotnie (ok. 5 - krotnie według powodów, ok. 4 – krotnie według pozwanych) niższa od wartości mieszkania, natomiast różnica w ocenach wartości tego mieszkania w chwili zawarcia umowy- 185.000 zł według powodów, 140.000 zł według pozwanych - nie jest na tyle duża, aby uzasadniała przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Dalej w swoich rozważaniach Sąd uznał żądanie powodów za bezzasadne. Powodowie domagając się ustalenia nieważności umowy wskazywali na to, że jest ona nieważna z mocy przepisu art. 58 § 2 k.c., albowiem jest ona sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, takimi jak zasada uczciwości i uczciwego kontraktowania. Ponadto wskazywali na to, że umowa powyższa narusza przepisy ustawy o kredycie konsumenckim.

W ocenie Sądu I instancji powyższe zarzuty były bezzasadne. Umowa zawarta przez strony należała do umów podlegających regulacjom zawartym w przepisach ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim. Pozwani dopełnili ciążących na nich obowiązków wynikających z tej ustawy. Ustalili bowiem zdolność kredytową powodów w oparciu o ich oświadczenia, poinformowali ich szczegółowo o kosztach udzielanej pożyczki, jej oprocentowaniu, warunkach i terminach spłaty, możliwości zmiany terminu spłaty, możliwość odstąpienia od umowy. Jedynym uchybieniem było nie udostępnienie powodom wzoru oświadczenia o odstąpieniu od umowy, jednak brak ten nie skutkował nieważnością umowy.

Zasadniczym zarzutem była sprzeczność umowy z zasadami współżycia społecznego. Powodowie akcentowali rozbieżność między wysokością pożyczki a wartością przewłaszczonego na zabezpieczenie mieszkania podnosząc, że doszło do nadzabezpieczenia, a rzeczywistą intencją pozwanych nie było zabezpieczenie swoich roszczeń ale przejęcie mieszkania powodów za cenę znacznie niższą niż jego wartość.

Sąd Okręgowy podkreślił, że zgodnie z postanowieniami umowy stron w wypadku niespłacenia pożyczki pozwani uprawnieni zostali do sprzedaży mieszkania za cenę odpowiadającą wartości rynkowej w celu zaspokojenia swojej wierzytelności, mieli jednak w takiej sytuacji obowiązek zwrotu powodom różnicy między uzyskaną ceną a kwotą zadłużenia powodów. Postanowienie to zdaniem Sądu wskazuje na to, że celem przewłaszczenia mieszkania było wyłącznie zabezpieczenie zwrotu pożyczki. Pozwani bowiem po zrealizowaniu tego uprawnienia nie będą mogli zachować uzyskanej nadwyżki z ceny w związku z tym przewłaszczenie lokalu nie stanowiło nadzabezpieczenia.

W ocenie Sądu Okręgowego zarzut, że pozwani mogą sprzedać mieszkanie po znacznie zaniżonej cenie jest również bezzasadny. Z umowy wynika, że sprzedaż ma nastąpić za cenę odpowiadającą wartości rynkowej lokalu. W ocenie Sądu konstrukcja umowy daje powodom możliwość wpływania na wysokość ceny lokalu. Roszczenie powodów o zwrotne przeniesienie własności lokalu w wypadku spłaty pożyczki zostało bowiem wpisane w księdze wieczystej lokalu. Wpis takiego roszczenia wpływa decydująco na możliwość sprzedaży lokalu, albowiem niewątpliwie powyższy wpis istotnie utrudnia znalezienie przez pozwanych nabywcy mieszkania. Wykreślenie tego wpisu wymaga natomiast zgody powodów, którzy mogą ją uzależniać od ustalenia właściwej ceny sprzedaży. Okoliczność ta powoduje w ocenie Sądu, że powodowie maja możliwość wpływania na cenę, za jaką lokal zostanie sprzedany co należycie zabezpiecza ich interesy w tym zakresie.

