Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 września 2018 r.

Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 12 września 2018 r. w Toruniu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. G.

przeciwko K. Ł.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Toruniu

z dnia 25 kwietnia 2018 r.

sygn. akt I C 1102/17

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powódki J. G. na rzecz pozwanej K. Ł. kwotę 900 (dziewięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą

/SSO Jadwiga Siedlaczek/ /SSO Rafał Krawczyk/ /SSO Małgorzata Kończal/

Sygn. Akt VIII Ca 351/18

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 25 kwietnia 2018 roku Sąd Rejonowy w Toruniu I Wydział Cywilny oddalił powództwo J. G. przeciwko K. Ł. (punkt I) o odszkodowanie za bezumowny korzystanie z lokalu oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1.425,10 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II).

Sąd Rejonowy ustalił, że J. G. jest właścicielem nieruchomości znajdującej się w T. przy ul. (...). Na podstawie decyzji administracyjnej z dnia 12 stycznia 1973 roku wydanej przez Prezydenta Miasta T. K. Ł. była najemcą lokalu nr (...) przy S. (...)w T.. W dniu 9 września 2013 roku sporządzone zostało pismo dotyczące wypowiedzenia umowy najmu K. Ł.. Pismo to nie zostało podpisane przez J. G.. J. G. informowała K. Ł. o zamiarze zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu. W piśmie z dnia 20 października 2016 roku J. G. wskazała, że odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przez K. Ł. wynosić będzie kwotę 1.000 zł poczynając od 1 października 2016 roku.

W rozważaniach prawnych Sąd I instancji analizując zgromadzony materiał dowodowy stwierdził, że powódka nie wypowiedziała skutecznie pozwanej najmu lokalu. Faktem jest, że powódka złożyła pozwanej pismo z dnia 10 sierpnia 2013 roku zatytułowane „wypowiedzenie umowy najmu”. Pismo to nie spełniało jednak wymagań określonych w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, gdyż brakowało podania przyczyny wypowiedzenia i terminu jego skuteczności. Pozwana otrzymała co prawda kolejne wypowiedzenie umowy najmu datowane na dzień 9 września 2013 roku, w którym zawarto wszystkie niezbędne elementy skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Przedmiotowe pismo nie zostało jednak podpisane przez właściciela nieruchomości uprawnionego do wypowiedzenia umowy najmu. Z opinii biegłego wynika bowiem, że podpis pod dokumentem nie został złożony przez J. G.. W związku z tym umowa nie została prawidłowo wypowiedziana. O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 kpc.

Apelację od powyższego wyroku złożyła powódka, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

-

naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. obrazę przepisu art. 233 § 1 kpc poprzez wyprowadzenie sprzecznych z zasadami logiki i doświadczenia życiowego wniosków ze zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie i w konsekwencji błędne przyjęcie, że powódka nie wypowiedziała skutecznie pozwanej umowy najmu, a zatem nie miała żadnych podstaw prawnych do obciążania jej odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu, podczas gdy z dowodu w postaci pisma z dnia 10 sierpnia 2018 roku zatytułowanego „wypowiedzenie umowy najmu” jednoznacznie wynika, że umowa najmu została pozwanej wypowiedziana, a co za tym idzie, powódka a prawo żądać od pozwanej odszkodowania;

-

naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2011 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż pismo powódki z dnia 10 sierpnia 2013 roku, w którym wypowiada pozwanej stosunek najmu nie stanowi wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 11 tej ustawy, a przez to błędne pominięcie tego pisma przy ocenie skuteczności wypowiedzenia przez właścicielkę lokalu stosunku prawnego, podczas gdy przedmiotowe pismo stanowiło w istocie wypowiedzenie umowy najmu, zawierające wszystkie wymagane prawem elementy.

Podnosząc powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych.

Pozwana wniosła odpowiedź na apelację, w której domagała się oddalenia apelacji oaz zasądzenia kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wskazała, że powódka w żadnym razie nie udowodniła w jakiej dacie zostało doręczone oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 10 sierpnia 2013 roku.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

Sąd Okręgowy podziela w całości ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy i uznaje je za własne. Sąd I instancji w sposób nadzwyczaj wnikliwy, spójny, logiczny, wewnętrznie niesprzeczny przeprowadził postępowanie dowodowe, a następnie ocenił jego wyniki zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego. Również rozważania prawne poczynione przez Sąd Rejonowy są trafne i precyzyjnie wyjaśniają, dlaczego powództwo nie mogło zostać uwzględnione.

W pierwszym rzędzie należy wskazać, że w doktrynie i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, iż jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena Sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 15 maja 2018 roku, III AUA 925/17). Wynika z tego, że odwołujący winien wykazać sprzeczność

rozumowania Sądu I instancji z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego. W ocenie Sądu Okręgowego taka sytuacja nie ma miejsca w niniejszej sprawie. Sąd Rejonowy w sposób logiczny, spójny, wewnętrznie niesprzeczny ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, korzystając także z opinii biegłego sądowego. W związku z tym Sąd Okręgowy podziela ustalenia faktyczne Sądu I instancji i przyjmuje je za własne.

Pismo, do którego powódka odwołuje się w apelacji ma następującą treść (k.58): „w związku z nabyciem praw własności wypowiadam najem lokalu mieszkalnego Pani K. Ł. zamieszkałej w T. przy ulicy (...)/ (...)do dnia 10/08/2016 roku. Powodem wypowiedzenia jest wola zamieszkania w zajmowanym przez Panią lokalu mieszkalnym”.

