Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IX Ca 522/17

POSTANOWIENIE

Dnia 19 października 2018 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Jacek Barczewski (spr.)

Sędziowie:

SO Krystyna Skiepko

SO Mirosław Wieczorkiewicz

Protokolant:

st. sekr. sąd. Agnieszka Najdrowska

po rozpoznaniu w dniu 19 października 2018 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z wniosku (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O., A. M., B. M., Z. W. (1), M. W., Z. K. (1), R. S. (1), M. S. (1), Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O.

z udziałem Województwa (...) w O., (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W., (...) Związku Zawodowego (...) z siedzibą w G. - Regionu (...)- (...) w O., (...) Sportowego Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., H. L., M. D. (1), S. H. (1), A. H. (1) i E. M. (1)

o zniesienie współwłasności

na skutek apelacji wnioskodawców oraz uczestników: (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W., H. L., S. H. (1) i A. H. (1)

od postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 8 grudnia 2016 r., sygn. akt I Ns 451/12,

p o s t a n a w i a:

uchylić zaskarżone postanowienie w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Olsztynie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Krystyna Skiepko Jacek Barczewski Mirosław Wieczorkiewicz

Sygn. akt IX Ca 522/17

UZASADNIENIE

(...) Spółka z o.o. w O., M. W., Z. W. (1), B. M., A. M., Z. K. (1), (...) Spółka z o.o. w O., M. S. (1), R. S. (1) – wnieśli o zniesienie współwłasności stanowiącego odrębną od gruntu nieruchomość budynku administracyjno - usługowego posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przy ul. (...) w O., dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr OL (...), poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali, w ten sposób, że:

a) lokal użytkowy nr (...) położony w piwnicy składający się ze sklepu oznaczonego numerem (...), magazynu ozn. nr (...) sanitariatu ozn. nr (...) przedsionka ozn. nr (...) o łącznej powierzchni 83,19 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością M. D. (1);

b) lokal użytkowy nr (...) położony na parterze składający się z biura oznaczonego numerem (...) korytarza ozn. nr (...), biura ozn. nr (...), zmywalni ozn. nr (...)WC ozn. nr (...) szatni ozn. nr (...)chłodni ozn. nr (...), korytarza ozn. nr (...), korytarza ozn. nr (...), sklepu ozn. nr (...) magazynu ozn. nr (...) magazynu ozn. nr(...), kuchni ozn. nr (...), zaplecza ozn. nr(...), magazynu ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 209,61 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością H. L.;

c) lokal użytkowy nr (...) położony na parterze składający się ze sklepu oznaczonego numerem (...) WC ozn. nr (...) i zaplecza ozn. nr 0.30 o łącznej powierzchni 70,81 m^{(
2)}, stanie się wyłączną własnością H. L.;

d) lokal użytkowy nr (...) położony na parterze składający się z sali operacyjnej oznaczonej numerem (...) zaplecza ozn. nr (...), magazynu ozn. nr (...) WC ozn. nr (...), zaplecza ozn. nr (...) wiatrołapu ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 123,57 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością H. L.;

e) lokal użytkowy nr (...) położony na pierwszym piętrze składający się z galerii oznaczonej nr(...) sali konferencyjnej ozn. nr(...) korytarza I ozn. nr (...), korytarza II ozn. nr (...) pokoju lekcyjnego ozn. nr (...)pomieszczenia socjalnego ozn. nr (...), magazynu ozn. nr(...) sali lekcyjnej ozn. nr (...), pokoju dyrektora ozn. nr (...) sali konferencyjnej ozn. nr (...) czytelni ozn. nr (...) pomieszczenia biurowego o nr(...), sanitariatów ozn. nr (...), przedsionka ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 413,88 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością Województwa (...);

f) lokal użytkowy nr (...) położony na drugim piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...), archiwum ozn. nr (...) sanitariatów ozn. nr(...) i (...)i korytarza ozn. nr (...) o łącznej powierzchni 421,50 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością (...) na (...) SA w W.;

g) lokal użytkowy nr (...) położony na trzecim piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...) sali konferencyjnej ozn. nr(...) o łącznej powierzchni 279,96 m^{(
2)}, stanie się wyłączną własnością Regionu (...)- (...) w O.;

h) lokal użytkowy nr (...) położony na trzecim piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr(...)i pomieszczenia ksero ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 94 m^{(
2)}, stanie się wyłączną własnością na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej B. M. i A. M.;

i) położone na trzecim piętrze sanitariaty ozn. nr (...)i korytarz ozn. nr(...) o łącznej powierzchni 50,41 m^{(
2)}, staną się częścią nieruchomości wspólnej;

j) lokal użytkowy nr (...) położony na czwartym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...)sanitariatów ozn. nr (...) oraz pomieszczenia gospodarczego o nr (...) korytarza ozn. nr (...) i sekretariatu ozn. nr (...) o łącznej powierzchni 405,61 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością (...) Sportowego Spółki z o.o. w W.;

k) lokal użytkowy nr (...) położony na piątym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr(...) i sanitariatów ozn. nr(...) korytarza ozn. nr (...), pomieszczenia ksero ozn. nr (...) i przedsionka ozn. nr(...) o łącznej powierzchni 424,19 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością (...) Spółka z o.o. w O.;

1) lokal użytkowy nr (...) położony na szóstym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...) o łącznej powierzchni 30,20 m², stanie się współwłasnością w częściach ułamkowych po '/2 (jednej drugiej) M. W. i Z. W. (1);

m) lokal użytkowy nr (...) położony na szóstym piętrze składający się z pomieszczenia biurowego ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 31,32 m², stanie się wyłączną własnością na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej M. S. (1) i R. S. (1);

n) lokal użytkowy nr (...) położony na szóstym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...) o łącznej powierzchni 61.45 m², stanie się wyłączną własnością na prawach ustawowej wspólności małżeńskiej A. H. (1) i S. H. (1);

o) lokal użytkowy nr (...) położony na szóstym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr:(...)o łącznej powierzchni 61,79 m², stanie się stanie się współwłasnością w częściach ułamkowych po Vi (jednej drugiej) M. W. i Z. W. (1);

p) lokal użytkowy nr (...) położony na szóstym piętrze, składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...), o łącznej powierzchni 46,51 m², stanie się wyłączną własnością Z. K. (1);

q) lokal użytkowy nr (...) położony na szóstym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych oznaczonych numerami (...) pomieszczenia socjalnego ozn. nr (...), korytarza ozn. nr(...) i łazienki ozn. nr(...)po jego przebudowie stosownie do żądania opisanego w pkt. 2 niniejszego wniosku przypadnie na wyłączną własność E. M. (1);

r) położone na szóstym piętrze sanitariaty ozn. nr (...) i korytarza oznaczonego nr (...)o łącznej powierzchni 62,45 m^{(
2)} staną się częścią nieruchomości wspólnej;

s) lokal użytkowy nr (...) położony na siódmym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych ozn. nr (...) i sanitariatów oznaczonych numerami (...)korytarza ozn. nr (...), sekretariatu ozn. nr (...), aneksu kuchennego ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 404,04 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) spółka z o.o. w O.;

t) lokal użytkowy nr (...) położony na ósmym piętrze składający się z pomieszczeń biurowych o nr (...)sanitariatów ozn. nr (...) i korytarza ozn. nr (...)o łącznej powierzchni 407,80 m^{(

2)}, stanie się wyłączną własnością (...) Sportowego spółki z o.o. w W..

Jednocześnie wnioskodawcy wnieśli o podział pomieszczeń piwnicznych w następujący sposób:

a) pomieszczenia piwniczne nr (...) staną się pomieszczeniami przynależnymi lokalu użytkowego nr (...), natomiast pomieszczenia piwniczne nr (...)staną się pomieszczeniami przynależnymi lokalu użytkowego nr (...), które przypadną na wyłączną własność (...) Sportowemu spółce z o.o. w W.;

b) pomieszczenie piwniczne nr(...) stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalu użytkowemu nr (...), który przypadnie na wyłączną własność (...) na (...) SA w W.;

c) pomieszczenia piwniczne nr (...) staną się pomieszczeniami przynależnymi lokalu użytkowemu nr (...). który przypadnie na wyłączną własność Wojewódzkiemu Przedsiębiorstwu Usług (...) spółce z o.o. w O.;

d) pomieszczenia piwniczne nr (...)i korytarz nr (...)staną się częścią nieruchomości wspólnej;

e) pomieszczenia piwniczne nr (...)staną się pomieszczeniami przynależnymi lokalu użytkowemu nr (...), który przypadnie na wyłączną własność (...) spółce z o.o. w O.;

f) pomieszczenia piwniczne nr(...) staną się pomieszczeniami przynależnymi lokalu nr (...), który przypadnie na wyłączną własność na prawach ustawowej wspólności małżonków M. W. i Z. W. (1);

g) pomieszczenie piwniczne nr(...) stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalowi nr (...), który przypadnie na wyłączną własność Województwu (...);

h) pomieszczenie piwniczne nr (...) stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalowi, który przypadnie na wyłączną własność E. M. (1);

i) pomieszczenie piwniczne nr (...) stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalowi nr (...), który przypadnie na wyłączną własność A. H. (1) i S. H. (1);

j) pomieszczenie piwniczne nr (...)stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalom: nr (...). który przypadnie na wyłączną własność Z. K. (1);

k) pomieszczenie piwniczne nr (...) stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalom, nr (...) który przypadnie na wyłączną własność M. S. (1) i R. S. (1);

1) pomieszczenie piwniczne nr (...)stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalom, nr (...) który przypadnie na wyłączną własność B. M. i A. M.;

m) pomieszczenie piwniczne nr (...)stanie się pomieszczeniem przynależnym lokalowi nr (...), który przypadnie na wyłączną własność Regionowi (...)- (...) w O.; przy czym podział nastąpi bez spłat i dopłat.

Dodatkowo wnioskodawcy wnieśli o nakazanie E. M. (1) przywrócenie szóstego piętra wyżej oznaczonego budynku do stanu istniejącego przed przebudową tego piętra w październiku 2004 roku poprzez usunięcie wszystkich zamontowanych w korytarzu tego piętra przegród w postaci drzwi drewnianych zamykających dostęp do klatki schodowej ewakuacyjnej, drzwi drewnianych zamontowanych bezpośrednio w wejściu do klatki schodowej, ścianek działowych zamykających dostęp z korytarza do okna na szczycie budynku oraz przywrócenie ścianek działowych oddzielających korytarz od pomieszczeń biurowych nr (...).

Wnioskodawcy wnieśli również o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając wniosek wnioskodawcy wskazali, że wraz z uczestnikami H. L., M. D. (1), Województwem (...) w O., (...) Zakładem (...) na (...) S.A. w W., (...) Związkiem Zawodowym (...) w G. - Region (...)- (...) w O., (...) Sportowym Spółka z o.o. w W., S. H. (1), A. H. (1) i E. M. (1) są współużytkownikami wieczystymi gruntu położonego przy ul. (...) w O. i współwłaścicielami posadowionego na nim budynku administracyjno - usługowego stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr OLI (...). Każdy ze współwłaścicieli korzysta z przypadającej na niego powierzchni budynku stanowiącego współwłasność stosownie do ukształtowanego na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat poprzez czynności dorozumiane podziału do używania. Podział ten nie jest kwestionowany przez współwłaścicieli z wyjątkiem stanu istniejącego na szóstym piętrze, po jego samowolnej przebudowie przez E. M. (1) w październiku 2004 r. Większość ze współwłaścicieli postanowiła znieść łączący ich stosunek współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w trybie art. 11 ustawy o własności lokali. Każdy z projektowanych lokali, z wyjątkiem lokalu, którym ma przypaść na wyłączną własność E. M. (1), objęty jest stosownym zaświadczeniem o samodzielności lokalu. Nie ma jednak zgody na zniesienie współwłasności nieruchomości w trybie umownym. Wnioskodawcy wnieśli, aby sposób zniesienia współwłasności nieruchomości poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali odpowiadał istniejącemu podziałowi do korzystania i tym samym treści zaświadczeń o samodzielności lokali Wnioskodawcy wskazali, że najważniejszą przyczyną braku zgody na umowne zniesienie współwłasnej nieruchomości jest fakt, że jeden ze współwłaścicieli - E. M. (1) - wbrew woli pozostałych anektowała część przylegającego do jej pomieszczeń na szóstym piętrze korytarza, tzn. w październiku 2004 r. zabudowała ten korytarz traktując go tak, jakby korytarz stanowił część pomieszczeń, z których korzysta na zasadzie wyłączności. Podczas przebudowy E. M. (1) poza montażem drzwi, usunęła ścianki działowe pomiędzy pomieszczeniami nr(...) oraz dobudowała nowe ścianki działowe. Współwłaściciele wzywali uczestniczkę do usunięcia tychże naruszeń, a także podejmowali interwencję w (...) Inspektoracie Nadzoru Budowlanego.

Uczestnik - Województwo (...) w O. - w odpowiedzi na wniosek nie zakwestionował przedmiotowego wniosku.

Uczestnik (...) Związek Zawodowy (...) w G. - Region (...) w O. nie wyraził zgody na zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości i ustanowienie odrębnych własności lokali na warunkach przedstawionych przez wnioskodawców.

Uzasadniając swoje stanowisko uczestnik wskazał, iż z posiadanych przez niego dokumentów wynika, że użytkowany lokal posiada powierzchnie 333,30 m²a nie jak podają wnioskodawcy 279,96 m². Dodatkowo uczestnikowi została przyznana piwnica o pow. 47,6 m², do której wnioskodawcy nie odnieśli się we wniosku.

Uczestnik (...) Zakład (...) na (...) S.A. w W. przychylił się do wniosku. Jednocześnie wniósł o ustalenie stosownych spłat i dopłat w związku ze zniesieniem współwłasności. Dodatkowo uczestnik wniósł o zasadzenie na jego rzecz kosztów postępowania – w tym kosztów zastępstwa procesowego – według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniósł, iż nieruchomość została nabyta w dniu 4 lutego 1993r. na podstawie aktu notarialnego rep. (...)nr (...), w którym stwierdzono, że będący przedmiotem sprzedaży udział we współwłasności budynku odpowiada użytkowaniu drugiego piętra tego budynku o pow. użytkowej 361 m². Wymieniona w akcie powierzchnia nie zawiera powierzchni korytarza, która wynosi 61,49 m². Zgodnie z wnioskiem wnioskodawców korytarz miałby stać się częścią wyodrębnionego na rzecz (...) S.A. lokalu. W ocenie uczestnika wniosek, aby podział nieruchomości odbył się bez spłat i dopłat jest przedwczesny, gdyż we wniosku nie określono wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, jaka miałby się wiązać z wyodrębnianym na rzecz każdego współwłaściciela lokalem. W chwili obecnej nie można stwierdzić, że wyodrębniany na rzecz (...) S.A. lokal nr (...) o pow. 421,5 m² wiązać się będzie z udziałem w nieruchomości wspólnej w identycznym ułamku, jaki obecnie posiada uczestnik jako współwłaściciel nieruchomości, czyli (...).

Uczestniczka E. M. (1) w odpowiedzi na wniosek przychyliła się do wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości. Ponadto wniosła o ustanowienie odrębnej własności lokalu – Kancelarii Notarialnej - w ten sposób, że lokal użytkowy nr (...) położony na VI piętrze budynku składa się z pomieszczeń oznaczonych numerami: (...) o łącznej pow. 132,16 m^{(

2)}, zaś położone na VI piętrze sanitariaty oznaczone numerami (...) oraz korytarz oznaczony numerem(...)stanowić będą cześć wspólną budynku. Uczestniczka wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie uczestniczka podała, iż jedynym powodem wstrzymania remontu należącego do niej lokalu był brak zgłoszenia zamiaru prowadzenia remontu do Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta w O.. Decyzją z dnia 31 sierpnia 2004r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na wznowienie robót remontowo – budowlanych w lokalu uczestniczki. Ze zgromadzonej w toku remontu dokumentacji wynika, że prace budowlane zostały przeprowadzone prawidłowo, skutkiem czego decyzją z dnia 19 listopada 2004r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał pozwolenie na użytkowanie niniejszego lokalu. Uczestniczka wskazała również, że rozpoczynając działalność w 1993r. celowo wybrała pomieszczenia na końcu VI piętra, tak aby lokal kancelarii mógł być oddzielony od reszty piętra. Przejawem tego było zamontowanie w roku 1996r. elektrycznej żaluzji dokładnie w tym miejscu gdzie teraz są drzwi. Wstawienie drzwi w miejsce żaluzji nie pogorszyło a wręcz polepszyło warunki panujące na piętrze, bowiem przed tą zmianą uczestniczka miała małą poczekalnię, skutkiem czego jej klienci oczekiwali na całym korytarzu, co było przedmiotem zastrzeżeń uczestnika S. H. (1). Uczestniczka nadmieniła także, że drzwi do jej kancelarii zostały wykonane w taki sposób, że w razie zagrożenia droga ewakuacyjna zostanie otwarta.