W toku procesu powodowie podnosili także, że w § 11 umowy nie określono terminu do skorzystania przez pozwanych z możliwości sprzedaży lokalu i rozliczenia pożyczki co powoduje, iż pozwani mogą zmusić powodów do opuszczenia lokalu a następnie zwlekać z jego sprzedażą. W ocenie Sądu powyższe twierdzenia powodów mają charakter czysto teoretyczny, albowiem z dotychczasowych działań podejmowanych przez pozwanych, to jest wezwania powodów do zapłaty ze wskazaniem możliwości sprzedaży mieszkania (k. 51-61) wynika, że pozwani jeszcze przed wniesieniem pozwu podjęli działania mające na celu odzyskanie pożyczonych pieniędzy między innymi poprzez skorzystanie z uprawnienia do sprzedaży lokalu. Okoliczność ta świadczy również o tym, że intencja pozwanych nie było nabycie mieszkania powodów za kwotę znacznie niższą od wartości, lecz zabezpieczenie zwrotu pożyczki. Również fakt prowadzenia przez strony rozmów, podczas których pozwana proponowała powódce, aby ta sama znalazła nabywcę na mieszkanie przeczy twierdzeniom powodów co do intencji pozwanych.

Wbrew twierdzeniom powodów nie ma również żadnych podstaw do przyjęcia, że nie zdawali sobie oni sprawy ze znaczenia i skutków zawartej umowy. Zeznania powódki świadczą o tym, że pomimo zaawansowanego wieku miała ona świadomość tego, iż przenosi w celu zabezpieczenia zwrotu pożyczki własność mieszkania na powodów, znała również swoją sytuację materialną i zdawała sobie sprawę, jakie są warunki zwrotu pożyczki, którą zresztą przez okres kilku miesięcy regularnie zwracała. Podkreślić również należy, że o ile w wypadku powódki z uwagi na jej zaawansowany wiek można by rozważać jej sposób rozumienia umowy, to w wypadku powoda K. F., który w chwili zawarcia umowy miał 53 lata trudno przypuszczać, iż nie zdawał on sobie sprawy ze znaczenia i skutków umowy. W tym kontekście znamienne jest to, ze powód K. F. nie stawił się na żadnej rozprawie, a jego pełnomocnik nie wnosił o jego przesłuchanie.

Sąd podkreślił, że powodowie wnosili o ustalenie nieważności całej umowy, a nie tylko postanowień dotyczących przewłaszczenia lokalu mieszkalnego na zabezpieczenie. Okoliczność ta w ocenie Sądu wskazuje na to, że zamiarem powodów jest maksymalne opóźnienie lub udaremnienie zwrotu pożyczki pomimo, że potencjalnie maja takie możliwości, albowiem powódka otrzymuje emeryturę, a jak wynika z jej zeznań powód K. F. ma również dochody, chociaż uzyskuje je nie będąc oficjalnie zatrudnionym.

Powodowie podnosili także, że zawarta umowa nosi znamiona wyzysku. W ocenie Sądu Okręgowego ustalenia poczynione w toku postępowania nie dają podstaw do takich twierdzeń. Powodowie rozumieli treść umowy, znaczenie i skutki jej postanowień. Nie znajdowali się również w sytuacji przymusowej, albowiem jak wynika z zeznań powódki dług, który chciała spłacić dzięki pożyczce od pozwanych był znacznie niższy – ok. 10.000 zł, a ponadto posiadała dochody umożliwiające spłatę tego długu w toku postępowania egzekucyjnego, podczas którego komornik mógłby zając tylko część jej emerytury. Jednocześnie nie było niebezpieczeństwa skierowania egzekucji komorniczej do całego lokalu, w którym powodowie zamieszkiwali, albowiem dług obciążał tylko powódkę jako poręczyciela inne osoby