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (dalej „OPL”), nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4 (lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny). Zamiar zamieszkania może obejmować także inne osoby bowiem w myśl art.11 ust.7. przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny.

Istota sprawy przeniesioną na grunt postepowania apelacyjnego jest ustalenie prawidłowości wypowiedzenia umowy najmu. W ocenie Sądu Okręgowego w zakresie oceny prawidłowości sformułowania wypowiedzenia umowy najmu posiłkowo odwołać się można do bardzo bogatego w tym względzie orzecznictwa dotyczącego prawidłowości wypowiadania umów o pracę, które wskazuje na warunki, jakie muszą spełniać wypowiedzenia umowy o pracę. Zdaniem tutejszego Sądu analogia ta jest o tyle uprawniona, że tak jak kodeks pracy chroni pracownika jako słabsza stronę stosunku pracy, to tak jak sama nazwa ustawy wskazuje ustawa regulująca stosunki najmu z lokatorami ma na celu ochronę praw lokatorów. Na gruncie art. 45 kp sformułowano następujące kryteria, jakie musi spełniać wypowiedzenie umowy o pracę i należą do nich m.in.: konkretność, jednoznaczność i prawdziwość (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 1999 roku, I PKN 47/99). Przede wszystkim jednak wypowiedzenie ma być sformułowane tak aby przyczyna wypowiedzenia nie budziła wątpliwości interpretacyjnych. Treść pisma powinna bowiem umożliwiać osobie, do której jest ono kierowane obronę przed niezasadnym wypowiedzeniem.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy wskazać, że w ocenie Sądu Okręgowego przyczyna wskazana przez powódkę w wypowiedzeniu umowy najmu nie spełniała powyższych warunków. Przede wszystkim z wypowiedzenia nie wynika, kto zamierza zamieszkać w lokalu zajmowanym przez pozwaną, czy będzie to powódka, czy inna osoba. Jest to istotne ze względu na brzmienie cytowanego przepisu art. 11 ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno zatem wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. Oznacza to zatem, że jeśli to nie powódka zamierzała zamieszkać w należącym do niej lokalu, to w ogóle nie doszło do wypowiedzenia umowy (pod rygorem nieważności trzeba bowiem wskazać, kto zamieszka w lokalu). W ocenie Sądu Odwoławczego sfomułowanie „powodem wypowiedzenia jest wola zamieszkania w zajmowanym przez Panią lokalu mieszkalnym” nie jest jednoznaczne co do tożsamości osoby, która ma w tym lokalu zamieszkać. Wskazanie osoby nie jest bez znaczenia ponieważ w przypadku nie zamieszkania osoby wskazanej w wypowiedzeniu po jego upływie pozwala formułować najemcy daleko idące roszczenia przyznane mu w ustawie o chronię praw lokatorów (art.11ust.6). Dodatkowo wskazanie daty nie było także jednoznaczne. W ocenie Sądu Okręgowego możliwe są dwie równorzędne interpretacje pisma powódki. Pierwsza że pozwana jest uprawniona do zamieszkiwania w lokalu do 10 sierpnia 2016 roku. Druga, że data ta stanowi pierwszy dzień wypowiedzenia umowy. Oczywiście gdyby pismo kierowane było do osoby profesjonalnie zajmującej się problematyką najmu lub prawnika wykładnia tego oświadczenia woli mogłaby skłaniać do wniosku, że bardziej prawdopodobna jest pierwsza interpretacja. Jednak oświadczenie to kierowane było do najemcy – laika w tych kwestiach i oczywistym jest, że to wynajmujący lokal powinien zadbać o jednoznaczne sformułowanie treści pisma. To, iż wynajmujący sam uważał, że pismo to nie stanowi wypowiedzenie w świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów wynika wprost z tego, iż po pierwsze do pozwanej skierowane kolejne pismo z wypowiedzeniem, które z kolei nie wywarło skutków z powodu braku podpisu powódki, a po drugie sama powódka nie powoływała się na fakt doręczenia pozwanej pisma, na którym opiera obecnie zarzuty apelacyjne , zaś dowód z tego pisma przedstawiła pozwana.

Reasumując wypowiedzenie umowy nie było jednoznaczne, nie wskazywało konkretnej i możliwej do weryfikacji przyczyny, co jest niezbędne stosownie do brzemienia art. 11 ustawy OPL.

Mając na uwadze duże obostrzenia jakie stawiane są wypowiedzeniu umowy w omawianym trybie w ustawie o ochronie praw lokatorów, tak z zakresie okresu wypowiedzenia i wskazywania przyczyny wypowiedzenia nie ma możliwości aby uznać, iż do wypowiedzenia doszło w sposób dorozumiany, bądź omówione braki zostały sanowane przez kolejne pisma doręczane pozwanej.

Skoro nie doszło do wypowiedzenia umowy trafnie Sad Rejonowy uznał, że powódce nie przysługuje odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwaną.

Wobec powyższego apelacja powódki podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c., zaś o kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł w myśl art.98 §1 i 3 k.p.c.

/SSO Małgorzata Kończal/ /SSO Rafał Krawczyk/ /SSO Jadwiga Siedlaczek /