Uczestniczka H. L. w odpowiedzi na wniosek wniosła o zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że lokal użytkowy nr (...) o pow. 202,9 m² stanowić będzie własność uczestniczki, zaś piwnica o pow. 68,35 m² stanowić będzie przynależność lokalu. Wniosła również o zasadzenie od wnioskodawców na jej rzecz różnicy pomiędzy wartością udziału wynikającą z aktu notarialnego a wartością lokalu powstałego w wyniku podziału dokonanego w niniejszym postępowaniu. Ponadto wniosła o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu wskazała, że we wniosku pominięty został udział uczestniczki w piwnicach i nie wskazano części wspólnych i wysokości ich udziału zgodnie z ustawą o własności lokali. Podała, że aktem notarialnym rep. A nr (...) z dnia 24 marca 1993r. nabyła umową sprzedaży od Biura (...) w O. udział wynoszący (...) w prawie użytkowania wieczystego gruntu położonego w O. przy ul. (...) o pow. 64 m² oraz własność budynku usytuowanego na tym gruncie, a stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Zgodnie z § 5 aktu uczestniczka nabyła udział o pow. użytkowej 386 m² obejmujący pomieszczenia na parterze budynku oraz 104,81 m² piwnicy, z czego użytkowane jest 68,35 m² . W obecnym stanie faktycznym powierzchnia lokalu użytkowego na parterze wynosi 202,9 m².

Z. W. (1), działający na rzecz współwłaścicieli nieruchomości położonej w O. przy ulicy (...), wniósł o zasądzenie od pozwanej H. L. kwoty 51.200,24 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

Uzasadniając swoje żądanie wskazał, że wraz z pozwaną są współużytkownikami wieczystymi gruntu położonego przy ulicy (...) w O. i współwłaścicielami posadowionego na nim budynku administracyjno-usługowego, stanowiącego odrębną nieruchomość, przy czym udział pozwanej w dniu wniesienia pozwu tj. 29 września 2010 r. wynosił (...), zaś przed sprzedażą przez nią części udziału w dniu 17 czerwca 2009 r. wynosił 165/100. Strona powodowa wyjaśniła, iż pozwana uchyla się od wynikającego z art. 207 k.c. obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z wymienioną w pozwie nieruchomością, w ten sposób, że odmawia zapłaty m.in. kosztów związanych z budynkiem stanowiącym współwłasność: opłat za ogrzewanie, monitorowanie, wynagrodzenie administratora, konserwacja budynku itp. Nadto powód wskazał, że H. L. odmawia również zapłaty kosztów, które są związane bezpośrednio z częścią budynku, którą wyłącznie użytkuje pozwana, jak również nie reguluje ona składek na fundusz inwestycyjno -remontowy, który został utworzony od dnia 16 kwietnia 2007 r. Powód wskazał, że zaległości pozwanej z tytułu wskazanych powyżej opłat i należności wynoszą 43.396,51 zł. Powód dokonał kapitalizacji odsetek od tej kwoty na dzień 28 września 2010 r. w kwocie 7803,73 zł.

W odpowiedzi H. L. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego i pełnomocnictwa wg norm przepisanych. Strona pozwana zarzuciła brak legitymacji procesowej powoda, wskazując, iż czynności zachowawcze (a zwłaszcza roszczenia zachowawcze) podejmowane samodzielnie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli dotyczą naruszenia (zagrożenia) prawa ze strony osób trzecich i mogą być skierowane tylko wobec osób trzecich. W ocenie strony pozwanej nie można tej konstrukcji zastosować w stosunku wewnętrznym współwłasności, co skutkuje właśnie brakiem legitymacji procesowej po stronie powodowej. Ponadto pozwana wskazała, iż w jej ocenie powód w żaden sposób nie wykazał i nie udowodnił, że wydatki, przedstawione w rachunkach przedłożonych przez powoda zostały poniesione i dotyczyły przedmiotowej nieruchomości. Niezależnie od tego pozwana zarzuciła również, iż uchwały podjęte w trybie ustawy o lokalach są wadliwe i nie mogą stanowić podstawy prawnej roszczenia. Strona pozwana wskazała, iż z uwagi na fakt, iż powód nie przedstawił dowodów ponoszenia ciężarów, dowodów zapłaty ani zgody wszystkich właścicieli potrzebnej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powództwo w ocenie pozwanej należy uznać za bezzasadne i podlegające oddaleniu. Pozwana wskazała, że część faktur została opłacona.

W piśmie procesowym z dnia 12 stycznia 2011 r. pozwana podniosła zarzut potrącenia kwoty 54.332,71 zł, podając, że suma pożytków z rzeczy wspólnej wg faktur wystawionych za miesiąc marzec 2010 r. wynosiła 9.146,95 zł brutto, co po pomnożeniu przez 12 miesięcy i 3 lata stanowi kwotę 329.289,12 zł, z czego pozwana wskazuje, że cześć pożytków przypadająca na udział pozwanej to kwota właśnie 54.332,71 zł. Pozwana również podniosła, że wykonała część robót remontowych we własnym zakresie oraz że nie korzysta z ochrony.

Następnie Z. W. (1), B. M., A. M., (...) spółki z o.o. w O., M. S. (1) i R. S. (1) wnieśli o rozstrzygnięcie, w trybie art. 618 § 1 k.p.c., o roszczeniach współużytkowników wieczystych gruntu i współwłaścicieli posadowionego na tym gruncie budynku w stosunku do H. L. z tytułu posiadania wyżej oznaczonych nieruchomości w okresie od 1 lipca 2010 r. do dnia 30 czerwca 2012 r. w kwocie 51.985,80 zł wraz z odsetkami ustawowymi.

Wnioskodawcy wskazali, że uczestniczka w dalszym ciągu odmawia ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności zachodzi konieczność rozstrzygnięcia o roszczeniach współwłaścicieli w stosunku do niej z tytułu posiadania rzeczy.

Wnioskodawcy i uczestnicy ostatecznie zmodyfikowali żądanie pismem z dnia 10 sierpnia 2016r. domagając się zasądzenia na ich rzecz od H. L. kwoty 152.768,03 zł za okres do 30 czerwca 2016 r. Wnioskodawcy wskazali, że z żądanej kwoty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przypada 128.256,41 zł, natomiast na nieopłacony przez uczestniczkę fundusz remontowy kwota 24.511,62 zł.

Ostatecznie żaden z uczestników – poza (...) Zakładem (...) na (...) S.A. w W. – nie był zainteresowany otrzymaniem za dopłatą jakiejkolwiek dodatkowej powierzchni poza zajmowanymi nabytymi lokalami.

Postanowieniem z dnia 8 grudnia 2016r. Sąd Rejonowy w Olsztynie, w sprawie I Ns 451/12 postanowił:

I. ustanowić odrębną własność lokali położonych w budynku nieruchomości położonej przy ulicy (...) w O., dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą o nr (...), wydzielając w budynku według oznaczeń i rzutów zawartych w opinii biegłego J. K. (1) k. 664-769 akt niniejszej sprawy stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia, zgodnie z oznaczeniami i rzutami na kartach akt szczegółowo wskazanych przy lokalach:

1) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 82,4 m² (k. 692-693 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

2) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 200,8 m² (k. 694-695 akt) z przynależnymi pomieszczeniami nr (...) o powierzchni użytkowej 101,4 m² (k. 692-693), o łącznej powierzchni użytkowej 302,2 m² – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

3) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 69,9 m² (k. 694-695 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

4) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 114,1 m² (k. 694-695 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

5) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 406,4 m² (k. 696-697 akt) z przynależnymi pomieszczeniami nr(...) o powierzchni użytkowej 82,3 m²(k. 692-693), o łącznej powierzchni użytkowej 488,7 m² – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

6) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 418,3 m² (k. 698-699 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

7) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 289,1 m² (k. 700-701 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

8) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 98,8 m² (k. 700-701 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

9) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 403,2 m² (k. 702-703 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

10) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 361,4 m² (k. 704-705 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

11) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 29,9 m² (k. 706-707 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

12) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 31,3 m² (k. 706-707 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

13) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 62,7 m² (k. 706-707 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

14) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 126,9 m² (k. 706-707 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

15) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 61,6 m² (k. 706-707 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

16) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 46,6 m² (k. 706-707 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

17) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 364,7 m² (k. 732-733 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...),

18) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 347,2 m² (k. 734-735 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą – dalej jako lokal nr (...).

II. dokonał zniesienia współwłasności powyższej nieruchomości w ten sposób, że lokale opisane w punkcie I przyznał:

1) M. D. (1) lokal nr (...),

2) H. L.:

-: lokal nr (...),
-: lokal nr (...),
-: lokal nr (...),

3) Województwu (...) w O. lokal nr (...),

4) (...) S.A. w W. lokal nr (...),

5) (...) Związkowi Zawodowemu (...) w G. - Region (...)- (...) w O. lokal nr (...),

6) A. M. i B. M. na prawach ustawowej wspólności majątkowej lokal nr (...),

7) (...) Sportowemu Spółka z o.o. w W.:

-: lokal nr (...),
-: lokal nr (...),

8) (...) Spółka z o.o. w O. lokal nr (...),

9) Z. W. (1) i M. W. na prawach ustawowej wspólności majątkowej:

-: lokal nr (...),
-: lokal nr (...),

10) R. S. (1) i M. S. (1) na prawach ustawowej wspólności majątkowej lokal nr (...),

11) S. H. (1) i A. H. (1) na prawach ustawowej wspólności majątkowej lokal nr (...),

12) E. M. (1) lokal nr (...),

13) Z. K. (1) lokal nr (...),

14) Wojewódzkiemu Przedsiębiorstwu Usług (...) Spółka z o.o. w O. lokal nr (...)

bez wzajemnych dopłat za wyjątkiem lokalu nr (...),

III. zasądził od (...) S.A. w W. tytułem dopłat następujące kwoty na rzecz:

1. M. D. (1) – 3.455,05 zł,

2. H. L. – 20.386,48 zł,

3. Województwa (...) w O. – 20.491,31 zł,

4. (...) Związku Zawodowego (...) w G. - Region (...)- (...) w O. – 12.122,04 zł,

5. A. M. i B. M. – 4.142,71 zł,

6. (...) Sportowego Spółka z o.o. w W. – 31.464,46 zł,

7. (...) Spółka z o.o. w O. – 15.153,59 zł,

8. Z. W. (1) i M. W. – 3.836,61 zł,

9. R. S. (1) i M. S. (1) – 1.312,42zł,

10. S. H. (1) i A. H. (1) – 2.629,03 zł,

11. E. M. (1) – 5.320,95 zł,

12. Z. K. (1) – 1.953,95 zł,

13. Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) Spółka z o.o. w O. – 15.291,96 zł.

IV. zasądził od H. L. tytułem zwrotu wydatków następujące kwoty na rzecz:

1. M. D. (1) – 2.857,08 zł,

2. Województwa (...) w O. – 16.944,82 zł,

3. (...) S.A. w W. – 14.503,83 zł,

4. (...) Związku Zawodowego (...) w G. - Region (...)- (...) w O. – 10 024,04 zł,

5. A. M. i B. M. – 3.425,72 zł,

6. (...) Sportowego Spółka z o.o. w W. – 26.018,82 zł:

7. (...) Spółka z o.o. w O. – 12.530,92 zł,

8. Z. W. (1) i M. W. – 3.172,60 zł,

9. R. S. (1) i M. S. (1) – 1.085,27zł,

10. S. H. (1) i A. H. (1) – 2.174,01 zł,

11. E. M. (1) – 4.400,04 zł,

12. Z. K. (1) – 1.615,77 zł,

13. Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) Spółka z o.o. w O. – 12.645,34 zł.

V. w pozostałym zakresie oddalił wnioski wnioskodawców i uczestników,

VI. rozstrzygnął zasadę poniesienia przez wnioskodawców i uczestników kosztów postępowania, w tym nieuiszczonych kosztów sądowych, w ten sposób, że obciążyć wszystkich kosztami sądowymi (w szczególności opłatami sadowymi i kosztami wynagrodzenia biegłych) stosownie do przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej każdego: nieuiszczone koszty do wysokości udziałów należy ściągnąć od nich, zaś w razie nadpłaty względem udziałów zasądzić od pozostałych stosownie do wysokości udziałów, stwierdzając, że w pozostałej części (w szczególności co do kosztów zastępstwa procesowego) każdy ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, pozostawiając szczegółowe rozliczenie referendarzowi sądowemu.

Postanowieniem z dnia 27 grudnia 2016 r. sprostowano oczywistą omyłkę pisarską w postanowieniu z dnia 8 grudnia 2016 r. w ten sposób, że w punkcie I podpunkt 10 w miejsce (k. 704-705) wpisano (k. 728-729).

Postanowieniem z dnia 27 grudnia 2016r. sprostowano oczywistą omyłkę pisarską w postanowieniu z dnia 8 grudnia 2016r. w ten sposób, że w pkt I podpunkcie 5 po słowach „lokal nr (...)” dodano „ustalając wielkość udziału przysługującego Skarbowi Państwa we własności nieruchomości objętej powyższą księga wieczystą na (...)”.

Rozstrzygnięcie zostało poprzedzone następującymi ustaleniami faktycznymi:

Wnioskodawcy oraz uczestnicy są współużytkownikami wieczystymi gruntu położonego przy ul. (...) w O. i współwłaścicielami posadowionego na nim budynku administracyjno - usługowego stanowiącego odrębną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Zgodnie z dotychczasowymi wpisami w księdze wieczystej właścicielem gruntu tej nieruchomości w 865/1000 części jest Skarb Państwa, zaś w 135/1000 części Województwo (...).

Użytkownikami wieczystymi gruntu tej nieruchomości na udziale Skarbu Państwa oraz współwłaścicielami części budynku stanowiącej odrębną nieruchomość w łącznym udziale (...) części są:

- (...) Zakład (...) na (...) S.A. w W. w udziale wynoszącym (...)

- H. L. w udziale wynoszącym (...)

- (...) Spółka z o.o. w O. w udziale wynoszącym (...)

- Z. K. (1) w udziale wynoszącym (...)

- (...) Związek Zawodowy (...) w G. - Region (...)- (...) w O. w udziale wynoszącym (...)

- M. W. i Z. W. (1) w udziale wynoszącym (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

- M. S. (1) i R. S. (1) w udziale wynoszącym (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

- M. W. i Z. W. (1) w udziale wynoszącym (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

- (...) Spółka z o.o. w W. w udziale wynoszącym (...)

- Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług (...) Spółka z o.o. w O. w udziale wynoszącym (...)

- B. M. i A. M. w udziale wynoszącym (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

- E. M. (1) w udziale wynoszącym (...)

- M. D. (1) w udziale wynoszącym (...)

- S. H. (1) i A. H. (1) w udziale wynoszącym (...) na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W toku postępowania - na podstawie oznaczeń i rzutów zawartych w opinii biegłego J. K. (1) k. 664 - 769 akt sprawy – po wyliczeniu prawidłowej wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej ustalono, iż w skład spornego budynku (zgodnie z oznaczeniami i rzutami na kartach akt szczegółowo wskazanych przy lokalach) wchodzą następujące lokale:

5) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 406,4 m² (k. 696-697 akt) z przynależnymi pomieszczeniami nr (...), o powierzchni użytkowej 82,3 m²(k. 692-693), o łącznej powierzchni użytkowej 488,7 m² – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą,

10) lokal użytkowy nr (...), o powierzchni użytkowej 361,4 m² (k. 728-729 akt) – wraz ze związanym z nim udziałem (...) w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, objętej powyższą księgą wieczystą,

Sprzedaż poszczególnych udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości rozpoczęła się w roku 1991.

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 12 września 1991r. rep. A Nr (...) Sportowy Spółka z o.o. w W. nabył od Biura (...) w O. udział wynoszący 1/10 w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz udział 1/10 części prawa własności budynku na tym gruncie.

Na mocy umowy nabywający użytkować miał wydzieloną część budynku obejmującą IV piętro na V kondygnacji budynku, o pow. użytkowej 404 m² i kubaturze 1562 m³.

(...) Sportowy Spółka z o.o. w W. nabył od Biura (...) w O. ( (...) Nr (...)) udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie.

Uczestnik nabył na podstawie wskazanej umowy lokale o pow. 344 m².

Powierzchnia lokali nabytych przez (...) Sportowy Spółka z o.o. w W. wynosi w rzeczywistości 750,40 (403,2+347,2) m².

H. L. nabyła od likwidatora Biura (...) w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz prawa własności budynku na tym gruncie umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 24 marca 1993r. rep. A Nr (...).

Wskazaną umową uczestniczka nabyła lokal gastronomiczny z zapleczem, znajdujący się na parterze budynku o pow. użytkowej 386 m² oraz pomieszczenia piwniczne o pow. 188 m².