W ocenie Sądu powyższe okoliczności wskazują na to, że umowa stron nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, ani z ustawą i nie zmierza do obejścia ustawy, co uzasadnia oddalenie powództwa na podstawie art. 58 § 1i 2 k.c. a contrario.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 102 kpc i nie obciążono powodów kosztami procesu poniesionymi przez pozwanych. Jednocześnie kosztami procesu od uiszczenia, których powodowie byli zwolnieni obciążono Skarb Państwa.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wnieśli powodowie, zaskarżając je co do punktu 1.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili:

I.błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, a polegający na ustaleniu, że „konstrukcja umowy daje powodom możliwość wpływania na wysokość ceny lokalu”, podczas gdy wniosek taki jest błędny,

II.błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, a polegający na ustaleniu, że pozwani ustalili zdolność kredytową powodów, ich celem było jedynie uzyskanie wynagrodzenia za udzielenie pożyczki, zaś „ zamiarem powodów jest maksymalne opóźnienie lub udaremnienie zwrotu pożyczki, pomimo że potencjalnie mają takie możliwości, albowiem powódka otrzymuje emeryturę, a jak wynika z jej zeznań powód K. F. ma również dochody”, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika niezbicie, że powodowie nie mają jakichkolwiek możliwości spłaty pożyczki, a ich jedynym celem jest odwrócenie następstw niekorzystnej, niesprawiedliwej i krzywdzącej umowy,

III. obrazę przepisów prawa materialnego, to jest przepisu art.58§2 k.c. przez jego niezastosowanie w sytuacji, w której przedmiotowa umowa jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w szczególności przez uznanie, że możliwość rażącego pokrzywdzenia powodów na podstawie zapisów umowy ma charakter „teoretyczny”, podczas gdy o nieważności umowy przesądza jej treść, nie zaś jedynie to, w jaki sposób będzie ona rzeczywiście wykonywana.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli:

I.o zmianę zaskarżonego wyroku w ten sposób, że ustalić nieważność umowy pożyczki i przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie zawartej dnia (...) pomiędzy T. F. i K. F., a P. R. i A. R. (1), działającymi jako wspólnicy spółki pod firmą (...) spółka cywilna A. R. (3) i P. R.”,

II. zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kosztów procesu za I i II instancję w wysokości zgodnej z normami przepisanymi.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył co następuje:

Apelacja była uzasadniona.

Sąd Apelacyjny podziela co do zasady ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne, co czyni zbędnym ich ponowne przytaczanie. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 września 2014r. I CSK 628/13 LEX nr 1554252).

Uzupełniająco Sąd Apelacyjny ustalił co następuje:

Oprocentowanie udzielonej przez pozwanych pożyczki wynosiło 15,6% w skali roku. Pożyczka udzielona została na okres do dnia 23 maja 2015r. Powodowie zobowiązali się solidarnie do comiesięcznej spłaty kwoty w wysokości 700,-zł, obejmującej odsetki i część kapitału pożyczki, płatnej w terminie do 23 – ego dnia każdego miesiąca, od czerwca 2014r. począwszy i jednorazowej spłaty reszty kwoty pożyczki w terminie do dnia 23 maja 2015r. Ostatnia rata pożyczki miała wynosić 33.708,06 zł. Całkowity koszt pożyczki miał wynosić 5.408,06 zł, na którą składały się wszystkie koszty udzielenia pożyczki, łączna kwota odsetek i opłata sądowa, a całkowita kwota do zapłaty wynosiła 41.408,06 zł.

(dowód: §1 umowy pożyczki i umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie k.26-28 akt I Co (...) Sądu Okręgowego w B., harmonogram spłat k.29 akt I Co (...) Sądu Okręgowego w B.)

Strony zgodnie oświadczyły, że w przypadku niespłacenia pożyczki w terminie pożyczkodawca będzie uprawniony do sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości, za cenę odpowiadającą wartości rynkowej w chwili sprzedaży, w celu zaspokojenia swojej wymagalnej wierzytelności. W takiej sytuacji pożyczkodawca będzie zobowiązany do zwrotu różnicy pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a kwotą zadłużenia, po potrąceniu poniesionych przez pożyczkodawcę ewentualnych udokumentowanych kosztów.