Powierzchnia lokali nabytych przez H. L. wynosi w rzeczywistości 486,2 (302,2+69,9+114,1) m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 4 lutego 1993r. rep. A Nr (...) Zakład (...) na (...) S.A. w W. nabył od likwidatora Biura (...) w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie.

Będący przedmiotem sprzedaży udział we współwłasności budynku odpowiadał użytkowaniu II pietra tego budynku o powierzchni użytkowej 361 m². Udział ten obejmował wyłącznie powierzchnię wskazanych lokali. Nie obejmował zaś powierzchni korytarza na II piętrze.

W rzeczywistości (...) Zakład (...) na (...) S.A. w W. zajmuje lokale o powierzchni 418,30 m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 8 lutego 1993r. rep. A Nr (...) Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług (...) Spółka z o.o. w O. nabyło od likwidatora Biura (...) w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz prawa własności budynku na tym gruncie.

Wnioskodawca objął lokal na VII piętrze budynku. W umowie nie określono powierzchni budynku, jaką nabył wnioskodawca.

W rzeczywistości Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług (...) Spółka z o.o. w O. zajmuje lokale o powierzchni 364,70 m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 18 marca 1993r. rep. A Nr (...) Spółka z o.o. w O. nabył od likwidatora Biura (...) w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz własności budynku na tym gruncie.

Sprzedający zobowiązał się do wydania wnioskodawcy w dniu zawarcia umowy lokal położony na V piętrze budynku o powierzchni 344 m².

Powierzchnia lokali zajmowanych przez (...) Spółka z o.o. w O. faktycznie wynosi 361,40 m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 20 kwietnia 1999r. rep. A Nr (...) Związek Zawodowy (...) w G. - Region (...)- (...) w O. przejął od Skarbu Państwa udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie.

W wykazie k. 130 akt wskazano, iż zajmowany już przez uczestnika lokal, znajdujący się na III piętrze budynku, ma pow. użytkowej 332 m².

W rzeczywistości powierzchnia lokali zajmowanych przez Region (...)- (...) w O. wynosi 289,10 m².

Decyzją Wojewody (...) z dnia 16 listopada 2000r. nr (...) – (...) stwierdzono nabycie z mocy prawa przez Województwo (...) udział wynoszący (...) w prawie własności gruntów Skarbu Państwa, położonych w O. przy ul. (...). W rzeczywistości uczestnik nabył lokale o łącznej powierzchni 488, 76 m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 6 marca 2000r. rep. A Nr (...) Z. K. (1) nabył od (...) Sp. z o.o. w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz udział (...) w prawie własności budynku na tym gruncie.

Na mocy umowy nabywający użytkować miał wydzieloną część budynku znajdującą się na VI piętrze budynku, o pow. użytkowej 871 m².

Powierzchnia lokali kupionych przez Z. K. (1) faktycznie wynosi 46,60 m².

Następnie E. M. (1) kupiła od (...) Sp. z o.o. w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania niniejszego gruntu oraz wynoszący (...) w prawie własności posadowionego na nim budynku (akt notarialny z dnia 6 marca 2000r., (...) nr (...)).

E. M. (1) na mocy wskazanej umowy nabyła lokale o łącznej powierzchni użytkowej 114,5 m².

W rzeczywistości powierzchnia lokali zajmowanych przez E. M. (1) wynosi 126,90 m².

S. H. (1) i A. H. (1) kupili od (...) Sp. z o.o. w O. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz wynoszący (...) w prawie własności budynku na tym gruncie umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 6 marca 2000r. rep. A Nr (...).

Wskazaną umową uczestnicy nabyli lokale, znajdujące się na VI piętrze budynku o pow. użytkowej 62 m².

Faktycznie K. H. i A. H. (1) zajmują lokal o powierzchni 62,70 m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 16 sierpnia 2000r. rep. A Nr (...) Z. W. (1) i R. S. (1) nabyli od (...) Sp. z o.o. w O. udziały wynoszące po 9/1000 w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie.

Na podstawie tejże umowy Z. W. (1) nabył lokal o powierzchni użytkowej 31,2 m², zaś R. S. (1) o powierzchni 32,2 m².

Nabycia tego Z. W. (1) dokonał na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej z żoną M. W., zaś R. S. (1) na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej z żoną M. S. (1).

W rzeczywistości powierzchnia lokali zajmowanych przez R. S. (1) i M. S. (1) wynosi 31,3 m².

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 20 lutego 2002r. rep. A Nr (...) Z. W. (1) kupił od R. K. (która wcześniej, jak pozostali nabywcy lokali z VI piętra, nabyła udział od (...) Sp. z o.o. w O.) udział wynoszący po 18/1000 w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie. Wnioskodawca nabył lokale o wskazanej powierzchni użytkowej wynoszącej 63,4 m². Nabycia tego Z. W. (1) dokonał na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej z żoną M. W..

Umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 31 stycznia 2006r. rep. A Nr (...) Z. W. (1) i M. W. nabyli na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej od L. Ż. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie, w umowie wskazano, że nabyli lokale o łącznej powierzchni użytkowej 99 m².

M. D. (2) nabyła od H. L. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz prawa własności budynku na tym gruncie umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 17 czerwca 2009r. rep. A Nr (...).

Na mocy umowy nabywająca użytkować miała wydzieloną część piwniczną budynku o pow. użytkowej 83,19 m².

Aktualnie powierzchnia zajmowana przez M. D. (1) wynosi 82,40 m².

Następnie A. M. i B. M. kupili od Z. W. (1) i M. W. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania niniejszego gruntu oraz w prawie własności posadowionego na nim budynku (akt notarialny z dnia 26 czerwca 2009r., (...) nr (...)). Nabycia tego dokonali na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej.

Wskazaną umową wnioskodawcy nabyli lokale, znajdujące się na III piętrze budynku o pow. użytkowej 94 m².

W rzeczywistości powierzchnia lokalu zajmowanego przez A. M. i B. M. wynosi 98,80 m².

W rzeczywistości powierzchnia lokali zajmowanych aktualnie przez Z. W. (1) i M. W. wynosi 91,50 (29,9+61,6) m².

Do wszystkich aktów notarialnych w szczególności dotyczących udziałów co do faktycznie nabywanych lokali z VI piętra oraz lokalu z III piętra nabytego ostatecznie przez A. M. i B. M. załączono szczegółowe szkice stanowiące integralną część aktów notarialnych, w których wyraźnie i jednoznacznie wskazano za nabycie jakich faktyczne lokali płacili kupujący. Wszyscy nabywcy powyższych lokali zajmują lokale zgodnie ze szkicami załączonymi do aktów notarialnych.

W nabytym przez E. M. (1) lokalu od 1993r. mieści się kancelaria notarialna uczestniczki.

W 1996r. uczestniczka zamontowała elektryczną żaluzję oddzielającą pomieszczenia kancelarii od reszty korytarza. W części korytarza oddzielonego przez uczestniczkę znajduje się klatka schodowa z oknem. Zamontowanie rolety pozbawiło pozostałych użytkowników lokali położonych na tym piętrze dostępu do okna i stworzyło konieczność sztucznego doświetlenia korytarza.

W 2004r. uczestniczka przeprowadziła remont lokalu, którego celem było m.in. powiększenie poczekalni kancelarii. Remont ten został wstrzymany z uwagi na brak zgłoszenia przez uczestniczkę zamiaru prowadzenia remontu do Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta w O.. Po dopełnieniu przez uczestniczkę wymogów formalnych decyzją z dnia 31 sierpnia 2004r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na wznowienie robót remontowo – budowlanych w jej lokalu. Następnie decyzją z dnia 19 listopada 2004r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał pozwolenie na użytkowanie niniejszego lokalu.

W trakcie remontu uczestniczka zamontowała w miejsce dotychczasowej rolety drzwi. Drzwi zostały wykonane w taki sposób, że w razie zagrożenia droga ewakuacyjna zostanie otwarta. W dniu 31 lipca 2013r. konserwator systemów zabezpieczeń przeciwpożarowych dokonał sprawdzenia prawidłowości działania rygli elektromagnetycznych w drzwiach wejściowych do kancelarii. W wyniku czynności ustalono, że system ich sterowania pracuje właściwie.

W konsekwencji eksperymentu przeciwpożarowego z dnia 19 lipca 2015r. system przeciwpożarowy uczestniczki nie zadziałał z uwagi na rozłączenie kabli w systemie. Podczas kolejnego eksperymentu w dniu 23 lipca 2015r. – po naprawieniu nieprawidłowości - system zadziałał.

Uczestniczka H. L. wybiórczo opłaca koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Odmawia partycypowania w części wydatków związanych z ochroną nieruchomości, wynagrodzeniem administratora, utrzymaniem stanu sanitarno – porządkowego części wspólnych, konserwacji budynku, monitorowania sygnalizacji przeciwpożarowej, przeglądów stanu technicznego instalacji sanitarnych oraz opłat za ogrzewanie. Uczestniczka odmawia wpłat na fundusz remontowy.

W okresie do 30 czerwca 2016r. uczestniczka nie uregulowała należności w kwocie 128.256,41 zł z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Należność z tytułu nieopłaconego przez uczestniczkę funduszu remontowego ustalona została na kwotę 24 511,62 zł.

W toku postępowania ustalono, że wartość rynkowa 1m² korytarza wynosi 3300 zł, co daje do spłaty – za dodatkowo żądany do przydzielenia przez uczestnika (...) S.A. w W. korytarz 47 m² – kwotę 155.100 zł.

W ocenie Sądu I instancji, w świetle poczynionych w sprawie ustaleń, roszczenie wnioskodawców w zakresie żądania zniesienia współwłasności jest zasadne i znajduje swe umocowanie z treści art. 210 k.c.

W ocenie Sądu Rejonowego, opinie biegłych J. K. (1), B. R. i W. B. były jednoznaczne, biegli logicznie i przekonująco ustosunkowali się co do zastrzeżeń wnioskodawców i uczestników, w związku z czym należało podzielić wnioski zawarte w opiniach.

Opinia biegłego J. K. (1) dała podstawę do ustalenia metrażu oraz doprecyzowania ostatecznego kształtu wydzielanych lokali.

Opinia biegłej B. R. dała podstawę do ustalenia wartości rynkowej 1m² korytarza.

Opinia biegłego z zakresu pożarnictwa W. B. pozwoliła rozstrzygnąć szereg wątpliwości z zakresu pożarnictwa zgłaszanych przez część wnioskodawców i uczestników.

Sąd podkreślił, iż celem postępowania o zniesienie współwłasności nie jest uzyskanie w efekcie przeprowadzenia postępowania budynku czy lokali w idealnym stanie technicznym. Istotne jest dokonanie podziału, który w niniejszej sprawie miał nastąpić – o co zgodnie wnosili wnioskodawcy i uczestnicy – przez wyodrębnienie lokali.

Sąd zwrócił uwagę, iż nie można w związku z tym bez końca analizować, czy wszystkie instalacje są sprawne, czy działają poszczególne toalety, gniazdka, oświetlenie i w tym także, czy działa instalacja awaryjnego otwierania drzwi w razie pożaru, prowadzących do kancelarii notarialnej uczestniczki E. M. (1) na VI piętrze. A działanie tej instalacji na pewnym etapie postępowania było główną osią sporu.

Sąd wskazał, iż w toku postępowania wszechstronnie przeanalizowano i potwierdzono, że taka instalacja jest i funkcjonuje.

Dodał, że nie jest możliwe i uzasadnione, a przede wszystkim nie jest celem postępowania działowego wyremontowanie budynku czy instalacji. Nawet w nowo wybudowanych budynkach jest wiele wad technicznych mniejszych czy większych. Wymóg 100-procentowej sprawności instalacji uniemożliwiłby dokonanie podziału znaczącej większości budynków. Celem postępowania jest możliwie jak najlepsze do osiągnięcia uporządkowanie kwestii własnościowych i rozliczenie dotychczasowych współwłaścicieli, a także w następnym etapie otwarcie możliwości funkcjonowania dotychczasowych współwłaścicieli w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, pozwalające na łatwiejsze załatwianie szczególnie różnego rodzaju spraw bieżących.

Sąd stwierdził, iż wysokość poniesionych przez pozostałych uczestników wydatków nie była sporna, ostatecznie nie była przez uczestniczkę – będącą profesjonalnie działającym od wielu lat przedsiębiorcą – kwestionowana. Kwestionowano brak dokumentów, które w toku postępowania zostały złożone. Żaden konkretnie wydatek nie został zakwestionowany przez uczestniczkę.

Uczestniczka H. L. kwestionowała jedynie co do zasady obciążanie jej kosztami utrzymania części wspólnych, wskazując na to, że z nich nie korzysta., kwestionując obciążanie jej kosztami utrzymania klatek schodowych, windy, z których według niej nie korzysta, ochrony.

W ocenie Sądu I instancji nie można zgodzić się jednak z tym rozumowaniem.

Po pierwsze, brak podstaw do odmiennego traktowania współwłaściciela rzeczy – co do części wspólnych nieruchomości – od traktowania właściciela lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, któremu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Rozumowanie, iż jeden ze współwłaścicieli nie płaci za określone części nieruchomości, jest ewentualnie prawidłowe jedynie co do tych części, z których na zasadzie wyłączności korzystają inny bądź inni współwłaściciele. W oczywisty sposób nie dotyczy to ogólnodostępnych – dla właścicieli – pomieszczeń, w szczególności takich jak klatki schodowe, windy, piwnice, a nawet dach budynku.

Problem odpłatności np. za windy przez mieszkańców parteru był już przedmiotem wielu orzeczeń i stanowisko judykatury w tym przedmiocie jest jednoznaczne: również mieszkańcy parteru – właściciele usytuowanych na tej kondygnacji lokali – ponoszą koszty utrzymania windy, która przecież stanowi część nieruchomości wspólnej. To samo dotyczy izolacji fundamentów, utrzymania dachu czy elewacji. Odrębne stanowisko nie daje się pogodzić z zasadami funkcjonowania współwłasności, gdzie wszyscy po prostu muszą ponieść koszty w takim zakresie, w jakim wyznaczają to przysługujące im udziały.

Oględziny dokonane w toku postępowania również potwierdziły, że ochrona budynku znaczącą liczbę kamer ma skierowaną na elewację lokali zajmowanych przez uczestniczkę H. L..

W rezultacie w żadnym zakresie nie może być wątpliwości, że uczestniczka musi zwrócić pozostałym wydatki poniesione na utrzymanie i remont nieruchomości, dokonywane na poziomie standardowego wykończenia, na zwykłym przeciętnym poziomie, co potwierdziły oględziny.

Zgłaszając zarzut potrącenia uczestniczka, zresztą, tym samym uznała wierzytelności przysługujące pozostałym uczestnikom z tytułu wydatków poniesionych na nieruchomość.

Po drugie, uczestniczka w żadnym zakresie nie wykazała, żeby którykolwiek z pozostałych uczestników pobrał pożytki. Zwrócić można już w tym miejscu uwagę, że środki te wpływają – co bezsporne – na rachunek Wspólnoty Lokalowej „39”, czyli jednostki nie posiadającej zdolności prawnej i są przeznaczane na pokrywanie kosztów funkcjonowania nieruchomości. W rezultacie nie sposób stwierdzić, żeby były w dyspozycji poszczególnych pozostałych uczestników i żeby była to należność którą można potrącić.

Po trzecie, niczym nieuzasadnione jest twierdzenie uczestniczki H. L., że pozostali uczestnicy zobowiązani są do zapłaty na jej rzecz należności z tytułu korzystania, z jakiejkolwiek części budynku w zakresie przekraczającym udział uczestniczki. W pierwszej kolejności znowu nie wykazano, żeby którykolwiek uczestnik pobrał jakiekolwiek pożytki z tego tytułu, w drugiej zaś kolejności należy podkreślić, że każdy z uczestników zajmuje jedynie określone części budynku na podstawie umowy sprzedaży bądź decyzji, często wyrysowane na załączonym do umowy szkicu i brak podstaw do obciążania go jakimikolwiek kosztami z tego tytułu.

Sąd podkreślił, że wobec braku zgody wszystkich właścicieli – w szczególności braku zgody uczestniczki H. L. – brak podstawy prawnej do żądania przez pozostałych uczestników od uczestniczki wpłat na fundusz remontowy.

W rezultacie uczestniczka H. L. musi zwrócić pozostałym uczestnikom poniesione przez nich wydatki stosownie do przysługujących im udziałów. Wyznacznikiem kwoty podlegającej zwrotowi jest iloczyn bezspornie poniesionych i wykazanych wydatków w kwocie 128.256,41 zł oraz faktycznie przysługującego udziału, gdyż nie sposób znaleźć uzasadnienia do przyznania zwrotu w innej wysokości, w szczególności według błędnych udziałów. Ewentualne nadpłaty i niedopłaty względem prawidłowych udziałów pozostali uczestnicy – którzy nie zgłosili w tym zakresie żadnych żądań – muszą rozliczyć między sobą w ramach środków wspólnie gromadzonych na wskazywanym w toku postępowania koncie w drodze stosownych korekt przyszłych wpłat.

Przechodząc do kwestii wyodrębnienia lokali, Sąd stwierdził, iż widoczna była rozbieżność pomiędzy wysokością udziałów, deklarowanym metrażem i faktycznie przyznanymi lokalami.

Dokładna analiza aktów notarialnych i decyzji stanowiących podstawę uzyskania lokali nie pozostawia najmniejszej wątpliwości, iż nie było niemal żadnej matematycznej korelacji pomiędzy wielkością „sprzedawanych czy przekazywanych udziałów” a powierzchnią lokali faktycznie nabytych przez wnioskodawców i uczestników, poza ogólną: co do zasady każde z dziesięciu kondygnacji (piwnica, parter i 8 dalszych pięter) przyjmowano jako 1/10 budynku i gruntu, mimo iż lokale faktycznie przyznawane i oznaczane w aktach notarialnych na poszczególnych kondygnacjach ewidentnie nie stanowiły po 1/10 powierzchni użytkowej budynku w rozumieniu. Wysokość udziałów w aktach notarialnych przyjmowano prawdopodobnie na oko według kryteriów, których dzisiaj nie sposób ustalić. Metraż pomieszczeń był wskazywany z mniejszą lub większą niedokładnością.

Sąd wskazał, iż jak ustalono na podstawie dokonanych oględzin oraz analizy aktów notarialnych, wszyscy wnioskodawcy i uczestnicy faktycznie zajmują lokale opisane w poszczególnych aktach notarialnych i za te konkretnie lokale zapłacili.

Poziom piwnicy, parteru i I piętra nie budził żadnych wątpliwości. Piwnice były przedmiotem zainteresowania uczestników, o ile je posiadali lub mogli otrzymać bez dopłaty. Żaden z nich nie chciał otrzymać piwnicy za dopłatą. Ostatecznie na poziomie piwnic pomieszczenia przyznano M. D. (1), H. L. i Województwu (...) w O.. Nierozdysponowane piwnice pozostały jako część wspólna nieruchomości.

Lokale na parterze i I oraz od II do IV piętra piętrze mieściły się w zakresie objętym decyzją i umowami, stąd podlegały przyznaniu w takim zakresie, w jakim były wnioskowane przez aktualnych posiadaczy bez żadnych dopłat, z wyjątkiem lokalu na II piętrze.

Co do (...) S.A. w W. w umowie wskazano sprzedaż pomieszczeń o powierzchni 361 m², gdy z udziału 1/10 wynika powierzchnia 369,9 m², a faktyczna powierzchnia lokalu z korytarzami wynosi 418,3 m², zaś bez korytarzy – 371,3 m². Stąd możliwe było przyjęcie, iż wskazany uczestnik nabył jedynie pomieszczenia bez korytarzy.

W rezultacie uczestnik musiał dopłacić za 47 m² korytarzy – kwotę 155.100 zł (3300 zł za 1 m²).

(...) Sportowemu Spółka z o.o. w W. na podstawie powyższych aktów notarialnych – umów zawartych w tej formie – na IV piętrze sprzedano pomieszczenia z korytarzami wpisując w umowie powierzchnię użytkową 404m², gdy faktycznie powierzchnia lokalu z korytarzami wynosi 403,2 m², zaś na VIII piętrze sprzedano pomieszczenia bez korytarzy wpisując w umowie powierzchnię użytkową 344 m², gdy faktycznie powierzchnia lokalu bez korytarzy wynosi 347,2 m².

Co do (...) Spółka z o.o. w O. w umowie wskazano sprzedaż pomieszczeń o powierzchni 344 m², gdy z udziału 1/10 wynika powierzchnia 369,9 m², a faktyczna powierzchnia lokalu z korytarzami wynosi 405,2 m², zaś bez korytarzy – 361,4 m². Stąd możliwe było przyjęcie, iż wskazany uczestnik nabył jedynie pomieszczenia bez korytarzy.

Co do Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) Spółka z o.o. w O. w umowie wskazano sprzedaż udziału 1/10, z którego wynika powierzchnia 369,9 m², a faktyczna powierzchnia lokalu z korytarzami wynosi 403,3 m², zaś bez korytarzy – 364,7 m². Stąd możliwe było przyjęcie, iż wskazany uczestnik nabył jedynie pomieszczenia bez korytarzy.

Odnośnie uczestników z III piętra Sąd stwierdził, że w wykazie k. 130 akt , wskazano, iż zajmowany już wówczas przez uczestnika (...) Związek Zawodowy (...) w G. - Region (...)- (...) w O. lokal, znajdujący się na III piętrze budynku, ma powierzchnię użytkową 332 m². Wykaz ten miał znaczenie w toku negocjacji między stronami umowy mających na celu ustalenie wysokości rekompensaty.

Powyższą umową zawartą w formie aktu notarialnego w dniu 20 kwietnia 1999r., rep. A Nr (...), Skarb Państwa przeniósł na rzecz uczestnika jednak jedynie udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu oraz w prawie własności budynku na tym gruncie. Udział ten sam w sobie w przeliczeniu daje prawo do powierzchni użytkowej 247,83 m².

Lokal faktycznie zajmowany przez wskazanego uczestnika ma jedynie powierzchnię 289,10 m².

W rezultacie tę powierzchnię 289,10 m²– jako mieszczącą się pomiędzy wielkością wynikającą z udziału i z powyższych rokowań – należy uznać jako nabytą przez uczestnika.

A. M. i B. M. kupili od Z. W. (1) i M. W. udział wynoszący (...) w prawie wieczystego użytkowania niniejszego gruntu oraz w prawie własności posadowionego na nim budynku (akt notarialny z dnia 26 czerwca 2009r., (...) nr (...)). Nabycia tego dokonali na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej.

Wskazaną umową wnioskodawcy nabyli lokale, znajdujące się na III piętrze budynku o pow. użytkowej 94 m².

W rzeczywistości powierzchnia lokalu zajmowanego przez A. M. i B. M. wynosi 98,80 m².

Wprawdzie uczestnik powoływał się na prawa do większej powierzchni wynikającej z udziału (...), to jednak – wobec oczywistych błędów przy wyliczaniu udziałów – uczestnikom nie można przyznać więcej niż nabyli od poprzednich właścicieli, tj. Z. W. (1) i M. W., którzy nie mogli mu sprzedać również więcej niż nabyli od poprzednich właścicieli ( N. in alium plus iuris transferre potest quam ipse habet).

Sąd I instancji podkreślił, że sprzedawca dokładnie określił w umowie sprzedaży, jakie lokale sprzedaje wskazanym uczestnikom, a do umowy jako jej integralna część został załączony szkic dokładnie wskazujący pomieszczenia, za nabycie których wskazani uczestnicy zapłacili. W rezultacie przy wyodrębnieniu lokalu uczestnicy mogą domagać się bez dopłaty jedynie faktycznie kupionych pomieszczeń. Ich powierzchnia jak podkreślono wynosi 98,80 m².

Odnośnie uczestników z VI piętra Sąd wskazał, że umowy będące podstawą nabycia udziałów w budynku co do wszystkich uczestników zostały sporządzone w identyczny sposób. W umowie wskazano sprzedawany udział w budynku, tożsamy udział w użytkowaniu wieczystym, konkretne sprzedawane pomieszczenia, ich powierzchnię, a do każdej umowy jako jej integralna część został załączony szkic dokładnie wskazujący pomieszczenia, za nabycie których wskazani uczestnicy zapłacili. Wszystkie pomieszczenia były dokładnie zaznaczone na tym szkicu. W szczególności co do uczestniczki E. M. (1) jednoznacznie na szkicu wskazano, że sprzedawany jest jej lokal w zakresie, w jakim zajmuje do dzisiaj, a więc także z częścią korytarza, o który w sprawie toczył się największy spór. W rezultacie rozstrzygnięcie musiało uwzględniać to, co faktycznie nabyła uczestniczka. Przesłuchani w sprawie świadkowie jednoznacznie potwierdzili, iż od początku ten lokal był wyodrębniony razem z częścią korytarza w takim zakresie, w jakim funkcjonuje do dzisiaj.

W rezultacie uczestnikom mogły zostać przyznane lokale o powierzchniach wyliczonych przez biegłego.

Sąd wskazał, iż wyodrębnienie lokali i przyznanie ich poszczególnym uczestnikom skutkowało zasądzeniem dopłat od (...) S.A.

W dalszej kolejności Sąd wskazał, że uczestniczka H. L. musi zwrócić pozostałym uczestnikom poniesione przez nich wydatki stosownie do przysługujących im udziałów. Wyznacznikiem kwoty podlegającej zwrotowi jest iloczyn bezspornie poniesionych i wykazanych wydatków w kwocie 128.256,41 zł oraz faktycznie przysługującego udziału.

Dalej idące wnioski Sąd oddalił, a o kosztach rozstrzygnął w myśl art. 108 w zw. z art. 13§2 k.p.c. uwzględniając reguły z art. 520 k.p.c.

Powyższe postanowienie apelacją zaskarżyli zarówno wnioskodawcy ja też uczestnicy postępowania.

Wnioskodawca N. (...) Biuro (...). o.o. w O. zaskarżył orzeczenie w części tj. w pkt IV podpunkt 7 oraz pkt V, w zakresie w jakim Sąd Rejonowy w Olsztynie:

a) oddalił żądanie zasądzenia od uczestniczki H. L. zaległości tej uczestniczki w płatach na fundusz remontowy nieruchomości przy ul. (...) w O. w kwocie 24.511,62 zł, z czego na skarżącą spółkę przypada kwota 2394,78 zł (tj. (...) z 24.511,62 zł),

b) oddalił żądanie zasądzenia odsetek ustawowych od zaległości płatniczych uczestniczki H. L., których dotyczy pkt IV sentencji zaskarżonego postanowienia, tj. zaległości płatniczych w kosztach utrzymania nieruchomości przy ul. (...) w O..

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1. naruszenie art. 199 k.c. i art. 207 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie poprzez uznanie, że H. L. nie jest obowiązana dokonać zaległych wpłat na poczet funduszu remontowego nieruchomości przy ul. (...) w O., ponieważ nie wyraziła zgody n powstanie tego funduszu,

2. naruszenie art. 481 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie poprzez oddalenie wniosku o zasądzenie odsetek ustawowych od zaległości H. L. z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości , których dotyczy pkt IV postanowienia, przy czym przyczyna nieuwzględnienia tego wniosku nie została wskazana w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Skarżący domagał się:

1. zmiany pkt IV podpunkt 7) sentencji zaskarżonego postanowienia poprzez zwiększenie kwoty zasądzonej od H. Z.-L. na rzecz (...) spółki z o.o. z/s w O. z kwoty 12.530,92 zł do kwoty 14.925,70 zł, tj. o kwotę 2394,78 zł oraz zasądzenie od uczestniczki H. L. na rzecz tej spółki odsetek ustawowych w sposób szczegółowo wskazany w treści środka zaskarżenia,

2. zasądzenia kosztów procesowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych,

3. zwrotu nadpłaconej opłaty sądowej od apelacji w zakresie kwoty 499,25 zł w przypadku uznania, że niniejsza apelacja podlega opłacie stosunkowej od wartości przedmiotu zaskarżenia, a nie opłacie stałej w kwocie 1.000 zł.

(...) Sp. z o.o. w O. zaskarżył orzeczenie w części tj. w pkt IV podpunkt 13 oraz pkt V, w zakresie w jakim Sąd Rejonowy w Olsztynie:

a) oddalił żądanie zasądzenia od uczestniczki H. L.
zaległości tej uczestniczki w płatach na fundusz remontowy nieruchomości przy ul. (...) w O. w kwocie 24.511,62 zł, z czego na skarżącą spółkę przypada kwota 2416,84 zł (tj. (...) z 24.511,62 zł),

b) oddalił żądanie zasądzenia odsetek ustawowych od zaległości płatniczych
uczestniczki H. L., których dotyczy pkt IV sentencji zaskarżonego postanowienia, tj. zaległości płatniczych w kosztach utrzymania nieruchomości przy ul. (...) w O..

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

Skarżący domagał się:

1. zmiany pkt IV podpunkt 13) sentencji zaskarżonego postanowienia poprzez zwiększenie kwoty zasądzonej od H. Z.-L. na rzecz Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) spółki z o.o. z/s w O. z kwoty 12.645,34 zł do kwoty 15.062,18 zł, tj. o kwotę 2.416,84 zł oraz zasądzenie od uczestniczki H. L. na rzecz tej spółki odsetek ustawowych w sposób szczegółowo wskazany w treści środka zaskarżenia,

2. zasądzenia kosztów procesowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

3. zwrotu nadpłaconej opłaty sądowej od apelacji w zakresie kwoty 494,70 zł w przypadku uznania, że apelacja podlega opłacie stosunkowe od wartości przedmiotu zaskarżenia, a nie opłacie stałej kwocie 1.000 zł.

Wnioskodawcy B. M. i A. M. w złożonej apelacji zarzucili postanowieniu:

I. naruszenie przepisów postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez nierozważenie wszechstronnie zebranego materiału dowodowego w sprawie, polegający na niepoczynieniu ustaleń dotyczących przysługujących poszczególnym współwłaścicielom udziałów w stosunku do ilości przysługującej im powierzchni po wyodrębnieniu lokali (po zniesieniu współwłasności), a także nie uwzględnienie faktycznie zajmowanej powierzchni i wydzielenie przyległych korytarzy do wspólnego użytku w sytuacji gdy służą one do wyłącznego użytkowania danego współwłaściciela;

II. naruszenie prawa materialnego tj.:

1. art. 211 k.c., art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez dokonanie zniesienia współwłasności i wyodrębnienie lokali niezgodnie z nabytymi przez współwłaścicieli udziałami, a także nie przypisanie własności korytarzy części współwłaścicielom, które winny są w ich wyłącznym użytkowaniu, a tym samym inny współwłaściciele nie są mają fizycznej możliwości ich użytkowania, a ponadto nie celowym jest wydzielanie ich do powierzchni wspólnej z uwagi brak możliwości korzystania przez innych współwłaścicieli;

2. art. 212 § 1 k.c. poprzez brak wyrównania wartości poszczególnych udziałów nabytych przez współwłaścicieli poprzez dopłaty pieniężne, przy wyodrębnieniu poszczególnych lokali niezgodnie z nabytymi przez współwłaścicieli udziałami, a także nierozliczenie wartości udziałów w formie spłat lub dopłat w odniesieniu do cen rynkowych i położenia wg piętra danego wyodrębnianego lokalu;

3. art. 212 § 3 k.c. poprzez brak określenia terminu uiszczenia zasądzonych dopłat od (...) Zakładu (...) na (...) S.A. w W..

W oparciu o powyższe zarzuty, wnieśli o:

2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje;

ewentualnie o uchylenie postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania - przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Uczestniczka H. L. zaskarżyła postanowienie w całości, zarzucając mu:

I. naruszenie prawa procesowego tj.:

1. art. 618§1 k.p.c. poprzez nierozstrzygnięcie kwestii istotnych dla zniesienia współwłasności tzn. brak rozliczenia wzajemnych roszczeń współwłaściciela z tytułu posiadanej rzeczy, a tym samym nierozpoznanie istoty sprawy;

2. art. 623 k.p.c. w zw. z art. 212 §3 k.c. poprzez nie rozstrzygnięcie kwestii dopłat, skutkiem czego Sąd nie rozpoznał wszystkich przesłanek koniecznych dla zniesienia współwłasności;

3. art. 621 k.p.c. w zw. z 622§1 k.p.c. poprzez brak przyporządkowania określonych lokali poszczególnym współwłaścicielom,

4. art. 386§6 k.p.c. poprzez nie wykonanie wytycznych sądu drugiej instancji podczas gdy wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiążą sąd, któremu sprawa została przekazana;

5. art. 233 §1 k.p.c. poprzez sprzeczność istotnych ustaleń sądu z materiałem dowodowym zebranym w sprawie przez przyjęcie, że uczestniczka musi zwrócić pozostałym wydatki poniesione na utrzymanie i remont nieruchomości, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż uczestniczka nie korzysta z tych części nieruchomości, na które poniesiono wydatki; ponadto pozostali uczestnicy nie wykazali , aby ponieśli te wydatki, wydatki powyższe ponosił inny podmiot tj. podmiot, który wystawił faktury.