(dowód: §11 umowy pożyczki i umowy przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie k.26-28 akt I Co (...) Sądu Okręgowego w B.)

Tych uzupełniających ustaleń Sąd dokonał w oparciu o dokument prywatny – umowę pożyczki i umowę przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie wraz z harmonogramem płatności, albowiem jego autentyczność i prawdziwość nie była przez strony kwestionowana ( art.245 k.p.c.).

Przechodząc do poszczególnych zarzutów apelacji, należało podkreślić, że w istocie zarzuty apelacji odnoszące się do błędu w ustaleniach faktycznych dotyczyły nie tyle samych ustaleń poczynionych przez Sąd Okręgowy, co wniosków, jakie ten Sąd wyciągnął z poczynionych ustaleń odnośnie oceny prawnej zawartej pomiędzy stronami umowy. Zarówno bowiem ocena, że „konstrukcja umowy daje powodom możliwość wpływania na wysokość ceny lokalu”, a także stwierdzenie przez Sąd I instancji, iż pozwani ustalili zdolność kredytową powodów, a celem pozwanych było jedynie uzyskanie wynagrodzenia za udzielenie pożyczki, natomiast „zamiarem powodów jest maksymalne opóźnienie lub udaremnienie zwrotu pożyczki, pomimo że potencjalnie mają takie możliwości” - nie były elementem poczynionych w sprawie ustaleń, lecz zawarte zostały w rozważaniach Sądu Okręgowego odnoszących się do oceny zarzutów stawianych przez powodów względem przedmiotowej umowy. To zaś winno być ocenione na płaszczyźnie naruszenia przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 58§2 k.c. w kontekście tego, czy doszło do wadliwego zastosowania określonej normy prawnej do ustalonego stanu faktycznego (błąd subsumpcji).

Przechodząc zatem do zarzutów naruszenia prawa materialnego, Sąd Apelacyjny podzielił zarzut naruszenia art.58§2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne uznanie, iż przedmiotowa umowa nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Skarżący trafnie zarzucili, iż o nieważności umowy w tym konkretnym przypadku przesądza jej treść, a w szczególności zapis §11 umowy, zgodnie z którym „w przypadku niespłacenia pożyczki w terminie pożyczkodawca będzie uprawniony do sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości, za cenę odpowiadającą wartości rynkowej w chwili sprzedaży po potrąceniu poniesionych przez pożyczkodawcę ewentualnych udokumentowanych kosztów.” Słusznie zwrócili uwagę skarżący, że po pierwsze, taki zapis umowy bynajmniej nie daje powodom możliwości wpływania ma potencjalną wartość sprzedaży, gdyż nie zastrzega żadnego trybu ustalania ceny sprzedaży, czy też kontroli tej ceny. Po drugie, trafnie wskazali skarżący, iż nie został w umowie przewidziany np. mechanizm ochronny polegający na ustaleniu ceny minimalnej w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 150 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2016r. poz.2147 z późn .zm. – wanej dalej w skrócie u.g.n.) określenie wartości rynkowej nieruchomości jest jednym ze sposobów wyceny nieruchomości (obok wartości odtworzeniowej lub katastralnej), przy czym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. (ust.2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. ( art.151 ust.1 u.g.n.). Metodologia wyceny wartości rynkowej nieruchomości jest różna. Art. 152 ust. 2 u.g.n stanowi, iż wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art.152 ust.3).

Trafnie skarżący zarzucili, że okoliczność, czy ewentualna cena uzyskana przez pozwanych ze sprzedaży byłaby ceną rynkową, czy też nie, byłaby możliwa do zbadania jedynie w ewentualnym procesie odszkodowawczym, gdyby lokal został sprzedany poniżej ceny wartości rynkowej. Nie oznacza to jednak – co słusznie zauważyli skarżący – ich wpływu na cenę sprzedaży. Sąd I instancji zbyt duże przy tym znaczenie przypisał wpisanemu do księgi wieczystej roszczeniu powodów o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości w sytuacji, gdyby powodowie spłacili pożyczkę.