6. art. 278 §1 k.p.c. w zw. z 217 § 1 k.p.c. poprzez nie dopuszczenie opinii z biegłego z zakresu rachunkowości, a w związku z tym nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w tym ustalenia faktu poniesienia przez pozostałych współwłaścicieli wydatków i wysokości uzyskiwanych pożytków oraz określenie repartycji pomiędzy współwłaścicielami;

7. art. 217§ 1 i 2 w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie opinii biegłego z zakresu rachunkowości oraz wyceny nieruchomości, pomimo iż dowód ten miał istotne znaczenie dla sprawy, a sporne okoliczności nie zostały dostatecznie wyjaśnione;

8. art. 233 §1 k.p.c. przyjęcie, że uczestniczka nie wywiązała się z obowiązku udowodnienia okoliczności z której wywodzi skutki prawne, tj. faktu pobierania pożytków przez współwłaścicieli z jej nieruchomości, pomimo że fakt ten nie był kwestionowany, ponadto sąd nie dopuścił dowodu z opinii biegłego, a uczestniczka możliwymi sposobami w toku postępowania wskazywała na pobieranie takich pożytków przez wspólnotę;

9. art. 98§1 w zw. z art. 105§1 k.p.c. poprzez niezasądzenie kosztów postępowania od wnioskodawców,

II. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1. art. 206 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie uwzględnienie faktu podziału nieruchomości quoad usum, a w konsekwencji przyjęcie, że domaganie się przez współwłaścicieli zwrotu nakładów na rzecz wspólną od współwłaściciela niekorzystającego z danej rzeczy jest zgodne z ustalonymi uprawnieniami współwłaścicieli;

2. art. 207 k.c. przez jego błędną wykładnię a w konsekwencji uznanie kosztów poniesionych przez „wspólnotę lokalową 39" na ochronę budynku oraz faktur zobowiązujących do zapłaty z tytułu funduszu remontowego są wydatkami na rzecz wspólną, w rozumieniu tego przepisu;

3. art. 207 k.c. przez jego błędną wykładnie, i uznanie że dla skutecznego dochodzenia kwoty z tytułu pożytków wymagane jest wykazanie przez uczestnika , iż współwłaściciele inni je pobrali;

4. art. 199 k.c. w zw. z art. 201 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że wydatki poniesione przez inny podmiot nazywany „wspólnotę lokalową 39" mieszczą się w kategorii czynności zwykłego zarządu;

5. art. 209 k.c. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji przyjęcie, iż wydatki na remont nieruchomości, ochronę budynku poniesione przez inny podmiot / wspólnotę lokalową(...) / mogą być dochodzone , w ramach czynności zachowawczych, do których uprawnieni są tylko współwłaściciele;

6. art. 498 k.c. poprzez niezastosowanie w niniejszej sprawie oraz nie uwzględnienie zarzutu potrącenia zgłaszanego w niniejszym postępowaniu przez uczestniczkę, co skutkowałoby umorzeniem wzajemnym wierzytelności;

7. art. 212 §1 k.c. poprzez błędne ustalenie udziału uczestniczki;

W oparciu o powyższe zarzuty wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i oddalenie powództwa oraz zasądzenie od wnioskodawców kosztów procesu , w tym kosztów zastępstwa prawnego za obie instancje według norm przepisanych lub spisu kosztów o ile spis zostanie złożony

ewentualnie,

2. uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji i zasądzenie na rzecz uczestniczki kosztów procesu za instancję odwoławczą.

3. o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu rachunkowości na okoliczność wzajemnych rozliczeń stron, oraz o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność wyliczenia prawidłowo metrów kwadratowych i udziałów w nieruchomości.

(...) SA z siedzibą w W. zaskarżył postanowienie w zakresie pkt III tj. w części zasądzającej od (...) SA na rzecz 13 wnioskodawców i uczestników postępowania określone w tym punkcie kwoty dopłat.

Skarżący zarzucił orzeczeniu:

I. naruszenie prawa materialnego tj.:

1. art. 212 § 1 k.c. - poprzez obciążenie (...) SA kwotami dopłat, pomimo tego, że (...) SA nie zmieniło swojego stanu posiadania od momentu nabycia lokalu nr (...) w 1993 roku, położonego na 2 piętrze Budynku i pomimo braku nałożenia dopłat na innych współwłaścicieli Budynku;

2. art. 149 do art. 159 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. w zw. z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. - poprzez uznanie za jednoznaczną, logiczną i przekonywującą opinii biegłego sądowego B. R. z dnia 25 lipca 2016 r., uzupełnionej opinią z dnia 13 sierpnia 2016 r. - która już na pierwszy rzut oka jest sprzeczna z treścią w/w przepisów, a pomimo to stała się podstawą nałożenia w Pkt III. postanowienia na (...) SA dopłat we wskazanej w w/w Pkt wysokości. Mianowicie, żaden z w/w przepisów, nie przewiduje, aby do szacowania wartości nieruchomości (w oparciu o którą to wartość została wyliczona wartość 1 m² korytarza Budynku, w oparciu o którą to wartość została wyliczona wartość dopłat, do których został zobowiązany (...) SA w Pkt III. Postanowienia), mogły mieć zastosowanie „ceny ofertowe " (które zastosowała w Opinii biegła sądowa B. R.). Do wyliczania wartości nieruchomości (a w konsekwencji - do wyliczania wartości dopłat, do których został zobowiązany (...) SA), mogą mieć zastosowanie tylko i wyłącznie „ceny transakcyjne" (do których to cen transakcyjnych biegła sądowa B. R. miała pełen dostęp, co sama potwierdziła w uzupełniającej opinii z dnia 13 sierpnia 2016 r. „Rzeczoznawca majątkowy ma dostęp jedynie do danych zawartych w aktach notarialnych”;

II. naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. , art. 227 k.p.c., art. 217 § 1 k.p.c. i art. 278 § 1 k.p.c. – poprzez nieprawidłowe zastosowanie tego przepisu i oddalenie uzasadnionego wniosku (...) SA o dopuszczenie dowodu z opinii nowego biegłego sądowego, pomimo braku wiadomości specjalnych, pozwalających na ocenę nieprawidłowości Opinii; oraz nieprawidłowe zastosowanie tego przepisu i przyjęcie sprzecznie z zasadami logicznego rozumowania Opinii, jako jednoznacznej, logicznej i przekonywującej.

W oparciu o podniesione zarzuty wniósł o:

1. zmianę zaskarżonego postanowienia, poprzez zmianę zaskarżonego Pkt III. i ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku przy ulicy (...) (Dalej: (...)) oraz zniesienie współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w O., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (Dalej: (...)) - bez dopłat ze strony (...) SA;

z ostrożności procesowej, na wypadek gdyby Sąd II Instancji nie uznał zasadności powyższego żądania we wskazanym powyżej kształcie, ewentualnie:

2. zmianę zaskarżonego postanowienia, poprzez zmianę zaskarżonego Pkt III. i ustanowienie odrębnej własności lokali w Budynku oraz zniesienie współwłasności Nieruchomości - po ustaleniu wysokości dopłat - po przeprowadzeniu w sposób prawidłowy dowodu z opinii biegłego sądowego, tj. wnoszę również o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, na okoliczność wyliczenia wartości 1 m² korytarza Budynku;

z ostrożności procesowej, na wypadek gdyby Sąd II Instancji nie uznał zasadności powyższego żądania we wskazanym powyżej kształcie, ewentualnie:

3. uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I Instancji do ponownego rozpatrzenia;

Uczestnicy A. H. (1), S. H. (1) oraz wnioskodawcy M. W. i Z. W. (1), Z. K. (1), M. S. (1) i R. S. (1) zaskarżyli postanowienie w części tj. w pkt I, II, III, V oraz VI zarzucając mu:

I. naruszenie przepisów postępowania tj.:

1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia przez Sąd pierwszej instancji zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego na błędnym ustaleniu faktów mających znaczenie dla sprawy tj. w zakresie braku ustalenia przysługujących poszczególnym współwłaścicielom udziałów w stosunku do ilości przysługującej im powierzchni po wyodrębnieniu lokali (po zniesieniu współwłasności), a także nieuwzględnienia faktycznie zajmowanej powierzchni i wydzielenie przyległych korytarzy do wspólnego użytku w sytuacji, gdy służą one do wyłącznego korzystania przez danego współwłaściciela.

2. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez wyprowadzenie z materiału dowodowego tj. z aktu notarialnego, na podstawie, którego uczestniczka E. M. (1) nabyła udział w przedmiotowej nieruchomości, wniosków z niego niewynikających tj. faktu, iż na mocy owego aktu notarialnego nabyła część korytarza. Natomiast w rzeczywistości, uczestniczka E. M. (1), nabyła udział w nieruchomości wspólnej, a jak zostało wykazane w toku postępowania, zajęcie korytarza nastąpiło bezprawnie i przy jednoczesnym braku zgody pozostałych współwłaścicieli, w szczególności apelujących. Ponadto, dogłębna analiza aktu notarialnego dotyczącego zakupu udziałów przez współwłaścicieli z piętra VI i załączonych do nich części graficznych, jednoznacznie wskazuje jakie pomieszczenia oznaczono jako części wspólne (wc, pomieszczenie gospodarcze, korytarz 65 m²) i jaka jest powierzchnia użytkowa lokali biurowych (351 m²), co do których zawarto umowę o sposobie korzystania w formie aktu notarialnego (quad usum). W konsekwencji, stwierdzenie jakoby uczestniczce E. M. (1) przyznano „to co faktycznie nabyła" mija się z prawdą, albowiem nie znajduje to odzwierciedlenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym,

3. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie jego oceny z pominięciem części tego materiału tj. w zakresie dokonania zniesienia współwłasności i dokonania podziału budynku w sposób nieuwzględniający zagrożeń pożarowych i innych niebezpieczeństw wynikających ze sposobu wyodrębnienia lokali, w szczególności na VI piętrze, poprzez przyznanie uczestniczce E. M. (1) części korytarza jako samodzielnego lokalu. Ponadto, nieuwzględnienie przedłożonych dokumentów dotyczących toczącego się postępowania administracyjnego w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę w zakresie przebudowy na rzecz uczestniczki E. M. (1), poprzez zajęcie części korytarza na VI piętrze przedmiotowej nieruchomości,

4. art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. i w zw. z art. 286 kpc poprzez oddalenie wniosku dowodowego w postaci uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji, kartografii mgr inż. J. K. (1) oraz biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, na okoliczność sporządzenia III wariantu opinii zakładającego wyodrębnienie lokali bez korytarzy, pozostawiając je jako współwłasność wszystkich właścicieli (z wyjątkami w zakresie gdzie korytarze są w wyłącznie używane przez właścicieli wszystkich lokali na danym piętrze, a tym samym inni współwłaściciele nie mają fizycznej możliwości z nich korzystania, a ponadto niecelowym jest wydzielanie ich do powierzchni wspólnej z uwagi na brak faktycznej możliwości korzystania z nich przez innych współwłaścicieli), a także poprzez niedopuszczenie uzupełniającej opinii biegłego w zakresie wyodrębnienia całego korytarza na VI piętrze wraz z określeniem robót budowlanych koniecznych do przywrócenia korytarza do stanu pierwotnego, czyli niezajętego przez kancelarię notarialną uczestniczki Pani E. M. (1).

II. naruszenie prawa materialnego tj.:

1. art. 211 k.c., art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez dokonanie zniesienia współwłasności i wyodrębnienie lokali niezgodnie z nabytymi przez współwłaścicieli udziałami, a także nieprzypisanie własności korytarzy części współwłaścicielom, które są w ich wyłącznym używaniu, a tym samym inni współwłaściciele nie mają fizycznej możliwości korzystania z nich, a ponadto niecelowym jest wydzielanie ich do powierzchni wspólnej z uwagi na brak faktycznej możliwości korzystania z nich przez innych współwłaścicieli, a także poprzez przyznanie uczestniczce E. M. (1) części korytarza na VI piętrze w ramach samodzielności lokalu.

2. art. 2 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w związku z § 3 ust 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez przyznanie samodzielności lokalu oznaczonego nr (...) na VI piętrze przedmiotowego budynku, w wariancie wyodrębnienia własności lokalu wraz z pomieszczeniami biurowymi, toaletą i pomieszczeniem socjalnym oraz z częścią korytarza, w sytuacji gdy lokal nie jest wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, w szczególności z jednej strony wyjściem ewakuacyjnym służącym dla wszystkich współwłaścicieli, a z drugiej strony drzwiami, które samodzielnie się otwierają w przypadku pojawienia się dymu na VI piętrze przedmiotowego budynku,

3. art. 212 § 1 k.c. poprzez brak wyrównania wartości poszczególnych udziałów nabytych przez współwłaścicieli poprzez dopłaty pieniężne, przy wyodrębnieniu poszczególnych lokali niezgodnie z nabytymi przez współwłaścicieli udziałami, a także nierozliczenie wartości udziałów w formie spłat lub dopłat w odniesieniu do cen rynkowych i położenia wg piętra danego wyodrębnianego lokalu,

4. art. 212 § 3 k.c. brak określenia terminu do uiszczenia na rzecz wnioskodawców oraz uczestników dopłat zasądzonych od (...) Zakładu (...) na (...) S.A. w W..

W oparciu o powyższe zarzuty wnieśli o:

1. zmianę zaskarżonego postanowienia i wyodrębnienie lokali zgodnie z nabytymi przez współwłaścicieli udziałami i wyrównanie wartości poszczególnych udziałów poprzez dopłaty i spłaty pieniężne, w tym w szczególności rozliczenie wartości udziału nabytych przez skarżących w stosunku do zajmowanej części nieruchomości, która zgodnie z wyliczeniami biegłego jest mniejsza niż należny skarżącym udział w nieruchomości. Ponadto, zniesienie współwłasności poprzez podział zabudowanej nieruchomości według faktycznego używania nieruchomości z zachowaniem na piętrze VI w całości korytarza jako części wspólnej, oraz nakazanie przywrócenia uczestniczce E. M. (1) zajętej części korytarza do stanu pierwotnego, czyli usunięcie wybudowanej przegrody w ciągu korytarza i przebudowę pozostałych pomieszczeń. Natomiast na pozostałych piętrach, wyodrębnienie lokali i korytarzy według faktycznego korzystania z uwzględnieniem przyznania korytarzy właścicielom wszystkich lokali na piętrze, w sytuacji gdy pozostali właściciele nie korzystają, bądź nie są w stanie korzystać z korytarzy, z koniecznością zachowania względów bezpieczeństwa i przeciwpożarowych. Powyższe według wyliczeń w oparciu o opinię biegłego z zakresu geodezji i szacowania nieruchomości;

2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje;

ewentualnie:

o uchylenie niniejszego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania - przy uwzględnieniu kosztów postępowania odwoławczego.

Ponadto skarżący, na podstawie art. 380 k.p.c. wnieśli o rozpoznanie przez sąd II instancji postanowienia sądu I instancji oddalającego wniosek apelujących o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu:

a) z uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji, kartografii mgr inż. J. K. (1) na okoliczność sporządzenia III wariantu opinii zakładającego wyodrębnienie lokali według faktycznego użytkowania nieruchomości z zachowaniem na piętrze VI w całości korytarza jako części wspólnej. Natomiast na pozostałych piętrach wyodrębnienie lokali i korytarzy według faktycznego korzystania z uwzględnieniem przyznania korytarzy właścicielom wszystkich lokali na piętrze, w sytuacji gdy pozostali właściciele nie korzystają bądź nie są w stanie korzystać z korytarzy, z koniecznością zachowania względów bezpieczeństwa i przeciwpożarowych. Ponadto, określenia warunków koniecznych do nakazania przywrócenia uczestniczce E. M. (1) zajętej części korytarza do stanu pierwotnego w szczególności usunięcie wybudowanej przegrody w ciągu korytarza i przebudowę pozostałych pomieszczeń.

b) opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność w zakresie ustalenia spłat i dopłat udziałów pierwotnych od ustalonych w wyniku zniesienia współwłasności

- oraz przeprowadzenie powyższych dowodów przez sąd II instancji w oparciu o art. 382 k.p.c.

Wnioskodawcy Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług (...). o.o. oraz (...) Sp. z o.o. wnieśli o:

1. oddalenie apelacji B. M. i A. M. w całości,

2. oddalenie apelacji A. i S. H. (1), M. i Z. W. (1), M. i R. S. (1), z zastrzeżeniem pozostawienia ocenie Sądu tych zarzutów tej apelacji, które odnoszą się do przypisania lokalowi nr (...) powierzchni korytarza zajętej przez E. M. (1) w 2004 r.,

3. oddalenie apelacji i H. (...) L. w całości,

4. oddalenie apelacji (...) spółki akcyjnej z/s w W. w całości,

5. zasądzenie kosztów procesowych według norm przepisanych.

Uczestniczka E. M. (1) wniosła o oddalenie wszystkich apelacji i zasądzenie od wnioskodawców i uczestników na rzecz E. M. (1) kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

(...) SA wniósł o:

1. oddalenie apelacji wnioskodawców B. M. i A. M.,

2. oddalenie apelacji uczestniczki H. L.;

3. oddalenie apelacji M. W. i Z. W. (1), M. S. (1) i R. S. (1), Z. K. (1), A. H. (1) i S. H. (1),

4. uwzględnienie apelacji (...) sp. z o.o. w O..

Pismem z dnia 21 września 2017r. wnioskodawcy Wojewódzkie Przedsiębiorstwo Usług (...) Sp. z o.o. w O. oraz (...) Sp. z o.o. w O. na podstawie art. 618 § 1 k.p.c. rozszerzyli żądanie zasądzenia od H. L., tytułem zwrotu kosztów utrzymania nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności, o koszty poniesione w okresie od 1 lipca 2016 r. do 31 sierpnia 2017 r., tj. o łączną kwotę 13.451,10 zł (tj. 8686/10000 x 15.485,95 zł ogólnej sumy zaległości), która powinna być zasądzona na rzecz każdego z niżej podpisanych współwłaścicieli w proporcji odpowiadającej wysokości jego udziału we współwłasności nieruchomości z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia niniejszego pisma do dnia zapłaty.

Wnieśli o zmianę pkt IV postanowienia Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 8 grudnia 2016 r., I NS 451/12 poprzez zasądzenie od H. L. tytułem zwrotu wydatków następujących kwot na rzecz:

1) M. D. (1) 3.202,41 zł, (tj. 2.857,08 zł zasądzone w I instancji + 345,33 zł z tytułu powyższego rozszerzenia żądania),

2) Województwa (...) w O. 18.990,51 zł, (tj. 16.944,82 zł + 2045,69 zł),

3) (...) SA w W. 16.255,29 zł, (tj. 14.503,83 + 1751,46 zł),

4) (...) Związku Zawodowego (...) w G. -Region (...)- (...) w O. 11.235,04 zł, (tj. 10.024,04+1211 zł),

5) A. M. i B. M. 3.839,19 zł (3.425,72 zł +413,47 zł.),

6) (...) Sportowego Spółki z o.o. w W. 291.160 zł (tj. 26.018,82 zł +3.142 zł),

1) (...) Spółki z o.o. w O. 16.438,68 zł (tj. 12.530,92 zł + 2394,78 zł tytułem funduszu remontowego + 1512,98 zł) - tu z zastrzeżeniem żądania odsetkowego opisanego w apelacji tego wnioskodawcy,

2) Z. W. (1) i M. W. 3.556,60 zł (3.172,60 zł+ 384 zł),

3) R. S. (1) i M. S. (1) 1.216,90 (1085,27 zł +131,63 zł),

10) S. H. (1) i A. H. (1) 2.437,27 zł (2.174,01+263,26 zł),
11)E. M. (1) 4931,21 zł (tj. 4.400,04 zł+531,17 zł),

12) Z. K. (1) 1.810,89 zł (tj. 1615,77 zł +195,12 zł),

12) Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa Usług (...) spółki z o.o. w O. 16.589,09 zł (tj. 12645,34 zł + 2416,84 zł tytułem funduszu remontowego + 1526,91 zł) - tu z zastrzeżeniem żądania odsetkowego opisanego w apelacji tego wnioskodawcy,

z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od wyżej wymienionych kwot od dnia wniesienia niniejszego pisma do dnia zapłaty, z zastrzeżeniem żądania odsetkowego złożonego w apelacjach spółek (...).

Nadto wnieśli o przeprowadzenie dowodu z dokumentów załączonych do pisma dokumentów.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacje skutkowały uchyleniem zaskarżonego postanowienia w całości i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Olsztynie.

Przed przystąpieniem do omówienia przyczyn wydania orzeczenia kasatoryjnego podnieść wypada, że na etapie postępowania odwoławczego zmieniły się częściowo okoliczności faktyczne sprawy, które winny zostać przytoczone dla pełnego obrazu podlegającej osądowi rzeczywistości.

I tak, umową sprzedaży z 13 lipca 2017 r. wnioskodawca Z. K. (1) zbył na rzecz wnioskodawcy Z. W. (1) (do majątku osobistego) udział (...) z przysługujących mu (...) w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku, będących przedmiotem niniejszego postępowania (k. 2645-2647 v.). W § 1 aktu notarialnego zbywca oświadczył, że w ramach przysługującego mu udziału (...) korzysta z lokali biurowych na VII kondygnacji budynku, oznaczonych na szkicu załączonym do aktu numerami 13 o powierzchni 15,80 m ² i 14 o powierzchni 31,90 m ², ponadto proporcjonalnie do udziału korzysta ze wspólnego WC, korytarza na VII kondygnacji i pomieszczenia gospodarczego na półpiętrze oraz pozostałych części wspólnych całego budynku. Z. K. oświadczył również, że udział (...) części w w/w prawach będący przedmiotem umowy stanowi pomieszczenie biurowe oznaczone na załączonym do aktu szkicu numerem 13 o powierzchni 15,80 m ².

Jak wynika ze stanowiska Z. W. wygłoszonego na rozprawie apelacyjnej w dniu 18 października 2017 r., pomieszczenie przez niego nabyte ma stanowić kolejny odrębny lokal w podlegającym podziałowi budynku.

Już tylko z tych powodów zdezaktualizowała się ta część opinii biegłego z zakresu geodezji i szacowania nieruchomości J. K. (1), która odnosiła się do wyliczenia powierzchni części lokali przypadających przywołanym wyżej wnioskodawcom, co miało również przełożenie na wyliczenie udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu i prawie własności budynku. Celem usunięcia rozbieżności i naprawienia błędu Sądu Rejonowego, który zaniechał skorzystania z usług biegłego z dziedziny budownictwa, Sąd Okręgowy dopuścił dowód z pisemnych i ustnej opinii biegłego J. L. (1), z których wypływają następujące najważniejsze wnioski:

1. powierzchnia użytkowa pomieszczenia „zbytego” w ramach udziału (...) przez Z. K. dla Z. W. wynosi 15,31 m ^{(
2)} według pomiarów z użyciem Polskiej Normy (...)(k. 2749, 2763),

2. skorygowana powierzchnia użytkowa „lokalu” nadal zajmowanego przez Z. K. w ramach udziału (...), liczona wedle wspomnianej normy to 30,74 m ² (k. 2749, 2763),

3. przy pomiarach powierzchni użytkowej na obiekcie może być zastosowana tylko jedna metoda, przy czym gdyby użyć do (...) – (...), należałoby skorygować pomiary wszystkich pomieszczeń w przedmiotowym budynku (k. 2837),

4. choć pomiary dokonane przez biegłego J. K. są dokładne, to nie zachował on rygorów związanych ze stosowaniem tejże normy (k. 2751, 3018),

5. prawidłowym zdaniem biegłego J. L. jest ustanowienie odrębnej własności lokali według wariantu I propozycji przedstawionych przez biegłego J. K., tj. zasadniczo z uwzględnieniem korytarzy jako części składowych danych lokali, zajmujących całą kondygnację budynku, w zakresie posiadania udziału przez współwłaściciela (k. 2750, 2832 – 2834, 3018).

W toku postępowania odwoławczego złożono do akt sprawy ekspertyzę techniczną i wystąpienie dotyczące stanu ochrony przeciwpożarowej budynku biurowego położonego obecnie przy ulicy (...) w O. (k. 2854).

Biorąc pod uwagę tak uzupełniony materiał dowodowy Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż wobec nierozpoznania istoty sprawy konieczne było uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w oparciu o art. 386 § 4 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Dla zachowania klarowności wywodu, przyczyny wydania takiego orzeczenia, jak również ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania podane zostaną w oddzielnych jednostkach redakcyjnych.

1. Nierozpoznanie istoty sprawy.

Niewątpliwie główną ideą przyświecającą wnioskodawcom i uczestnikom niniejszego postępowania jest zniesienie łączącego ich węzła współwłasności (współużytkowania wieczystego) przez ustanowienie odrębnej własności lokali w trybie art. 11 ustawy z 24 czerwca 1994 r. Wniosek w niniejszej sprawie złożony został do Sądu 15 maja 2012 r.

Jednakże, stosownie do art. 618 § 1, 2 i 3 k.p.c., w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Cytowana regulacja oznacza, że postępowanie o zniesienie współwłasności ma charakter kompleksowy, celem jego jest bowiem rozstrzygnięcie o całokształcie stosunków prawnych między współwłaścicielami do chwili zniesienia współwłasności. Wyraża się to tym, że poza orzeczeniem o podziale rzeczy w znaczeniu ścisłym, postępowanie to obejmuje także rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, których źródłem jest łączący ich stosunek współwłasności i które obowiązani są zgłosić do rozpoznania w tym postępowaniu. Niewątpliwie roszczeniami z tytułu posiadania rzeczy są rozliczenia między współwłaścicielami wynikające z art. 207 k.c., zgodnie z którym współwłaścicielom przypadają pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej, a także obciążają ich wydatki i inne ciężary związane z tą rzeczą w stosunku do wielkości udziałów. Pobranie przez jednego z nich pożytków i innych przychodów ponad przysługujący mu udział rodzi obowiązek zwrotu lub stosownego rozliczenia. Podobnie jest z wydatkami i innymi ciężarami poniesionymi ponad przysługujący udział.

Rozstrzygnięcie o roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania należy zgłosić najpóźniej przed wydaniem orzeczenia kończącego sprawę przez sąd II instancji, gdyż przepis art. 618 § 3 k.p.c. ma charakter materialnoprawny, stwarza bowiem swoistą prekluzję, wyłączającą dochodzenie roszczeń przewidzianych w § 1 po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności.

Przenosząc powyższe założenia na grunt aktualnych rozważań przypomnieć wypada, że postanowieniem z 25 maja 2012 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie na podstawie art. 618 § 2 k.p.c. połączył sprawę I C 348/12 z powództwa Z. W. (1) przeciwko H. L. o zapłatę z przedmiotową sprawą o zniesienie współwłasności. Powództwo to wytoczone zostało 29 września 2010 r.

Roszczenie Z. W., działającego na rzecz współwłaścicieli nieruchomości położonej w O. przy ulicy (...), dotyczyło żądania zapłaty od ww. uczestniczki kwoty 51.200,24 zł tytułem przypadającej na nią części wydatków i ciężarów związanych ze współwłasnością, w tym m.in. opłat za ogrzewanie, monitorowanie, wynagrodzenie administratora, konserwację budynku, a także składek na fundusz inwestycyjno – remontowy.

Wyrokiem z 30 sierpnia 2011 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie uwzględnił je do wysokości 49.977,91 zł z ustawowymi odsetkami od 29 września 2010 r. do dnia zapłaty (pkt I), oddalił w pozostałej części (pkt II) i orzekł o kosztach procesu (pkt III).

Orzeczeniem z 13 stycznia 2012 r., wydanym w sprawie IX Ca 692/11, po rozpoznaniu apelacji H. Z. – L., Sąd Okręgowy w Olsztynie uchylił wyrok z 30 sierpnia 2011 r. w punktach I i III i sprawę w tym zakresie przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Olsztynie, pozostawiając mu rozstrzygnięcie o kosztach instancji odwoławczej.

W uzasadnieniu sąd odwoławczy podzielił m.in. założenie, że powodowi przysługuje roszczenie do dochodzenia przeciwko innemu współwłaścicielowi należności z tytułu ponoszonych wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną. Uznał jednak, iż wszelkie uchwały współwłaścicieli podjęte w reżimie ustawy o własności lokali były nieważne z uwagi na niewyodrębnienie choćby jednego z nich. W tej sytuacji nakazał rozpoznanie roszczenia Z. W. w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, w szczególności ustalenie, czy podjęte na jego podstawie uchwały współwłaścicieli są ważne, albowiem nie wszystkie z nich podjęto jednogłośnie. Zauważył, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd I instancji wyjaśni wątpliwości czy przekroczone zostały czynności zwykłego zarządu, czy prawidłowo podjęto decyzje o rocznym planie gospodarczym, utworzeniu „funduszu remontowego” czy przeprowadzeniu remontu budynku (w tych ostatnich przypadkach rozstrzygnie również czy powód dochodzi uzupełnienia przez pozwaną wpłat na fundusz remontowy czy rozliczenia kosztów wykonanego remontu). Następnie zaznaczył, iż w tym ostatnim przypadku zasadne wydaje się rozważenie wysokości należności w kontekście przepisu art. 207 k.c. przy uwzględnieniu podniesionego przez pozwaną zarzutu potrącenia, do którego Sąd Rejonowy się nie odniósł. Sąd Okręgowy czynił również dywagacje odnośnie istoty podziału quoad usum konstatując, iż wyjaśnienia wymaga zarzut nie korzystania przez pozwaną z części wspólnych w kontekście wydzielenia jej do wyłącznego korzystania określonej części nieruchomości (k. 462 – 467 akt I C 348/12).

Jak już wcześniej wskazano, przy ponownym rozpoznaniu sprawy o zapłatę, została ona połączona do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia z postępowaniem o zniesienie współwłasności, stając się jego integralną częścią. W tych warunkach Sąd Rejonowy orzekając o zniesieniu współwłasności i roszczeniach stron z tytułu posiadania rzeczy, winien był w tym ostatnim zakresie postąpić stosownie do treści art. 386 § 6 k.p.c., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiążą zarówno sąd, któremu sprawa została przekazana, jak i sąd drugiej instancji, przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy nastąpiła zmiana stanu prawnego.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, związanie sądu niższej instancji oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania obejmuje nie tylko wykładnię przepisów prawa materialnego i procesowego, ale także wskazanie, że do stosunku prawnego będącego przedmiotem procesu, ma zastosowanie inny przepis, którego sąd I instancji nie wziął pod uwagę. Wiążące dla sądu ponownie rozpoznającego sprawę jest także wskazanie okoliczności, które powinny być wyjaśnione i polecenie przeprowadzenia konkretnych czynności (wyr. SN z 15.1.2004 r., II CK 162/03).

Analiza uzasadnienia postanowienia Sądu Rejonowego w zakresie orzeczenia o rozliczeniu ciężarów, nakładów i pożytków związanych z korzystaniem z rzeczy wspólnej, jak również metodyka prowadzenia postępowania w omawianej części prowadzą niestety do stwierdzenia, iż nie zastosował się on do wskazań zawartych w motywach wyroku wydanego w sprawie IX Ca 692/11.

Po pierwsze, w żadnej mierze nie wyjaśniono, czy żądanie zapłaty części kwoty, wpierw podtrzymywane i rozszerzone przez Z. W., zaś potem doprecyzowane i rozdzielone między niektórych współwłaścicieli, dotyczy uzupełnienia „funduszu remontowego” czy też zwrotu nakładów na remont budynku. Stało się tak mimo sformułowania w piśmie r.pr. M. S. (2) z 2 sierpnia 2012 r. (k. 223 – 226) dwóch alternatywnych podstaw faktycznych żądania ze skonkretyzowaniem, o jakie dokładnie prace na nieruchomości wspólnej chodzi. Sąd Rejonowy oddalając roszczenia współwłaścicieli w zakresie omawianych nakładów w ogóle nie wyjaśnił, jakie konkretnie żądania uznał za nieuzasadnione, choć część z nich dotyczyła prac koniecznych do zachowania substancji budynku (por. wyliczenie na k. 225 v.). Konstatacja dotycząca braku zgody wszystkich współwłaścicieli na utworzenie funduszu remontowego nie wyjaśnia, dlaczego Sąd Rejonowy nie rozpoznał żądania rozliczenia kosztów rzeczywiście poniesionych nakładów, jeżeli takie roszczenie sformułowała część współwłaścicieli.

Po drugie, Sąd I instancji nie ustalił przez kogo konkretnie dochodzone od H. Z. – L. wydatki związane z utrzymaniem rzeczy wspólnej (m.in. koszt ochrony budynku, konserwacji bieżącej, opłaty stałej za ciepło, wynagrodzenia administratora, monitorowania sygnalizacji przeciwpożarowej, ubezpieczenia OC, kontroli stanu technicznego budynku itp.) zostały poniesione. Uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia nie zawiera rozważań, czy podjęcie decyzji o rozdzieleniu takich kosztów w stosunku do posiadanych udziałów stanowi czynność zwykłego zarządu czy też przekracza zwykły zarząd rzeczą wspólną.

Po trzecie, Sąd Rejonowy nie wykonał zaleceń zawartych w uzasadnieniu wyroku w sprawie IX Ca 692/11, dotyczących oceny prawidłowości uchwał podejmowanych przez współwłaścicieli w świetle dyspozycji art. 199, 201 i 207 k.c. Nie przeprowadził w tym zakresie koniecznego postępowania dowodowego, ograniczając się do ogólnego stwierdzenia, iż H. Z. – L. nie podważyła zasadności żadnego z przedłożonych rachunków czy faktur. Choć zgodzić należy się z twierdzeniem, że uczestniczka zobowiązana jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, z której nie korzysta wyłącznie żaden ze współwłaścicieli, to ocena takiego obowiązku musi zostać dokonana przez pryzmat wytycznych znajdujących się w uzasadnieniu wyroku w sprawie IX Ca 692/11, czego Sąd meriti zaniechał.