Art.19 ust.1 u.k.w i h. stanowi, że roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Jeżeli uprawniony wykaże przed upływem roku od dnia wpisu, że wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa określonego w ust. 1, bieg terminu do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania. (ust.2). Prawidłowo zatem skarżący zwrócili uwagę, że skoro ich roszczenie zostało wpisane w dniu 2 czerwca 2014r., to po stronie pozwanej zaktualizowało się uprawnienie do żądania wykreślenia tego prawa, zważywszy, iż wymagalność roszczenia o zwrotne przeniesienie własności uzależniona została od spłaty pożyczki, a ta – co jest bezsporne – nie nastąpiła. Nie sposób zatem nie zgodzić się ze skarżącymi, że zabezpieczenie ich praw było raczej iluzoryczne, biorąc pod uwagę, iż termin spłaty pożyczki został ustalony na 1 rok, niezależnie od wątpliwości co do realnej możliwości jej spłaty w tym terminie, zważywszy na warunki spłaty, gdzie zastrzeżono, iż płatność ostatniej raty ma nastąpić w jednorazowej kwocie w wysokości 33.708,06 zł. Zgodzić przy tym należało się ze skarżącymi, że określone w umowie warunki spłaty pożyczki, przy uwzględnieniu dochodów stron, od samego początku budziły wątpliwości co realnych możliwości wypełnienia nałożonych na powodów obowiązków. Od samego zatem początku konstrukcja umowy zakładała ogromne ryzyko braku spłaty pożyczki, a co za tym idzie – braku możliwości realizacji zwrotnego roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.

Trafnie także skarżący zarzucili, że w niniejszej sprawie doszło do nadzabezpieczenia z tego względu, że pożyczka w kwocie 36.000,-zł, zaś łącznie z kosztami i odsetkami w kwocie rzędu 41.000,-zł – została zabezpieczona przeniesieniem własności lokalu mieszkalnego o wartości co najmniej 140.000,-zł.

Co do zasady rzeczywiście w ramach autonomii woli stron, na gruncie wyrażonej w art. 353 ¹ k.c. zasad swobody umów dopuszczalne jest zastosowanie przy umowie pożyczki zabezpieczenia w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. W ocenie Sądu Apelacyjnego warunkiem jest jednak to, aby wartość nieruchomości nie przekracza znacznie wysokości udzielonej pożyczki, a tak w niniejszej sprawie nie było. Konstrukcja praw zabezpieczających nie może bowiem służyć przejmowaniu przez wierzyciela przedmiotu zabezpieczenia na własność, w celu uzyskania zysku na jego sprzedaży, względnie zachowaniu jego własności za znacznie niższą od rynkowej wartość przejęcia. (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r. II CSK 690/10, Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 października 2010 r. II CSK 218/10, OSNC 2011 nr 6, Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r. IV CSK 372/15, Legalis numer 1460324).