Po czwarte, Sąd I instancji nie ustosunkował się merytorycznie do podnoszonego w toku postępowania przez H. Z. – L. zarzutu potrącenia w kontekście wytycznych zawartych w uzasadnieniu wyroku w sprawie IX Ca 692/11. Sąd Okręgowy rozpoznający apelację w niniejszym składzie zdaje sobie sprawę z pewnych braków, którymi zarzut ten był obarczony, jednak przypomina, że związanie sądu wyrażone w art. 386 § 6 k.p.c. implikuje dla stron zakaz opierania apelacji na zarzutach sprzecznych z oceną prawną sformułowaną w orzeczeniu sądu II instancji, to tym bardziej wiąże sąd II instancji zakaz formułowania ocen prawnych sprzecznych ze stanowiskiem wyrażonym przez ten sąd w poprzednim orzeczeniu (por. wyrok SN z dnia 13 grudnia 1999 r., I CKN 175/99). Obecnie zatem nie można skutecznie podnosić, jak uczynił to Sąd Rejonowy, iż uczestniczka nie wykazała pobrania pożytków przez pozostałych współwłaścicieli, skoro konsekwentnie twierdziła, że jej należności powinny zostać pomniejszone o przypadającą na nią część pożytków wpływających na rachunek (...). Motywy uzasadnienia postanowienia z 8 grudnia 2016 r. są o tyle sprzeczne logicznie, że z jednej strony Sąd Rejonowy zarzuca H. Z. – L. niewykazanie pobrania przez współwłaścicieli pożytków wpływających na rachunek nieistniejącej (...), zaś z drugiej bezkrytycznie nalicza obciążające ją nakłady czy wydatki według faktur wystawionych przez ten sam nieposiadający zdolności prawnej podmiot. Prawdopodobnym jest, że wszelkie wydatki były w ten sposób rozliczane przez administratora budynku, jednak proste naliczanie ciężarów w stosunku do udziału uczestniczki nijak się ma do obowiązku ustalenia podstawy dokonywania rozliczeń w świetle przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności.

Po piąte, zbyt pochopne wydaje się matematyczne naliczenie obciążeń H. Z. – L. na podstawie wystawionych przez administratora rozliczeń, skoro przesłuchany na rozprawie w dniu 15 czerwca 2011 r. w sprawie I C 927/10 Z. W. podał (k. 396 v.), iż jako współwłaściciel nie opłacił żadnych z faktur, które składają się na roszczenia [ dochodzone pozwem w tejże sprawie]. Powstaje zatem pytanie, kto pokrył brakujące koszty obsługi nieruchomości wspólnej, jeżeli nie uczynił tego pierwotnie występujący w trybie art. 209 k.c. o zapłatę powód? Zagadnienie to nie zostało w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia poruszone, a wydaje się kluczowym dla rozstrzygnięcia w świetle bezspornego faktu, że nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności pożytki przynosiła.

Co było już sygnalizowane na wcześniejszym etapie rozważań, w toku sprawy I Ns 451/12 doszło do zmodyfikowania żądania współwłaścicieli z tytułu posiadania wspólnej rzeczy. Wnieśli bowiem oni o rozstrzygnięcie, w trybie art. 618 § 1 k.p.c., o roszczeniach współużytkowników wieczystych gruntu i współwłaścicieli posadowionego na tym gruncie budynku w stosunku do H. L. z tytułu posiadania wyżej oznaczonych nieruchomości w okresie od 1 lipca 2010 r. do dnia 30 czerwca 2012 r. w kwocie 51.985,80 zł wraz z odsetkami ustawowymi. Osoby te ostatecznie zmodyfikowały żądanie pismem z dnia 10 sierpnia 2016 r. domagając się zasądzenia na ich rzecz od H. L. kwoty 152768,03 zł za okres do 30 czerwca 2016r. Wnioskodawcy wskazali, że z żądanej kwoty na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej przypada 128256,41 zł, natomiast na nieopłacony przez uczestniczkę fundusz remontowy kwota 24 511,62 zł.

Kolejne kwoty do rozliczenia zgłoszone zostały przez część współwłaścicieli już w postępowaniu apelacyjnym pismem z 21 września 2017 r. (k. 2659-2664).

W ocenie Sądu Okręgowego, skoro Z. W. dochodził początkowo zapłaty na swoją rzecz od H. Z. – L. w sprawie I C 327/10 (I C 348/12) pełnej należności z uwzględnieniem treści art. 209 k.c., to wskazania zawarte w uzasadnieniu wyroku w sprawie IX Ca 692/11 winny mieć zastosowanie również dla oceny skuteczności roszczeń pozostałych współwłaścicieli, gdyż zmierzał on do zachowania ich wspólnego prawa.

Powyższe ustalenia pozwalają na przyjęcie, iż Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy odnośnie rozstrzygnięcia o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, których źródłem jest łączący ich stosunek współwłasności i które obowiązani są zgłosić do rozpoznania w tym postępowaniu (art. 386 § 4 k.p.c.). Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, nierozpoznanie istoty sprawy zachodzi także w przypadku dokonania przez sąd pierwszej instancji oceny prawnej żądania bez ustalenia podstawy faktycznej, co wymagałoby poczynienia kluczowych ustaleń po raz pierwszy w instancji odwoławczej; w takiej sytuacji uzasadnione jest uchylenie orzeczenia ze względu na respektowanie uprawnień stron wynikających z zasady dwuinstancyjności postępowania sądowego (por. postanowienie SN z 28.03.2018 r., IV CZ 10/18). Podnosi się również, że respektowanie uregulowań z art. 386 § 4 k.p.c. nie może doprowadzić do przeniesienia całego ciężaru prawidłowego i zgodnego z KPC postępowania dowodowego i merytorycznego rozpoznania sprawy na etap postępowania apelacyjnego, a to z uwagi na zakwestionowanie w ten sposób kontrolnego aspektu tego postępowania oraz pozbawienia w istocie stron możliwości poddania końcowego rozstrzygnięcia sprawy kontroli instancyjnej (por. postanowienie SN z 22.02.2018 r., I CZ 22/18).

W tych warunkach zaskarżone postanowienie nie mogło się ostać, gdyż Sąd Rejonowy nie zastosował się do wiążącej go na podstawie art. 386 § 6 k.p.c. oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wynikających z wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie wydanego w sprawie IX Ca 692/11. Dodatkowo orzeczenie zawarte w punkcie IV orzeczenia z 8 grudnia 2016 r. nie poddaje się kontroli instancyjnej w tym sensie, że wyszczególnione tam kwoty nie uwzględniają konieczności ustosunkowania się do każdej z osobna składowej rozliczeń żądanych od H. Z. – L. w świetle przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności, zaś oddalenie żądania zasądzenia kwot z tytułu składek na „fundusz remontowy” w żaden sposób nie odnosi się do ewentualnie obciążających ww. uczestniczkę kosztów remontów nieruchomości wspólnej.

2. Zalecenia wiążące Sąd I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy w zakresie roszczeń z art. 618 § 1 k.p.c.

Jak wynika z treści powyższych rozważań, przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy wypełni zalecenia wynikające z uzasadnienia wyroku wydanego w sprawie IX Ca 692/11.

W ocenie składu rozpoznającego apelację w niniejszej sprawie koniecznym wydaje się być przesłuchanie wszystkich współwłaścicieli nieruchomości celem oceny każdego z wydatku i ciężaru w świetle uwarunkowań art. 199 i 201 k.c. Po ustaleniu charakteru poszczególnych składowych żądania części współwłaścicieli Sąd Rejonowy rozstrzygnie, czy dotyczyły one części nieruchomości z której korzysta dany współwłaściciel z wyłączeniem innych, czy też nie objętej podziałem quaod usum. Sąd I instancji winien jednak pamiętać o zasadzie, zgodnie z którą choć nie ma znaczenia, kto pokrył ciężary i wydatki i w razie potrzeby współwłaścicielowi, który je pokrył, przysługują roszczenia zwrotne, to jeżeli jednak wydatki były poniesione z naruszeniem zasad zarządu, współwłaścicielowi, który je poniósł, przysługuje jedynie zwrot nakładów koniecznych, i tylko o tyle, o ile inni wzbogaciliby się jego kosztem (por. K. Osajda, Komentarz do art. 207 k.c., teza B.6, Legalis). Musi również uwzględnić okoliczność, iż określony w art. 207 k.c. sposób partycypacji w pasywach związanych z rzeczą wspólną nie oznacza, że dług zaciągnięty w związku z czynieniem nakładów na rzecz lub pokrywaniem ciężarów z nią związanych dzieli się na tyle części, ilu jest współwłaścicieli. Dłużnikami z tego tytułu są wyłącznie ci współwłaściciele, którzy zaciągnęli dane zobowiązanie. Obowiązek partycypacji oznacza natomiast tyle, iż po uiszczeniu świadczeń na pokrycie określonych wydatków lub ciężarów związanych z rzeczą wspólną, współwłaściciele, którzy je ponieśli, mogą żądać zwrotu od pozostałych odpowiednio do wielkości udziałów, jakie im przysługują (por. Komentarz do art. 207 k.c. pod red. M. Gutowskiego, teza 3, Legalis). Uwaga ta jest o tyle konieczna, że jak wyżej wskazano, Z. W. do 2011 r. nie pokrył za uczestniczkę H. Z. – L. ciężarów i wydatków dochodzonych w procesie o zapłatę.

Odnosząc się do żądania tejże uczestniczki dotyczącego rozliczenia pożytków, to o ile w sprawie I C 927/10 (I C 348/12) zarzut potrącenia podniesiono co do żądania Z. W., to na k. 1976 sprawy niniejszej wysunięto go wobec (...), tj. podmiotu nieistniejącego i niebiorącego udziału w postępowaniu. Z kolei na k. 2134 sprecyzowano jego wysokość na 101.290,98 zł. Sąd Rejonowy ocenić zatem musi skuteczność tego zarzutu w świetle sposobu jego przedstawienia pod względem materialnym i formalnym bacząc na fakt, iż podniesiony został przez pełnomocnika uczestniczki (por. pełnomocnictwa na k. 199 akt niniejszych oraz k. 128 akt I C 927/10).

Zdaniem Sądu Okręgowego nie sposób zweryfikować żądań współwłaścicieli bez dopuszczenia dowodu z opinii biegłego z zakresu księgowości, o co zasadnie wnoszono na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego i apelacyjnego. Niezależnie bowiem od oczywistych niedociągnięć zgłoszonego zarzutu potrącenia oraz możliwości dochodzenia poszczególnych składników ciężarów i wydatków od H. Z. – L. niespornym było, iż wspólna rzecz przynosiła dochody. Rację ma część współwłaścicieli wywodząc, że ze względu na charakter niektórych rzeczy dochody z nich nie mogą być rozliczane na bieżąco, lecz dopiero z upływem okresu (roku) obrotowego. Dotyczy to w szczególności części nieruchomości. Takie dochody (np. wierzytelności z tytułu najmu i dzierżawy), nazywane w orzecznictwie zależnymi czy niesamodzielnymi, nie przypadają współwłaścicielom w stosunku do ich udziałów, lecz stanowią składnik pewnej gospodarczej całości. Dopiero dochód netto pozostały po upływie roku gospodarczego, po zaspokojeniu wydatków na rzecz wspólną, odrywa się całkowicie od przedmiotu współwłasności i dzieli na odrębne części, przypadające poszczególnym współwłaścicielom. Z tego względu część zaległości H. Z. – L. mogła zostać po jakimś czasie skompensowana przypadającymi jej dochodami, gdyż decyzja w sprawie sposobu zadysponowania pobranymi pożytkami jest czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną (por. T.A. Filipiak, w: Kidyba, Komentarz KC, t. II, 2012, s. 101). Z uwagi jednak na obszerność zaoferowanego materiału dowodowego, konieczność uprzedniego przesądzenia charakteru poszczególnych obciążeń uczestniczki, ostateczne ustalenie należności przysługujących współwłaścicielom musi sporządzić osoba posiadająca wiadomości specjalne (art. 278 k.p.c.), gdyż w innym przypadku jakiekolwiek wyliczenia będą w praktyce nieweryfikowalne.

Na koniec tej części rozważań wypada wyrazić pogląd, iż wszelkie rozliczenie wydatków, ciężarów czy pożytków może nastąpić stosownie do dotychczas istniejących udziałów, gdyż inne rozwiązanie wiązałoby się z nieprzewidywalnością zakresu obowiązków i uprawnień poszczególnych współwłaścicieli. Trudno też zaakceptować zapatrywanie części apelujących o konieczności naliczania odsetek ustawowych od wpłat nieuiszczonych przez H. Z. – L. w wymiarze miesięcznym, gdyż jej świadczenie nie ma charakteru okresowego, zaś faktury ze wskazanym terminem zapłaty wystawione zostały przez podmiot nieposiadający osobowości prawnej. Nie wynika z nich który współwłaściciel i w jakiej części pokrył za ww. koszty związane z ogólnie pojętym utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

3. Problematyka ustanowienia odrębnej własności lokali.

Podstawę wyodrębnienia przez Sąd Rejonowy lokali położonych w budynku przy ulicy (...) w O. stanowiła opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji i szacowania nieruchomości J. K. (1). Nie kwestionując wysiłku włożonego przez biegłego w dokonanie pomiaru pomieszczeń, sporządzenie rzutów pięter i projektów mających powstać lokali bezspornym jest, że nie posiada on uprawnień budowlanych, co zresztą podnoszone było przez część wnioskodawców. Tymczasem jak wskazuje się w orzecznictwie, sąd nie jest zobowiązany, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną własność lokalu, korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy istnieją ustawowe przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Dla dokonania tej oceny sąd władny jest skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw architektoniczno-budowlanych (por. orzeczenia SN z 04.08.1999 r., II CKN 549/98, 13.03.1997 r., III CKN 14/97).

Dokonując próby sanowania uchybienia Sądu Rejonowego dopuszczono w postępowaniu odwoławczym dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa J. L. (1) na okoliczność m.in. wskazania, czy proponowany opiniami biegłego J. K. (1) projekt wyodrębnienia samodzielnych lokali użytkowych zgodny jest z przepisami art. 2 ust. 2 ustawy z 22 czerwca 1994 r. o własności lokali. Biegły J. L. choć nie kwestionował pomiarów wykonanych przez swego poprzednika przyznał, iż nie stosował się on do obowiązującej normy (...), wedle której zmierzono powierzchnię nowoprojektowanych lokali wynikłych ze zbycia części udziału przez Z. K. dla Z. W.. Wskazał, że zastosowanie metody biegłego K. do tych dwóch lokali spowodowałoby, że ich powierzchnie i udział różniłyby się (k. 3018). Jeszcze istotniejsza jest wypowiedź biegłego J. L., która nawiązuje do konieczności użycia jednej metody pomiaru wyodrębnianych lokali, albowiem będzie to miało przełożenie na przyszłe udziały współwłaścicieli w częściach wspólnych, a w rezultacie na wysokość potencjalnych ciężarów związanych z ich utrzymaniem.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd I instancji przeprowadzi postępowanie dowodowe w kierunku zmierzającym do ponownego sporządzenia projektów mających zostać wyodrębnionych lokali przez osoby posiadające uprawnienia budowlane i architektoniczne. Zważywszy na wysoce sporną kwestię przystosowania budynku do wymogów przeciwpożarowych, zasadnym wydaje się uzupełnienie zespołu biegłych o osobę posiadającą stosowną wiedzę i w tej dziedzinie. Nie jest wykluczone, by dla sporządzenia opinii Sąd Rejonowy skorzystał z pomocy podmiotów świadczących usługi na rynku komercyjnym, bacząc jedynie, by w skład zespołu wchodzili fachowcy legitymujący się wskazanymi wyżej uprawnieniami.

Sąd Okręgowy nie posiadając wiadomości specjalnych nie jest obecnie władny do przekazania jednoznacznie wiążących wytycznych odnośnie ustanowienia odrębnych własności lokali. Sposób procedowania w tym zakresie jest bowiem również uzależniony od stanowiska poszczególnych współwłaścicieli choćby w zakresie podziału piwnic. Pod względem prawnym jednak możliwe jest sformułowanie następujących zaleceń:

a). niewątpliwym jest, iż obecnie nie jest obligatoryjne stosowanie żadnej z norm pomiaru powierzchni w już wzniesionych budynkach. Biegły J. L. zastosował normę (...), co jest o tyle niewiążące, że na podstawie ustawy z 03.04.1993 r. normalizacji wydane zostało rozporządzenie z 21.6.1994 r. w sprawie wprowadzania obowiązku stosowania niektórych polskich norm z zakresu budownictwa, gospodarki przestrzennej i komunalnej oraz geodezji i kartografii (Dz.U. Nr 84, poz. 387 ze zm.). W zamieszczonym wykazie polskich norm do obowiązkowego stosowania znalazła się również norma (...). Rozporządzenie weszło w życie z dniem 8.8.1994 r., jednak Uchwałą Nr 33/97 z 28.10.1997 r. została ustanowiona przez Polski Komitet Normalizacyjny nowa norma (...) Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych, która zastąpiła normę(...). Jeszcze wcześniej, bo w dniu 30.6.1970 r. ustanowiona została przez PKN norma(...)Powierzchnia Budynków. Podział, określenie i zasady obmiaru, która obowiązywała od 1.1.1971 r. Ustawa z 3.4.1993 r. o normalizacji (Dz.U. Nr 55, poz. 251 ze zm.) zniosła obligatoryjność polskich norm, ale przyznała właściwym ministrom prawo ogłaszania w drodze rozporządzenia wykazów polskich norm obowiązujących w całości lub w części w określonym dziale gospodarki narodowej.

W tych warunkach dokonanie pomiaru budynku i projektowanych lokali powinno odbyć się zgodnie z regulacjami jednej z powołanych norm, przy czym jej wybór jest o tyle utrudniony, że udziały były zbywane współwłaścicielom w okresach odpowiadających czasom obowiązywania różnych z nich. Nie wiadomo przy tym, jakie były podstawy wyliczania powierzchni pomieszczeń zbywanych współwłaścicielom w ramach przypadających im udziałów. Stąd opinia specjalistów winna zawierać uzasadnioną propozycję zastosowania jednej z metody pomiaru z uwzględnieniem wieku budynku i istniejących w nim technicznych uwarunkowań.

b). Sąd Okręgowy podziela zdanie biegłego J. L. odnośnie możliwości uznania kondygnacji zajmowanej przez jednego współwłaściciela za samodzielny lokal użytkowy (chodzi tu głównie o kontestowaną przez część skarżących dopuszczalność zaliczenia doń korytarzy). Pogląd ten ugruntowany jest w doktrynie, gdzie wskazuje się, że piętro w obecnym stanie prawnym może stanowić nieruchomość, jeżeli stanowi samodzielny lokal (por. Komentarz do art. 2 ustawy o własności lokali pod red. K. Osajdy, Legalis; Komentarz do art. 2 ustawy o własności lokali autorstwa R. Dziczka, teza 4, LEX; Komentarz do art. 2 ustawy o własności lokali autorstwa A. Goli, teza 1, LEX).

Sąd Rejonowy słusznie taką możliwość dopuścił, jednak nie był konsekwentny przy ustanawianiu odrębnych własności lokali na kondygnacjach zajmowanych przez jeden podmiot. Wydaje się, że współwłaściciel zajmujący samodzielnie konkretne piętro powinien uzyskać w wyniku zniesienia współwłasności lokal odpowiadający powierzchni pomieszczeń biurowych i korytarza, gdyż jedynie wówczas spełnia on warunki z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wydzielenie z takiego lokalu korytarza jako części wspólnej wydaje kłócić się z dyspozycją art. 3 ust. 2 wzmiankowanego aktu prawnego, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Choć ustawodawca nie zdecydował się więc ani na pozytywną definicję nieruchomości wspólnej, ani na przykładowe wyliczenie jej elementów, lecz na definicję negatywną, to oczywistym jest, że nieruchomość wspólna ma zapewnić właścicielom lokali dostęp do nich. Dany korytarz może stanowić w zależności od okoliczności faktycznych część nieruchomości wspólnej (jak jest na przykład na kondygnacji V), ale może zostać potraktowany jako część odrębnego lokalu, jeżeli nie jest potrzebny dla obsługi pozostałych samodzielnych lokali. W ocenie składu orzekającego wątpliwa jest konieczność korzystania przez współwłaścicieli z korytarzy na piętrze zajmowanym przez jednego współwłaściciela, skoro dostęp do poszczególnych kondygnacji zapewniony jest klatkami schodowymi czy też windą, które częścią wspólną pozostaną.

c). Należy w pełni podzielić trafną ocenę dokonaną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia dotyczącą stwierdzenia, iż celem niniejszego postępowania jest zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnych lokali użytkowych, nie zaś doprowadzenie budynku do stanu pełnego bezpieczeństwa przeciwpożarowego. Kwestia ta jest w sposób oczywisty fetyszyzowana przez część apelujących, przysłaniając główną ideę sprawy. Przedkładanie kolejnych ekspertyz i wystąpień dotyczących stanu ochrony przeciwpożarowej nic wartościowego do sprawy nie wnosi, gdyż trudno bezkrytycznie dostosowywać stary mimo wszystko budynek do reguł, które nie obowiązywały w momencie jego wznoszenia. W judykaturze słusznie przyjmuje się, że w przypadku budynku wybudowanego w czasie obowiązywania poprzednich przepisów budowlanych nie można wymagać dla przyjęcia samodzielności lokalu, by spełniał on obecnie obowiązujące normy (wyrok WSA w Gdańsku z 12.7.2007 r., II SA/Gd 378/07). Choć orzeczenie to wydano w odmiennym stanie faktycznym, to cenne jest stwierdzenie o niemożności przekładania wszelkich aktualnych rygorów na możliwość uznania danego lokalu za samodzielny. W przedmiotowej sprawie winno nastąpić wpierw zniesienie współwłasności przez wyodrębnienie lokali, zaś dopiero później przystosowanie kilkudziesięcioletniego budynku do nowoczesnych wymogów przy uwzględnieniu stanu wynikającego z prawomocnego orzeczenia sądowego. Stąd udział osoby posiadającej wiedzę specjalną z zakresu pożarnictwa w sporządzeniu ekspertyzy dotyczącej podziału powinien mieć charakter pomocniczy, nie zaś decydujący dla przyjętego sposobu zniesienia współwłasności. Nie powinno ujść uwadze Sądu Rejonowego, że w budynku przy ulicy (...) mają zostać wyodrębnione lokale użytkowe, nie zaś mieszkalne. W takiej konfiguracji oczywistym jest, że dostępność poszczególnych kondygnacji jest immanentnie związana z godzinami pracy umiejscowionych tam przedsięwzięć. Siłą rzeczy trudno wymagać, by były one dostępne dla wszystkich współwłaścicieli przez całą dobę, jeżeli aktywność firm skupiona jest zapewne na określonej części dnia.

d). na obecnym etapie postępowania nie sposób jednoznacznie przesądzić o dopuszczalności wydzielenia lokalu uczestniczki E. M. (1) w żądany przez nią sposób. Zaakceptować jednak wypada rozważania Sądu Rejonowego dotyczące długotrwałego i w istocie niezakłóconego posiadania części rzeczy wspólnej w niezmienionym kształcie. Okoliczność tę przyznał Z. W. w toku przesłuchania w sprawie I C 927/10 podając, że „nigdy nie było konfliktów, co do powierzchni zajmowanej przez innego współwłaściciela” (k. 396 tychże akt). Z dotychczas sporządzonych przez biegłych J. K. i J. L. opinii wynika, iż projektowany lokal (...) spełnia wymogi samodzielności, czego przekreślać nie mogą toczące się czy nawet ostatecznie zakończone postępowania administracyjne. Nie bez podstawy można założyć, że częścią współwłaścicieli pozostających w opozycji do E. M. nie tyle kieruje obawa o bezpieczeństwo budynku, lecz osobista animozja (por. protokół z oględzin, w którym brak zgody na wydzielenie lokalu dla E. M. w obecnym kształcie S. H. motywował chęcią zamontowania na końcu korytarza kuchni i części socjalnej z czajnikiem, zaś Z. K. potrzebą posiadania długiego korytarza do chodzenia, bo jest w starszym wieku k. 513). Dalej dziwi brak sprzeciwu odnośnie ustanowienia w projektowanym kształcie odrębnej własności lokalu A. M. i B. M., który również niejako „zawłaszcza” część korytarza na kondygnacji pozostającej w posiadaniu więcej niż jednego współwłaściciela (por. projekt na k. 701, 725).

4. Kwestia uzupełnienia wartości poszczególnych udziałów przez dopłaty pieniężne.

Biorąc pod uwagę dyspozycję art. 211 k.c. przyjąć należy, że w razie podziału rzeczy wartość poszczególnych części powinna odpowiadać wartości udziałów współwłaścicieli. Nie zawsze jest to możliwe. W takim wypadku sąd wyrównuje wartość poszczególnych udziałów przez zasądzenie dopłat w pieniądzu, które należy określić według cen rynkowych.

`Stosownie do art. 212 § 1 zd. 1 k.c., jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Obowiązek ustalenia dopłat, terminu i sposobu ich uiszczenia nie budzi wątpliwości w sytuacjach typowych, kiedy to tymczasowy węzeł współwłasności nie powstał z woli współwłaścicieli, lecz jest wynikiem spadkobrania lub ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Nawet jednak w tych wypadkach wskazuje się, iż nie można w sposób generalny wyłączyć możliwości zastosowania art. 5 KC jako podstawy do obniżenia spłat lub dopłat z udziałów (por. postanowienie SN z 22.01.2009 r., III CSK 251/08, postanowienie SN z 25.05.1998 r., I CKN 684/97).

W niniejszym postępowaniu mamy jednak do czynienia z sytuacją nietypową, albowiem prawa współużytkowania wieczystego i współwłasności budynku były nabywane od początku w udziałach. Co więcej, każdy kolejny współwłaściciel doskonale zdawał sobie sprawę z tego, że nabywa nie tylko udział, lecz również uprawnienie do korzystania z konkretnej powierzchni biurowca. Paradoksalnie potwierdzeniem takiego stanu rzeczy jest akt notarialny z 13 lipca 2017 r., w którym Z. K. oświadczył również, że udział (...) części w zbywanych prawach będący przedmiotem umowy stanowi pomieszczenie biurowe oznaczone na załączonym do aktu szkicu numerem 13 o powierzchni 15,80 m ² (k. 2646). Co więcej w § 4 umowy sprzedający zobowiązał się wydać Z. W. w posiadanie przedmiot umowy, tj. wspomnianą wyżej niewyodrębnioną formalnie izbę.

Podobne sformułowania dotyczące związania transakcji z konkretną powierzchnią zawierała każda z umów zbycia udziałów, zaś współwłaściciele co do zasady korzystali z tych pomieszczeń, które w ramach nabycia udziałów im przypadały. Zwraca uwagę choćby treść pierwszej umowy zawartej przez (...) Sportowy Sp. z o.o. (k. 15 – 16 akt księgi wieczystej – dalej KW), gdzie mowa jest o używaniu przez nabywcę wydzielonej części budynku obejmującej czwarte piętro na piątej kondygnacji budynku. Podobny zapis zawiera § 3 aktu notarialnego przenoszącego udział na rzecz uczestnika (...) S.A. (k. 38 akt KW). Także kolejne umowy zawarte przez Z. K. (k. 199 – 203 akt KW), Z. W. i R. S. (k. 229 – 233 akt KW), R. K. (k. 287 – 290 akt KW), ponownie Z. W. (k. 300 – 302), M. D. (k. 378 – 382 akt KW), małżonków M. (k. 390 – 394 akt KW), E. M. (k. 401 – 404 akt KW), K. i A. H. (k. 449 – 452) odnoszą się do objęcia w posiadanie i używania w ramach nabytych praw konkretnych części wspólnego budynku.

Trudno zatem nie oprzeć się wrażeniu, iż każda ze stron dokładnie wiedziała, co przypada jej w ramach nabywanego udziału, tym bardziej, że jak celnie zauważono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, nie było niemal żadnej matematycznej korelacji pomiędzy wielkością „sprzedawanych czy przekazywanych udziałów” a powierzchnią „lokali” faktycznie „nabytych” przez wnioskodawców i uczestników. Wysokość udziałów w aktach notarialnych przyjmowano prawdopodobnie „na oko” według kryteriów, których dzisiaj nie sposób ustalić, a metraż pomieszczeń był wskazywany z mniejszą lub większą niedokładnością.

W tych warunkach żądanie uiszczenia dopłat z tytułu rzekomej utraty udziału wydaje się być nadużyciem prawa podmiotowego, które winno zostać ocenione przez pryzmat art. 5 k.c., gdyż w rzeczywistości żaden ze współwłaścicieli nie zostaje w wyniku zniesienia współwłasności pokrzywdzony, albowiem projektowane do wydzielenia lokale usankcjonują istniejący od lat stan faktyczny.

Omawianą regułę odnieść również należy do powierzchni zajmowanych przez uczestnika (...) S.A., który podobnie jak część innych współwłaścicieli zajmował od początku całą kondygnację budynku i taki był też prawdopodobny cel umowy zbycia udziału oceniany przez pryzmat art. 65 k.c. Podzielić wypada argumenty apelacji tego uczestnika odnoszące się do nieprzydatności opinii biegłej B. C. – R. do wyliczenia przyznanych od niego dopłat, gdyż nieznana jest Sądowi Okręgowemu metoda wyceny „korytarza” lokalu, który nie stanowi wszak odrębnej nieruchomości. Podstawy ustalenia takiej wartości nie mogły też stanowić ceny ofertowe, których nie sposób odnieść do rzeczywistych wartości wynikających z cen rzeczywistych, zawartych w aktach notarialnych. Uwagi te czynione są jedynie na marginesie, skoro wydaje się uzasadnione zniesienie współwłasności bez obowiązku czynienia dopłat.

5. Roszczenie uczestniczki H. Z. – L. o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z jej rzeczy przez współwłaścicieli.

Na obecnym etapie postępowania żądanie to należy uznać za całkowicie bezpodstawne, albowiem uczestniczka nie zadała sobie nawet trudu wykazania, który ze współwłaścicieli miałby się takiego ekscesu dopuścić i w stosunku do jakiego pomieszczenia.

Abstrahując od istniejącego od wielu lat podziału quoad usum warto również zaznaczyć, że w postanowieniu SN z dnia 5 lutego 2010 r. sygn. akt III CSK 195/09 wskazano, że w świetle art. 206 k.c. nie można mówić o uprawnieniu współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej jedynie w granicach udziału, a zatem samo twierdzenie współwłaściciela o korzystaniu przez innego ze współwłaścicieli z rzeczy wspólnej w zakresie przewyższającym przysługujący mu udział nie może dawać podstaw do dochodzenia od niego jakiegokolwiek roszczenia z tego tytułu.

Podobnie artykuł 207 k.c. dotyczy rozliczeń między współwłaścicielami jedynie z niektórych tytułów, a mianowicie pożytków lub innych przychodów z rzeczy wspólnej oraz poniesionych na nią wydatków lub innych ciężarów. Nie może więc stanowić kompleksowej podstawy do dokonania wszelkich rozliczeń między współwłaścicielami z tytułu posiadania rzeczy i korzystania z niej (post. SN z 14.10.2011 r., III CSK 288/10, Legalis).

Inne rozliczenia muszą być dokonywane na podstawie np. art. 206 w zw. z art. 224 § 2 lub art. 225 KC, ewentualnie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia i odpowiedzialności odszkodowawczej, jednak apelująca w tym zakresie nie przedstawiła nawet zarysu ewentualnej odpowiedzialności innego współwłaściciela.

6. Koszty postępowania.

Mając na uwadze ogólną regułę art. 520 § 1 k.p.c., wnioskodawcy i uczestnicy winni ponosić je we własnym zakresie. Sąd Okręgowy podziela przy tym tezę postanowienia SN z 9 maja 2013 r., II CZ 28/13, zgodnie z którą rozliczenia z tytułu pożytków uzyskanych przez jednego ze współwłaścicieli stanowią jedną z kwestii cząstkowych, rozstrzyganych przez sąd w toku postępowania o zniesienie współwłasności (art. 618 § 1 KPC). Samo wystąpienie w tym zakresie sporów między współwłaścicielami nie przesądza o sprzeczności interesów w rozumieniu art. 520 § 2 i § 3 KPC, skoro ich interesy są zgodne co do istoty sprawy, a więc w odniesieniu do żądania wyjścia ze stanu wspólności prawa.

Na tych samych zasadach powinna zostać określona odpowiedzialność współwłaścicieli odnośnie brakujących kosztów sądowych (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 520 § 1 k.p.c.).

7. Uwagi końcowe.

Uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z podanych wcześniej przyczyn zwalnia Sąd Okręgowy z ustosunkowania się do pozostałych zarzutów apelacji i rozpoznania wniosków o dopuszczenie dowodów z opinii biegłych na etapie postępowania odwoławczego.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy uwzględni ocenę prawną i wytyczne zawarte w niniejszym uzasadnieniu, dokonując kompleksowo zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnych własności lokali użytkowych i rozliczenia wzajemnych roszczeń.

Mając powyższe okoliczności na uwadze należało na podstawie art. 386 § 4 w zw. z art. 108 § 2 i art. 13 § 2 k.p.c. orzec jak w sentencji.

Krystyna Skiepko Jacek Barczewski Mirosław Wieczorkiewicz

IX Ca 522/17

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

UZASADNIENIE