Wprawdzie w przedmiotowej umowie zastrzeżono obowiązek zwrotu na rzecz skarżących różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a wysokością długu, jednak co najistotniejsze i na co trafnie zwrócili uwagę skarżący, umowa dawała pozwanym jedynie uprawnienie do sprzedaży nieruchomości, lecz nie zakreślała ostatecznego terminu końcowego, do którego mogliby oni skorzystać z tego uprawnienia. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że brak w § 11 umowy terminu sprzedaży jest prawnie obojętny i ma charakter wyłącznie teoretyczny – albowiem zdaniem Sądu I instancji pozwani podjęli działania zmierzające do odzyskania pożyczki, między innymi poprzez skorzystanie z uprawnienia do sprzedaży lokalu. Ten wniosek jest o tyle dowolny, że pozwani jedynie zaoferowali skarżącym zwrotne przeniesienie własności, pod warunkiem jednak spłaty pożyczki. Istnieje zatem niebezpieczeństwo powstania sytuacji, w której stan zadłużenia pozwoli na umorzenie wierzytelności przez zatrzymanie nieruchomości. Trafnie skarżący zwrócili także uwagę na abuzywność (art. 385 ³ k.c.) zapisu zawartego w §11 ust.2 umowy mówiącego o prawie potrącenia z ceny sprzedaży bliżej nieokreślonych „udokumentowanych kosztów”. Prawidłowo także zarzucili, że sytuacja, gdy nie posiadają żadnych instrumentów, za pomocą których mogliby spowodować sprzedaż lokalu i rozliczenie pożyczki narusza zasady lojalnego kontraktowania i jest sprzeczna z dobrymi obyczajami. Zgodzić się przy tym należało ze skarżącymi, że z okoliczności sprawy wynika, iż bez postanowień o zabezpieczeniu w postaci przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości nie zostałaby zawarta umowa pożyczki. Wynika to wprost z zeznań pozwanej ( k.93, 01:09:23 – 01:11:37), która przyznała, że pożyczka nie zostałaby udzielona bez przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Spełnione zostały zatem przesłanki z art. 58§ 3 k.c., wedle którego „jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana”.

Reasumując, Sąd Apelacyjny uznał, że skoro udzielone zabezpieczenie pozostawało w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego oraz właściwościami zabezpieczenia przez udzielenie nadzabezpieczenia, a jednocześnie nie został określony termin, do którego pozwani byliby zobowiązani do sprzedaży nieruchomości, to zostały spełnione przesłanki do ustalenia, iż zawarta przez strony umowa jest nieważna. Podstawę takiego ustalenia stanowi przepis art. 189 k.p.c w zw. z art. 58 § 2 k.c. Nie powinno budzić wątpliwości, że powodowie mieli interes prawny w ustaleniu nieważności przedmiotowej umowy. W ten bowiem sposób zostanie usunięty stan niepewności odnoszący się do ich sfery majątkowej. Możliwym jest bowiem prowadzenie postępowania o ustalenie nieważności czynności prawnej, będącej podstawą wpisu prawa własności nabywcy w księdze wieczystej i uczynienie z wydanego orzeczenia stwierdzającego nieważność czynności prawnej podstawy dokonania wpisu do księgi wieczystej. (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2016 r. II CSK 800/15, Legalis Numer 1550009).

Z tych też względów Sąd Apelacyjny na podstawie wyżej cytowanych przepisów, oraz art. 386§1 k.c. zmienił zaskarżony wyrok i ustalił, iż umowa pożyczki i umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie zawarta w dniu (...) przed notariuszem A. B. pomiędzy powodami i pozwanymi jest nieważna.

Konsekwencją zmiany merytorycznej wyroku była także zmiana w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu za I Instancję. Skoro powództwo zostało uwzględnione, Sąd zgodnie w wyrażoną w art. 98§1 kpc zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów zwrot kosztów procesu obejmujących koszty zastępstwa procesowego (3.600,-zł), których wysokość ustalona została na podstawie §6 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz.U z 2013r. poz. 490).

W oparciu o tę samą zasadę odpowiedzialności za wynik procesu Sąd zasądził od pozwanych na rzecz powodów zwrot kosztów postępowania apelacyjnego, obejmujących koszty zastępstwa procesowego (5.400,-zł). Wysokość tych kosztów obliczona została na podstawie §2 pkt 6 w zw. z §10 ust.1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U z 2015r. poz. 1804), w brzmieniu obowiązującym w chwili wniesienia apelacji, to jest przed nowelizacją obowiązującą od dnia 27 października 2016r.

Sąd jednocześnie zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz Skarbu Państwa opłatę sądową od apelacji, od której powodowie byli zwolnieni, biorąc pod uwagę reguły obowiązujące przy rozstrzygnięciu o kosztach procesu. ( art. 113 ust.1 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t. jedn. Dz. U. z 2016r. poz.623).